Microsoft Word - 【報告書】 H28民法研究会.docx

平成２９年３月

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

平成２８年度

「民法改正等に伴う法律改正等に関する研究会」

～宅地建物取引業法の改正内容について～

報 告 書

＜＜目次＞＞ １． 調査の背景と目的 ... 1 ２． 宅地建物取引業法改正の目的と内容 ... 2 ２－１ 改正の目的 ...2 ２－２ 改正の主な内容 ...3 ２－３ 改正のスケジュール ...7 ３． 最新情報のまとめ ... 8 ３－１ 不動産部会での審議を踏まえた改正法の施行に向けたとりまとめ ...8 ３－２ 宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令 ...23 ３－３ 既存住宅状況調査方法基準（告示） ...26 ３－４ 標準媒介契約約款の改正（告示） ...35 ３－５ 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(ガイドライン) ...40 ４． 民法改正等に伴う法令改正等の調査研究会の概要 ... 72 ４－１ 第１回検討会における論点 ...73 ４－２ 第２回検討会における論点 ...83 ５． まとめ～今後求められる不動産取引のあり方について～ ... 92 【参考】宅地建物取引業法改正に関する会員業者アンケート ... 95 １．会員業者アンケートの実施概要...95 ２．アンケート調査結果 ...96

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１．調査の背景と目的

（ １ ） 調 査 の 背 景 我 が 国 が 本 格 的 な 人 口 減 少 ・ 少 子 高 齢 化 を 迎 え る 中 、 国 民 資 産 で あ る 住 宅 ス ト ッ ク の 有 効 活 用 、 既 存 住 宅 流 通 市 場 の 拡 大 に よ る 経 済 効 果 の 発 現 、 ラ イ フ ス テ ー ジ に 応 じ た 住 替 え の 円 滑 化 に よ る 豊 か な 住 生 活 の 実 現 な ど 、 時 代 の 変 化 に 伴 う 不 動 産 市 場 の 環 境 整 備 は 重 要 な 課 題 と な っ て お り 、 的 確 な 対 応 が 求 め ら れ て い る 。 既 存 住 宅 流 通 市 場 の 活 性 化 は 、「 『 日 本 再 興 戦 略 』 改 訂 2015」（ 平 成 27 年 ６ 月 30 日 閣 議 決 定 ） や 「 経 済 財 政 運 営 と 改 革 の 基 本 方 針 2015」 （ 平 成 27 年 ６ 月 30 日 閣 議 決 定 ） 等 に お い て も 位 置 付 け ら れ て お り 、 消 費 者 が 安 心 し て 不 動 産 取 引 を 行 う こ と の で き る 環 境 を 整 備 す る こ と で 不 動 産 取 引 の 活 性 化 を 図 る こ と が 求 め ら れ て い る 。 こ の た め 、 宅 地 建 物 取 引 業 者 （ 以 下 「 宅 建 業 者 」 と い う 。 ） が 既 存 住 宅 の 取 引 を 行 う 時 に 、 専 門 家 に よ る 建 物 状 況 調 査 の 活 用 を 促 す こ と 等 を 内 容 と す る 「 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 一 部 を 改 正 す る 法 律 」（ 以 下「 改 正 宅 建 業 法 」と い う 。）が 公 布（ 平 成 28 年 ６ 月 ３ 日 ） さ れ た 。 一 方 、 民 法 に つ い て は 第 189 回 国 会 （ 常 会 ） に 「 民 法 の 一 部 を 改 正 す る 法 律 案 」 （ 以 下 「 改 正 民 法 」 と い う 。 ） 並 び に 「 民 法 の 一 部 を 改 正 す る 法 律 の 施 行 に 伴 う 関 係 法 律 の 整 備 等 に 関 す る 法 律 案 」が 提 出 さ れ た（ 平 成 27 年 ３ 月 31 日 ）が 、平 成 29 年 ３ 月 末 時 点 で 未 だ 可 決 に 至 っ て い な い 状 況 で あ る 。 （ ２ ） 調 査 の 目 的 こ れ ら の 法 改 正 は 、 不 動 産 取 引 の 方 法 に 大 き な 影 響 を 及 ぼ す と 考 え ら れ 、 そ の 改 正 内 容 を 正 し く 認 識 し 、 実 務 運 用 面 に お い て 会 員 へ の 適 切 な 情 報 提 供 と 理 解 を 深 め る た め の 取 組 み が 必 要 と な る 。 （ 公 社 ） 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 （ 以 下 「 全 宅 連 」 と い う 。 ） で は こ れ ま で 、 不 動 産 取 引 基 本 法 の 必 要 性 の 検 討 や そ れ を 踏 ま え た 望 ま し い 不 動 産 取 引 の あ り 方 に つ い て 検 討 を 行 っ て き た 経 緯 が あ る が 、 上 記 し た 法 改 正 を 契 機 に 、 我 が 国 に お け る 望 ま し い 不 動 産 取 引 の あ り 方 に つ い て 、 そ の 姿 を 描 き 提 言 し て い く こ と が 求 め ら れ る 。 そ こ で 本 研 究 会 で は 、 改 正 宅 建 業 法 が 宅 地 建 物 取 引 制 度 に ど の よ う な 影 響 を 及 ぼ す か を 把 握 す る た め 、 改 正 宅 建 業 法 の 内 容 整 理 、 並 び に 、 全 宅 連 の Ｗ Ｅ Ｂ モ ニ タ ー 並 び に メ ー ル マ ガ ジ ン 登 録 会 員 を 対 象 と し た ア ン ケ ー ト 調 査 を 行 う こ と と し た 。

２．宅地建物取引業法改正の目的と内容

２ － １ 改 正 の 目 的

宅 地 建 物 取 引 業 法 は 、 「 宅 地 建 物 取 引 業 を 営 む 者 に つ い て 免 許 制 度 を 実 施 し 、 そ の 事 業 に 対 し 必 要 な 規 制 を 行 う こ と に よ り 、 そ の 業 務 の 適 正 な 運 営 と 宅 地 及 び 建 物 の 取 引 の 公 正 と を 確 保 す る と と も に 、 宅 地 建 物 取 引 業 の 健 全 な 発 達 を 促 進 し 、 も つ て 購 入 者 等 の 利 益 の 保 護 と 宅 地 及 び 建 物 の 流 通 の 円 滑 化 と を 図 る 」こ と を 目 的 に 、昭 和 27 年 ６ 月 に 制 定 さ れ た 。 今 回 の 改 正 は 、 「 既 存 の 建 物 の 流 通 を 促 進 す る と と も に 、 宅 地 又 は 建 物 の 買 主 等 の 利 益 の 確 保 を 図 る た め 、 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 対 し 、 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん に 関 す る 事 項 の 媒 介 契 約 書 へ の 記 載 、 建 物 状 況 調 査 の 結 果 の 買 主 等 へ の 説 明 等 を 義 務 付 け る と と も に 、 宅 地 建 物 取 引 業 者 を 営 業 保 証 金 等 に よ る 弁 済 の 対 象 か ら 除 外 す る 等 の 措 置 を 講 ず る 必 要 が あ る 」 た め に 行 わ れ た （ 出 典 ： 国 土 交 通 省 「 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 一 部 を 改 正 す る 法 律 案 理 由 」 ） 。 図 ２ -1 改 正 宅 建 業 法 の 概 要 （ 出 典 ） 国 土 交 通 省 「 社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 第 27 回 資 料 」

２ － ２ 改 正 の 主 な 内 容

改 正 宅 建 業 法 の ポ イ ン ト と し て は 、 「 既 存 建 物 取 引 時 の 情 報 提 供 の 充 実 」 、 「 不 動 産 取 引 に よ り 損 害 を 被 っ た 消 費 者 の 確 実 な 救 済 」 、 「 宅 建 業 者 の 団 体 に よ る 研 修 」 の ３ 点 で あ る 。 特 に 、「 既 存 建 物 取 引 時 の 情 報 提 供 の 充 実 」と し て 、既 存 建 物 の 取 引 フ ロ ー に お い て 、 ① 宅 建 業 者 か ら 消 費 者 へ の 建 物 状 況 調 査 の あ っ せ ん の 可 否 、 ② 宅 建 業 者 か ら 既 存 建 物 購 入 者 へ の 重 要 事 項 説 明 時 の 建 物 状 況 調 査 結 果 概 要 の 説 明 、 ③ 売 買 契 約 締 結 時 、 建 物 の 状 況 に つ い て 売 主 ・ 買 主 が 相 互 に 確 認 し た 内 容 に つ い て 、 宅 建 業 者 か ら 売 主 ・ 買 主 へ の 書 面 の 交 付 、 が 新 た に 義 務 付 け ら れ る こ と と な っ た 。 （ １ ） 既 存 建 物 取 引 時 の 情 報 提 供 の 充 実 １ ） 媒 介 契 約 締 結 時 建 物 状 況 調 査 （ イ ン ス ペ ク シ ョ ン ） を 知 ら な か っ た 消 費 者 の サ ー ビ ス 利 用 が 促 進 す る よ う 、 宅 建 業 者 が 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 事 業 者 の あ っ せ ん の 可 否 を 示 し 、 媒 介 依 頼 者 （ 売 主 ・ 買 主 ） の 意 向 に 応 じ て あ っ せ ん す る こ と が 盛 り 込 ま れ た 。 建 物 状 況 調 査 に よ っ て 、 買 主 は 建 物 の 質 を 踏 ま え た 購 入 判 断 や 売 買 価 格 の 交 渉 が 可 能 に な る 。 ま た 、 瑕 疵 の 有 無 、 修 繕 の 要 否 や そ の 費 用 、 そ の 建 物 が あ と 何 年 使 え る か 等 が 把 握 し や す く な る こ と か ら 、 不 動 産 取 引 に お け る 情 報 の 非 対 称 性 の 解 消 に 寄 与 し 、 望 ま し い 不 動 産 取 引 市 場 が 形 成 さ れ る こ と が 期 待 さ れ る 。 （ 媒 介 契 約 ） 第 三 十 四 条 の 二 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 、宅 地 又 は 建 物 の 売 買 又 は 交 換 の 媒 介 の 契 約 （ 以 下 こ の 条 に お い て 「 媒 介 契 約 」と い う 。 ）を 締 結 し た と き は 、 遅 滞 な く 、 次 に 掲 げ る 事 項 を 記 載 し た 書 面 を 作 成 し て 記 名 押 印 し 、依 頼 者 に こ れ を 交 付 し な け れ ば な ら な い 。 一 ～ 三 （ 略 ） 四 当 該 建 物 が 既 存 の 建 物 で あ る と き は 、依 頼 者 に 対 す る 建 物 状 況 調 査（ 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 又 は 雨 水 の 浸 入 を 防 止 す る 部 分 と し て 国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の（ 第 三 十 七 条 第 一 項 第 二 号 の 二 に お い て「 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 」 と い う 。）の 状 況 の 調 査 で あ つ て 、経 年 変 化 そ の 他 の 建 物 に 生 じ る 事 象 に 関 す る 知 識 及 び 能 力 を 有 す る 者 と し て 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 者 が 実 施 す る も の を い う 。 第 三 十 五 条 第 一 項 第 六 号 の 二 イ に お い て 同 じ 。）を 実 施 す る 者 の あ つ せ ん に 関 す る 事 項 ２ ） 重 要 事 項 説 明 時 建 物 状 況 調 査 が 実 施 さ れ た 建 物 の 売 買 等 を す る 際 に は 、 契 約 に 先 立 っ て 宅 地 建 物 取 引 士 が 行 う 重 要 事 項 説 明 で 、 建 物 状 況 調 査 の 結 果 の 説 明 が 義 務 と し て 盛 り 込 ま れ た 。 ま た 、 建 物 状 況 調 査 の 結 果 を 活 用 し て 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 加 入 が 促 進 さ れ る こ と も 期 待 さ れ て い る 。

（ 重 要 事 項 の 説 明 等 ） 第 三 十 五 条 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 、宅 地 若 し く は 建 物 の 売 買 、交 換 若 し く は 貸 借 の 相 手 方 若 し く は 代 理 を 依 頼 し た 者 又 は 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 行 う 媒 介 に 係 る 売 買 、 交 換 若 し く は 貸 借 の 各 当 事 者 （ 以 下 「 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 相 手 方 等 」 と い う 。 ） に 対 し て 、そ の 者 が 取 得 し 、又 は 借 り よ う と し て い る 宅 地 又 は 建 物 に 関 し 、そ の 売 買 、交 換 又 は 貸 借 の 契 約 が 成 立 す る ま で の 間 に 、宅 地 建 物 取 引 士 を し て 、少 な く と も 次 に 掲 げ る 事 項 に つ い て 、こ れ ら の 事 項 を 記 載 し た 書 面（ 第 五 号 に お い て 図 面 を 必 要 と す る と き は 、 図 面 ） を 交 付 し て 説 明 を さ せ な け れ ば な ら な い 。 一 ～ 六 （ 略 ） 六 の 二 当 該 建 物 が 既 存 の 建 物 で あ る と き は 、 次 に 掲 げ る 事 項 イ 建 物 状 況 調 査（ 実 施 後 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 期 間 を 経 過 し て い な い も の に 限 る 。）を 実 施 し て い る か ど う か 、及 び こ れ を 実 施 し て い る 場 合 に お け る そ の 結 果 の 概 要 ロ 設 計 図 書 、点 検 記 録 そ の 他 の 建 物 の 建 築 及 び 維 持 保 全 の 状 況 に 関 す る 書 類 で 国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の の 保 存 の 状 況 ３ ） 売 買 契 約 締 結 時 一 般 的 な 既 存 建 物 取 引 に お い て 、 買 主 は 売 主 か ら 告 知 書 等 に よ り 、 建 物 の 状 態 に 関 す る 情 報 の 提 供 は 行 わ れ て い る 。 こ の 際 、 買 主 は 「 告 知 書 等 を 受 領 し た 」 こ と を 証 明 す る た め に 署 名 を 行 う が 、 「 告 知 書 等 の 内 容 に つ い て 売 主 と の 間 で 合 意 し た 」 と い う 内 容 ま で 含 ま れ て い る か は 曖 昧 で あ っ た 。 一 方 の 売 主 も 、 買 主 と の 間 で ど こ ま で 合 意 し て い る か に つ い て 、 書 面 等 の や り 取 り が 行 わ れ て い な い た め に 不 安 が あ っ た 。 ま た 、 建 物 の 引 渡 し 後 に 「 隠 れ た 瑕 疵 」 が 見 つ か っ た 場 合 、 買 主 か ら 契 約 の 解 除 や 損 害 賠 償 の 請 求 を 行 わ れ る 可 能 性 が あ っ た 。 こ の よ う な 建 物 の 瑕 疵 を め ぐ っ た 物 件 引 渡 し 後 の ト ラ ブ ル が 生 じ る の は 、 売 主 と 買 主 の 間 で 、 既 存 建 物 取 引 の 内 容 に つ い て 「 お 互 い に 確 認 し て 納 得 す る 」 と い う 行 為 が 行 わ れ て い な い こ と が 原 因 で あ っ た 。 そ こ で 、 物 件 引 渡 し 後 の ト ラ ブ ル を 防 止 す る た め に 、 売 買 契 約 締 結 時 に お い て 、 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 の 状 況 を 売 主 ・ 買 主 が 相 互 に 確 認 し 、 そ の 内 容 を 宅 建 業 者 か ら 売 主 ・ 買 主 に 書 面 で 交 付 す る こ と が 盛 り 込 ま れ た 。 （ 書 面 の 交 付 ） 第 三 十 七 条 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 、宅 地 又 は 建 物 の 売 買 又 は 交 換 に 関 し 、自 ら 当 事 者 と し て 契 約 を 締 結 し た と き は そ の 相 手 方 に 、当 事 者 を 代 理 し て 契 約 を 締 結 し た と き は そ の 相 手 方 及 び 代 理 を 依 頼 し た 者 に 、そ の 媒 介 に よ り 契 約 が 成 立 し た と き は 当 該 契 約 の 各 当 事 者 に 、遅 滞 な く 、次 に 掲 げ る 事 項 を 記 載 し た 書 面 を 交 付 し な け れ ば な ら な い 。 一 ・ 二 （ 略 ） 二 の 二 当 該 建 物 が 既 存 の 建 物 で あ る と き は 、建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 の 状 況 に つ い て 当 事 者 の 双 方 が 確 認 し た 事 項

（ ２ ） 不 動 産 取 引 に よ り 損 害 を 被 っ た 消 費 者 の 確 実 な 救 済 現 行 の 宅 地 建 物 取 引 業 法 27 条 は 、 宅 建 業 者 と の 取 引 に よ っ て 損 害 を 被 っ た 消 費 者 等 を 保 護 す る た め 、 「 宅 地 建 物 取 引 業 者 と 宅 地 建 物 取 引 業 に 関 し 取 引 を し た 者 」 が 宅 建 業 者 に 対 し 損 害 賠 償 請 求 権 を 持 つ 場 合 に 、 宅 建 業 者 が 供 託 し た 営 業 保 証 金 か ら 弁 済 を 受 け る こ と を 可 能 と し て い る 。 し か し な が ら 、 「 宅 地 建 物 取 引 業 者 と 宅 地 建 物 取 引 業 に 関 し 取 引 を し た 者 」 に は 宅 地 建 物 取 引 業 者 も 含 ま れ 、 宅 地 建 物 取 引 業 者 も 営 業 保 証 金 か ら 弁 済 を 受 け る こ と が 可 能 で あ っ た 。 そ こ で 改 正 宅 建 業 法 で は 、業 法 第 27 条 の「 弁 済 の 対 象 者 」か ら 宅 地 建 物 取 引 業 者 を 除 外 す る こ と と し 、 営 業 保 証 金 の 弁 済 の 対 象 者 を 消 費 者 等 に 限 定 す る こ と と し た 。 な お 、 第 27 条 の 改 正 に 合 わ せ て 、 第 64 条 の ８ も 改 正 さ れ て い る 。 （ 営 業 保 証 金 の 還 付 ） 第 二 十 七 条 宅 地 建 物 取 引 業 者 と 宅 地 建 物 取 引 業 に 関 し 取 引 を し た 者（ 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 該 当 す る 者 を 除 く 。）は 、そ の 取 引 に よ り 生 じ た 債 権 に 関 し 、宅 地 建 物 取 引 業 者 が 供 託 し た 営 業 保 証 金 に つ い て 、 そ の 債 権 の 弁 済 を 受 け る 権 利 を 有 す る 。 ２ （ 略 ） （ ３ ） 宅 建 業 者 の 団 体 に よ る 研 修 現 行 の 宅 地 建 物 取 引 業 法 64 条 の ６ に よ り 、 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会 に 宅 地 建 物 取 引 士 に 対 す る 研 修 実 施 が 義 務 付 け ら れ て い た が 、 新 た に 一 般 社 団 法 人 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 等 （ 宅 地 建 物 取 引 業 者 を 社 員 と す る 一 般 社 団 法 人 ） に 対 し て 、 宅 地 建 物 取 引 士 等 の 知 識 向 上 の た め の 体 系 的 な 研 修 を 行 う 努 力 義 務 が 課 せ ら れ る こ と と な っ た 。 な お 、 第 75 条 の ２ の 創 設 に 合 わ せ 、 第 64 条 の ３ も 改 正 さ れ て い る 。 （ 宅 地 建 物 取 引 業 者 を 社 員 と す る 一 般 社 団 法 人 に よ る 体 系 的 な 研 修 の 実 施 ） 第 七 十 五 条 の 二 宅 地 建 物 取 引 業 者 を 直 接 又 は 間 接 の 社 員 と す る 一 般 社 団 法 人 は 、 宅 地 建 物 取 引 士 等 が そ の 職 務 に 関 し 必 要 な 知 識 及 び 能 力 を 効 果 的 か つ 効 率 的 に 習 得 で き る よ う 、法 令 、金 融 そ の 他 の 多 様 な 分 野 に 係 る 体 系 的 な 研 修 を 実 施 す る よ う 努 め な け れ ば な ら な い 。 （ ４ ） そ の 他 宅 地 建 物 取 引 業 の 業 務 の 適 正 化 に 関 し て は 、 「 媒 介 契 約 の 依 頼 者 に 対 す る 売 買 等 の 申 込 に 係 る 報 告 義 務 」 が 創 設 さ れ る こ と と な っ た 。 こ れ は 、 物 件 の 売 却 の 依 頼 を 受 け た 不 動 産 会 社 が 、他 社 か ら の 問 い 合 わ せ に 対 し て「 既 に 契 約 予 定 と な っ て い る 」等 と 答 え る 、 い わ ゆ る 「 囲 い 込 み 」 が 行 わ れ て い る こ と を 是 正 す る 目 的 で 盛 り 込 ま れ た 。 な お、こ の 報 告 義 務 は 、専 任 媒 介 契 約 と 専 属 専 任 媒 介 契 約 だ け で な く 、一 般 媒 介 契 約 も 対 象 と な る 。

（ 媒 介 契 約 ） 第 三 十 四 条 の 二 （ 略 ） ８ 媒 介 契 約 を 締 結 し た 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 、当 該 媒 介 契 約 の 目 的 物 で あ る 宅 地 又 は 建 物 の 売 買 又 は 交 換 の 申 込 み が あ つ た と き は 、遅 滞 な く 、そ の 旨 を 依 頼 者 に 報 告 し な け れ ば な ら な い 。 宅 地 建 物 取 引 業 の 業 務 の 効 率 化 に 関 し て は 、 宅 建 業 者 が 宅 地 又 は 建 物 の 取 得 者 又 は 借 主 と な る 場 合 に お け る 重 要 事 項 説 明 に つ い て 、 説 明 を 要 せ ず 、 書 面 交 付 の み で 足 り る こ と と な っ た 。 （ 重 要 事 項 の 説 明 等 ） 第 三 十 五 条 （ 略 ） ６ 次 の 表 の 第 一 欄 に 掲 げ る 者 が 宅 地 建 物 取 引 業 者 で あ る 場 合 に お い て は 、同 表 の 第 二 欄 に 掲 げ る 規 定 の 適 用 に つ い て は 、こ れ ら の 規 定 中 同 表 の 第 三 欄 に 掲 げ る 字 句 は 、 そ れ ぞ れ 同 表 の 第 四 欄 に 掲 げ る 字 句 と し 、 前 二 項 の 規 定 は 、 適 用 し な い 。 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 相 手 方 第 一 項 宅 地 建 物 取 引 士 を し て 、少 な く と も 次 に 掲 げ る 事 項 に つ い て 、こ れ ら の 事 項 少 な く と も 次 に 掲 げ る 事 項 交 付 し て 説 明 を さ せ な け れ ば 交 付 し な け れ ば 第 二 項 に 規 定 す る 宅 地 又 は 建 物 の 割 賦 販 売 の 相 手 方 第 二 項 宅 地 建 物 取 引 士 を し て 、前 項 各 号 に 掲 げ る 事 項 の ほ か 、次 に 掲 げ る 事 項 に つ い て 、こ れ ら の 事 項 前 項 各 号 に 掲 げ る 事 項 の ほ か 、次 に 掲 げ る 事 項 交 付 し て 説 明 を さ せ な け れ ば 交 付 し な け れ ば ７ 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 、前 項 の 規 定 に よ り 読 み 替 え て 適 用 す る 第 一 項 又 は 第 二 項 の 規 定 に よ り 交 付 す べ き 書 面 を 作 成 し た と き は 、宅 地 建 物 取 引 士 を し て 、当 該 書 面 に 記 名 押 印 さ せ な け れ ば な ら な い 。

２ － ３ 改 正 の ス ケ ジ ュ ー ル

改 正 宅 建 業 法 の 公 布 か ら 施 行 ま で の ス ケ ジ ュ ー ル は 以 下 の と お り で あ る 。 図 ２ -２ 改 正 宅 建 業 法 の ス ケ ジ ュ ー ル （ 出 典 ） 国 土 交 通 省 「 社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 第 27 回 資 料 」

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平成28年度 ◎衆 議 院 本会 議 可決 平成29年度 ◎参議院 本会議 可決 ・成立 ◎関係省 令等の公布 ◎施行 ( 一 年 以内 に 施 行す るも の ) ◎施 行 ( 二年以内 に 施 行する も の ) ◎第 27回 不 動産部会 ◎第 28回不 動 産 部会 平成28年度 平成29年度 平成30年度 5/27 6/3 4/28 3月 4/1 4/1 ◎改 正 法 公布 11/9 9/13 12/26 改正宅地建物取引業法の 施行ス ケ ジ ュ ー ル 不動産 部 会のスケ ジュー ル ◎第 29回 不 動産部会 不動産部会でご審議頂いた内容の反映 〈不動産部会の検討〉 ・改正法の施行に向けたインスペクション制度等の具体化 ・不動産をめぐる政策的諸課題への対応 等

３．最新情報のまとめ

平 成 28年 ６ 月 ３ 日 に 公 布 さ れ た 改 正 宅 建 業 法 を 受 け て 、 社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 が 開 催 さ れ 、 運 用 の あ り 方 等 に つ い て 議 論 さ れ た 。 全 宅 連 か ら も 政 策 推 進 委 員 会 委 員 長 が 委 員 と し て 参 加 し 、 研 究 会 に て 議 論 し た 内 容 を 踏 ま え 、 改 正 案 が 実 務 レ ベ ル で 運 用 に の る も の に す る た め の 意 見 を 述 べ た 。 改 正 宅 建 業 法 の 施 行 に 伴 い 、 以 下 の 関 連 法 令 も 改 正 さ れ た 。 ① 宅 地 建 物 取 引 業 者 営 業 保 証 金 規 則 の 一 部 を 改 正 す る 省 令 ② 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 の 一 部 を 改 正 す る 省 令 （ 平 成 29年 国 土 交 通 省 令 第 13号 ） ③ 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 第 15条 の ８ 第 １ 項 第 ２ 号 の 国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 講 習 を 定 め る 件 （ 平 成 29年 国 土 交 通 省 告 示 第 244号 ） ④ 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 第 15条 の ８ 第 ２ 項 の 国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 基 準 を 定 め る 件 （ 平 成 29年 国 土 交 通 省 告 示 第 245号 ） ⑤ 標 準 媒 介 契 約 約 款 の 一 部 を 改 正 す る 件 （ 平 成 29年 国 土 交 通 省 告 示 第 246号 ） ⑥ 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 解 釈 ・ 運 用 の 考 え 方 （ ガ イ ド ラ イ ン ） （ 平 成 13年 １ 月 ６ 日 国 総 動 第 ３ 号 ） 本 報 告 書 で は 、 こ の う ち 、 ② 、 ④ 、 ⑤ 、 ⑥ に つ い て 取 り 上 げ 、 そ れ ぞ れ の 内 容 を 、 3-2、 3-3、 3-4、 3-5に 記 載 し た 。

３ － １ 不 動 産 部 会 で の 審 議 を 踏 ま え た 改 正 法 の 施 行 に 向 け た と り ま と め

平 成 28 年 ６ 月 ３ 日 に 公 布 さ れ た 改 正 宅 建 業 法 を 受 け て 、 社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 が 平 成 23 年 以 来 ５ 年 ぶ り に 開 催 さ れ 、 建 物 状 況 調 査 の 制 度 の 具 体 化 に 係 る 論 点 や 標 準 媒 介 契 約 約 款・重 要 事 項 説 明 書 の 参 考 書 式 の 改 正 の 方 向 性 な ど に つ い て 、 ３ 回 に わ た り 議 論 さ れ た 。 ■社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 （第 ２７回 ） 日 時 ： 平 成 28 年 ９ 月 13 日 （ 火 ） 13： 00～ 15： 00 場 所 ： 東 京 都 千 代 田 区 霞 ヶ 関 ２ － １ － ３ 国 土 交 通 省 11 階 特 別 会 議 室 内 容：改 正 宅 建 業 法 の 概 要 の 説 明 お よ び 施 行 に 向 け た 論 点 に 関 す る 審 議（ 建 物 状 況 調 査 関 係 、 標 準 媒 介 契 約 約 款 関 係 ） ■社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 （第 ２８回 ） 日 時 ： 平 成 28 年 11 月 ９ 日 （ 水 ） 10： 00～ 12： 00 場 所 ： 東 京 都 千 代 田 区 霞 が 関 ２ － １ － ３ 国 土 交 通 省 ４ 階 特 別 会 議 室 内 容：改 正 宅 建 業 法 施 行 に 向 け た 論 点 に 関 す る 審 議（ 重 要 事 項 説 明 関 係 、売 買 契 約 締 結 関 係 ）

■社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 （第 ２９回 ） 日 時 ： 平 成 28 年 12 月 26 日 （ 月 ） 15： 00～ 17： 00 場 所 ： 東 京 都 千 代 田 区 霞 が 関 ２ － １ － ３ 国 土 交 通 省 11 階 特 別 会 議 室 内 容：改 正 宅 建 業 法 施 行 に 向 け た と り ま と め に 関 す る 審 議 、次 回 以 降 の 部 会 に お け る 審 議 事 項 の 説 明 社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 の 成 果 と し て 、 「 改 正 宅 建 業 法 の 施 行 に 向 け た 不 動 産 部 会 と り ま と め 」 が 、 平 成 28 年 12 月 26 日 に 公 布 さ れ た 。 「 改 正 宅 建 業 法 の 施 行 に 向 け た 不 動 産 部 会 と り ま と め 」の 内 容 は 以 下 の と お り で あ る 。

改 正 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 施 行 に 向 け て

は じ め に 既 存 住 宅 の 安 心 な 取 引 環 境 を 整 備 し 流 通 市 場 の 活 性 化 を 図 る た め 、 平 成 ２ ８ 年 ６ 月 、 建 物 状 況 調 査 （ イ ン ス ペ ク シ ョ ン ） の 活 用 等 を 内 容 と す る 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 改 正 が 行 わ れ た 。 既 存 住 宅 の 流 通 に 携 わ る 関 係 者 が 多 い 中 で 、 改 正 宅 地 建 物 取 引 業 法 （ 以 下 「 改 正 法 」 と い う 。 ） の 施 行 に 当 た り 、 そ の 内 容 が 円 滑 か つ 適 切 に 実 施 さ れ る こ と が 極 め て 重 要 で あ る 。 こ の た め 、 社 会 資 本 整 備 審 議 会 産 業 分 科 会 不 動 産 部 会 に お い て 、 改 正 法 の 運 用 の あ り 方 等 に つ い て こ れ ま で ３ 回 に わ た り 審 議 を 重 ね 、 今 般 、 次 の と お り 考 え 方 を 取 り ま と め た 。 今 後 、 国 に お い て 、 こ の 取 り ま と め を 踏 ま え た 適 切 な 対 応 が 図 ら れ る こ と を 強 く 期 待 す る も の で あ る 。

Ⅰ ． 改 正 法 に お け る 建 物 状 況 調 査 の 実 施 方 法 に つ い て

１ ． 建 物 状 況 調 査 の 対 象 部 位 及 び 方 法 建 物 状 況 調 査 (イ ン ス ペ ク シ ョ ン )は 、 売 主 ・ 買 主 が 安 心 し て 建 物 の 取 引 の 判 断 が 行 え る よ う 、 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 や 雨 水 の 浸 入 を 防 止 す る 部 分 に つ い て 、 そ の 状 況 を 客 観 的 に 調 査 す る も の で あ る 。 こ の た め 、 建 物 の 基 本 的 な 品 質 ・ 性 能 に 係 る 部 位 の 状 況 を 調 査 す る こ と が 基 本 に な る 。 こ の よ う な 建 物 の 基 本 的 な 品 質 ・ 性 能 に 係 る 部 位 の 調 査 に つ い て は 、 平 成 ２ ５ 年 に 国 土 交 通 省 が 「 既 存 住 宅 イ ン ス ペ ク シ ョ ン ・ ガ イ ド ラ イ ン 」 と し て 調 査 方 法 等 に 関 す る 指 針 を 定 め て い る と こ ろ で あ り 、 改 正 法 に 基 づ く 建 物 状 況 調 査 の 実 施 方 法 に つ い て も 、 同 ガ イ ド ラ イ ン に 沿 っ た も の と す る こ と が 適 当 で あ る 。 同 時 に 、 既 存 住 宅 の 安 心 な 取 引 環 境 を 整 備 す る 観 点 か ら は 、 物 件 の 引 渡 し 後 一 定 期 間 内 に 瑕 疵 が 発 見 さ れ た 場 合 に つ い て 必 要 な 補 修 が 行 え る よ う 、 保 険 へ の 加 入 を 促 進 す る こ と が 重 要 で あ り 、 建 物 状 況 調 査 を 実 施 し た 場 合 に は そ の 結 果 を 活

用 し て 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 す る こ と が で き る 制 度 と す る こ と が 適 当 で あ る 。 こ の た め 、 改 正 法 に 基 づ く 建 物 状 況 調 査 の 対 象 部 位 及 び 方 法 は 、 国 土 交 通 省 の 「 既 存 住 宅 イ ン ス ペ ク シ ョ ン ・ ガ イ ド ラ イ ン 」 を 踏 ま え つ つ 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に 加 入 す る 際 に 行 わ れ る 現 場 検 査 の 対 象 部 位 （ 基 礎 、 壁 、 柱 な ど ） 及 び 方 法 と 同 様 の も の と す る こ と が 適 当 で あ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ ２ ～ Ｐ ５

２ ． 建 物 状 況 調 査 の 実 施 主 体 建 物 状 況 調 査 の 結 果 は 、 売 主 ・ 買 主 の 双 方 に と っ て 既 存 住 宅 の 取 引 を 行 う 上 で の 重 要 な 判 断 材 料 に な る も の で あ り 、 建 物 状 況 調 査 は 客 観 的 に 適 正 に 行 わ れ る こ と が 確 保 さ れ な け れ ば な ら な い 。 こ の た め 、 建 物 状 況 調 査 の 実 施 主 体 と し て は 、 ① 建 物 の 設 計 や 調 査 に 関 す る 専 門 知 識 を 有 し て い る こ と 、 ② 適 正 な 業 務 執 行 を 担 保 す る た め の 指 導 ・ 監 督 等 の 仕 組 み が 制 度 上 確 保 さ れ て い る こ と 、 ③ 円 滑 に 調 査 が 行 わ れ る た め に 必 要 な 人 員 が 確 保 さ れ る こ と が 必 要 で あ る 。 現 時 点 で は 、 こ う し た 要 件 を 満 た す 主 体 と し て は 建 築 士 が 挙 げ ら れ る と こ ろ で あ り （ ※ ） 、 ま ず は 平 成 ３ ０ 年 春 の 施 行 に 当 た り 、 建 物 状 況 調 査 の 実 施 主 体 に つ い て は 、 調 査 に 係 る 一 定 の 講 習 を 修 了 し た 建 築 士 と す る こ と が 適 当 で あ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ ６ ・ Ｐ ７

※ 建 築 士 は 、 国 土 交 通 大 臣 の 免 許 を 受 け て 建 築 物 の 設 計 、 工 事 監 理 等 の 業 務 を 行 う 者 で あ り 、 建 築 物 に 関 す る 調 査 に つ い て 建 築 士 法 に 基 づ く 監 督 ・ 処 分 等 が 可 能 で あ る 。 現 在 、 約 18,000 人 の 建 築 士 が 、 国 土 交 通 省 の 「 既 存 住 宅 イ ン ス ペ ク シ ョ ン ・ ガ イ ド ラ イ ン 」 に 基 づ く イ ン ス ペ ク シ ョ ン の 講 習 を 受 け 、 イ ン ス ペ ク タ ー と し て 登 録 し て い る 。

た だ し 、 他 の 主 体 で あ っ て も 、 上 記 の よ う な 要 件 を 満 た し て 建 物 状 況 調 査 を 客 観 的 に 適 正 に 行 え る 状 況 に な れ ば 実 施 主 体 と な る こ と は 可 能 と 考 え ら れ る こ と か ら 、 安 心 な 取 引 環 境 の 整 備 を 一 層 進 め る 観 点 か ら 、 全 国 に お け る 建 物 状 況 調 査 の 実 施 状 況 等 を 適 切 に 検 証 し つ つ 、 引 き 続 き 、 建 築 士 以 外 の 主 体 に よ る 建 物 状 況 調 査 の 実 施 を 可 能 と す る 場 合 の 枠 組 み 等 に つ い て 、 検 討 を 継 続 す る べ き で あ る 。 な お 、 建 物 状 況 調 査 の 実 施 結 果 に 関 す る 客 観 性 を 確 保 す る 観 点 か ら 、 上 記 の 講 習 を 修 了 し た 建 築 士 で あ っ て も 、 自 ら が 取 引 の 媒 介 を 行 う 場 合 な ど 当 該 取 引 に 利 害 関 係 が あ る 場 合 に あ っ て は 、 売 主 及 び 買 主 の 同 意 が あ る 場 合 を 除 き 、 建 物 状 況 調 査 の 実 施 主 体 と な る の は 適 当 で な い 。

Ⅱ ． 建 物 状 況 調 査 等 に 関 連 す る 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 業 務 に つ い て

１ ． 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん（ 改 正 法 §34 の 2① 四 ） 改 正 法 に お い て は 、 建 物 状 況 調 査 を 活 用 し た 安 心 な 取 引 が 実 現 さ れ る よ う 、 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 業 務 の 一 環 と し て 、 媒 介 契 約 に お い て 「 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん に 関 す る 事 項 」 を 記 載 す る こ と が 定 め ら れ た と こ ろ で あ る 。 こ の よ う な 宅 地 建 物 取 引 業 者 に よ る あ っ せ ん は 、 売 主 等 か ら の あ っ せ ん の 希 望 を 受 け て 複 数 の 業 者 を 順 次 あ っ せ ん す る 場 合 な ど 、 実 務 的 に は 様 々 な ケ ー ス が 想 定 さ れ る と こ ろ で あ る 。 こ の た め 、 あ っ せ ん 先 の 業 者 名 等 が 変 わ る た び に そ の 都 度 媒 介 契 約 を 変 更 す る こ と に な る の は 適 切 で な い と 考 え ら れ る こ と か ら 、 国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 標 準 的 な 媒 介 契 約 書 面 で あ る 標 準 媒 介 契 約 約 款 に お い て は 、 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん に 関 す る 事 項 と し て 「 あ っ せ ん の 有 無 」 に つ い て の み 記 載 す る こ と と す る の が 適 当 で あ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ ８

な お 、 改 正 法 に 基 づ く 「 あ っ せ ん 」 は 、 建 物 状 況 調 査 を 実 施 し て い る 業 者 に 関 す る 単 な る 情 報 提 供 で は な く 、 売 主 又 は 買 主 と 業 者 の 間 で 建 物 状 況 調 査 の 実 施 に 向 け た 具 体 的 な や り と り が 行 わ れ る よ う に 手 配 す る こ と が 求 め ら れ る 。

２ ． 建 物 状 況 調 査 の 結 果 の 概 要 に 関 す る 重 要 事 項 説 明（ 改 正 法 §35① 六 の 二 ・ イ ） （ １ ） 重 要 事 項 説 明 の 内 容 建 物 状 況 調 査 の 結 果 の 概 要 に 関 す る 重 要 事 項 説 明 は 、 消 費 者 利 益 の 保 護 と 既 存 住 宅 の 取 引 の 安 全 確 保 の 観 点 か ら 、 既 存 住 宅 の 取 引 を 行 お う と す る 買 主 等 が 、 建 物 の 現 況 を 十 分 理 解 し た 上 で 意 思 決 定 で き る よ う に す る た め に 行 う も の で あ る 。 こ の た め 、 重 要 事 項 と し て 説 明 す る 建 物 状 況 調 査 の 結 果 の 概 要 は 、 客 観 的 に 適 正 な 内 容 の も の で あ る こ と が 重 要 で あ り 、 国 土 交 通 省 の 「 既 存 住 宅 イ ン ス ペ ク シ ョ ン ・ ガ イ ド ラ イ ン 」 に 基 づ く 既 存 住 宅 現 況 検 査 結 果 報 告 書 の 検 査 結 果 の 概 要 と 同 様 の も の と す る べ き で あ る 。 同 時 に 、 宅 地 建 物 取 引 士 が 重 要 事 項 説 明 に 用 い る 建 物 状 況 調 査 の 結 果 の 概 要 の 書 面 に つ い て は 、 調 査 を 実 施 し た 者 が 責 任 を 持 っ て 作 成 す る こ と が 適 当 で あ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ １ ０ ・ Ｐ １ １

（ ２ ） 重 要 事 項 説 明 の 対 象 と な る 建 物 状 況 調 査 の 範 囲 建 物 状 況 調 査 の 結 果 は 、 既 存 住 宅 を 取 引 す る 上 で の 重 要 な 判 断 材 料 と な る も の で あ り 、 重 要 事 項 と し て 説 明 す る 内 容 は 、 取 引 時 点 で の 建 物 の 現 況 と 大 き く 乖 離 し な い こ と が 求 め ら れ る 。 既 存 住 宅 の 安 心 な 取 引 環 境 を 整 備 す る 観 点 か ら 、 建 物 状 況 調 査 の 結 果 を 活 用 し て 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 へ の 加 入 を 促 進 す る 必 要 が あ る が 、 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に お い て は 、 建 物 へ の 経 年 変 化 に よ る 影 響 等 を 考 慮 し 、 現 場 検 査 の 実 施 か ら １ 年 以 内 の 住 宅 を 保 険 引 受 け の 対 象 と し て い る と こ ろ で あ る 。 こ の た め 、 重 要 事 項 説 明 の 対 象 と な る 建 物 状 況 調 査 に つ い て は 、 調 査 を 実 施 し て か ら １ 年 を 経 過 し て い な い も の を 対 象 と す る こ と が 適 当 で あ る 。 調 査 を 実 施 し て か ら １ 年 を 経 過 し て い な い 建 物 状 況 調 査 が 複 数 あ る 場 合 に は 、 取 引 物 件 の 現 況 と の 乖 離 が 最 も 小 さ い と 考 え ら れ る 直 近 の 建 物 状 況 調 査 を 重 要 事 項 説 明 の 対 象 と す る べ き で あ る 。 た だ し 、 １ 年 以 内 の 直 近 の 建 物 状 況 調 査 以 外 に 、 劣 化 事 象 が 確 認 さ れ て い る 場 合 な ど 、 取 引 の 判 断 に 重 要 な 影 響 を 及 ぼ す と 考 え ら れ る 建 物 状 況 調 査 を 別 途 認 識 し て い る 際 に は 、 消 費 者 の 利 益 等 を 考 慮 し 、 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 ４ ７ 条 に 違 反 す る こ と の な い よ う 、 当 該 建 物 状 況 調 査 に つ い て も 買 主 等 に 説 明 す る こ と が 適 当 で あ る 。 ま た 、 建 物 状 況 調 査 を 実 施 し て か ら １ 年 を 経 過 す る 前 に 大 規 模 な 自 然 災 害 が 発 生 し た 場 合 な ど 、 重 要 事 項 説 明 時 点 で の 建 物 の 現 況 が 建 物 状 況 調 査 を 実 施 し た 時 点 と 異 な る 可 能 性 が あ る 場 合 で あ っ て も 、

・ 自 然 災 害 等 に よ る 建 物 へ の 影 響 の 有 無 及 び そ の 程 度 に つ い て 具 体 的 に 判 断 す る こ と は 困 難 で あ る こ と ・ 自 然 災 害 等 が 発 生 す る 以 前 の 建 物 状 況 調 査 に お い て 劣 化 事 象 等 が 確 認 さ れ て い た 場 合 な ど に は 、 そ の 結 果 が 取 引 判 断 の 参 考 に な る こ と か ら 、 当 該 建 物 状 況 調 査 に つ い て も 重 要 事 項 説 明 の 対 象 と す る こ と が 適 当 で あ る 。 ３ ． 「 書 類 の 保 存 の 状 況 」 に 関 す る 重 要 事 項 説 明（ 改 正 法 §35① 六 の 二 ・ ロ ） （ １ ） 重 要 事 項 説 明 の 対 象 と な る 保 存 書 類 の 範 囲 建 物 の 建 築 及 び 維 持 保 全 の 状 況 に 関 す る 書 類 の 保 存 状 況 に 関 す る 重 要 事 項 説 明 は 、 既 存 住 宅 の 購 入 判 断 等 に 大 き な 影 響 を 与 え る と 考 え ら れ る 一 定 の 書 類 の 保 存 の 有 無 等 に つ い て 、 買 主 等 が 事 前 に 把 握 し た 上 で 取 引 に 関 す る 意 思 決 定 を 行 え る よ う 、 新 た に 法 に 規 定 さ れ た も の で あ る 。 既 存 住 宅 に つ い て は 、 満 た す べ き 建 築 基 準 へ の 適 合 性 が 不 明 確 で あ る 場 合 に は 住 宅 ロ ー ン の 借 入 や 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 付 保 等 が 円 滑 に な さ れ な い 可 能 性 が あ る ほ か 、 居 住 開 始 後 に 適 切 に 既 存 住 宅 の リ フ ォ ー ム や メ ン テ ナ ン ス を 行 う た め に は 、 当 該 既 存 住 宅 の 設 計 図 書 や 新 築 時 以 降 に 行 わ れ た 調 査 点 検 に 関 す る 書 類 な ど が 必 要 と な る 。 こ う し た こ と か ら 、 建 物 の 建 築 及 び 維 持 保 全 の 状 況 に 関 し 、 重 要 事 項 説 明 の 対 象 と し て 保 存 の 有 無 を 明 ら か に す る 書 類 は 、 ・ 建 築 基 準 法 令 に 適 合 し て い る こ と を 証 明 す る 書 類 ・ 新 耐 震 基 準 へ の 適 合 性 を 証 明 す る 書 類 ・ 新 築 時 及 び 増 改 築 時 に 作 成 さ れ た 設 計 図 書 類 ・ 新 築 時 以 降 に 行 わ れ た 調 査 点 検 に 関 す る 実 施 報 告 書 類 と す る べ き で あ る 。 な お 、 区 分 所 有 建 物 の マ ン シ ョ ン 管 理 組 合 な ど 、 売 主 以 外 の 者 が こ れ ら の 書 類 を 保 有 し て い る 場 合 に は 、 書 類 を 実 際 に 保 有 し て い る 者 に つ い て も 説 明 す る べ き で あ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ １ ２

（ ２ ） 貸 借 の 場 合 に お け る 取 り 扱 い 今 般 の 法 改 正 は 、 既 存 住 宅 の 安 心 な 取 引 環 境 を 整 備 し 流 通 を 促 進 す る こ と を 目 的 に 行 わ れ た も の で あ り 、 こ う し た 観 点 か ら 、 書 類 の 保 存 状 況 に 係 る 重 要 事 項 説 明 の 規 定 も 整 備 さ れ た と こ ろ で あ る 。 貸 借 で は 、 売 買 に 伴 う 既 存 住 宅 の 流 通 と は 異 な り 、 借 主 に よ る 住 宅 ロ ー ン の 借 入 や リ フ ォ ー ム 等 の 実 施 は 一 般 に 想 定 さ れ な い と こ ろ で あ り 、 貸 借 の 場 合 に お い て は 、 建 物 の 建 築 及 び 維 持 保 全 の 状 況 に 関 す る 書 類 の 保 存 状 況 に つ い て の 重 要 事 項 説 明 の 対 象 外 と す る こ と が 適 当 で あ る 。 た だ し 、 貸 借 の 場 合 で あ っ て も 、 戸 建 て の 賃 貸 住 宅 で リ フ ォ ー ム が 可 能 な 場 合 な ど に お い て 、 消 費 者 の 利 益 等 を 考 慮 し て 、 借 主 に 同 書 類 の 保 存 状 況 に つ い て 説 明 す る こ と は 差 し 支 え な い 。 ４ ． ３ ７ 条 書 面 へ の 「 当 事 者 の 双 方 が 確 認 し た 事 項 」 の 記 載（改正法§37①二の 二） 改 正 法 第 ３ ７ 条 第 １ 項 に 基 づ き 売 買 契 約 等 の 成 立 時 に 契 約 当 事 者 に 交 付 す る 書 面 （ 以 下 「 ３ ７ 条 書 面 」 と い う 。 ） は 、 契 約 を 媒 介 し た 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 当 該 契 約 の 一 定 の 事 項 を 書 面 に す る こ と で 契 約 内 容 を 明 確 に し 、 契 約 成 立 後 の 紛 争 を 防 止 す る こ と を 目 的 と し た も の で あ る 。 今 般 、 建 物 状 況 調 査 に 関 連 し て 、 ３ ７ 条 書 面 に 「 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 の 状 況 に つ い て 当 事 者 の 双 方 が 確 認 し た 事 項 」 を 記 載 す る こ と が 新 た に 定 め ら れ た 。 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 の ひ び 割 れ や 雨 漏 り な ど 、 契 約 成 立 後 の ト ラ ブ ル 防 止 を 目 的 に 措 置 さ れ た も の で あ る が 、 契 約 当 事 者 が 既 存 住 宅 の 現 況 に つ い て 不 確

か な 認 識 を も と に ３ ７ 条 書 面 に 記 載 す る こ と は 、 か え っ て ト ラ ブ ル を 引 き 起 こ す 原 因 と な り か ね な い 。 こ の た め 、 「 当 事 者 の 双 方 が 確 認 し た 事 項 」 は 、 原 則 と し て 、 建 物 状 況 調 査 な ど 既 存 住 宅 に つ い て 専 門 的 な 第 三 者 に よ る 調 査 が 行 わ れ 、 そ の 「 調 査 結 果 の 概 要 」 を 重 要 事 項 と し て 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 説 明 し た 上 で 契 約 締 結 に 至 っ た 場 合 の 当 該 「 調 査 結 果 の 概 要 」 と し 、 こ れ を ３ ７ 条 書 面 に 記 載 す る こ と と す る べ き で あ る 。 ま た 、 こ れ 以 外 の 場 合 は 、 既 存 住 宅 の 現 況 に つ い て 当 事 者 双 方 が ど の よ う な 認 識 に 基 づ い て 契 約 を 締 結 し た か が 明 ら か で な い た め 、 「 当 事 者 の 双 方 が 確 認 し た 事 項 」 は 「 無 」 と し て ３ ７ 条 書 面 へ 記 載 す る こ と が 適 当 で あ る 。 た だ し 、 契 約 当 事 者 の 双 方 が 写 真 等 を も と に 客 観 的 に 既 存 住 宅 の 状 況 を 確 認 し 、 そ の 内 容 を 価 格 交 渉 や 瑕 疵 担 保 の 免 責 に 反 映 し た 場 合 な ど 、 既 存 住 宅 の 状 況 が 実 態 的 に 明 ら か に 確 認 さ れ る も の で あ り 、 か つ 、 そ れ が 法 的 に も 契 約 の 内 容 を 構 成 し て い る と 考 え ら れ る 特 別 な 場 合 に は 、 当 該 事 項 を ３ ７ 条 書 面 に 記 載 す る こ と は 差 し 支 え な い と 考 え ら れ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ １ ３

Ⅲ ． 売 買 等 の 申 込 み に 関 す る 媒 介 依 頼 者 へ の 報 告 に つ い て

（改正法§34 の 2 ⑧） 取 引 物 件 に 係 る 売 買 又 は 交 換 の 申 込 み に 関 す る 報 告 は 、 宅 地 建 物 取 引 の 透 明 性 の 向 上 を 図 る 観 点 か ら 、 宅 地 建 物 取 引 業 者 に よ る 伝 達 を 確 実 な も の と し 、 媒 介 依

頼 者 が 適 時 か つ 適 切 に 物 件 の 取 引 状 況 を 把 握 で き る よ う に す る こ と を 目 的 と し た も の で あ る 。 こ の よ う な 目 的 を 踏 ま え 、 当 該 報 告 が 実 務 上 も 適 切 に 行 わ れ る よ う に す る た め 、 国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 標 準 媒 介 契 約 約 款 を 改 正 し 、 物 件 の 売 買 又 は 交 換 の 申 込 み が あ っ た と き は 、 媒 介 依 頼 者 に 対 し て 遅 滞 な く 報 告 す る こ と を 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 義 務 と し て 追 加 す る の が 適 当 で あ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ １ ４ な お 、 改 正 法 に 基 づ く 「 報 告 」 は 、 買 受 申 込 書 な ど 、 売 買 等 の 希 望 が 明 確 に 示 さ れ た 文 書 に よ る 申 込 み が あ っ た 場 合 に 行 う も の と す る こ と が 適 当 で あ る 。

Ⅳ ． 媒 介 契 約 書 面 へ の 反 社 会 的 勢 力 排 除 に 関 す る 条 項 の 追 加 に つ い て

改 正 法 の 施 行 に 伴 う 今 般 の 標 準 媒 介 契 約 約 款 の 改 正 の 機 会 を 捉 え 、 近 年 の 社 会 的 要 請 で あ る 暴 力 団 等 の 反 社 会 的 勢 力 の 排 除 に 関 す る 事 項 を 標 準 媒 介 契 約 約 款 に 追 加 す る べ き で あ る 。 【 参 考 資 料 集 】 Ｐ １ ５

Ⅴ ． 改 正 法 施 行 に 当 た っ て の 留 意 点 に つ い て

改 正 法 施 行 に 当 た っ て は 、 建 物 状 況 調 査 等 に 係 る 新 た な 制 度 の 趣 旨 ・ 内 容 に つ い て 広 く 周 知 徹 底 を 図 る と と も に 、 関 係 者 が 改 正 法 の 内 容 を 円 滑 か つ 適 正 に 実 施 で き る よ う 、 環 境 整 備 を 行 う こ と が 重 要 で あ る 。 こ の た め 、 国 に お い て は 、 上 記 を 踏 ま え た 関 係 省 令 等 の 整 備 を 行 う と と も に 、 関 係 す る 事 業 者 団 体 等 と 連 携 し つ つ 、 改 正 法 の 施 行 に 向 け て 次 の よ う な 取 組 を 行 う よ う 検 討 を 進 め る べ き で あ る 。 ・ 建 物 状 況 調 査 、 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 に つ い て の パ ン フ レ ッ ト 等 の 作 成 ・ 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の 検 索 シ ス テ ム の 構 築 ・ 改 正 法 の 内 容 に 係 る Ｑ ＆ Ａ の 整 備 等

３ － ２ 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 の 一 部 を 改 正 す る 省 令

宅 地 建 物 取 引 業 法 が 改 正 さ れ た の を 受 け 、 「 宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 の 一 部 を 改 正 す る 省 令 （ 平 成 29 年 省 令 第 13 号 ） 」 が 平 成 29 年 ３ 月 28 日 に 公 布 さ れ 、 改 正 宅 建 業 法 に お い て 省 令 で 定 め る と さ れ た 「 建 物 状 況 調 査 の 対 象 部 位 」 、 「 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 」 、 「 重 要 事 項 説 明 の 対 象 に な る 建 物 状 況 調 査 」 、 「 重 要 事 項 説 明 の 対 象 に な る 建 物 の 建 築 及 び 維 持 保 全 の 状 況 に 関 す る 書 類 」 に つ い て 、 以 下 の と お り 規 定 さ れ た 。 １ ） 建 物 状 況 調 査 の 対 象 部 位 （ 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 ） に つ い て 改 正 宅 建 業 法 第 34 条 の ２ 第 １ 項 第 ４ 号 の 「 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 又 は 雨 水 の 侵 入 を 防 止 す る 部 分 と し て 国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の 」 に つ い て は 、 以 下 の と お り 規 定 さ れ た 。 （ 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 ） 第 15 条 の ７ 法 第 34 条 の ２ 第 １ 項 第 ４ 号 の 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 と し て 国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の は 、 住 宅 の 基 礎 、 基 礎 ぐ い 、 壁 、 柱 、 小 屋 組 、 土 台 、 斜 材 （ 筋 か い 、 方 づ え 、 火 打 材 そ の 他 こ れ ら に 類 す る も の を い う 。 ） 、 床 版 、 屋 根 版 又 は 横 架 材（ は り 、け た そ の 他 こ れ ら に 類 す る も の を い う 。）で 、当 該 住 宅 の 自 重 若 し く は 積 載 荷 重 、積 雪 、風 圧 、土 圧 若 し く は 水 圧 又 は 地 震 そ の 他 の 震 動 若 し く は 衝 撃 を 支 え る も の と す る 。 ２ 法 第 34 条 の ２ 第 １ 項 第 ４ 号 の 建 物 の 雨 水 の 侵 入 を 防 止 す る 部 分 と し て 国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の は 、 次 に 掲 げ る も の と す る 。 一 住 宅 の 屋 根 若 し く は 外 壁 又 は こ れ ら の 開 口 部 に 設 け る 戸 、わ く そ の 他 の 建 具 二 雨 水 を 排 除 す る た め 住 宅 に 設 け る 排 水 管 の う ち 、当 該 住 宅 の 屋 根 若 し く は 外 壁 の 内 部 又 は 屋 内 に あ る 部 分 ２ ） 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 改 正 宅 建 業 法 第 34 条 の ２ 第 １ 項 第 ４ 号 の 「 経 年 変 化 そ の 他 の 建 物 に 生 じ る 事 象 に 関 す る 知 識 及 び 能 力 を 有 す る 者 と し て 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 者 」 に つ い て は 、 以 下 の と お り 規 定 さ れ た 。 （ 法 第 34 条 の ２ 第 １ 項 第 ４ 号 の 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 者 等 ） 第 15 条 の ８ 法 第 34 条 の ２ 第 １ 項 第 ４ 号 の 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 者 は 、次 の 各 号 の 何 れ に も 該 当 す る 者 と す る 。 一 建 築 士 法 （ 昭 和 25 年 法 律 第 202 号 ） 第 ２ 条 第 １ 項 に 規 定 す る 建 築 士 （ 以 下 「 建 築 士 」 と い う 。 ） 二 国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 講 習 を 修 了 し た 者 ２ 前 項 に 規 定 す る 者 は 、建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る と き は 、国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 基 準 に 従 っ て 行 う も の と す る 。 こ こ に 記 載 さ れ た 、 国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 講 習 が 「 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 講 習 」 で あ る 。 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 講 習 制 度 は 、 一 定 の 要 件 を 満 た す 講 習 を 国 土 交 通 大 臣 が 登 録

し 、 講 習 実 施 機 関 が 「 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 講 習 登 録 規 程 （ 国 土 交 通 省 告 示 第 81 号 、 平 成 29 年 ２ 月 ３ 日 公 布 ） 」 に 従 っ て 講 習 を 実 施 す る 制 度 で あ る 。 図 ５ － １ 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 講 習 制 度 の 概 要 （ 出 典 ） 国 土 交 通 省 ホ ー ム ペ ー ジ な お 、 平 成 29 年 ３ 月 末 時 点 に お け る 、 講 習 実 施 機 関 は ２ 団 体 と な っ て い る 。 講 習 実 施 機 関 の 名 称 登 録 年 月 日 ホ ー ム ペ ー ジ URL １ （ 一 社 ）住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 協 会 平 成 29 年 ３ 月 10 日 http://kashihoken.or.jp/ ２ （ 公 社 ）日 本 建 築 士 会 連 合 会 平 成 29 年 ３ 月 27 日 http://www.kenchikushikai.or.jp/ ３ ） 重 要 事 項 説 明 の 対 象 に な る 建 物 状 況 調 査 （ 建 物 状 況 調 査 の 期 間 ） 改 正 宅 建 業 法 第 35 条 第 １ 項 第 ６ 号 の ２ イ の 「 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 期 間 」 に つ い て は 、 「 １ 年 」 と 規 定 さ れ た 。 （ 法 第 35 条 第 １ 項 第 ６ 号 の ２ イ の 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 期 間 ） 第 16 条 の ２ の ２ 法 第 35 条 第 １ 項 第 ６ 号 の ２ イ の 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 期 間 は 、 １ 年 と す る 。

４ ） 重 要 事 項 説 明 の 対 象 に な る 建 物 の 建 築 及 び 維 持 保 全 の 状 況 に 関 す る 書 類 改 正 宅 建 業 法 第 35 条 第 １ 項 第 ６ 号 の ２ ロ の 「 国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の の 保 存 の 状 況 」 に つ い て は 、 以 下 の と お り 規 定 さ れ た 。 （ 法 第 35 条 第 １ 項 第 ６ 号 の ２ ロ の 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 書 類 ） 第 16 条 の ２ の ３ 法 第 35 条 第 １ 項 第 ６ 号 の ２ ロ の 国 土 交 通 省 令 で 定 め る 書 類 は 、 売 買 又 は 交 換 の 契 約 に 係 る 住 宅 に 関 す る 書 類 で 次 の 各 号 に 掲 げ る も の と す る 。 一 建 築 基 準 法（ 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 ）第 ６ 条 第 １ 項（ 同 法 第 87 条 第 １ 項 又 は 同 法 第 87 条 の ２ に お い て 準 用 す る 場 合 を 含 む 。 ） の 規 定 に よ る 確 認 の 申 請 書 及 び 同 法 第 18 条 第 ２ 項 （ 同 法 第 87 条 第 １ 項 又 は 同 法 第 87 条 の ２ に お い て 準 用 す る 場 合 を 含 む 。）の 規 定 に よ る 計 画 通 知 書 並 び に 同 法 第 ６ 条 第 １ 項 及 び 同 法 第 18 条 第 ３ 項 （ こ れ ら の 規 定 を 同 法 第 87 条 第 １ 項 又 は 同 法 第 87 条 の ２ に お い て 準 用 す る 場 合 を 含 む 。 ） の 確 認 済 証 二 建 築 基 準 法 第 ７ 条 第 ５ 行 及 び 同 法 第 18 条 第 18 項（ こ れ ら の 規 定 を 同 法 第 87 条 の ２ に お い て 準 用 す る 場 合 を 含 む 。 ） の 検 査 済 証 三 法 第 34 条 の ２ 第 1 項 第 ４ 号 に 規 定 す る 建 物 状 況 調 査 の 結 果 に つ い て の 報 告 書 四 既 存 住 宅 に 係 る 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 （ 平 成 11 年 法 律 第 81 号 ） 第 ６ 条 第 ３ 項 に 規 定 す る 建 設 住 宅 性 能 評 価 書 五 建 築 基 準 法 施 行 規 則（ 昭 和 25 年 建 設 省 令 第 40 号 ）第 ５ 条 第 ３ 項 及 び 同 規 則 第 ６ 条 第 ３ 項 に 規 定 す る 書 類 六 当 該 住 宅 が 昭 和 56 年 ５ 月 31 日 以 前 に 新 築 の 工 事 に 着 手 し た も の で あ る と き は 、地 震 に 対 す る 安 全 性 に 係 る 建 築 基 準 法 並 び に こ れ に 基 づ く 命 令 及 び 条 例 の 規 定 に 適 合 す る も の 又 は こ れ に 準 ず る も の で あ る こ と を 確 認 で き る 書 類 で 次 に 掲 げ る も の イ 建 築 物 の 耐 震 改 修 の 促 進 に 関 す る 法 律（ 平 成 ７ 年 法 律 第 123 号 ）第 ４ 条 第 １ 項 に 規 定 す る 基 本 方 針 の う ち 同 条 第 ２ 項 第 ３ 号 の 技 術 上 の 指 針 と な る べ き 事 項 に 基 づ い て 建 築 士 が 行 っ た 耐 震 診 断 の 結 果 に つ い て の 報 告 書 ロ 既 存 住 宅 に 係 る 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 第 ６ 条 第 ３ 項 の 建 設 住 宅 性 能 評 価 書 ハ 既 存 住 宅 の 売 買 に 係 る 特 定 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 の 確 保 等 に 関 す る 法 律 （ 平 成 19 年 法 律 第 66 号 ） 第 19 条 第 ２ 号 の 保 険 契 約 が 締 結 さ れ て い る こ と を 証 す る 書 類 ニ イ か ら ハ ま で に 掲 げ る も の の ほ か 、 住 宅 の 耐 震 性 に 関 す る 書 類

３ － ３ 既 存 住 宅 状 況 調 査 方 法 基 準 （ 告 示 ）

宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 が 改 正 さ れ た の を 受 け 、宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 第 15 条 の ８ 第 ２ 項 の 国 土 交 通 大 臣 が 定 め る 基 準 を 定 め る 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 解 釈 ・ 運 用 を 行 う 際 の 基 準 は 、平 成 29 年 ３ 月 28 日 に 定 め ら れ た「 既 存 住 宅 状 況 調 査 方 法 基 準（ 平 成 29 年 国 土 交 通 省 告 示 第 82 号 ） 」 と さ れ た 。 既 存 住 宅 状 況 調 査 方 法 基 準 の 内 容 は 以 下 の と お り で あ る 。 （ 趣 旨 ） 第 １ 条 こ の 基 準 は 、既 存 住 宅 状 況 調 査 の 適 正 な 実 施 を 図 る た め 、既 存 住 宅 状 況 調 査 の 方 法 の 基 準 に つ い て 定 め る も の と す る 。 （ 定 義 ） 第 ２ 条 こ の 基 準 に お い て「 既 存 住 宅 」 、「 既 存 住 宅 状 況 調 査 」 又 は「 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 」と は 、そ れ ぞ れ 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 講 習 登 録 規 程（ 平 成 29 年 国 土 交 通 省 告 示 第 81 号 ） 第 ２ 条 第 ３ 項 か ら 第 ５ 項 ま で に 規 定 す る 既 存 住 宅 、 既 存 住 宅 状 況 調 査 又 は 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 を い う 。 ２ こ の 基 準 に お い て「 一 戸 建 て の 住 宅 」と は 、住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 施 行 規 則（ 平 成 12 年 建 設 省 令 第 20 号 ）第 １ 条 第 ４ 号 に 規 定 す る 一 戸 建 て の 住 宅 を い う 。 ３ こ の 基 準 に お い て「 共 同 住 宅 等 」と は 、住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 施 行 規 則 第 １ 条 第 ４ 号 に 規 定 す る 共 同 住 宅 等 を い う 。 ４ こ の 基 準 に お い て 「 小 規 模 住 宅 」 と は 、 階 数 （ 地 階 を 含 む 。 以 下 同 じ 。 ） が ３ 以 下 で 延 べ 面 積 が 500 ㎡ 未 満 の 既 存 住 宅 を い い 、「 大 規 模 住 宅 」と は 、小 規 模 住 宅 以 外 の 既 存 住 宅 を い う 。 ５ こ の 基 準 に お い て「 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 」と は 、既 存 住 宅 に 係 る 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 施 行 令（ 平 成 12 年 政 令 第 64 号 ）第 ５ 条 第 １ 項 に 定 め る 住 宅 の う ち 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 を い う 。 ６ こ の 基 準 に お い て「 雨 水 の 浸 入 を 防 止 す る 部 分 」と は 、既 存 住 宅 に 係 る 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 す る 法 律 施 行 令 第 ５ 条 第 ２ 項 に 定 め る 住 宅 の う ち 雨 水 の 浸 入 を 防 止 す る 部 分 を い う 。 ７ こ の 基 準 に お い て 「 確 認 済 証 」 と は 、 建 築 基 準 法 （ 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 ） 第 ６ 条 第 １ 項 又 は 第 18 条 第 ３ 項 の 確 認 済 証 を い う 。 ８ こ の 基 準 に お い て「 劣 化 事 象 等 」と は 、劣 化 事 象 そ の 他 不 具 合 で あ る 事 象 を い う 。 ９ こ の 基 準 に お い て「 蟻 害 」と は 、し ろ あ り の 蟻 道 及 び 被 害（ 複 数 の し ろ あ り が 認 め ら れ る こ と を 含 む 。 ） を い う 。 10 こ の 基 準 に お い て 「 腐 朽 等 」 と は 、 腐 朽 、 菌 糸 及 び 子 実 体 を い う 。 （ 既 存 住 宅 状 況 調 査 を 行 う 者 ） 第 ３ 条 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者（ 以 下 単 に「 調 査 者 」と い う 。）が 行 う 既 存 住 宅 状 況 調 査 は 次 の 各 号 に 掲 げ る 対 象 住 宅（ 既 存 住 宅 状 況 調 査 の 対 象 と な る 既 存 住 宅 を い う 。以 下 同 じ 。）の 区 分 に 応 じ 、そ れ ぞ れ 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 の う ち 当 該 各 号 に 定 め る 者 が 行 う も の と す る 。

一 建 築 士 法 （ 昭 和 25 年 法 律 第 202 号 ） 第 ３ 条 第 １ 項 第 ２ 号 か ら 第 ４ 号 ま で に 掲 げ る 建 築 物 で あ る 既 存 住 宅 同 法 第 ２ 条 第 ２ 項 に 規 定 す る 一 級 建 築 士 二 建 築 士 法 第 ３ 条 の ２ 第 １ 項 各 号 に 掲 げ る 建 築 物 で あ る 既 存 住 宅（ 前 号 に 掲 げ る 既 存 住 宅 を 除 く 。） 前 号 に 定 め る 者 又 は 同 法 第 ２ 条 第 ３ 項 に 規 定 す る 二 級 建 築 士 三 前 ２ 号 に 掲 げ る 既 存 住 宅 以 外 の 既 存 住 宅 前 号 に 定 め る 者 又 は 建 築 士 法 第 ２ 条 第 ４ 項 に 規 定 す る 木 造 建 築 士 ２ 調 査 者 は 、公 正 に 、か つ 、こ の 基 準 に 定 め る と こ ろ に よ り 、既 存 住 宅 状 況 調 査 を 行 う も の と す る 。 （ 既 存 住 宅 状 況 調 査 の 方 法 ） 第 ４ 条 調 査 者 は 、 既 存 住 宅 状 況 調 査 と し て 、 第 11 条 の 規 定 に よ る 確 認 及 び 次 の 各 号 に 掲 げ る 対 象 住 宅 の 構 造 の 区 分 に 応 じ 、そ れ ぞ れ 当 該 各 号 に 定 め る 調 査 を 行 う も の と す る 。 一 木 造 次 条 及 び 第 ６ 条 の 規 定 に よ る 調 査 二 鉄 骨 造 第 ７ 条 及 び 第 ８ 条 の 規 定 に よ る 調 査 三 鉄 筋 コ ン ク リ ー ト 造 又 は 鉄 骨 鉄 筋 コ ン ク リ ー ト 造（ 以 下「 鉄 筋 コ ン ク リ ー ト 造 等 」 と い う 。 ） 第 ９ 条 及 び 第 10 条 の 規 定 に よ る 調 査 四 前 ３ 号 に 掲 げ る 構 造 以 外 の 構 造 そ の 構 造 に 応 じ て 前 ３ 号 に 定 め る 調 査 に 準 じ る 調 査 ２ 前 項 に 規 定 す る 調 査（ 以 下 単 に「 調 査 」と い う 。）の 対 象 と な る 部 位（ 以 下「 対 象 部 位 」 と い う 。 ）に は 、 対 象 住 宅（ 次 項 に 規 定 す る 住 戸 型 調 査 に あ っ て は 、 調 査 の 対 象 と な る 部 分 に 限 る 。 ） に 存 在 し な い 部 位 を 含 ま な い も の と す る 。 ３ 対 象 住 宅 が 共 同 住 宅 等 で あ る 場 合 に は 、対 象 部 位 の う ち 共 用 部 分 に 係 る も の の 調 査 は 、対 象 住 戸（ 調 査 の 対 象 と な る 住 戸 を い う 。以 下 同 じ 。）の 位 置 に よ り 共 用 部 分 の 調 査 箇 所 が 決 定 さ れ る 調 査（ 対 象 住 戸 が 共 同 住 宅 等 の 住 戸 の 一 部 で あ る 場 合 に 限 る 。以 下 「 住 戸 型 調 査 」 と い う 。） に あ っ て は 第 １ 号 に 掲 げ る 部 分 、 住 戸 型 調 査 以 外 の 調 査（ 以 下「 住 棟 型 調 査 」と い う 。）に あ っ て は 第 ２ 号 に 掲 げ る 部 分 に つ い て 行 う も の と す る 。 一 外 壁 、屋 根（ 対 象 住 宅 が 長 期 修 繕 計 画 を 有 す る も の で あ る 場 合 を 除 く 。）並 び に 当 該 共 同 住 宅 等 の 主 要 な 出 入 口 か ら 当 該 対 象 住 戸 に 至 る 経 路 上 及 び 当 該 対 象 住 戸 か ら 確 認 で き る 部 分 二 外 壁 、屋 根 及 び 次 に 掲 げ る 共 同 住 宅 等 の 区 分 に 応 じ 、そ れ ぞ れ 次 に 定 め る 階 に あ る 部 分 イ 木 造 の 共 同 住 宅 等 及 び 木 造 以 外 の 小 規 模 住 宅 で あ る 共 同 住 宅 等 全 て の 階 ロ 木 造 以 外 の 大 規 模 住 宅 で あ る 共 同 住 宅 等 原 則 と し て 、最 下 階 、最 上 階 並 び に 最 下 階 か ら 数 え て ２ の 階 及 び 最 下 階 か ら 数 え て ３ に ７ の 自 然 数 倍 を 加 え た 数 の 階 （ 最 上 階 を 除 く 。 ） ４ 調 査 は 、 少 な く と も 歩 行 そ の 他 の 通 常 の 手 段 に よ り 移 動 で き る 位 置 に お い て 、 対 象 部 位 の う ち 少 な く と も 移 動 が 困 難 な 家 具 等 に よ り 隠 蔽 さ れ て い る 部 分 以 外

の 部 分 に つ い て 行 う も の と す る 。 ５ 前 項 の 規 定 に よ り 、対 象 部 位 に つ い て 調 査 す る こ と が で き る 部 分 が な い 場 合 に は 、 当 該 対 象 部 位 は 、 調 査 で き な い も の と し て 取 り 扱 う も の と す る 。 ６ 調 査 者 は 、既 存 住 宅 状 況 調 査 を 行 っ た と き は 、既 存 住 宅 状 況 調 査 の 結 果 の 報 告 書 及 び 次 に 掲 げ る 事 項 を 記 載 し た 既 存 住 宅 状 況 調 査 の 結 果 の 概 要 を 作 成 し 、既 存 住 宅 状 況 調 査 の 依 頼 者 に 交 付 す る と と も に 、既 存 住 宅 状 況 調 査 の 結 果 を 依 頼 者 に 報 告 す る も の と す る 。 一 対 象 住 宅 の 名 称 、所 在 地 、構 造 、階 数 及 び 延 べ 面 積（ 共 同 住 宅 等 の 住 戸 型 調 査 に あ っ て は 対 象 住 戸 の 専 有 面 積 を い い 、住 棟 型 調 査 に あ っ て は 対 象 住 宅 の 延 べ 面 積 を い う 。 ） 二 既 存 住 宅 状 況 調 査 の 実 施 日 三 対 象 住 宅 の 一 戸 建 て の 住 宅 又 は 共 同 住 宅 等 の 別（ 共 同 住 宅 等 に あ っ て は 、住 戸 型 調 査 又 は 住 棟 型 調 査 の 別 を 含 む 。 ） 四 対 象 部 位 ご と の 劣 化 事 象 等 の 有 無（ 前 項 の 規 定 に よ り 調 査 で き な い も の と し て 取 り 扱 う 対 象 部 位 に あ っ て は 、 そ の 旨 ） 五 調 査 者 が 前 条 第 １ 項 各 号 に 定 め る 者 及 び 既 存 住 宅 状 況 調 査 技 術 者 で あ る 旨 （ 木 造 の 対 象 住 宅 の う ち 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 に 係 る 調 査 ） 第 ５ 条 調 査 者 は 、 木 造 の 対 象 住 宅 の う ち 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 に 係 る 調 査 と し て 、次 の 表 の（ い ）欄 に 掲 げ る 部 位 に お け る（ ろ ）欄 に 掲 げ る 劣 化 事 象 等 の 有 無 に つ い て 、 （ は ） 欄 に 掲 げ る 方 法 に よ り 調 査 す る も の と す る 。 （い） （ろ） （は） 部 位 劣 化 事 象 等 方 法 一 基 礎 （立 ち上 がり部 分 を含 む。） 幅 0.5mm 以 上 のひび割 れ 計 測 又 は目 視 深 さ 20ｍｍ以 上 の欠 損 計 測 又 は目 視 コンクリートの著 しい劣 化 打 診 又 は目 視 さ び汁 を 伴 う ひび割 れ 又 は 欠 損 （ 白 華 を 含 む。） 目 視 鉄 筋 の露 出 計 測 又 は目 視 二 土 台 及 び床 組 著 しいひび割 れ、劣 化 又 は欠 損 計 測 又 は目 視 三 床 著 しいひび割 れ、劣 化 又 は欠 損 計 測 又 は目 視 著 しい沈 み 計 測 又 は目 視 6/1000 以 上 の勾 配 の傾 斜 （凹 凸 の少 ない 仕 上 げによる床 の表 面 における二 点 （３ｍ 程 度 離 れているものに限 る。）の間 を結 ぶ 直 線 の水 平 面 に対 する角 度 をいう。） 計 測 四 柱 及 び梁 著 しいひび割 れ、劣 化 又 は欠 損 計 測 又 は目 視 梁 の著 しいたわみ 目 視 柱 の 1000 分 の６以 上 の勾 配 の傾 斜 （凹 凸 の少 ない仕 上 げによる柱 の表 面 と、その面 と垂 直 な鉛 直 面 との交 差 する線 （２ｍ程 度 以 上 の長 さのものに限 る。）の鉛 直 線 に対 する角 度 をいう。） 計 測 五 外 壁 及 び 軒 裏 イ 乾 式 仕 上 げの 場 合 合 板 、ラス網 、ボード、防 水 紙 、構 造 材 その 他 の下 地 材 （以 下 「外 壁 等 下 地 材 」とい う。）まで到 達 するひび割 れ、欠 損 、浮 き、 はらみ又 は剥 落 計 測 又 は目 視 ロ タイル仕 上 げ （湿 式 工 法 ）の場 合 外 壁 等 下 地 材 まで到 達 するひび割 れ、欠 損 、浮 き、はらみ又 は剥 落 計 測 又 は目 視