今 回 の 宅 建 業 法 の 改 正 に よ り 、 宅 地 建 物 取 引 業 者 （ 以 下 宅 建 業 者 と い う ） は 媒 介 契 約 締 結 時 に 建 物 状 況 調 査 （ 以 下 、 イ ン ス ペ ク シ ョ ン と い う ） を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん の 可 否 を 示 し 、 媒 介 依 頼 者 に 実 施 の 意 向 が あ る 場 合 は イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん を 行 い （ あ わ せ て 媒 介 契 約 書 に 「 あ っ せ ん 有 」 を 示 す ） 、 調 査 を 実 施 し て か ら １ 年 を 経 過 し て い な い イ ン ス ペ ク シ ョ ン に つ い て は 重 要 事 項 説 明 時 に イ ン ス ペ ク シ ョ ン 結 果 の 概 要 を 買 主 に 説 明 し 、 売 買 契 約 締 結 時 に は 建 物 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 の 状 況 に つ い て 当 事 者
（ 売 主 ・ 買 主 ） の 双 方 が 確 認 し た 事 項 を 売 主 ・ 買 主 に 書 面 で 交 付 し な け れ ば な ら な く な っ た 。
こ の 改 正 は 今 ま で の 不 動 産 取 引 の あ り 方 を 大 き く 変 更 す る も の で あ り 、 そ の 結 果 、 必 然 的 に 宅 建 業 者 の 負 担 も 大 き く な る 。
一 方 、 研 究 会 で も 議 論 さ れ た よ う に 、 改 正 内 容 に 関 し て 運 用 面 に は 実 務 か ら 見 て い く つ か の 懸 念 が あ っ た 。 主 な 懸 念 事 項 と し て は 「 イ ン ス ペ ク シ ョ ン の 実 施 者 を あ っ せ ん し た 場 合 の 宅 建 業 者 の あ っ せ ん 責 任 の 有 無 」 、 「 重 要 事 項 説 明 に お け る イ ン ス ペ ク シ ョ ン の 結 果 の 概 要 の 説 明 範 囲 」 、 「 重 要 事 項 説 明 に お け る 書 類 の 保 存 の 状 況 に 関 し て 賃 貸 借 契 約 に お け る 扱 い 」 、 「 売 買 契 約 締 結 時 に お け る 当 事 者 双 方 が 確 認 す る こ と の 確 認 の 定 義 」 等 で あ る 。 こ れ ら に つ い て は 、 最 終 的 に 省 令 や ガ イ ド ラ イ ン 等 で 概 ね 明 快 に な る 等 、 研 究 会 の 意 見 が 反 映 さ れ る 結 果 と な っ た 。
今 回 の 改 正 宅 建 業 法 は 、 「 規 制 法 」 と い う 従 来 の 位 置 付 け に 対 し て 「 不 動 産 取 引 の 仕 組 み 」 を 政 策 的 に 誘 導 す る 改 正 と な っ て い る こ と が 大 き な 特 徴 で あ る 。
国 の 施 策 は 、 新 築 中 心 の フ ロ ー 社 会 か ら ス ト ッ ク 型 社 会 へ 大 き く 政 策 転 換 さ れ た 。 平 成 28 年 に 策 定 さ れ た「 新 住 生 活 基 本 計 画 」で は 、「 住 宅 す ご ろ く を 超 え る 新 た な 住 宅 循 環 シ ス テ ム の 構 築 」や 、「 急 増 す る 空 き 家 の 活 用 や 除 去 の 推 進 」と い う 方 針 が 示 さ れ 、10 年 後 に 向 け て 、 既 存 住 宅 流 通 市 場 規 模 の 倍 増 、 既 存 住 宅 瑕 疵 保 険 へ の 加 入 割 合 の 拡 大 、 そ の 他 空 き 家 （ 賃 貸 ・ 売 却 用 以 外 の 空 き 家 ） の 増 加 数 の 抑 制 等 の 成 果 目 標 も 掲 げ ら れ た 。 そ の 目 標 の 実 現 に 向 け て 宅 建 業 者 が 果 た す べ き 役 割 や 行 政・社 会 か ら の 期 待 は 大 き い も の が あ り 、 今 回 の 改 正 内 容 に も そ の 意 図 が 反 映 さ れ て い る と 思 わ れ る 。
こ う し た 期 待 に 応 え 既 存 住 宅 流 通 市 場 を 活 性 化 す る た め に 、 宅 建 業 者 が 取 組 む べ き 方 向 性 の 一 つ の 事 例 と し て 、 第 二 回 研 究 会 に て オ ブ ザ ー バ ー と し て 参 加 し た 、 価 値 住 宅 株 式 会 社 の 取 り 組 み が 参 考 に な る と 思 わ れ る 。
同 社 で は 、 売 却 希 望 者 に 対 し て は 媒 介 契 約 締 結 後 必 ず イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 行 い 、 要 件 を 満 た す 可 能 性 が あ る 物 件 に つ い て は 既 存 住 宅 瑕 疵 保 険 の 付 保 に 関 す る 可 否 の 検 査 を 行 う 。 同 時 に そ の 結 果 も 踏 ま え 、 （ 公 財 ） 不 動 産 流 通 推 進 セ ン タ ー の 「 価 格 査 定 マ ニ ュ ア ル 」 を 使 用 し 、 建 物 価 格 を 正 し く 評 価 す る 。 こ の よ う に 物 件 に 関 し て 正 確 で 多 く の 情 報 開 示 を 行 い な が ら 売 却 活 動 を す る こ と で 、 売 主 の 利 益 を 最 大 化 す る 。 さ ら に 売 却 段 階 に お い て 、 売 主 が 所 有 し て い る 情 報 と イ ン ス ペ ク シ ョ ン の 結 果 を 合 わ せ て 住 宅 履 歴 情 報 を 生 成 し 、 購 入 希 望 客 に 対 し て 情 報 提 供 す る と と も に 、 引 渡 し 後 は 購 入 者 に そ の 情 報 を 引 き 継 ぐ 。 一 方 、 購 入 希 望 者 に 対 し て は 希 望 が あ れ ば イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 実 施 し 、 既 存 住 宅 瑕 疵 保 険 の 付 保 が 可 能 な 物 件 に は 出 来 る 限 り 既 存 住 宅 瑕 疵 保 険 を 付 保 し て 取 引 を 行 う よ う に し て い る 。 場
合 に よ っ て は 、 同 社 が 被 保 険 者 に な り 建 物 の 瑕 疵 を 保 証 す る 独 自 の 自 社 保 証 も 実 施 し て い る 。さ ら に 、取 引 後 は 物 件 の 管 理 会 社 と し て 顧 客 に 寄 り 添 い 、住 宅 履 歴 情 報 の 作 成 と 管 理・
保 管 、24 時 間 コ ー ル セ ン タ ー 対 応 、半 年 毎 に 定 期 管 理 報 告 の 実 施 、３ 年 に 一 度 の イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 実 施 し て い る 。 即 ち 、 同 社 が 一 度 取 引 し た 顧 客 と は 、 そ こ で 関 係 性 が 終 了 す る の で は な く 、 そ の 後 も 関 係 性 を 長 く 継 続 す る こ と を 目 標 に し て い る （ “ 生 涯 顧 客 化 ” ） 。 顧 客 と の 信 頼 関 係 を 構 築 し 、 関 係 性 を 継 続 す る た め に は 、 最 初 の 取 引 の 際 に 、 後 ほ ど ト ラ ブ ル が 発 生 し な い よ う に す る こ と が 重 要 で あ る と の 観 点 か ら 、 同 社 で は そ の 方 法 と し て イ ン ス ペ ク シ ョ ン 、 既 存 住 宅 瑕 疵 保 険 、 住 宅 履 歴 等 を 有 効 に 活 用 し て い る 。
中 小 不 動 産 業 者 は 、 そ れ ぞ れ の 地 域 に 根 差 し 、 そ の 地 で 長 く 商 売 を し て い る 。 大 手 不 動 産 業 者 と 比 較 す る と 多 く の 広 告 費 も か け ら れ ず 取 引 す る 件 数 も 少 な い 。 そ の た め 、 中 小 不 動 産 業 者 は 、 １ 件 毎 の 取 引 を 大 切 に し 、 既 存 顧 客 を リ ピ ー ト 客 に 育 て る こ と が 大 事 で あ る と 思 わ れ る 。 中 小 不 動 産 業 者 は 、 今 回 の 宅 建 業 法 の 改 正 を ビ ジ ネ ス チ ャ ン ス と し て 捉 え 、 イ ン ス ペ ク シ ョ ン や 既 存 住 宅 瑕 疵 保 険 等 を 積 極 的 に 顧 客 に 提 案 す る こ と で 安 全 で 安 心 な 取 引 を 実 現 し 、 取 引 後 も 長 く 顧 客 を フ ォ ロ ー す る こ と で 、 少 な い 顧 客 で も ビ ジ ネ ス が 成 り 立 ち 、 地 域 や 地 域 の 顧 客 か ら 信 頼 を 得 る こ と が で き る ビ ジ ネ ス モ デ ル を 構 築 す る こ と が 重 要 に な る と 思 わ れ る 。
【参考】宅地建物取引業法改正に 関する会員業者アンケート
１ ． 会 員 業 者 ア ン ケ ー ト の 実 施 概 要
（ １ ） 調 査 の 概 要
調 査 対 象 ： 全 宅 連 モ ニ タ ー 会 員 （ 1,000 社 ） 調 査 実 施 日 ： 平 成 28 年 ７ 月 19 日 ～ 31 日
調 査 実 施 方 法 ： イ ン タ ー ネ ッ ト を 用 い た ア ン ケ ー ト 調 査
（ ２ ） 回 収 状 況 回 収 数 ： 257 社
な お 、回 答 者 の 主 な 業 種 を み る と 、「 売 買 仲 介 」が 41.2％ で 最 も 多 く 、「 開 発 、分 譲 」 が 17.9％ で 続 く 。
図 ３ － １ 回 答 者 の 主 な 業 種 売買仲介
41.2%
開発、分譲 17.9%
賃貸仲介 13.6%
建築 8.6%
賃貸管理 17.1%
その他 1.6%
[Q30]
主な業種を選択してください。
(n=257)
２ ． ア ン ケ ー ト 調 査 結 果
（ １ ） 質 問 項 目 に 対 す る 回 答 内 容
問 １ 第 190 回 国 会 に て 「 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 一 部 を 改 正 す る 法 律 案 」 が 成 立 し ま し た 。 こ の 件 を 知 っ て い ま す か ？
・ 「 知 っ て い る 」 が 43.6％ で 最 も 多 く な っ て い る 。
問 ２ 建 物 状 況 調 査 （ イ ン ス ペ ク シ ョ ン ） の 内 容 を 知 っ て い ま す か ？
・「 知 っ て い る 」が 48.2％ で 最 も 多 く な っ て い る が 、「 な ん と な く 知 っ て い る 、よ く わ か ら な い 」 と の 差 は 5.0 ポ イ ン ト に す ぎ な い 。
知っている 43.6%
なんとなく知っている、よく わからない
35.8%
知らない 20.6%
[Q1]
第190回国会にて「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が成立しました。この件を 知っていますか？
(n=257)
知っている 48.2%
なんとなく知っている、よく わからない
43.2%
知らない 8.6%
[Q2]
建物状況調査（インスペクション）の内容を知っていますか？
(n=257)
問 ３ 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 内 容 を 知 っ て い ま す か ？
・ 「 な ん と な く 知 っ て い る 、 よ く わ か ら な い 」 が 44.7％ で 最 も 多 く な っ て い る 。
問 ４ 改 正 案 で は 、 イ ン ス ペ ク シ ョ ン の 活 用 を 促 す こ と で 中 古 住 宅 の 流 通 量 を 増 や す こ と を 目 指 し て い ま す が 、 こ の 改 正 に よ り 流 通 が 促 進 さ れ る と 思 い ま す か ？
・ 「 ど ち ら と も い え な い 」 が 50.6％ で 最 も 多 く 、 「 思 う 」 が 25.3％ で 続 く 。
知っている 43.6%
なんとなく知っている、よく わからない
44.7%
知らない 11.7%
[Q3]
既存住宅売買瑕疵保険の内容を知っていますか？
(n=257)
思う 25.3%
思わない 21.4%
どちらともいえない 50.6%
わからない 2.7%
[Q4]
改正案では、インスペクションの活用を促すことで中古住宅の流通量を増やすことを目指して いますが、この改正により流通が促進されると思いますか？
(n=257)
問 ５ 問 ４ で 『 思 う 』 と 回 答 し た 方 に お た ず ね し ま す 、 そ の 理 由 を い く つ で も 選 択 し て く だ さ い 。
・ 「 イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 実 施 す る こ と で 建 物 に 対 す る 買 主 の 安 心 度 が 高 ま る か ら 」 が 93.8％ で 最 も 多 く 、「 イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 実 施 す る こ と で 宅 建 業 者 は 安 心 し て 中 古 物 件 の 取 引 が で き る よ う に な る か ら 」 が 66.2％ で 続 く 。
・ そ の 他 の 意 見 と し て 、「 嘘 や 間 違 い を 無 く す 事 を 優 先 す べ き で す 」、「 イ ン ス ペ ク シ ョ ン を ど の 機 関 で（ 業 者 ）行 う か が 宿 題 と 思 い ま す 。」と い う 意 見 が あ っ た 。
問 ６ 問 ４ で 『 思 わ な い 』 と 回 答 し た 方 に お た ず ね し ま す 、 そ の 理 由 を い く つ で も 選 択 し て く だ さ い 。
・「 消 費 者 に と っ て イ ン ス ペ ク シ ョ ン や 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 費 用 負 担 が 大 き い か ら 」が 69.1％ で 最 も 多 く 、「 イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 実 施 す る と 建 物 の 欠 点 が 明 ら か に な る の で 売 主 は あ ま り 利 用 し な い と 思 う か ら 」 が 63.6％ で 続 く 。
・ そ の 他 の 意 見 と し て 、「 イ ン ス ペ ク シ ョ ン に つ い て 、情 報 開 示 義 務 は 売 り 主 側 に あ る と 考 え ら れ ま す が 、そ も そ も 地 方 の 取 引 価 格 は 安 く 、費 用 の 捻 出 に つ い て 難 色 を 示 す 可 能 性 が あ り ま す 。イ ン ス ペ ク シ ョ ン を 実 施 す る た め の 制 度（ 補 助 金 な ど ） 設 計 す る 必 要 が あ る と 考 え ら れ ま す 。 」 、 「 金 融 機 関 の 建 物 評 価 の 問 題 」 、
「 取 引 上 の ト ラ ブ ル は 減 る が 流 通 量 の 増 加 に は つ な が ら な い と 思 う 」、「 中 古 住 宅 の 多 く は 現 在 の 住 宅（ 建 築 ）レ ベ ル か ら み て 基 準 値 が 低 く 、そ の こ と が 露 呈 す る こ と に よ り 流 通 に 障 害 と な る と 思 う 」、「 売 主 へ 調 査 を 義 務 化 し な い と 意 味 が 無 い か ら 」 、 「 売 主 の 売 却 理 由 は 変 わ ら な い か ら 」 と い う 意 見 が あ っ た 。
93.8
66.2
50.8
3.1
0% 20% 40% 60% 80% 100%
インスペクションを実施することで建物に対する買主の安心度が高ま るから
インスペクションを実施することで宅建業者は安心して中古物件の取 引ができるようになるから
インスペクションを活用することで既存住宅売買瑕疵保険への加入が 進めやすくなるから
その他
[Q5]Q4で『思う』と回答した方におたずねします、その理由をいくつでも選択してください。
(n=65)