～ 宅 地 建 物 取 引 業 法 改 正 に 伴 う 運 用 に 関 す る 論 点 整 理 ～
平 成 28 年 ６ 月 に「 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 一 部 を 改 正 す る 法 律 」が 公 布 さ れ 、２ 年 間 の 準 備 期 間 を 経 て 本 格 施 行 と な る 予 定 で あ る 。 ま た 、 民 法 改 正 に つ い て は 、 見 送 り が 続 い て い た も の の 、 平 成 29 年 の 通 常 国 会 で は 成 立 す る 見 込 み で あ る 。
こ れ ら の 法 改 正 は 、 不 動 産 取 引 の 方 法 に 大 き な 影 響 を 及 ぼ す と 考 え ら れ 、 そ の 内 容 を 正 し く 認 識 し 、 実 務 運 用 面 に お い て 会 員 へ の 適 切 な 情 報 提 供 と 理 解 を 深 め る た め の 取 組 み が 必 要 と な る 。
そ こ で 、 上 記 の 法 改 正 を 契 機 に 、 不 動 産 取 引 の 方 法 が 具 体 的 に ど の よ う に 変 化 す る の か に つ い て 認 識 の 共 有 を 行 っ た う え で 、 そ の 姿 を 描 き 、 提 言 し て い く こ と を 目 的 に 、 以 下 の 日 程 で 研 究 会 を 開 催 し た 。
□ 第 １ 回 検 討 会
日 時 ： 平 成 28 年 10 月 12 日 （ 水 ） 10： 00～ 12： 00 場 所 ： 全 宅 連 会 館 ４ 階 役 員 室
□ 第 ２ 回 検 討 会
日 時 ： 平 成 28 年 12 月 ５ 日 （ 月 ） 10： 00～ 12： 00 場 所 ： 全 宅 連 会 館 ４ 階 役 員 室
□ 委 員
座 長 ： 松 尾 弘 慶 應 義 塾 大 学 大 学 院 法 科 研 究 科 教 授 委 員 ： 熊 谷 則 一 弁 護 士 （ 涼 風 法 律 事 務 所 ）
武 井 建 治 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 所 長 松 尾 信 明 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 副 所 長 阪 井 一 仁 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 運 営 委 員 初 澤 宣 廣 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 運 営 委 員 市 川 三 千 雄 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 運 営 委 員 木 全 紘 一 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 運 営 委 員 小 林 勇 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 運 営 委 員 佐 々 木 正 勝 全 宅 連 不 動 産 総 合 研 究 所 運 営 委 員 オ ブ ザ ー バ ー 国 土 交 通 省 土 地 ・ 建 設 産 業 局 不 動 産 業 課
国 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 生 産 課
住 宅 保 証 機 構 株 式 会 社 （ 第 １ 回 ・ 第 ２ 回 研 究 会 ） 株 式 会 社 カ チ タ ス （ 第 １ 回 研 究 会 ）
価 値 住 宅 株 式 会 社 （ 第 ２ 回 研 究 会 ）
ジ ャ パ ン ホ ー ム シ ー ル ド 株 式 会 社 （ 第 ２ 回 研 究 会 ）
４ － １ 第 １ 回 検 討 会 に お け る 論 点
宅 建 業 法 改 正 の 内 容 の う ち 、 全 宅 連 事 務 局 が 考 え る 宅 建 業 法 改 正 の 問 題 点 や 懸 念 点 の 整 理 を 行 っ た 。 ま た 、 「 全 宅 連 が 会 員 事 業 者 に 対 し て 行 う こ と が 望 ま し い と 想 定 さ れ る 対 応 策 案 」 と 「 全 宅 連 か ら 国 土 交 通 省 に 対 し て 求 め る こ と が 望 ま し い と 想 定 さ れ る 対 応 策 案 」 を 整 理 し た 。 さ ら に 、 第 １ 回 検 討 会 実 施 時 点 で 事 務 局 と し て は 国 土 交 通 省 に 確 認 が 必 要 で あ る と 思 わ れ る 課 題 （ 残 課 題 ） の 整 理 を 行 い 、 委 員 や オ ブ ザ ー バ ー （ 国 土 交 通 省 を 含 む ） を 交 え て 意 見 交 換 を 行 っ た 。
（ １ ） 第 34 条 の ２ 第 １ 項 ４ 号 関 係
問 題 点 、 懸 念 点 売 主 買 主 対 応 策 案 残 課 題
「 あ っ せ ん 」 の 内 容 と 宅 建 業 者 の 役 割 に つ い て
○ ○
・ あ っ せ ん の 定 義
と 、 宅 建 業 者 の 具 体 的 行 動 に 関 す る 確 認 が 必 要
（ 例 ）
-あ っ せ ん 手 数 料 を 授 受 す る こ と の 可 否 -媒 介 契 約 上 あ っ せ ん 無 し 、 行 為 と し て 紹 介 の 場 合
媒 介 契 約 書 に ど の 程 度 の 情 報 を 記 載 す る の か
○ ○
・ 具 体 的 な 運 用 方 針 の 提 示 が 必 要 （ 提 示 が あ る こ と を 想 定 ）
（ 考 え ら れ る 情 報 例 ） -あ っ せ ん の 可 否
-あ っ せ ん で き る 場 合 の 、 依 頼 者 の 調 査 実 施 の 希 望 -建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 に 関 す る 事 項 （ 名 称 、 連 絡 先 等 ）
複 数 の 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 を あ っ せ ん す る こ と に つ い て
○ ○
・ 依 頼 者 に 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 を 選 択 し て も ら い 、 選 択 さ れ た 事 業 者 の み を 媒 介 契 約 書 に 記 載 す る こ と が 考 え ら れ る
・ 複 数 者 を あ っ せ ん す る こ と は 、 宅 建 業 法 上 問 題 な い か に つ い て の 確 認 が 必 要
宅 建 業 者 は 「 あ っ せ ん 」 で き な い が 、 依 頼 者 が 建 物 状 況 調 査 の 実 施 を 強 く 希 望 し た 場 合 の 対 応 に つ い て
○ ○
・ 買 主 の 不 安 を 取 り 除 く た め に 建 物 状 況 調 査 が 有 効 で あ る こ と を 宅 建 協 会 が 啓 発 し て ゆ く こ と が 望 ま し い 。
・ 建 物 状 況 調 査 を 実 施 で き る 者 の デ ー タ ベ ー ス が 必 要 で は な い か
「 あ っ せ ん 」 を し た こ と に よ る 、 宅 建 業 者 の 責 任 に つ い て
○ ○
・ 確 認 が 必 要
一 般 的 に 買 主 と は 重 要 事 項 説 明 の 直 前 に 媒 介 契 約 を 締 結 す る
○
・ 買 主 か ら 相 談 が あ っ た 時 点 で 、 イ ン ス ペ ク シ ョ ン の 事 前 説 明 を 行 い 、 購 入 申 し 込 み 時
こ と が 多 い が 、 買 主 に 対 し て は ど の 時 点 で 建 物 状 況 調 査 を 実 施 す る 者 の あ っ せ ん を 行 う こ と が 望 ま し い の か
点 で イ ン ス ペ ク シ ョ ン の あ っ せ ん を す る こ と が 考 え ら れ る 。 （ 媒 介 契 約 前 の 時 点 ）
「 建 物 状 況 調 査 」 の
内 容 に つ い て ○ ○
・ 具 体 的 な 内 容 の 提 示 が 必 要
（ 提 示 が あ る こ と を 想 定 ）
「 建 物 状 況 調 査 」 を 実 施 す る 者 に つ い て
○ ○
・ 資 格 要 件 の 明 確 化 が 必 要
（ 提 示 が あ る こ と を 想 定 ）
【 参 考 】 国 会 審 議 に お け る 政 府 答 弁 で は 、 「 建 築 士 で あ っ て 、 建 物 状 況 調 査 に 関 す る 一 定 の 講 習 を 修 了 し た 者 」 と さ れ て い る 。
・ 一 定 の 講 習 を 受 け た 宅 建 業 者 が 調 査 を 実 施 す る 者 と な り え る か の 確 認 が 必 要
・ 宅 建 業 者 が 調 査 を 実 施 す る 者 と な る 場 合 、 第 三 者 性 確 保 に 関 す る 確 認 が 必 要
・ 登 録 制 度 は い つ か ら ス タ ー ト す る の か
（ 施 行 と 同 時 で は 間 に 合 わ な い ）
・ 登 録 さ れ た 資 格 者 の 情 報 公 開 の 内 容
（ 消 費 者 は 判 断 可 能 か ）
関 連 会 社 （ グ ル ー プ 会 社 ） に 「 建 物 状 況 調 査 」 を 依 頼 す る こ と に つ い て （ 第 三 者 性 の 確 保 に つ い て ）
○ ○
・ 確 認 が 必 要
（ ２ ） 第 34 条 の ２ 第 １ 項 ８ 号 関 係
問 題 点 、 懸 念 点 売 主 買 主 対 応 策 案 残 課 題
依 頼 者 が 買 主 の 場 合 も 、 こ の 条 項 は 該 当 す る の か
○
・ 他 者 か ら の 購 入 申 込 が あ っ た 時 点 で 、 そ の 旨 を 報 告 す る こ と は 現 在 の 実 務 に お い て も 行 わ れ て い る と 思 わ れ る （ 現 状 通 り の 対 応 で 問 題 な い と 思 わ れ る ） 。
・ 確 認 が 必 要
「 遅 滞 な く 」 の 期 間 に つ い て
○
・ 現 行 各 レ イ ン ズ 利 用 規 程 細 則 第 ３ 条 で は 、 「 依 頼 者 の 意 向 若 し く は 了 解 を 得 た 日 又 は 購 入 等 希 望 者 の 書 面 に よ る 申 込 み 若 し く は 申 込 み が 破 棄 さ れ た 日 の 翌 日 か ら ２ 日 以 内
（ 休 業 日 を 含 ま ず ） に 行 う も の と す る 。 」 と 規 定 さ れ て お り 、 こ れ に 準 ず る 事 が 考 え ら れ る 。
・ 確 認 が 必 要
「 報 告 」 す る 方 法 に つ い て
○
・ 書 面 の 郵 送 、 FAX に よ る 送 信 、 メ ー ル に よ る 送 信 な ど 、 履 歴 が 残 る 方 法 で 報 告 す る こ と が 考 え ら れ る 。
・ 確 認 が 必 要
売主から、取引に応じ ない条件（例えば法人 からの依頼は断る、○
円以下の申込には応じ ない等）を事前に提示 された場合で、その条 件に当てはまる買主か らの申込みがあった場 合の対応について
○
・ 申 込 に つ い て は 全 て 記 録 に 残 し て お き 、 定 期 報 告 の 際 に 申 込 記 録 を 依 頼 者 に 提 供 す る こ と が 考 え ら れ る 。
・ 確 認 が 必 要
先 に 申 込 を し た 買 主
① が 建 物 状 況 調 査 を 希 望 し 、 売 主 が そ れ を 認 め た 場 合 で 、 建 物 状 況 調 査 の 実 施 中 に 別 の 買 主 ② か ら 現 状 有 姿 で の 購 入 申 込 が あ っ た 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 確 認 が 必 要
（ ３ ） 第 35 条 第 １ 項 ６ 号 の ２ の イ 関 係
問 題 点 、 懸 念 点 売 主 買 主 対 応 策 案 残 課 題 宅 建 業 者 が 説 明 す る
「 建 物 状 況 調 査 の 結
果 の 概 要 」 に つ い て ○
・ 宅 建 業 者 が 説 明 す る 情 報 の 範 囲 や 書 式 、 情 報 記 載 主 体 等 に 関 す る 提 示 が 必 要
（ 提 示 が あ る こ と を 想 定 ）
・ 確 認 が 必 要
「 建 物 状 況 調 査 の 結 果 の 概 要 」 に つ い て 宅 建 業 者 の 説 明 責 任 に つ い て
○
・ 確 認 が 必 要
建 物 状 況 調 査 結 果 が 瑕 疵 保 険 の 対 象 に な っ て い な い 場 合 の 結 果 も 対 象 に な る か
○
・ 建 物 状 況 調 査 の 履
歴 を ど こ ま で さ か の ぼ る の か 。
・ そ の 後 、 リ フ ォ ー ム を し た 場 合 、 そ れ 以 前 実 施 し た 調 査 と の 整 合 性 を ど う 説 明 す る か
建 物 状 況 調 査 の 結 果 が 重 要 事 項 説 明 に 間 に 合 わ な か っ た 場 合 の 対 応 に つ い て ＜ 資 料 4-3 参 照 ＞
○
・ 確 認 が 必 要
取 得 者 又 は 借 主 と な る 者 か ら 調 査 結 果 の 概 要 に つ い て 質 問 が あ っ た 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 建 物 状 況 調 査 を 行 っ た 事 業 者 に 宅 建 業 者 が 確 認 し て 、 依 頼 者 に 伝 達 す る こ と が 考 え ら れ る が 、 宅 建 業 者 は 建 物 調 査 の 専 門 家 で な い こ と を 考 慮 す れ ば 、 建 物 状 況 調 査 を 行 っ た 事 業 者 か ら 依 頼 者 に 直 接 説 明 す る 機 会 を 設 け る こ と が 望 ま し い と 思 わ れ る 。
建 物 状 況 調 査 の 結 果 に 関 し て 問 題 が あ っ た 場 合 の 、 宅 建 業 者
の 責 任 に つ い て ○
・ 調 査 事 業 者 に 関 し て は 、 調 査 方 法 等 に 問 題 が あ る 場 合 は 監 督 省 庁 か ら 注 意 等 を 行 い 、 問 題 が 改 善 さ れ な い 事 業 者 に つ い て は 処 分 を 行 う 等 の 措 置 が 必 要 に な る と 思 わ れ る 。
・ 建 物 状 況 調 査 の 結 果 に つ い て の 責 任 の 所 在 に つ い て 確 認 が 必 要
売 主 側 の 建 物 状 況 調 査 実 施 者 と 買 主 側 の 建 物 状 況 調 査 実 施 者 が 異 な る 場 合 で 、 異 な る 調 査 結 果 が 得 ら れ た 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 確 認 が 必 要
賃 貸 借 契 約 の 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 確 認 が 必 要
（ 例 ）
-賃 貸 物 件 に お い て 建 物 状 況 調 査 を 実 施 し て い る か
-実 施 し て い る 場 合 誰 に 確 認 す れ ば い い か
（ ４ ） 第 35 条 第 １ 項 ６ 号 の ２ の ロ 関 係
問 題 点 、 懸 念 点 売 主 買 主 対 応 策 案 残 課 題
「 保 存 の 状 況 」 に つ い て 、 「 そ の 書 類
（ 図 書 ） の 有 無 」 だ け を 伝 達 す れ ば よ い
の か ○
・ 具 体 的 な 提 示 が 必 要 （ 提 示 が あ る こ と を 想 定 ）
・ 確 認 が 必 要
（ 例 ）
-調 べ ら れ る 範 囲 で 調 べ つ く せ ば い い の か -賃 貸 物 件 の 場 合 の 対 応
-売 主 の 告 知 に 従 っ て い い の か
「 設 計 図 書 、 点 検 記 録 そ の 他 の 建 物 の 建 築 及 び 維 持 保 全 の 状 況 に 関 す る 書 類 」 に つ い て
○
・ 具 体 的 な 書 類 の 提 示 が 必 要
（ 提 示 が あ る こ と を 想 定 ）
・ 確 認 が 必 要
国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の で は あ る が 、 売 主 が 所 有 し て い な い （ 紛 失 し て し ま っ た ） 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 確 認 が 必 要
マ ン シ ョ ン の 管 理 組 合 が 所 有 し て い る 書 類 等 に つ い て 、 管 理 組 合 や 管 理 会 社 か ら 提 供 さ れ な い 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 管 理 組 合 や 管 理 会 社 に 対 し て 協 力 を 要 請 す る こ と が 考 え ら れ る
・ 本 ケ ー ス に お け る 監 督 省 庁 の 対 応 に つ い て 確 認 が 必 要
書 類 の 内 容 と 現 況 が 異 な る 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 確 認 が 必 要
国 土 交 通 省 令 で 定 め る も の で は な い 書 類 等 を 提 供 す る 場 合 の 対 応 に つ い て
○
・ 売 主 か ら 提 供 さ れ た 書 類 に つ い て は 、 買 主 に 引 渡 す こ と が 望 ま し い と 考 え ら れ る