「中古マンション価格とマンション維持管理に関する考察」

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中古マンション価格とマンション維持管理に関する考察

＜要旨＞

マンション管理組合の運営には、法律・建築・会計等の専門的な知識が必要で、通常こうした知識のない区分所有者のみで対忚するには限界がある。また、多数の区分所有者の間での意見調整を必要とするため取引費用が多大であるとともに、公共財であるが故、フリーライダーが発生する可能性があるなど、管理が円滑に機能していないマンションの問題が指摘されている。本論文では、首都圏一都三県における中古マンション価格をもとに、マンションの維持管理に影響を与える項目について実証分析を行った。分析の結果、管理費や修繕積立金の滞納が発生している可能性の高い競売が行われたマンションは、競売が行われていないマンションより価格が下落していることが確認された。さらに、大規模修繕が中古マンション価格に影響を与えている可能性があることなども確認された。以上を踏まえ、マンション管理を向上させることを目的とした、専門家の活用のための体制整備について提案を行った。

2012 年 2 月

政策研究大学院大学まちづくりプログラム

ＭＪＵ11026 横手昌幸

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＜目次＞

第 1 章はじめに ... - 1 -

第 2 章マンション管理について ... - 2 -

第 2-1 節区分所有法及び標準管理規約について ... - 2 -

第 2-2 節マンション管理組合の運営について ... - 4 -

第 3 章マンション維持管理に関する実証分析 ... - 6 -

第 3-1 節管理費及び修繕積立金の滞納等が及ぼす中古マンションの維持

管理への影響 ... - 7 -

第 3-2 節大規模修繕と中古マンション価格に関する分析 ... - 9 -

第 3-3 節マンション評価と中古マンション価格に関する実証分析 . - 12 -

第 3-4 節維持管理の評価が高いマンションのプロビット分析 ... - 14 -

第 4 章まとめと政策提言 ... - 16 -

Appendix1 新築及び中古住宅価格と競売価格の比較 ... - 20 -

Appendix2 公共財の供給を私的財に任せた場合のフリーライダー問題 21

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第 1 章はじめに

1 日本における分譲マンションのストック数は平成 22 年末現在で約 571 万戸で、国民の１割（約 1,400 万人）が生活しており、マンションは都心部において主要な居住形態の一つとなっている。また、毎年約 10 万戸以上が新たに分譲される一方で、築 50 年以上の老朽化したマンションは現在の約１万戸から 20 年後には約 106 万戸へと急増していく状況となっている。このような中、一つの建物を多くの者で区分所有するマンションにおいては、各区分所有者のマンション生活に対する意識の違いから生じるマナー違反などによるトラブル、多様な価値観をもった区分所有者の間の意見調整、大規模修繕に代表される建物の維持管理など様々な専門的問題が存在し、その内容は法律・建築・会計など多岐に亘る。しかしながら、老朽化したマンションにおいては、高齢化や賃貸化が進行していき、役員のなり手不足やマンション管理への無関心もあり、こうした専門的な業務に区分所有者のみでは対忚できず、管理の機能不全に陥る管理組合の増加が懸念されている。マンション管理の機能不全により、適切な維持管理が行われないままでいると、最悪の場合、修繕も建替もできず、スラム化を引き起こし、当該マンションの居住者だけでなく、周辺環境に対しても影響を与えてしまう可能性がある。本稿では、マンション管理組合が円滑に機能しない要因を経済学的に分析するとともに、実証分析において、ヘドニックアプローチによりマンションの維持管理の質が中古マンション価格に影響を与える可能性があることを示した他、プロビット分析によりマンション管理におけるフリーライダーの発生が維持管理に影響を与えていることなども示した。そして、得られた知見をもとに、マンション管理組合が抱える問題に対して、改善策の提案を行っている。なお、マンションにおける意思決定の非効率性などの問題を論じた研究は、以下のものが挙げられる。岩田（1997）は、区分所有者間の取引費用が極めて大きいことが分譲マンションの大きなデメリットだと指摘し、維持管理などを一人の人間、あるいは経済主体が長期的な観点から純利益が最大になるように意思決定を下すことができるという意味で、定期借家権と証券化を組み合わせた権利形態が効率性基準に照らして最も優れていると提案している。また、中川（2009）は、マンションに対する投資が全体的には効率的な投資であっても、その投資が資産価値に与える影響が各区分所有者間で異なるため、集団的意思決定が行いにくいと指摘している。しかし、区分所有者間でナッシュ交渉を行えば、全体として効率的な投資が実現できるとし、ナッシュ交渉解を示し交渉を円滑化するためには、マンション管理の専門家の活用が有効であるとしている。瀬下（2009）は、マンションは、専有部分に対して所有者の自由な意思決定が尊重され、効率的な利用が追求されると同時に共有部分に規模の経済性が働くというメリットがあるが、共用部分と専有部分の意思決定が同時になされるような場面、典型的には建替えの場面では、効率的な 1_{本稿は、筆者の個人的な見解を示すものであり、筆者の所属機関の見解を示すものではないことをあらかじめお} 断りしておきます。なお、本稿にある誤りはすべて筆者の責任です。

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- 2 - 意思決定がなされないという問題があると指摘。その解決策として、専有部分と共有部分の意思決定を分離する必要があると指摘し、「プット・オプション付きの権利床転換手続き」を提案している。プット・オプション付き権利床転換手続きを前提とすれば、資産の持分比率に基づく単純多数決は効率的投資のみを実現する可能性があるとしている。福井（2008）は、マンション管理組合は、住宅という資産の財産的価値を確保していくための財産管理組織であるとし、政策として目指すべきは、区分所有者が、極力労力、時間や金銭の負担を強いられない前提で、個々の区分所有者の権利が適切に守られるとともに、マンション全体の財産価値をも維持保全できるような管理の実現を、特に取引費用の極小化の観点から支援することであるとしている。このためには、マンション管理の専門的な知識に乏しい区分所有者が自ら管理に当たるのではなく、株式会社などのように経営の専門家を活用し、専門家に対してインセンティブを引き出す報酬と引き換えに区分所有者の財産権の劣化が生じないよう厳格な責任を負わせ、それを的確にモニタリングし、結果を担保できるような仕組みを設けることが必要であると指摘している。さらに、福井（2012）は、マンション管理組合及び標準管理規約等について、議決権設定方法のあり方や総会における議決権の代理行使の範囲のあり方など、様々な問題を提議し論じている。また、日本におけるヘドニックアプローチにより住宅価格をテーマにした分析は、次のようなものがある。新築マンションを対象とした研究は、藤澤ほか（2004）や梅田（2010）のように住宅性能表示制度の効果を分析したものや吉田・清水（2010）のように東京都のマンション環境性能表示制度の効果を分析したものがある。中古マンション価格を対象とした分析は、藤澤ほか（2003）、中川ほか（2008）、岩田・山鹿（2008）のように専有部分のリフォームの効果を分析したものが多い。また、清水（2006）は新築及び中古マンションを含めた不動産市場全般を対象に分析し、住宅価格構造を詳細に分析している。以上のように、マンション価格を対象とした分析は行われているが、集められるデータの制約があるためか、中古マンション価格と維持管理の関係に着目して実証分析を行なっている研究は見当たらない。本稿は全４章から構成されている。第２章では、マンション管理の問題について経済学的に分析する。第３章では、中古マンションの取引データを用いた実証分析を行うことにより、維持管理が中古マンション価格に与える影響について論じる。第４章では、第２章及び第３章で得られた知見を下に、マンション管理の質を向上させるために、マンション管理に精通した専門家の活用とその活用にあたっての制度設計について提案を行う。

第 2 章マンション管理について

本章では、マンション管理について経済学的に整理を行う。第１節では、区分所有法や標準管理規約などのマンションに対する政府の介入について整理し、第２節では、マンション管理組合の運営における市場の失敗について整理する。

第 2-１節区分所有法及び標準管理規約について

マンションは、敷地及びその上にある構造上一体となった建物を多数の者で区分所有する形態をとるが、区分所有者が排他的に使用・収益できる専有部分と、廊下やエレベーターのような区

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- 3 - 分所有者全員で所有・管理する共用部分とに分かれる。マンションにおいては、共用部分の管理、管理規約の改定、長期修繕計画の策定、大規模修繕や建替え2_{など、様々なことを全区分所有者の意思によって決定しなければならない。民法の原則} で言えば、共有財産については、基本的には当事者全員の合意の下、使用・収益・管理していく必要があり、戸建て住宅のように利害関係者が一定に限定される場合にはさほど大きな問題はないが、マンションのように多数の区分所有者や利害関係者が存在する中で、全員が合意して管理していくことは非常に調整が困難である。利害関係のある当事者の数が多いと、全員の調整に費用がかかるため、効率的な契約に到達することは困難なものとなる3_{。このような取引費用の問題から、マンションについては一定の多数} 決ルールに従って円滑な意思決定ができるように民法の特別法として区分所有法が制定されている4_。マンションにおける取引費用対策としての区分所有法の基本的根拠について、福井（2008）は、マンションに関わる多数当事者の複雑な権利関係を前提に、当該財産権が最も有効利用される状態に移行しやすい管理処分手続きを定めると共に、最小の労力、時間、費用で財産権の価値を最大化できるよう、当事者の取り決めに対する補完的な政府関与により、取引費用の減尐を図っているものであるとし、マンションについての法的な関与による取引費用軽減とは、あくまでも当該敷地における土地の最有効使用の実現を迅速・安価・確実かつ臨機忚変に支援することであるとしている。さらに、福井（2012）は、取引費用を最大限極小化せよというコースの定理をマンションに関する法制に当てはめるならば、区分所有法や円滑化法は、新築当初の区分所有関係発生時に区分所有者が「決め忘れたこと」についての当事者の意思を補完するルールとして位置づけ、強行規定を極力排除した一種の意思推定規定による「標準書式」として通用するようにしておくのが適切であると指摘している。また、マンションは前述したとおり、多数の区分所有者により共有財産を使用・管理していかなければならないため、マンションの基本ルールを決める必要があり、ほとんどのマンションにおいて管理規約が制定されている。なお、マンション黎明期においては、指標となる具体的な手がかりがないために、管理規約の作成を諦めるか、あるいは分譲事業者や管理会社が個々に作成していた。このような状況下で作成された管理規約は一部の地権者に一方的に有利な条項が盛り込まれているものなど、不公平な定めがあるものもあり、問題が多かった。このような状況を鑑みて、管理組合が各マンションの実態に忚じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、1982 年に標準管理規約が策定された。当初は単棟型のみを想定したモデルとなっていたが、その後、マンションの形態に忚じて、住居と店舗が混在する複合用途型と複数の建物で構成される団地型を対象とした規約の作成が行われた。現在は、これら３つの標準管理規約を参考に、各管理組合で管理規約が制定されている状況である。 2_{マンション建替えをはじめとしたマンションを取り巻く諸問題を網羅したものとして、浅見・福井・山口編著} （2012）が参考になる。 3_{マンキュー（2005）286 頁} 4_{この他にも取引費用を軽減するための行政法分野の関与として、建替え決議以降の手続きの法的安定性を高める} ことなどを目的とした、マンション建替えの円滑化等に関する法律（以下、円滑化法という）がある。

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- 4 - このように、標準管理規約は区分所有者間の私的交渉の結果策定されるマンション生活の基本的ルールである管理規約に対して、参考書式として、その策定費用が迅速かつ安価になるよう、区分所有法と同様に取引費用の軽減に資するものであると考えられる。

第 2-2 節マンション管理組合の運営について

マンションにおいては区分所有者全員で構成される総会が意思決定機関であるが、ほとんどのマンションにおいて決定した事項を執行する機関として理事会を設置している。標準管理規約においては、理事会の構成員である役員は、区分所有者の中から選任され、選任された役員の中から理事長を互選する5_{。理事長は区分所有法上の管理者となる。} 管理者は、次頁の表１－１にあるものをはじめとした多岐にわたる業務を執行しなければならない。その業務においては、管理組合の代表として契約の締結その他法律行為を行い、場合によっては区分所有者を代理して、原告にも被告にもなる必要がある（区分所有法第 26 条３項）。さらには、管理費や修繕積立金という、マンションによっては億円単位に上る巨額の金銭を管理・運用しなければならないなど、その責任は重大であるとともに、価値観や生活スタイルの異なる多くの区分所有者がいる中で、管理組合の合意形成を図っていかなければならず、その負担は多大なものとなる。また、大規模修繕などの工事を行う際には、建物に関する最低限の知識の持っていなければ意見をまとめることは困難である。さらに、管理費等の滞納や、居住者の迷惑行為があれば、督促したり注意したりという他の区分所有者を相手にした業務もある。当然のことながら、マンションの規模が大きくなればそれに忚じて業務も多くなり、場合によっては他の区分所有者との軋轢を生むこともある。以上のように、管理者になることは、時間的、精神的にも相当な犠牲を伴う。 5_{平成 20 年度マンション総合調査によると、理事長を管理者として選任している割合は 89％という状況である。} 表１－１標準管理規約における管理組合の業務（出典：国土交通省「標準管理規約」）第２節管理組合の業務第３２条管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。一管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理二組合管理部分の修繕三長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務五適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理六修繕等の履歴情報の整理及び管理等七共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務八区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為九敷地及び共用部分等の変更及び運営十～十五省略十六管理組合の消滅時における残余財産の清算十七その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

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- 5 - 51.1% 24.0% 3.0% 20.2% 24.4% 29.6% 35.9% _27.5% 11.8% 20.8% 28.3% 4.5% 2.9% 12.2% 5.2% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 区分所有者の高齢化賃貸住戸の増加居住目的外利用住戸の増加管理費等の未払いの増加修繕積立金の不足理事の選任が困難管理組合活動に無関心な区分所有者の増加大規模修繕工事の実施建替え大規模地震による建物の損壊居住ルールを守らない居住者の増加マンション内の犯罪の増加その他特に不安はない不明表１－２管理組合運営における将来への不安（重複回答）出典：国土交通省「平成20年度マンション総合調査」一般的に、マンション購入者はマンションの利用・収益が目的で、自らが区分所有者として管理組合の構成員としてマンション管理を行うという意識が希薄であり、管理組合の運営のような面倒なことには関わりたくないと考えている者が多い。さらに、役員に就任しても無報酬で役員の義務を果たさなければならないことがほとんどであるため6_{、仕事等で多忙という理由で役員を} 引き受けない区分所有者や高齢化等により体力的に役員の任務をこなせない区分所有者が増加するようなことになれば、一部の区分所有者に役員の負担が集中し、表１－２にように役員のなり手不足が深刻な問題となる。また、管理組合活動に無関心な区分所有者の増加は、表１－３のようなトラブルの発生や大規模修繕に関する合意形成に困難さを生じさせる等、管理組合活動の沈滞化を招く。 6_{標準管理規約第 37 条２項において、}_{「役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に忚ずる必要経費の} 支払いと報酬を受けうことができる。」とされているが、平成 20 年度マンション総合調査によると、実際には 75.9％の管理組合において報酬を支払っていない状況となっている。 63.4% 36.8% 3.8% 18.4% 12.2% 31.2% 1.9% 9.6% 12.9% 22.3% 5.4% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 居住者間の行為、マナー違反建物の不具合管理業者近隣関係管理組合の運営費用負担（管理費等の滞納）費用負担（管理費等の不足）管理規約その他特にトラブルは発生していない不明表１－３トラブルの発生状況（重複回答）出典：国土交通省「平成20年度マンション総合調査」

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- 6 - 以上のように、マンション管理組合の運営において、管理者の負担は重く、一方で、役員のなり手不足など、各区分所有者の協力が十分に得られないケースが多いことを示したが、マンション管理は区分所有者にとって公共財であると考えられる。公共財とは、排除可能でも競合的でもない財である7_{。人々が公共財を利用することを妨げることはできないし、ある人が公共財を利用} したからといって、他の人の利用できる量が減るわけではない。マンションにおいては、廊下などの共用部分は、自己の専用部分につながるものであり、基本的にはその使用を排除することはできない。また、エレベーターの利用を抜きにすれば、誰かが通路を使用しているからといって、他の者の利用が制限されるわけではない。さらには、役員就任の拒否など、マンション管理に協力しなくても、共用部分の利用が制限されることはない。公共財を私的財からの自発的な供給に任せる場合、フリーライダーが発生することが知られている。フリーライダーとは、ある財からの便益を得るが、それに対する支払いを避ける人のことである8_{。各区分所有者は他の区分所有者のマンション管理への私的財の供給量を見ながら自己の} 私的財の供給量を決定するため、マンション管理はナッシュ均衡においてサミュエルソン条件を満たす最適な水準よりも過小なものとなる。さらには、マンションの管理には、法律・建築・会計等の専門的な知識が必要で、多くの区分所有者はそうした知識を備えておらず、何か問題が発生したときに対忚できない可能性があり、こういった面でも供給水準が低下してしまうことが考えられる。また、役員のなり手不足への対忚策として、公平性を保つ目的で、役員の選任方法を１～２年程度の短期間の任期で輪番又は抽選としているケースも多い。短期間の任期のため、管理会社の業務を十分にチェックできないなどにより、管理組合の財産が毀損される場合もある。このように、マンション管理は公共財であるが故、その水準が最適なものより過尐となる性質があり、通常マンション管理の専門家でない一般の区分所有者が主体となって運営することで、さらに供給水準が低下してしまうことを示した。こうした状況は、最悪の場合、マンション管理の機能不全となり、共有地の悲劇に例えられるようなマンションのスラム化を引き起こし、当該マンションの居住者だけでなく、周辺環境に対しても影響を与えてしまうことになる。法と経済学の立場では、資源配分の効率性の観点から、政府による市場介入が正当化されるのはいわゆる「市場の失敗」がある場合に限られる9_。本章で述べたように、マンション管理における「市場の失敗」は、「取引費用」、「公共財」及び「外部性」であり、このような問題に対して、政府が適切に対処することが必要である。

第 3 章マンション維持管理に関する実証分析

本章では、中古マンションの取引データを用いて、ヘドニックアプローチ及びプロビット分析により、維持管理に関する実証分析を行う。第１節では、管理費及び修繕積立金の滞納等が維持管理に与える影響を分析する。第２節では、第１節で用いたデータについて、築年数をダミー変数に変換し、大規模修繕が中古マンション価格に与える影響を分析する。第３節では、インター 7_{マンキュー（2005）304 頁} 8_{マンキュー（2005）305 頁} 9_{福井（2007）}_{。政府の介入が正当化されるのは、}_{「公共財」}_、_{「外部性」}_、_{「取引費用」}_、_{「情報の非対称性」}_、_「独占・寡占・独占的競争」の市場の失敗がある場合に限られ、政府の失敗が市場の失敗よりも尐ないことが必要。

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- 7 - ネットサイトの維持管理に関する評価を用いて、中古マンション価格との関係について分析する。第４節では、第３節で用いた維持管理の評価が高いマンションについて、プロビット分析によりフリーライダー等の問題を分析する。

第 3-1 節管理費及び修繕積立金の滞納等が及ぼす中古マンションの維持管理への影

響

第 3-1-1 項検証する仮説不動産競売が申立てられる場合、債務者は金銭的に窮していることから、管理費や修繕積立金を滞納していることが多い。マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、その対象となる箇所ごとに、修繕時期及び費用について長期修繕計画として定めることが推奨されている10_{。修繕工事の費用は多額であり、修繕工事の実施時に一括} で徴収することは困難であるため、前もって毎月の修繕積立金として徴収することがほとんどである。修繕積立金が不足すると、必要な修繕工事が実施できず、マンション全体の資産価値に影響をもたらすことが考えられる。また、管理費及び修繕積立金の滞納状況はマンション売買時の重要事項説明で説明することが必要とされており、こうした滞納状況が明らかとなることで、消費者はマンション内のコミュニティの質や将来の修繕工事に不安を覚え、付け値を下げている可能性も考えられる。これらを踏まえ、管理費及び修繕積立金の滞納等が及ぼすマンション価格への影響について検証する。第 3-1-2 項データ内容計測データは首都圏１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）にて、平成 21 年４月から平成 23 年９月までに取引のあった中古マンションを対象とした。なお、平成 21 年度以降とした理由は、不動産競売の入手できたデータが平成 21 年度以降からとなったためである。住宅価格や専有面積などの個別の取引データは、独立行政法人住宅金融支援機構の申込データを用い、最寄駅からの所要時間や戸数などのマンションの基本情報に関しては、株式会社不動産経済研究所が集計し発行している首都圏マンション新築物件データを用いて分析を行った。また、不動産競売のデータについては、平成 23 年 11 月末時点で最高裁判所事務総局『不動産競売物件情報サイト（http://bit.sikkou.jp/）』に掲載されている、平成 21 年度から 23 年度における中古マンションの入札結果データを用いた。この入札結果データの中にマンションの所在地等の情報が掲載されており、この情報をもとに入札のあったマンションと住宅金融支援機構のデータをマッチングした11_。なお、コントロール変数に欠落や異常値があるデータは除外している。 10_{国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」１頁} 11_{ここで得られた情報をもとにした新築及び中古住宅価格と競売価格の比較を Appendix１に掲載している。}

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- 8 - 第 3-1-3 項推計モデル式住宅価格を被説明変数として、マンション内の競売申立ての有無や、その他住宅価格に影響を与えると考えられる項目を説明変数として以下の推計モデルを設定した。＜推計モデル式＞ ln HP = 𝛼1+ ∑ 𝛼𝑖 2𝑖𝐷𝑎𝑢𝑐𝑖+ ∑ 𝛼𝑖 3𝑖 𝐷𝑎𝑢𝑐_𝑓𝑟𝑒𝑞𝑖+ ∑ 𝛼𝑖 4 𝑋𝑖+ 𝜖 HP は住宅価格、Daucは競売申立てダミーでマンション内の他の部屋で競売申立てがある場合に１をとるダミー変数であり、Dauc_freqは競売件数の割合がマンション総戸数の５％以上となっている場合に１をとるダミー変数である。また、Ｘはその他のコントロール変数で、以下の表３－１にまとめられる。ただし、実際の推定では、大手事業者ダミーを除き、対数をとっている。表３－１：コントロール変数変数内容専有面積（㎡）取引のあったマンションの専有面積築年数（年）マンションの竣工日から取引日までの期間専有階取引のあった部屋の所在している階数バス所要時間最寄駅から建物までのバス利用の場合の時間（未利用の場合は０）徒歩所要時間最寄駅から建物までの徒歩時間（バス利用の場合はバスの乗車時間を除く）鉄道乗車時間東京駅から最寄駅までの乗車時間マンション階数マンション全体の階数マンション総戸数マンション全体の総戸数大手事業者ダミー新築マンションポータルサイト「メジャーセブン」12_{８社による販売ないし、}_{「スーパーゼネコ} ン」13_{５社による施工が行われた建物を大手事業者による販売物件とするダミー変数} 市区町村ダミー市区町村ごとのダミー変数年度ダミー年度ごとのダミー変数鉄道ダミー鉄道ごとのダミー変数 12_{メジャーセブン：新築マンション販売情報とマンション選び関連情報を提供する新築マンションポータルサイ} ト（平成 12 年４月に開設。））を運営する大手不動産会社８社（住友不動産株式会社、株式会社大京、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、藤和不動産株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所株式会社の不動産大手８社による共同運営。） 13_{スーパーゼネコン：鹿島建設株式会社、清水建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社大林組、株式会社竹} 中工務店の５社

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- 9 - 第 3-1-4 項分析結果と考察分析結果を表３－２に示す。表３－２：分析結果（１）（２） ln 住宅価格係数標準誤差係数標準誤差定数項 5.4350 0.3885 *** 5.4393 0.3884 *** ln 面積 0.7918 0.0128 *** 0.7910 0.0128 *** 築年数 -0.0260 0.0007 *** -0.0261 0.0007 *** ln 専有階 0.0434 0.0034 *** 0.0434 0.0034 *** ln バス -0.1154 0.0049 *** -0.1151 0.0049 *** ln 徒歩 -0.0743 0.0047 *** -0.0737 0.0047 *** ln 東京駅からの所要時間 -0.0957 0.0157 *** -0.0957 0.0157 *** ln マンション階数 0.0062 0.0077 0.0066 0.0077 ln マンション総戸数 -0.0058 0.0039 -0.0069 0.0039 * 大手事業者ダミー 0.0648 0.0055 *** 0.0647 0.0055 *** 競売申立マンションダミー -0.0248 0.0062 *** -0.0209 0.0064 *** 高競売申立ダミー－ -0.0391 0.0171 ** 市区町村ダミー Yes Yes 年度ダミー Yes Yes 鉄道ダミー Yes Yes 観測数 11909 11909 自由度修正済決定係数 0.6681 0.6682 ※ ***、**、*はそれぞれ１％、５％、10％水準で統計的に有意であることを示している。競売申立てダミー及び高競売申立てダミーの符号が負であることが１％水準で統計的に有意な値として示された。また、競売申立てがマンション内であった場合、2.5％程度価格が下落する結果となった。これは、仮説で述べたとおり、不動産競売の差押え対象者が金銭的に窮しているため、管理費及び修繕積立金を滞納している可能性が高く、こうした滞納の発生が中古マンション価格に影響を与えているものと考えられる。さらに、競売件数が総戸数の５％以上の場合、6.0％程度価格が下落する結果となった。これは滞納金額が大きい程、価格もより大きく下落することを示している。また、コントロール変数も予測していた符号通りの結果となった。築年数が１年経過するごとに、2.6％下落し、都心や最寄駅から離れるほどに価格が下落する結果となった。さらに、大手事業者のプレミアムは中古住宅市場においても存在することが確認できた。

第 3-2 節大規模修繕と中古マンション価格に関する分析

前節で管理費の滞納等が中古マンション価格を下落させていることが確認できた。管理費及び修繕積立金の確実な徴収は、マンションの適切な管理を行う上での根幹的なものであり、管理費等の滞納者への対忚は管理組合の重要な業務の一つである。ただ、第２章で述べたように、管理組合の業務は滞納者への対忚以外にも、長期修繕計画の策定や大規模修繕の実施等、様々な業務を行わなければならない。特に大規模修繕が適切に実施されないと、劣化が進行し、マンションの資産価値が大きく毀損されることが考えられる。

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- 10 - そこで、大規模修繕の実施が中古マンション価格に与える影響を分析する。第 3-2-1 項検証する仮説大規模修繕がマンション価格に与える影響を分析するため、仮説１で用いた築年数について、ダミー変数に変換し、非線形で分析する。これは、築年数による価格の下落は線形で落ちていくものではなく、大規模修繕を実施すれば、価格の下落のスピードも変わってくると考えたためである。さらに、修繕積立金の滞納により、大規模修繕のための予算が不足することが考えられる。予算が不足すれば、大規模修繕の規模が縮小してしまう可能性があり、修繕積立金の滞納の影響を分析するため、競売申立てダミーと築年数の交差項を用いて分析する。なお、データ内容は仮説１と同様である。第 3-2-2 項推計モデル仮説１と同様に、住宅価格を被説明変数とし、築年数ダミー及び競売申立ダミーと築年数の交差項や、その他住宅価格に影響を与えると考えられる項目を説明変数として推計モデルを設定した。＜推計モデル式＞ ln HP = 𝛼1+ ∑ 𝛼𝑖 2𝑖𝐷_{𝐴𝐺𝐸 𝑖}+∑ 𝛼𝑖 3𝑖𝐷𝑎𝑢𝑐𝑖∗ 𝐴𝐺𝐸𝑖+ ∑ 𝛼𝑖 4 𝑋𝑖+ 𝜖

HP は住宅価格、DAGEは築年数ダミー、Daucは競売申立てダミー、AGE は築年数である。また、Ｘ

はその他のコントロール変数で、仮説１と同様である。

第 3-2-3 項分析結果と考察

分析結果を表３－３に、築年数をダミー変数に変換した下落率の推移のグラフを表３－４に示す。

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- 11 - 表３－３：分析結果表３－４：築年数ごとの下落率の推移 -1.0% -1.4% -1.1% -11.5% -17.0% -15.5% -15.0% -19.4% -27.1% -31.8% -34.5% -30.9% -30.6% -29.9% -30.8% -30.1% -37.5% -40.0% -35.0% -30.0% -25.0% -20.0% -15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 築年数下落率（１）（２） ln 価格係数標準誤差係数標準誤差定数項 4.9163 0.2004 *** 5.3150 0.4576 *** ln 面積 0.8772 0.0055 *** 0.8269 0.0128 *** ln 専有階 0.0547 0.0017 *** 0.0420 0.0034 *** ln バス -0.1334 0.0025 *** -0.1220 0.0049 *** ln 徒歩 -0.0910 0.0023 *** -0.0806 0.0047 *** ln 東京駅からの所要時間 -0.1089 0.0077 *** -0.1062 0.0156 *** ln マンション階数 0.0110 0.0038 *** 0.0070 0.0076 ln マンション総戸数 -0.0048 0.0018 *** 0.0010 0.0038 築 1 年目 -0.0103 0.0034 *** -0.0183 0.2487 築 2 年目 -0.0137 0.0053 *** -0.0892 0.2460 築 3 年目 -0.0111 0.0136 -0.0781 0.2455 築 4 年目 -0.1145 0.0138 *** -0.1797 0.2455 築 5 年目 -0.1700 0.0138 *** -0.2391 0.2456 築 6 年目 -0.1554 0.0139 *** -0.2245 0.2456 築 7 年目 -0.1495 0.0139 *** -0.2205 0.2456 築 8 年目 -0.1941 0.0139 *** -0.2609 0.2456 築 9 年目 -0.2705 0.0139 *** -0.3293 0.2456 築 10 年目 -0.3178 0.0136 *** -0.3820 0.2456 築 11 年目 -0.3450 0.0135 *** -0.4096 0.2456 * 築 12 年目 -0.3087 0.0141 *** -0.3726 0.2456 築 13 年目 -0.3060 0.0144 *** -0.3690 0.2457 築 14 年目 -0.2992 0.0149 *** -0.3620 0.2457 築 15 年目 -0.3080 0.0152 *** -0.3712 0.2457 築 16 年目 -0.3013 0.0183 *** -0.3675 0.2462 築 17 年目 -0.3747 0.0368 *** -0.4450 0.2499 * 競売申立ダミー－ 0.0002 0.0150 競売申立ダミー×築年数－ -0.0030 0.0016 * 市区町村ダミー yes yes 年ダミー yes yes 鉄道ダミー yes yes 観測数 11909 11909 修正済決定係数 0.6780 0.6744 ※ ***、**、*はそれぞれ１％、５％、10％水準で統計的に有意であることを示している。

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- 12 - 築年数による価格の下落は一定ではなく、表３－４のように非線形となることが明らかとなった。また、それぞれの築年数ダミーの有意水準も概ね高い結果となった。さらに、その下落のかたちは、11 年目以降から横ばいに推移している。これは、マンションの大規模修繕の周期は概ね 12 年程度で一巡するため、この修繕の効果が資産価値に影響を与えているものと考えられる。大規模修繕には、外壁塗装などの外見を良くする工事も含まれることから、このような設備投資により、消費者の付け値が変わった可能性が考えられる。また、競売申立てダミーと築年数の交差項も有意に負の結果となった。これは、修繕積立金の滞納により必要な資金の確保ができず、大規模修繕の規模を縮小させていることが考えられる。修繕積立金が適切に積み立てられていないと、マンション全体の資産価値も下落してしまう結果となる。

第 3-3 節マンション評価と中古マンション価格に関する実証分析

前２節で、管理費等の滞納や大規模修繕の実施が、中古マンション価格に影響を与えることが確認できた。次に、個別の業務によるマンション価格への影響の分析ではなく、これらの業務も含めた維持管理の質が中古マンション価格に与える影響について分析する。なお、実際に消費者が維持管理の質にプレミアムをつけているかを分析している研究は見当たらない。第 3-3-1 項検証する仮説「マンションは管理で買え」とよく言われており、マンションの維持管理はマンション価格に影響を与えるものと考えられている。しかし、一方で、消費者は購入しようとしているマンションの維持管理の情報を十分に取得できないか、取得できてもその情報がどのような意味を持つか判断できず、情報の非対称性の問題に直面していることも考えられる。そこで、インターネットサイトの評価を用い、マンションの維持管理の評価が高い場合、価格も上昇しているか検証することとする。当該サイトで高く評価されているマンションについて、価格が上昇していれば、消費者がこのサイトの評価を参考とし、維持管理が高いマンションにプレミアムをつけている可能性があることが確認できると考えている。第 3-3-2 項データ内容被説明変数は仮説１と同様に中古マンション価格を対象とした。なお、マンションの維持管理の水準については、中古マンションの調査及び評価情報を提供しているインターネットサイト「マンション評価ナビ」における評価を用い、分析を行う。当該サイトで評価されている中古マンション数は平成 24 年１月現在で 412 団地となっている14_。この中から、中古マンション取引データとマッチングを行い、2,695 件がマンション評価ナビで評価されているマンションの取引データとなった。 14_{マンション評価ナビ（http://www.mansion-hyoka.com/）によると、評価の対象とするマンションは、山手線の} 主要駅から乗車時間 20 分以内の駅を最寄駅とし、かつ最寄駅から徒歩 10 分以内の都心居住エリアのマンション。中古マンションについては、優先的に総戸数 200 戸程度以上の流通量の多い物件を調査し、評価しているとのことである。

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- 13 - 第 3-3-3 項推計モデル式住宅価格を被説明変数として、各評価項目のダミー変数や、その他住宅価格に影響を与えると考えられる項目を説明変数として推計モデルを設定した。＜推計モデル式＞ ln HP = 𝛼1+ ∑ 𝛼2𝑖𝐷𝑒𝑣𝑎𝑖+ ∑ 𝛼3𝑖 𝑖 𝑖 𝑋𝑖+ 𝜀 HP は住宅価格である。Devaはマンション評価ダミーで、マンション評価ナビの評価が高い場合に１をとるダミー変数である。評価項目は表３－５のとおりであり、それぞれ５点満点の評価であるが、４点以上の評価となっている場合に１をとるダミー変数としている。Ｘはその他のコントロール変数で、仮説１と同様である。表３－５：マンション評価ダミー説明変数内容拠点性ダミー交通の便利さ、生活施設の充実度及び街の発展性を踏まえた評価住環境ダミー閑静な住環境、将来にわたる環境の維持、自然災害の危険度及び犯罪・交通事故の危険度を踏まえた評価居住性（共用部分）ダミー構造の長期使用度、省エネ・環境対忚、バリアフリー対忚、敷地や共有スペースのゆとり、街並みとの調和及びセキュリティを踏まえた評価維持管理ダミー管理形態、管理組合の運営状況、修繕計画・実施の状況及び居住者コミュニティの質を踏まえた評価第 3-3-4 項分析結果と考察分析結果を表３－６に示す。表３－６：分析結果 ln 価格係数標準誤差係数標準誤差定数項 4.7628 0.2931 *** 4.7093 0.2402 *** ln 面積 0.9194 0.0196 *** 0.9129 0.0198 *** 築年数 -0.0126 0.0027 *** -0.0149 0.0027 *** ln 専有階 0.0540 0.0054 *** 0.0575 0.0054 *** ln バス -0.0691 0.0315 ** -0.0933 0.0317 *** ln 徒歩 -0.0231 0.0147 -0.0508 0.0142 *** ln 鉄道時間 -0.0346 0.0288 -0.0483 0.0289 * ln 階数 0.0344 0.0170 ** 0.0444 0.0167 *** ln 総戸数 -0.0361 0.0099 *** -0.0184 0.0095 * 拠点性ダミー 0.0316 0.0165 * - 住環境ダミー 0.0980 0.0209 *** - 居住性ダミー 0.0893 0.0254 *** - 維持管理ダミー 0.0465 0.0179 *** - 市区町村ダミー yes yes 年ダミー yes yes 鉄道ダミー yes yes 観測数 2695 2695 修正済決定係数 0.5948 0.5851 ※ ***、**、*はそれぞれ１％、５％、10％水準で統計的に有意であることを示している。

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- 14 - 拠点性ダミーについては、正の符号で 10％水準で統計的に有意に、住環境、居住性（共用部分）及び維持管理ダミーについては、正の符号で１％水準で統計的に有意な結果となった。拠点性ダミーは約 3.2％、住環境ダミーは約 9.8％、居住性（共用部分）ダミーは約 8.9％、維持管理ダミーは約 4.7％、住宅価格が上昇する結果となっている。これは、消費者がマンションを購入する際に、マンション評価ナビの評価を参考にした可能性及び、仲介事業者からの説明や現地での確認により得られた消費者自身のマンションに対する評価とマンション評価ナビの評価が相関していたことが考えられ、消費者はマンションの維持管理について、住宅価格の中でプレミアムをつけている可能性があることが確認できた。なお、維持管理の評価項目として、管理費や修繕積立金の㎡当たりの単価を取り入れており、管理費や修繕積立金の単価が高いと評価点数も高くなる。管理費や修繕積立金の金額が高いマンションは共用部分のグレードが高い傾向があるため、こうした影響がプレミアムとなっている可能性がある。また、このサイトの評価は法定の調査ではないため、マンションによっては調査に非協力的である場合があるためか、維持管理に関する評価項目全てを調査できずに評価しているものもあり、今後、消費者が維持管理のどういった項目にプレミアムをつけているか詳細に分析する必要があると考えている。

第 3-4 節維持管理の評価が高いマンションのプロビット分析

前節で消費者が維持管理にプレミアムをつけている可能性があることが確認できた。次に、維持管理に影響を与える要因とはどのようなものであるかを分析する。第 3-4-1 項検証する仮説維持管理に影響を与える項目を分析するため、前節で用いた維持管理ダミーを被説明変数としてプロビット分析する。着目する項目は、フリーライダーや取引費用の影響である。マンション管理という公共財の供給を、各区分所有者の私的財からの自発的な供給に任せると、ナッシュ均衡な状態においては、フリーライダーが発生し、サミュエルソン条件を満たす最適な供給水準よりも過尐供給となってしまうことが考えられる。そして、その公共財の供給量は区分所有者が多いほど過尐となってしまう15_{。また、区分所有者数が多いと、意見調整のための取引費用も増加することになる。} さらに、フリーライダーなどの問題は、年数が経過するほど顕在化することが考えられる。そこで、マンションの規模が大きい場合、維持管理に影響をもたらすか、また、その影響は年数が経過するほど顕在化していくのか検証することとする。第 3-4-2 項データ内容データセットは仮説３で使用したものを用いる。第 3-4-3 項推計モデルマンションの戸数が多い場合、フリーライダーや意見調整のための取引費用が増加するため、 15_{この理論について Appendix2 に示す。}

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- 15 - 維持管理に影響をもたらすことが考えられる。さらに、年数を経過することにより、維持管理への影響が顕在化していくことが考えられる。そこで、維持管理の水準と戸数及び築年数の関係について検証する。推計モデルは、維持管理ダミーを被説明変数として、戸数と築年数や、その他マンションの品質を表すと考えられる項目を説明変数としてプロビットモデルを設定する。＜推計モデル式＞ 𝐷𝑃𝑀 = 𝛼1+ ∑ 𝛼2𝑖𝑇𝑈𝑖+ ∑ 𝛼3𝑖 𝑖 𝑖 𝐴𝐺𝐸𝑖+ ∑ 𝛼4𝑖 𝑖 𝑋𝑖+ 𝜀 DPMは仮説３で用いた維持管理ダミーで、TU は総戸数で、AGE は築年数である。X はその他のコントロール変数で、マンションの属性を表すと考えられるものを採用した。第 3-4-4 項分析結果と考察分析結果を表３－７に示す。表３－７：分析結果総戸数について、負の符号で１％水準で統計的に有意な結果となった。これは前述したように、マンション管理にはフリーライダーや取引費用という問題が発生するため、戸数が多い場合、よりその影響が大きくなっている16_。さらに、築年数も、負の符号で 1％水準で統計的に有意な結果となった。フリーライダーなどによるマンション管理への影響は、築年数が経過するほど顕在化してくるものと考えられる。 16_{平成 20 年度マンション総合調査によると、区分所有者が実際に総会に出席していた割合は、50 戸以下で平均} 42.8％、200 戸超で平均 19.9％であり、戸数が多い場合、出席率が低く、マンション管理に関心のない者の比率が高いと考えられる。維持管理ダミー係数標準誤差定数項 -12.3416 3.5807 *** ln 総戸数 -1.2453 0.1259 *** 築年数 -0.2474 0.0349 *** ln 単価（価格/面積） -0.1260 0.2642 ln 面積 5.2149 0.8342 *** ln 徒歩 -1.5072 0.1728 *** ln 東京駅からの距離 -0.9523 0.1994 *** 大手事業者 0.0310 0.2080 都心５区 5.7402 1.0614 *** 東京２３区（都心５区以外） 4.1375 1.0482 *** 観測数 2695 修正済決定係数 0.2944 ※ ***、**、*はそれぞれ１％、５％、10％水準で統計的に有意であることを示している。

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- 16 - なお、現在の標準管理規約のコメント17_{において、役員の人数や理事会の運営について表３－８} の記載がある。大規模マンションにおいては、理事会のみで実質的な検討を行うことは困難であるため、理事会の運営の中に部会を設ける18_{などの体制整備について触れられており、戸数の多さ} に対して特別な配慮が望まれるとされている。表３－８：標準管理規約コメント

第４章まとめと政策提言

これまで述べてきたとおり、本稿では、マンション管理組合において、取引費用やフリーライダーなどの問題があるため、管理が円滑に機能しないことを論じ、実証分析において、中古マンションの取引データを用い、管理費等の滞納や大規模修繕の実施といった管理組合の業務と中古マンション価格に及ぼす影響や維持管理とフリーライダーの関係などを分析した。本章では、これらの分析のまとめと、それを踏まえた提案を行い、最後に今後の課題について触れる。マンション管理組合の業務は、管理費及び修繕積立金の管理や大規模修繕の実施等、様々なものがあり、それらが適切に執行されていない場合、マンションの資産価値に影響を与えることを示した。資産価値の下落の影響は区分所有者全員に跳ね返ってくるものであり、管理組合を運営する理事長の責任は非常に重たいものであると言える。また、マンション管理は区分所有者にとって公共財であるが故、フリーライダーが発生することや、意見調整のための取引費用の問題から、マンションの戸数が多くなるほど管理水準が低下する傾向が強くなることも示した。これらの結果は、マンション管理においては、運営に専門的な知識が必要であることやフリーライダー及び取引費用の問題から、一般の区分所有者が管理者となって運営していく現行の方式では、管理が円滑に進まない可能性が高いことを示唆している。こういった問題に対処する施策として、福井（2012）などが示しているように、取引費用の低減をはかり、全体としての効率的な維持管理を実現し、マンション全体の財産価値を保全することを目的として、マンションの管理に精通した専門家の活用が有効であると考える。 17_{標準管理規約とは別に、標準管理規約の解説版として、標準管理規約のコメントが作成されている。} 18_{平成 20 年度マンション総合調査によると、200 戸超のマンションにおいて、66.3％の管理組合が実際に何らか} の専門委員会を設定している状況である。 ② 理事の員数については次のとおりとする。１おおむね 10～15 戸につき１名選出するものとする。２員数の範囲は、最低３名程度、最高 20 名程度とし、○～○名という枠により定めることもできる。 ③ 200 戸を超え、役員数が 20 名を超えるような大規模マンションでは、理事会のみで、実質的検討を行うのが難しくなるので、理事会の中に部会を設け、各部会に理事会の業務を分担して、実質的な検討を行うような、複層的な組織構成、役員の体制を検討する必要がある。この場合、理事会の運営方針を決めるため、理事長、副理事長（各部の部長と兹任するような組織構成が望ましい。）による幹部会を設けることも有効である。なお、理事会運営細則を別途定め、部会を設ける場合は、理事会の決議事項につき決定するのは、あくまで、理事全員による理事会であることを明確にする必要がある。

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- 17 - しかし、国が定めている標準管理規約は、役員の資格要件を区分所有者に限定しており、外部の専門家を役員とすることは想定されていない19_{。福井（2012）が指摘しているように、標準管理} 規約に専門家を活用するための選択肢を追加するべきである。なお、当然であるが、専門家を活用するためには報酬が必要であり、その費用対効果を踏まえて管理組合で決定することが前提である20_。また、専門家による管理の導入にあたっては、専門家が維持管理の質を向上させる報酬体系とともに、利益相反や管理費等の横領を防ぐ仕組みの構築が必要であり、管理者の恣意的な管理が行われないよう、管理者の業務をチェックする監事についても、外部の専門家を活用していくことが望ましい。とくに、管理会社が管理者に就任して業務執行する場合、管理者と受注者が同一となるなど、利益相反取引等の問題が生じてしまう。契約の透明性を損なわないためには、管理者は契約の当事者となれないような措置も検討する必要がある。なお、タワー型等の大規模マンション、投資用マンション、リゾートマンションなど、マンションの形態が多様化している現状では、現在の標準管理規約が規定している３つのモデル（単棟型、複合型、団地型）では、様々な事情を抱える管理組合の実情に対忚できていない。取引費用を最大限極小化するためにはマンションの形態に忚じた標準管理規約を整備する必要がある。また、現在、国の施策として中古住宅の流通・リフォームの活性化が行われているが、マンションの場合、構造耐力上主要な部分は共用部分に属しており、建物がどれだけ長持ちするかは管理組合の維持保全にかかってくる。消費者がマンションを購入して後悔しないよう、各マンションの維持管理に関する情報を提供することも検討すべきではないか。今後の課題としては以下のものが挙げられる。まず、今回の分析では、データの制約から築 17 年目までのマンションを分析対象としたが、より築年数を経過したマンションの方が、維持管理に支障が出ている可能性が高いことが考えられる。とくに老朽化マンションでは、建替えをするか改修をするか区分所有者の意見がまとまらないため、マンションに対する設備投資が凍結し、外壁の剥がれなどへの修繕が実施されないなど、周辺に悪影響を与えてしまうケースもあり、定量的に分析していく必要がある。東京都が都内のマンションの実態調査を行い、都内全マンションのデータベースを構築する予定と聞いており、こうしたデータを活用し、建築後相当年を経過した老朽化マンションを含めた分析を進めていきたいと考えている。さらには、リゾートマンションや投資用マンションなどは一般の自己居住型マンションよりも、維持管理の問題が顕在化していると考えられるので、こうしたマンションも含めて研究する必要がある。 19_{標準管理規約第 35 条２項において、}_{「理事及び監事はマンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選} 任する。」とされている。 20_{機能不全に陥っている管理組合においては、集会を開いてこうした意思決定を行うこと自体が困難になってい} ることが多く、円滑な管理への移行のために何かしらの支援を検討すべきである。

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謝辞

本論文の執筆にあたっては、北野泰樹助教授（主査）、福井秀夫教授（副査）、黒川剛教授（副査）、植松丘客員教授（副査）から丁寧なご指導をいただくとともに、安藤至大客員准教授をはじめとしたまちづくりプログラムの関係教員の皆様からお忙しい中大変貴重なご意見をいただきましたことを心から感謝いたします。加えて日頃から様々な相談に忚じていただいたまちづくりプログラム及び知財プログラムのメンバーの皆様にもお礼申し上げます。最後に、政策研究大学院大学で１年間研究の機会を与えていただいた派遣元に感謝いたします。【参考文献】・浅見泰司・福井秀夫・山口幹幸編著（2012）『マンション建替え』日本評論社・岩田喜久男（1997）『マンションの法と経済分析』（岩田喜久男・八田達夫編「住宅の経済学」第２章）日本経済新聞社・岩田真一郎・山鹿久木（2008）『中古住宅市場における転売外部性の実証分析』（季刊住宅土地経済 2008 年夏季号）・梅田利孝（2010）『住宅性能表示制度が住宅価格に与える効果について』（政策研究大学院大学まちづくりプログラム修士論文）・戎正晴ほか対談（2006）『分譲マンションをめぐる諸問題（上）、（下）』（ジュリスト 1309、1310 号）・大水敏弘（2009）『マンション所有のリスクとは』（都市住宅学 65 号）・大守隆（2002）『東京圏マンション流通価格指数』（季刊住宅土地経済 2002 年秋号）・熊谷則一（2007）『中古住宅物件流通における消費者保護』（日本不動産学会誌第 21 巻第２号）・齊藤広子（2009）『日本の集合住宅管理の現状と課題』（日本不動産学会誌第 22 巻第４号）・清水千弘(2006)『不動産市場分析』住宅新報社・清水千弘・唐渡広志（2007）『不動産市場の計量経済分析』朝倉書店・瀬下博之（2009）『区分所有権の経済分析』（日本不動産学会誌第 22 巻第４号）・中川雅之（2009）『区分所有法とマンションの再生投資』（日本不動産学会誌第 22 巻第４号）・野上雅浩（2009）『住宅瑕疵担保履行法における供託と保険の選択に係る経済分析』（政策研究大学院大学まちづくりプログラム修士論文）・藤澤恵美子・中西正彦・中井検裕（2003）『中古集合住宅市場におけるリフォーム情報の開示・査定方法に関する一考察』（都市住宅学 43 号）・藤澤恵美子・中西正彦・中井検裕（2004）『住宅性能表示制度が分譲マンション価格に与える影響と役割』（都市住宅学 47 号）・藤澤恵美子・中西正彦・中井検裕（2006）『中古住宅市場の売出段階の情報開示のあり方についての一考察』（都市住宅学 55 号）・福井秀夫（2006）『司法政策の法と経済学』日本評論社・福井秀夫（2007）『ケースからはじめよう法と経済学』日本評論社・福井秀夫（2008）『マンション建替え・管理の法と経済分析』（自治研究 84 巻 12 号）・福井秀夫（2009）『マンション建替え法制の抜本的な刷新を』（住宅 58 巻第５号）・福井秀夫（2010）『韓国・米国の老朽マンション法制』（税務経理 9007 号）・福井秀夫（2012）『マンションの建替え・管理の法的隘路』（浅見泰司・福井秀夫・山口幹幸編

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- 19 - 著（2012）『マンション建替え』第２章日本評論社）・水永政志・小滝一彦（2007）『不動産価格のヘドニック分析における品質バイアス』（季刊住宅土地経済 2007 年冬号）・丸岡浩二（2011）『第三者占有が不動産競売市場に与える影響について』（政策研究大学院大学まちづくりプログラム修士論文）・山崎福寿（1999）『土地と住宅市場の経済分析』東京大学出版会・山崎福寿（2001）『経済学で読み解く土地・住宅問題都市再生はこう進めよ』東洋経済新報社・吉田次郎・清水千弘（2010）「環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響：日本の新築マンシ

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- 20 - Appendix1 新築及び中古住宅価格と競売価格の比較平成 21 年度～平成 23 年度（９月末）の新築及び中古住宅並びに競売落札価格の比較を最小二乗推定法により分析した結果を表４に示す。なお、新築住宅のデータは中古住宅と同様、住宅金融支援機構のデータを用い、競売落札価格のデータは不動産競売物件情報サイトに掲載されていたものである。結果としては、築年数に関わらず、新築から中古になるだけで、価格が約 5.8％下落する結果となった。いわゆる新築プレミアムが存在していることが確認できる。また、競売落札価格は新築住宅価格と比較して約 35.5％、中古住宅価格と比較して、約 29.7％下落する結果となった。さらに、大手事業者によるプレミアムは新築と中古で有意な差はなく、競売の場合にさらなるプレミアムがある結果となった。競売落札者の大層を占める法人においては多くが転売目的であり、大手事業者というプレミアムが販売上、有利なものになっていると考えられる。表４：分析結果新築＆中古＆競売 ln 価格係数標準誤差定数項 4.8716 0.1185 *** ln 面積 0.8763 0.0056 *** 築年数 -0.0280 0.0004 *** ln 専有階 0.0564 0.0017 *** ln バス -0.1389 0.0024 *** ln 徒歩 -0.0943 0.0023 *** ln 東京駅からの所要時間 -0.1033 0.0079 *** ln マンション階数 0.0146 0.0038 *** ln マンション総戸数 -0.0142 0.0019 *** 中古ダミー -0.0581 0.0048 *** 競売ダミー -0.3548 0.0058 *** 大手事業者 0.0484 0.0037 *** 大手事業者×中古 0.0040 0.0052 大手事業者×競売ダミー 0.0803 0.0089 *** 市区町村ダミー yes 年ダミー yes 鉄道ダミー yes 観測数 32568 修正済決定係数 0.8304 ※ ***、**、*はそれぞれ１％、５％、10％水準で統計的に有意であることを示している。

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- 21 - Appendix2 公共財の供給を私的財に任せた場合のフリーライダー問題マンション管理という公共財の供給を、各区分所有者の私的財からの自発的供給に任せた場合、フリーライダーが発生する。この状況下では、サミュエルソン条件を満たす社会的に最適な水準よりも過尐供給となり、さらに、区分所有者の数が多くなるほどその供給量が過尐となっていく。その理由については、以下のように示すことができる。消費者 i の効用関数が、マンション管理の投資量Ｑと合成財 x から成り立っているとし、以下のように定義する。 Ui(Q, x𝑖) , Q = q1 + 𝑞2 + ⋯ + 𝑞𝑁 Ｑ：マンション管理の投資量 x：合成財の消費量 i：区分所有者Ｎ：全ての区分所有者 x𝑖= 𝑦𝑖− c𝑞𝑖 C：限界費用 yi：i の所得 qi：i の管理への投資量 Yi=Y で共通 Ui=U で共通とする。公共財の供給を私的財からの自発的供給に任せ、フリーライダーが発生する場合 𝑞1 𝑚𝑎𝑥 _{𝑈(𝑄, 𝑥} 𝑖) = 𝑈(𝑄, 𝑦𝑖− 𝑐𝑞𝑖) F.O.C: 𝜕𝑈 𝜕𝑞_𝑖− c 𝜕𝑈 𝜕𝑥_𝑖= 0 －① となる。Ｕ＝√𝑄𝑥 :コブダグラス 𝜕𝑈 𝜕𝑞𝑖 = 1 2√ 𝑥𝑖 𝑄 , 𝜕𝑈 𝜕𝑥𝑖 = 1 2√ Q 𝑥𝑖 上式に①を代入すると、 𝜕𝑈 𝜕𝑞_𝑖 ⁄ 𝜕𝑈 𝜕𝑥_𝑖 ⁄ = 𝑐 となるので、 𝑥𝑖 𝑄 = 𝑐 が得られる。ここで、Q = q1 + 𝑞2 + ⋯ + 𝑞𝑁、また、合成財の消費量は、x𝑖= 𝑦𝑖− c𝑞𝑖であるので、 𝑦_𝑖−𝑐𝑞_𝑖 ∑ 𝑖𝑞_𝑖 = 𝑐となる。ここで、モデルの対称性により、𝑞𝑖= 𝑞∗∗ と出来るので、 y−𝑐𝑞∗∗ N𝑞∗∗ = 𝑐 が得られる。このとき、私的供給の場合の各消費者の最適供給量は、𝑞∗∗ ₌ 𝑦 𝑐(1+𝑁) となるので、 Q∗∗₌ 𝑁 𝑁+1 𝑦 𝑐 －② となる。

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- 22 - 次に社会的に最適な場合 𝑞1 𝑚𝑎𝑥 _{∑ 𝑖 𝑈(𝑄, 𝑥} 𝑖) = 𝑈(𝑄, 𝑦𝑖− 𝑐𝑞𝑖) F.O.C: ∑ 𝑖_𝜕𝑞𝜕𝑈 𝑖− c 𝜕𝑈 𝜕𝑥_𝑖= 0 －③ となる。 ③を同様に展開すると、 q∗₌ 𝑦 2𝑐 となり、 Q∗₌𝑁 2 𝑦 𝑐 －④ となる。よって、フリーライダーが発生する場合と、社会的に最適な場合を比較すると、 ② ④→ 𝑄∗∗ 𝑄∗ = 2 𝑁+1 －⑤ となる。 ⑤のとおり、公共財の供給を、私的財からの自発的供給に任せた場合、社会的に効率的な結果をもたらさない。さらに、区分所有者が多くなるほど、私的供給はマンション管理の投資量を過尐にさせてしまうことになる。以上のように、マンション管理は公共財であるが、その供給は各区分所有者の私的財から供給されるため、最適な水準よりも過尐になってしまう性質を持っていることが分かる。

「中古マンション価格とマンション維持管理に関する考察」