Discussion Paper No 東京都における地域危険度ランキングの変化が地価の相対水準に及ぼす非対称的な影響について : 市場データによるプロスペクト理論の検証 年 10 月 顧濤 ( 一橋大学 ) 中川雅之 ( 日本大学 ) 齊藤誠 ( 一橋大学 ) 山鹿久

Hitotsubashi University Repository

Title

東京都における地域危険度ランキングの変化が地価の相

対水準に及ぼす非対称的な影響について : 市場データに

よるプロスペクト理論の検証

Author(s)

顧, 濤; 中川, 雅之; 齊藤, 誠; 山鹿, 久木

Citation

Issue Date

2010-10

Type

Technical Report

Text Version publisher

URL

http://hdl.handle.net/10086/18688

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Discussion Paper No.2010-13

東 京 都 に お け る 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 地 価 の 相 対 水 準 に 及 ぼ す 非 対 称

的 な 影 響 に つ い て ： 市 場 デ ー タ に よ る プ ロ ス ペ ク ト 理 論 の 検 証

1 2010 年 10 月 顧 濤 （ 一 橋 大 学 ） 中 川 雅 之 （ 日 本 大 学 ） 齊 藤 誠 （ 一 橋 大 学 ） 山 鹿 久 木 （ 関 西 学 院 大 学 ） 要 旨 ： 本 実 証 研 究 で は 、 東 京 都 に お い て 2000 年 代 の 都 市 再 開 発 が 進 行 し た 結 果 、 地 域 危 険 度 に 直 接 影 響 を 与 え る 周 辺 環 境 が 著 し く 改 善 し て 、 地 域 別 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 大 き く 入 れ 替 わ っ た こ と を 活 用 し て 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 地 価 の 相 対 水 準 （ 各 時 点 の 平 均 地 価 か ら の 乖 離 率 ） に 及 ぼ す 効 果 に つ い て 計 測 し て い る 。 主 要 な 結 論 と し て は 、 （1） 相 対 的 に 安 全 な 地 域 で は 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 し て 相 対 地 価 が 上 昇 す る 変 化 率 の 方 が 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 し て 相 対 地 価 が 下 落 す る 変 化 率 よ り も 大 き い 、 （2） 相 対 的 に 危 険 な 地 域 で は 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 し て 相 対 地 価 が 大 き く 下 落 す る 一 方 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 低 下 に つ い て は 相 対 地 価 が ほ と ん ど 上 昇 し な い 。 本 稿 で は 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 相 対 地 価 に 及 ぼ す 非 対 称 的 な 影 響 に つ い て 、 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 に 沿 っ て 、 前 者 の 結 果 を ゼ ロ リ ス ク 指 向 と し て 、 後 者 の 結 果 を 現 状 維 持 バ イ ア ス と し て 解 釈 す る と と も に 、 そ の 政 策 イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン を 考 察 し て い る 。 1 _{本 研 究 は 、 文 部 科 学 省 委 託 業 務 「 近 未 来 の 課 題 解 決 を 目 指 し た 実 証 的 社 会 科 学 研 究 推 進} 事 業 」 か ら 財 政 的 な 支 援 を 受 け て い る 。 本 研 究 過 程 に お い て は 、 井 出 一 郎 、 川 口 大 司 、 神 林 龍 、 佐 藤 主 光 、 佐 藤 泰 裕 、 鈴 木 史 馬 、 竹 内 幹 、 得 田 雅 章 、 森 知 也 、 文 世 一 、 森 口 千 晶 、 山 本 和 博 の 各 氏 、 金 本 良 嗣 氏 を は じ め と し た 住 宅 経 済 研 究 会 の メ ン バ ー の 方 々 か ら 貴 重 な コ メ ン ト を い た だ い た 。 こ こ に 謝 辞 を 申 し 上 げ た い 。

2 １ ． は じ め に 東 京 都 が 『 地 震 に 関 す る 地 域 危 険 度 測 定 調 査 報 告 書 』（ 以 下 、『 地 域 危 険 度 調 査 』 と 略 ） に 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ と し て 報 告 し て い る 町 丁 目 別 の 建 物 倒 壊 危 険 度 は 、 地 盤 強 度 な ど の 物 理 的 な 地 震 リ ス ク だ け で は な く 、 周 辺 環 境 （ た と え ば 、 地 域 密 集 度 や 周 辺 建 物 の 耐 震 性 ） が 地 震 リ ス ク に 及 ぼ す 影 響 も 加 味 し て い る 。 そ の 結 果 、 都 市 再 開 発 や 地 域 整 備 に よ っ て 周 辺 環 境 が 大 き く 変 貌 す る と 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 大 き く 入 れ 替 わ る 可 能 性 が あ る 。 事 実 、2000 年 代 に 積 極 的 に 進 め ら れ た 都 市 再 開 発 や 住 宅 開 発 に よ っ て 地 域 危 険 度 に 直 接 影 響 を 与 え る 周 辺 環 境 が 著 し く 改 善 し た 結 果 、 上 述 の 建 物 倒 壊 危 険 度 で 測 ら れ た 地 域 危 険 度 の ラ ン キ ン グ も 大 き く 入 れ 替 わ っ た 。 す な わ ち 、 都 市 再 開 発 が 進 め ら れ た 地 域 は 、 そ う で な い 地 域 に 比 べ て 安 全 性 を 向 上 さ せ 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ を 下 げ た 。具 体 的 に は 、1998 年 3 月 （ 第 4 回 ）、 2002 年 12 月 （ 第 5 回 ）、 2008 年 2 月 （ 第 6 回 ） に 公 表 さ れ た 『 地 域 危 険 度 調 査 』 に よ る と 、 地 価 公 示 の 評 価 対 象 と な っ て い る 地 点 に つ い て は 、1998 年 か ら 2002 年 の 間 で は 約 3 分 の １ の ポ イ ン ト に お い て 、2002 年 か ら 2008 年 の 間 で は 約 4 分 の 1 の ポ イ ン ト に お い て 、5 段 階 評 価 で 見 た 建 物 倒 壊 危 険 度 の 序 列 に 1 ラ ン ク 以 上 の 変 化 が 認 め ら れ た 。

Nakagawa, Saito, and Yamaga (2009)で は 、 1998 年 の 『 地 域 危 険 度 調 査 』 に 報 告 さ れ た 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 1980 年 代 か ら 1998 年 ま で の 期 間 に お い て ほ ぼ 安 定 し て い た と い う 証 拠 を 示 し た 上 で 、 同 サ ン プ ル 期 間 の 各 時 点 の ク ロ ス セ ク シ ョ ン ・ デ ー タ に お い て 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 上 昇 と と も に 東 京 都 内 の 地 価 公 示 の 地 価 が 低 下 す る こ と を 明 ら か に し た 。一 方 、本 稿 で は 、2000 年 代 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 相 対 地 価（ 各 時 点 の 平 均 地 価 か ら の 乖 離 率 ） に 与 え る 影 響 を 検 証 し て い く 。 特 に 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 相 対 地 価 へ 及 ぼ す 影 響 が 、 ラ ン キ ン グ 変 化 の 方 向 に よ っ て 非 対 称 的 で あ る か ど う か を 検 証 し な が ら 、市 場 デ ー タ に よ っ て プ ロ ス ペ ク ト 理 論 に よ る 解 釈 の 妥 当 性 を 検 証 し て い く 。 具 体 的 に は 、プ ロ ス ペ ク ト 理 論 か ら 得 ら れ る 2 つ の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン に 着 目 し て い る 。 第 1 の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン は 、Tversky and Kahneman (1991)な ど が 指 摘 す る 現 状 維 持 バ イ ア ス で あ る 。 現 状 維 持 バ イ ア ス が 存 在 す る と 、 危 険 化 に よ る 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 上 昇 で 相 対 地 価 の 評 価 が 大 き く 減 少 す る 一 方 、 安 全 化 に よ り 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 し て も 相 対 地 価 は あ ま り 変 化 し な い 。 す な わ ち 、 図 1－ 1 が 示 す よ う に 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 初 期 点 に お い て 相 対 地 価 評 価 関 数 が 屈 折 し 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 上 昇 に よ る 傾 き の 絶 対 値 は 大 き い が 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 低 下 に よ る 傾 き が ほ ぼ フ ラ ッ ト と な る 。 一 方 、第 2 の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン は 、Kahneman and Tversky (1979)な ど が 指 摘 す る ゼ ロ リ ス ク 指 向 で あ る 。 ゼ ロ リ ス ク 指 向 が 存 在 す る と 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が そ も そ も 低 い 地 域 で は 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 す る 影 響 に 比 べ て 、 ラ ン キ ン グ が 低 下 し て 安 全 性 が い っ そ う 高 ま る 影 響 の 方 が 積 極 的 に 評 価 さ れ て 、相 対 地 価 が 大 き く 上 昇 す る（ 図 1－ 2 を 参 照 の こ と ）。 図 1－ 1 と 図 1－ 2 を 比 較 す る と 明 ら か な よ う に 、上 述 の 2 つ の プ ロ ス ペ ク ト 理 論 か ら 導 く こ と が で き る い ず れ の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン に お い て も 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 初 期 点 か ら の 変 化 が 相 対 地 価 に 及 ぼ す 影 響 が 、 ラ ン キ ン グ の 変 化 の 方 向 に 応 じ て 非 対 称 的 で あ る

3 が 、 非 対 称 性 が 生 じ る パ タ ー ン が ま っ た く 逆 と な っ て い る 。 1 時 点 の ク ロ ス セ ク シ ョ ン・デ ー タ で は 、説 明 要 因（ こ こ で は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ ） の 被 説 明 変 数 （ こ こ で は 、 相 対 地 価 ） に 対 す る 対 称 的 な 影 響 は 検 証 で き る が 、 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 に 特 有 の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン で あ る 説 明 要 因 の 変 化 に よ る 非 対 称 的 な 影 響 を 検 証 す る こ と は 難 し い 。 説 明 要 因 の 影 響 が 非 対 称 的 な ケ ー ス を 検 証 し よ う と 思 え ば 、 同 一 地 点 に つ い て 2 時 点 で 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 下 し て い る サ ン プ ル を 含 む パ ネ ル・デ ー タ が 必 要 と な っ て く る 。 先 に 述 べ た よ う に 、2000 年 代 を 通 じ て 都 市 再 開 発 な ど で 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 大 き く 入 れ 替 わ っ た 『 地 域 危 険 度 調 査 』 の パ ネ ル ・ デ ー タ は 、 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 を 検 証 で き る 自 然 実 験 環 境 を 提 供 し て く れ て い る 。 さ ら に パ ネ ル ・ デ ー タ を 用 い る こ と に よ っ て 、 ① 建 物 倒 壊 危 険 度 に 対 す る 地 価 感 応 度 の マ ク ロ 的 な 影 響 、 ② 地 価 に 影 響 を 与 え る 固 定 効 果 、 ③ 地 価 公 示 デ ー タ に 含 ま れ る 計 測 バ イ ア ス を 制 御 す る こ と が で き る 。 特 に 、 ① の 要 因 を 制 御 す る こ と は 重 要 で あ る 。 本 稿 で 用 い る 建 物 倒 壊 危 険 度 と 相 対 地 価 の 関 係 は 、 マ ク ロ 的 な 経 済 環 境 に 大 き く 左 右 さ れ る か ら で あ る 。 本 稿 で 得 ら れ た 実 証 結 果 を ま と め て み る と 、 第 1 に 、そ も そ も 地 域 危 険 度 が 高 い 地 域 で は 、 危 険 化 に よ り 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 し て 相 対 地 価 が 大 き く 下 落 す る 一 方 、 安 全 化 に よ り 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 し て も 相 対 地 価 が ほ と ん ど 上 昇 し な い 。第 2 に 、 そ も そ も 地 域 危 険 度 が 低 い 地 域 で は 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 し て 相 対 地 価 が 上 昇 す る 度 合 い の 方 が 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 し て 相 対 地 価 が 下 落 す る 度 合 い よ り も 大 き い 。 第 1 の 結 果 は 、現 状 維 持 バ イ ア ス と し て 、第 2 の 結 果 は ゼ ロ リ ス ク 指 向 と し て そ れ ぞ れ 解 釈 す る こ と が で き る 。 イ ン ト ロ ダ ク シ ョ ン の 最 後 に 本 論 文 の 実 証 研 究 の 特 徴 に 言 及 し た い 。 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 が 示 唆 す る 現 状 維 持 バ イ ア ス や ゼ ロ リ ス ク 指 向 の 検 証 は 、 ラ ボ ラ ト リ ー 実 験 や フ ィ ー ル ド 実 験 に よ っ て 活 発 に 行 わ れ て き た 。た と え ば 、Kahneman, Knetsch and Thaler (1990)は 、 ラ ボ ラ ト リ ー 実 験 で 支 払 意 志 額（willingness to pay、WTP）と 受 入 補 償 額（ willingness to accept、 WTA） の 格 差 を も っ て 賦 与 効 果 の 証 左 と し て い る 。 Plott and Zeiler (2005)は 、 被 験 者 の 経 験 や 無 名 性 を 考 慮 し た 実 験 で は 賦 与 効 果 が 検 出 で き な い こ と を 報 告 し て い る 。 ま た 、List (2003, 2004)に お い て も 、 ス ポ ー ツ ・ カ ー ド ・ フ ェ ア の 参 加 者 を 対 象 と し た 実 験 で は 、経 験 豊 か な ト レ ー ダ に 依 存 効 果 が 表 れ に く い こ と を 示 し て い る 。一 方 、Genesove and Mayer (2001)は 、 キ ャ ピ タ ル ・ ロ ス が 生 じ て い る 住 宅 に つ い て 、 売 り 手 に ク オ ー ト さ れ て い る 価 格 が 割 高 に な る こ と を も っ て 参 照 点 効 果 の 証 左 と し て い る2_。 本 稿 の 実 証 研 究 は 、 上 に あ げ た 実 証 研 究 と は 大 き く 異 な り 、 経 済 主 体 の 行 動 レ ベ ル に お け る 現 状 維 持 バ イ ア ス や ゼ ロ リ ス ク 指 向 を 直 接 的 な 分 析 対 象 と し て い る の で は な く 、 そ う し た 取 引 行 動 が 市 場 で 成 立 し て い る 均 衡 価 格 に 反 映 さ れ て い る の か ど う か を 検 証 し て い る 。 本 論 文 が 取 り 扱 っ て い る 土 地 市 場 取 引 で は 、 次 の よ う な 理 由 か ら 、 現 状 維 持 バ イ ア ス や ゼ 2 _{市 場 の 取 引 デ ー タ に 依 拠 し た 実 証 研 究 に は 、消 費 財 市 場 に つ い て Putler (1992)、Hardie,} Johnson, and Fader (1993)な ど が 、 株 式 市 場 に つ い て Shefrin and Statman(1985)な ど が あ る 。

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ロ リ ス ク 指 向 が そ も そ も 顕 著 で あ り 、 そ う し た 経 済 行 動 が 均 衡 価 格 に 反 映 さ れ や す い と 考 え ら れ る 。 第 1 に 、 Plott and Zeiler (2005)や List (2003, 2004)が 指 摘 し て い る よ う に 、 土 地 市 場 の 相 対 取 引 で は 、 無 名 性 が 確 保 さ れ て お ら ず 、 売 買 当 事 者 の 取 引 経 験 が か な ら ず し も 豊 か で な い 結 果 、参 照 点 依 存 効 果 や 賦 与 効 果 が 顕 著 と な る 。第 2 に 、DellaVigna (2009) が 指 摘 す る よ う に 、 取 引 対 象 と な っ て い る 土 地 は 個 別 性 が 強 く 、 異 な る 土 地 資 産 間 の 裁 定 が 働 き に く い こ と か ら 、 現 状 維 持 バ イ ア ス や ゼ ロ リ ス ク 指 向 が 市 場 価 格 に ス ト レ ー ト に 反 映 し や す い 。 本 稿 は 、 以 下 の よ う に 構 成 さ れ て い る 。 第 2 節 で は 、 2000 年 代 に 3 度 に わ た っ て 行 わ れ た 『 地 域 危 険 度 調 査 』 に お い て 、 建 物 倒 壊 危 険 度 が 同 一 の 地 価 公 示 地 点 で ど の よ う に 変 化 し て い る の か を 報 告 す る 。 第 3 節 で は 、 計 量 モ デ ル を 提 示 す る と と も に 、 実 証 結 果 を 報 告 す る 。 第 4 節 で は 、実 証 結 果 に 関 す る 頑 健 性 の 検 討 を し て い る 。第 5 節 で は 実 証 結 果 か ら 得 ら れ る 政 策 イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン を 考 察 す る 。 2． 地 域 危 険 度 と そ の 変 化 2.1 地 域 危 険 度 と は 東 京 都 は 、1975 年 度 か ら こ れ ま で に 6 回 に わ た っ て 、『 地 域 危 険 度 調 査 』 に お い て 地 震 に 関 す る 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ を 測 定 し 公 表 し て き た 。1998 年 に 実 施 さ れ た 第 4 回 の『 地 域 危 険 度 調 査 』 以 降 は 、 東 京 都 の 西 部 を 除 く 地 域 に つ い て 、 お お む ね 5 年 ご と に 町 丁 目 ベ ー ス で 居 住 地 の 周 辺 環 境 を 加 味 し て 被 災 リ ス ク を 算 定 し 、 イ ン タ ー ネ ッ ト 上 で 公 開 す る な ど 、 分 か り や す さ や 、 情 報 へ の ア ク セ ス が 大 き く 向 上 し て い る 。 『 地 域 危 険 度 調 査 』 で 報 告 さ れ て い る 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ は 、 特 定 の 地 震 に よ る 被 災 量 を 測 定 す る こ と で は な く 、 居 住 地 の 潜 在 的 な 危 険 性 を 地 域 間 で 比 較 す る こ と を 目 的 と す る 。 そ の 目 的 の た め に 、 す べ て の 町 丁 目 に お い て 、 直 下 で 地 震 動 が 生 じ た 場 合 の 地 震 リ ス ク を 算 定 し て い る 。 地 震 に よ る 被 害 は 、 建 物 の 倒 壊 、 火 災 の 発 生 、 避 難 の 際 の 人 的 被 害 が 主 要 な も の で あ る が 、こ れ ら の 多 様 な 被 害 に 対 応 し て 、「 建 物 倒 壊 危 険 度 」、「 火 災 危 険 度 」、 「 避 難 危 険 度 」 に つ い て 危 険 度 が 算 定 さ れ 公 表 さ れ て い る 。 本 稿 で は 、 土 地 の 価 値 評 価 に 反 映 さ れ る 地 震 リ ス ク を 測 定 す る た め に 、3 つ の 危 険 度 指 標 の う ち 建 物 倒 壊 危 険 度 を 用 い て い る 。 火 災 危 険 度 や 避 難 危 険 度 の 指 標 に お い て は 、 地 価 を 引 き 上 げ る 要 因 で あ る 経 済 活 動 の 集 積 が 、 地 震 リ ス ク の 上 昇 要 因 と し て 捉 え ら れ て い る た め に 、 両 者 の 影 響 が 相 殺 さ れ て 地 震 リ ス ク を 適 切 に 検 出 で き な い 可 能 性 が 高 い 。 建 物 倒 壊 危 険 度 は 、 地 震 が 起 き た 場 合 の 振 動 に よ る 物 的 危 険 性 に 関 し て 、 以 下 の よ う な プ ロ セ ス で 算 出 し て い る 。 ま ず 、 周 辺 建 物 の 構 造 と 地 盤 の 物 理 的 特 性 に 基 づ い て 町 丁 目 ご と に 、 地 震 動 に 起 因 す る 建 物 被 害 の リ ス ク を 「 建 物 倒 壊 危 険 量 」 と し て 算 出 す る 。 建 物 に つ い て は 築 年 別 や 構 造 別 の 建 物 棟 数 密 度 を 勘 案 し 、 地 盤 に つ い て は 基 礎 地 盤 の 種 類 、 液 状 化 の 危 険 性 、 埋 立 地 、 急 傾 斜 地 な ど の 属 性 を 加 味 し て 判 断 さ れ る 。 そ う し て 算 出 さ れ た 危 険 量 に 従 っ て 各 地 域 を 安 全 な 順 に 、 最 上 位 45.15％ を 地 域 危 険 度 1 に 、 そ の 次 の 31.83％ を 危 険 度 2 に 、 そ の 次 の 15.83％ を 危 険 度 3 に 、 そ の 次 の 5.55％

5 を 危 険 度 4 に 、そ の 次 の 1.64％ を 危 険 度 5 に そ れ ぞ れ 割 り 当 て て い る 。こ の 比 率 は 地 域 別 に 算 出 さ れ た 危 険 量 が 正 規 分 布 の 平 均 よ り 右 側 か ら 標 準 偏 差 の 3 倍 分 の 範 囲 に 分 布 し て い る と 考 え 、 そ の 範 囲 を 5 等 分 し た も の で あ る 。 2.2 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 変 動 す る 背 景 第 1 節 で 述 べ た よ う に 、町 丁 目 ベ ー ス で 地 域 ご と に 割 り 当 て ら れ た 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ は 、2000 年 代 を 通 じ て 大 き く 入 れ 替 わ っ た 。 1998 年 3 月 に 公 表 さ れ た 第 4 回 調 査 か ら 2002 年 12 月 に 公 表 さ れ た 第 5 回 調 査 に か け て は 、 5073 町 丁 目 の う ち 30.9％ の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 変 動 し て い る 。 一 方 、 第 5 回 調 査 か ら 2008 年 2 月 に 公 表 さ れ た 第 6 回 調 査 に か け て は 、5063 町 丁 目 の う ち 22.5％ の ラ ン キ ン グ が 変 動 し て い る 。 こ の よ う に 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 大 き く 入 れ 替 わ る 要 因 と し て は 、大 き く 分 け て 3 つ の 可 能 性 が あ る 。 第 1 に 、市 街 地 環 境 の 変 化 に 伴 う 変 動 、第 2 に 、危 険 度 指 標 の 算 定 方 法 の 精 緻 化 に 伴 う 変 動 、第 3 に 、第 1 と 第 2 の 要 因 で も た ら さ れ た 変 動 に 伴 う 相 対 的 順 位 の 変 化 で あ る 。 ま ず 第 1 の 要 因 に 関 し て は 、2000 年 代 を 通 じ て 都 市 再 生 政 策 が 推 進 さ れ た こ と が あ げ ら れ る 。政 府 は 、2002 年 に 景 気 対 策 の 一 環 と し て 都 市 再 生 特 別 措 置 法 を 成 立 さ せ た 。そ の 結 果 、 容 積 率 緩 和 、 民 間 事 業 者 に よ る 都 市 計 画 提 案 、 再 開 発 プ ロ ジ ェ ク ト に 対 す る 金 融 ・ 税 制 上 の 措 置 な ど 、 包 括 的 な 支 援 制 度 が 整 備 さ れ た 。 同 時 に 、 環 状 2 号 線 新 橋 周 辺 ・ 赤 坂 ・ 六 本 木 地 域 、 環 状 4 号 線 新 宿 富 久 沿 道 地 域 な ど 8 地 域 、 総 面 積 2509ha に わ た る 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 が 指 定 さ れ 、 実 際 に 大 規 模 な 再 開 発 が 実 施 さ れ た 。 さ ら に 、1990 年 代 以 降 進 ん だ 都 心 地 域 の 居 住 地 化 も 、 市 街 地 環 境 を 大 き く 変 化 さ せ た 。 東 京 の 都 心 部 は そ れ ま で 商 業 地 や 業 務 地 に 純 化 し て お り 、 欧 米 の 大 都 市 に 比 較 し て 昼 夜 間 人 口 比 率 が 非 常 に 高 い と い う 特 徴 を 有 し て い た 。 し か し 、 バ ブ ル の 崩 壊 以 降 、 東 京 都 区 部 の 昼 夜 間 人 口 比 率 は 141％ (1995 年 )か ら 135％ (2005 年 )に 低 下 し た 。こ の よ う な 傾 向 を 受 け て 都 心 部 の 市 街 地 環 境 は 改 善 さ れ て い る 。具 体 的 に は 、1981 年 以 前 に 旧 耐 震 基 準 に 基 づ い て 建 築 さ れ た 木 造 建 物 （ 以 下 、 危 険 建 物 と 呼 ぶ ） が 減 少 し た 。 第 2 の 変 動 要 因 と し て は 、 第 4 回 調 査 （ 1998 年 3 月 ）、 第 5 回 調 査 （ 2002 年 12 月 ）、 第 6 回 調 査 （ 2008 年 2 月 ） の 地 震 危 険 量 の 評 価 方 法 に 変 更 が な さ れ た こ と が 影 響 し て い る 。 第 4 回 調 査 に お い て は 、 複 数 の 専 門 家 が 、 建 物 構 造 、 築 年 数 や 地 盤 の 種 類 と い っ た さ ま ざ ま な 属 性 ご と に 地 震 危 険 量 を 主 観 的 に 見 積 も り 、 そ れ に 基 づ い て 各 地 域 の 地 域 危 険 度 が 評 価 さ れ て い た 。 し か し 、 第 5 回 調 査 以 降 、 地 盤 の 種 類 に 応 じ た 地 震 動 の 強 さ 、 地 盤 と 建 築 物 の 組 み 合 わ せ に 応 じ た 建 物 被 害 に つ い て は 、 過 去 の 地 震 被 害 に 即 し て 客 観 的 に 推 定 し て い る 。 ま た 、 評 価 対 象 と な る 町 丁 目 の 面 積 か ら 公 有 水 面 な ど を 除 外 し て 面 積 当 た り の リ ス ク 量 を 算 定 す る と い う 精 緻 化 も 行 っ て い る 。第 4 回 調 査 や 第 5 回 調 査 で は 、同 一 の 地 盤 、 構 造 ・ 年 代 の 建 物 は 、 同 一 の 耐 力 を 保 有 し て い る も の と し て 建 物 倒 壊 率 を 算 定 し て い た が 、 第 6 回 調 査 に お い て は 、 同 一 の 条 件 の 建 物 で あ っ て も 、 耐 力 に ば ら つ き が あ る と い う 想 定 を 置 い て 建 物 倒 壊 率 の 算 定 方 法 の 精 緻 化 を 行 っ て い る 。

6 2.3 地 域 危 険 度 の 相 対 的 な 変 化 こ こ で は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 を 細 か く 見 て い こ う 。第 4 回 調 査 か ら 第 5 回 調 査 に か け て は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 2 段 階 以 上 低 下 し た 地 域 が 35（ 単 位 は 町 丁 目 ）、1 段 階 低 下 し た 地 域 が 738、2 段 階 以 上 上 昇 し た 地 域 が 8、1 段 階 上 昇 し た 地 域 が 786 で あ っ た 。一 方 、第 5 回 調 査 か ら 第 6 回 調 査 に か け て は 、ラ ン キ ン グ が 2 段 階 以 上 低 下 し た 地 域 が １ 、1 段 階 低 下 し た 地 域 が 555、 1 段 階 上 昇 し た 地 域 が 583 で あ っ た 。 第 5 回 調 査 や 第 6 回 調 査 で は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 前 回 調 査 に 比 べ て 2 段 階 以 上 低 下 し た ケ ー ス で は 、 マ ン シ ョ ン の 建 築 や 公 園 な ど の 公 共 施 設 整 備 に 伴 う も の で あ っ た こ と が 報 告 さ れ て い る 。 一 方 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 前 回 調 査 に 比 べ て 2 段 階 以 上 上 昇 し た ケ ー ス で は 、 公 有 水 面 を 除 去 す る こ と に よ っ て 、 こ れ ま で に 過 小 に 評 価 さ れ て い た 面 積 当 た り の リ ス ク 量 が 上 昇 し た 。 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 前 回 調 査 に 比 べ て 1 段 階 低 下 し た 、あ る い は 、上 昇 し た ケ ー ス は 、 第 1 の 要 因 や 第 2 の 要 因 に よ っ て 直 接 的 に 地 域 危 険 度 が 変 化 し た 場 合 ば か り で な く 、 そ れ ら の 要 因 に よ っ て 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 入 れ 替 わ っ た 場 合 も 含 む で あ ろ う 。 す な わ ち 、 当 該 地 域 で 明 白 な 市 街 地 環 境 の 悪 化 や 建 築 物 の 老 朽 化 が な く て も 、 他 の 地 域 で 市 街 地 環 境 が 改 善 し 地 域 危 険 度 が 低 下 す れ ば 、 そ の 地 域 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ は 上 昇 す る 。 そ れ で は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 入 れ 替 わ る 可 能 性 を 具 体 的 に 見 て い こ う 。『 住 宅 土 地 統 計 調 査 』を 用 い て 、先 ほ ど 定 義 し た 危 険 建 物（1981 年 以 前 に 旧 耐 震 基 準 に 基 づ い て 建 築 さ れ た 木 造 建 物 ）の 戸 数 が 1998 年 か ら 2008 年 に か け て 減 少 し た 度 合 い を 、地 域 危 険 度 の 動 向 と 重 ね 合 わ せ な が ら 見 て み る 。 第 6 回 調 査 （ 2008 年 2 月 公 表 ） で は 、 建 物 倒 壊 危 険 度 上 位 100 町 丁 目 の 約 8 割 が 墨 田 区 、 台 東 区 、 荒 川 区 、 江 東 区 、 足 立 区 に 集 中 し て い る 。 こ れ ら の 区 に お け る 危 険 建 物 戸 数 は 、1998 年 か ら 2003 年 に か け て 24％ 減 少 し た 。同 じ 期 間 に は 、こ れ ら の 区 以 外 の 旧 東 京 都 庁（ 有 楽 町 ）か ら 10km 圏 内 の 都 心 15 区 に お い て 17％ 減 少 し 、こ れ ら の 区 以 外 の 都 下 の す べ て の 市 区 に お い て 17％ 減 少 し て い る 。す な わ ち 、1998 年 か ら 2003 年 の 期 間 に お い て は 、2008 年 3 月 公 表 の 第 6 回 調 査 で も っ と も 危 険 と さ れ た 地 域 が 相 対 的 に 耐 震 改 修 が 進 み 、 こ れ ら の 地 域 の 相 対 的 な 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 し た 可 能 性 が あ る 。 一 方 、2003 年 か ら 2008 年 に か け て は 、第 6 回 調 査 で も っ と も 危 険 と さ れ た く に お い て 、 危 険 建 物 戸 数 が 28％ 減 少 し た 。同 じ 期 間 に は 、こ れ ら の 区 以 外 の 旧 東 京 都 庁（ 有 楽 町 ）か ら 10km 圏 内 の 都 心 15 区 に お い て 38％ 減 少 し 、 こ れ ら の 区 以 外 の 都 下 の す べ て の 市 区 に お い て 40％ 減 少 し て い る 。 す な わ ち 、 1998 年 か ら 2003 年 の 期 間 と 対 照 的 に 、 2003 年 か ら 2008 年 に は 、 都 心 を 含 む 東 京 都 全 体 で は 耐 震 改 修 が 進 ん だ も の の 、 第 6 回 調 査 で も っ と も 危 険 と さ れ た 地 域 で は 相 対 的 に 改 善 度 合 い が 小 さ か っ た 結 果 、 こ れ ら の 区 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 し た 、 あ る い は 、 高 位 の ま ま で あ っ た 可 能 性 が 高 い 。 3． デ ー タ と 推 定 モ デ ル 3.1 相 対 的 な 地 価 水 準 と 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の パ ネ ル ・ デ ー タ 化 Nakagawa et al. [2009] で は 、 1998 年 の 『 地 域 危 険 度 調 査 』 で 町 丁 目 ベ ー ス で 報 告 さ れ

7 て い る 建 物 倒 壊 危 険 度 を 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ と し て 用 い て い る 。 当 該 論 文 で は 、 い く つ か の 状 況 証 拠 を 挙 げ な が ら 、1980 年 代 か ら 1998 年 ま で 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 安 定 し て い る と 仮 定 し 、7 時 点 （ 1980 年 、 1985 年 、 1990 年 、 1994 年 、 1996 年 、 2000 年 、 2001 年 ）の ク ロ ス セ ク シ ョ ン・デ ー タ に つ い て 、地 価 に 与 え る さ ま ざ ま な 要 因 を 考 慮 し た 上 で 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 上 昇 に よ っ て 地 価 公 示 の 対 象 と な っ て い る 地 価 水 準 （ 対 数 で と っ た 水 準 ） が ど の 程 度 割 り 引 か れ る の か を 計 測 し て い る 。 し か し 、 Nakagawa et al. [2009]の 用 い た 分 析 手 法 に は 、 主 と し て 2 つ の 問 題 点 が あ る 。 第 1 に 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 時 間 を 通 じ て 安 定 し て い る こ と を 仮 定 し て い る 。し か し 、 第 1 節 で 述 べ た よ う に 、『 地 域 危 険 度 調 査 』で 報 告 さ れ て い る 地 域 危 険 度 は 、都 市 環 境 の 変 化 を ス ト レ ー ト に 反 映 す る た め に 、 町 丁 目 ベ ー ス で み た 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 大 き く 入 れ 替 わ る 可 能 性 が あ る 。 第 2 に 、 地 価 公 示 で 報 告 さ れ て い る 地 価 は 、 不 動 産 鑑 定 士 の 評 価 に 基 づ い た も の で 、 周 辺 不 動 産 の 取 引 価 格 を 参 考 に し て い る も の の 、 情 報 量 不 足 に よ る 評 価 誤 差 や 依 頼 人 が 公 的 部 門 で あ る こ と に 伴 う い く つ か の 計 測 バ イ ア ス が 含 ま れ て い る こ と が 指 摘 さ れ て き た3_。 そ こ で 、本 論 文 で は 、同 一 地 点 に つ い て 継 続 的 に 評 価 さ れ て い る 地 価 公 示 デ ー タ の 特 性 を 生 か し て 、 パ ネ ル ・ デ ー タ を 構 築 す る こ と に よ っ て 、 上 述 の 2 つ の 問 題 点 を 克 服 し て い く 。 第 1 の 問 題 点 に 対 し て は 、 1998 年 3 月 、 2002 年 12 月 、 2008 年 2 月 公 表 の 『 地 域 危 険 度 調 査 』 を 用 い る こ と に よ っ て 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 時 間 を 通 じ て 上 下 す る こ と を 考 慮 し て い る 。 図 2－ 1 は 、 1999 年 か ら 2004 年 に か け て 継 続 的 に 地 価 公 示 の 対 象 と な っ て い る 地 点 に つ い て 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 1 段 階 上 昇 し た 地 点 と 1 段 階 低 下 し た 地 点 を プ ロ ッ ト し て い る 。 同 じ く 、 図 2－ 2 は 、 2004 年 か ら 2009 年 の 期 間 に つ い て 同 様 の 作 業 を 行 っ て い る 。 こ れ ら の 図 が 示 す よ う に 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ は 時 間 を 通 じ て 変 動 し て き た 。 一 方 、 第 2 の 問 題 点 に 対 し て は 、『 地 域 危 険 度 調 査 』 の 調 査 間 隔 に 合 わ せ て 、 地 価 公 示 デ ー タ を パ ネ ル 化 し て い る 。 こ う し た パ ネ ル ・ デ ー タ 構 造 を 活 用 す る こ と に よ っ て 、 地 価 公 示 に つ い て も 固 定 効 果 を 明 示 的 に 扱 っ て い る 。別 の 推 定 モ デ ル で は 、少 な く と も 5 年 間 、 継 続 的 に 鑑 定 評 価 さ れ て い る 地 価 公 示 ポ イ ン ト だ け を 用 い て 、 同 地 点 に つ い て 地 価 の 階 差 を と る こ と に よ っ て 、 公 示 地 価 デ ー タ に 固 有 の 計 測 バ イ ア ス を あ る 程 度 、 取 り 除 く こ と が で き る 。 ま た 、 パ ネ ル ・ デ ー タ を 活 用 す る こ と に よ っ て 、 地 価 動 向 に 影 響 を 与 え る マ ク ロ 的 な 要 因 も 制 御 す る こ と が で き る 。な お 、本 節 で は 、3.2 節 で 固 定 効 果 モ デ ル を 、3.3 節 で 階 差 モ デ ル を 用 い て い る 。 こ こ で 問 題 と な っ て く る の は 、『 地 域 危 険 度 調 査 』 で 報 告 さ れ て い る 地 域 危 険 度 の 指 標 が 、 物 理 的 な 特 性 を 反 映 し た 絶 対 的 な 指 標 で は な く 、 あ く ま で 地 域 別 に 5 段 階 ラ ン キ ン グ で み た 相 対 的 な 指 標 で あ る 点 で あ る 。 そ こ で 、 次 の よ う に 2 つ の 仮 定 を 置 く こ と に す る 。 第 1 に 、 地 価 に 与 え る さ ま ざ ま な 要 因 を 制 御 す る と 、 地 震 ラ ン キ ン グ の 上 昇 と と も に 、 相 対 的 な 地 価 水 準 が 下 落 す る と 想 定 す る 。す な わ ち 、諸 要 因 を 制 御 し た 地 価 の 相 対 水 準 は 、

3 _{た と え ば 、 Shimizu and Nishimura(2006)、 西 村 ・ 清 水 (2002)、 Gallimmore and} Wolverton(1997)が 含 ま れ る 。

8 依 然 と し て 地 域 危 険 度 の 相 対 水 準 に 1 対 1 で 対 応 し て い る と 仮 定 す る 。本 稿 で は 、各 時 点 に お い て 平 均 水 準 か ら の 乖 離 率 を も っ て 相 対 的 な 地 価 水 準 と し て い る 。 第 2 に 、5 段 階 で 表 さ れ た 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 違 い 、た と え ば 、危 険 度 4 と 危 険 度 3 の 違 い に 対 応 し た 物 理 的 な 地 域 危 険 度 の 格 差 は 、 時 間 を 通 じ て ほ ぼ 一 定 で あ る と 仮 定 す る 。 こ う し た 仮 定 を 設 け る こ と は 、 地 域 危 険 度 に 起 因 し て 土 地 市 場 で 生 じ る 地 価 形 成 の 違 い は 、 厳 密 に 計 測 さ れ た 地 域 危 険 度 の 違 い に よ る と い う よ り も 、 土 地 市 場 参 加 者 の 間 で お お む ね 合 意 さ れ 、 か な り 大 胆 に 近 似 さ れ た 地 域 危 険 度 の 違 い を 反 映 し て い る と 想 定 し て い る こ と に な る45_。 最 後 に 、地 価 公 示 デ ー タ と『 地 域 危 険 度 調 査 』の タ イ ミ ン グ に つ い て 言 及 す る 。第 4 回 調 査 の 『 地 域 危 険 度 調 査 』 は 1998 年 3 月 に 、第 5 回 調 査 は 2002 年 12 月 に 、第 6 回 調 査 は 2008 年 2 月 に そ れ ぞ れ 公 表 さ れ て い る 。一 方 、毎 年 公 表 さ れ て い る 地 価 公 示 デ ー タ は 、 年 初 の 地 価 を 対 象 と し て い る 。そ こ で 、第 4 回 の『 地 域 危 険 度 調 査 』に は 、1999 年 の 地 価 公 示 デ ー タ を 、第 5 回 調 査 に は 2004 年 地 価 公 示 デ ー タ を 、第 6 回 調 査 に は 2009 年 地 価 公 示 デ ー タ を そ れ ぞ れ 対 応 さ せ て い る 。な お 、1 年 繰 り 上 げ た 地 価 公 示 デ ー タ を 用 い て も（ た と え ば 、第 4 回 調 査 に 1998 年 公 示 地 価 を 対 応 さ せ て も ）、実 証 結 果 に 大 き な 違 い は な か っ た 。 3.2 固 定 効 果 モ デ ル に よ る 推 定 本 小 節 で は 、3.1 で 説 明 し た 3 時 点 か ら な る パ ネ ル ・ デ ー タ を 用 い て 、 公 示 地 価 の 相 対 水 準 （ 平 均 水 準 か ら の 乖 離 率 、 よ り 正 確 に は 、 そ れ ぞ れ の 時 点 に つ い て 、 各 地 点 の 地 価 の 対 数 値 か ら 平 均 地 価 の 対 数 値 を 控 除 し た 値 ） を 被 説 明 変 数 と し 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ を 説 明 変 数 と す る 固 定 効 果 モ デ ル を 推 計 し て い る 。 な お 、 固 定 効 果 に は 、 公 示 地 価 デ ー タ の 計 測 バ イ ア ス と と も に 、 地 域 危 険 度 以 外 に 地 価 へ 影 響 を 与 え る 要 因 が 含 ま れ て い る も の と す る 。 推 計 に は 、 以 下 の ス ペ シ フ ィ ケ ー シ ョ ン を 用 い て い る 。



i



t i it t

i Rank Year Year

p , 2009 , 2004 , 1999 , 0 ,               



 (1) た だ し 、p_i,_tは 地 点 i の

t

年 に お け る 相 対 地 価（ そ れ ぞ れ の 時 点 に つ い て 、各 地 点 の 地 価 の 対 数 値 か ら 平 均 地 価 の 対 数 値 を 控 除 し た 値 ）、 Rank_i,は 住 所 i のt1年 に 公 表 さ れ た 5 段 階 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ （1 か ら 5 へ 危 険 度 が 高 ま る ）、Year_tは 年 次 ダ ミ ー 、 は 固 定 効 果 、_i 4 _{地 域 危 険 度 の 相 対 指 標 と し て の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ は 、 債 券 の 信 用 リ ス ク の 相 対 指 標} と し て の 格 付 け と 対 比 す る こ と が で き る か も し れ な い 。 債 券 格 付 け に お い て も 、 債 券 の 信 用 リ ス ク ス プ レ ッ ド は 、 格 付 け が 低 く な る ほ ど 大 き く な る 一 方 、 格 付 け の 違 い に よ る 信 用 リ ス ク 量 の 違 い は 時 間 を 通 じ て ほ ぼ 一 定 で あ る と 考 え ら れ て い る 。 そ う し た 想 定 で は 、 債 券 の 信 用 リ ス ク ス プ レ ッ ド の 時 系 列 的 な 変 化 は 、信 用 リ ス ク 量 1 単 位 に 対 す る プ レ ミ ア ム が 時 間 と と も に 変 化 し た こ と に よ る と 解 釈 さ れ て い る 。 5 _{顧 他 (2010)で は 、 物 理 的 な 地 震 リ ス ク と し て 活 断 層 デ ー タ を 用 い な が ら 、 活 断 層 リ ス ク} と 地 価 形 成 の 関 係 を 分 析 し て い る 。

9 t i ,  は 誤 差 項 を そ れ ぞ れ あ ら わ し て い る 。（ 1）式 で は 、相 対 地 価 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ に 関 す る 感 応 度 （  ） が 時 間 を 通 じ て 変 化 す る 可 能 性 を 考 慮 し て い る 。 _ 表 1 に 報 告 さ れ て い る 推 定 結 果 に よ る と 、相 対 地 価 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ に 関 す る 感 応 度（₁₉₉₉、₂₀₀₄ 、₂₀₀₉ ）の 点 推 計 値 は 、そ れ ぞ れ 1999 年 で － 0.066、2004 年 で － 0.034、 2009 年 で － 0.004 で あ る 。₂₀₀₉ は 有 意 で は な い が 、 ₁₉₉₉と ₂₀₀₄は 1％ 水 準 で 有 意 で あ る 。 1999 年 と 2004 年 に つ い て は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 高 い ほ ど 、相 対 地 価 は 有 意 に 低 下 す る 。2009 年 に つ い て も 、 点 推 計 値 は 有 意 で な い も の の 、 同 様 の 傾 向 が 確 認 で き る 。 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ に 対 す る 感 応 度 が 2000 年 代 を 通 じ て 低 下 し て き た 背 景 は 何 で あ ろ う か 。 表 2 に 危 険 度 ラ ン ク 別 の 相 対 地 価 の 記 述 統 計 を 報 告 し て い る が 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 変 化 し て い な い 地 域 に つ い て み る と 、1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 と 2004 年 か ら 2009 年 の 期 間 の 両 方 の 期 間 で 、も っ と も 安 全 な 地 域（ 危 険 度 1）の 相 対 地 価 の 低 下 率 の 平 均 値 が 、 よ り 危 険 な 地 域 の も の と 比 べ て 大 き い 。 こ う し た 影 響 を 反 映 し て 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 違 い に よ る 相 対 地 価 の 格 差 が 2000 年 代 を 通 じ て 縮 小 し て き た 結 果 、 相 対 地 価 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ に 対 す る 感 応 度 が 低 下 し た と 考 え る こ と が で き る 。 3.3 階 差 モ デ ル に よ る 推 定 3.3.1 基 本 モ デ ル に つ い て 本 小 節 で は 、階 差 モ デ ル に 基 づ い た 推 計 を 行 っ て い く 。今 、1999 年 、2004 年 、2009 年 に つ い て 、 次 の よ う な 固 定 効 果 モ デ ル が 成 立 し て い る と す る 。 1999 , 1999 , 1999 0 1999 , i i i i Rank p      (2-1) 2004 , 2004 2004 , 2004 0 2004 , i i i i Rank Year p       (2-2) 2009 , 2009 2009 , 2009 0 2009 , i i i i Rank Year p       (2-3) な お 、1999 年 を ベ ー ス 年 と し て い る の で 、(2-1)式 の 定 数 項 は 固 定 効 果 項 に 一 致 し て い る 。 こ れ ら の 3 つ の 式 に つ い て 、 (2-2)式 か ら (2-1)式 を 差 し 引 き 、 (2-3)式 か ら (2-2)式 を 控 除 す る と 、



2004 1999



,2004 1999



,2004 ,1999



1999 , 2004 , i i i i

i p Rank Rank Rank

p        



,2004 ,1999



2004 i i Year     (3-1)



2009 2004



,2009 2004



,2009 ,2004



2004 , 2009 , i i i i

i p Rank Rank Rank

p        



Year2009Year2004







i,2009i,2004



 (3-2) を 導 出 す る こ と が で き る 。 (3-1)式 と (3-2)式 で は 、相 対 地 価 の 2 時 点 間 の 変 化 に つ い て 、① 相 対 地 価 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ に 関 す る 感 応 度 が 変 化 し た 部 分 （ 両 式 の 右 辺 第 1 項 に 対 応 す る 部 分 ） と 、 ② 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ 自 体 が 変 化 し た 部 分 （ 両 式 の 右 辺 第 2 項 に 対 応 す る 部 分 ）に 分 解 す る こ と が で き る 。 以 下 で は 、 両 式 を さ ら に 拡 張 し な が ら 、 ② の 部 分 を よ り 精 緻 化 し た ス ペ シ フ ィ ケ ー シ ョ

10 ン も 推 計 し て い く 。 第 1 の 拡 張 は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 上 昇 に よ る 影 響 と 低 下 に よ る 影 響 を 別 々 に 推 計 す る 。 第 2 の 拡 張 は 、 初 期 時 点 の 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ ご と に 、 ラ ン キ ン グ の 上 昇 に よ る 影 響 と 低 下 に よ る 影 響 を 別 々 に 推 計 す る 。 こ れ ら の 拡 張 し た モ デ ル を 推 定 す る こ と に よ っ て 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 相 対 地 価 へ 及 ぼ す 影 響 の 非 対 称 性 を 検 定 し 、 イ ン ト ロ ダ ク シ ョ ン で 議 論 し た よ う な プ ロ ス ペ ク ト 理 論 の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン を 検 証 す る こ と が 可 能 と な る 。 こ こ で は 、 推 計 結 果 を 報 告 す る 前 に 、 相 対 地 価 の 2 時 点 間 の 変 化 を ① と ② に 分 解 す る と い う 推 計 作 業 に つ い て 、 簡 単 な 記 述 統 計 量 を 用 い て 直 観 的 に 理 解 し て み た い 。 表 2 に よ る と 、1999 年 か ら 2004 年 に か け て 、危 険 度 2 か ら 危 険 度 1 へ と 安 全 に な っ た 地 域 の 相 対 地 価 の 変 化 幅 の 平 均 は 、約 －0.24 で あ る 。一 方 、同 期 間 に 危 険 度 1 の ま ま で あ っ た 地 域 の 相 対 地 価 の 変 化 幅 の 平 均 値 は 約 －0.33 で あ る 。す な わ ち 、危 険 度 1 の ま ま で あ っ た 地 域 を 基 準 に 考 え る と 、危 険 度 2 か ら 危 険 度 1 へ と 危 険 度 が 低 下 し た 地 域 の 相 対 地 価 の 変 化 幅 の う ち 、危 険 度 が1 段 階 低 下 し た こ と に よ る 相 対 地 価 の 上 昇 幅 は 、－ 0.24 と － 0.33 の 差 で あ る ＋0.09 に 相 当 し て い る 。 同 様 に 、1999 年 か ら 2004 年 に か け て 、危 険 度 1 か ら 危 険 度 2 へ と 危 険 に な っ た 地 域 の 相 対 地 価 の 変 化 幅 の 平 均 値 は －0.27 で あ る が 、危 険 度 2 の ま ま で あ っ た 地 域 の 平 均 値 は 約 －0.21 で あ る 。す な わ ち 、危 険 度 2 の ま ま で あ っ た 地 域 を 基 準 に 考 え る と 、危 険 度 1 か ら 危 険 度 2 へ の 危 険 度 が 上 昇 し た 地 域 の 相 対 地 価 の 変 化 幅 の う ち 、危 険 度 が 1 段 階 上 昇 し た こ と に よ る 相 対 地 価 の 下 落 幅 は 、 －0.27 と － 0.21 の 差 で あ る － 0.06 に 相 当 す る 。 こ う し た パ タ ー ン を み て く る と 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 危 険 度 2 か ら 危 険 度 1 へ 低 下 す る 場 合 の 相 対 地 価 の 上 昇 幅 と 、危 険 度 1 か ら 危 険 度 2 へ 上 昇 す る 場 合 の 相 対 地 価 の 下 落 幅 に は 、 非 対 称 性 が 認 め ら れ る こ と に な る 。 上 述 の パ タ ー ン は 、図 3 で も 確 認 す る こ と が で き る 。危 険 度 1 と 危 険 度 2 の 中 点 が 変 化 の 起 点 を 表 し て い る 。 ま た 、 右 方 向 の 変 化 が 危 険 化 を 、 左 方 向 の 変 化 が 安 全 化 を そ れ ぞ れ 示 し て い る 。1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 に つ い て 、危 険 度 2 か ら 危 険 度 1 へ と 安 全 化 が 観 察 さ れ る ケ ー ス で は 、点 A か ら 点 C へ の 移 動 に 対 応 し 、相 対 地 価 の 変 化 幅 の 平 均 は － 0.24 で あ る 。一 方 、危 険 度 1 で 変 化 が な い 場 合 は 点 B か ら 点 C へ の 移 動 に 対 応 し 、相 対 地 価 の 変 化 幅 の 平 均 は －0.33 で あ る 。し た が っ て 、危 険 度 2 か ら 危 険 度 1 へ の 安 全 化 に よ る 影 響 は 、 点 A か ら 点 B へ の 変 化 に 対 応 し 、 そ の 大 き さ は 、 ＋ 0.09 で あ る 。 逆 に 、危 険 度 1 か ら 危 険 度 2 へ と 危 険 化 が 観 察 さ れ る ケ ー ス で は 、観 察 さ れ る 変 化 が 点 A か ら 点 E へ の 移 動 に 対 応 し（ － 0.27）、危 険 度 2 で 変 化 が な い 場 合 は 点 D と 点 E の 差 に 対 応 し て い る （ －0.21）。 し た が っ て 、 危 険 度 1 か ら 危 険 度 2 へ の 危 険 化 に よ る 影 響 は 、 点 A と 点 D へ の 変 化 に 対 応 し 、 そ の 大 き さ は 、 － 0.06 で あ る 。 3.3.2 推 計 結 果 に つ い て 表 3 は 、基 本 モ デ ル で あ る (3-1)式 と (3-2)式 に つ い て 推 計 結 果 を 報 告 し て い る 。表 3 に よ る と 、1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 に つ い て は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 に 関 す る 係 数 1999  が －0.03 で 有 意 に 推 定 さ れ て お り 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 （ 低 下 ） す る と と も

11 に 、相 対 地 価 は 有 意 に 低 下（ 上 昇 ）す る 。同 様 に 、2004 年 か ら 2009 年 の 期 間 に つ い て も 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 に 関 す る 係 数 ₂₀₀₄ が －0.07 で 有 意 に 推 定 さ れ て い る 。 表 4 は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 時 系 列 的 な 変 化 に 起 因 す る 影 響 に つ い て 、危 険 度 の 変 化 の 方 向 を 考 慮 し た モ デ ル を 推 計 し た 結 果 を 報 告 し て い る 。な お 、係 数 の と こ ろ に(+)を 付 し て い る の は 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 （ 危 険 化 ） の 方 向 に 、(－ )を 付 し て い る の は 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 （ 安 全 化 ） の 方 向 に そ れ ぞ れ 対 応 し て い る 。 1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 に つ い て は 、危 険 化 に 対 応 す る 係 数1999

 

 は 、－0.01 で 負 と な っ て い る が 、 有 意 で は な い 。 安 全 化 に 対 応 す る 係 数1999

 

 は 、 －0.04 で 1％ 水 準 で 有 意 に 負 と 推 計 さ れ て い る 。一 方 、2004 年 か ら 2009 年 の 期 間 に つ い て は 、危 険 化 に 対 応 す る 係 数₂₀₀₄

 

 は －0.02 で 1％ 水 準 で 有 意 に 、安 全 化 に 対 応 す る 係 数 ₂₀₀₄

 

 は －0.12 で 1％ 水 準 で 有 意 に そ れ ぞ れ 推 計 さ れ て い る 。 2 つ の 期 間 の 推 計 結 果 に つ い て 共 通 し て い え る こ と は 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 相 対 地 価 に 及 ぼ す 影 響 に 非 対 称 性 が 認 め ら れ る と と も に 、 絶 対 値 で み る と 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 危 険 化 す る 場 合 よ り も 、 安 全 化 す る 場 合 に そ の 影 響 度 が 大 き い 。 こ う し た パ タ ー ン は 、 第 1 節 に 議 論 し た ゼ ロ リ ス ク 指 向 に 対 応 す る と 考 え ら れ る 。し か し 、 厳 密 に い う と 、 ゼ ロ リ ス ク 指 向 は 、 す で に 安 全 な 地 域 に お い て の み 認 め ら れ る 傾 向 な の で 、 表 4 の 推 計 結 果 だ け で は 、た だ ち に ゼ ロ リ ス ク 指 向 の 証 左 と 判 断 す る こ と は で き な い 。 そ こ で 、 安 全 な 地 域 と 危 険 な 地 域 に 分 け て 、 危 険 度 の 変 化 が 相 対 地 価 に 及 ぼ す 影 響 に つ い て 非 対 称 性 の パ タ ー ン が 異 な る の か ど う か を 検 証 し て み る 。 表 5－ 1 は 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 時 系 列 的 な 変 化 に 起 因 す る 影 響 に つ い て 、 危 険 度 の 変 化 の 方 向 ば か り で な く 、 初 期 点 の 危 険 度 も 考 慮 し た モ デ ル を 推 計 し た 結 果 を 報 告 し て い る 。な お 、係 数 に

 

x を 付 し て い る も の は 、危 険 度 xか ら 危 険 化 し た ケ ー ス に 、係 数

 

x を 付 し て い る も の は 、危 険 度 xか ら 安 全 化 し た ケ ー ス に そ れ ぞ れ 対 応 し て い る 。表 5－ 2 は 、 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 に 起 因 す る 係 数 だ け を ま と め た も の で あ る 。 ま ず 、 1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 に つ い て の₁₉₉₉

 

x と₁₉₉₉

 

x の 推 計 値 を み て い こ う 。 相 対 的 に 危 険 な 地 域 に お け る 危 険 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数₁₉₉₉

 

3 と ₁₉₉₉

 

4 は 、 そ れ ぞ れ － 0.084、－ 0.115 で あ り 、1％ 水 準 で 有 意 に 負 で あ る 。一 方 、相 対 的 に 危 険 な 地 域 に お け る 安 全 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数₁₉₉₉

 

4 と₁₉₉₉

 

5 の 推 計 値 は 有 意 で な い 。 す な わ ち 、 相 対 的 に 危 険 な 地 域 に お い て は 、 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 し て も 相 対 地 価 は 上 昇 し な い が 、 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 す る と 相 対 地 価 が 大 き く 下 落 す る 。 こ う し た 非 対 称 性 の パ タ ー ン は 、 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 の 現 状 維 持 バ イ ア ス の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン と 整 合 的 で あ る 。 そ れ で は 、 相 対 的 に 安 全 な 地 域 に つ い て は ど う で あ ろ う か 。 安 全 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数₁₉₉₉

 

2 や₁₉₉₉

 

3 は 、 そ れ ぞ れ － 0.069、 － 0.033 で あ り 、 有 意 で あ る 。 一 方 、 危 険 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数₁₉₉₉

 

1 や₁₉₉₉

 

2 の 推 計 値 は 有 意 で な い 。 安 全 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数 す な わ ち 、 相 対 的 に 安 全 な 地 域 に お い て は 、 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 上 昇 し て も 相 対 地 価 は 低 下 し な い が 、 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 下 す る と 相 対 地 価 が 大 き く 上 昇 す る 。 こ う し た 非 対 称 性 の パ タ ー ン は 、 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 の ゼ ロ リ ス ク 指 向 の イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン と 整 合 的 で あ る 。

12 2004 年 か ら 2009 年 の 期 間 に つ い て も 、ほ ぼ 同 様 の 推 計 結 果 が 得 ら れ て い る 。た だ し 、2 つ の 異 な る 傾 向 が 認 め ら れ る 。 第 1 に 、 危 険 度 1 の 地 域 に お い て 危 険 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数 が 有 意 に 負 と な っ て い る 。 た だ し 、 そ の 絶 対 値 の 大 き さ は 、 危 険 度 2 の 地 域 に お い て 安 全 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数 に 比 べ る と 小 さ い 。 第 2 に 、 危 険 度 5 の 地 域 に お い て 安 全 化 へ の 変 化 に 対 応 す る 係 数 が 有 意 に 正 と な っ て い る 。す な わ ち 、2004 年 に 危 険 度 5 で あ っ た 地 域 は 、 危 険 度 が 低 下 す る と 相 対 地 価 が か え っ て 低 下 す る 。 2 つ の 拡 張 モ デ ル の 推 計 結 果 を 比 較 す る と 、 危 険 度 の 変 化 の 方 向 だ け を 考 慮 し た モ デ ル の 推 計 結 果 は 、 危 険 度 の 変 化 の 方 向 だ け で な く 初 期 点 の 危 険 度 を 考 慮 し た モ デ ル の 推 計 結 果 に み ら れ る 相 対 的 に 安 全 な 地 域 に お け る 非 対 称 性 の パ タ ー ン 、 す な わ ち 、 ゼ ロ リ ス ク 指 向 と 整 合 的 な パ タ ー ン の 影 響 を 受 け て い た こ と に な る 。 本 節 の 推 計 結 果 を ま と め る と 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ で み て 相 対 的 に 安 全 な 地 域 に お い て は 、 危 険 化 す る 変 化 よ り も 安 全 化 す る 変 化 が 積 極 的 に 評 価 さ れ 、 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 の ゼ ロ リ ス ク 指 向 と 整 合 的 な 非 対 称 性 の パ タ ー ン が 生 じ て い る 。 一 方 、 相 対 的 に 危 険 な 地 域 に お い て は 、 安 全 化 す る 変 化 よ り も 危 険 化 す る 変 化 が 積 極 的 に 評 価 さ れ 、 プ ロ ス ペ ク ト 理 論 の 現 状 維 持 バ イ ア ス と 整 合 的 な 非 対 称 性 の パ タ ー ン が 認 め ら れ る 。 ４ ． 推 計 結 果 の 頑 健 性 に つ い て 本 節 で は 、 第 3 節 で 得 ら れ た 推 計 結 果 、 特 に 、 危 険 度 の 変 化 の 方 向 と 初 期 点 の 危 険 度 を 考 慮 し た モ デ ル か ら 得 ら れ た 推 計 結 果 が 頑 健 な も の か ど う か を 2 つ の 方 向 で 検 討 し て い き た い 。 第 1 に 、 前 節 で は 、 5 年 間 に お け る 相 対 地 価 の 変 化 を 対 象 と し て き た が 、 5 年 間 の 間 に 変 化 す る 地 点 固 有 の 要 因 が 大 き く 変 化 し て 、 固 定 効 果 だ け で は 、 地 点 固 有 の 要 因 を 十 分 に 制 御 す る こ と が で き て い な い 可 能 性 が あ る 。そ こ で 、1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 、あ る い は 、2004 年 か ら 2009 年 の 期 間 に お い て 、最 後 の 1 年 間 、す な わ ち 、2003 年 か ら 2004 年 と 2008 年 か ら 2009 年 の 相 対 地 価 の 変 化 を 被 説 明 変 数 と し て 用 い た 推 計 を 行 っ て い る 。ま た 、2008 年 か ら 2009 年 変 化 に つ い て は 、地 価 形 成 が 金 融 危 機 の 影 響 を 強 く 受 け た こ と か ら 、1 年 前 倒 し に し た 2007 年 か ら 2008 年 の 期 間 に つ い て も 、 推 計 を 行 っ て い る 。 表 6 は 、危 険 度 の 変 化 に 対 応 す る ケ ー ス の み を 取 り 上 げ て ま と め た も の で あ る 。パ ネ ル A が 2003 年 か ら 2004 年 、パ ネ ル B が 2002 年 か ら 2003 年 、パ ネ ル C が 2008 年 か ら 2009 年 、 パ ネ ル D が 2007 年 か ら 2008 年 の 期 間 に つ い て 推 計 結 果 を 報 告 し て い る 。 表 6 が 示 す よ う に 、金 融 危 機 の 影 響 を 受 け て い る と 考 え ら れ る 2008 年 か ら 2009 年 の 期 間 を 除 け ば 、 第 3 節 の 推 計 結 果 と ほ ぼ 同 様 の 推 計 結 果 が 得 ら れ て い る 。 第 2 に 、よ り フ レ ク シ ブ ル な ス ペ シ フ ィ ケ ー シ ョ ン を 用 い る と と も に 、地 点 に 固 有 の 要 因 も 明 示 的 に 取 り 扱 う こ と に よ っ て 推 計 を 行 い 、第 3 節 の 推 計 結 果 の 頑 健 性 を 検 討 し て み る 。 ま ず 、よ り 柔 軟 な ス ペ シ フ ィ ケ ー シ ョ ン に つ い て は 、第 3 節 に お い て は 、(2-1)式 、(2-2) 式 、(2-3)式 が 示 す よ う に 、相 対 地 価 と 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 関 係 に つ い て 線 形 性 の 仮 定 を 置 い て い た 。 以 下 で は 、 線 形 性 の 仮 定 を 緩 め た ス ペ シ フ ィ ケ ー シ ョ ン を 用 い て い く 。 具

13 体 的 に は 、 以 下 の(4-1)式 が 示 す よ う に 、 (3-1)式 に お け る



20041999



Ranki,2004の 部 分 に つ い て は 、 地 域 危 険 度 1 を ベ ー ス ラ イ ン と し て 、 地 域 危 険 度 ご と に ダ ミ ー 変 数 を 立 て て い る 。



_,2004 2



_3,2004,1999



_,2004 3



1999 , 2004 , 2 1999 , 2004 ,  i   i    i  i p I Rank I Rank p  



_,2004 4



_5,2004,1999



_,2004 5



1999 , 2004 , 4       I Ranki  I Ranki (4-1)



,2004 ,1999



2004



,2004 ,1999



1999 Ranki Ranki Year i i

       な お 、I



X x



は 、イ ン ジ ケ ー タ ー 関 数 を 表 し 、括 弧 内 の 条 件 が 満 た さ れ れ ば １ を 、満 た さ れ な け れ ば 0 を そ れ ぞ れ と る 。 同 様 に 、(3-2)式 は 、 以 下 の (4-2)式 に 置 き 換 え た 。



_,2009 2



_3,2009,2004



_,2009 3



2004 , 2009 , 2 2004 , 2009 ,  i   i    i  i p I Rank I Rank p  



,2009 4



5,2009,2004



,2009 5



2004 , 2009 , 4       I Ranki  I Ranki (4-2)



,2009 ,2004





2009 2004





,2009 ,2004



2004 Ranki Ranki Year Year i i

        次 に 、 地 点 に 固 有 の 要 因 を コ ン ト ロ ー ル す る た め に 、 通 常 の ヘ ド ニ ッ ク 関 数 に 用 い ら れ て い る 変 数 も 説 明 変 数 と し て 追 加 し て い る 。 す な わ ち 、 測 定 対 象 と な っ て い る 地 価 公 示 地 点 か ら 最 寄 り 駅 ま で の 距 離 、 用 途 地 域 ダ ミ ー 、 都 心 （ 東 京 駅 ） ま で の 時 間 距 離 、 町 丁 目 別 平 均 世 帯 所 得 を 説 明 変 数 と し て 加 え て い る6_{。な お 、測 定 対 象 と な っ て い る 地 価 公 示 地 点 か} ら 最 寄 り 駅 ま で の 距 離 に つ い て は 、 時 間 を 通 じ て 変 化 し て い る 影 響 も 考 慮 し て い る 。 さ ら に は 、2 時 点 間 の イ ン タ ー バ ル を 5 年 間 か ら 1 年 間 に 縮 小 し た ケ ー ス に つ い て も 推 計 を 行 っ て い る 。 表 7－ 1 は 、推 計 結 果 を 報 告 し て い る 。表 7－ 2 は 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 に 対 応 す る 係 数 だ け を ま と め て い る 。 表 7－ 1 に よ る と 、 追 加 し た 説 明 変 数 に 関 す る 係 数 は 、 町 丁 目 別 平 均 世 帯 所 得 の 係 数 を 除 く と 、 符 号 条 件 も 満 た し 、 統 計 的 に も 有 意 に 推 計 さ れ て い る 。 表 7－ 2 に よ る と 、 相 対 的 に 安 全 な 地 域 （ 危 険 度 1 と 危 険 度 2 の 地 域 ） に お け る ゼ ロ リ ス ク 指 向 の パ タ ー ン 、 す な わ ち 、 危 険 化 し て 相 対 地 価 が 下 が る 程 度 よ り も 、 安 全 化 し て 相 対 地 価 が 上 昇 す る 程 度 の ほ う が 大 き く な る パ タ ー ン は 、2008 年 か ら 2009 年 の 期 間 を 除 け ば 、 す べ て の 期 間 に つ い て 統 計 的 に 有 意 に 認 め ら れ る 。 一 方 、 相 対 的 に 危 険 な 地 域 （ 危 険 度 5 と 危 険 度 4） に お け る 現 状 維 持 バ イ ア ス の パ タ ー ン は 、1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 と 1998 年 か ら 2003 年 の 期 間 に つ い て の み 統 計 的 に 有 意 に 認 め ら れ る 。 相 対 的 に 危 険 な 地 域 に お い て 現 状 維 持 バ イ ア ス の 結 果 が 統 計 的 に 頑 健 で な い の は 、 危 険 度 が 高 い 地 域 の サ ン プ ル 数 が そ も そ も 少 な い と こ ろ に 、 フ レ ク シ ブ ル な ス 6 _{各 説 明 変 数 の 年 度 は 以 下 の と お り で あ る 。1999 年 か ら 2004 年 の 期 間 の モ デ ル に つ い て} は 、時 間 可 変 な 変 数 で あ る 最 寄 り 駅 ま で の 距 離 に つ い て は 、2004 年 と 1999 年 の 階 差 お よ び 2004 年 の デ ー タ を 、時 間 不 変 な 変 数 で あ る 都 心 ま で の 距 離 と 用 途 地 域 ダ ミ ー は 2004 年 を 、 平 均 世 帯 所 得 の デ ー タ は 2000 年 の デ ー タ を 用 い て い る 。 2004 年 か ら 2009 年 の 期 間 の モ デ ル に つ い て は 、時 間 不 変 な 変 数 に つ い て は 2009 年 、平 均 世 帯 所 得 の デ ー タ は 2005 年 の デ ー タ を そ れ ぞ れ 用 い て い る 。

14 ペ シ フ ィ ケ ー シ ョ ン で 多 く の 説 明 変 数 を 導 入 し た か ら で あ ろ う 。 な お 、 危 険 度 2 と 危 険 度 4 の 間 の 変 化 に つ い て は 、 係 数 が 有 意 に 正 と な る ケ ー ス も 多 く 、 整 合 的 な 結 果 が 得 ら れ て い な い 。 5． お わ り に 本 稿 は 、 東 京 都 が 1998 年 、 2002 年 、 2008 年 に 公 表 し た 『 地 震 に 関 す る 地 域 危 険 度 測 定 調 査 報 告 書 』 か ら 得 ら れ る 地 域 危 険 度 の 相 対 的 な 指 標 と 、 当 該 報 告 書 が 公 表 さ れ た 直 後 の 東 京 都 内 の 地 価 公 示 か ら 得 ら れ る 地 価 の 相 対 水 準 （ 各 時 点 の 平 均 地 価 か ら の 乖 離 率 ） の デ ー タ を 用 い な が ら 、地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ の 変 化 が 相 対 地 価 に 及 ぼ す 影 響 に つ い て 2 つ の 非 対 称 性 の パ タ ー ン を 発 見 し た 。 第 1 に 、相 対 的 に 安 全 な 地 域 に お い て は 、地 域 危 険 度 が さ ら に 低 下 し て 相 対 地 価 が 上 昇 す る 変 化 率 の 方 が 、 地 域 危 険 度 が 上 昇 し て 相 対 地 価 が 下 落 す る 変 化 率 よ り も 大 き い 。 第 2 に 、 相 対 的 に 危 険 な 地 域 に お い て は 、 地 域 危 険 度 が さ ら に 上 昇 す る と 相 対 地 価 が 大 き く 下 落 す る 一 方 、 地 域 危 険 度 が 低 下 し て も 相 対 地 価 が ほ と ん ど 上 昇 し な い 。 特 に 、 前 者 の 実 証 結 果 は 、 よ り 柔 軟 な ス ペ シ フ ィ ケ ー シ ョ ン に つ い て 非 常 に 頑 健 で あ る 。 本 稿 で は 、 こ れ ら の 実 証 結 果 を プ ロ ス ペ ク ト 理 論 に 沿 っ て 、 前 者 の 結 果 を ゼ ロ リ ス ク 指 向 と し て 、 後 者 の 結 果 を 現 状 維 持 バ イ ア ス と し て 解 釈 し て い る 。 上 述 の 実 証 研 究 か ら は 、 耐 震 化 投 資 の イ ン セ ン テ ィ ブ を 考 察 す る 上 で 重 要 な 政 策 イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン を 導 き 出 す こ と が で き る 。 も し 、 現 状 維 持 バ イ ア ス が 支 配 的 で あ れ ば 、 地 域 危 険 度 を 引 き 下 げ る 投 資 は 積 極 的 に 評 価 さ れ ず に 耐 震 化 投 資 の イ ン セ ン テ ィ ブ が 削 が れ て し ま う 。 一 方 、 ゼ ロ リ ス ク 指 向 が 支 配 的 で あ れ ば 、 危 険 度 を 引 き 下 げ る 投 資 が 積 極 的 に 評 価 さ れ て 耐 震 化 投 資 の イ ン セ ン テ ィ ブ は 強 ま る 。 本 稿 で の 実 証 結 果 に 基 づ く と 、 ゼ ロ リ ス ク 指 向 の 強 い 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 低 い 地 域 で は 、 市 場 メ カ ニ ズ ム を 通 じ て 耐 震 化 の イ ン セ ン テ ィ ブ が 働 く が 、 地 域 危 険 度 ラ ン キ ン グ が 高 い 地 域 で 現 状 維 持 バ イ ア ス が 強 け れ ば 、 政 府 や 地 方 自 治 体 は 、 耐 震 化 投 資 に 対 す る 積 極 的 な 働 き か け が 必 要 と な っ て く る で あ ろ う 。

15 参 考 文 献 ：

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16

表1：固定効果を考慮したパネル分析の推計結果

Std. Err. Robust Std. Err.

β1999 -0.06567 *** (0.004626) -0.06567 *** (0.004656) β2004 -0.03381 *** (0.004479) -0.03381 *** (0.003987) β2009 -0.00395 (0.004639) -0.00395 (0.004604) Year2004 -0.33173 *** (0.007062) -0.33173 *** (0.006987) Year2009 -0.58397 *** (0.007471) -0.58397 *** (0.009437) 定数項 -0.15763 *** (0.009021) -0.15763 *** (0.009721) R-squared: within 0.8002 0.8002 between 0.049 0.049 overall 0.0162 0.0162 Number of Observation 8312 8312

Notes: (1) ***, **, and * imply the significance level of 1%, 5%, and 10% respect (2) "Std. Err." denotes standard erros

17 表2：危険度ランクの変化に伴う相対地価の変化に関する記述統計 観測数 平均 標準偏差 最小値 最大値 1999年→2004年 1→1 881 -0.3282 0.1492 -0.8077 0.1916 2→1 270 -0.2379 0.1166 -0.6508 -0.0547 1→2 205 -0.2711 0.1768 -0.8566 0.1153 2→2 531 -0.2082 0.1204 -0.8048 0.1238 3→2 136 -0.2284 0.1378 -0.7465 -0.0604 2→3 114 -0.2211 0.1141 -0.5266 0.0564 3→3 241 -0.2418 0.1113 -0.5359 -0.0327 4→3 37 -0.2718 0.1342 -0.5165 -0.0555 3→4 50 -0.2643 0.0903 -0.5117 -0.0718 4→4 63 -0.2395 0.0944 -0.4737 -0.0348 5→4 8 -0.2292 0.0997 -0.3784 -0.1234 4→5 15 -0.2530 0.1030 -0.5151 -0.0993 5→5 23 -0.2136 0.0867 -0.4252 -0.0880 観測数 平均 標準偏差 最小値 最大値 2004年→2009年 1→1 949 -0.2630 0.0992 -0.5904 0.2306 2→1 159 -0.0383 0.2006 -0.4248 0.5621 1→2 165 -0.2395 0.0630 -0.3870 -0.0282 2→2 675 -0.1575 0.1343 -0.3797 0.6624 3→2 117 -0.1359 0.1164 -0.2886 0.4439 2→3 111 -0.1621 0.1095 -0.3560 0.0951 3→3 266 -0.1616 0.0953 -0.3209 0.1721 4→3 37 -0.1689 0.0850 -0.3044 -0.0021 3→4 38 -0.1690 0.0858 -0.2932 -0.0008 4→4 81 -0.1886 0.0774 -0.3097 0.0254 5→4 10 -0.2024 0.0755 -0.2557 -0.0015 4→5 9 -0.1993 0.0999 -0.3595 -0.0505 5→5 27 -0.1921 0.0765 -0.2862 -0.0432 記述統計：相対地価の変化と倒壊危険度の変化(1999年から2004年) 記述統計：相対地価の変化と倒壊危険度の変化(2004年から2009年)

18

表3：建物倒壊危険度の変化に対する相対地価の変化に関する推計結果

（変化の方向を区別しないケース）

Robust Std. Err. Robust Std. Err.

β2004－β1999 0.0349 *** _(0.002844) β2009－β2004 0.0339 *** _(0.002395) β1999 -0.0297 *** _(0.005112) β2004 -0.0715 *** _(0.005730) Year2004 -0.3305 *** _(0.006470) Year2009－Year2004 -0.2586 *** _(0.005174) R-squared 0.7867 0.7185 Number of Observation 2583 2644 1999年ー2004年 2004年－2009年 表4：建物倒壊危険度の変化に対する相対地価の変化に関する推計結果 （変化の方向を区別しているケース）

Robust Std. Err. Robust Std. Err.

β2004－β1999 0.0333 *** (0.002850) β2009－β2004 0.0295 *** (0.002408) β1999(+) -0.0110 (0.008854) β1999(-) -0.0438 *** (0.006646) β2004(+) -0.0196 *** (0.005827) β2004(-) -0.1191 *** (0.010227) Year2004 -0.3328 *** (0.006513) Year2009－Year2004 -0.2624 *** (0.004980) R-squared 0.7874 0.7265 Number of Observation 2583 2644 1999年ー2004年 2004年－2009年