住宅地研究
家が集まって、まちなみができる。どこまでが私的な財 で、どこからがみんなのものか。戸建て住宅地であれば、 敷地の境がその切れ目になるし、マンションであれば、玄 関ドアや道路境界線が「私/共」「共/公」を分ける。あ とは、それぞれ自分の（自分たちの）範囲をしっかり守っ ていけば、まちは維持されていく。この当たり前だった図 式が通用しなくなってきているのが、空き家問題やその先 の地域の荒廃が懸念される今日の社会ではないだろうか。 本稿では、このことについて、アメリカのある住宅地を 例に考えてみたい。メリーランド州の「グリーンベルト （Greenbelt）」という集合住宅団地である（写真1）。コウオプという所有形態
グリーンベルトは、「グリーンベルトホームズ（Greenbelt Homes, Inc.）」 と い う 住 宅 協 同 組 合 法 人（housing運命共同体としての住環境
米国グリーンベルトホームズにおける
住宅地マネジメント
cooperative corporation）が所有している。日本では、集 合住宅を持つ形態はおよそ区分所有に絞られるが、アメリ カでは、こうした組合所有の集合住宅が数多く存在し、「コ ウオプ（coop）」（housing cooperativeの略）と呼ばれて いる。 組合所有のコウオプと区分所有のマンション（アメリカ では「コンドミニアム（condominium）」という）はどこ が違うか。区分所有は、建物の一部を他から切り離して 所有することを認めた制度である。日本の区分所有法で は、この部分を「専有部分」と呼び、残りの「共用部分」 は共同で所有することになっている（図1左）。 一方、日本にはない集合住宅の組合所有では、組合が 建物をまるごと所有する。そして、この組合の構成員を居 住者自身とすることがアメリカでは多い。そのため、コウ オプの居住者は、建物所有者である組合の一員であり、 またその組合から住まいを借りる借家人でもあるという二 面性を持つ（図1右）。いわば「共有/専用」による集合住宅 の所有形態である。 東京工芸大学工学部建築学科准教授森田芳朗
図1 区分所有（左）とコウオプ（右）の所有関係の組み立て方 写真1 現在のグリーンベルト日本の区分所有法も、アメリカ各州のコンドミニアム法 も、成立したのは1960年代のことである。集合住宅の組 合所有は、それ以前から存在した、比較的古くからのしく みといえる。 このように、所有関係の組み立て方としては対照的な区 分所有とコウオプの集合住宅だが、実際の運営の進め方 はそれほど変わらない。いずれも、共通の利害に関わる事 柄は、総会や理事会を通して民主的に進められる（写真2）。 ひとつひとつの住宅が市場で流通していく点も共通である （写真3）。 ただし、コウオプでは、区分所有の集合住宅と異なり、 住宅の購入（正確には組合員の交代）に法人の承認が必 要となる。つまり、入居者を選べるわけである。日本のマ ンションやアメリカのコンドミニアムでは、個人が独立し た「不動産」を所有する。それを担保とした住宅ローンも 充実し、そのことがこの住宅所有形態の普及を後押しし た。一方、個人の財が「動産」としかみなされないコウオ プでは、代わりに法人を債務者とする融資制度が用いられ てきた。このローンは集合住宅の開発費用の返済などにも 充てられ、巨額なものになる。みんなで返す必要があるた め、もし誰かの返済が滞れば、その責任はそのまま他の 組合員へと及ぶことになる。実際、一部の滞納が他の負 担増につながる悪循環が続き、倒産に追い込まれるケー スも、1930年代の大恐慌期には後を絶たなかった。その ため組合としては、どんな世帯が入ってくるかに敏感とな らざるを得ないのである。
グリーンベルトの開発と払い下げ
話をグリーンベルトに戻そう。グリーンベルトが組合所 有の住宅地になるまでに、実は15年ほどの時間がかかっ ている。 グリーンベルトは、1930年代のニューディール政策によ 写真3 不動産会社の店頭に並ぶ住宅広告。一般の住宅と同じく、市場 で値が付き流通する。ただし、売買されるのは不動産ではなく組合の持 ち分である 写真2 グリーンベルトホームズの理事会（正面：住民代表の理事、手前： 聴講する住民、右：組合をサポートするマネージャーとスタッフ） 写真4 開発当初のグリーンベルト（Library of Congress）る一連の公共事業「グリーンベルトタウン計画」のひとつ として、ワシントンDCの郊外に開発された（写真4）。荒れ た都市部を離れた田園地域に新しい時代のコミュニティを つくり出すため、そして当時1,300万人にも達した失業者 に雇用の場を設けるため、国家の威信をかけて進められた プロジェクトだった。 建設されたのは、およそ1,600戸の2階建てテラスハウ スである。立体交差による歩車道分離の配置計画なども、 当時としては斬新なものだった。住宅地の中心には、タウ ンセンターが設けられた。周囲は見渡す限りの雑木林であ る。生活のために必要なスーパーマーケットや銀行、ガソ リンスタンド、保育園、新聞社、カフェなど、さまざまな 店や施設が設けられていったが、それらはいずれも住民ら による協同組合が経営した。「コウオプ・スピリッツ（coop spirits）」。いまにつながるグリーンベルトの気風を住民は そう呼ぶが、そうした恊働の精神を持ち合わせているか、 このコミュニティをつくるにあたり、入居者は厳しく審査 されたという。倍率はおよそ14倍だった。 もともとは公的な賃貸住宅として開発されたグリーンベ ルトだが、第二次世界大戦後には、公的資産の見直しを 求める機運の下、住民に払い下げられることになった。そ こで、払い下げの受け皿となり、住宅地の運営を引き継ぐ 組織として設立されたのが、住民を構成員とする住宅協 同組合だった。この組織が、今日のグリーンベルトホーム ズである。
グリーンベルトホームズにおける
住環境のルール
さて、払い下げを経て持ち家となったグリーンベルトで は、増築をしたり、外構をつくり込んだり、居住者がそれ ぞれの住まいに手を加えることが可能となり、住環境が大 きく変わっていった（写真5）。いろいろな課題も生じたが、 その都度議論を重ねて解決策を見出してきた。これまで 設けられてきた主な住民委員会の一覧を見ると、内容の 幅広さがうかがえる（表1）。そして、そこでの議論は、新 しいルールに反映されることになる（写真6）。そのなかに は、他のコウオプにも見られないユニークなものがある。 （1）増改築と維持管理 増改築のルールは、払い下げ直後からアレンジし続けら れているもののひとつである（図2）。 増築は個人で行うが、面白いことに、その後の維持管 理は費用も含めて組合が引き受けることになっている。そ のため、居住者が組合に毎月納める分担金（管理費や修 繕積立金の他、固定資産税の支払い、組合のローンの返 済などに充てられる）は、増加した床面積の分だけ高くな る。 また、日本のマンションの「専有部分」にあたるものの 一部、例えば住戸内の床下地や浴槽・洗面台なども、グ リーンベルトでは、組合がまとめて維持管理の面倒を見て いる（表2）。 なぜそこまでするのか。ひとつは、隅々まで手入れを行 き届かせることで、住宅の、ひいては住宅地の価値を維持 していくためである。また、工事の集約によりコストパフ ォーマンスを上げ、居住者の経済的負担を軽減する狙い もある。これも円滑な住宅地運営のためである。 写真5 住宅地内のセミデタッチドハウス。右の住戸はミュージアムと して開発当初の姿に復原されたもの。庭のフェンスや増築が加えられた 左の住戸との対比がよくわかる 写真6 コウオプのルールが1冊にまとまった居住者向けハン ドブック。ルールは柔軟に見直されていくため、交換可能な ルーズリーフ形式になっている表1 グリーンベルトホームズに設けられた主な住民委員会（参考文献4より） ＊は特別委員会 委員会名 期間 活動内容 Frame House 53−54 住宅の外壁塗装や専用庭のフェンス設置について検討する Grounds 53−54 専用庭を広げたいという住民の要望について検討する Member Relations 53−72 各種イベントを企画し、住民、理事会、管理者組織の交流を図る Newsletter 53−07 住宅地の新聞を発刊し、組合やコミュニティの活動状況を周知する Heating and Utilities 54−55 住宅設備の改善、光熱費の削減、増築した住宅の光熱費について検討する Management and Improvement 54−55 マネジメントスタッフの業務環境を整え、効率向上を図る
Home Improvement 54−61 増築や物置⼩屋の設置について検討する Landscape 54−62 樹木や用具を住民に提供して専用庭や共用空間の緑化・美化を進める Maintenance 54−72 建物のメンテナンスに関するルールを設けて不動産の価値を維持する Executive 54−74 理事会やマネジャーの業務の全体像を俯瞰する Personnel 54−83 マネジメントスタッフの人事について検討する Finance 54− 組合の健全な資産管理について、理事会に助⾔する By-Laws 54− 細則の改定を検討する Planning 56−81 妥当なコストで建物の質を維持していくための⻑期修繕計画を検討する Land Use 59−62 住宅地周辺の市有地の整備や組合所有地の公共利用について市と協議する Housing for the Elderly Program 61−62 組合による高齢者向け住宅の建設計画案について、調査・企画を進める Membership Meeting 61−62 各種の委員会が和やかに進むようコーヒーやクッキーを振る舞う Member-Owners' Insurance＊ 61−63 住宅ローン返済の相互扶助制度の導入について検討する
Standards and Improvements 61−65 組合の方針やルールに乗らない増改築を審議する Rules and Regulations 62−63 遵守事項の改定を検討する
Land 62−67 組合所有地と周辺の開発のあり方について、⻑期計画を検討する GHI-City Coordinating 62−70 組合と市の連携が必要な空間整備の進め方について協議する Resales＊ 62−96 住宅の売却者と購入者双方への各種の支援策を検討し、提供する Proxies＊ 64−65 総会の不在者投票の導入を検討する Zoning 65−67 郡のマスタープランが目指す過度な地区開発に反対する Larger Homes＊ 65−67 組合による大家族向け住宅の建設計画案について、調査・企画を進める Member Complaints 67−81 住民の組合への不満を汲上げる他、住民間のもめごとを仲裁する Parking 67−86 駐車場やガレージの整備を進め、その使用ルールを提⾔する Select 68 ⻑期的な視野から組合が進める様々な取り組みに優先順位をつける Landscape and Environment 69−70 専用庭の利用法のルールづくりやコモンスペースの緑地保全を進める Membership Services and Home Improvements 69−71 増改築のノウハウの集約や資材の共同購入などを行う
Community Aesthetics 69−72 景観（建物の外観や外構）の向上を図る Committees＊ 69−82 数が増えすぎた委員会の役割と機能を見直す Legislative 69−07 組合の対外的な法手続きの内容を検討する
Engineering and Maintenance 74−83 個別の増改築の可否について、構造や設備など技術面から審査する Aesthetics and Environment 76−86 Community Aesthetics 委員会（69-72）の後継委員会
Member and Community Relations 77−10 Member Relations（53-72）の後継委員会 Corporate Policies and Procedures 79−80 組合の住宅管理の方針や手続きを見直す
Rehabilitation Guidelines＊ 79−81 再生プロジェクトを進める上での問題点を整理する Rehabilitation Member Complaints＊ 81 再生プロジェクトを進める上での住民の不満を汲み上げる Rehabilitation Oversight＊ 81 複雑化する再生プロジェクトの全体像を整理する
Crime Prevention＊ 81 警察と共同で防犯セミナーを催す
Historic Preservation＊ 82 住宅地の一住戸をミュージアムとして保存する組織を立ち上げる Companion Animal 82− ペットの飼育マナーを啓蒙し、住民間のトラブルを防ぐ
Building and Grounds 85−86 Aesthetics and Environment（76-86）の後継委員会 Reserves＊ 85−87 組合の積立金の徴収・使用計画について検討する
Architecture and Environment 87−07 住宅や共用空間の改善案を⽰す他、組合のルールにない増改築を審議する Selection＊ 91−92 委員会の委員の選出方法について検討する
Search＊ 93 退職するジェネラルマネジャーの後任を探す
Woodlands 93− 住宅地周辺のコウオプ所有地（森林）の保全について検討する Historic District Study＊ 94−95 歴史地区への指定が住宅地に与える影響について検討する Investment 96− 組合の資産運用について助⾔する Self-Storage＊ 00−01 組合によるレンタル倉庫の建設について検討する Marketing 00−11 住宅の売却者・購入者双方への各種の支援策について検討する Education 02−04 生活マナーから住宅の維持管理まで住教育の啓蒙を行う Artifacts＊ 02−08 不要になった当初の建具や部材を保管し、必要な住民に提供する Absentee Members 03 ⻑期不在にする住民のための事務手続きを定める
Management and Technology＊ 04−05 各種工事の入札方法について検討する
Yard Line＊ 04− 全戸の敷地境界の実測調査を行い、各戸の利用範囲を明確にする Money Management Advisory 05 高齢の住民向けに資産管理の助⾔を行う
IT Review and Management Audit＊ 05 新しい財務ソフトの導入を検討する
Sustainable Design and Practice＊ 05−10 環境負荷低減に向けた2度目の大規模修繕工事の実施方針を検討する Communications 07− 組合やコミュニティの活動状況を新聞やインターネットで住民に伝える Architectural Review 07− 増改築のルールを見直す
Buildings 08− 建物の⻑期修繕計画や管理の組合・住民間の責任範囲について検討する Member Activities 10−11 Member and Community Relations 委員会（77-10）の後継委員会
（2）売却前のインスペクション 組合所有の集合住宅では「入居者の審査」があること はすでに述べた。グリーンベルトホームズでは、さらに加 えて「退去者の審査」も行っている。退去を控えた住宅は、 その管理状態が250を超えるチェック項目にわたって検査 される。メンテナンスを怠った場合や、コウオプのルール に反した増改築がある場合には、それを正すまで住宅（組 合のメンバーシップ）を手放せない。このしくみがあるこ とで、入退去のサイクルにあわせた住環境の是正が可能 になるのである。 （3）1970年代末からの再生プロジェクト これらのユニークなルールは、組合設立当初から整って いたわけではなく、⻑年の試行錯誤のなか生み出されたも のである。 個別管理の対象 共同管理の対象 内装仕上げ、床仕上げ 構造部材、増築の修繕 窓ガラス、網戸、シャッター 電気、温⽔設備 エアコン 衛生機器（浴槽、洗面台を含む）、給排⽔設備 台所・洗面所の戸棚 屋根、ポーチ 台所・浴室の床タイル 床組・下地、階段 浴室の壁タイル、シャワーブース 窓枠、サッシ カーペット 壁体の修繕 ⽕災警報機 玄関ドア・鍵 電話線、通信ケーブル 外壁サイディング 外壁の塗装 排⽔溝、⽝⾛、物⼲し台 屋外物置、ごみ置き場、外構フェンス 枯れ木の除去、⾬樋の清掃・維持 専用庭の植栽の手入れ ガレージ テレビ・ラジオのアンテナ 害⾍の駆除 居住者の過失による修繕すべて 熱交換器の修繕 表2 居住者と組合が管理に責任を持つ範囲。共同管理の対象が屋内まで及んでいる 図2 増改築のルール
実は、グリーンベルトの住環境も、つねに順風満帆とい うわけではなかった。1970年代には、買い手の付かない 空き家が相当数生じ、治安が悪化した。増改築のルール は徹底されておらず、まちなみは荒れた。建物の断熱性 能も低く、高騰する暖房費がコウオプの財政を圧迫した （当時は一体のセントラルヒーティング方式だった）。住宅 地の運営は行き詰まりを見せたのである。 そこで組合は、起死回生を図る。払い下げ時の借入金 700万ドルを払い終えた1970年代末、新たに1,750万ドル のローンを借り入れ、荒れた住宅地の再生プロジェクトに 踏み切ることになる（写真7）。 断熱改修、構造補強、設備の刷新など、6年の時間をか けて進められたこの事業は、やがて住宅地の運営のあり方 を根本から見直すきっかけにもなった。先に見た「増築の 共同管理」や「売却前のインスペクション」も、この時期 に交わされた議論から導き出されたものである。特に前者 は、ルール違反の増築は組合が管理を引き継がないことを 前提としたことで、住環境の質を損なう増築を抑制するこ とにつながった。
運命共同体としての住環境
本稿で紹介したのは、日本にはない組合所有の住宅地 での話である。しかし、その経験に教えられるところは ある。 住環境における「個々の権利」と「共同の利益」のバ ランスはどう保てるか。グリーンベルトホームズは、この 問いへの独自の答えを、時間をかけて探し出してきた。そ のなかに見出せるのは、「すべてはみんなで共有している」 というこの所有形態の原点に立ち返っていくプロセスであ る。そもそもコウオプの住まい手が持つ資産は、「共有財 の一部を利用できる」という法人との契約でしかない。住 宅地そのものがだめになってしまっては、どうにもならな いのである。 グリーンベルトホームズが学んだ教訓は、空き家による 外部不経済の問題に怯える日本の住宅地でも生かすこと ができるのではないだろうか。住環境は、多かれ少なかれ 運命共同体である。 注 本稿は、科学研究費補助金（若手B）、「米国のハウジングコウオペラ ティヴによる居住環境の運営実態」、平成19−20年度（代表：森田芳 朗）の研究成果の成果をベースにまとめたものである。 参考文献 1） 森田芳朗・松村秀一、「米国グリーンベルトホームズにおける居 住環境の運営形態とその変化：ハウジングコウオペラティヴに おける法人と居住者間の権利関係調整手法に関する事例分析」、 『日本建築学会計画系論文集』No.619、2007年9月 2） 森田芳朗、「「共/私」の役割分担をデザインする：グリーンベル トホームズ、グリーンベルト、アメリカ」、『世界のSSD100：都 市持続再生のツボ』、彰国社、2008年 3） 森田芳朗、「グリーンベルト再訪：70年目の田園郊外」、『ビオシ ティ』No.41、2009年2月 4） 橋田竜兵・森田芳朗、「米国グリーンベルトホームズにおける住 民組織の活動の変遷：委員会の設立状況と活動内容に注目して」、 『日本建築学会住宅系研究報告』No.7、2012年12月5） Patrick E. Kehoe, “Cooperatives and Condominiums” , Oceania Publications, Inc., 1974
6） Clarence S. Stein, “Toward New Towns for America” , The M.I.T. Press, 1971.
7） Cathy D. Knepper, “Greenbelt, Maryland： A living Legacy of the New Deal” , The Johns University Press, 2001
8） Mary Lou Williamson （general editor）, “Greenbelt： History of a New Town” , The Donning Company Publishers, 1997 写真7 1970年代末から実施された再生プロジェクト（参考文献8より） 森田芳朗（もりた・よしろう） 1973年福岡県生まれ。九州大学大学院工学 研究科修士課程修了。東京大学大学院工学系 研究科博士課程修了。博士（工学）。主な著書： 『図表でわかる建築生産レファレンス』（共著、 彰国社）、『箱の産業：プレハブ住宅技術者た ち の 証 言 』（ 共 著、 彰 国 社 ）、『 世 界 の SSD100：都市持続再生のツボ』（共著、彰 国社）ほか
