「二極化する賃貸住宅経営事情」
不動産コンサルタント
1,365
1,674 1,685 1,663 1,707
1,370 1,403
1,486
1,570
1,470
1,643
1,387
1,198 1,215 1,230 1,173 1,151 1,160 1,189
0千戸
200千戸
400千戸
600千戸
800千戸
1,000千戸
1,200千戸
1,400千戸
1,600千戸
1,800千戸
昭
和
61
年
昭
和
62
年
昭
和
63
年
平成
1年
平
成
2年
平成
3年
平
成
4年
平成
5年
平成
6年
平成
7年
平成
8年
平
成
9年
平
成
10
年
平
成
11
年
平
成
12
年
平
成
13
年
平
成
14
年
平
成
15
年
平
成
16
年
出所：国土交通省発表 新設住宅着工戸数統計
新設住宅着工数（年間集計）
0
10000000
20000000
30000000
40000000
50000000
60000000
昭
和
38
年
昭和
43
年
昭
和
48
年
昭
和
53
年
昭
和
58
年
昭和
63
年
平成
5年
平成
10
年
平成
15
年
総住宅数
総世帯数
出所：総務省 住宅・土地統計調査
空家率
12％！！
住宅は余っている
総住宅数と総世帯数の推移
0戸
1000戸
2000戸
3000戸
4000戸
5000戸
6000戸
7000戸
日本
アメリカ
イギリス
フランス
新築住宅着工戸数
中古住宅取引数
中古は
価値がない？
（資料）日本：国土交通省 住宅着工統計、平成15年住宅・土地統計調査、
アメリカ：Statistical Abstract of the US、
イギリス：Housing Statistics 2004、
フランス：Annuaire Statistique de la France edition
0
20
40
60
80
100
120
140
160
イギリス
フランス
ドイツ
アメリカ
日本
（資料）日興リサーチセンター『投資月報』1996年9月号の業界研究「我が国の住宅政策と今後の住宅市場」より作成
日本の住宅は
耐久消費財？
住宅の代替わり周期（年）
資料：「人口動態統計」厚生労働省大臣官房統計情報部
●圧倒的な新築・持ち家偏重
「融資金利・税制」
「賃貸住宅が貧弱」
●中古市場の問題
「物件ごとの情報量が少ない」
「設計図面がない」
「メンテナンス・点検記録がない」
「建物の本質的価値が見極められてい
ない」・・・
“現況有姿”
日本の住宅 これから
●新築偏重からの脱却
・８期・４０年継続してきた
５カ年計画の廃止
・「量」から「質」へ
・「耐震」「省エネ」「バリアフリー」
・「新築⇒中古」「持ち家⇒賃貸」
※新築住宅偏重⇒
中古住宅
賃貸住宅
①住宅政策の転換
量から質への転換「5カ年計画廃止」
～
住生活基本法
の施行～
⇒住宅ストックの時代へ
（耐震性・耐久性・省エネ性・バリアフリー・可変性・メンテナンス性）
②データベースの整備
●マンションみらいネット
●土地総合情報システム
●レインズマーケットインフォメーション
住宅取引価格の公開
●住宅データベースの整備
●インスペクション協議会設立の動き
●東京都 中古住宅流通促進連絡会設立
●自民党 ２００年住宅ビジョン
③ 住宅に対する国民の意識
●「新しいものが美しい文化」の終焉
●「地球環境・資源問題」の意識の高まり
⇒永く価値を保つ
●賃貸市場はどうなる？
～国民の生活・選択肢の多様化～
「持家」 から 「
賃貸
」 へ
住宅余剰時代の賃貸市場
個性的
持ち家偏重からの脱却
ユニーク
自由
2007/10/8 朝日資産継承セミナー（会場：THE GRAND HALL）にて講演
イ
ク
好
き
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出所：レッドバロンHP( http://www.redbaron.co.jp/support/kokunai/room.html) ホンダ技研工業 HP(http://www.honda.co.jp/motor-lineup/shadow_750/photo/index.html)より転載音楽家・音楽好きが集まる
『ミュージション』
『ペットがいないと
借りられないマンション』
内装を自由にできる
『スケルトン賃貸住宅』
『定期借家権賃貸住宅』
『趣味やファンなど好きなもの限定賃貸住宅』
『コレクティブハウス』
大切なのは、
耐震性・耐久性・省エネ性・
バリアフリー性・可変性
メンテナンス性
３種類ある「耐久性」
・物理的耐用年数
居住用途に耐えられる期間
・社会的耐用年数
間取り・立地が時代にそぐわない、など
・経済的耐用年数
建て替えと比較した際の費用対効果
次世代省エネ基準
建築技術 2006年 8月号 「世界の省エネルギー基準の概況」
●「可変性」とは？
ライフスタイル・サイクルの変化に合わせて
間取り変更しやすい
１ 『仕様』
ex: Ｓ・Ｉ（スケルトン・インフィル）・鞘管ヘッダー工法
２ 『間取り』
●「メンテナンス性」とは？
メンテナンスしやすい
１ 「形状」
シンプルか複雑か
２ 「仕様」
メンテナンスフリー ・ 汎用性
賃貸住宅経営 どの時点が重要？
購入時年齢
25年
30年
35年
購入
５年
10年
15年
20年
37歳
47歳
57歳
67歳
72歳
構 造
仕 様
安 全
防犯性
快適性
静粛性
メンテナンス性
可変性
ベビー
ファミリー
キッズファミリー
スチューデント
ファミリー
アダルト ファミリー
歳
物件価格の上昇傾向
購入時年齢 ＝
37
サステイナブルハウジング （東洋経済新報社） 監修：清家剛 秋元孝之 編者：資源循環型住宅 技術開発プロジェクト を元に作成
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20
40
60
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100
120
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戸建/３０年 ６０年 マンション/５０年 １００年建物の一生にかかる費用
シ
ャ
ル
コ
ス
ト
か
フ
サ
イ
ク
ル
コ
ス
ト
か
戸建/３０年
６０年
マンション/５０年
１００年
LLC(ライフサイクルコスト）
3393
4572
5690
6780
年間コスト
131.1
75.7
113.8
67.8
建設費
50.9%
39.8%
42.2%
31.9%
保守管理費
22.9%
31.7%
26.4%
35.4%
設備機器・家具等更新費
1.8%
3.0%
2.0%
3.4%
光熱費
18.7%
21.5%
21.5%
24.0%
解体処分費
5.7%
4.0%
7.9%
5.3%
●住宅データの保管
新築
設計図書（竣工図書）
施工中記録
点検・メンテナンス記録
中古
インスペクション
（建物調査）記録
※重要！
大切なのは、
食欲・睡眠欲・性欲など、生きるために必要な欲求
第５段階：自己実現の欲求
第４段階：自我・尊厳の欲求
第３段階：所属・愛情欲求/社会的欲求
第２段階：安全・安定の欲求
第１段階：生理的欲求
自分ならではの素質・能力を発揮して自己を成長・発展させることへの欲求
他人から承認・尊重されることへの欲求。名誉。
集団への帰属や、家族や他人から愛されることへの欲求
衣服・住まい・お金など、現在から将来へ向けて危険回避できることの欲求
第６段階：自己超越欲求・コミュニティ（共同体）発展欲求
2007/10/8 朝日資産継承セミナー（会場：THE GRAND HALL）にて講演
