足立区住宅マスタープラン
∼愛着を育み、魅力を創る∼
足 立 区 住 宅 マ ス タ ー プ ラ ン の 改 定 に あ た っ て
足立区住宅マスタープランの改定にあたって
住宅は、個人や家族の生活の基盤であり、社会生活や地域のコミュニティ活動を支える拠点で あり、また、豊かな地域空間を形成する上での重要な要素でもあります。
足立区では、これまでに、住宅政策の基本的方向を示すものとして、平成 5 年に「足立区住宅 マスタープラン」を、平成 11 年 3 月には「足立区第二次住宅マスタープラン」を策定し、「ゆと りある住まい・住環境の実現」を基本理念とする様々な施策に取り組んでまいりました。
一方、近年では、住宅数が世帯数を上回り、住宅の質や魅力などに対する区民の居住ニーズの 多様化が一層進んできております。また、国全体では人口減少がすでに始まりましたが、足立区 においても、当面の少子・高齢化への対応を図りつつ、将来の人口減少社会の到来に備えること が求められています。
足立区基本構想にお示しした「協働で築く力強い足立区の実現」に向けて、足立区住宅政策審 議会の答申をもとに、良質な住宅の確保と良好な住環境の形成のため、新たに「住宅マスタープ ラン」を策定いたしました。
今回のマスタープランでは、「愛着を育み、魅力を創る」を基本理念として、次の 3 つの目標 を掲げております。
( １) 多様な居住ニーズに対応すること ( ２) 暮らしの安全・安心を支えること ( ３) 暮らしの快適性を確保すること
これらの目標の達成に向けて、目標の進捗を評価する成果指標を導入し、実効性や効率性の高 い施策に重点的に取り組むこととしました。今後急速に発展することが期待される鉄道新線沿線 や一斉に建替え時期を迎える公共住宅団地などの豊かなまちづくり資源を利活用し、事業者と連 携して、足立区の新しい魅力創りを展開してまいります。
本計画の実現に向けて、国、東京都などの関係機関の格別のご支援をお願いするとともに、区 民の皆様のご理解、ご協力を心からお願いいたします。
最後に、今回の改定に際し貴重なご意見をお寄せいただいた区民、関係者の皆様、そして限ら れた時間の中で答申を取りまとめていただきました足立区住宅政策審議会の委員の皆様方に心か ら感謝申し上げます。
足 立 区 住 宅 マ ス タ ー プ ラ ン
目 次
足立区住宅マスタープラン
目次
第 １ 章 住宅マスタープランの目的と性格 ...1
1． 計画の背景と目的 ... 1
2． 計画の性格... 2
3． 計画の期間... 2
4． 改定の視点... 3
第 ２ 章 住宅政策の課題と基本的方向 ...4
1． 現況と課題... 4
2． 基本理念 ...11
3． 住宅政策の基本目標 ...12
第 ３ 章 計画の目標 ... 1 4 1． 住宅供給 ...14
2． 居住水準 ...16
3． 住環境水準...17
第 ４ 章 推進する住宅施策... 1 9 1． 施策体系 ...19
2． 住宅施策の基本方針 ...20
第 ５ 章 重点プロジェクト... 3 2 1． 重点プロジェクトを推進する背景と目的 ...32
2． 重点プロジェクトの構築 ...33
第 ６ 章 住宅市街地整備の方向 ... 3 7 1． 住宅市街地像と整備の方針...37
2． 地域別住宅市街地整備の方針 ...43
第 ７ 章 施策の推進に向けて ... 6 1 1． 協働による施策の推進...61
2． 公共住宅団地の更新時期を捉えた施策の実現 ...61
3． 成果指標に基づく推進...61
第 １ 章
住 宅 マ ス タ ー プ ラ ン の 目 的 と 性 格
第１章
住宅マスタープランの目的と性格
1 ．計 画 の 背 景 と 目 的
足立区は、平成 4 年の「足立区基本構想」の改定を受け、平成 5 年 1 月に初めての「足立 区住宅マスタープラン」を策定し、基本理念である「ゆとりある住まい・住環境の実現」を めざして様々な施策に取組んできました。当時は、いわゆるバブル経済の影響をまともに受 けた地価の高騰により、都市に住む人々の住宅取得難という大きな社会問題が背景にあった 時代でした。住宅・住環境問題に対する意識が高まる中、住宅マスタープランは、住宅を中 心としたまちづくりの計画を総合的に扱い、住宅政策を進めるための基本的方向を示すとい う重要な役割を果たしてきました。
その後、バブル経済の崩壊や少子化・高齢化の進展をはじめ、阪神・淡路大震災の発生、 介護保険の実施など激しく変化する社会経済情勢の中で、区の住宅政策を取り巻く環境も大 きく変化しました。
こうした状況の変化を踏まえ、平成 10 年に住宅マスタープランの改定に取組み、平成 11 年 3 月に「足立区第二次住宅マスタープラン」を策定しました。この改定では、「ゆとりある 住まい・住環境の実現」という基本理念を継承しつつ、「住宅の選択に困らず、長く住み続け られるまち」、「安全で快適な住環境の中で、生き生きと楽しく住み続けられるまち」という 二つの目標を掲げ、住宅政策を展開してきました。
しかし、近年では住宅数が世帯数を上回り 1
、住宅の質や魅力などに対する居住ニーズが多 様化してきたため、量的充足をめざす公共部門の直接供給重視の住宅政策から、市場重視・ ストック重視の住宅政策へと転換が求められる状況となっています。
また、推計人口 2
による 1 0 月１日現在の全国の人口が戦後初めて前年を下回るなど、我が 国の人 口減少 は既に 始ま ってい ます 。足立 区に おいて も、足 立区 基本計 画で 計画期 間( 平成 17∼24 年度) ではほぼ横ばいで推移し、その後減少に転ずるものと予測されており、当面の 少子・高齢化への対応を図りつつ、将来の人口減少社会の到来に備えることが求められてい ます。
そこで足立区は、「足立区基本構想」の基本理念である「協働で築く力強い足立の実現」を めざして「魅力と個性のある美しい生活都市」、「自立し支えあい安心して暮らせる安全都市」、 「人間力と文化力を育み活力あふれる文化都市」を将来像とした施策を展開しています。区 民に最も身近な住まいを対象とした住宅政策においても、これらの将来像の達成を念頭に置 いた協働による施策を展開する必要があります。
また、国や都 の住宅政策 も転換期 を迎えてい ます。国 の社会資本 整備審議 会は、平成 1 7 年 9 月 26 日、「新たな住宅政策に対応した制度的枠組み」について答申し、住宅建設戸数な どの事業量の確保に重点を置いた計画から、事業の効果を国民にわかりやすく提示する目標 を設定し、成果指標によって基本目標の達成状況を定量的に評価するべきだと示しています。 また、「豊かさを実感できる住生活」の実現や、国、地方公共団体、事業者、国民の各主体の 住宅政策における役割の明確化、「市場重視・ストック重視」なども示しています。
1 住宅・土地統計調査によると、平成 15 年の足立区では 265,430 世帯に対して 303,480 戸の住宅がある
第 １ 章
住 宅 マ ス タ ー プ ラ ン の 目 的 と 性 格
東京都の住宅政策審議会も、住宅マスタープランの改定に向けて、平成 17 年 11 月 28 日、 「東京における新たな住宅政策の展開について」の中間のまとめを公表し、東京における居 住の魅力の向上をめざした住宅政策の展開の方向性を示しています。足立区においても、こ れら国や都の住宅政策の大きな潮流を十分に踏まえ、住宅政策の再構築に取り組むことが重 要となっています。
以上の背景から、「足立区基本構想」及び「足立区基本計画」の改定を受け、平成 17 年 7 月 8 日の足立区住宅政策審議会において、足立区長より同審議会に対して、「人口減少社会の 到来に備えつつ、魅力的な居住環境を実現するための足立区の住宅政策のあり方」について 諮問いたしました。その後、平成 18 年 2 月 7 日の同審議会での最終検討を経て、平成 18 年 2 月 13 日、区長への答申が行われました。
この答申を受け、国や都の住宅政策などとの整合を図り、区民の住生活の安定の確保と向 上の促進に関する基本的な計画として、足立区住宅基本条例第 6 条に基づき、足立区住宅マ スタープランの見直し、改定を行いました。
2 ．計 画 の 性 格
足立区住宅マスタープランは足立区基本計画の住宅施策に係る分野別計画であり、地域住 宅計画の根拠となる住宅政策の総合的な計画として位置付けられています。また、東京都住 宅マスタープランとの整合を図るとともに、同じ基本計画の分野別計画である都市計画マス タープランをはじめとした関連計画と連携・整合を図ることが求められています。
図 1- 1 住宅マスタープランの位置付け
3 ．計 画 の 期 間
本計画は基本構想との整合を図り、計画期間を平成 18 年度から 2 8 年度の 1 1 年間としま す。ただし、社会情勢の変化などにより適宜見直しを行うこととします。
その他分野別計画 地域経済活性化基本計画 地域保健福祉計画
足立区基本構想 足立区基本計画
足立区都市計画マスタープラン 東京都住宅マスタープラン
( 都道府県計画) 住生活基本計画 （国の定める全国計画）
足立区住宅マスタープラン ＜理念・目標・施策体系＞ ＜住宅市街地整備方針＞
分野別計画
連携・整合 即して策定
整
第 １ 章
住 宅 マ ス タ ー プ ラ ン の 目 的 と 性 格
4 ．改 定 の 視 点
（1 ）重 点 プ ロ ジ ェ ク ト の 設 定
本計画では、重点プロジェクトとして「 足立区の魅力 を活かした住宅供給 の促進」、「公 共住宅の再編 によるまちづくりの推進」、「民間住宅市場による安全・ 安心な住宅ストック の形成 」 を設定しました。足立区の基本構想で述べている「選択と集中」を踏まえ、実効 性や効率性の高い施策を戦略的に展開し、区が抱える課題に取り組んでいきます。
（2 ）鉄 道 新 線 の 開 通 を 契 機 と し た 施 策 展 開
足立区では、平成 17 年につくばエクスプレスが開通し、平成 19 年度には日暮里・舎人 線の開通が予定されています。鉄道新線 の開通は、足立区に交通利 便性という新たな魅力 をもたらし、沿線地域における活発な住宅供給が期待されます。また、平成 17 年都道府県 地価調査で六町三丁目が住宅地の地価上昇率で全国 1 位になるなど、その効果が現れてい ます。一方で、新線沿線の低未利用地の 無秩序な開発による住環境 への影響も懸念されま す。鉄道新線開通にあわせ、魅力ある住環境の実現に向けた施策を展開します。
（3 ）ま ち づ く り 資 源 と し て の 公 共 住 宅 団 地 の 利 活 用 足立区には公営住宅 や都市再生機構
3
・東京都住宅 供給公社の賃貸 住宅など、約 48,0 00 戸の公共住宅が立地しています。それらの内およそ 4 割が昭和 45 年以前に建設されたもの であり、今後、順次更新時期を迎え、建 替えが本格化します。これ らの住宅団地は、老朽 化に加え居住者の高齢化により地域活力 が減退していることなどの 問題を有しています。 とりわけ、公営住宅は、その数の多さか ら福祉関連支出増大の要因 の一つともされていま す。多くの問題を抱える公共住宅団地が 建替えという段階を迎えた ことにより、貴重なま ちづくり資源として再生する機会が訪れ ます。都や都市再生機構は 公共住宅団地の建替え において敷地の有効活用によって生み出 された用地をまちづくりの ために積極的に使うこ ととしており、市区町村に対して協力を 求めています。足立区は、 この機会を逃すことな く、東京都、都市再生機構、東京都住宅 供給公社及び民間事業者と 連携して施策を展開し ます。
（4 ）成 果 指 標 の 設 定
住宅政策の達成状況を評価する指標と して、アウトカム目標によ る成果指標を導入しま した。アウトカム目標とは、住宅供給や 居住水準、住環境水準の各 目標に対してどのよう な効果や成果があったかを具体的に判断 できる目標です。基本目標 の達成に向けて展開さ れる施策は、従来の事業量などを示す目 標から、アウトカム目標の 達成状況によって評価 を行うことで、現在の住まい・住まい環境の質について理解しやすくなると考えます。
（5 ）民 間 事 業 者 、 区 民 の 支 援 メ ニ ュ ー の 充 実
本計画では、区が主体となって取り組 む施策に加え、民間事業者 や区民が主体となる施 策を盛り込んだ協働による住宅政策の推 進をめざします。そのため 、民間事業者や区民の 住宅政策における役割を明確にし、その取り組みを支援するメニューの充実を図りました。
3 都市再生機構：都市公団（旧住宅公団）と地域公団（地方都市開発整備部門）を統合して平成 16 年に設立された「独
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
4
第２章
住宅政策の課題と基本的方向
1 ．現 況 と 課 題
改定の視点を踏まえ、足立区の住宅政策の課題を以下のように整理します。
○ 求められている住宅ニーズの充足 ○ 高齢者や障害者などへの対応
○ 住宅に困窮する世帯への対応 ○ 公営住宅の偏在解消
○ 公共住宅団地の再生 ○ 防災性の高い住宅市街地の形成
○ コミュニティの育成 ○ 住宅市場による良質な住宅の供給
○ 居住に関する意識の向上 ○ 快適な住環境の形成
（1 ）求 め ら れ て い る 住 宅 ニ ー ズ の 充 足 ① 人 口 減 少 社 会 の 到 来
我が国の人口が平成 17 年度の上半期に 減少に転じ たことで 、ついに 人口減 少社会 に突入し、 住宅政策 上大きな 転換期 にさし かかってい ます。足 立区にお いては 、平成 10 年で 636,0 35 人、平成 18 年で 6 45,77 0 人と推移していますが
4
、平成 24 年の約 66 万人をピー クに減少 に転じる と予測 されて います。地 方分権化 の潮流の 中で、 各特別 区もさらな る自立が 求められ るため 、活力 ある地域づ くりが重 要であり 、居住 ニーズ を的確に捉 えること によって 人口流 出の抑 制と新たな 居住者の 流入を図 ること が必要 です。
② フ ァ ミ リ ー 向 け 住 宅 の 供 給 不 足
30 歳 代 の 区 民 が 区 外 へ 転 出す る と い う 状況が続い ています 。分譲マ ンショ ンや賃 貸住宅の供給量が少ないことや、床面積 70 ㎡以上
5
の住宅が少ないことから、住宅市場 では特にフ ァミリー 層のニー ズに対 応でき る住宅の選 択肢が少 ないこと などが 流出の 原因の一つ となって います。 そのた め、フ ァミリー向 け住宅を はじめと した、 住宅へ のニーズを 充足する 供給が求 められ ていま す。
4 各年 1 月 1 日の住民基本台帳による
5 第 2 次住宅マスタープランでは世帯人員 4 人以上の世帯の
利便性重視地区における居住水準を 70.5 ㎡としている
図 2- 1 年齢別人口の流出入 6
資料 住民基本台帳
図 2 - 2 千世帯当たりの分譲マンション供給戸数
資料：全国マンション市場動向（H7∼14）
6 住民基本台帳による 1 歳コーホート（同時出生集団）
の増減で算出した - 250 - 200 - 150 - 100 - 50 0 50 100 150 200 250 300
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 （歳）
（人）
H13→H14 H14→H15 H15→H16 73.1 251.2 188.3 163.0 153.5 119.5 107.8 102.3 99.3 83.3 77.1 71.0 70.0 69.7 63.2 58.3 55.9 54.7 54.7 54.7 53.7 47.4 40.5 39.8
0 50 100 150 200 250 300
23区計
中央区
港区
千代田区
江東区
台東区
文京区
渋谷区
墨田区
新宿区
品川区
荒川区
板橋区
豊島区
大田区
目黒区
世田谷区
足立区
江戸川区
葛飾区
北区
練馬区
杉並区
中野区
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
③ 鉄 道 新 線 の 開 通 に 伴 う 魅 力 の 向 上
足立区はこ れまで 交通不便 地区が 多いこ とから、居 住地とし ての利便 性が不 足して いたため、 足立区に 移り住む という 意識が 低かったと 思われま す。しか し、つ くばエ クスプレス と日暮里 ・舎人線 の開通 で交通 利便性は飛 躍的に向 上し、都 市とし ての魅 力が一層際 立つこと で人口の 流入が 期待で きる大きな転換期を迎えています。今後は、 新線開通の 魅力を活 かした区 外居住 者の関 心を高める住宅供給が重要となります。 ④ 居 住 ニ ー ズ の 多 様 化
居住ニーズ の多様 化は、コ ーポラ ティブ 住 宅
7
な ど 新 た な 住 ま い 方 に 対 す る ニ ー ズ も生み出し ています が、供給 や情報 、機会 などの不足 により、 望む住宅 を取得 するこ とが困難な 状況にあ ります。 そのた め、自 らのニーズ に対応し た住宅を 取得で きる住 宅市場の形成が求められます。
（2 ）高 齢 者 や 障 害 者 な ど へ の 対 応 ① 高 齢 化 の 進 展
足立区は障害者数が 23 区の中で 1 位、高 齢者については 3 位となっています。今後、 団塊の世代 が高齢者 になるこ とによ る急激 な高齢化率 の上昇が 予想され ます。 また、 持 ち 家 に 住む 世 帯 の 約 16 ％ を 高齢 者 の み の世帯が占 めること から、広 い持ち 家に少 人数世帯が 住むとい う世帯と 住居の 不適合 が起きてい ることが 予想され ます。 そのた め、住宅の バリアフ リー化や 住み慣 れた地 域に住み続けること、親族との同居、近居、 隣居などに より、高 齢者や障 害者な どが安 心して暮らせることが求められます。特に、 持ち家の転 貸や売却 によって 、高齢 者向け 住宅への住 み替えや 福祉サー ビスな どの負 担を軽減する ニーズの 増加が想 定されま す。
7 コーポラティブ住宅：同じ敷地に住むことを希望する人た
ちの組合が共同でつくる住宅
図 2- 3 公共交通機関利用不便地域 8
資料：足立区総合交通計画策定調査( H7) 図 2- 4 高齢者数・高齢化率
資料：住民基本台帳
図 2- 5 年齢別人口の推移
資料 住民基本台帳
図 2- 6 高齢者のみの世帯割合
資料：住宅・土地統計調査( H15) 9
8 駅からの直線距離 1km 半径の圏外を不便地域とした
9 統計資料等の百分率は小数第 2 位を四捨五入してい
るため、その合計値が 100％にならないことがある
（以降の統計資料等も同様） 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 （歳）
（人）
H16 H15 H14 H13 14.3% 15.7% 13.8% 26.5% 7.0% 2.1%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 足立区 計
持ち家 借 家 公営･公団･公社の借 家 民営借 家 給与住 宅
18.3 %19.9%
16.8%18.1%19.3% 18.0
% 23.0
% 21.6%
17.8% 20.1%
19.6 % 1 9.2 % 18.6 % 18.5%
2 2.1%
1 7.5%1
9.4 % 1 7.9 % 1 8.0 %
15.0% 1
7.4 %1
8.7 %
18.2% 17.0
% 0 40,000 80,000 120,000 160,000 2,000,000 2 3
区
計
千
代
田
区
中
央
区
港
区
文
京
区
渋
谷
区
台
東
区
荒
川
区
目
黒
区
墨
田
区
豊
島
区
新
宿
区
中
野
区
品
川
区
北
区
江
東
区
葛
飾
区
板
橋
区
杉
並
区
江
戸
川
区
練
馬
区
足
立
区
大
田
区
世
田
谷
区
( 高 齢 者 数)
0% 5% 10% 15% 20% 25% ( 高 齢 化 率 )
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
（3 ）住 宅 に 困 窮 す る 世 帯 へ の 対 応 ① セ イ フ テ ィ ネ ッ ト の 拡 大
公営住宅は、主に低所得のため、一定 水準以上の住宅を確保でき ない世帯に住まいを提 供する役割（セイフティネット）を担っ てきました。しかし、公営 住宅法の改正により、 ＤＶ（ドメスティックバイオレンス）被 害者、知的・精神障害者の 単身入居、子育て世帯 に入居対象が拡大するため、公営住宅は これらの需要に対応できな くなるおそれがありま す。また、入居できる収入基準の超過や 、地位が継承されることに よる長期入居、居住者 の固定化、入居している世帯と入居でき ない世帯間の不公平感など の問題があります。そ のため、住宅に困窮する世帯は、自らの 努力により市場で住宅を確 保することが求められ ます。一方で、自力で住宅を確保できな い世帯については、福祉分 野などとの連携により セイフティネットの機能を維持しながら、自立を促すことが必要です。
（4 ）公 営 住 宅 の 偏 在 解 消 ① 公 営 住 宅 の 偏 在
足立区には都営 32,056 戸、区営 733 戸 10 のあわせて 32,789 戸の公営住宅があり、23 区 内 の 公 営住 宅 の 約 18 ％ が 足 立区 に 集 中 しています。また、足立区は 23 区の中で生 活保護者数や障害者数が 1 位、高齢者数は 3 位で
11
、社会福祉費や老人福祉費、生活保 護費などをはじめとした民生費が 1,020 億 円（23 区中最多）、歳出に占める割合も 5 割（23 区中 2 位）となっています。これに 対して区民税は、289 億円で歳入に占める 割合は約 14％（23 区中 22 位）にとどまっ ています。 福祉需要 の財政へ の圧迫 と税収 不足は大き な問題と なってい ます。 このこ とは、23 区全体が一つの行政体とみなされ ていた頃に 、比較的 土地に余 裕があ った足 立区に都営 住宅が集 中して配 置され たこと が、原因の 一つであ ることは 否めま せん。 地方分権の 流れの中 、足立区 におい ても基 礎的自治体 としての 自立した 自治体 経営が 求められて いること から、公 営住宅 の偏在 解消に取り組む必要があります。
10 内訳やその他の公共住宅などの詳細は資料編に記載した
11 「特別区の統計（H16）」による
図 2- 7 公営住宅戸数・割合
資料：東京都都市整 備局事業 概要・住 民基本 台帳( H1 7)
図 2- 8 民生費・区民税割合
資料：特別区決算状況（H16）
42.1% 19.9% 24.1% 28.2% 43.0% 31.3% 47.3% 44.2% 42.5% 36.3% 38.0% 46.8% 36.7% 36.5% 48.1% 39.6% 43.5% 48.0% 42.9% 50.9% 44.7% 49.5% 45.9% 42.4% 25.6% 22.8% 20.5% 44.0% 28.7% 32.6% 14.5% 14.6% 18.9% 24.6% 40.9% 26.5% 46.8% 46.0% 28.6% 36.4% 22.3% 16.3% 12.6% 20.3% 26.2% 13.7% 14.7% 17.2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 23区計
千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区 杉並区 豊島区 北区 荒川区 板橋区 練馬区 足立区 葛飾区 江戸川区
民生費 区民税
2.7 %
0.9 %0.9 % 1.5 % 2.8 % 1 .2% 1 .5% 2 .5% 2.3 % 4.7 % 1.5 % 5.2 % 6.4 % 4.7 % 2.0 % 2 .6% 6 .3% 5 .0% 4.4 %4.4 %
9.5 % 1 1.0 %
11 .7% 0 10,000 20,000 30,000 40,000
千
代
田
区
文
京
区
目
黒
区
台
東
区
中
央
区
豊
島
区
中
野
区
渋
谷
区
品
川
区
荒
川
区
杉
並
区
港
区
墨
田
区
新
宿
区
世
田
谷
区
大
田
区
葛
飾
区
板
橋
区
江
戸
川
区
練
馬
区
北
区
江
東
区
足
立
区
（戸数 ）
0% 3% 6% 9% 12% （割 合）
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
（5 ）公 共 住 宅 団 地 の 再 生 ① 公 共 住 宅 団 地 の 老 朽 化
区内には公 共住宅 として、 公営住 宅のほ かに、都市 再生機構 ・東京都 住宅供 給公社 の賃貸住宅が約 15,000 戸あり、その 40％ 以上が昭和 45 年以前の建築であるなど、老 朽化した団 地が多く 見られま す。特 に大規 模な公共住 宅団地は 、周辺へ の影響 が大き いことから、その再生が望まれます。 ② コ ミ ュ ニ テ ィ の 活 力 の 低 下
公営住宅居 住者は 、高齢者 のいる 世帯の 占 め る 割 合が 約 47 ％ と な っ て いる な ど 居 住者層の偏 りがある ことから 、コミ ュニテ ィの活力の低 下が見ら れる団地 がありま す。 コミュニテ ィの活性 化と地域 との共 存のた め、ミックストコミュニティ
12
による公共住 宅団地の再生が求められます。
図 2- 11 公共住宅分布図
12 ミックストコミュニティ：年齢や職業、所得階層等が異
なる人々が同じ地域で共生して暮らせる地域社会
図 2- 9 所有関係別建築時期別住宅総数割合
資料：住宅・土地統計調査( H15)
図 2- 10 所有関係別高齢者のいる世帯割合
資料：住宅・土地統計調査( H15)
31.5% 44.8% 47.1% 30.2% 10.8% 4.3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 足 立区計
持ち家 公営 の借家 公団 ･公社 の借家 民 営借家 給 与住宅
12 . 9 15. 3
41 . 0 41 . 7 1 8. 0 4. 3
9 . 6
2 5. 2 23 . 5
3 2. 2 21. 6 2 3. 7 1 0. 5
1 2. 5
2 4. 5 27. 7
11 . 0 5 . 9 34 . 0 44 . 7 1 5. 8
19 . 5 9. 9
5 . 7 2. 8
1 0. 2 18 . 1 2 9. 9
1 8. 0 2 3. 7
1 0. 1 28 . 0
14. 1 22 . 5 3 2. 2
0 % 20% 40 % 60 % 8 0% 100 % 足立 区 計
持 ち 家 公営 借 家 公団 ・ 公 社の 借 家 民 営 借 家( 木造 ) 民営 借 家 ( 非 木造 ) 給与 住 宅
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
（6 ）防 災 性 の 高 い 住 宅 市 街 地 の 形 成 ① 住 宅 の 耐 震 性 へ の 不 安
足立区では 、木造 住宅や耐 震基準 が改正 された昭和 56 年以前の住宅がそれぞれ 4 割前後を占 めており 、今後発 生が予 想され る首都直下 型地震な どから区 民の生 命と財 産を守るた め、住宅 の耐震性 の向上 が求め られていま す。その ため、耐 震相談 から改 修まで、住 民が安心 して相談 できる 体制の 整備が必要です。
② 防 災 上 危 険 な 地 域 の 存 在
足立区には 、東京 都の「防 災都市 づくり 推進計画」で「整備地域
13
」や「重点整備地 域
14
」として指定されている地域があるなど、 特に防災上 危険な木 造住宅密 集地が ありま す。このよ うな地域 では、老 朽住宅 の更新 とともに、 住宅の耐 震化や不 燃化を 進める 必要があり ます。ま た、それ にあわ せて延 焼遮断帯の 形成や避 難路・避 難場所 を確保 するなど、 周辺の住 環境整備 との連 携によ り、防災上危険な地域の解消が急務です。
（7 ）コ ミ ュ ニ テ ィ の 育 成 ① 安 全 ・ 安 心 へ の 不 安
足立区での 犯罪発 生件数や 交通事 故発生 件数、火災発生件数は 23 区でいずれもワー スト 3 に入っており
15
、安全・安心なまちづ くりが求め られてい ます。ま た、駅 周辺や 商店街のに ぎわいづ くりや子 育て環 境や高 齢者や障害 者に配慮 した福祉 のまち づくり など、多く の機能が 住宅を取 り巻く 環境に 求められて いるため 、住宅政 策だけ でなく 様々な分野 の政策と の連携に よる地 域コミ ュニティの育成が重要となっています。
13 整備地域：地域危険度が高く特に老朽化した木造建築物
が集積するなど震災時の甚大な被害が想定される地域
14 重点整備地域：基盤整備事業等を重点化して展開し早期
に防災性の向上を図ることで波及効果が期待できる地域
15 「特別区の統計（H16）」及び「足立区基本構想（H16.10）」
による
図 2- 12 防災都市づくり推進計画図
資料：東京都防災都市づくり推進計画( H15)
図 2- 13 住宅総数割合
構造別 建築時期別
資料：住宅・土地統計調査( H15)
S 46∼ 55 25.2%
S 45 以前 12.9%
H8以 降 18.0%
H3∼7 19.5%
S 56∼ H2 24.5% 非木
造 58.4%
木造 11.3%
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
（8 ）住 宅 市 場 に よ る 良 質 な 住 宅 の 供 給 ① 相 対 的 に 低 い 居 住 水 準
住宅の水準 を広さ で見ると 、一人 あたり の居住室の畳数が持ち家で 10.4、民営借家 で 8.0 と、それぞれ 23 区中 23 位、19 位と なっており 、質は決 して高く ありま せん。 そのため、最低居住水準未満
16
の世帯が存在 し 、 特 に 民 営 借 家 で は 公 営 借 家 と な ら び 18％を占めています。また、 住宅の長寿命 化や通風、 採光の確 保などに 加え、 シック ハウスやア スベスト などへの 対策に ついて も関心が高 まってお り、住宅 の質の 向上や 品質の確保が求められています。
② 足 立 区 の 住 宅 市 場 の 特 徴
足立区の住 宅市場 を見ると 、住宅 地の公 示地価平均価格は約 224,000 円/ ㎡と 23 区 で最も安く 、分譲マ ンション の平均 分譲価 格が約 451,00 0 円/ ㎡、民間借家の平均家 賃が約 57,000 円 / 月と、共に 23 区で最も 安くなって います。 このこと から、 足立区 の住宅市場 は、安価 な土地に 質を抑 えた安 価な住宅が 供給され ている構 造であ ると言 えます。足 立区では 低所得者 が多い ことか ら、それに あわせて 中堅所得 層以下 を対象 とした住宅 を供給す る傾向に あり、 諸経費 を抑えるた めに住宅 の改修や 建替え も進ん でいない状 況にあり ます。そ の結果 として 低水準の住 宅市場が 形成され 、固定 化され ていること が想定さ れます。 そのた め、民 間事業者に よる良質 な住宅供 給が望 まれま す。
16 最低居住水準：国の住宅建設五箇年計画で定めているす
べての世帯が確保すべき居住水準（第３章 2．居住水準を
参照）
図 2- 14 一人あたりの居住室畳数
資料：住宅・土地統計調査( H15)
図 2- 15 所有関係別居住水準別主世帯割合
資料：住宅・土地統計調査( H15)
図 2- 16 足立区の住宅市場
資料：東京の土地 20 04 、全国マンショ ン市 場動向( H16) 、住宅・土地統計調査( H15)
44.0 6.7 7.7 22.4 4.5 5.7
0 10 20 30 40 50 1㎡あたり地 価公示の 平均価 格
1㎡あたり平均 分譲価 格
民 間借家の 平均家 賃
（万 円） 23区計 足 立区
12.0 17.7 9.4 18.2 10.7 53.6 53.4 47.7 60.2 49.5 52.0 34.4 28.9 43.0 21.7 46.2 37.3 4.3
0% 20% 40% 60% 80% 100% 給 与住宅
民 営借家 公団・公社 の借家 公 営借家 持ち家 足 立区計
最低居住 水準未満 最 低居住水 準以上誘導 居住水準未 満 誘導居 住水準以上
12.0 14.4 12.0 15.8 13.3 12.8 11.9 10.5 10.9 11.4 13.1 11.2 13.5 13.9 12.8 13.6 12.4 11.3 10.6 11.4 12.4 10.4 11.0 10.7 8.5 10.8 9.6 13.5 8.9 8.6 8.7 8.2 9.2 8.5 8.7 8.1 8.6 9.7 8.2 8.3 8.3 8.2 7.7 7.9 8.5 8.0 8.0 7.8
0 5 10 15 20
23区計 千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区 杉並区 豊島区 北区 荒川区 板橋区 練馬区 足立区 葛飾区 江戸川区
（畳）
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
（9 ）居 住 に 関 す る 意 識 の 向 上
① 維 持 ・ 管 理 上 の 問 題 を 抱 え る 分 譲 マ ン シ ョ ン
居住形態として定着している分譲マン ションは、区分所有である ことから、維持・管理 に関して合意形成が難しいなどの問題があります。平成 12 年の調査によると、10 年以内 で大規模修繕が必要になる築 12 年を超えるものが約 45％を占めていたことから
17
、今後は 老朽化による建替え需要が増加すること も想定されます。しかし、 建替えの主体となる管 理組合の中には、適切な管理規約や修繕 積立金の管理がされていな い、長期修繕計画がな い、修繕積立金や大規模修繕工事の実施 が長期修繕計画に基づいて いないなど、適正な維 持・管理を行っていないところもありま す。また、不在区分所有者 の増加による維持管理 意識の違いからの合意形成面での問題や 区分所有者の高齢化などの 問題も発生しています 17
。このため、役割分担として、区民は住宅を自らの生活を支える財産として適正に維 持 ・ 管理するという意識を持つことが求められます。
② 高 ま る 民 間 事 業 者 の 役 割
平成 12 年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、住宅性能表示制度 18
の 創設や瑕疵担保責任の義務づけがなされ るようになり、民間事業者 の責務が明確化されて います。しかし、現実には構造計算書偽 装問題が起こるなど事業者 の職業倫理が改めて問 われる状況となっています。また、二つ の鉄道新線沿線地域のうち 、低未利用地が多い保 塚・六町地域、江北地域や舎人地域など の地域では、開発の可能性 が高まることが予想さ れ、これまで良好な住環境を形成してきた市街地が無秩序に開発されるおそれがあります。 そのため、民間事業者には法令などを遵 守するとともに、品質の確 保された良質な住宅の 供給、住環境の形成に対する意識を持つことが求められています。
（1 0 ）快 適 な 住 環 境 の 形 成 ① 住 宅 を 取 り 巻 く 環 境 の 変 化
近年、環境問題が大きく取り上げられており、地球温暖化について平成 17 年 2 月 16 日 に京都議定書が発効するなど、二酸化炭 素などの温室効果ガス削減 が求められています。 加えて水循環やリサイクルなど環境問題 に対する様々な取り組みが 求められています。ま た、足立区では公園や緑が偏在し、公園 や緑の少ない地域では住宅 の緑が重要な役割を果 たしていることから、それを守り育てていくことが求められます。さらに、平成 17 年 4 月 1 日に景観法が施行されており、その中で住民の景観の形成に対する責務が明確化され ています。良好な景観の形成がまちへの 愛着を育てるとともに魅力 の創出にも繋がること から、住宅も景観を構成する一つの要素 として、周辺に配慮した維 持・更新を行っていく 必要があります。
快適な住環境を形成するため、住宅の 建て方や住まい方を工夫す るなど、住宅政策にお ける区民一人ひとりの取り組みが重要となっています。
17「足立区分譲マンション実態調査（H12）」による
18 住宅性能表示制度：「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく様々な住宅の性能をわかりやすく表示する
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
2 ．基 本 理 念
今日、人々はライフステージ 19
やライフスタイルに応じた多様なニーズを持ち、個性豊かな 住まい方を選択するようになってきています。足立区も、舎人公園や荒川のような水と緑に 恵まれた自然環境の豊かなまち、千住地区に見られる下町風情の残るまち、居住費の安いま ち、交通利便性の高いまちなど、多様な個性を有している都市であると言うことができます。 足立区の多様な都市の個性は、区民それぞれの多様なニーズに応じた住まい・住まい環境の 選択を可能とします。そして、住まい・住まい環境が安全・安心であれば区内で住み替えな がら居住し続けることができ、それが足立区への愛着を育みます。さらには、住まい・住ま い環境の快適さが人を惹きつける新しい魅力の創造に繋がるものと考えられます。このよう に「愛着を育み、魅力を創る」ことによって、区内の居住者はもとより広く区外の居住者ま でが住みたい・住み続けたいと感じるような住まいや住まい環境を形成します。
また、基本構想及び基本計画の協働の理念を踏まえ、住宅政策は、区と区民、事業者のそ れぞれが役割を果たすことで推進されるような協働による取り組みが求められます。区は施 策の実践者としてだけではなく、施策の担い手を支援する調整役としての役割、区民は自ら の居住の安定・向上、住環境の形成の主要な担い手としての役割、事業者は良質な住宅供給・ サービスなどを行う住宅市場形成の役割を果たすことが求められます。そのため、施策の範 囲をハードウェアとしての住宅そのものに関する分野のみにとどめることなく、環境、コミ ュニティ、教育、福祉などの分野と積極的に連携を図るなど、足立区の特性を生かした住宅 政策をハードとソフトの両側面からの施策により具現化します。
足立区の住宅政策の基本理念
「愛着を育み、魅力を創る」
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
3 ．住 宅 政 策 の 基 本 目 標
「愛着を育み、魅力を創る」という基本理念のもと、次の三つを目標として、区と区民、 事業者の協働により住宅政策を展開します。また、各目標の達成状況を評価するための成果 指標をあわせて設定します。
（1 ）多 様 な 居 住 ニ ー ズ に 対 応 す る こ と
家族構成、年齢、所得の違いや生活様 式など、住宅を求める居住 者層の個性や多様性に より住まいへの価値観が異なることと同 様に、住宅に対するニーズ も多岐にわたります。 その中でも、特にファミリー向けの住宅 については、これまで十分 に対応できなかった部 分があります。定住促進を図るため、そ れら多様なニーズに的確に 対応できる足立区の魅 力を活かした住宅供給をめざします。
① フ ァ ミ リ ー 層 の ニ ー ズ を 充 足 し て い る か ど う か
■ フ ァ ミ リ ー 向 け の 広 さ の 住 宅 供 給 に よ り 、 フ ァ ミ リ ー 層 の ニ ー ズ を 充 足 し ま す
成果指標 現況( H1 5 ) 目標値( H2 8 )
非木造の共同住宅に占める延べ床面積 7 5 ㎡
20
以上の住宅割合 7 .1 ％ 1 0 ％
全住宅に占める延べ床面積 7 0 ㎡
21
以上の住宅割合 2 8 .9 ％ 3 0 ％
② 公 営 住 宅 の 偏 在 が 軽 減 し て い る か ど う か
■ 公 営 住 宅 団 地 の 再 生 に 伴 う 多 様 な 住 宅 供 給 に よ り 、 公 営 住 宅 の 偏 在 を 軽 減 し ま す
成果指標 現況( H1 5 ) 目標値( H2 8 )
全住宅に占める公営住宅の割合 1 2 .8 ％ 1 0 ％
（2 ）暮 ら し の 安 全 ・ 安 心 を 支 え る こ と
高齢者や障害者などが適切な住宅を確 保できることはもとより、 震災や水害をはじめと した災害に対する備えや防犯面などにも 配慮された安全・安心な住 まい・住まい環境で暮 らすことで、愛着が育まれるような居住環境を確保します。
① 世 帯 の 規 模 に あ っ た 広 さ の 住 宅 に 住 ん で い る か ど う か
■ セイフティネットの形成により、世帯の規模にあった広さの住宅に住めるようにします
成果指標 現況( H1 5 ) 目標値( H2 8 )
最低居住水準を達成している世帯の割合 8 9 .3 ％ 1 0 0 ％
20 足立区環境整備基準において、共同住宅を建設する際に単身用計画戸数が 30 戸以上となる場合は、29 戸を超える
部分の床面積の平均を 75 ㎡とすることが定められている
21 70 ㎡を居住水準の目標値としている（第３章 2．居住水準を参照）
成 果 指 標
第 ２ 章
住 宅 政 策 の 課 題 と 基 本 的 方 向
② 震 災 に 強 い 住 宅 に 住 ん で い る か ど う か
■ 住 宅 の 耐 震 化 に よ り 、 震 災 に 強 い 住 宅 に 住 め る よ う に し ま す
成果指標 現況( H1 5 ) 目標値( H2 8 )
昭和５６年の新耐震基準に適合する住宅の割合 6 2 .8 ％ 9 0 ％
（3 ）暮 ら し の 快 適 性 を 確 保 す る こ と
現状の必ずしも質の高くない住宅市場 における住宅の広さや設備 などの質的向上は言う までもなく、自然環境や環境共生、街並 み景観など豊かな居住環境 の形成に配慮して魅力 を創出するなど、住宅を取り巻く環境を含めた総合的な快適性を確保します。
① 住 宅 市 場 の 質 が 向 上 し て い る か ど う か
■ 老 朽 化 し た 木 造 賃 貸 住 宅 の 更 新 に よ り 、 住 宅 市 場 の 質 を 向 上 さ せ ま す
成果指標 現況( H1 5 ) 目標値( H2 8 )
木造賃貸住宅に占める築 3 0 年以上（平成 1 7 年を基準とする）
経過の割合
2 6 .4 ％ 0 ％
② 住 宅 や 居 住 環 境 の 景 観 が 向 上 し て い る か ど う か
■ 区 民 や 民 間 事 業 者 の 取 り 組 み の 誘 導 に よ り 、 住 宅 や 居 住 環 境 の 景 観 を 向 上 さ せ ま す
成果指標 現況( H1 6 ) 目標値( H2 8 )
景観・街並みが魅力的になってきていると感じる区民の割合 2 1 .2 ％ 3 0 ％
第 ３ 章
計 画 の 目 標
第３章
計画の目標
1 ．住 宅 供 給
（1 ）公 営 住 宅 の 供 給
セイフティネットを形成するため、国の推計方法 22
に基づいて算出した需要に対して、公 営住宅の供給目標を設定します。公営住宅の入居対象となる世帯は以下の通りです。
表 3- 1 公営住宅の需要推計対象世帯
区分 対象となる世帯
住宅弱者対策
平成 1 7 年度末に最低居住水準未満の民営借家・給与住宅に居住する普通世帯
及び平成 1 8 年度から平成 2 8 年度の間に新規に形成される世帯のうち、最低
居住水準を満たす民営借家の新規入居家賃を自力で支払えない世帯
高齢者対策
最低居住水準以上誘導居住水準未満の民営借家・給与住宅に居住する普通世
帯のうち、世帯主が 6 5 歳以上となり最低居住水準を満たす民営借家の新規入
居家賃を自力で支払えない世帯
少子化対策
最低居住水準以上誘導居住水準未満の民営借家・給与住宅に居住する普通世
帯のうち、世帯主が 2 5 歳以上 4 9 歳以下、世帯人員が 2 人以上となり、最低
居住水準を満たす民営借家の新規入居家賃を自力で支払えない世帯
① 需 要 推 計
公営住宅の需要は、平成 18 年度から平成 28 年度の 11 年間で約 11,700 戸となりま す 。
表 3- 2 需要推計の結果
区分 住宅弱者対策 高齢者対策 少子化対策
需要数 7 ,1 0 0 世帯 2 ,2 0 0 世帯 2 ,4 0 0 世帯
② 供 給 予 測
空家による供給と収入超過者 23
の退去、ＵＲ賃貸住宅・公社住宅の活用により、平成 18 年度から平成 28 年度の 11 年間で約 11,900 戸の供給が見込まれます。
表 3- 3 公営住宅の供給量
方法 供給量 根拠
公営住宅
24
から発生する空家によ
る供給
9 ,1 0 0 戸 公営住宅戸数× 空家発生率 2 .5 ％× 1 1 年
公営住宅に居住する収入超過者の
退去
1 ,6 0 0 戸 公営住宅戸数× 収入超過者割合 5 .0 ％
ＵＲ・公社住宅
25
から発生する空家
による供給
1 ,2 0 0 戸 ＵＲ・公社住宅戸数× 空家発生率 2 .5 ％× 1 1 年
22 国の第八期住宅建設五箇年計画の推計方法に基づいている（資料編 ６．（3）公営住宅需要推計を参照）
23 収入超過者：公営住宅を３年以上使用しており、認定所得月額が 20 万円（標準世帯の年総収入額では約 510 万円）
を超えている居住者
24 区営住宅 733 戸、都営住宅 32,056 戸及びコミュニティ住宅 68 戸の計 32,857 戸を想定している
25 建設費等の原価をもとに算定した公営住宅と同等の民間住宅の家賃 50,000 円未満のＵＲ・公社住宅 4,370 戸を想
第 ３ 章
計 画 の 目 標
③ 供 給 目 標
需要に対して供給量が上回っていることから、仮に公営住宅を 2％縮減したとすると供 給量は 11,700 戸となり、需要を賄うことができます。そのため、現状の供給体制を維持し ながら、期限付き入居の導入による空家 供給などの効率化を図り、 ＤＶ被害者などの裁量 階層
26
にも対応します。ただし、都営住宅の建替えに際して現状の居住者分の戸数の確保を 東京都に提案・要請します。
（2 ）住 宅 ス ト ッ ク の 予 測
目標年次の平成 28 年度末の住宅ストックの戸数を予測すると、平成 28 年度末には約 334,000 戸となります。特に、持ち家と民営借家に対する需要が大きく増加することが予 測されるため、民間事業者を誘導すると ともに空家を活用すること によって、需要に対応 していきます。
表 3- 4 住宅ストックの予測（単位：千人・千戸）
予測対象 H1 7 H2 8 根拠
普通世帯人口
27
6 3 5 6 4 1 住民基本台帳及び基本計画の将来人口より推計
世帯人員 2 .2 2 .2 住民基本台帳及び東京都世帯数の予測
28
の H2 7 の値
普通世帯数 2 8 8 2 9 1 人口÷ 世帯人員
住宅総数 3 3 0 3 3 4 下記の合計値
居住者あり 2 8 7 2 9 0 世帯数との比率が H1 5
29
と同じと仮定
持ち家 1 4 1 1 4 3 持ち家と民営借家の比率が H1 5
29
と同じと仮定
公営住宅 3 2 3 1 需要を賄うことができる戸数
ＵＲ公社住宅 1 5 1 5 東京都都市整備局事業概要の値の現状維持と仮定
民営借家 9 3 9 5 持ち家と民営借家の比率が H1 5
29
と同じと仮定
給与住宅 6 6 H1 5 住宅・土地統計調査の値の現状維持と仮定
空家等
30
4 3 4 4 世帯数との比率が H1 5
29
と同じと仮定
26 裁量階層：収入基準が緩和されている高齢者や障害者などの世帯
27 普通世帯人口：間借り・下宿、寮の単身者を除いた人口（人口との比率を過去 4 回の国勢調査の平均値より算出）
28 東京都世帯数の予測：昭和 55 年から平成 12 年の国勢調査等を基礎資料として東京都の世帯数を予測したもの
29 「住宅・土地統計調査( H15) 」による
第 ３ 章
計 画 の 目 標
2 ．居 住 水 準
第 2 次住宅マスタープランの目標とする 67 ㎡/ 戸については、下段の図に示すようにこれ までの趨勢から予測すると、平成 28 年度に概ね達成可能な状況にあります。しかし、今後 も「足立区環境整備基準」で定める 75 ㎡/ 戸を強力に推進し、ファミリー層が居住しやすい 居住環境の整備をめざし、第 2 次住宅マスタープランの目標の 67 ㎡/ 戸よりやや高い 70 ㎡/ 戸を平成 28 年度の目標として住宅供給を誘導します。また、世帯人員別の居住水準の目標 としては、以下の国の第八期住宅建設五箇年計画の数値を参考に設定した足立区の居住水準 に基づいて誘導し、国の動向に合わせて適宜見直しを行います。
なお、つくばエクスプレスの開通に伴う鉄道駅周辺の交通利便地区における住宅需要の高 まりに対しては、ファミリー層から高齢者世帯、若者の単身世帯まで、幅広く居住できるよ うな住宅供給を誘導します。
表 3- 5 足立区の居住水準（単位：㎡）
その他の地域 利便性重視地域
31
共同住宅 戸建住宅
世帯人員
最低居住水準
Ａタイプ Ｂタイプ Ｃタイプ
１人 1 8 2 7 .5 3 7 5 0
１人（中高齢単身） 2 5 3 4 4 3 5 5
２人 2 9 4 2 5 5 7 2
３人 3 9 5 7 7 5 9 8
４人 5 0 7 0 .5 9 1 1 2 3
５人 8 0 1 0 4 1 4 1
５人（含高齢者単身）
5 6
9 2 1 2 2 1 5 8
６人 8 9 1 1 2 1 4 7
６人（含高齢者夫婦）
6 6
9 7 .5 1 2 9 1 6 4
図 3- 1 趨勢（トレンド）による床面積の推移の予測
資料：住宅・土地統計調査より算出
31 利便性重視地区：広域・地域拠点や地域の核の周辺地区（詳細は第３章 3．② 地域特性に応じた住環境の目標を参
照）
y = 2.7474Ln(x) + 57.604
R
2
= 0.9984
61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
第 ３ 章
計 画 の 目 標
3 ．住 環 境 水 準
住宅市街地の基礎的な安全性を確保するため、「東京都防災都市づくり推進計画」に基づい て、地域の実情を勘案しつつ、密集住宅市街地の速やかな解消に努めます。
また、国の第八期住宅建設五箇年計画の住宅市街地の改善などの指針に基づいて、良好な 住環境の確保に努め、「足立区環境整備基準」などによって誘導します。
① 住 環 境 の 整 備 の 目 標
■ 防 犯 や 防 災 に 優 れ 事 故 の な い 安 全 な ま ち
・ 地震による住宅の倒壊及び大規模な火災に対して安全であること ・ 都市型水害
32
などの自然災害に対して安全であること
・ 犯罪の発生による住環境の阻害がないように、犯罪発生の防止に配慮されていること ■ 生 活 の 利 便 性 や 快 適 性 が 高 く 、 高 齢 者 や 障 害 者 に も 思 い や り の あ る ま ち
・ 共同住宅については、道路から住棟内に至るまでの通路は、高齢者、身体障害者などを はじめ歩行者が安全に移動できるよう配慮されていること
・ 住戸、住棟の隣棟間隔、空地などを有し、日照、採光、眺望、プライバシーなどが立地 条件などに応じて適切に確保されていること
・ 通勤、通学などにおいて公共交通機関の利用が容易であること
・ 教育、医療、福祉、購買などの日常生活に対応する各種生活関連施設や健康・文化施設、 交流余暇施設などの利用が容易であること
■ 地 域 特 性 を 活 か し た 魅 力 と 活 力 の あ る 文 化 性 の 高 い ま ち
・ 地域の良好なコミュニティを維持し、住宅の適切な建替えなどにより良好な住環境が維 持できること
・ 省エネルギー、省資源の取り組みにより環境への負荷の低減が持続できること ・ 地域の気候、風土、文化などに即して、良好な美観を享受することができること ・ 緑などの自然を確保し、自然環境に関する快適性を享受することができること
32 都市型水害：都市における局地的集中豪雨により、道路の舗装等で保水機能が低下するためにおこる溢水、地下構
第 ３ 章
計 画 の 目 標
② 地 域 特 性 に 応 じ た 住 環 境 の 目 標 ■ 利 便 性 重 視 の ま ち づ く り
北千住駅周辺や六町駅周辺などの足立区基本構想における広域・地域拠点や地域の核 の周辺地域では、おおむね共同住宅の密度は 200∼400 戸/ ha を目標として快適な住環 境が形成されるように誘導します。
■ ゆ と り 重 視 の ま ち づ く り
広域・地域拠点や地域の核の周辺地域以外で環状 7 号線より北の地域では、戸建て住 宅の敷地規模は 150 ㎡を目標とし、共同住宅の密度は 100∼200 戸/ ha を目標とします。 ■ 修 復 型 の ま ち づ く り
広域・地域拠点や地域の核の周辺地域以外で環状 7 号線より南の地域では、戸建て住 宅の敷地規模は 100 ㎡を目標とし、共同住宅の密度は 150∼250 戸/ ha を目標とします。
図 3- 2 都市構造図
第 ４ 章
推 進 す る 住 宅 施 策
第４章
推進する住宅施策
1 ．施 策 体 系
目標 基本方針 施策の方向
新 た な 居 住 ニ ー ズ に 対 応
した住宅供給の促進
・ 民間団体の活動への支援
・ 入居機会の創出
・ 民間事業者による供給への支援
多 様 な 選 択 肢 の
あ る 住 宅 市 場 の
形成
民 間 に よ る フ ァ ミ リ ー 向
け住宅の供給の促進
・ 既存制度などの活用
・ 地区の特 性にあ わせた 民間住 宅供給の
誘導
・ 公共住宅団地の利活用
公共住宅団地用地の活用 ・ 建替え余剰地への民間活力導入の支援
公 共 住 宅 団 地 の
建 替 え や 再 生 に よ る 住 宅 供 給 の
促進
公共住宅団地の再生
・ 居住世帯 のミッ クスト コミュ ニティ推
進
・ 団地内の住環境の再整備
容易に住宅を取得・賃借で
きる仕組みづくり
・ 既存スト ックや 制度な どを活 用した住
宅取得・賃借システムの構築 多 様 な 居
住 ニ ー ズ
に 対 応 す
ること
望 む 住 宅 が 容 易
に 取 得 ・ 賃 借 で
き る 仕 組 み づ く
り
多様な情報が容易・即時に
利用できる仕組みづくり
・ 居住に関 する情 報など のネッ トワーク
化による相談体制の強化
生 活 の 支 障 と な る 障 壁 の
排除
・ 住宅のバリアフリー化の支援
・ ユニバーサルデザイン導入の誘導
高齢者の安心居住の推進
・ 地域で支 えあう ことで 高齢者 が住み続
けるための支援
・ 高齢者の賃貸住宅への入居支援
誰 も が 安 心 し て
暮 ら せ る 住 環 境
の実現
公 営 住 宅 に よ る セ イ フ テ
ィネットの構築
・ 公営住宅入居に関する適正化推進
・ 居住者の自立に対する支援
防 災 上 危 険 な 地 域 に お け
る防災性の向上
・ 防災インフラの整備
・ 住宅の共同化支援
住宅ストックの耐震・不燃 化促進
・ 耐震診断・改修への支援
・ 住宅の不燃化の支援
防 犯 ・ 防 災 性 の 向上
安全に対する意識の醸成 ・ 防災・防犯に関する意識啓発
暮 ら し の
安心・安全
を 支 え る
こと
安 心 を 支 え る 地
域 コ ミ ュ ニ テ ィ
の形成
地 域 活 動 を 通 じ た 住 環 境 向上の促進
・ 町会・自治会などへの加入支援
・ 子育て、 防犯な どの地 域活動 を行う組
織・団体の支援
民 間 事 業 者 に よ る 良 質 な
住宅の供給の促進
・ 良質な住宅建設の支援
・ 老朽化した民間賃貸住宅の建替え支援
民 間 住 宅 市 場 の
整備 良 質 な 中 古 住 宅 の 流 動 化
促進
・ 住宅情報基盤の整備
住 環 境 の 快 適 性
の向上
住 ま い 方 な ど で 実 践 で き
る 身 近 な 住 環 境 整 備 の 促
進
・ 区民や事 業者の 取り組 みに対 する適切
な誘導
・ 住宅を取り巻く景観形成の誘導
民間事業者の育成 ・ 区と民間事業者とのネットワーク構築
暮 ら し の
快 適 性 を
確 保 す る
こと
施 策 の 担 い 手 と
し て の 民 間 事 業
者と区民の育成
住宅・居住環境に対する意 識啓発
・ 住教育の導入
・ マンショ ン居住 ・管理 に関す る意識啓
第 ４ 章
推 進 す る 住 宅 施 策
2 ．住 宅 施 策 の 基 本 方 針
従来の施策は、国や東京都の方針を受け、公営住宅をはじめとした行政による直接供給、 特に新設による供給の占める比重が非常に高かったと言えます。しかし、直接供給や新設は 財政的負担が大きく、また公的支援を受けられる対象が限られます。そのため、住宅市場を 活用した供給支援や既存ストックの活用、取得時の支援、取得後の資産としての活用に対す る支援を事業者との協働で行うことにより、財政的負担を軽減しつつ、できるだけ多くの世 帯に対して支援することを踏まえて施策を展開します。
（1 ）多 様 な 選 択 肢 の あ る 住 宅 市 場 の 形 成
定住促進のために、流出が続いている ファミリー層が求める住宅 供給を中心としながら も、家族構成や年齢層がバランスよく混在し、コーポラティブ住宅やコレクティブ住宅
33 な どの新たな居住形態にも対応できる幅広い住宅市場の形成を支援します。
① 新 た な 居 住 ニ ー ズ に 対 応 し た 住 宅 供 給 の 促 進 ■ 民 間 団 体 の 活 動 へ の 支 援
コ ー ポラ ティ ブ住 宅や コレ クテ ィブ 住宅 など の新 たな ライ フス タイ ルへ のニ ーズ に 対しては、ノウハウや実績のある民間団体による調整や供給を支援します。
■ 入 居 機 会 の 創 出
情報提供などにより、新たなライフスタイルに対応した住宅を求める人の入居機会の 拡大を図ります。
■ 民 間 事 業 者 に よ る 供 給 へ の 支 援
環境共生住宅など、足立区の魅力を活かした住宅の供給を促進することで都市イメー ジの向上に努め、区外からの居住ニーズに対応し、定住を促進します。
事 業 例
・ N P O などのコーディネーターの育成支援
・ コーポラティブ住宅やコレクティブ住宅の N P O など活動支援
・ 区営住宅の入居条件に高齢者同居の条件を定めることなどの検討
・ 新たなライフスタイルを志向する居住者間や供給者との媒介・仲介（相談窓口）
・ 新たな居住ニーズに対応した住宅の登録制度
33 コレクティブ住宅：共同住宅等で私的領域とは別に食事などを共にする共用空間を設けた住宅
第 ４ 章
推 進 す る 住 宅 施 策
② 民 間 に よ る フ ァ ミ リ ー 向 け 住 宅 の 供 給 の 促 進 ■ 既 存 制 度 な ど の 活 用
「優良建築物等整備事業 34
」をはじめとした既 存制度などの活用 により供給を促進し ます。
■ 地 区 の 特 性 に あ わ せ た 民 間 住 宅 供 給 の 誘 導
鉄道新線沿線ではワンルームマンションが急増するなど、地区によっては供給が偏る 可能性があることから、戸建て住宅やファミリー向けマンションなどの供給を地区の特 性にあわせて促進します。その方法として、地区計画や「足立区環境整備基準」で建築 基準を規制や緩和するなど、規制と緩和をバランスよく活用しながら、必要に応じた誘 導を行います。
■ 公 共 住 宅 団 地 の 利 活 用
公 共 住宅 団地 の建 替え にあ わせ て生 み出 され る余 剰地 を民 間の 住宅 供給 に活 用す る など、新たなまちづくりの展開について区の役割を踏まえて検討します。
事 業 例
・ 住宅市街地総合整備事業
・ 足立区環境整備基準に基づく規制・誘導
・ 優良建築物等整備事業や都心共同 住宅供給事業
35
、民間供給支援型賃貸住宅制度
36
（都市
機構）などを活用した住宅供給促進
・ 地区計画の導入
・ 規制と緩和によるインセンティブ
37
の検討
・ 多様な住宅供給や施設整備の建替え協議による要望
・ 公共住宅連絡協議会の設置検討
・ 公共住宅団地の建替えに伴う余剰地活用の働きかけ
・ 都や公社、都市機構など公共住宅供給主体との定期的な情報交換
34 優良建築物等整備事業：一定割合以上の空地確保や土地の利用の共同化、高度化等に寄与する優れた建築物等の整
備に対して、共同通行部分や空地等の整備を補助する事業
35 都心共同住宅供給事業：都心居住の推進による住宅立地の改善、及び、都心における良好な住宅市街地の整備を図
り、三大都市圏の居住機能が低下している都心地域において、大都市法（大都市地域における住宅及び住宅地の供
給の促進に関する特別措置法）に基づき行われる事業（同法で定めた重点供給地域で行われる、知事及び市長の認
定を受けた良質な住宅建設事業について、国等が建築費補助等の助成を行う一方、価格や管理等について公的規制
が課される）
36 民間供給支援型賃貸住宅制度：大都市地域の都心部等において良質な賃貸住宅ストックを形成するため、都市機構
が基盤整備を行なった敷地を活用し民間事業者の募集を行い、事業者による賃貸住宅の建設・供給を促進する制度
第 ４ 章
推 進 す る 住 宅 施 策
（2 ）公 共 住 宅 団 地 の 建 替 え や 再 生 に よ る 住 宅 供 給 の 促 進
大量に存在する公共住宅について、特に建替え時期のものを中心に再編し、23 区内にお ける公営住宅の偏在解消に努めるととも に、まちづくりのための資 源として住宅供給を促 進するなど有効活用します。
① 公 共 住 宅 団 地 用 地 の 活 用
■ 建 替 え 余 剰 地 へ の 民 間 活 力 導 入 の 支 援
公営住宅やＵＲ賃貸住宅など公共住宅団地の建替え時に、団地や住棟の集約などによ っ て生 み出 され た用 地へ の定 期借 地制 度を 積極 的に 活用 した 民間 事業 者に よる 住宅 供 給を誘導するなど、有効活用を図ります。
事 業 例
・ 都営住宅の戦略的な区移管の検討
・ 公共住宅再編モデルの検討
② 公 共 住 宅 団 地 の 再 生
■ 居 住 世 帯 の ミ ッ ク ス ト コ ミ ュ ニ テ ィ 推 進
公共住宅団地の中で、比較的耐用年数に余裕があるものについては、用途に応じたリ フォームにより再 生させるとと もに、ミック ストコミュ ニティを見据 えた多世帯入 居、 若年世帯・子育て世帯の入居、期限付き入居の機会を創出・拡大していくなど、コミュ ニティの活性化についても、検討を行います。その際、東京都や都市再生機構などの関 連機関に積極的に提案し、働きかけます。
■ 団 地 内 の 住 環 境 の 再 整 備
公共住宅には周辺に比べて容積率や建ぺい率が低く、緑が多いなど良好な住環境を形 成し、周辺地域に貢献している団地があります。このような団地の建替えや修繕などの 再生の際には、地区計画や景観ガイドラインを活用するなど、住環境の資源を活かした 整備を行います。
事 業 例
・ 公共住宅への若年ファミリー層入居に係る検討
第 ４ 章
推 進 す る 住 宅 施 策
（3 ）望 む 住 宅 が 容 易 に 取 得 ・ 賃 借 で き る 仕 組 み づ く り
豊富な選択肢の中から、自分の望む住 宅を容易に見つけ、取得・ 賃借できる仕組みづく りを検討します。
① 容 易 に 住 宅 を 取 得 ・ 賃 借 で き る 仕 組 み づ く り
■ 既 存 ス ト ッ ク や 制 度 な ど を 活 用 し た 住 宅 取 得 ・ 賃 借 シ ス テ ム の 構 築 定期借地、定期借家、リバースモーゲージ
38
などの持ち家資産の活用、金利優遇など、 様々な制度を組み合わせて活用することにより、少ない資金で住宅が取得・賃借できる 仕組みを検討します。また、公共住宅の供給主体と協議しながら、空家などのストック 活用や建替えにあわせた用地の有効活用などによる取得・賃借しやすい住宅の供給につ いて検討します。
事 業 例
・ 定期借地権に関する情報提供、普及講演会などの実施（2・2・2 住宅プランの継承）
・ 資産活用や定期借地・借家、住み替えなどを連携させたシステムの検討
・ 民間金融機関と連携した住宅取得・建設に係る融資制度の検討
② 多 様 な 情 報 が 容 易 か つ 即 時 に 利 用 で き る 仕 組 み づ く り
■ 居 住 に 関 す る 情 報 な ど の ネ ッ ト ワ ー ク 化 に よ る 相 談 体 制 の 強 化
情報技術の活用や、各所管で個別に行われていた相談体制の連携・集約・総合化、住 宅に関する制度の情報の収集・整理・発信など、情報が容易・即時に利用できる仕組み づくりを行います。また、民間事業者やＮＰＯなどの団体が参画できるような拡張性に ついて検討します。
事 業 例
・ 住宅に関するイベントの開催（総合住宅相談会の拡充）
・ 既存組織・制度などの情報の周知や一元化、他部局との連携によるワンストップサービス
の相談窓口（住まいの相談窓口の拡充）
・ 民間事業者及びＮＰＯなどとの連携の検討
