市街化調整区域における建築形態規制の効果と限界 [ PDF

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(1)市街化調整区域における建築形態規制の効果と限界. 青柳智彦. 1. 研究の背景と目的. 2. 研究の方法. 1968年の都市計画法の制定によって、市街化区域と市. （1）都道府県及び政令指定都市を対象として、平成12年. 街化調整区域（以下調整区域）の区域区分（線引き制度）. 度の白地地域に関連する法改正に伴う現在の取り組. が導入され、30年以上が経過した。線引き制度は計画的. みを、ヒアリング及び資料収集によって整理し、現行. な市街化の促進と無秩序なスプロールの防止を目的とし. の法制度における各自治体の白地地域の現況及び今. ているが、現在の我が国は急速な都市化の時代を経て、. 後の規制方針を把握する。. 安定成熟化した都市型社会を迎えており、開発行為の. （2）福岡県北九州市の調整区域を対象として、建築形態. 分散化、多様化が進んでいる。このような現況と従来の. 規制に対する既存不適格建築物発生率を小学校区を. 法規制との不具合を解消すべく、平成 5年と平成12 年に. 基本とした地区単位で算定する。その後、建ぺい率及. は、都市計画法および建築基準法が改正された。これに. び容積率の規制値の3つの組み合わせを設定し、その. より、調整区域内においてもより柔軟に地域の建築実態. 判定結果をクラスタ分析することによって地区を類. を考慮した土地利用規制、建築形態規制値の選択を行う. 型化し、クラスタ別の既存建築物の特徴を考察する。. ことが可能となった。これまで、調整区域のような都市. さらに、集住形態によって環境条件を設定し、この条. 計画区域内における用途地域の指定がない区域（以下、. 件別に抽出した典型町丁目において既存建築物や人. 白地地域）は、一般的に将来の市街地像が明確とされて. 口動態の特徴を考察する。. *1. いない地域であったため、多様な地域特性を考慮した. （3）抽出した典型町丁目において、フィールド調査を行. 地域づくりは、これからの重要な課題であるといえる。. い、地区の既存建築物の特徴を規定する空間要因を地. 現在、これらの法改正を受けて地方自治体は白地地域. 域レベル、敷地レベルの2つの空間スケールに対して. の規制のあり方を検討しており、今後多くの自治体にお. 分析する。. *2. いて地区計画の指定等も見据えた開発・建築形態規制の. 3. 白地地域関連の法改正に伴う特定行政庁の取り組み. ガイドラインが策定されると考えられる。. 全国の白地地域の現況と平成12年度法改正に基づく特. 一方、平成 14 年度の建築基準法施行令の改正に伴い、. 定行政庁の取り組みを把握するため、47都道府県及び12. 集団規定そのものについての見直しが行われ、従来の建. 政令指定都市に対してヒアリング及び資料収集を行った。. ぺい率、容積率等による建築形態規制（仕様規定）に加. 3-1 特定行政庁の規制基準値の策定状況. え、一定の天空率（性能規定）を満たせば、斜線制限の. 白地地域の建築形態規制基準の設定は、法改正後 3 年. 緩和が認められるようになった。このことは今後、仕様. 間の経過措置期間があり、また、規制基準の根拠とする. 規定から性能規定に重点を置いた集団規定へと移行して. ために行われる建築実態調査の調査方法や調査対象の件. いくことを意味しており、より地域の環境条件を反映し. 数 , 調査項目が定められていないため、各自治体におい. た建築行為の誘導を可能にすると考えられる。. てその進行状況が異なっている。平成 14 年 10 月の時点. 市街化調整区域においても、地域の環境条件を反映し. で、15 の特定行政庁（全て都道府県）において、基準値. た集団規定の手法として、現在の仕様規定から性能規定. 案及び指定方針が策定されていた。以下では、この15の. への移行が考えられる。. 特定行政庁を対象として分析を行う。. 本研究は、調整区域における既存建築物の実態を通じて建築形態規制の効果を検証するとともに、地区の環境. 表1 ヒアリング調査概要. 条件を反映した建築物誘導の限界について考察する。. 調査期間. 平成14年8月∼10月. 調査対象. 47都道府県＋12政令指定都市. 調査内容. 平成12年度建築基準法改正に伴う白地地域の建築形態規制の見直しについて. 進行状況別行政庁数. 21-1. 基準値案策定済. 15. 基準値案策定中. 18. 調査中. 23. 調査前. 3.

(2) 3-2 建築形態規制の基準値案の分析. 以上より、自治体の一般基準の設定には 2 つの設定が. 先行検討行政庁における容積率、建ぺい率の基準設定. あり、一律規制型は、現在の白地地域に存在する既存建. は、一般基準と特殊基準によって構成されている。基本. 築規模の上限から既存不適格建築物の発生を抑制するこ. 的に白地地域の規制値は一般基準で定められており、一. とを主眼とする現実対応重視型となっている。一方、複. 般基準の適用が相応しくない地域には特殊基準を設定す. 数規制型は、地域の建築実態に応じて将来像を設定し、. ることで個別的に対応している。特殊基準の適用範囲は、. それぞれに異なる規制値を設定する計画論重視型となっ. 既存不適格建築物の発生区域や他法令と整合性をとる必. ている。. 要のある地域で設定されている。. 4. 調整区域における既存建築物の地区別特性. 一般基準の設定には2つのタイプがみられた。1つは白. 本節及び5節では福岡県北九州市の調整区域を対象と. 地地域全域を一律の基準値で規制する一律規制型、もう. して、既存建築物の環境条件別の特徴とこの特徴を規定. 1つが複数の基準値で地域別に規制する複数規制型であ. している空間要因の考察を行った（図 2）。. る（図 1）。この 2 つのタイプでは、各行政庁ごとの白地. まず、本節では調整区域を小学校区を基本とする37地. 地域における将来像の設定に差異があると考えられる。. 区に区分し、既存建築物の地区別特徴を分析した。. 各行政庁の一般基準のタイプ及び規制値を整理し、その環境条件別に典型町丁目を抽出. 既存不適格建築物の判定. 想定されている将来像について考察した（表 2）。. 地区３つの規制値による既存単不適格発生率の類型化位. 一律規制型は原則的な現行の容積率 400％、建ぺい率 70％の規制基準値と白地地域の既存建築実態との乖離を是正することを目的としている。規制値は容積率 200%、. 既存建築物及び人口動態の分析フィールド調査による環境条件の詳細分析. 既存不適格発生率と、環境条件との関係の考察. 建ぺい率 60% もしくは 70% を一般基準として設定している行政庁が最も多く、12 庁中 7 庁（46.7％）が該当する。. 町丁目単位. 図2 既存建築物の分析フロー. 一律規制型の行政庁では、現段階で想定される地域像を. 4-1 建築形態規制のシミュレーション . 明確に定めていないものが多く、上位の構想、計画等に. 調整区域の既存建築物に 200/60、100/50、80/40（容積. 柔軟な対応が可能となるように緩やかな規制値を設定し. 率 / 建ぺい率）の 3 つの一律規制値を適用し、既存不適格. ている。一方、複数規制型では、白地地域を地域の実情. 建築物の発生率について類型化を行った。3つの規制値と. に応じて区分し、それぞれに規制値を設定して、地域区. もに地区によって発生率が分散している。しかし、 200/60. 分ごとの将来像を定めている。具体的には、①調整区域. の規制値では、37 地区中 28（75.7%）の地区で既存不適格. と非線引き白地地域を区分して規制値を設定している自. 発生率が 1% 未満となり（図 3)、200/60 の規制値では、既. 治体、②既存建築実態や土地利用の方向性に基づいて規. 存建築物に対する影響が極めて小さく、特定の地域のみで. 制値を設定する自治体の 2 つの方針が確認された。. MIN=1.47. MAX=35.14. 80/40 AVE=7.41. 規制基準タイプ. MIN=0. 目的. 一律規制型（10）. 現行の規制値である400/70と白地地域の既存建築実態との乖離を是正する. MAX=10.59. 200/60 AVE=0.89. 複数規制型（5）. 地域の実情に応じて、それぞれに対応した規制値を定めて規制する. 0. 図1 一律規制型と複数規制型表2 各行政庁の規制値とその設定理由一般基準*. 100/50または 100/60. 基本的に低層住宅地としての環境を維持する地域山口県とするために比較的厳しい基準を採用. 200/60 50/30 100/50 200/60 50/30 80/40・50 100/50 100/60 50・80/30・40 80・100・200/40・50・60. 8.0. 10.0 20.0 30.0 40.0 (%) 不適格発生率の範囲. 該当する先行検討行政庁. 中長期的に問題が発生しないようにするために比較的緩やかな基準を採用. 100/50 200/60 100/60. 6.0 平均不適格発生率. 図3 規制値別の既存不適格建築物発生率の地区別分布. 200/60または 200/70. 400/70. 4.0. * 数値は容積率(%)/ 建ぺい率(%). 基準値採用の理由. 基本的に問題がなく、全面的に規制強化する必要性が感じられない. 一般基準*. 2.0. 各地区の不適格発生率. *（）は該当する特定行政庁数. 複数規制. AVE=2.62. MIN=0. 建築形態規制. 一律規制. MAX=21.71. 100/50. 各規制値の適用地域原則として市街化調整区域非線引き白地地域. 秋田県、山形県、福井県、岐阜県三重県、京都府、高知県. 奈良県、広島県該当する先行検討行政庁埼玉県. 低層住宅区域、田園地区、既存集落区域工業団地区域、用途地域周辺区域郊外幹線沿道区域、旧市街地区域. 長野県. 自然地域、農業地域集落地域. 新潟県. 歴史集落地域、混合地域、特定地域自然公園特別地域、風致地区特別地域近接する第一種低層住居専用地域との整合を図る地域. 神奈川県. 原則として非線引き白地地域非線引き白地地域における規制密集市街地など市街化調整区域非線引き白地地域. *（）内の数字は地区数を表す東京都. 図4 不適格建築物発生率のクラスタ分析結果. 21-2.

(3) 表 3 各クラスタの既存不適格発生率の特徴 80/40. 100/50. 200/60. 表4 集住形態条件とクラスタの関係. 0.89%. 0.25%. 15. クラスタ1. クラスタ2. 6.91%. 2.31%. 0.65%. 14. クラスタ2. クラスタ3. 13.46%. 4.07%. 1.10%. 5. クラスタ3. クラスタ4. 14.88%. 8.06%. 3.16%. 2. クラスタ4. クラスタ5. 35.14%. 21.71%. 10.59%. 1. クラスタ5. 計画的開発型. クラスタクラスタ5. 大字今津. 漁村型. クラスタ4. c. 大字安屋農村型. 農村型. 典型町丁目大字柄杓田. 集落形態条件. 地区数. 3.44%. クラスタ1. 集住形態条件. 山村型. 大字曽根新田. クラスタ3. 大字伊川. クラスタ2. 山村型大字木下計画的開発型. 漁村型. クラスタ1. 大里桜ケ丘大字母原. - 20.0% - 15.0% - 10.0% - 5.0%. 効果があるといえる。次に、3つの規制値での判定結果を. 0.0%. 5.0%. 10.0% 15.0% 20.0%. 図 5 1995 年度 -2000 年度の典型町丁目別人口増減率. 基にクラスタ分析によって、5つに類型化した。クラスタ. 集住形態条件. 典型町丁目大字柄杓田. 別の特徴をみると、クラスタ 4、5 の地区数はそれぞれ 2、. 漁村型. クラスタクラスタ5. 大字今津クラスタ4 大字安屋. 1 であり、特別なクラスタである。クラスタ 4 は 100/50、. 農村型. 200/60で相対的に高い発生率を示し、クラスタ5は3つの. 山村型. 規制値全てで突出した発生率を示している。その他の3つ. 計画的開発型. 大字曽根新田. クラスタ3. 大字伊川. クラスタ2. 大字木下クラスタ1. 大里桜ケ丘大字母原. 0%. のクラスタは、段階的に発生率が大きくなっている。クラ. 1960-1969. 10%. 20%. 30%. 1070-1979. 40%. 50%. 60%. 70%. 80%. 1980-1989. 90% 100%. 1990-2000. 図6 典型町丁目別建築年次階級割合. スタ 1、2 の地区数は 14、15 とほぼ同数であり、クラスタ集住形態条件. 3 は 5 つの地区となっている（図 4、表 3）。. 典型町丁目大字柄杓田. 4-2 クラスタ分類と地区の環境条件の比較. 漁村型. 5つのクラスタに対する既存建築物の特徴を環境条件. 農村型. クラスタクラスタ5. 大字今津クラスタ4 大字安屋大字曽根新田. クラスタ3. 大字伊川. クラスタ2. 山村型. に注目して分析する。ここでは、北九州市の調整区域の. 大字木下計画的開発型. 環境条件として、漁村型、山村型、農村型、計画的開発型. 大里桜ケ丘. クラスタ1. 大字母原. 0%. の 4 つに分類し、クラスタとの関係を分析した（表 4）。クラスタ 4、5 の地区は全て漁村型の集住形態であり、. - 100㎡. 100- 200㎡. 10%. 200- 300㎡. 20%. 30%. 300- 400㎡. 40%. 50%. 60%. 400- 500㎡. 70%. 80%. 500- 1000㎡. 90% 100% 1000㎡-. 図7 典型町丁目別敷地面積階級割合. 多くの既存不適格建築物が存在している。これらの地区. 小な宅地であり、既存不適格発生率は極めて高いクラス. では、今後、より一層の建築形態規制によるコントロー. タ4または5となっている。今後の規制方針としては、さ. ルが必要であり、建築形態規制による効果が期待できる. らに強化した建築形態規制を行う必要があるが、狭小な. 地区といえる。. 宅地では、現在よりさらに小規模の建築物しか建設でき. 一方、クラスタ 1、2、3 には、計画的開発型、山村型、. ない。このような地区では、コミュニティの存続や健全. 農村型の 3 つの地区が混在しており、既存不適格発生率. な建築更新を行うための対策が必要とされ、それぞれの. と環境条件の間に明確な関係はみられない。. 問題を建築形態規制のみで改善することは困難である。. 4-3 既存建築物及び人口動態の環境条件別分析. 5. 既存建築物の地区別特徴を規定する空間要因. 環境条件と既存建築物の関係を考察するため、8 つの. 前節では、調整区域における環境条件と地区全体の既. 典型町丁目を抽出し、敷地規模、建築年次、人口動態の. 存建築物の特徴について考察した。本節では典型町丁目. 分析を行った。既存建築物の敷地規模、建設年次は1960. のフィールド調査を基に、地区の既存建築物の特徴を規. 年から2000年までの建築確認申請のデータを基に、人口. 定している空間要因を地域レベルと敷地レベルの2つの. 動態は 1995 年度と 2000 年度の国勢調査のデータを基に. 空間スケールから分析した（図 8）。. 分析した。その結果、敷地規模、建築年次の既存建築実. まず、地域レベルの空間要因として、急斜面等の地形. 態及び人口動態の傾向は、建築形態規制の規制値との関. 条件や農用地区域等の都市計画法制度に基づく法規制か. 係よりも、地区の環境条件によって特徴づけられている. ら規定される「開発可能領域」と、地形条件や基盤の整. ことがわかった（図 5、図 6、図 7）。. 備状況から規定される「道路線形及び幅員」の 2 つを設. 例えば、計画的開発型の大里桜ケ丘では、建築年次が. 定する。まず、「開発可能領域」についてみると、開発域. 1960 年から 1969 年の間に 46.3% と集中しており、1972. のスプロールが可能な地域では、地域の環境条件を維持. 年の線引き制度導入以前の開発と予測され、大里桜ケ丘. しながら周辺に連担域を拡大することができる。一方、. の既存不適格発生率は最も小さいクラスタとなってい. 大里桜ケ丘や大字曽根新田のように現在の連担域以上の. る。しかし、現在の状況は、狭小な敷地や建築更新の停. スプロールが困難な地区では、限定的な領域の中で、建. 滞、人口衰退といった問題が発生している。. 築更新及び高度利用の開発手法を用いなければならない。. また、同様に人口が衰退している漁村型の大字柄杓田. 次に、敷地レベルの空間要因として、道路基盤や分筆. と大字今津では、敷地面積の 50% 以上が 100 ㎡以下の狭. 等による敷地境界の変更によって規定される「区画形質」. 21-3.

(4) 図8 既存建築物の空間規定要因と典型事例. と、前面道路や隣地環境などを考慮した建築位置によっ. 既存建築物の特徴を規定する空間要因. て規定される「空地形状」を設定する。「空地形状」では、. 集団規定のあり方. 地域レベル. 地域レベル. 仕様規定. 大字曽根新田のように敷地内の空地形状が隣地と連続す. 開発可能領域. 区画形質. ＜規制型＞. るように前面道路に面して設けられている地区があるに. 道路線形及び幅員. 空地形状. 対し、大字伊川のように四方を住宅に囲まれたような敷. 現在の形態規制では地区ごとの既存建築物の特徴は反映されていない. 建築規模の上限値を規制することで、地区をコントロールする手法. 地が多い地区では空地が小規模になり、さらに、不規則. 性能規定. 今後の課題. に分散することとなる。また、漁村型や古い計画的開発. 空間要因の特徴を反映した建築誘導の性能指標の提示. 型の地区では狭小な敷地が多いため空地の確保はほとん. ＜誘導型＞地域の実情を反映した性能を確保することで地区をコントロールする手法. どできない。大字伊川や狭小な敷地が多い地区では、連. 図9 空間要因のまとめと今後の課題. 担した隣地と共同で一定規模の空地を設けるといった誘. らに、環境条件別に抽出した典型町丁目の敷地規模、建. 導策が考えられる。. 築年次、人口動態をみると、調整区域には集住形態条件. 6. まとめ. ごとに多様な既存建築物の特徴があり、これらを建築形. 本研究では、まず、平成12年度の建築基準法改正に伴. 態規制のみで反映することには限界があるといえる。. う特定行政庁の取り組みを整理した。規制基準値の設定. さらに、典型町丁目でのフィールド調査により、既存建. 手法は、一律規制を設けて現行の容積率 400%、建ぺい率. 築物の特徴を規定する空間要因として、地域レベルでは. 70%の規制と現在の白地地域の既存建築実態の乖離を是. 「開発可能領域」と「道路線形及び幅員」が、敷地レベル. 正する現実対応重視型と、地域の既存建築実態や土地利. では「区画形質」と「空地形状」があることを実証し、こ. 用の方針ごとに複数規制を設ける計画論重視型の2つの. れらの空間要因を反映した建築物の誘導の有効性を指摘. タイプがみられた。これらの 2 つのタイプは、規制基準. した。今後の課題は、建築誘導の具体的な性能指標を提示. 値設定の目的が基本的に異なっていることを指摘した。. することが挙げられる。. 次に、建築形態規制に基づく既存不適格発生率のクラ. *1 都市改革中央審議会答申より抜粋. スタ分析を行った結果、37地区中34地区が該当するクラスタ1から3では既存建築物発生率が近似値であっても、地区の環境条件が異なっていることを明らかにした。さ. 21-4. *2 国の技術的助言（H13.5.15）より抜粋参考文献：竹下輝和他 2 名「北九州市における市街化調整区域の建築実態に関する研究」2001 年度大会学術講演梗概集日本建築行政会議市街地部会平成 13 年度報告書北九州市地区計画運用基準策定調査報告書平成 14 年.

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