宅建試験の出題範囲
①権利及び権利の変動
②宅地建物取引業法
③法令上の制限
民法
、借地借家法、不動産登記法、区分所有法、など
宅地建物取引業法
、など
国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、農地法など
宅建の民法
法律上の能力（意思能力・行為能力）
代理
時効
物権変動
共有
担保物権
債務不履行
連帯・保証債務
債権譲渡・債権の消滅
債権の消滅
契約の効力・契約の解除
担保責任
賃貸借・使用貸借
請負
不法行為
ケイコさんには、能力がある。
→権利能力
→意思能力
→行為能力
●法律が保護する権利の主体となりうる能力
●人間であれば、出生と共に権利能力を取得し、
死亡と共に失う。
●自己の行為の結果を認識し、法律行為を合理的
に判断できる精神的能力（事理弁識能力）
●
10歳未満の幼児、泥酔者など（意思無能力者）
には意思能力がない。
●意思無能力者のした法律行為は
無効
●法律行為を単独で完全にすることができる能力
●原則
20歳以上。
→権利能力
→意思能力
→行為能力
ケイコさんのキーワード
●
胎児
の権利能力
●
法人
●
意思無能力者
●
意思の不存在
（意思の欠缺 ）
→心裡留保、通謀虚偽表示、錯誤
●
瑕疵ある意思表示
→詐欺、強迫
無
効
取
消
→権利能力
●法律が保護する権利の主体となりうる能力
●人間であれば、出生と共に権利能力を取得し、
死亡と共に失う。
＜キーワード＞
○胎児に権利能力を認める例外
→相続、遺贈
→不法行為の損害賠償請求権
○法人（自然人以外で権利能力を持つ主体）
→意思能力
●自己の行為の結果を認識し、法律行為を合理的
に判断できる精神的能力（事理弁識能力）
●
10歳未満の幼児、泥酔者など（意思無能力者）
には意思能力がない。
●意思無能力者のした法律行為は
無効
＜キーワード＞
○意思無能力者
○意思の欠缺 （意思の不存在）
→心裡留保、通謀虚偽表示、錯誤
１
２
３
４
５
イ＝１
意思無能力者
ツ＝
TWO=２
通謀虚偽表示
サ＝３
錯誤
シ＝４
心裡留保
ゴ＝コ＝５
公序良俗
おシャレ呪文２ （無効とは１，２，３，４，５，６）
→意思能力
●自己の行為の結果を認識し、法律行為を合理的
に判断できる精神的能力（事理弁識能力）
●
10歳未満の幼児、泥酔者など（意思無能力者）
には意思能力がない。
●意思無能力者のした法律行為は
無効
＜キーワード＞
○意思無能力者
○意思の不存在
→心裡留保、通謀虚偽表示、錯誤
不
完
全
意
思
表
意思の不存在①
心裡留保
←「心
裡
」であって、「心
理
」ではない。
(1)善意・悪意 (2)有過失・無過失
(3)第３者との関係
不完全意思表示で権利関係を確定する条件
(4)登記の有無
登記と対抗問題
ト
意思の欠缺 （意思の不存在）①
-1
心裡留保の原則
①相手方が善意・無過失であれば、ウソは有効
②第三者が善意であれば、本人は対抗できなくなる。
→相手方が悪意でも、対抗できなくなる。
③登記の有無は関係ない。
意思の不存在②
通謀虚偽表示
＜原則＞
①通謀なので相手方は常に悪意→当事者間「無効」
②第三者が善意であれば、本人は対抗できなくなる。
→過失は関係ない。（過失があってもいい）
③登記の有無は関係ない。
意思の不存在②
-1
通謀虚偽表示（第三者との関係：事例１）
ト
通
謀
虚
偽
表
示
売
買
契
約
転得者
通謀虚偽表示の第三者とは何か
＜原則＞
通謀虚偽表示の当事者及びその包括承
継人以外の者で、通謀虚偽表示の外形
について
新たに
独立の法律上の利害関
係を有するに至った者。（判例）
↓
この条件に合う第三者が、登記なくとも、
過失があっても、権利が保護される。
意思の不存在②
-2
通謀虚偽表示（第三者との関係：事例２）
ト
通
謀
虚
偽
表
示
Ｂさんの一般債権者
●Ｂさんの一般債権者
→「第三者」ではない。
●土地を差押えた人、抵当権設定者
→第三者である。
意思の不存在②
-3
通謀虚偽表示（第三者との関係：事例３）
Ａ
Ｂ
通
謀
虚
偽
表
示
Ｃ
Ｄ
悪
意
善
意
悪
意
意思の不存在②
-4
通謀虚偽表示（第三者との関係：事例４）
Ａ
Ｂ
Ｃ
二番抵当権
評価額
1000万円
800万円
融資
500万円
融資
通謀虚偽表示
抵当権
放棄
一番抵当権
意思の不存在②
-5
Ｂ
通
謀
虚
偽
表
Ｅ
債権者
債権者代位権
Ｃ
売
買
契
約
転得者
善意
通謀虚偽表示（第三者との関係：事例５）
意思の不存在②
-6
通謀虚偽表示（第三者との関係：事例６）
ト
放置
譲渡
善意
外観法理
意思の不存在③
錯誤
錯誤 → 重大な勘違い
↓
「
表意者
が表示行為に対応する効果意思の
ないことを知らずにする意思表示」
表示意思の内容
動
機
動
機
実
現
の
過
程
動
機
の
実
現
（
達
成
）
エ
コ
カ
ー
「
プ
リ
ウ
ス
」
を
買
お
う
今
度
の
日
曜
日
に
ト
ヨ
タ
・
デ
ィ
ー
ラ
「
プ
リ
ウ
ス
下
さ
い
」
と
言
お
う
と
決
デ
ィ
ー
ラ
ー
を
訪
問
し
、
あ
の
人
に
「
プ
下
さ
い
」
と
言
お
う
と
決
意
実
際
に
「
プ
リ
ウ
ス
く
だ
さ
い
」
と
言
う
（
内
心
的
）
効
果
意
思
表
示
意
思
表
示
行
為
錯誤に陥った意思表示
動
機
動
機
の
実
現
（
達
成
）
（
内
心
的
）
効
果
意
思
表
示
意
思
表
示
行
為
内
容
の
錯
誤
表
示
の
錯
誤
言
い
間
違
い
、
書
き
間
違
思
い
違
い
錯誤
表示の錯誤
内容の錯誤
言い間違い・書き間違い
思い違い
１０００ドルを１０００円と勘違いした
１円＝１ドルだと誤解していた
内心的効果意思は正しい → 表示行為を間違った
表
示
行
為
の
錯
誤
要素の錯誤
1)本人（表意者）にとって、もし、
その錯誤がなかっ
たら、そんな意思表示をしなかった
であろうと考えられ
る大きな錯誤（誤解）であること。
2)一般人の通常の取引通念に照らしても、その錯誤
がなければ、その意思表示をしないことが、相当だ
（当然だ）と認められるような重要な錯誤（誤解）である
こと。
重過失（重大な過失）
軽過失（過失）
錯誤 サ クゴ
３ ９５
↓
錯誤は、９５条
（民法９５条）
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があっ
たときは、無効とする。ただし、表意者に重大
な過失があったときは、表意者は、自らその
錯誤は、自由
動
機
表
示
行
為
表
示
意
思
○
動
機
の
実
現
（
達
成
）
（
内
心
的
）効
果
意
思
○
動
機
実
現
の
過
程
内
容
の
錯
誤
表
示
の
錯
誤
＋
要素の錯誤
＋
錯
誤
無
効
が
可
能
動機の錯誤
無効主張できない
おシャレ呪文３ （錯誤の種類）
錯誤！！ どないヒヨー、泣こーか。
ど
ない
→動機の錯誤
→内容の錯誤
ヒ
→表示の錯誤
ヨ
→要素の錯誤
ナ
コ
ー
意思の不存在③
錯誤
＜原則＞
①本人（表意者）の法律行為に「要素の錯誤」が
あり、かつ、本人に重過失がなければ、無効。
→軽過失であれば、無効になる。
→「動機の錯誤」は、無効にならない。
→動機を表示すれば、動機の錯誤も無効。
→相手方が善意、悪意に関係なく無効が主張できる。
②本人だけが無効を主張できる。
→相手方、第３者は無効主張できない。
→第３者に関しては例外あり。
③表意者の無効主張は第３者にも対抗できる。
錯誤は、
自由
だ
ぜ
意思の不存在③
-1
Ｂ
錯
誤
Ｅ
債権者
債権者代位権
錯誤（第三者との関係：事例１）
債権者代位権
(問)民法第９５条本文は、「意思表示は、法律行為の要素に錯誤
があったときは、無効とする。」 と定めている。これに関する次の
記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはど
れか。
---表意者自身において、その意思表示に瑕疵(かし)を認めず、民法
第９５条に基づく意思表示の無効を主張する意思がない場合は、
第三者がその意思表示の無効を主張することはできない。
（宅建試験 平成２１年問１）
ト
錯
誤
売
買
契
約
意思の不存在③
-2
錯誤（第三者との関係：事例
2）
第三者（転得者）Ｃが、善意でも、悪意でも、
登記をもっていても、いなくても、
意思の不存在③
-1
Ｂ
錯
誤
Ｅ
債権者
債権者代位権
Ｃ
売
買
契
約
転得者
善意
錯誤（第三者との関係：事例１）
債権者代位権
→権利能力
→意思能力
→行為能力
ケイコさんのキーワード
●
胎児
の権利能力
●
法人
●
意思無能力者
●
意思の不存在
（意思の欠缺 ）
→心裡留保、通謀虚偽表示、錯誤
●
瑕疵ある意思表示
→詐欺、強迫
●
制限行為能力者
≒行為無能力者
無
効
取
消
表示意思のプロセス
動
機
動
機
の
実
現
（
達
成
）
（
内
心
的
）
効
果
意
思
表
示
意
思
表
示
行
為
詐
強
詐欺
強迫
民法
詐欺
脅迫
刑法
① 詐欺又は強迫による意思表示は、取り消す
ことができる。
② 相手方に対する意思表示について第三者が
詐欺を行った場合においては、相手方がその
事実を知っていたときに限り、その意思表示を
取り消すことができる。
③ 前二項の規定による詐欺による意思表示の
取消しは、善意の第三者に対抗することが
できない。
民法９６条
Ｂ
瑕疵ある意思表示 詐欺 事例
第三者による詐欺
表
意
相
手
Ｄ
第三者
詐欺
Ｂ
瑕疵ある意思表示 詐欺 事例
第三者による詐欺
表
相
手
Ｃ
善
意
の
第
三
者
Ｄ
第三者
詐欺
詐欺
登記や過失
は関係ない
不動産売買契約に基づく所有権移転
登記がなされた後に、売主が当該契約
に係る意思表示を強迫によるものとして
適法に取り消した場合、売主は、その旨
の登記をしなければ、当該取消後に当
該不動産を買主から取得して所有権移
転登記を経た第三者に所有権を対抗で
きない。
練習問題
(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不
動産登記法 その他の登記に関する法律の
定めるところに従いその登記をしなければ、
第三者に対抗することができない。
民法１７７条
不動産売買契約に基づく所有権移転
登記がなされた後に、売主が当該契約
に係る意思表示を
強迫
によるものとして
適法に取り消した場合、売主は、その旨
の登記をしなければ、当該取消後に当
該不動産を買主から取得して所有権移
転登記を経た第三者に所有権を対抗で
きない。
練習問題
2 甲土地はＣからＢ、ＢからＡと売却されており、Ｃ
Ｂ間の売買契約がＢの強迫により締結されたことを
理由として取り消された場合には、ＢＡ間の売買契
約締結の時期にかかわらず、Ｃは登記がなくてもＡ
に対して所有権を主張することができる。
原則 例外 過失 無効宣言・取消前 無効宣言・取消後 心裡留保（民法９３条） 有効 無効 相手方に過失 善意：対抗で きない 悪意：対抗で きる 通謀虚偽表示（民法９４条） 無効 - - 善意：対抗で きない 悪意：対抗で きる 錯誤（民法９５条） 無効 - 本人に重過失 善意：対抗で きる 悪意：対抗で きる 詐欺（民法９６条） 取消可 - - 善意：対抗で きない 悪意：対抗で きる 強迫（民法９６条） 取消可 - - 善意：対抗で きる 悪意：対抗で きる 第三者との関係 当事者間の関係 善意・悪意関係な く、登記をもってい れば、本人は土地 の返還を求められ ない。(民法177条 で処理)
意思の不存在、瑕疵ある意思表示の権利関係
無効
取消
効力
はじめから効力は発生しない
取り消されるまでは一応有効。
取消宣言があれば、遡って無効と
なる。
誰が主張するか
原則として誰からでも、誰に
対しても無効を主張できる。
原則として取消権者だけが主張で
きる
時効
時効は存在しない。
時の経過により有効となるこ
とはない。
取消権が時効により消滅すると、確
定的に有効となる。
無効と取消
取消権の消滅時効は、追認が可能なときから
５年
、行為の時から
２０年
である。
取消権 時効
↓ ↓
と（う）＝＞
１０
時＝次＝＞
２
１０
２
２
２０ ＝ × ÷ ＝ ５
→権利能力
→意思能力
→行為能力
ケイコさんのキーワード
●
胎児
の権利能力
●
法人
●
意思無能力者
●
意思の不存在
（意思の欠缺 ）
→心裡留保、通謀虚偽表示、錯誤
●
瑕疵ある意思表示
→詐欺、強迫
無
効
取
消
制限行為能力者
（１） 未成年者
（２） 成年被後見人
（３） 被保佐人
（４） 被補助人
２０歳未満の者
精神上の障害により事理を弁識する能力
を
「欠く常況」
にある者で、
後見開始
の審判
を受けた者
・・・・
「著しく不十分」
・・・・、
保佐開始
の・・・・
制限行為能力者の保護者
（１） 未成年者
（２） 成年被後見人
（３） 被保佐人
（４） 被補助人
親権者または、未成年後見人
成年後見人
保佐人
・未成年者以外は、法人
でも保護者になれる。
・保護者は原則、複数可
能。ただし未成年後見
制限行為能力者の保護者
（１） 未成年者
（２） 成年被後見人
（３） 被保佐人
（４） 被補助人
親権者または、未成年後見人
成年後見人
保佐人
補助人
法定代理人
法定代理人
いわゆる法定代理人ではない
代理権は無い
代理権
同意権
取消権
追認権
未成年者
親権者
未成年者後見人
○
○
○
○
成年被後見人
成年後見人
○
×
○
○
被保佐人
保佐人
×
○
○
○
被補助人
補助人
×
○
○
○
保護者の権利
保護者
保護者の権利
取消しは、第三者の善意・悪意を問わず全ての第三者に対
抗することができる。
取消権１ 未成年者と取消権
未成年者が単独でした法律行為は原則取消すことができる。
（取消権者） 保護者（親権者・法定代理人）、
本人
（取消せない法律行為）
① 法定代理人の同意を得ておこなった行為
② 処分を許された財産の処分をする法律行為
（お小遣いを使う、など）
③ 単に権利を得、又は義務を免れる法律行為
（借金を免除してもらうなど本人が不利益とならない契約）
④ 許可された営業に関する行為
取消権２ 成年被後見人と取消権
成年被後見人がした法律行為は原則取消すことができる。
① 成年後見人の同意を得て行った法律行為でも、取消すこ
とができる。
② 本人に不利益とならない法律行為でもとりけせる。
（取消権者） 保護者（成年後見人＝法定代理人）、
本人
成年被後見人
保佐人
補助人
自分の財産を管理・処分することができない。
自分の財産を管理・処分するのに援助が必要。
自分の財産を管理・処分するのに援助が必要な場合がある。
○
保佐人
← × 補佐人
保つ→援助の度合が大きい
成年被後見人 被保佐人 被補助人 要件 事理弁識能力 欠く常況 事理弁識能力 著しく不十分 事理弁識能力 不十分 開始の手続 本人の同意 不要 不要 必要 行使で きる範囲 日常の生活に関する行為 以外の法律行為 民法1 3 条1 項各号に定め る法律行為 民法１3 条１項に定める法律行 為の内、申立て の範囲で 裁判 所が個別に定めたもの 本人の同意 不要（ 同意権はな い） 不要 必要 取消権者 本人・ 成年後見人 本人・ 保佐人 本人・ 補助人 行使で きる範囲 財産に関する全て の法律 申立て の範囲で 裁判所が 申立て の範囲で 裁判所が定め 代理権 本人・ 配偶者・ 四親等以内の親族、検察官、市区町村長 同意権・ 取消権
取消権３ 保佐人・補助人と取消権
被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なけれ
ばならない。ただし、
第九条ただし書
に規定する行為については、この限
りでない。
一 元本を領収し、又は利用すること。
二 借財又は保証をすること。
三 不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする
行為をすること。
四 訴訟行為をすること。
五 贈与、和解又は仲裁合意をすること。
六 相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること。
七 贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを
承諾し、又は負担付遺贈を承認すること。
八 新築、改築、増築又は大修繕をすること。
民法１３条 １項
被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なけれ
ばならない。ただし、
第九条ただし書
に規定する行為については、この限
りでない。
一 元本を領収し、又は利用すること。
二 借財又は保証をすること。
三 不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする
行為をすること。
四 訴訟行為をすること。
五 贈与、和解又は仲裁合意をすること。
六 相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること。
七 贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを
承諾し、又は負担付遺贈を承認すること。
八 新築、改築、増築又は大修繕をすること。
民法１３条 １項
民法６０２条
（１） 植林や伐採のために山林を賃貸するときは、１０年
（２） その他の土地（農地・宅地）を賃貸するときは、５年
（３） 建物の賃貸借をする場合は、３年
（４） その他の動産の賃貸借をするときは６ヵ月
おシャレ呪文４ （被保佐人の不動産賃貸）
保佐人「ど」「こ」「さ」
建物 ３年
農地・宅地 ５年
山林 １０年
成年被後見人 被保佐人 被補助人 要件 事理弁識能力 欠く常況 事理弁識能力 著しく不十分 事理弁識能力 不十分 開始の手続 本人の同意 不要 不要 必要 行使で きる範囲 日常の生活に関する行為 以外の法律行為 民法1 3 条1 項各号に定め る法律行為 民法１3 条１項に定める法律行 為の内、申立て の範囲で 裁判 所が個別に定めたもの 本人の同意 不要（ 同意権はな い） 不要 必要 取消権者 本人・ 成年後見人 本人・ 保佐人 本人・ 補助人 行使で きる範囲 財産に関する全て の法律 申立て の範囲で 裁判所が 申立て の範囲で 裁判所が定め 代理権 本人・ 配偶者・ 四親等以内の親族、検察官、市区町村長 同意権・ 取消権
