第5回公募増資及び取得予定資産に関する補足説明資料

第5回公募増資及び取得予定資産に関する補足説明資料

ディスクレーマー

・本資料は、東京証券取引所上場規則に従い2019年8月20日付にて公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「国内 資産の取得及び貸借に関するお知らせ」に記載の情報並びにそれらに付随する情報を追加し、取り纏めたものです。本資料で提供している 情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これに付随する政令、内閣府令及び規則に基づく開示書類又は資産運用報 告ではありません。また、本資料は、本投資法人の投資口の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではあ りません。投資を行う際は、必ず新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただき、投資家 ご自身のご判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

・本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測並びに本投資法人及び本資産運用会社の経営陣の計画及び目的に関する記 述や、本投資法人の将来的な計画、経営目標及び戦略等の将来に関する記述が含まれます。これらの将来予測は、本投資法人及び本資産運 用会社において入手可能な情報に基づくものであり、本投資法人の現在又は将来の経営戦略及び将来において本投資法人の事業を取り巻く 金融、経済、市場、政治、国際情勢などの様々な内外の環境に関する複数の前提に基づいて策定された、現時点での一定の仮定及び前提に 基づく記載です。なお、上記の仮定及び前提が正しいとの保証はありません。したがって、このような将来に関する記述には、本投資法人 の業績又は実際の結果が、明示的又は黙示的に記述された将来予測と大きく異なるものとなりうる既知又は未知のリスクや不確実性の要因 が内在することにご留意ください。本資料は、将来の業績、運用成果及び変動等を保証するものではなく、実際の結果は様々な要因により 大きく異なる可能性があります。

・本資料には、本投資法人に関する記載の他、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等をも とに本資産運用会社が作成した図表・データ等が含まれており、これらに関する本投資法人及び本資産運用会社の分析、判断、その他の見 解が含まれています。また、これらについて異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性 があります。

・本資料で提供している情報に関しては万全を期しておりますが、その情報の正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告 なしに内容が変更又は廃止される場合がございますので、予めご了承ください。

資産運用会社： イオン・リートマネジメント株式会社

（金融商品取引業者関東財務局長（金商）第2668号、一般社団法人投資信託協会会員）

2

1. 厳選した物件取得による、着実な分配金の成長 … 4ページ

2. 地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」への投資 … 6ページ

3. J-REIT No.1のキャッシュ・フロー創出力 … 18ページ

• ①暮らしのプラットフォーム、②環境変化への対応力、③地域コミュニティ機能、

の３つの特徴を有する、地域に住まう人の「生活インフラ資産」へ厳選投資

• 前回公募増資 ^（注1） 以降、機動的な資産入替、増築棟 ^（注2） の取得等を通じ、分配金を着実に増加

第5回公募増資について

• 潤沢なキャッシュ・フローを活用した物件取得、物件バリューアップ投資等による 継続的な投資主価値の向上

• キャッシュ・フローを活用した成長によって、更にキャッシュ・フロー創出力を

高めていく、持続的な成長サイクルの推進

110,000 120,000 130,000 140,000 150,000

2017年10月 2017年12月 2018年2月 2018年4月 2018年6月 2018年8月 2018年10月 2018年12月 2019年2月 2019年4月 2019年6月 (円)

前回公募増資以降の取組み

投資主価値の向上を目指し､資産入替､増築棟取得等の取組みによりポートフォリオの質を向上

4

2018年1月期 (第10期)

2018年7月期 (第11期)

外部 成長

内部 成長

財務 戦略

2019年1月期 (第12期)

2019年7月期 (第13期)

2020年1月期 (第14期)

2018年6月28日 資産入替を公表

2018年8月24日 イオンモール甲府昭和

（増築棟）取得を公表

活性化投資

第5回公募増資

（本件公募増資）

イオンスタイル 検見川浜

ダイエー茨木 プロセスセンター

イオン喜連瓜破 ショッピング

センター 前回公募増資

イオンモール福津

イオンモール多摩平の森 イオンモール倉敷

本投資法人初の 個人投資家向け 投資法人債発行 （愛称：イオンリート の大感謝債）

活性化 投資 活性化

投資

イオンモール直方 イオンモール日吉津 資産入替

イオンモール京都五条 イオンモール熊本

増築棟取得 既存棟の活性化投資

イオンモール甲府昭和 取得 売却

イオンモール盛岡 イオンモール 水戸内原 イオンモール下妻

本投資法人の投資口価格の推移

2,461 円 2,473 円 2,520 円 2,547円

2,748 円 2,749 円 2,807 円

2,932 円 2,950円

1,500 2,000 2,500 3,000

2014年1月期

（第2期）

2014年7月期

（第3期）

2015年1月期

（第4期）

2015年7月期

（第5期）

2016年1月期

（第6期）

2016年7月期

（第7期）

2017年1月期

（第8期）

2017年7月期

（第9期）

2018年1月期

（第10期）

2018年7月期

（第11期）

2019年1月期

（第12期）

0

0 円

熊本地震 による 一時的影響

250 円

（円）

上場以降、巡航分配金の着実な成長

1口当たり巡航分配金 ^（注1） の着実な成長を継続し、投資主価値の向上を実現

巡航分配金の 着実な 成長を目指す

1口当たり

実績分配金

686

2,461

2,473

2,724

2,790

1,450

3,019

2,926

3,029

2,956

3,066

1口当たり

NAV

110,456

112,635

115,939

122,057

126,169

123,547

127,912

127,358

128,301

130,957

133,465

（注2）

（注3）

取得予定資産の概要

6

地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」を厳選取得

物件名 所在地 取得予定価額 鑑定NOI利回り エンドテナント数 総賃貸可能面積 イオンモール福津 福岡県福津市 180億円 5.7% 約180店舗 100,020㎡

イオンモール多摩平の森 東京都日野市 96億円 5.6% 約120店舗 66,575㎡

合計／平均 277億円 5.6%

イオンモール福津 イオンモール多摩平の森

（注）

地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」

イオンリートが 考える

「生活インフラ資産」

日常利用される多くのテナントを備えた「暮らしのプラットフォーム」

①

生活ニーズや環境の変化に対応し、将来にわたって継続運営が可能な施設

②

地域社会のコミュニティを形成する場所となる地域社会に欠かせない施設

③

防災拠点としてのイオン

陸上自衛隊、日本航空と 災害時の連携協定を締結

被災時の避難スペースと なる「バルーンシェルター」

テナントの 計画的な入替え

核テナント イオン

食品を中心とした、

幅広い品揃えによる、

高い集客力

環境に配慮した施設

地域交流・コミュニティの場

モールウォーキング、

親子イベント、

お祭り、落語等、

様々なイベントを開催 屋上・壁面に

太陽光パネルを設置 環境負荷を低減

地域特性や環境変化 に合わせ、柔軟に テナントを入替え

日常利用される 多彩なテナント

シネマ、フードコート等 幅広いニーズをカバー

公共的テナント

郵便局、保育園、

クリニック等

公共的テナント

99.1% 99.2% 99.1% 99.0% 99.1% 99.1% 99.1% 99.0%

95.0%

96.0%

97.0%

98.0%

99.0%

100.0%

2017年 5月

2017年 8月

2017年 11月

2018年 2月

2018年 5月

2018年 8月

2018年 11月

2019年 2月

99.1% 100.0%

99.0%

101.1% 100.8% 101.4% 100.8%

99.8%

80.0%

90.0%

100.0%

110.0%

2017年 3～5月

2017年 6～8月

2017年 9～11月

2017年 12～翌2月

2018年 3～5月

2018年 6～8月

2018年 9～11月

2018年 12～翌2月

イオンリート保有物件の安定性

8

出典：マスターリース会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成。

エンドテナントの売上高は前年同期比で同水準、稼働率はほぼ100%で安定的に推移

エンドテナント稼働率 ^（注2）

ほぼ100%で安定的に推移 エンドテナント売上高 ^（注1）

100%前後で安定的に推移

マスターリース契約による賃料の安定性

イオングループ各社と固定賃料を基本としたマスターリース契約を締結

出典：マスターリース会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成。

100%前後で安定的に推移

100.2% 100.8%

99.3%

101.4% 100.9% 101.5% 101.1%

99.8%

80.0%

90.0%

100.0%

110.0%

2017年 3～5月

2017年 6～8月

2017年 9～11月

2017年 12～翌2月

2018年 3～5月

2018年 6～8月

2018年 9～11月

2018年 12～翌2月

専門店モールゾーン 核テナント

総合スーパー アミューズメント等

エンドテナント

イオングループ各社（イオンモール株式会社他）

マ ス タ ー リ ー ス 契 約 サ ブ リ ー ス 契 約

（ 各 テ ナ ン ト 毎

）

サービス

ファッション グッズ

マスターリース賃料（固定賃料）

グルメ&フード

サブリース賃料

マスターリース会社

マスターリース会社営業収益 ^（注）

リースストラクチャーのイメージ

10

イオンモール福津

イオンモール福津

主要幹線道路である国道3号線に接道し、九州自動車道からのアクセスも良好、

車でのアクセスに優れた利便性の高い立地

非常用の水栓を取 り付けることで受 水槽内に貯水され ている水を供給す ることが可能

 国道3号線沿い、また九州自動車道「古賀」I.C.から約6kmの位置に 立地しており、クルマ商圏は30分圏で35万人をカバー

 福津市のみならず近隣の古賀市及び宗像市からも容易にアクセスが 可能

軽量な膜材を採用 することにより、

万が一の場合の安 全性向上

吹き抜け天井に張られた膜材 仮設給水口を設置した受水槽

良好なアクセス環境

東日本大震災の経験を踏まえた安全性強化への取組み

61,000

24,744

18,114 15,280

本物件 A B C

福津市、古賀市及び宗像市エリアで は他店の2倍以上の店舗面積を有する

出典：一般社団法人日本ショッピングセン ター協会「全国都道府県別SC一覧」

（2018年末時点）を基に、本資産運用 会社において作成。^{（注1）（注2）}

イオンモール福津

RSC-32

取得予定価額 18,040百万円 敷地面積 154,762㎡ 駐車場台数 3,520台 鑑定評価額 18,300百万円 延床面積 100,020㎡

商圏人口

3km圏 約 6.4万人 5km圏 約11.0万人 10km圏 約28.0万人 所在地 福岡県福津市日蒔野

六丁目16番1号 竣工年月日 2012年4月20日

（㎡）

~車のアクセスに優れた広域商圏をカバーする地域一番の大型商業施設~

ロケーションの強み

4,568 5,117 5,345 6,858 6,276 7,839 9,206 5,911 4,307

0 5,000

10,000

0-9歳 10-19歳 20-29歳 30-39歳 40-49歳 50-59歳 60-69歳 70-79歳 80歳以上

7,356 5,639 5,377 8,878 8,726 6,838 8,845 7,787 5,350

0 5,000 10,000 0-9歳

10-19歳 20-29歳 30-39歳 40-49歳 50-59歳 60-69歳 70-79歳 80歳以上

56,400

64,796

22,532

27,240

20,000 24,000 28,000

50,000 55,000 60,000 65,000

2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年

人口 世帯数

（人）

イオンモール福津 ~若い世代の人口増加が続く有望な足元商圏~

（世帯）

12

アクセント カラー

福津市の人口及び世帯数推移（各年1月末時点）

福津市の年齢別転出入者数（2018年）

出典：福岡県庁ホームページ「県政基本情報／福岡県の統計情報（ふくおかデータウェブ）／福岡 県の人口と世帯（推計）（令和元年6月1日現在）／福岡県オープンデータサイト／福岡県人 口移動調査・福岡県の人口と世帯（推計）／第3表 市区町村別・年齢別死亡者数及び転出入 者数」掲載の2018年1月から12月までの福津市の年齢別の転出入者数を基に、本資産運用会 社において作成。

出典：福津市公表の「行政区別人口及び世帯数」（2010年から2019年まで）を基に、本資産運用 会社において作成。

2019年1月末日 2010年10月1日

福津市の年齢別人口構成（2010年、2019年比較）

出典：福津市「行政区ごと人口（年齢別・男女別）」（2019年1月末時点）及び総務省統計局「平成22 年国勢調査」を基に、本資産運用会社において作成。

（人）

2012年対比 14.9%増加

2012年4月26日 イオンモール福津

オープン

小さな子どもの 人数は1.6倍以上に

福岡エリアのベッドタウンとして人口流入が続き、2019年の人口は2012年対比14.9%の増加

459

34 224 571

184 88 53 32 3

1,000 500 0 500 1,000 1,500

転入者数 転出者数 転入超過数 子どもや子育て世代の

転入が顕著

（人）

（注）

（注1） （注2）

（注1） （注2） （注3）

イオンモール福津 ~多彩なテナントが揃う地域の生活インフラ資産~

｢ふだんのお買い物｣から｢コト消費｣、｢コミュニティの場｣まで、様々な価値・機能を提供

地域住民の集まる様々なイベントを開催

日常利用を支える地元テナントと公共的機能 地域の需要に応える「コト消費」テナント

10個の スクリ ーンと最 新鋭 の設備を備えた大型映画館

約 950 名 収 容 、 キ ッ ズ コ ー ナーも備えたフードコート

アミューズメントに加え、地元 九州の特産品を取り揃える

あんだんて

赤ちゃんと母親が グループにな り、子育てや 日常生活などについての情報共有を図る

こもど

子どもの年齢別にグループに分かれ、未就学児 との関わり方などについての情報交換やママ友 同士の交流を図る

地元生産者の新鮮な野 菜・果物・お米などが 並ぶ

ギフトを中心に上質な 商品が揃う地元百貨店

銀行、保険相談所など が揃い、土日祝日や、

仕事帰りに利用可能 文化的活動、発表の場となる

多目的イベントスペース

TOHOシネマズ フードコート 楽市楽座

イオンホール

WAKUWAKU HIROBA 岩田屋 イオンモール福津郵便局 フィナンシャルモール

1F

生活利便性の向上に繋 がる公共的機能をもっ たテナント

地域に密着したテナント構成

イオン ホール フードコート

楽市楽座

WAKUWAKU HIROBA 岩田屋

イオンモール 福津郵便局 フィナンシャル

モール TOHO

シネマズ

無印良品 キッズ ヒカリパーク

KIDS PARK

ユニクロ

GU

ZARA

2F 3F

トイザらス ベビーザらス

エディオン

イオンモール 多摩平の森

JR中央線 豊田駅

イオンモール多摩平の森 ~最寄駅から徒歩3分、足元商圏の厚い地域に根差した商業施設~

都心主要駅へのアクセスに優れ、車、自転車等の多様な来店手段が見込める立地

日野市の「コンパクトシティ」構想の中核、JR中央線「豊田」駅至近の好立地

 JR中央線「豊田」駅北口から徒歩3分の位置に立地し、日野市が目指す

「コンパクトシティ」構想の中核となるエリア

 本物件北部には住宅エリアが広がっており、周辺の多摩平、旭ヶ丘、

豊田、富士町等に居住する地域住民の日常利用が期待できる立地

 国道20号線（日野バイパス）から南に500ｍと幹線道路からのアクセスも 良好で、交通利便性の高い立地

14 イオンモール多摩平の森の周辺環境

主要駅への所要時間

豊 田 駅

新 宿 駅

JR中央線 約6分

立 川 駅

JR中央線

約33分

東 京 駅

約48分 約27分 JR中央線

JR中央線

イオンモール多摩平の森

RSC-33

取得予定価額 9,667百万円 敷地面積 30,921㎡ 駐車場台数 駐輪場台数

約950台（注1）

約900台（注2）

鑑定評価額 10,200百万円 延床面積 66,575㎡

商圏人口

1km圏 約 3.1万人 3km圏 約18.5万人 5km圏 約51.0万人 所在地

東京都日野市 多摩平二丁目 4番1号

竣工年月日 2014年11月17日 2015年11月20日増築

ロケーションの強み

1,535 1,571 2,314 2,932 2,896 2,224 2,540 2,119 1,364

0 1,000 2,000 3,000 4,000

0-9歳 10-19 歳 20-29歳 30-39歳 40-49歳 50-59 歳 60-69歳 70-79歳 80歳以上

2,380 1,761 2,567 3,321 3,756 3,013 2,496 2,341 2,058

0 1,000 2,000 3,000 4,000 0-9歳

10-19 歳 20-29歳 30-39歳 40-49歳 50-59 歳 60-69歳 70-79歳 80歳以上

21,094

23,693

10,259

11,611

9,000 10,000 11,000 12,000

18,000 20,000 22,000 24,000

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年

人口 世帯数

イオンモール多摩平の森 ~足元商圏において増加するファミリー世帯~

地域開発に伴いベッドタウンとして周辺人口は着実に増加し、5km圏で約51万人の商圏人口

2010年10月1日 2019年1月1日

（人）

多摩平地区及び豊田地区の合計人口及び世帯数推移（各年1月1日時点）

「豊田」駅乗降客数推移（1日平均）

多摩平地区及び豊田地区の年齢別人口構成（2010年、2019年比較）

出典：日野市公式ホームページ「市政情報／統計情報／日野市の人口、世帯数、面積（令和元 年６月１日現在）／人口」にある2013年から2019年までの｢人口推移｣掲載の「男女別 町名別人口統計」（各年1月1日時点）を基に、本資産運用会社において作成。

出典：東京都庁ホームページ「平成22年 東京都区市町村町丁別報告」及び日野市公式ホームページ

「市政情報／統計情報／日野市の人口、世帯数、面積（令和元年6月1日現在）／人口推計（平成 31年）／男女別町名別年齢別人口統計 平成31年1月1日時点」を基に、本資産運用会社において 作成。

（世帯）

（人）

2014年対比 12.3%増加

小さな子どもの 人数は1.5倍以上に

2014年11年24日

イオンモール多摩平の森 オープン

61,160

59,544 60,444 61,820

63,542

66,508

68,002

50,000 55,000 60,000 65,000 70,000

2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度

（人）

出典：国土交通省ホームページ「政策・法令・予算／都市／都市交通調査／都市計画現況調査

／平成23年～平成29年調査結果」に記載の各年度の「No.8 都市計画施設の状況／駅前 広場」に掲載の「②駅前広場／都市別内訳表」を基に、本資産運用会社において作成。

（注1） （注2） （注3）

（注1） （注2）

（注1） （注2）

イオンモール多摩平の森 ~地域と一体となった再開発の中核拠点~

日野市とUR都市機構による再開発計画におけるまちづくりの集約拠点

16

出典：日野市及び独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）公表資料を基に、本資産運用会社において作成。

多摩平の森団地再生による地域の発展

多摩平団地完成(2,792戸)

賃貸住宅の建替え、戻り入居完了(1,528戸) 多摩平の森地区重点地区まちづくり計画策定

イオンモールが商業街区における開発事業者に選定 イオンモール多摩平の森オープン

2007年 2010年 2011年 2014年 1958年

再開発未実施地域について、順次再開発中

イオンモール多摩平の森 拠点地区の位置づけ

『コンパクトなまちづくりを図る上での集約拠点』

住棟ルネッサンス事業 空家となった団地を民間事業者に賃貸し、

サービス付高齢者住宅や

団地型シェアハウス等として活用

賃貸住宅の建替え

団地再生事業により、

全30棟、1,528戸の 賃貸住宅に建替え 地域の拠点医療機関 リハビリテーション病院

八王子市の病院が新築移転

医療・福祉系の施設を中心に、

市立病院と連携し「多世代が賑わい、

安心して住み続けられるまちづくり」

を推進

イオンモール多摩平の森 ~毎日の暮らしに欠かせないモール~

みんなのおいしいが見つかるグルメフロア

1F 3F/4F ママと子どもと地域がつながるコミュニティフロア

家族の楽しみを応援するライフスタイルフロア 2F

イオンスタイルの食品売場や無印良品、ニトリといった人気のテナントを揃えた、

「コミュニティの場」となる地域に密着した商業施設

ダンススタジオ フィットネス

モーリー ファンタジー アミューズメント

地域の需要に応える

「コト消費」テナント

おえかき広場 こどもの広場 KIDS PARK

家族で楽しめる四季 の森ガーデン

イオンホール 子ども向けイベント

等を多く開催

ファミリー世代の集まる

「コミュニティの森」

オーガニック 野菜売場 森のキッチン

（750席）

フードコート イオンスタイル多摩平の森

総菜の量り売り

「マイセレクトデリ」

「食」にこだわったデイリーユーステナント

豊田駅方面入口

UR方面入口

イオンスタイル 多摩平の森 森のキッチン

KIDS PARK

おえかき広場

こどもの広場

イオンホール

アミューズ メント 保育園

デコホーム (ニトリ) 無印良品 GU

成長の原動力となるJ-REIT No.1のキャッシュ・フロー創出力

潤沢なキャッシュ・フロー創出力 ^（注1） を強みとして、持続的な成長サイクルを推進

18 J-REIT No.1のキャッシュ・フロー創出力

（単位：百万円）

減価償却費÷総資産（年率）

キャッシュ・フロー創出力とその年間実績

■ 減価償却費

■ フリーキャッシュ・フロー（減価償却費－資本的支出（活性化投資を除く））

■ 活性化投資 ■ 資本的支出（活性化投資を除く）

2019年1月期

（第12期）実績 4,424 3,990

434 963

2018年7月期

（第11期）実績 4,355 3,854

500 347

2.4%

1.7%

1.6%

1.5%

本投資法人

A

B

C

出典：2019年6月末日時点における上場投資法人の開示資料を基に、本資産運用会社において作成。

年間 78億円 ^{の創出実績 (注3)}

フリーキャッシュ・フローを活用した成長によって 更にキャッシュ・フロー創出力を高めていく

持続的な成長サイクルの推進

（注2）

113 149

196 217

291

2017年1月期

（第8期）

2017年7月期

（第9期）

2018年1月期

（第10期）

2018年7月期

（第11期）

2019年1月期

（第12期）

キャッシュ・フローの活用実績

潤沢なキャッシュ・フローを活用し、外部成長及び内部成長を着実に実現

（単位：百万円）

内 部 成 長 外 部 成 長

海外不動産の取得

30 億円

増築棟の取得

71 億円

取得予定資産 の取得資金

への充当

活性化投資により増加した年間賃料の累計額

出典：株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト作成のマーケットレポートを基に、本資産運用会社において作成。

「イオンモール甲府昭和」における投資（既存棟の活性化投資+増築棟の取得）の効果

既存棟 賃料 増加分

1.6 ^倍

（8億円→13億円）

含み益の増加

5億円

13億円

+ 8 ^億円

（5億円→13億円）

（㎡）

32,044

22,582

0 20,000 40,000 60,000 80,000

イオンモール 甲府昭和

A B

69,583

賃料増額を伴う主な活性化投資事例

商圏10kmにおける店舗面積（上位3施設）

賃料の増加

物件名称 賃料改定時期 活性化内容 活性化

投資額^（注3）

活性化投資による効果

（年換算）

賃料増加額

投資額に 対する 賃料増額率 イオンモール盛岡 2016年4月（第7期） 増床リニューアル 790百万円 57百万円 7.3%

イオンモール太田 2017年7月（第9期） エスカレーター新設工事 199百万円 14百万円 7.3%

イオンモール鈴鹿 2017年11月（第10期） 大規模リニューアル 296百万円 22百万円 7.7%

（注1）

（注4） （注5）

156

220 191 172 172 204

113 91 10

10

20

0 10 100 200 300

2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2036年

既存借入額 投資法人債

財務戦略 ～安定成長を支える強固な財務基盤～

20 有利子負債の返済期限の分散状況 （2019年1月末日時点）

信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し 日本格付研究所

（JCR) 長期発行体格付 AA- 安定的

平均残存期間の長期化、返済期限の分散化を進め、強固な財務基盤の構築を目指す

（億円）

有利子負債残高 1,500億円

（内、投資法人債残高） 個人投資家向け：150億円 機関投資家向け： 60億円 平均残存期間

4.6年

平均調達金利

0.79%

長期負債比率

100.0%

固定金利比率

95.7%

LTV（敷金込み）## 44.9%

借入余力

（上限50％） 約370億円

有利子負債の残存期間の長期化と調達金利の低減 財務ハイライト （2019年1月末日時点）

格付の状況 （2019年1月末日時点）

（注8）

（注5）

（注1） （注2）

6.1 年 6.6 年 6.4 年 6.6 年 6.6 年

7.1 年

4.1 年 4.7 年 4.4 年 4.2 年

3.7 年 4.6 年 0.85% 0.84%

0.79% 0.80% 0.80%

0.79%

0.0 年 1.0 年 2.0 年 3.0 年 4.0 年 5.0 年 6.0 年 7.0 年 8.0 年

0.70%

0.75%

0.80%

0.85%

0.90%

2016年7月期

（第7期）末

2017年1月期

（第8期）末

2017年7月期

（第9期）末

2018年1月期

（第10期）末

2018年7月期

（第11期）末

2019年1月期

（第12期）末

当初残存期間（右軸） 平均残存期間（右軸） 平均調達金利（左軸）

みずほ銀行 三井住友銀行

三井住友信託銀行 三菱ＵＦＪ銀行

農林中央金庫 みずほ信託銀行

三菱ＵＦＪ信託銀行 日本政策投資銀行

三重銀行 イオン銀行

りそな銀行 百五銀行

広島銀行 明治安田生命

新生銀行 七十七銀行

日本生命 第三銀行

群馬銀行 山口銀行

千葉銀行 十六銀行

もみじ銀行 投資法人債

16.4% 13.9%

12.9%

5.4% 4.5%

3.1%

2.5% 2.4%

1.6%

0.9% 0.9%

0.9%

2.3%

0.7%

0.7% 0.3%

0.3% 0.3%

0.2% 0.2%

0.2% 14.0%

全 23 ^社

11.1%

4.3%

42.8%

46.4% 46.7%

44.9% 44.7% 44.9% 44.9%

38.9%

42.7% 43.0%

38.0%

42.0%

46.0%

50.0%

16年7月期

（第7期）末

17年1月期

（第8期）末

17年7月期

（第9期）末

18年1月期

（第10期）末

18年7月期

（第11期）末

19年1月期

（第12期）末

取得予定資産 組入後

LTV（敷金込み） LTV（敷金除く）

財務戦略 ～LTVマネジメント・資金調達手段の多様化～

LTVの推移

有利子負債の内訳 （2019年1月末日時点）

借入余力を考慮しながらLTVを適切にコントロールし、資金調達手段・調達先の多様化を推進

LTV（敷金込み）50%まで 約 390 億円 取得予定資産組入後の

借入余力

（注4）

（注4）

41.4% 41.4% 41.4% 41.4%

サステナビリティへの取組み

DBJ Green Building認証

16 ^物件取得 3 ^物件取得

GRESBリアルエステイト評価（2018）

3 ^年連続｢ Green Star ^｣取得

MSCI ジャパン ESG セレクト・

リーダーズ指数 （2017年より）

CASBEE不動産評価認証

サステナビリティへの取組み事例

イオン グループ

物件名称 投資額

イオンモール直方 220百万円（LED）

イオンモール日吉津 13百万円（壁面緑化）

イオンモール盛岡 30百万円（空調）

空調機やLED照明入替など、

環境に配慮した工事への投資

イオンモール日吉津

植樹累計本数

1,190 ^万本

（2019年2月末日時点）

学校累計建設数

416 ^校

（2019年3月末日時点）

環境ブランドランキング

株式会社日経BP

の

「環境ブランド調査2019」

第 3 位

環境ブランドランキング 順位 企業・ブランド名

1 サントリー 2 トヨタ自動車

3 イオン

4 キリン

5 パナソニック

5 ホンダ

2019年7月9日 内閣府と「災害対応に 関する連携協定」を締結

イオン グループ

イオン グループ

★★★★★ ★★★★ ★★★

6 ^物件 8 ^物件 2 ^物件

Sランク★★★★★（最高位）

イオンモール甲府昭和 イオンモール鹿児島 イオンモール大和郡山

イオン リート

イオンモール直方

22

（2019年8月9日時点）

（注1） （注2）

認証・評価の取得

インデックスへの組入れ

パイプラインサポート

国内小売企業売上No.1のイオングループの豊富なパイプラインサポート

パイプラインサポート会社 運営物件

国 内

海 外

イオンモール

イオンタウン

イオンリテール

イオン北海道

イオン九州

イオン琉球

ダイエー

イオンモール

AEON CO. (M) BHD.

AEON BIG (M) SDN. BHD.

176 ^SC 140 ^SC

28 ^SC 60 ^店舗

（GMS・SM・DSのみ）

706 ^{店舗 （注4）}

（GMS・SM・DS・HC・SuC）

イオンリート投資法人 保有物件 （マスターリース会社）

国 内

海 外 イオングローバルSCM

58 ^施設

38

物 件

2

物 件

AEON CO. (M) BHD. 2 物件

相 対 取 引 に よ る 物 件 取 得

パイプラインサポートのメリット

イオングループからの情報提供 優先交渉権取得 ウェアハウジング機能活用

イオンリテール

株式会社

21 物件

イオンモール

株式会社

11 ^物件

イオン北海道

株式会社

2 ^物件

イオン九州

株式会社

1 ^物件

株式会社

ダイエー 2 ^物件

イオングローバル

SCM

1 物件

（注1） （注2） （注3）

Appendix イオンリート投資法人の特徴

地域社会の豊かな暮らしを支える商業施設等

を「地域社会の生活インフラ資産」と位置づけ、投資します。

投資を通じて「人々の豊かな暮らしの実現」「地域社会への貢献」を目指し、中長期にわたる安定した資産運用を実現します。

基本理念・基本方針

イオングループ ^{（ 注 2 ）} とのWIN-WINの関係に基づく成長戦略を実行し、投資主価値の最大化を目指します。

基本理念

基本方針

①イオングループから 物件取得

②資産規模の拡大

運用の安定性及び資金調達力の向上

③分配金の増加 投資主価値の向上

②売却資金による 成長投資

③収益増加、企業価値向上

①REITに物件売却

ポートフォリオ構築方針

26 核テナント

核テナント

モールゾーン

（専門店ゾーン）

イオンモール水戸内原

（リージョナル型ショッピングセンター)

海外における投資対象エリア 海外における投資対象

マレーシア等のアセアン地域

、中国など中長期的に経済 発展が見込める国・地域

原則としてイオングループがマスターリース契約にて一括賃貸 及び管理・運営する商業施設等

類型 投資比率

国内 85%以上 海外 15%以下

大規模商業施設

スーパーリージョナル型ショッピングセンタ（SRSC）

80 %以上

リージョナル型ショッピングセンター（RSC）

コミュニティ型ショッピングセンター（CSC）

大型食品スーパー + 専門店20～50店

その他の商業施設

（中小規模）

ネイバーフッド型ショッピングセンター（NSC）

20 %以下

スーパーマーケット（SM）

主力の食品スーパー

物流施設

10 %以下

戦略的なキャッシュ・マネジメント

27

効 率 的 な 資 金 の 活 用 に よ る 成 長

財務基盤の安定化への施策

収益力の向上に資する投資 新規物件取得資金への充当

投資主への資本政策上の配慮

活性化投資による物件の収益力・競争力向上

有利子負債返済による負債コストの削減

利益超過分配の実施

自己投資口取得等を通じた資本の効率化

天災やそれに起因する想定外の事象への対応 及び一時的な費用負担等

その他突発的な事象への対応

 主な投資対象である大規模商業施設は、郊外立地が多く不動産価格に占める建物価格の割合が高くなる傾向

 また、オフィスビルや住居に比べて会計上の償却年数が短いことから、減価償却費の不動産価格に対する 割合が大きくなる傾向

 減価償却費相当額の内部留保資金を最適に配分することで資金効率を高め、キャッシュ・フローを安定化

2014年1月期

（第2期）末

2014年7月期

（第3期）末

2015年1月期

（第4期）末

2015年7月期

（第5期）末

2016年1月期

（第6期）末

2016年7月期

（第7期）末

2017年1月期

（第8期）末

2017年7月期

（第9期）末

2018年1月期

（第10期）末

2018年7月期

（第11期）末

2019年1月期

（第12期）末

取得予定資産 組入後

1,583億円 1,589億円 1,589億円 1,943億円 1,943億円 2,492億円 2,685億円 3,306億円 3,551億円 3,553億円 3,624億円

3,901億円

16物件 17物件 17物件 23物件 23物件 28物件 31物件 36物件 40物件 40物件 40物件

42物件

277億円 2物件

上場以降の資産規模の推移及び取組み

28

投資主価値の向上を意識した外部成長と資産入替、増築棟取得等の新たな取組みを実施

上場時(16物件、1,583億円)

公 募 増 資

第4回公募増資(4物件、245億円)

「変化対応力」を有する

「生活インフラ資産」への厳選投資 第3回公募増資(5物件、621億円)

中期資産規模目標3,000億円の達成 第2回公募増資(5物件、553億円)

イオングループの戦略を支える 物流拠点の取得 第1回公募増資(6物件、352億円)

都市立地を含む 大規模商業施設の取得

第5回公募増資(2物件、277億円) 投資主価値の向上に資する

外部成長の実現

今後も 着実な成長を

目指す

J-REIT初の投資手法による 海外不動産の取得 (イオンモール セレンバン2)

■ 取得済資産

■ 期中増減額

■ 取得予定資産

イオンモールKYOTO

イオンモール 札幌平岡

イオンモール 釧路昭和

イオンモール利府

イオンモール 山形南

イオンモール 四日市北

イオンモール伊丹昆陽

イオンモール鹿児島

イオンモール土浦

イオンモール かほく

イオン南大阪RDC

イオンモール福津

イオンモール多摩平の森 イオンレイクタウン

mori

イオンモール 加西北条

イオンモール熊本

イオンモール倉敷

イオンモール 明和

イオンモール 水戸内原

他10物件

イオンモール下妻 イオンスタイル検見川浜

ダイエー茨木 プロセスセンター イオン喜連瓜破

ショッピングセンター イオンモール大和郡山

イオンモール 千葉ニュータウン

イオンモール甲府昭和

ダイエー 川崎プロセスセンター

イオン茅ヶ崎中央 ショッピングセンター

J-REIT初となる海外不動産の取得 (イオン・タマン・ユニバーシティ・

ショッピング・センター)

イオンモール甲府昭和

（増築棟）の取得

そ の 他

増築棟 イオンモール

熊本 イオンモール

京都五条 イオンモール熊本

復旧工事

資産 入替

取得 売却

北海道・東北 関東

東海・北陸・中部 近畿

中国・四国 九州・沖縄 マレーシア

取得予定資産組入後のポートフォリオと分散状況

物件数 42物件（内、国内40物件、海外2物件）

取得（予定）価額合計 3,901億円

平均NOI利回り 6.4%

平均残存賃貸借契約期間

16.2年

平均築年数

14.5年

マスターリース稼働率

100%

物件タイプ比率

ポートフォリオの分散状況（取得（予定）価額ベース）

エリア比率

ポートフォリオの概要

■北海道・東北 8.1%

■関東 34.8%

■東海・北陸・中部 11.7%

■近畿 24.2%

■中国・四国 8.8%

■九州・沖縄 10.9%

■マレーシア 1.5%

■スーパーリージョナル型SC（SRSC） 7.2％

■リージョナル型SC（RSC） 81.2％

■コミュニティ型SC（CSC) 3.7％

■物流施設（L) 7.9％

7 29

8

6 23

20

1 2 4

3

5

22

1 1

25

28 30

2 33

16 17

24

1

2 19 18

13

10

11 12

9 15 21

27

2 26 3 3 31

32

ポートフォリオマップ （取得予定資産組入後）

30

42 ^{物件 資産規模} 3,901 ^億円

リージョナル型SC

（RSC）

物流施設

（L）

スーパーリージョナル型SC

（SRSC）

コミュニティ型SC

（CSC）

● M - 1 アセアン地域

● M - 2

イオンモール石巻 イオンモール盛岡

イオンモール山形南 イオンモール利府

イオンモール札幌平岡

イオンレイクタウン m o r i

イオンモール水戸内原

イオンレイクタウン k a z e

イオン茅ヶ崎中央 ショッピングセンター

ダイエー川崎 プロセスセンター

イオンモール太田

イオン相模原 ショッピングセンター

イオンモール

千葉ニュータウン（モール棟、

シネマ・スポーツ棟）

16

1 2

1 2

イオンモール釧路昭和

17 18 19 24 イオンモール苫小牧

3 4

5 22

1 1

イオンモール小山 25

28 イオンモール土浦

30 イオンモール下妻 イオンスタイル検見川浜

2

マレーシア

イオンモール直方

13 27 イオンモール鹿児島

イオンモール大和郡山

イオンモール綾川 イオンモールK Y O T O イオンモール日吉津 イオンモール倉敷

イオンモール加西北条

9 10 11

21

15 12

2 イオン南大阪RDC

26 イオンモール伊丹昆陽

3

3 イオン喜連瓜破

ショッピングセンター

ダイエー茨木 プロセスセンター 31 イオンモール京都五条

イオンモール甲府昭和 イオンモール四日市北

イオンモール鈴鹿 イオンモール明和 イオンモール大垣

20 23

6 7 8

29 イオンモールかほく

イオンモール福津 32

M-1 イオン・タマン・ユニバーシティ・

ショッピング・センター

M-2 イオンモールセレンバン2

九州・沖縄

近畿・中国・四国

北海道・東北

関東 国内40物件、

海外2物件

33 イオンモール多摩平の森

東海・中部・北陸

サポート契約締結会社の拡大

イオングループ11社とサポート契約を締結し、イオングループの総合力を活用

スポンサー会社

パイプラインサポート会社

イオン株式会社

SCマネジメント提供会社

イオンリテール株式会社 イオンモール株式会社

イオン北海道株式会社 イオン九州株式会社 イオン琉球株式会社 イオンタウン株式会社

パイプラインサポート会社 物流施設マネジメント提供会社

マレーシア不動産投資に関 するサポート会社

イオンビッグマレーシア社

（AEON BIG (M) SDN.BHD.）

イオンマレーシア社 （AEON CO. (M) BHD.）

商標使用許諾契約 スポンサーサポート契約

SCマネジメント契約 物流施設マネジメント契約 パイプラインサポート契約

マレーシア不動産投資 に関する覚書

主なサポート内容

ポートフォリオの中長期的な安定成長 イオンリート投資法人

イオン・リートマネジメント株式会社

イオングループの総合力を結集

保有物件の情報提供

イオングループ運営の商業施設等 に係る優先交渉権の付与

第三者保有物件の売却情報の提供

イオングローバルSCM 株式会社

株式会社ダイエー

イオングループの概要

32

●総合金融事業 4.8％

営業収益

8.51兆円

●GMS事業 33.7％

●SM事業 35.4％

●ヘルス＆

ウエルネス事業 8.7％

●ディベロッパー事業 3.9％

●サービス・

専門店事業 8.4％

●国際事業 4.8％

●GMS（総合スーパー）営業収益 3.08兆円

●SM（スーパーマーケット）営業収益 3.23兆円 日々の暮らしを支えるイオンの事業

成長を続けるイオングループ 世界14ヵ国へ広がるイオン

（注1）

●GMS事業

●

●総合金融事業

●ヘルス＆ウエルネス事業

●SM事業

●

●その他 0.8％

（兆円）

9期連続で

過去最高営業収益を更新

5.07 5.11 5.22 5.68

6.39

7.07

8.17 8.21 8.39 8.51

0.0 3.0 6.0 9.0

10年2月期 11年2月期 12年2月期 13年2月期 14年2月期 15年2月期 16年2月期 17年2月期 18年2月期 19年2月期 出典：イオン株式会社ホームページの情報を基に、本資産運用会社において作成。

（2019年2月末日時点）

●GMS 583店舗 ●SM 2,166店舗

●DS 587店舗 ●HC 122店舗

●CVS 5,449店舗 ●専門店 4,039店舗

●その他 1,043店舗 ●モール型SC 315ヵ所

●NSC 164ヵ所 ●金融 640ヵ所

●サービス 2,070ヵ所 ●ドラッグストア 4,817店舗

●タスマニア直営牧場 1ヵ所

合計21,996店舗／ヵ所 ^（注2）

イオンモールいわき小名浜

THE OUTLETS HIROSHIMA

イオンモール津南

イオングループが開発した主要な大規模商業施設（開発中を含む）

●イオングループによる主要な開発中（出店予定）のSC

●イオングループの開発した主要なSC

東海・北陸

●イオンモール高岡 富山県高岡市

●イオンモールとなみ 富山県砺波市

●イオンモール新小松 石川県小松市

●イオンモール各務原 岐阜県各務原市

●（仮称）イオンモール土岐 岐阜県土岐市

●イオンモール浜松市野 静岡県浜松市

●イオンモール大高 愛知県名古屋市

●イオンモール名古屋茶屋 愛知県名古屋市

●（仮称）ノリタケの森 プロジェクト

愛知県名古屋市

●イオンモール扶桑 愛知県丹羽郡

●イオンモール常滑 愛知県常滑市

●イオンモール長久手 愛知県長久手市

●イオンモール東員 三重県員弁郡

●イオンモール津南 三重県津市

北海道・東北

●イオンモール旭川駅前 北海道旭川市

●イオンモール下田 青森県上北郡

●イオンモール盛岡南 岩手県盛岡市

●イオンモール名取 宮城県名取市

●（仮称）イオンモール利府 新棟 宮城県利府町

●イオンモール秋田 秋田県秋田市

●イオンモール天童 山形県天童市

●イオンモールいわき小名浜 福島県いわき市

関東・甲信越

●イオンモールつくば 茨城県つくば市

●イオンモール佐野新都市 栃木県佐野市

●イオンモール高崎 群馬県高崎市

●イオンモール浦和美園 埼玉県さいたま市

●イオンモール羽生 埼玉県羽生市

●イオンモール春日部 埼玉県春日部市

●イオンモール与野 埼玉県さいたま市

●（仮称）イオンモール上尾 埼玉県上尾市

●イオンモール幕張新都心 千葉県千葉市

●イオンモール木更津 千葉県木更津市

●イオンモール日の出 東京都西多摩郡

●イオン秦野ショッピングセンター 神奈川県秦野市

●（仮称）イオンモール平塚 神奈川県平塚市

●イオンモール座間 神奈川県座間市

●イオンモール新潟南 新潟県新潟市

●イオンモール佐久平 長野県佐久市

●イオンモール松本 長野県松本市

近畿

●イオンモール和歌山 和歌山県和歌山市

●イオンモール草津 滋賀県草津市

●イオンモール京都桂川 京都府京都市

●イオンモールりんくう泉南 大阪府泉南市

●イオンモール大日 大阪府守口市

●イオンモール大阪ドームシティ 大阪府大阪市

●イオンモール四條畷 大阪府四条畷市・寝屋川市

●イオンモール堺鉄砲町 大阪府堺市

●イオン藤井寺ショッピングセンター 大阪府藤井寺市

●イオンモール神戸南 兵庫県神戸市

●イオンモール橿原 奈良県橿原市 中国・四国

●イオンモール鳥取北 鳥取県鳥取市

●イオン松江ショッピングセンター 島根県松江市

●イオンモール出雲 島根県出雲市

●イオンモール岡山 岡山県岡山市

●イオンモール広島府中 広島県安芸郡

●イオンモール広島祇園 広島県広島市

● THE OUTLETS HIROSHIMA 広島県広島市

●イオンタウン防府 山口県防府市

●イオンモール徳島 徳島県徳島市

●イオンモール高松 香川県高松市

●イオンモール新居浜 愛媛県新居浜市

●イオンモール今治新都市 愛媛県今治市

●イオンモール高知 高知県高知市

九州・沖縄

●（仮称）八幡東田プロジェクト 福岡県北九州市

●イオンモール福岡伊都 福岡県福岡市

●イオンモール八幡東 福岡県北九州市

●イオンモール佐賀大和 佐賀県佐賀市

●イオン大塔ショッピングセンター 長崎県佐世保市

●イオン八代ショッピングセンター 熊本県八代市

●イオンモール三光 大分県中津市

●イオンモール宮崎 宮崎県宮崎市

●イオンモール沖縄ライカム 沖縄県中頭郡