第７回 市原市都市交流拠点整備推進協議会 会議概要
１ 開会、閉会に関する事項及びその年月日
・平成１７年７月２５日（月） ９時３０分から１１時３０分まで ・市原市役所議会棟１階第４委員会室において
２ 出席者
・出席の委員
遠山一郎会長、芦沢哲蔵、村木美貴、宍倉健一郎、斉藤文宏、勝地光、永野幸雄、 高橋吉一、三宅邦弘、安達道雄、阿部忠弘、泉水孝男、田邉健、永井紀生 貝塚新治、 株式会社イトーヨーカ堂（島村良一、吉崎高夫、望月裕之）
株式会社カインズ（石塚隆、加藤学） ・事務局
市原市企画部まちづくり課… 石井、山仲、泉水、加藤 ( 財) 千葉県まちづくり公社… 平賀、木村
３ 議題 １）基本計画の策定について ①２∼３章の修正箇所の説明 ②４･５章について
４ 会議の概要
１）基本計画の策定について
・「第２章及び第３章の修正箇所の説明」について、事務局より説明。 ・「第４章及び第５章について」について、事務局より説明。
・ 中心市街地のまちづくりのあり方、その目標の中に５点ほど具体的な将来像としての目 標を掲げてきており、その中で今回、東口の開発によるところのこの西口部分の中心市街 地の都心型居住、コンパクトシティーの発想の中においての都市型居住も、いろいろな方 策を用いながら促進していくことだと思う。当初より、東口の相乗効果としての、西口の 都心型居住を促進していく、東口を開発することにより、さらに五井全体のまちの魅力が アップする。アップしたことにより、人口増も日本全国であるような都心型居住と同じベ クトルを向いた形で、相乗効果が得られるというような雰囲気が欲しい。就労人口が増え るとか、既存の部分の西口に対する人口増加が図れ、商業の発展につながっていくという ところが説明で理解はしているが、その辺りを強調してもらいたい。（委員）
・ 中心市街地における循環の構図のようなものを作る必要がある。東口の魅力付けによっ て居住人口が増え、居住人口が増えることにより商業が活性化され、商業の活性化に伴い 例えば旧道の整備等が具体的に動く等、そのような構図。四角く並べるだけでは理解され ないのではないかと思うので、そのような形で整理していく。（事務局）
・ 相乗効果という言葉が、これからキーワードになると思う。（会長）
・ 希望的なことだが、高齢者に対する賃貸住宅の複合計画等について記述があるが、でき ればサンプラザ市原の有効活用等の部分と少し関わるが、高齢者や福祉等、市の考えは十 分承知しているが、税収増等を考えると、若年層やニューファミリーの人口の呼び込みが 必要である。子育て支援施設等の部分で特区的なものを活用すれば、早くできるのではな いか。サンプラザ市原は良い立地条件であり、民間とのいろいろな整合性も必要になるか もしれないが、近隣市町村とひと味違う子育て支援施設ができたら良いと思うので検討し ていただきたい。（委員）
る。（事務局）
・ 今日の中心テーマの一つの中心市街地活性化方策は、非常に重要である。東口の開発が 進んでいく中で、中心市街地での活性化策を強力に進めないと、衰退していく危険性があ る。中心市街地の活性化方策として、かなり幅広く施策が記述されていると思うが、中心 市街地の活性化方策の基本論として四項目ほどある。
一番目はアクセシビリティ、即ち交通での利便性。二番目は個々の店舗の魅力。三番目 が整合性。いろいろな店舗がうまく組み合わされている点が大事で、欠けている業種があ ると魅力が削がれる。この中心市街地でどのような種類のものが欠けているかを研究し、 欠けているものを誘致する必要がある。四番目が修景的なもので、道路や建物の景観・デ ザインを魅力的にする。この四項目が基本だと思う。
一番目の交通について、道路網の充実は記述されている。しかし、中心市街地での駐車 の関係が集客を阻害している。駐車場はあるといえばあるが、目的地から遠い所であった り、料金を徴収すること自体が抵抗要因になる。短時間は無料という駐車場が増えるとよ い。道路や駅前広場で短時間駐車は認める扱いにするとか、パーキングメーターや有料駐 車場で短時間なら無料という措置、中心市街地で買物をした客は無料とする扱い等が工夫 されるとよい。
それから、歩行者のより良い買物環境として、歩道だけでなく、車を進入禁止にする歩 行者専用空間がどこかに造れないかと考える。
二番目の個々の店舗の魅力向上については、個々の店の頑張り次第でかなり人が来る可 能性はある。全国各地では、例えば行列のできるラーメン店、遠くからも人を呼ぶ美容院 等がある。人気を高める方策は容易なものではないだろうが、工夫を期待したい。
それから、人を呼ぶには、物販や飲食だけでなく、パソコン教室とか英会話教室、塾、 スポーツ施設等、いろいろな種類のもので集客していくべきであろう。
「計画の実現に向けて」の所については、民間活力・ＰＦＩの活用、エリアマネジメン トのシステム等、いろいろ良い事が書いてあり、重要な指摘だと思う。
こういう中で特に、個々の店舗がどのようにして魅力的になっていくかという点をしっ かり議論する必要がある。現在の事業主の方々、またその跡継ぎになる人達をいかにうま くネットワーク化して、話し合い等を発展させていくかが非常に大事だと思う。衰退しつ つあった都心で、賑わいが戻ってきて例も、全国各地に見られる。そのような所では、跡 継ぎになる若い方々が中心的に動いて、空き店舗に新しい魅力ある店舗を開設する等の活 動をして、それが効果をもたらしている。そのような新しい動きを、この地域でも活発化 させるにはどうするべきかが今後の課題である。（委員）
・ 商業者の拠点の魅力付けもそうであるし、新しい欠けている部分の店を出店してもらう にしても、やはりそこに商売形成上の糧がないとならないので、先ほどご指摘もあったと おり、ここはこういうふうになるから、こういうことをしようよという話をしていく必要 があると思っている。併せてその辺りも書き加えていきたい。（事務局）
・ この推進協議会の性格、最初の性格付けから生じることなので、やむを得ないと思うが、 中心市街地と東口との関係においていつも出てくるのは、東口の整備構想についてはいろ いろ検討されるが、既成市街地との関連や、中心市街地との活性化がいまいち不明瞭だと いうご指摘があり今回出てきたわけだが、やはり総論の域を出ない。この協議会の立ち上 げの日付からして無理があった。
わかりやすく言えば、この都市交流拠点整備推進協議会において、東口の５０ｈａに関 しては、プロポーザルという条件提示の中でいろいろな発想が提示され、したがってかな り具体的な提案がたくさん入ってきている。
わっている。むしろ東口のプロポーザルの事業者の花いっぱい通り、タウンバス、エコバ スの巡回であるとか具体的な整備方策がある。これはしょうがないと思うが、既成市街地 と東口との関連をより具体化、具現化していくための方策が必要である。商工の方々とあ まりにも接触が今までなかったわけで、そういう場をこの推進協議会の場をきっかけにし て、今後この場だけではなく、そういう打ち合わせの機会を用意しないと、折角ここでやっ たものが何も生かされてこないのではないか。
我々はもうかなり具体的な方策を持って、既に事業計画に入りまして、道路の骨子もこ の推進協議会の中で提示され、プロポーザルで提示された骨子と調整し、なおかつ細部を 詰めていきたい。場合によっては、８、９ｍの道路も必要である。地元商工の方が、地元 商 工 だ け の 商 業 エ リ ア を 案 と し て 提 示 す る と い う こ と も 含 め て す り 合 わ せ し て い か な い と、折角のプランが絵空事になってしまうのではないか。その辺りが、いつも商工関係の 委員がご心配されている点ではないのか。我々もその点に関しては非常に関心がある。
その場合、八幡・姉崎についてはこの場では少し無理がある。あくまでも都市交流拠点、 五井東口・西口の既存市街地を含むエリアを行い、そして波及的に八幡・姉崎との関連が 出てくるということではないか。
今後そういうことも含めて、我々準備委員会としては、この場だけではなく、地元の商 工の方々と接触し、詰めて、その内容をこの場に反映させていきたいと考えているので、 そういう場を市で誘導して欲しい。（委員）
・ 我々も商工会議所と、この件について話す機会が非常に多くなってきたので、商工会議 所に話をしていきたい。（事務局）
・ 推進協議会を設け、関係する皆さんにご出席いただいており、今おっしゃるようなこと が実現しなければ、この計画自体が非常に脆弱なものになるので全力を挙げていく。（会 長）
・ 行政として、例えば経済部と会議所の商工業者さんとこの件だけではなく、経済振興や 商業振興という関係で、話し合いは過去から行ってきており、活性化ビジョンや商業基本 計画を作成してきた。それぞれの意見を聞かせてもらい、こういう計画があってこそ、つ まりもうここに至るまでの間、区画整理の皆様や、会議所の皆様、商工業者の皆様で勉強 会を行い意識向上をされていると理解をしている。先ほどおっしゃられたような形で今後 進むことは、非常に良い方向である。（委員）
・ 私どもは勉強会での図面の中で地元商店モールエリアを作成した。それは商工会議所の 方が我々と同じメンバーにおられて、そういうのも用意しておいた方が良いという意見に 基づき作成し、市へも渡している。
ところが、我々も積極的に商工さんに対して、その案に対して意見を伺う働きかけをし ていない。商工さんにその図面は渡っているが、何のリアクションもない。
もう１つ言えば、地元商工の人で今商売をやっている人と競合する業種の人たちが入っ てくるので、その辺を含めた情報交換をした方が良いと思う。（委員）
いしたい。
ただ、この協議会のテンポが非常に早いので、あまりにも早すぎてついていけないとい うのが地域の商業者の現状だと思うので、その辺りは我々会議所としても指導していくの で、よろしくお願いしたい。
先ほどおっしゃった、こうあるべきだという提案の書類云々というのは、私どもは受け ていない。（委員）
・ 商工の組織としてご出席いただいて、私どもと勉強会を一緒に行い、説明ならびに資料 もお渡ししている。（委員）
・ もう１度、担当の報告を受けたいと思う。（委員）
・ 私どもは地権者に対して減歩や事業費等について具体的な計画を９月にはオープンにし て、１０月以降、地元に対してタイムスケジュール的なものを含めて説明していく。そし て商工の方々とも連携し、商工の人たちが逆にこのエリアは地元の何か用地として確保し たいとなれば、それに対応する事業計画も出さなければならない。（委員）
・ 今回の計画については、中心核づくりが西口に相乗効果を生むことはもう間違いないと 思う。問題はその間違いない効果を経済的な効果、あるいは具体的な効果に引き上げると いうか、目に見えるものに引き上げる仕組みは何か入れておく必要がある。それを受けて、 効果をどう実際の施策に結びつけるかという仕組みをどこかでつくっていただき、そのよ うな研究をする委員会等も必要だと思う。（委員）
・ 会議所さんとそういう方向で、動きましょうという話はしている。（委員）
・ やはり具体的な目に見えるものにしておいた方が、進み方や、商工会議所の会員の方々 の協力が違うと思う。ただ動いているというのでは見えないので、見えるものにしたらよ いと思う。（委員）
・ それは、説明を受けたエリアマネジメントの中に入っていることと理解したが、文章表 現の仕方等については、企画部等と相談させてもらう。（委員）
・ そういうものを早める手段、あるいは勉強会的なもので皆様が受講されるようなものに なったらよいのではないか。（委員）
・ この会議で西口についても非常に具体的なことが見えてきたので、早速会員にもう一度 勉強させ、報告をし、動いていきたいと思う。（委員）
・ ３点あるが、１つ目が都心型居住のイメージ図というのは、私は非常に重要だと考えて い る 。 市 原 に 適 し た 都 心 型 住 宅 の 形 と は 一 体 何 な の か と い う こ と を 考 え た ほ う よ い と 思 う。必ずしも土地を集約化して、高層化の建物を建てることがここに一番合っているのか というのは考慮すべきことだと思う。どちらかというとここにある絵よりも、その上の記 載の旧道のイメージが合っているような気がする。これは例えば欧米型のアーバンビレッ ジ型式で、上に人が住んで、下で買い物をして、そして上に戻る。これが一番、商店街の 活性化にも役に立つだろうし、居住人口にとっても相応しい形だと思うので、そのような ことを検討した方がよい。
２ つ 目 が 、 先 ほ ど の ご 説 明 で 幹 線 道 路 沿 道 ゾ ー ン に 自 動 車 施 設 を 主 体 と し た 土 地 利 用 ゾ ー ン を 考 え る と い う お 話 が あ っ た が 、 も し も 商 業 が こ こ に 入 っ て く る よ う な も の を イ メージされているとすれば、中心市街地活性化を考えると、あまり沿道側にそのような自 動車で入れるような商業をたくさん考えていくということは望ましくないと思う。折角新 しい大型の商業施設が来て、そして中心市街地とどうやって連携しながらまちを活性化し ていくかということを考える際に、わざわざここでそれをやる必要性がどれだけあるのか。
が、しかし、例えば新たな商業エリアと、それから既存の中心市街地をつなぐ組織として の プ ラ ッ ト フ ォ ー ム が 必 要 な の だ と い う 言 い 方 を す る の で あ れ ば 、 緩 や か な タ イ プ の プ ラットフォーム型のエリアマネジメントというのは可能性があるが、これをこう書いてし まうと、ＴＭＯがその中の下部組織のように見えてしまうので、書き方を工夫した方がよ い。（委員）
・ 都心型居住の部分については、市原型というものを考えていかなければならないと思っ ている。ただ、建ぺい容積の中でそれをどう活用するのか、という部分を考えていく必要 がある。（事務局）
・ 建ぺい容積を考えて、必ずしも高層にするのがいいのか。それは、例えば政策投資銀行 の罍（もたい）さんの話を聞いても、必ずしも高容積にすることが良いという言い方を彼 は絶対にしないと思う。高容積にすれば、人は外に出ていくかというとそうではないこと も事実だと思う。（委員）
・ 高容積の部分と、例えば税金の問題等も兼ね合わせながら考える必要がある。 幹線道路の部分については、旧道の再整備という部分で図でいうと茶色の幹線で挟まれ たちょうど中間に位置する部分になり、旧道については、現在バスが走っているが、五井 駅前線の道路ができるとたぶんバスが振り分けられると思う。旧道ではなく、新しい幹線 に入ると思うので、その旧道については、歩行者優先を念頭に置いた道路整備を考えてい く必要がある。そういう意味合いで私どもは整理したつもりでいたが、図示が悪かった。
それから、既存のＴＭＯとの関係については、いわゆる国の施策でつくられたＴＭＯ、 その感覚と新しい今回のエリアマネジメント。やはり国の既存のＴＭＯの限界という部分 を打破していくためには、新しいエリアマネジメントというのを考えていく必要があると いうことで提案している。（事務局）
・ 全国の組織の中において認可を受けて実質的に活動しているＴＭＯというのは、おそら く４分の１から５分の１ぐらいだと思う。
その中で市原型のＴＭＯというような形のものは、まだ正式な形でこの間、認可を受け たばかりである。その中にソフト事業・ハード事業の、いわゆるテナントミックスの部分、 今回いろいろな提案がなされて、テナントミックスの部分の事業は今現在、将来にわたっ てはどうなるかわからない部分があるが、ハード部分を手がけた事業主体のところでは責 任上、非常に大変なことになっている地区が多々見受けられている。また事業主体として、 自分が保証して夜逃げ同然のところも何件かある。そのようなことも考えながら、先ずは、 みんな住民と商業者と一体となり、何かをこのまちで興していこうというソフト事業を中 心に行っていこうというのが、私どもの今コンセンサスがとれている事業である。
そんな中で、この東口に関するこれからのいわゆるトータルコーディネートの部分につ いて、おそらくどれだけかかわっていけるのかというのは、これから委員からいろいろな 意見を聞いていかないと今の状況では何とも言えないというのが、今の市原ＴＭＯの実態 である。（委員）
・ 中心市街地のまちづくりのあり方という形で今回まとめた時に、とにかく一歩踏み出し た中心市街地のあり方というのは、これだけの幾つかの多面的な顔があるよという形で組 み立てた。庁内でトップからは、「このまちのまちづくりで一番不思議なのは、主体の顔 が見えないんだよね」という一言があった。それらについてはもっと行政も本当に協働と いう形で中に入っていかないとならない。リーダーの顔をもっと見ていただけるような協 働を組み立てていかなければならないと感じた。
てきたのではないかと思う。（会長）
・ 高齢化社会はますます進むが、中心市街地から整備構想区域にかけての地域で、高齢者 にいかに生き生きとした生活をして頂けるかについて考えたとき、バリアフリーという言 葉はしばしば出てくるが、その中身として補うべき点を申し上げたい。高齢者が歩き回り たくないと思う要素に二つある。
一つは、歩いて直ぐ疲れるために歩きたがらないということがある。ある調査では、持 病の無い高齢者でも１００ｍぐらい歩いたらちょっと腰掛けて休みたいと思っている人が 少なくないという結果が出ている。１００ｍ間隔程度でベンチ、あるいは簡単な腰掛けを 置くと、快適に歩いてもらえる。
もう一つの阻害要因は、トイレである。高齢者は急にトイレに行きたくなることが多く あり、直ぐに使えるトイレが無いことが外出を控えさせている例が多いという調査結果も あるので、ある程度の間隔でトイレが必要である。ただし公衆トイレをたくさん作るのは 大変なので、よく言われるのは市民トイレ、即ち高齢者等の希望があればトイレを貸しま すという取り決めを店舗等と行政とがしておいて、行政も何らかの補助をするという仕組 み、そのようなものも含めてトイレを配置するとよい。
それから、中心市街地から整備構想区域までの区間はやや距離があり、この区間を高齢 者が生き生きと歩いてもらうために、高齢者の休憩等のちょっとした支援ができるような 施設、例えば高齢者関連の福祉施設を適宜配置しておくとよい。
このような点も含めた幅広い観点でのバリアフリーが必要である。
それから、前回に、「導入機能の検討」の所の中心市街地と整備構想区域の在り方の図 について申し上げたのは、この両者をつなぐ便利な仕組みの形成が重要だという事が分か る表現をしてほしいということであった。整備構想区域への集客のため、また整備構想区 域への大量の客を中心市街地にも流れるようにするために、両者をつなぐ地区及び交通を 便利に魅力的にする必要がある。「公共交通等による利用者の流れ」という記述が加わっ たが、単に「流れ」ではなく、流れを良くするための施策をいろいろ組み合わせる必要が ある。要するに、整備構想区域の開発の姿、中心市街地の改善策と併せて、両者をつなぐ 仕組みをいかに便利に魅力的にするか、の三点セットで考える必要があるということであ る。具体的に何をするかを書くということではなく、つなぎの仕組みの強化策が大事だと いう精神を書いてほしい。（委員）
・ パートナー事業として役割分担が明確になってきたので、今後より具体的に、全体的な まちづくりに協力できるようにしたい。（委員）
・ 日本経済新聞に出ていたが、今後郊外型の大規模商業施設の抑制ということで、大型商 業の設置がかなり難しくなる。そういう面では、今回のこの基本計画は、今後、各地でた ぶん事例になる可能性が非常に高いと思う。
それと先ほど中心市街地の活性化の話の中にＴＭＯがあったが、全国ではＴＭＯの名は あるが、実際にハードの部分でかなり苦戦をしているのが現実だと思う。
したがって、今回そういう面では農振解除をし、市街化調整区域から市街化区域に編入 を無事にクリアすると同時に、中心市街地についてはエリアマーケティングということで、 市が入り、三セク的な要素でその支援をしていく。特に中心市街地の商店街の方は個人企 業が多いので、エリアマーケティングで融資や助成資金をうまく使う仕組みをつくり、中 心市街地の活性化の導入を図っていくということが必要ではないか。ますます基本計画の 内容をもう少しより具体的にした上でこの開発がうまく成功すればよいと思う。（委員） ・ 今のご意見にありましたとおりこの基本計画は明快にしておかないと後で使えないし、
・ 線引きの話については知事の答弁で前向きな方向がある。一方で、国のまちづくり３法 で、郊外型の店舗の締め出しという部分の逆風の部分がある。そういう中でやはりこの計 画、パートナー企業、地権者、行政が一緒になって進めていかなければならないとならな いのでよろしくお願いしたい。（事務局）
・ 各地区を表す言葉が不明確で分かりにくい箇所がある。
本日の資料の目次の１の（３）の「対象地区」は、定義がないため、東口地区のことか 都市交流拠点全体をさすのかが分からない。
また、３章の「地区整備基本計画」の地区はどこを指しているかが、初めて読む人には 分からない。ここでは東口地区について記述してあるが、この協議会の対象は、もっと広 い都市交流拠点全体であるため、単に「地区整備・・」と表現すると、どこを指している のかが分からない。
そもそも、五井駅東口地区という言い方が非常に分かりにくい。普通は、五井駅東口と 言えば、五井駅の階段を下りた付近の既存市街地を指すとしか思えない。また、逆にこの ような五井駅東口の直近の既成市街地を表現したい時に、的確な言葉が無くなってしまっ ている。
これまでの協議会で多数の意見が出たが、次回以降、各委員に対してどのように対応し たかの一覧表、即ち、各意見に基づき、どこをどう修正したか、あるいは修正しなかった 場合にはその理由を整理した一覧表を出してほしい。（委員）
・ 整理をさせていただく。（事務局）
