第１６回
市原市都市交流拠点整備推進協議会
会議概要
１ 開会、閉会に関する事項及びその年月日
・平成２０年８月２１日（木） １３時３０分から１５時１０分まで ・市原市役所議会棟１階 第４委員会室 において
２ 出席者
・出席の委員
遠山一郎会長、芦沢哲蔵、宍倉健一郎、斉藤文宏、勝地光、高橋吉一、三宅邦弘 安達道雄、秋元正弘、近藤國夫、川名正則、橋本泉
株式会社イトーヨーカ堂（望月裕之）
株式会社カインズ（石塚隆、横田有治、初瀬豊） ・欠席の委員
村木美貴、永野幸雄、久保木宏之 ・事務局
市原市企画部企画調整課… … 山形勝久、平塚峰人、加藤明信 都市計画部まちづくり課… 中川茂治、梅津雅之
都市整備部都市整備課… … 木藤啓、池田朋生
〃 公園緑地課… … 三枝頼子、佐久間健、篠原一成、三橋昌史 ３ 案件 １）都市計画法の用途地域等の変更について
２）総合公園について
３）整備構想区域のまちづくりガイドラインについて ４）その他
４ 会議の概要
１）都市計画法の用途地域等の変更について ○ 都市計画手続きについて
◇ 進捗状況について川名委員より報告。
五井駅前東地区に係わる用途地域は、土地区画整理組合が設立され事業計画に基づく土 地利用計画が確定するまでの間の暫定的な措置として、平成 19 年 3 月の市街化区域編入の 際に第一種低層住居専用地域（建ぺい率 30％、容積率 50％）に指定した。同年 6 月には土 地区画整理組合の設立が千葉県知事により認可され、その後土地利用計画が確定されたこ とにあわせて、五井駅東口整備構想区域におけるまちづくりの目標の実現に向け、用途地 域を変更するとともに、高度地区、準防火地域及び地区計画を新たに指定するものである。 用途地域についてはイトーヨーカ堂及びカインズが立地する区域については近隣商業地域 を、その他の区域については第二種住居地域または第一種住居地域を指定する予定である。 また、用途地域の変更に併せ、第二種高度地区（第二種住居地域及び第一種住居地域内）、 準防火地域（近隣商業地域内）及び地区計画（全域）を指定する。
の同意手続きを経て、法定手続きとして残るのが都市計画変更の決定告示であるが、現在 のところ 8 月 29 日を予定している。なお、この告示により建築基準法に基づく建築確認申 請や大店立地法に基づく届出などが可能となる。
２）総合公園について ◇ 事務局から説明。
市原市総合公園基本計画（平成 19 年8 月策定）を基に、本年 1 月に基本設計が完了、 現在実施設計を進めている。
そ の 中 で 、 ス カ イ ウ ォ ー ク に つ い て は 、 商 業 者 等 と の 協 議 の 結 果 、 公 園 内 の 立 体 歩廊 としての部分、商業施設との連絡通路である歩道橋としての部分、ともに今回の計画では 整備を見送る事とした。これは石油や鉄鋼の高騰による公園建設費の増加が懸念され、整 備の優先順位からスカイウォークの建設は平成 24年度までの期間中では難しいと判断し たものである。
公 園 セ ン タ ー は 、 プ ロ ム ナ ー ド と 商 業 施 設 の 交 差 部 分 の 有 効 活 用 、 イ ベ ン ト 広 場 の防 災機能強化、商業施設との将来的な動線を考慮し、イトーヨーカ堂の 2 階デッキから公園 センター屋上を最短で結べる位置に変更する。
you ホールに隣接する軽スポーツ広場には、青少年等の利用促進を目的にスケートボー ド や イ ン ラ イ ン ス ケ ー ト が で き る ス ケ ー ト パ ー ク や バ ス ケ ッ ト の ス リ ー オ ン ス リ ー を 設 置する予定である。スケートパークについてはその性格上、無防備に開放することができ ないスポーツ施設であり、その仕様のほか完成後の維持管理及び運営が重要であることか ら、利用者との意見交換を実施する。今年度は 3 回程度予定しており、第1 回は 8 月10 日に行い、公募によって 25 名の参加者があった。
ま た 、 芝 生 広 場 わ き に 大 型 遊 具 を 設 置 す る 予 定 で あ り 、 遊 具 の 決 定 に あ た っ て は 、設 計協議等を検討している。
防 災 機 能 に つ い て は 、 既 存 の 避 難 収 容 施 設 等 と 相 ま っ て 、 ま た 総 合 公 園 と い う 広 さを 活かし、自衛隊等の災害派遣部隊の受け入れ場所として位置付けている。
具 体 的 に は 、 受 け 入 れ に 必 要 な 野 営 宿 舎 や 材 料 置 き 場 等 を 設 置 す る ベ ー ス キ ャ ン プ地 として芝生広場をあて、臨時駐車場は指揮連絡用の緊急ヘリポートとして活用できるよう 計画している。
修景池は、消化用水源とするほか公園内の生活用水として活用できると考えている。 今 年 度 の 主 な ス ケ ジ ュ ー ル で あ る が 、 用 地 取 得 に つ い て は 、 土 地 区 画 整 理 事 業 の 施 行 主体である五井駅前東土地区画整理組合と公共施設管理者負担金に係る平成 20 年度分の 協定を 6 月に締結したところである。今年度の負担金は、全体 38 億 9, 160 万円のうち 18 億円である。
また、工事については、今年度は第一次造成工事を実施する。本年 8 月 13 日に株式会 社オカモトと 8, 190 万円で契約を締結したところであり、工期は平成 21 年 3 月 2 日まで の予定である。造成工事は、土砂の搬入が約 6 万㎥と多大なため、大型車両の進入路周辺 の方々には事前に周知し、通行の安全について十分配慮して進める。
なお、大型商業施設が平成 22 年春に開店を予定していることから、市としても、同時 期までに、調整池と兼ねた修景池やイベント広場までは整備し、一部供用開始しなければ ならないと考えており、発注方法や発注時期について検討しているところである。 □ 質疑応答
ロムナードとの境は塀が無く自由に出入りできるのか。それと、イトーヨーカ堂とのつな がりはどうなるのか。イトーヨーカ堂にはモール的な部分があるが、そこと総合公園はど の よ う に つ な が っ て く る の か 。 公 園 セ ン タ ー の 位 置 を ず ら し た と い う が 、 公 園 が イ ト ー ヨーカ堂のモールに対応するような広い空間となっていないように感じ、イメージ的にも 途切れているように見える。総合公園とイトーヨーカ堂との間の道路はそう交通量は多く ないと思うが、周辺とどのようにうまくつながるのか伺いたい。（委員）
・プロムナード沿いには駐車場を配置することが出来ないため、イベント広場は、プロムナー ドの歩道面に全面的に開放している。イトーヨーカ堂のモール的な部分との間については、 当初横断歩道の設置を予定していたが、千葉県警との協議のなかで、この道路については、 市 役 所 通 り か ら プ ロ ム ナ ー ド ま で の 間 で は 一 箇 所 し か 横 断 歩 道 を 設 置 す る こ と が で き な いとのことから、四季の道広場（総合公園駐車場左側）からイトーヨーカ堂の駐車場への 横断歩道を一箇所設置する。イトーヨーカ堂と公園のつながりについては、イトーヨーカ 堂の 2 階デッキから公園センターの屋上部分とを立体横断歩道橋により接続することを検 討していたが、現段階では原油の高騰など建設費が非常に高くなることから今回の整備で は見送った。イトーヨーカ堂と総合公園との往来については、プロムナードの交差点から 入るものとする。（事務局）
・出来るだけモールから公園に入れた方がいいと思う。（委員）
・商業施設の計画は現在検討中であるが、総合公園側は 2 棟によりモールを構成し、全体で 4 棟建てによるモールを当初検討してきた。しかし、鉄鋼を含めた資材がここ 1 年位で高 騰し、約 50％から 70、80％まで金額が上がっており、それに伴って建設コストも相当上 がっている。また、公園との連携についても、この位置での横断歩道の設置が警察協議の 中で難しいという結論に達していることもあり、現在は総合公園のイベント広場と連携を 図れるよう、ポケットパーク的な公園的な要素を取り込んで、一部形を変更し、メインの プロムナードの交差点からお客さんが入れるような、入りやすいような施設として計画の 見直しをしている。現時点では図面を示すことはできないが、当初、総合公園からスカイ ウォークを使って商業施設へと検討してきたところを、それよりも総合公園のイベント広 場と一体となり、メインとなるプロムナード側から入りやすい形での人の流れを考えてい るところである。また、総合公園の四季の道広場の駐車場からイトーヨーカ堂施設内の駐 車場へは横断歩道を設置して人が渡れるようにと、大店立地法届出にかかる交通協議の中 で千葉県警と協議を進めているところである。（委員）
２）整備構想区域のまちづくりガイドラインについて ◇ 事務局から説明。
都市交流拠点のうち、整備構想区域の良好なまちなみの実現に向けては、市原市都市交 流拠点整備基本計画において、様々な関係者間での共通のまちづくりのルールとなるガイ ドラインの策定と、協働でまちを維持、管理していく仕組みとしてエリアマネジメントを 導入していくことを掲げ、平成 18 年度にまちづくりの調整役の専門家としてトータルコー ディネーターを導入して、五井駅前東土地区画整理組合、パートナー企業であるイトーヨー カ堂、カインズ、そして市原市の 4 者の合同会議において、これらの具現化について検討 してきた。
で説明させていただいた。
その後、4 者合同会議において、ガイドラインの確定に向けた検討を重ね、その内容に ついて 4 者で共通して実現していけるだろうというものに、概ねまとまりましたので、本 日「まちづくりガイドライン（案）」として説明する。
まずガイドラインの構成ですが、大きく 4 章構成としており、第 1 章として、このガイ ドラインの目的と位置付けを示し、次に第 2 章としてまちづくりの目標や全体としてのま ちのイメージなど、まちづくりの総論にあたる事項を「まちづくりの基本的な考え方」と して示すとともに、このまちがどの様なまちを目指していくのかという大きなまちづくり のテーマを「めざすべき空間の方向性」として 4 点掲げた。第 3 章では「めざすべき空間 への目標と指針」として、4 点の大きなまちづくりのテーマごとに目標を示し、その実現 に向けて、まちづくりで配慮すべき事項を指針として整理した。ここがガイドラインの中 で「ゆるやかなルール」として中核を成す部分である。最後に第 4 章であるが、「実現に 向けたしかけ」として、主にこのガイドラインの運用の考え方をまとめた。ここについて は、細部はまだ 4 者合同会議でも詰め切れていないところもあるが、大枠の考え方として まとまってきたところを整理している。
○ 第 1 章
・ガイドラインの目的と位置付け
このガイドラインは、大きくは整備構想区域（五井駅前東地区）内で、多様な市 民や事業者の皆様が、建築や開発などを行う際の「手引き」となることを狙いとし ている。
手引きとして示す事項、つまり、このまちをよい街並みとしていくために、市民 や事業者の皆様にきちんと理解していただきたい事項として大きく 2 つのことがあ る。
①目指すべき将来像
②目指すべき将来像を実現するための「道筋」を示し、必要に応じて市民や事 業者の皆様に配慮していただく事項を示す。⇒ゆるやかなルール
また、ガイドラインの実効性を確保するという観点から、特に守っていただきた い部分については地区計画などに位置付けることのより法的な担保性を持たせる。
さらに、まちの成熟に応じて、配慮していくべき事項も変わってくると考えられ るので、ガイドライン自体、策定当初のままで固定化するのではなく、必要に応じ て内容の見直しや詳細化を図っていくよう考えている。
○ 第 2 章
・まちづくりの基本的な考え方
ここでは、まず、まちづくりの目標として、都市交流拠点整備基本計画で掲げた 「水と緑にあふれ、人・モノ・情報・文化が交流する、賑わいのある拠点づくり」 を改めて掲げ、まちの空間構成のイメージとして「トータルコーディネーター報告 書」でも示した基本的な考え方である「プロムナードを中心とした街全体の回遊性」 やゾーニングの考え方を図で示した。
そして、「めざすべき空間の方向性」として 4 点の大きなまちづくりのテーマを 掲げた。
（１）人々の多様な交流と賑わいが育まれる空間 （２）人と環境にやさしい空間
・めざすべき空間への目標と指針
第 2 章で掲げた「めざすべき空間の方向性」のテーマごとに、具体的なまちづく りの目標と、その実現に向けて市民や事業者の皆様に配慮していただきたい事項を 指針としてまとめている。
（１）「人々の多様な交流と賑わいが育まれる空間」について 1) 人々が楽しく歩ける回遊動線
2) 賑わいの中心であるプロムナードの設え 3) 立ち止まってみたくなるオープンスペース
4) 土地の共同・協調利用による街区単位で誘導される施設
の 4 つの視点から「様々な出会いや発見のある、歩く楽しみを生み出す、回遊性 の高い街並みをつくる」など 4 つの目標と 10 の指針を掲げている。
主な指針としては、プロムナードでは「建築物のプロムナードに面する 1 階部 分の用途は、プロムナードの街並み形成に寄与するものとする」ことを定める。 これは、まちの賑わい創出のため、地区計画の案においても「プロムナード沿い の建築物の 1 階部分での住宅用途の制限」として位置付けている。
また、街区単位で誘導される施設について、「敷地の共同利用等により、まと まりのある土地利用の誘導を図ること」を掲げている。これは、主にプロムナー ド南側の複合型商業施設エリア・文化交流エリアでの土地利用の望ましい方向性 を提示するものであり、「テーマ性や協調性」のある街区を形成するため、テナ ントミックスなど、導入用途やテナントのコントロールにより、交流・賑わいの 機能に相乗効果が生まれることを念頭においている。
『目標①様々な出会いや発見のある、歩く楽しみを生み出す、回遊性の高い街並み をつくる』
指針①歩行者動線の主軸であるプロムナードに開かれた街並みや空間をつくる。 指針②地区全体を一体的な街として、人々が多様に回遊したくなる空間をつく
る。
指針③「人の回遊動線」の地区外との接点周辺においては、地区への「エント ランス（玄関口）」としてふさわしい空間をつくる。
『目標②まちのシンボルとしての風格とともに、いつでも賑わいの中心となる街並 みをつくる』
指針①プロムナードとのつながりに配慮した空間形成に努め、プロムナードを 主軸とした連続した街並みと賑わいをつくる。
指針②店先での空間の演出に工夫して、見て歩くことが楽しい街並みをつくる。 指針③建築物のプロムナードに面する 1 階部分の用途は、プロムナードの街並
みに賑わい形成に寄与するものとする。
『目標③交流・賑わいの起点として、立ち止まってみたくなる空間をつくる』 指針①人々の回遊動線に中に、立ち寄りや溜りが生まれる「広場的な空間」を
つくる。
指針②建物内外をつなぐ中間領域を演出し、立ち止まってみたくなる空間をつ くる。
『目標④敷地の共同利用等により、「テーマ性・協調性」のある街区をつくる』 指針①敷地の共同利用等により、まちのある土地利用の誘導を図る。
指針②大規模建築物の敷地以外における駐車場の配置については、駐車場の集 合化や共同利用を図る。
「人にやさしい」と「地球環境にやさしい」という 2 つの視点から「自動車・ 自 転 車 の 動 線 ・ 駐 車 場 の 適 切 な 配 置 に よ り 、 歩 行 者 が 安 全 ・ 快 適 に 歩 き 回 れ る まちをつくる」など 3 つの目標と 11 の指針を掲げました。
主な指針として、「人にやさしい」という視点からは、自動車のプロムナー ドからの直接の駐車場への出入りは原則行わないことや、建築物等のユニバー サルデザインへの配慮などを掲げた。
また、「地球環境にやさしい」という視点からは、緑地など自然の力を効果 的に活かした建築・敷地の温熱環境の向上、新エネルギーやリサイクル資材等 の活用などを掲げた。
『目標①自動車・自転車の動線・駐車場の適切な配置により、歩行者が安全・快 適に歩き回れるまちをつくる』
指針①プロムナードからの直接の駐車場の出入りは、原則として行わない。 指針②大規模建築物の敷地以外における駐車場の配置については、駐車場の
集合化や共同利用を図るよう努める。
指針③駐車場（荷捌き用の駐車施設を含む）の設置にあたっては、自動車と 歩行者の動線の交錯が極力生じないよう配慮する。
指針④まちの美観と歩行者の安全を配慮して、自転車・二輪車の駐輪スペー スの確保を適切に行う。
『目標②ユニバーサルデザインに配慮し、誰もでも快適に利用できるまちをつく る』
指針①建築物については、バリアフリー新法（高齢者、障害者等の移動等の 円滑化の促進に関する法律）の建築物移動等円滑化誘導基準（望まし いレベル）を満たすものとする。
指針②「人の回遊動線」にあたる空間（道路、壁面後退により道路と一体的 に使われる民地上のオープンスペース等）では、様々な人の移動に配 慮した施設整備を行う。
指針③案内標識は、日本語での表記だけでなく、英語・ローマ字やピクトグ ラムを併記するなどにより、誰が見てもわかるように配慮する。 『目標③持続可能な社会をめざし、環境への負荷をできるだけかけないまちをつ
くる』
指針①自然通風、水面や緑地の活用など、自然の力を効果的に活かした建物・ 敷地の温熱環境向上に努める。
指針②新エネルギーの活用や、省エネルギー型のシステム・機器の導入に努 める。
指針③施設整備へのリサイクル資材等の活用に努める。
指針④大規模な建築物においては、第 3 者機関による客観的な評価に基づき、 総合的に環境性能の確保を検討する。
（３）「街全体の雰囲気を高めるデザイン性の高い空間」について
良好な街並み景観を形成していくため、絵になる「建築物・工作物」、街並 みに調和した「屋外広告物・案内標識」、夜を演出する「照明」という 3 つの 視点から、「建築物や工作物の色彩やデザインに調和を持たせ、市原市の顔と してふさわしい、魅力ある街並みをつくる」など 3 つの目標と 9 つの指針を掲 げた。
え方に配慮すること」を掲げた。また「屋外広告物・案内標識」については、 「位置、大きさ、色彩、デザインは周辺の建築物や植栽等と調和させること」 や「広域的な誘導標識はまちのネーミング及びロゴマークによって統一的に行 うこと」を掲げている。「照明」については、様々なライトアップの工夫によ り、夜間も歩いて魅力を感じるまちを創ることなどを掲げた。
これらの街並み景観への配慮に関する事項については、景観法に基づく本市 の景観計画において、この地区独自の景観形成を図るための基準として位置付 けていくことも検討している。
『目標①建築物や工作物の色彩やデザインに調和を持たせ、市原市の顔として ふさわしい、魅力ある街並みをつくる』
指針①建築物の配置や規模、デザインは、隣接する街並みと調和したもの とする（高さ、形状、デザインにある程度の統一感を持たせる等）。 指針②まちなみに新たなシンボルを与え、街の活性化に寄与する。 指針③周辺の主要な眺望点からの見え方に配慮する。
『目標②屋外広告物や案内標識を、街並みに調和した位置に、街並みに合う大 きさ、色彩、デザインで、機能的に設置することにより、良好な街並 み景観をつくる』
指針①看板・広告物等は、位置、大きさ、色彩、デザインについて、周囲の 建築物や植栽等と調和して、良好な景観形成に寄与するよう配慮する。 また、周辺の主要な眺望点からの見え方に配慮する。
指針②設置できる広告物は自家用広告物に限るものとする。
指針③案内標識のうち、「Ａまちへの誘導表示」（広域的な誘導表示）は、 まちのネーミング及びロゴマークを以って、地区として統一的に行う （個々の施設としては、広域的な誘導表示は行わない）。
指針④案内標識のうち、「Ｅ誘導表示」の、地区近傍における駐車場への自 動車誘導表示は、個々の施設ごとに氾濫することのないよう、設置位 置及び大きさ、デザインについて配慮する。
『目標③照明の適切なコントロールにより、夜も安全に楽しく、光の魅力を感 じながら歩き回れるまちをつくる』
指針①様々なライトアップの工夫により、夜間も歩いて魅力を感じる街並み をつくる。
指針②周知の状況（社会的状況及び自然環境）に基づいた適切な照明コント ロールにより、安全性、快適性の確保と同時に、景観や周辺環境への 配慮を行う。
（４）「豊かな水と緑から、安らぎや癒しを感じられる空間」について
「水と緑にあふれ･･･」をどう実現していくかについて、「水と緑」の量と質 の観点から「緑化を積極的に進め、訪れる人誰もが緑が豊かだと感じられるま ちをつくる」など、3 つの目標と 9 つの指針を掲げた。
主な指針として「量」については、「敷地内や接道部分・建築物の屋上や壁 面等の緑化に努めること」や「駐車場内では歩行者の視線や景観に配慮した緑 化に努めること」、「質」については、「ゾーンごとに特徴のある水と緑の環 境をつくること」や「季節の変化が感じられる樹種の選定に努めること」など を掲げた。
組む。また、建築物の屋上や壁面等についても緑化に努める。
指針②緑化にあたっては、植栽による死角など、防犯上の観点から危険空間が 生じないように配慮する。
『目標②駐車場の整備にあたっては、駐車場内での緑化をはじめ、街並みの景観 との調和を考慮し、無機質な空間とならないようにする』
指針①道路に面する部分では、緑地帯などを配置し、歩行者からの視線に配慮 した駐車場を整備する。
指針②駐車場内での植栽など、緑の景観形成に努める。特に、大規模な駐車場 では、駐車場内での歩行者通路の配置や、複数のゾーンに緑地帯で区 分 するなど、無機質な空間にならないよう配慮する。
指針③駐車場の配置及び施設配置にあたっては、周辺の街並みと一体的な街の 良好な景観形成に寄与するデザインに努める。
『目標③季節による変化、場所に応じた多様な効果を踏まえて「水と緑」を設る ことにより、まち全体への満足につながる水と緑の環境をつくる』 指針①地区全体で、ゾーンごとに特徴のある水と緑の環境をつくる。 指針②緑化にあたっては、季節の変化が感じられる樹種の選定に努める。 指針③プロムナード等の幹線道路及びその沿道の緑の空間は、街路樹と調和し
て、連続した緑の街並みをつくるものとなるよう配慮する。
指針④水と緑の持つ多様な効果がまちの環境向上につながるよう配慮して水と 緑の空間をつくる（相乗効果を生む水と緑の空間づくり）。
○ 第 4 章
・実現に向けたしかけ
ガイドラインの運用について、
①まちの成熟に応じたガイドラインの見直しや詳細化 ②進出企業等へのガイドラインの周知
③ガイドラインに基づく整備構想区域内の建築塔の審査・誘導
の 3 点があるが、これらのそれぞれについて「エリアマネジメント」の一環とし て運用することにより、このまちの関係者が皆で内容を共有し、維持管理していく ことを、運用の基本的な考え方とした。
特に、「ガイドラインに基づく整備構想区域内の建築等審査・誘導」の方法につ いて、実効性を確保しつつ、弾力的かつ柔軟な運用をどう実現するかということが ポイントとなる。
具体的な方法はまだ検討中であるが、大きな方向性としては、客観的な判断基準 を設けていくことができる部分については、地区計画や景観計画など法令に基づく 計画や規制等と連携して市でチェックしていくことが望ましく、その他の部分につ いては、整備構想区域内の関係者等から成る「審査委員会」のような場を設け、協 議により判断していくことが望ましいと考える。
なお、本ガイドラインは、委員の皆様から意見・提案をいただくとともに、市議 会に設置されている「都市交流拠点の整備に関する調査特別委員会」で意見をいた だいた上で、4 者合同会議で精査を進めて確定していきたいと考えている。
また、確定に向けたプロセスについては、4 者合同会議での協議で各者の意向を 踏まえながら決めていくことにはなるが、本推進協議会をはじめ、パブリックコメ ントなど、市民の皆様の意見を聞く機会を設けることも含めて検討していきたいと 考えている。
整備基本計画がベースとなっており、4 者の皆さんでそれぞれ負担していただいたトー タルコーディネーターの調査報告書、それらを 4 者の皆さんで協議しながらここまで煮 詰めてきた結果として、これだけの形にまとまったものである。（会長）
□ 質疑応答
・地域の魅力を高め、集客力を増すために特に来てほしい業種、施設というものがあるだろ う。逆に、地域の魅力を減じることになるために来てほしくない業種、施設というものが あると思うが、そのような点について、このガイドラインで取り扱う考えは全くないのか。 それとも今後の検討になるのか。他地区の事例では、ガイドラインという名称には限らな いが、このようなことを含めた基本的な方針があるところもある。（委員）
・プロムナードの南側が主な部分だと思うが、本ガイドラインはまちの将来の方向性、それ に基く手引き、という形で作成しており、業種ということまではこの中では記述していな い。一件一件企業がここにこういうものを建てたい、という意向があるものは、まちをつ くる関係者で協議会を作りその中で審査をしていく。ただし、ガイドラインは法的な強制 力はないので、ガイドラインに適合していない場合は、関係者による協議会皆で事業者と 一緒に話し合っていく、という形でガイドラインを位置付けているので、この業種あの業 種という具体的なものは本ガイドラインの中では決めてはいない。（事務局）
・議論する際の拠り所や判断をする基準が必要である。業種や施設を具体的には書きにくけ れば、抽象的な表現で書けないか。（委員）
・地区計画の中では用途の制限をかけている。（事務局）
・地区計画でパチンコやマージャン屋はダメだと掲げられているが、それに漏れるような施 設についてはどうするのか。（委員）
・プロムナードに面しては 9ｍの歩道を設置することから、オープンカフェやイベントなど を実施するにあたり、歩行者の安全確保から車の乗り入れを制限することとした。この事 業において地権者の皆さんの減歩した後の土地利用に関して、大きな制約を課すというこ とは土地利用において非常に厳しいものがある。5 割近くの減歩をしているにも係わらず、 あれをしちゃいけない、これをしちゃしけないなど、法律上の根拠のある規制ならばいた しかたがないが、それ以上の負荷を与えるということは地権者の間でやはり問題がある 。 組合の事業上、そのような可能性に対応するためにプロムナードに面した換地は裏表正背 路線になるように換地を組み込んである。したがって宅盤の中に入るには、方法論として は裏から入れるような権利構成にしてある。これは、今の段階だとそのような形であるが、 その後、分筆等による権利者間で紛争が起きた場合にはどうなるのか、という大きな問題 もある。したがって今の段階ではなかなか規制することは厳しい。まちづくりのためには 地権者の皆さんに理解いただけるように努めていくしかない。（委員）
・このガイドラインについては、これは固定的なものではなく、これからどんどん見直しを していくという段階もあるかと思うので、このガイドラインが皆さんに浸透して、そのよ うな業種についてこの中に入れた方がよい、ということになったらこの中に入れていくと いうことも考えられる。今の最初の段階であり、そこまでは少々厳しいかと思う。（事務 局）
そのような時にまちとしてどういって対処していったよいのか、といういわゆるガイドラ イン的なものが必要なのではないか。4 者で検討されてきてこのガイドライン（案）は素 晴らしいものが出来ているのだけど、一旦まちが出来てから、経済状況やまわりの地区状 況の変化などに、即対応していかなければいけない、変わっていかなければいけないとい うことが多々あると思う。先進都市をではそのような機能がとても素晴らしい。それが 、 一つの協議会的機能であったり、誰かがリーダーシップをとっていたり、いろいろなタイ プがあると思うが、その辺のソフト的なまちの運営という部分について、何か指針的なも のについては考えているのか。（委員）
・今回提示したガイドライン（案）については、地区内で建築や開発をする際の主にハード 的な部分の手引きとなるようなものとして、示させていただいた。今、指摘いただいたソ フト的な部分については、4 者会議の中でも議論しており、今後のまちのマネジメントの あり方という部分にかかわってくると考えている。エリアマネジメントについては、協議 会方式なのか、もう一歩進めた形になるのかという体制の問題も含め、全体としてまちを マネジメント、維持管理していく仕組みを検討しくこととしている。そのような検討の中 で、ソフトの部分についても具体的に検討していければと考えている。（事務局） ・現時点ではこれからの課題ということでよいのか。（委員）
・デザインの関する指針の中に、「隣接する街並みと調和したものとする」とあるが、今現 在この地区は全くの更地の状態であり、周辺には拠り所とするデザインがないという中で、 どのようにデザインを調和させていくのか。もう少し言葉でこのようなコンセプトのデザ インを重視するという整理しておいた方がよいのではないか。（委員）
・どのようなイメージのまちをつくっていくのかについては、これから 4 者会議のなかで検 討していかなければならないと考えている。指摘いただいたことについては検討させてい ただきたい。（事務局）
・ こ の 地 区 全 体 が 強 い 個 性 の な い ま ま に 統 一 的 な デ ザ イ ン に な っ て い く と 、 ま ち が 単 調 と なってしまい面白くない。特定の地区については個性的なデザインを創出するのも良い 。 例えば彦根の夢京橋キャッスルロードでは、区画整理事業を契機に江戸時代の町並を作り、 もともと商業地ではなかった場所に賑わいが創出されている。あるいはギリシャ風であっ たり田舎風がコンセプトとなったりと色々な試みが各地にあって人気である。せっかくこ れから新しい建物が出来るのだから、何か統一的なデザインにより魅力をアップしていけ るようなテーマがあったら良いと思う。（委員）
・西欧風であるとか日本式であるとかテーマパーク的なまちというのもあるのだろうが、ま ちのデザインをどうする、ということについては、まだこれから決めていかなくてならな い部分であり、現時点ではそこまで書き込んではいないが、先々そういったことが方向と して定まれば記述していきたいと考えている。（事務局）
・そのようなことを考えるうえで、ここに来てくれる来訪者には、様々なタイプ、色々な年 齢の方が居ると思う。出来るだけ幅広く来てもらう必要があるが、その中でも、この地区 にはこんな方々に、というように、ただしあまり限定し過ぎず、ある程度ターゲットを絞 る設定が出来れば、いろいろなタイプの人々が来てくれることになるので、そういった事 が出来れば良いと考える。（委員）
・ガイドラインの指針の一つとして、交流、賑わいの相乗効果が生まれる、「街区単位での 誘導される施設」という中で、「敷地の共同利用などにより、テーマ性、協調性のある街 区をつくる」ということを掲げている。テナントミックスなど、今後まちをつくっていく なかで、そのようなことに対応した仕組みなども検討していきたいと考えている。（事務 局）
ろによると、プロムナードと更級通り間の土地については若干（１年から２年）遅れるそ うだが。（委員）
・イトーヨーカ堂及びカインズ側は、第１期で平成 22 年 3 月までの工事対象区域であり、 また、駅至近の移転家屋地区は、平成 22 年春までに造成する。それ以外の個所は、平成 22 年の 4 月以降の工事対象エリアとなる。地下埋設などの関連工事は並行して進めていく が、意見のあった個所は、イトーヨーカ堂とカインズより一年程度遅れるものである。同 じ時期に使用収益が出来ればよいのだが、これだけのエリアの工事なので同時に進めるこ とが出来ないこと、また、工事費についても、組合の事業資金 96億円を自前で用意する ものであることから、イトーヨーカ堂に譲った保留地分の約 39 億円、その代金をもって 工事費に充てるものである。（委員）
・イトーヨーカ堂とカインズがオープンした後の開発は非常に難しいのではないか。売却な のか地権者自ら行うのか未定だと思うが、先ほど意見があったように、まちのイメージや 回遊性について言葉として整理することは出来るとしても、それをどのようにこの４者会 議で行っていくのか。また、イトーヨーカ堂の規模縮小との噂を聞いたが、これはどうい うことなのか。（委員）
・縮小というと色々な捉え方があるが、先ほど説明したように建築費が高騰しており、市原 に限らず全ての施設について規模の見直しをしているところである。当初 2 年位前に想定 した概算からは約 1. 5 倍から 2 倍位の金額になっている。事業採算から言わせてもらうと、 建築費が 2 倍になったから単純に売り上げを 2 倍にするのか、売り上げをそのままに想定 するのであれば規模を縮小するのか、というのが一つの考え方としてある。今の消費環境 からすると、なかなか売り上げを 1. 5 倍から 2 倍にするというのは、いくら大きい施設が 出来たとしても非常に難しい環境となっている。片方で、出店するテナントの状況として も非常に厳しい状況になっているという現実がある。いろいろなところに出店の交渉をし ているが、過去のようにイトーヨーカ堂、アリオが出来るなら出店しましょう、という環 境になっていないのも事実である。片方で建築費が上がれば開発コストがかかり、賃料を より多く取らないと収益がとれないが、逆にテナント側も収益部分が悪化していることか ら賃料を抑えたい、という逆の方向に動いている。このため、出店をお願いすると賃料を 下げるならいいですよ、という現象が起きている。そのような中、当初 3 年前のプロポー ザルの際にお示しした規模、また、5 月に商工会議所主催の会議において、現時点での想 定される規模について説明したが、なかなかその規模では事業費が合わない、ということ が発生している。若干建物の規模は小さくするということで考えているが、導入する機能 については、規模は別としても基本的にはプロポーザルでお示した提案内容について、今 回の計画で導入できるように再度精査している。実をいうと、5 月頃のタイミングである 程度の施設計画がまとまったが、先ほど申した資材の高騰やテナント先の出店交渉が難し いことなどにより、若干作業が遅れている。しかし、基本的に導入する施設内容について は、3 年前にお示しした内容に沿って出来るよう検討している。施設は、当初予定からす ると若干小さくなるかもしれないが、全国で起きている現象だということで理解願いたい。 （委員）
・では、プロポーザルで示したものとそんなに大差ないということか。（委員）
・大差があるないというと表現が難しいが、若干小さくなる可能性はあるかと思う。（委員） ・過去に大型店規制法があった時代には、テナントの部分への地元企業の進出について若干
で市とも協議をしている。大店立地法の手続きをする中でも千葉県から地域貢献の考え方 について、当該行政を含めて商工会議所と詰めた上で提示しなさい、ということを求めら れている。特に、千葉県は「千産千消」として地産地消に力を入れているので、そういう 意味での取り組みはしたいと考えている。（委員）
・千産千消の意味合いをもう少しコンパクトに捉えてもらえるようお願いしたい。房総半島 全体の千産千消ということもあるが、我々地域で考える千産千消というのは、やはり地域 の地産地消であるので、出店者には十分配慮してもらいたい。（委員）
・これだけのビッグプロジェクトなのでビジネスチャンスとして地域でも非常に期待してい る商工業者もいる。地元で出来るものであれば出来るだけ地元業者を利用してもらいたい、 とお願いしたい。（委員）
・協調整備を行って、望ましい店舗の立地を誘導して商業地全体をうまくまとめていくこと はかなり大事なことである。例えば、高級レストランができた隣に百円ショップができ 、 その隣に葬儀社というようなバラバラな立地では全体としての魅力が減じる。全体として 魅力ある構成になるように店舗等の立地を誘導していく必要があるが、そのような観点で の記述がもっとうまくできないかと思う。また、来ては困るという施設はいろいろとある。 例えばラブホテルの立地は地区のイメージを下げるが、シティホテルと称して建てられて しまうことも可能性としてありうる。この地区のこの付近にはこれこれの施設の立地を排 除する、というような記述ができなだろうか。また、案内標識の体系イメージとして、駅 から交流拠点への誘導とあるが、これはかなり大事なことである。これをもっと広げて 、 この五井駅前東地区に来た人達に駅前の方に誘導するという観点からみるとか、高速道路 インターからの誘導、それから五井駅西側への誘導など、都市交流拠点全体へうまく誘導 してくれる総合的な案内について、それを同じデザインで一体的に整備するといったこと も大事である。そういった意味では、ガイドラインの対象とするエリアは、少なくても駅 までの道路とか公共空間まで広げて、そこでの街灯とかガードレールなどのデザインの統 一化などができるとよいのではないか。ハーバーシティ蘇我では駅前からいかにも港らし い色やデザインのガードレールやポールが立っていて人の流れを誘っている。道路空間迄 エリアを広げて捉えてみてもらいたい。（委員）
・体系的、統一的に話し合って進められるようまとめていきたい。（事務局）
・この地区に来た人に積極的に駅の近くや西口にも行ってもらいたい。西口も含めた都市交 流拠点全体を相乗的に活性化させていくという意味からも、駅の近くにこういうお店があ るとか、行き方はこうだとか、というような案内も是非整備してもらいたい。（委員） ・これからのまちづくりのマネジメントの中で検討していきたい。ガイドライン（案）の策
定については、４者でここまで策定してきたものであることから、進出しては困る施設な どの記述方法については、４者合同会議にて検討させていただきたい。（事務局）
４）その他
◇ 進捗状況の報告や今後の見通しについて
・先ほども説明申し上げたが、導入施設についてはプロポーザル提案を尊重しながら、ただ、 相手のいることなので、そこがどうしても出られないということになると導入出来ないと いうこともあるかもしれない。物販についてはある程度業種が決まってくるかと思うが、 アミューズメント機能の業種については、基本的にプロポーザルに沿って再度見直しをし ている。規模については、規模が大きればそれだけ魅力のある施設となるが、諸般の経済 的な事情も踏まえ、最終的には事業採算からみてどうなのか、という判断になってしまう ので、早急に社内でどのようなところに出店してもらえるか詰めを行っている。都市計画 法の用途地域変更決定告示の見通しがたったので、カインズと一緒に千葉県警と交通協議 を進めており、施設の規模が固まり次第大店立地法の届出に進んで行きたいと考えている。 また、地域貢献の視点から、約300坪程度の千産千消のコーナーを一番メインになるところ に設置しようと検討している。極力地域色を出していかないと、どこでも一緒となってし まうので、地域のものを皆さんが望んでいるのであれば、そのようなものを取り込んでい く努力はしている。（委員）
・本会は、昨年10月31日以来の開催であり、その後、仮換地の縦覧を行い12月に入り98％と い う 大 部 分 の 仮 換 地 の 指 定 を 行 っ た 。 残 り の 2％ 程 度 は 家 屋 移 転 対 象 の 仮 換 地 指 定 で あ る が、これについても本年7月に指定済であり、これにより仮換地の指定は全て完了している。 用地の確保については、イトーヨーカ堂、カインズとも、借地並びに買い上げ用地、ある いは保留地等で予定面積をほぼ確保している。工事の関係は、昨年10月に発注、着手して 以来、途中3月から6月に記録的な降雨となったが、若干遅れたものの7月には土砂の搬入は 終了している。下水を含む地下埋設関係工事に現在着手しており、平成22年のまち開きに 向けて工事を進めている状況で、地権者の皆さん関係各位の協力をいただいて概ね計画通 り進捗している。平成22年の3月までは、イトーヨーカ堂とカインズのエリアの工事が中心 となりますので、これでまず資金的な手当を得て、その資金をもとに地権者の皆様が利用 する部分の造成工事に入る。それについては、家屋移転が4棟分まだ残っているので、それ を最優先として進め、五井駅寄りの区域では、イトーヨーカ堂、カインズ同様先行して進 めていく。また、本事業の準備として、数年前の計画段階では商工会議所の方に2回ほど出 席いただいたが、当時の希望としては、是非地元の商店を集約した施設を作ってほしいと のことであり、用地も計画として公園用地脇に提示した経緯もあることから、二期造成箇 所の保留地の処分、あるいは一般の換地の土地利用に関しては、地元の商工者の方に活用 してもらえればと思う。イトーヨーカ堂と地元商工者との協議経過を見ながら、おそらく 平成22年秋口から保留地処分が始まるが約25, 000㎡ほどあり、それについてはガイドライ ンに沿ったような配置をしていきたい。しかし、そうは言いながらも危機感を持っている のは、約7, 500坪の保留地が首尾よく売却出来ればよいが、一番の心配事は、保留地が売れ ないと他地域の組合のように20数億円、あるいは数10億円の減歩以外の追徴金（賦課金） が出ていく恐れがあることである。その点を踏まえながら、保留地処分あるいは土地活用 について話し合っていきたい。本当であれば、地元の方々にどんどん買っていただけるよ うな経済情勢になると一番良いのだが。（委員）
・都市交流拠点全体と言うと、中心市街地活性化の話題もありますので、いちはらＴＭＯと して「ＳＵＧＯＩまちつくり隊」という組織が脈々として息づいているようなので、その 話題について報告いただきたい。（会長）
に活性化させ再生させたらいいかということの計画や手法などが、既に十何回もの調査や 報告書の中で提起されてきた。そのような蓄積があってもなかなかうまくいかない。これ は勿論市原市だけに限ったことではなく全国的にもうまく再生出来る方が珍しい、という ような状況であるのは皆さんご周知の通りである。しかも、観光資源があったり歴史的に みても立地的にいい地区ではうまくいっていない。我々ＴＭＯでは、平成15年に市原市中 心市街地活性化基本計画が策定されたことを受け、それを実際にどのように五井で活かし ていこうかということで、ＴＭＯ構想を策定して、カラー舗装化の問題や集客施設を持っ てくるなど色々ハード的なものからソフト的なものまで、あらゆるメニュー出しは全て終 えている。しかし、それがうまく動き出せていない。今、何を実験的に開始していくかが 問われている。東口でこれだけ新しいまちが粛々として進んできている中で、西口でも、 そこの土地で住んで孫もそこに暮らしている、商業をしているという方が何人もいる。そ ういった観点から、西口をはじめとした駅周辺の活性化は急務であり、次年度に向けて実 験的な取組みの洗い出しをやっていくための実践部隊を組織しなければならないというこ とで、立ち上げたのが「ＳＵＧＯＩまちつくり隊」である。これには若い人も入ってきて いる。昨日も会議を行い、いくつかのメニュー出しが終えたところである。実態的な取り 組みは、実は去年からはじめており、そのひとつが「全国お雑煮大会」である。これは、 市原市は人口28万人を有しているが、半分以上は何代も住んでいる方ではなく工場地帯の 関係も含めてその子弟が住みついたり、故郷が他に色々ある方が多いことから、各地の故 郷自慢をしてもらいたい、ということで、イトーヨーカ堂や住友不動産の協力をいただき、 12月の五井大市に合わせて開催したものである。これは非常に多くの人で賑わった。「全 国お雑煮大会」については今年もまたやっていこうということで、9月に準備に向けた協議 をすることが確認されている。この取り組みを通して、まちは大型店だから小型店だから 商店だからということは関係なく、皆でつくっていこうという機運が高まってきている。 また、五井大市そのものが文化的な財産であるが、五井大市に向けての実験的な取組みと して、通りに、文化性・芸術性のあるしかけを施すことにより人が歩きたくなる魅力をつ くっていくことを考えている。あと、もう一点の取り組みとして、駅前でのイルミネーショ ンがある。これは昨年までも実施してきたが、市から補助金をいただいて自主財源を加え て実施してきたが、イルミネーションなのでパット光って終わってしまう、一過性の輝き で終わってしまう。そこには財産として残るものが無いのではないか、ということで、今 年は駅西口だけではなく、東口駅周辺についてもイルミネーションを実施することになっ たことを機に、新しい試みをする。東口で商店街を再生させようという動きが2年位前あっ たが出来なかった経緯がある。ここで、イルミネーションを通して新たな動きを始めてい る。昨日深夜、東口の商業関係者と打ち合わせを行ったところ、東口駅周辺は市の玄関口 として、いわゆる整備構想区域の玄関口にもなることから、商店会としての形成はなかな か難しいが、有志としてイルミネーションに取り組んでいこう、ということで合意に達し た。これは今年中にある形に出来るかと思う。この有志が5人になるのか20人になるのかは、 これからの話次第になるが、東口にもある意味一つの種が植えられたかのなと思う。新し いまちをつくっていくにも大変な悩みがあるのはわかるが、既存のまちを再生する、とい うのは、半分諦めの気持ちもありながら、また人と会ってやる気になって、その繰り返し である。商工会議所からの配慮や行政からの協力もあって、何とか一生懸命やっている、 というのが現状である。（委員）
・それでは、本日は、以上をもって、第16回の都市交流拠点整備推進協議会を締める。どう もありがとうございました。
