６２．３ＩＯＤ６２．２１００．０61.11000196１．４９
３７７１００３７．８１００．０３８．９１０００２０３３２０
■■l■■■■■■
’０００■■■■７８４７００
■■■■■■■■■
」５８１００４７４１０００４７．３１００．０９１０６９５
■■■■
５４．２ＩＤＯ５２１００５２．７１０００６７８０５ 注）前表に同じ
－８４－
昭ｷﾞﾛ５７年度
摺成比 内訳
６０
摺成上上’
内訳6３ 構成 比 内訳
平均伸び率 60／5７ 63/6０ 棟数
nE-弓『
非木造 合ｇ十
合計 人
FE￣鳶
昨木造合８十
￣
6８．０ 3２．０ 100.0
6４－６ 2５．０ 8９．７
3．３ 7．０ 1０．３
7２．１ 2７．９ 100.0
3２．１ 6７．９ 100.0
６１．６ 3８．４ 1００．０
5８．５ 3０．７ 8９．２
3.1 7．７ 1０．８
6５．８ 3４．４ 100.0
2８．６ ７１．４ 100.0
5６．１ 4３．９ 100.0
5３．０ 3５．７ 8８．７
3．１ 8．２ 1１．３
5９．８ 4０．２ 1００．０
2７．７ ７２．３ 100.0
ム0．０２ 9．７５ 3．３１
△0．０６ 1０．６４ 3．１５
0．７８ 6．４４ 4．６９
Ａ1．４０ 6．２９ 1．６９
６１．６０ 6．８７ 1．４８
2．３１ 3．９１ 3．４５ 床面積
FF￣『
非木遣 合計合８ｆ 人
FE-『
|非木造合：十
4７．０ 5３．０ 100.0
4３．３ 1９．０ 6２．３
3．７ 3４．０ 3７．７
6９．５ 3０．５ 1００．０
9．８ 9０．２ 100.0
4３．４ 5６．６ 100.0
4０．３ 2Ｌ９ 6２．２
3.1 3４．８ 3７．８
6４．７ 3５．３ 1００．０
8．３ 9１．７ 1００．０
3９．８ 6０．４ 100.0
3６．６ 2４．４ 6１．１
2．９ 3６．０ 3８．９
6０．０ 4０．０ 100.0
7．５ ９２．５ 100.0
ム0．６３ 4．２０ 1．９９
△0．４１ 6．９７ 1．９６
Ａ3．２９ 2．５７ 2．０３
６０．９８ 4．４２ 2．１４
Ａ1．０４ 5．８２ 1．４９
△0．２４ 3．５０ 3．２０ 評価額
｢E￣『
昨木造合８十
）合』十 人
F尺~て
非木遣 合３＋2０．０ 8０．０ 100.0
1９．０ 2６．８ 4５．８
ＬＯ 5３．２ 5４． ?
４Ｌ５ 5８．５ 100.0
Ｌ９ 9８．１ 100.0
1８．０ 8２．０ 100.0
1７．１ 3０．２ 4７．４
ｑ９ 5１．８ 5２．６
3６．２ 6３．８ 1００．０
Ｌ６ 9８．４ 1００．０
1６．１ 8３．９ 100.0
1５．３ 3２．０ ４７．３
0．８ ５１．９ 5２．７
3２．３ 6７．７ 1００．０
1．６ ９８．イ 1００．０
4．０８ 8．７４ 7．８４
4．２３ 1２．３０ 9．１０
1．１８ 6．８６ 6．７８
3．１１ 7．８２ 7．００
2．９６ ９．０８ 6．９５
6．１０ 7．０７ 7．０５
床面積当たり評価額を木造と非木造に分けてみると、年平均伸び率では概して木 造の方が高い。しかし、評価額の大きさでみると、非木造の方がはるかに高くな っている。例えば昭和63年度には、床面積当たり評価額の総平均は４万2,690円 である。木造は１万7,370円にすぎず、非木造の５万9,280円が評価額を支えてい ることがわかる。
個人と法人の所有形態別に区分すると、昭和63年度では、個人の評価額が３万 3,090円であるのに対して、法人の評価額は５万7,750円であり、法人の方が高 いことがわかる。同年の法人の評価額について、木造と非木造に区別してみると、
木造の１万2,070円に対して非木造の６万1,470円が圧倒的に高いことがわかる。
家屋の評価額の堅調な推移については、その背景に評価額の高い法人非木造家屋
の評価額の増加がみられる。この点は、企業の東京一極集中の下でのオフィスの 新増設などと関連して理解されるところであろう。表２－２３には、固定資産税の課税対象としての家屋の量的な増減について、棟 数と床面積の変化を通じて示されている。棟数、床面積の双方について、「木造」
のウエイト低下と「非木造」のウエイト上昇という傾向がみられる。所有者区分 でみると、棟数、床面積とも個人所有のウエイト低下、法人所有のウエイト上昇 傾向がみられる。要するに、家屋の量的変化の傾向は、「法人所有かつ非木造」
のウエイト上昇にまとめられる。全体として伸び率を下支えしているのは、床面 積ベースでみた「法人所有かつ非木造」の家屋であり、これは全体に占める床面 積のウエイトも高く、税収を増大させる要因となっている（表２－２３）。１７）
表２－２４には、土地の地積と単位面積あたりの評価額について、宅地全体に占 める中心５区のウエイトの変化が、パーセントで示されている。中小５区の宅地 の地積をみると、やはりオフィスの増加傾向を反映して、非住宅用地のウエイト の増大がみられる。昭和57年度の147％から63年度の15.7％へと、６年間に１ポ イント増加している。
宅地の評価額でみると、中心５区の占めるウエイトは、昭和57年度の26.6％か ら63年度の32.0％へと、わずかの期間に５４ポイントも増加している。しかも同 期間内において、非住宅用地の占める評価額の割合が、44.6％から52.7％へと８１ ポイントも急増している。昭和60年代の地価高騰期において、宅地の評価額に占 める中心５区のウエイトの増大は顕著である。小規模住宅用地の評価額のウエイ
－８５－
表２－２４土地における宅地全体に占める中心５区ウエイト
（単位：,％）
注）前表に同じ
表２－２５単位地積当たり評価額の伸び率(年平均)の推移
（単位：％）
６０年度/５１年度１６３年度（0年度
注）前表に同じ
－８６－
57年度 60年度 83年度 地積宅地
''1,規模住宅用地 一般住宅用地 非住宅用地
1１．０ 9．７ 8．２ 1４．７
lＬＯ 9．６ 7．９ 1４．７
1１．０ 9．２ 7．４ 1５．７ 評価額宅地
小規模宅用地 一般住宅用地 非住宅用地
2６．６ 1６．６ 1４．３ 4４．６
2７．３ 1６． ￣、 1３．７ 4５．６
3２．０ 1７．４ 1３．９ 5２．７
60年度／57年度 63年度／60年度 宅地8ｆ
節全体 ５区
5．９５ 6．９２
５．０４ 10.63 '1､現Ｉ且住宅用１lb
節全体 ５区
5．５６。
5．６４
2．９２ 6．３４ 一般住宅用地
都全体 ５区
5．０４ ｲ．７３
3．０６ 5．６６ 非住宅用地
I､全体
５区 Ｉ
6．３８ 7．０７
７．９４ 10.86
卜のわずかな増大を除けば、非住宅用地での評価額の著しい増大が、中心５区の ウエイトを押し上げている。このような中心５区のウエイトの増大は、平均単位 地積当たりの評価額の上昇によるものであることは、明らかである。
表２－２５をみると、単位地積当たり評価額の上昇率は、昭和57年度から60年度 における一般住宅用地の場合を除いて、すべての期間すべての用途地域で中心５
区の平均が東京都の平均を上回っている。宅地の合計でみると、昭和60年度の地価高騰期には、都全体の評価額の伸び率 が５．０４％であるのに対して、中心５区は倍以上の10.63％という伸び率を示し ている。小規模住宅用地、一般住宅用地、非住宅用地のいずれにおいても、この 間の中心５区のウエイトは、都全体よりも著るしく高い値を示している。
表２－２６には、年平均の評価額の伸び率と中心５区の寄与度について、示され ている。中心５区の寄与度でみると、昭和60年度から63年度における東京都全体 の土地評価額の年平均上昇率5.39％の約６割にあたる3.22％は中心５区の評価額 の上昇が寄与したものである。しかも、同表によれば、土地評価額の年平均上昇
表２－２６評価額の伸び率（年平均）と中心５区の寄与度
（単位：％）
勺Ⅱエ
注）前表に同じ
－８７－
60年度／57年度 63年度／60年度 宅地:ｆ
都全体
｢5区壽与度
5．９２ 1．８４
5．３９ ３．２２
小規模住宅用地 都全体
5区寄与度
3．０４ 0．４８
1．７０ ０．４５ 一般住宅用地
部全体 ５区寄与度
０．１９ 0．０２
０．０５ 0．０１ 非住宅用11,
都全体 ５区寄与度
2．６９ Ｌ３４
3．６４ ２．７５．
率の約５割にあたる２７５％が中心５区の非住宅用地における評価額の上昇による ものである。上述のような中心５区の占める評価額の割合の上昇は、昭ﾎﾟﾛ60年代１８）
初頭の地価高騰が東京の都心に端を発して生じたことに対応するものであろう。
表２－２７には、家屋に関する中心５区の東京都全体に対するウエイトについて 示されている。中心５区の家屋の東京都全体に対するウエイトは、昭和63年度現 在、棟数で141％、床面積で25.1％、評価額で39.4％となっている。棟数のウエ イトはほぼ一定であり、床面積のウエイトは微増しつつある。ところが、評価額 のウエイトについては、微減しつつある。「床面積でウエイトが高まり、評価額 のウエイトが低下傾向に推移しているのは、中心５区が、１棟当たりの床面積の 大きい、即ち、高層で単位面積当たりの価格の伸びが低い非木造家屋の構成比率
が高いため)])と考えられている。
昭和63年度の１棟当たり床面積は、中心５区で230.2㎡と東京都平均の１．８倍 である。また、平均伸び率は、昭和60年度から63年度にかけて東京都平均が0.4
％であるのに対し、中心５区平均で１１％である。このことは、中心５区は高層 建築物が多く、また高層化がますます進展しつつあるということを示している。
表２－２８には、１棟当たり床面積と単位床面積当たり評価額の比較について、
示されている。単位床面積当たり評価額をみると、昭和63年度における中心５区 の単位床面積（㎡）当たり評価額は６万6,868円であり、東京都平均の４万2,694 円の１６倍の水準である。しかし、「平均伸び率は、非木造構築物のウエイトが もともと高い状況が背景となって、東京都平均にくらべｲ申びが低くなっている」２０）
と分析されている。
表２－２７家屋全体に占める中心５区のウエイト
（単位：％）
注）前表に同じ
－８８－
57年度 60年度 63年度 棟数 1４．１ 1４．３ 1４．１ 床面積 2４．７ 25.0 2５．１ 評価額 40.2 3９．８ 3９．４
表２－２８１棟当たり床面積、単位床面積当たり評価額の比較
mＵｚ TuZ
注）前表に同じ
大幅な対外黒字、経済の情報化、ソフト化・サービス化の結果として、東京集 中が進展し、都心の中心５区において高層化が一般と進展して床面積が拡大し ている。「今後、一段と高層化・非木造化が進展し、相対的に木造の単位床面積 当たりの評価額が安定してくると、相対的に高い非木造家屋を多く擁する中心５
区のウエイトが､評価額の点でも高まる可能性があき?と結論づけられている。
Ⅳ小括
上述のように、東京都主税局『都税収人の推移と背景及び今後の見通しに関す
る調査』によれば、昭和61年度の資産増加額は358兆円（うち株式増加額133兆 円、土地増加額225兆円）であり、昭和60年（107兆円）にくらべると、３．３倍 の急増を示している。名目ＧＮＰでみた昭和61年の所得の伸び（名目経済成長率）
は４２％にすぎないが、資産増加額を加えた所得の伸びは、６１５％にも達する。
過去に都税が非常に高い租税弾性値を示した時期の所得（名目ＧＮＰ＋資産増加
額）の伸びを見ると、いずれも前年において大幅な資産増加の伸びを示している。低成長経済の下では、資産増加額の変動はＧＮＰの変動よりも大きく、税収の伸
長性を満たす傾向をもつと分析されている。同資料によれば、国税、全国地方税、都税のそれぞれの自然増収率を比較する と、昭和60年代に入ってからは、都税の自然増収率が国税や他の地方税を超えて、
－８９－
57年度 60年度 63年度 60/57年度 63/60年度 １棟当たり床面隔(｡:）
130.1 228.7
1２７．７ 2２２．７
１２９．４ 230.2
(申ひ率(年平均)(％）
A0．６１ 0．４４ ４０．８８ 1．１２
単位面積当た{)評価額(Y/Ｈ２）
3Ｌ４１３ SＬＯ９０
3７．１３８ 5９，１２６
4２，６９４ 66.868
|申ぴ率(牢平均)(％）
5．７４ 4．７６ 4．９９ 4．１９
飛躍的に増大している。昭和62年度の自然増収率は、東京都の法人二税が373％、
国の法人税が337％と過去20年間では最高となっている。
地価高騰下の昭和60年代の都税収人の伸びをみると、昭和60年度（９．７％）、
６１年度（10.1％）、６２年度（20.5％）と、しだいに伸び率が大きくなっている。
とりわけ、昭和61年度、６２年度には､全国地方税の二倍近い伸び率を示している。
昭和60年代に入って、東京都の租税構造は、東京一極集中下の自然増収率の増 大によって、法人税や住民税などの「所得課税中心型」の租税構造に変容してき
たものと考えられる。
固定資産税については、土地の評価替えによる増収のみでなく、東京一極集中 下のビルの新増設などを背景とした非木造家屋の増加による家屋の増収部分や民 間企業設備投資の増加による償却資産の伸びが大きいことは、以上で示したとお りである。なお、東京都の昭和63年度の税収内訳をみると、固定資産税は全体の
13.5％を占めている。
固定資産税の構成比をみると、昭和63年度においては、土地５２％、家屋３２％、
償却資産16％の順となっている。上述のように、土地、家屋、償却資産の項目別 税収増加率をみると、中長期的に収人構造の変化がみられる。土地の伸び率は、
中期的（昭和５１～63年度）にみて、年平均伸び率が最も低く、7.4％にとどまって いる。このため、固定資産税合計に占める土地の割合は、低下傾向にある。昭和 51年度の57.1％から63年度の５２３％へと、占有率が低下している。少なくとも昭 和63年度の時点では、土地の再評価のタイム･ラグも手伝って、土地資産増加が 固定資産税の伸びに結びついていない。これに対して、東京一極集中下の企業の 設備投資を反映して、償却資産の伸びは高くなっている。昭和51～63年度をみる と、固定資産税全体の年平均伸び率８．２％を超えて償却資産の伸び率は10.3％の 高率を示している。特に、昭和60～63年度の地価高騰期において、土地の構成比 の低下とは対象的に､償却資産の年平均伸び率が１４６％の高率であったことが、注
目される。
また上述のように、東京都の固定資産税の年平均伸び率を全国のそれと比較す ると、昭和50年代（51～60年度）では、東京都の８．１％に対して全国が103％で あり、東京都の方が全国の伸びを下回っており、東京都の全国に占めるシェアも 低下傾向にある。もっとも、６０年代に入ってからは、大きな変化はない。これは、
－９０－