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●Ｐ 夕▲法人 積 棡成‘
の■ 夕△■８９０１２３４５６７８９０１３４５５５５５５５５５５６６ ６６７６４４５８６３９０８１８１７５０３３９９４４８３９８２８６１１０３４８４３１２
００００００９００，０００９０１５４３１７３０８６６９５９７６６６６５５５４４５４４８７７７７７７７７７７７７７ ８１０１４６５５４６６８７３●●●●ｏ●●●●●００●●５０００８８８８８８８８８８８８８８７７７７７７７７７７ ２１７１４２４１５２９３６０２１９７０１３７０４９８５７４０７８１５０３５２２４１７０００９０００９、、００００７２１００７７６６４３３３６４ｌｌｌＩ０００００００００ｌ２２２２２２２２２２２２２ ２９０９６４５５８４４２３７●●●●●●●●●●●●●●４９０９ｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌ２ｌ２２２２２２２２２２
２３４６６６ ４２８５５９１７０
０００９３９２２１７７７ ６４４
●●０７７６７７７
209,183 211,468
222,273
４６６
●●●２２３２２２
表２－１９宅地の用途別評価額の構成変化
(単位：％）
昭和57年度
昭和57年６０６１６２６３６０/５６３/６６３/6２ １０００１０００１０００１０００１０００５９５４１６１
６３８６２３６１７６１３５７９５１２９９７
３６．２３７３８３３８６４２．１７３９３２６．２
注）１ ２
資料：東京主税局 前掲主税局調査による。
以上と際立って高くなっている。区部及び市部では、近年において、個人の面積 の減少と法人の面積の増加が顕著で、法人による個人所有地の買入れが活発であ
１５）る。
以上のように、東京都内における固定資産税の課税対象となる土地の所有形態 の変化をみると、近年において、都心４区を中心として法人の所有面積割合が、
急速に増加しつつある。このことは、もちろん固定資産税の課税対象としての法
人のウエイトが増大しつつあるということを意味している。表２－１９によって、昭和57年から63年度までの宅地に占める住宅用地と非住宅 用地との構成比の変化をみると、住宅用地は昭和57年度の６３８％から６３年度の ５７．９％へと減少している。逆に、非住宅用地は、昭和57年度の36.2％から63年度 の421％へと増大している。これは、２３区内の個人所有の住宅用地が法人所有の オフィスビル用地などに変わって行くことを反映した数値であろう。この期間の 年平均伸び率（絶対額）をみると、両者とも増大してはいるが、住宅用地に較べ て非住宅用地は圧倒的に高い伸び率を示している。年々伸び率が高まってきてい るが､とりわけ昭和63年度の地価高騰期には､昭和62年度と比べて26.2％も増大し ている。東京の都心への－極集中が、人よりも企業を中心としたものであること
－７８－
構成比
昭和57年度 6０ 6１ 6２ 6３
年平均伸び率 60/5７ 63/6０ 63/6２ 宅地
｢EE三房7面~－－
小規模住宅用 一般住宅用地 非住宅用地
地
1００．０ 63.8 5８．０
I●ＢＣＤ●●●●●●●■●●●●●●●●●●●0
5.8 3６．２ 1３．０ 2３．２
100.0 6２．３ 5６．９ 5.4 3７．７ 1３．５ 2４．２
100.0 6１．７ 5６．５ 5.2 3８．３ 1３．４ 2４．９
100.0 6１．３ 5６．２ 5．１ 38.6 1３．３ 2５．３
100.0 5７．９ 53.2 4.7 4２．１ 13.6 28.5
5.9 5.1 5.3 3.5 7．３ 7．０ 7．５
5.4 2．９ 3．１ 1．０ 9．３ 5.7 1１．２
１６」
９７ 9.9 7．４ 26.2 1８．１ 3０．４
を示している。
非住宅用地を「個人非住宅用地」と「法人非住宅用地」に区分して、昭和57年 度から63年度までの構成比の変化をみると、法人の構成比が少しづつ増大してい る。昭和63年度には、法人が個人の倍以上の構成比を占めるに至っている。年平 均伸び率（絶対額）でみても、法人の伸び率は年々上昇傾向にあり、昭和63年度 には62年度より30.4％も増大している。これらは、企業の投資目的などの土地所 有の増大を反映した数値であろう。
固定資産税の評価額に占める「法人非住宅用地」の構成比が急激に増大しつつ あるという事実は、固定資産税の評価替えなどによる増徴では個人よりも法人に 対して与える影響の方がしだいに大きくなっていることを示している。
（b）小規模住宅用地の増大
ここでは、住宅用地の特例措置の対象となる小規模住宅用地の評価額の増減に ついて、租税政策上の視点をふまえて、論じることとしたい。
同じく、表２－１９に示された宅地の用途別評価額の構成変化は、住宅用地の特 例措置の適用対象の増減について知るうえで、重要である｡小規模住宅用地(200
㎡以下）の課税標準はその住宅用地の価格の四分の一（昭和49年度より）、また 一般住宅については二分の一（昭和48年度より）に軽減されている。
住宅用地の評価額を「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けると、昭和 63年の場合、小規模住宅用地が92％と大半を占めている。一般住宅用地は、残り の８％を占めるにすぎない。東京23区内においては、小規模住宅用地の評価額が 大きな割合を占めていることがわかる。このことは、特例措置の適用対象範囲が 極めて多いことを示すものである。東京都内における小規模住宅（200平方メー トル以下）の所有者の担税力が実際に極端に低いかどうかということも含めて、
個々の政策意図をもったこれらの特例措置については、大局的かつ長期的な視点 から、見直す必要があると思われる。
東京都『東京の土地（土地関係資料集）１９８９」には、土地細分化状況につい ての説明がなされている。
表２－２０には、東京都区部の面積規模別の個人宅地所有状況について、示され ている。２００㎡未満の小規模住宅用地所有者の構成比は、全体の74.8％を占めて
－７９－
表２－２０面積規模別個人宅地所有状況（64年）
Ｘ罰 型、
．､成比lil－人当たり
■可
３７ ７４ ４６７５
２０４４８ １４．２
３０．８ １２７８３８
２７６６４８
４０４４８６45.0２５１２３６２
８９８２１８100.0２１９５８６２４４ 課税資料から作成
免税点未満を含む
区部は、区分所有土地に係る分を除く
東京都『東京の土地（土地関係資料集）1989）』
(平成２年５月発行）による。
１２３４
１注
いることがわかる。１００㎡未満の超小規模宅地所有者は全体の所有者のうち45.0
％を占めているが、その－人当たりの平均所有面積は62㎡となっている。また５０
㎡未満所有者は142％を占めているが、平均所有面積はわずか37㎡となっている。
同資料によれば、区部における１００㎡未満の小規模個人宅地所有者の増加（ミ ニ開発の進行）に典型的にみられる宅地の細分化は、市部も含めて全体として 進１了しつつある。１６）
このような小規模宅地の一般化傾向は、税制などによる良質な宅地形成への誘 導という点も含めて、様々な問題を投げかけているように思われる。
なお、表２－２１には、宅地評価額の用途区分別増加寄与度について、示されて いる。ここでは、昭和60年から63年度までの期間の宅地評価額の増減寄与度につ いて、「地積増減効果」、「価格上昇効果」、「地積価格複合効果」に区分して、
数値が示されている。
宅地を合計した評価額の上昇（５４％増）の内訳をみると、法人非住宅用地
－８０－
(反部）（単位：人，％，千㎡９ ㎡）
三分 ロ有者数 構成比 面積 一人当たり ０～50㎡未満
50,F～100,F未満 100㎡未満
127,838 276,648 404,486
14.2 30.8 45.0
４ 2０
，
，
675 448 25,123
７４３７
6２ 200㎡未満
300㎡未満 500㎡未満 1,000㎡未満 2,000㎡未満 5,000,f未満 10,000㎡未満 10,000㎡以上
６６０４３２２９６４３０７５４１５３６４６４７９
９９Ｄ９りり９７３８６４９２６９６３１２ ８４６１６１３１
●●●●●●●●９０７４１１００２１ ８１１６４７６９１４９４３８６７９６９８３１６８
９０９０００９０７２５４０９８４３２２２２２１１ ２３９４４７１２３ ３８６ ６８７０８８０９３０８１
０９９９１３６６１
；① 898,218 100.0 219,586 244
表２－２１宅地評価額の用途区分別増加寄与度(昭和60～63年度）
（単位：％）
注）前掲主税局調査による。
（２．９％増）と小規模住宅用地（1.7％増）が、大きなウエイトを占めている。
これらの上昇率に対する寄与度を上述の三効果に分類すると、宅地合計（5.4
％増）では、価格上昇効果（４７％増）の増加寄与度が圧倒的に大きいウエイト を占めている。法人非住宅用地（２９％増）に対する増加寄与度では、価格上昇 効果（２１％増）以外に、地積増減効果（０６％増）もかなりなウエイトを占め ている。小規模住宅用地の増加寄与度（１７％増)については、価格上昇効果(１６
％増）がほとんどを占めている。
宅地合計の地積増減効果（０．６％増）の内訳についてみると、小規模住宅用地
（０１％増）と一般住宅用地（０．１％減）で相殺し合っている。小規模住宅用地 が年々増大し、一般住宅用地が減少しつつあることは、この事からも明白である。
宅地の地積増減効果に対する増加寄与度では、法人非住宅用地（０．６％増）がほ とんどを占めることになる。法人非住宅用地が増大しつつあることは、この面か
らも裏づけられる。
近年の非住宅用地の評価額の急増を支えてきたのは、法人の土地所有の増大傾 向であることが、ここでも示されている。固定資産税にとって、法人の占める役 割が大きくなってきていることが、裏づけられている。
－８１ 評価額増減寄与度
地積増減 効巣
価格上昇 効巣
地積価格 複合効果 宅地合計 5.4
1．７ 0．１ 0．８ 2.9
0．６ 0.1 Ａ0.1 0.0 0.6
4．７ １．６
，●●●●●●●●●●●●｡●Ｃ－－Ｃ●●●●●
０．２
，●●●●●●●●ＤＣ･●●●－－－●●●●●
０．８
■●●●●●●●●●●●●●●●●･●■●●●●●●
２．１
0．１ 0.0
0●●●●●●●●●●●●●●ＣＯＣ●●●･●●●･'
０．０
，●●●●●●●●●●●ＣＱ●●￣●･●●●･●●
０．０
ＰＣ●●●●●●●●●●●●●●●●●●ＤＣ●●●●
0.2
（c）家屋評価額の構成比
家屋の固定資産税については、本論文のメインテーマではないが、固定資産税 全体の構造や負担を解明する際に必要な範囲で論じることとしたい。集合建築物 などでは、全体の負担に占める家屋のウエイトが大きいこともあり、土地と切り 離せない関係にある。経済の東京への集中が進み、集合建築物への建て替えが進 むにつれて、土地と家屋は切り離して処分できない関係が増大することになる。
集合建築物では、家屋の所有床面積割合で土地の固定資産税が課税されるというこ とも含めて、土地と家屋は､評価や負担の面からも、実質的には切り離して考えら れない段階に進みつつあるように思われる。ここでは、経済の東京への一極集中 によってもたらされた家屋の評価額の構成の変化について、その概要を論じるこ とにしたい。
図２－５には、東京都の家屋の固定資産税についての床面積と評価額のそれぞ れの構成について図示されている。床面積の構成比をみると、木造396％、非木 造60.4％（４：６）になっている。ところが、評価額の構成比では、木造161％、
非木造83.9％と、非木造がほとんどを占めていることがわかる。
図２－５固定資産税(家屋)床面積､評価額の構成(昭和63年度）
併用住宅 5.838
工妬
注）『東京都税務統計年報』（昭和63年度）による。
－８２－
木造の中の専用住宅についてみると、床面積の構成比では22.5％を占めるが、
評価額の構成比では10.5％（１兆3,906億円）にすぎない。逆に、非木造の中の 事務所・店舗・百貨店をみると、床面積の構成比は17.8％にすぎないが、評価 額の構成比では33.5％（４兆4,488億円）を占めている。
木造から非木造への建て替え、換言すれば、専用住宅から事務所・店舗・百 貨店への建て替えの進行は、家屋の評価額を高める基本要因であることがわか る。東京の経済の発展と企業の－極集中は、これらの建て替によって、家屋の 固定資産税の堅調さを維持してきたものと思われる。
表２－２２には、家屋の床面積当たりの評価額の推移について、示されている。
家屋全体の単位当たり価格は､昭和57年度の３万1,410円から60年度の３万7,140 円、そして63年度には４万2,690円へと、毎年５％前後の上昇を示している。
この単位当たり価格の上昇率は、棟数の上昇率や床面積の伸び率よりも高い。
表２－２２家屋の床面積当たり評価額の推移
（単位：千円／■８，％）
年平均伸び率 ６０／5７６３/6０
注）１資料：東京主税局 ２前掲主税局調査による。
－８３－
昭#057年度 ‐６０ 6３ 年平均伸び率 60/5７ 63/6０ 床面積当たり
評価額
｢天￣這一
|非木造 個人
合：十
FR-商
非木造 法人合Sｆ
31．イＩ 1３．３９ 4７．３７
23.08 13.78 4４．２４
45.17 8．７７ 4９．１２
３７．１イ 15.38 53.84
28.28 1５．８０ 51.18
5１．７４Ｏｂ
10.04 55.33
42.69 1７．３７ 59.28
33.09 1７．７９ 56.06
57.75 12.07 6１．４７
5．７４ 4．７４ 4．３６
7．００ 4．６６ 4．９８
4．６３ 4．６２ 4．１８
4．７６ 4．１３ 3．２６
5．３８ ４．０イ 3．０８
3．７３ 6．３５ 3．４４