静岡市は静岡県のほぼ中央部に位置し、県都として発展を続けている。
平成15年4月1日、旧静岡市と旧清水市が合併し、平成17年4月1日政令指定都市となった。その後、
平成18年3月31日に蒲原町と、更に平成20年11月1には由比町と合併し、総面積1,411.81ｋ㎡の市域を 有する都市となった。古くより首都圏と中京圏を結ぶ東海道軸上の拠点都市で、政治、経済、情報、
文化、教育など様々な中枢管理機能と清水港などの大規模社会資本が集積している。
静岡市の中心商店街は県下随一の繁華街で、小売店舗、飲食店をはじめ百貨店等の大型店舗も多数 立地し、高い商業集積度を保持している。また、総面積のうち76％以上が森林で占められており、市 域の総面積から森林面積を差し引いた可住地面積は341.74k㎡（約24％）である。市域の割に平坦部 が少なく、人口集中地区は103.34k㎡（市域の約7％）で、この地域に人口の約80％が集積しており、
住宅地の地価は相対的に高水準にて推移している。
なお、上記のとおり平成20年11月1日に由比町が静岡市と、旧富士川町が富士市とそれぞれ合併し たことから、同日をもって旧庵原郡は消滅した。
（１）住 宅 地
当地区の住宅地のデータ値は次の通りである。
摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数
地 区 全 体 21,692,710 118,687 204.43 1,108 静 岡 市 葵 区 24,289,527 130,146 205.53 452 静 岡 市 駿 河 区 23,001,356 123,582 208.08 325 静 岡 市 清 水 区 16,861,680 98,233 199.36 331
住宅地は、サンプル数が1,108件で、平均土地総額・平均単価・平均地積の3要因を分析した。
データによれば、当地区全体の平均住宅地の取引は、総額で21,692,710円、単価は118,687円/㎡、
地積は204.43㎡である。
平均土地総額は別表の通り、全体では1,000万超～3,500万円の区間に約73％が集中しており、最も 頻度が高い区間は、1,000万超～1,500万円の区間で全体の約27％を占め、次いで1,500万超～2,000 万円の区間が全体の約25％で、この両区間で約52％と全体の半分強を占めている。
また区別では、静岡市葵区が約2,430万円と最も高く、次いで静岡市駿河区、静岡市清水区の順と なっている。
平均単価は、別表の通り、全体では60,000超～210,000円/㎡の区間に約88％が集中しており、最も 頻度が高い区間は、90,000超～120,000円/㎡で全体の約28％を占め、次いで120,000超～150,000円/
㎡が約23％、150,000超～180,000円/㎡が約16％、60,000超～90,000円/㎡が約15％となっている。
45
-区別では、静岡市葵区が約130,100円/㎡と最も高く、次いで静岡市駿河区、静岡市清水区の順とな っている。
平均地積は、100超～150㎡の区間が最も頻度が高く、全体の約44％を占めており、次いで100㎡以 下の区間が約16％、150超～200㎡の区間が約15％となっておりこの3区間で全体の約75％を占めてい る。
（２）商 業 地
当地区の商業地のデータ値は次の通りである。
摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数
地 区 全 体 65,205,493 183,286 367.68 127 静 岡 市 葵 区 79,084,659 214,010 340.33 55 静 岡 市 駿 河 区 76,553,851 200,829 438.25 32 静 岡 市 清 水 区 37,042,953 127,004 348.84 40
サンプル数が住宅に比して少ない中、データによれば、静岡市の平均商業地の取引は、総額で 65,205,493円、単価は183,286円/㎡、地積は367.68㎡であった。
別表によれば、平均単価は150,000超～200,000円/㎡の区間が最も頻度が高く全体の約35％を占め ており、次いで100,000超～150,000円/㎡の区間が約24％で、この両区間で全体の約6割を占めている。
（３）地 価 動 向
平成20年秋のリーマンショック以降景気は落ち込み、不動産市場にも大きな影響を及ぼしており、
地価は全用途で下落傾向にある。特に最近は、東日本大震災の影響もあって、環境、利便性、収益性 あるいは希少性等に加えて安全性も大きな価格形成要因となってきている。
住宅地については、交通利便性、住環境に優れる価格上位から中位の地域と、郊外の利便性や住環 境に劣る住宅地域とで格差が拡大し、選別化の動きに拍車がかかっている。学区や住環境に優れる等、
人気の高い住宅地域では潜在的な需要は高いものの、消費者マインドが慎重になっていること等から 基調としては若干ながらも下落傾向を示している。郊外部の住宅地についても、供給過剰感も背景に 全体的には下落傾向が継続しているが、旧静岡市の北西部郊外の住宅地は一次取得者層を中心に実需 は堅調で、地価はほぼ横這い傾向になりつつある。ただ、海岸近く及び市街化調整区域等の利便性に 劣る地域においては依然として下落率が大きいのが現状である。
商業地については、サンプル数が住宅地と比較してその絶対数が少なく、価格の精度には若干難が ある点は否めないものの、区画整理事業が進捗中の東静岡駅周辺商業地を除き、静岡駅周辺地域の中 心商業地、郊外の路線商業地ともに、依然として下落しているが、その下落幅は縮小傾向にある。
46
-最 大 値 301,735 336,689 296,449
標 本 数 921 1,031 1,108
平成２１年 平成２２年 平成２３年
平 均 単 価 （ 住 宅 ） 116,272 117,443 118,687
～3万 ～6万 ～9万 ～12万 ～15万 ～18万 ～21万 ～24万 ～30万 次の級
２１年 40 73 169 226 181 126 72 24 9 1
２２年 38 73 168 290 215 140 79 18 8 2
２３年 37 69 166 309 254 175 67 25 6 0
0 50 100 150 200 250 300
頻度350 （円／㎡）
【静岡市】土地単価 ヒストグラム（住宅）
平成２１～２３年
最 大 値 604,795,000 200,000,000 385,659,017
標 本 数 921 1,031 1,108
平成２１年 平成２２年 平成２３年 平 均 土 地 総 額 （ 住 宅 ） 23,348,820 21,228,168 21,692,710
～5 百
～10 百
～15 百
～20 百
～25 百
～30 百
～35 百
～40 百
～50 百
～70 百
～100 百
次の 級 ２１年 65 102 217 183 138 66 34 24 34 25 18 15 ２２年 39 127 260 229 140 81 43 34 28 23 15 12 ２３年 55 127 299 278 122 71 42 24 31 23 20 16
0 50 100 150 200 250 300
頻度350 （万円）
【静岡市】土地総額 ヒストグラム（住宅）
平成２１～２３年
47
-最 大 値 4,649.60 3,305.79 4,250.05
標 本 数 921 1,031 1,108
平成２１年 平成２２年 平成２３年
平 均 地 積 （ 住 宅 ） 221.81 206.58 204.43
～100 ～150 ～200 ～250 ～300 ～400 ～500 ～1000 次の級
２１年 141 378 139 74 45 45 29 58 12
２２年 144 441 180 78 42 57 29 47 13
２３年 181 484 161 95 48 46 27 52 14
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550
頻度 （㎡）
【静岡市】地積 ヒストグラム（住宅）
平成２１～２３年
最 大 値 2,271,498 872,062 797,414
標 本 数 110 100 127
平成２１年 平成２２年 平成２３年
平 均 単 価 （ 商 業 ） 184,140 178,318 183,286
～10万 ～15万 ～20万 ～25万 ～30万 ～40万 ～50万 次の級
２１年 22 27 31 17 6 5 0 2
２２年 14 33 27 16 1 5 2 2
２３年 13 30 45 22 10 4 0 3
0 10 20 30 40
頻度 50 （円／㎡）
【静岡市】土地単価 ヒストグラム（商業）
平成２１～２３年
48