獨立核數師報告
致瑞安房地產有限公司股東（續）
（於開曼群島註冊成立之有限責任公司）
關鍵審計事項（續）
關鍵審計事項 我們的審計如何對關鍵審計事項進行處理
以公平值列賬之投資物業估值
基於其對整體綜合財務報表的重要性以及於釐定公 平值時涉及管理層判斷，我們確認以公平值列賬之 投資物業估值為關鍵審計事項。
誠如綜合財務報表附註13所披露，投資物業位於 中華人民共和國（「中國」）。於2017年12月31日，
以公平值列賬之已完工投資物業及在建或發展中投 資物業公平值分別為人民幣388.64億元及人民幣 17.72億元，合共佔貴集團總資產的36%。截至該日 止年度，人民幣5.18億元的公平值增值已於綜合損 益表確認。於估計該等以公平值列賬之投資物業公 平值時，貴集團委聘獨立合資格專業估值師進行估 值。誠如綜合財務報表附註4所披露，貴集團管理層 與估值師緊密合作以建立及決定適當的評估方法及 輸入值以進行公平值計量。
誠如綜合財務報表附註13所披露，就已完工投資物 業而言，收益資本化法的主要輸入值為資本化比率 及每日市場租金，而就以公平值計量的在建或發展 中投資物業而言，市場分析法的主要輸入值為總開 發價值、樓層調整及發展商利潤。該等主要輸入值 的變動將導致公平值出現變動。
我們就有關以公平值列賬之投資物業估值的程序 包括：
• 評 估 獨 立 合 資 格 專 業 估 值 師 的 權 限 、 能 力 及 目標；
• 透過貴集團管理層及估值師了解估值程序及重大 假設，以評估所採用的收益資本化法或市場分析 法是否適合；
• 評估貴集團管理層及估值師所用估計的合適程 度，尤其是貴集團管理層及估值師所用的估值模 型及資本化比率；及
• 透過將每日市場租金、總開發價值、數層調整、
開發商利潤及預測將產生的建築成本抽樣與現有 市場數據及實體特定資料進行比較，以評價估值 模型所用主要輸入值的合理性。
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租金保證安排產生的負債估值
由於釐定公平值時需要作出重大判斷，故我們確認 租金保證安排產生的負債估值為關鍵審計事項。
誠如綜合財務報表附註4及33所披露，貴集團於過 往年度就出售若干物業錄得租金保證安排產生的負 債。作為該等出售的一部分，貴集團同意向該等物 業買方提供租金保證，以貴集團已收固定比率代價 與物業產生的經營收入淨額之間的差額為基準。於 2017年12月31日，貴集團確認租金保證安排產生 的負債人民幣7.28億元，當中租金保證安排產生的 虧損人民幣4.58億元已於截至該日止年度綜合損益 表「其他收益及虧損」財務項目下確認。
於估計該等租金保證安排產生的負債公平值時，貴 集團委聘獨立合資格專業估值師進行估值。誠如綜 合財務報表附註4所披露，管理層與估值師緊密合作 以建立及決定適當的評估方法及輸入值以進行公平 值計量。
釐定該等負債的公平值涉及重大判斷及估計。估值 的主要假設包括估計辦公室單位租金、出租率、無 風險利率、折讓率及預計到期日。
我們就有關租金保證安排產生的負債估值的程序 包括：
• 評估估值師的權限、能力及目標；
• 透過貴集團管理層及估值師了解估值程序及重大 假設，以評估租金保證安排產生的負債的評估方 法是否合適；
• 透過將（包括但不限於）物業的預測出租率及估計 每平方米租金收入與現有市場數據及過往實體特 定資料進行比較，以評價估值模型所用主要輸入 值的合理性；及
• 透過比較過往年度實際及預測表現以及理解當中 的差異，審閱貴集團管理層所作預測。
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回購一項於過往年度出售的投資物業的購買選擇權估值 由於釐定公平值時涉及管理層作出判斷，故我們確 認回購一項於過往年度出售的投資物業的購買選擇 權估值為關鍵審計事項。
誠如綜合財務報表附註4及32所披露，於過往年 度，貴集團向一名獨立第三方出售其於一間附屬公 司的全部股權連同相關公司間貸款，該附屬公司間 接擁有位於中國上海的一項投資物業的99%權益。
根據相關買賣協議，貴集團獲授一項購買選擇權，
以於出售完成的第五週年或第七週年前兩個月內回 購已出售附屬公司的全部股權及相關股東貸款，現 金代價為原代價另加每年溢價。
於2017年12月31日，回購一項投資物業的購買選 擇權公平值為人民幣3.42億元，當中公平值減值人 民幣1.18億元已於截至該日止年度綜合損益表「其 他收益及虧損」財務項目下確認。於估計購買選擇權 公平值時，貴集團委聘獨立合資格專業估值師對相 關投資物業及購買選擇權進行估值。誠如綜合財務 報表附註4所披露，管理層與估值師緊密合作以建立 及決定適當的評估方法及輸入值以進行公平值計量。
我們就有關回購一項於過往年度出售的投資物業的 購買選擇權估值的程序包括：
• 評估估值師的權限、能力及目標；
• 透過貴集團管理層及估值師了解估值程序及重大 假設，以評估該等方法是否符合國際財務報告準 則規定；
• 評估貴集團管理層及估值師所用估計的合適程 度，尤其是貴集團管理層及估值師所用的相關假 設及方法；及
• 在我們的估值團隊專家協助下，透過將（包括但 不限於）同區同類物業公平值及無風險利率與現 有市場數據及過往實體特定資料進行比較，以評 價估值模型所用主要輸入值的合理性。
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土地增值稅（「土地增值稅」）撥備充足度
基於估值土地增值稅的複雜性，我們確認土地增值 稅撥備為關鍵審計事項。
貴集團於中國多個城市擁有物業發展項目，並須繳 納中國土地增值稅。誠如綜合財務報表附註9所披 露，人民幣19.59億元的土地增值稅撥備已於截至 2017年12月31日止年度綜合損益表確認。
誠如綜合財務報表附註9所披露，土地增值稅已按 增值的累進稅率範圍及若干可扣稅項目（包括土地成 本、借貸成本及有關物業的發展開支）予以撥備。
我們就有關土地增值稅撥備的程序包括：
• 透過貴集團管理層了解貴集團管理層在達致土地 增值稅撥備所採納的基準；
• 在我們的稅務專家協助下，參照相關規則及規 例，評估貴集團就貴集團管理層編制的土地增值 稅計算方式作出的撥備；及
• 檢查貴集團過往財務數據計算土地增值稅撥備所 用的財務資料，如土地成本、借貸成本及有關物 業的發展開支。
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其他資訊
貴公司董事需對其他資訊負責。其他資訊包括刊載於年報內的資訊，但不包括綜合財務報表及我們的核數師報告。
我們對綜合財務報表的意見並不涵蓋其他資訊，我們亦不對該等其他資訊發表任何形式的鑒證結論。
結合我們對綜合財務報表的審計，我們的責任是閱讀其他資訊，在此過程中，考慮其他資訊是否與財務報表或我 們在審計過程中所瞭解的情況存在重大抵觸或者似乎存在重大錯誤陳述的情況。基於我們已執行的工作，如果我 們認為其他資訊存在重大錯誤陳述，我們需要報告該事實。在這方面，我們沒有任何報告。
董事及治理層就綜合財務報表須承擔的責任
貴公司董事須負責根據《國際財務報告準則》及香港《公司條例》的披露要求擬備真實而中肯的綜合財務報表，並 對其認為為使綜合財務報表的擬備不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述所需的內部控制負責。
在擬備綜合財務報表時，董事負責評估貴集團持續經營的能力，並在適用情況下披露與持續經營有關的事項，以 及使用持續經營為會計基礎，除非董事有意將貴集團清盤或停止經營，或別無其他實際的替代方案。
治理層須負責監督貴集團的財務報告過程。
核數師就審計綜合財務報表承擔的責任
我們的目標是對綜合財務報表整體是否不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述取得合理保證，並按照我們 商定的業務約定條款僅向全體股東出具包括我們意見的核數師報告。除此以外，我們的報告不可用作其他用途。
我們並不就本報告之內容對任何其他人士承擔任何責任或接受任何義務。合理保證是高水準的保證，但不能保證 按照《香港審計準則》進行的審計，在某一重大錯誤陳述存在時總能發現。錯誤陳述可以由欺詐或錯誤引起，如果 合理預期它們單獨或匯總起來可能影響綜合財務報表使用者依賴綜合財務報表所作出的經濟決定，則有關的錯誤 陳述可被視作重大。