綜合財務報表附註
13. 投資物業（續）
所有已完工投資物業均已根據經營租賃出租或為資本增值目的而持有。
本集團正就賬面總值為人民幣34.18億元（2016年：人民幣33.53億元）的在建或發展中投資物業取得土地使 用權證。本公司董事認為，有關土地使用權證將於適當時候授出，而缺少土地使用權證並不影響有關物業的 價值。
本集團於2017年12月31日及2016年12月31日的投資物業公平值及物業於轉撥至∕自投資物業當日的公平 值乃基於與本集團並無關連的獨立合資格專業估值師萊坊測計師行有限公司於該等日期進行的估值得出。
就已完工投資物業而言，估值乃採用收益資本化法（倘適用）進行。於採用收益資本化法進行估值時，物業內 所有可出租單位的市值租金乃參照可出租單位以及毗鄰相似物業的其他出租單位已取得的租金進行評估。採 用之撥充資本比率乃參照估值師觀察到的當地相似物業的收益率結合估值師根據對各物業特質的了解所進行 的調整。
就按公平值列賬之在建或發展中投資物業而言，估值乃基於假設該等投資物業將根據發展規劃及已取得的相 關規劃的批覆完工。估值的主要輸入值包括已完工投資物業的市值（乃參考鄰近地域相似物業的銷售憑證估 計，同時，根據估值師判斷的不同地段的差異以及各物業的其他不同特質進行調整）。該估值也將物業的開 發成本納入考慮，包括建設成本、財務費用和專業費用，以及開發商的利潤率（於估值日反映物業開發的剩 餘風險和開發商在物業開發完工時所期待的回報），該等因素取決於估值師對近期土地交易和不同區域類似 已完工物業市場價值的分析。
於估計物業公平值時，管理層已計及物業的最高及最佳用途。
綜合財務報表附註
截至2017年12月31日止年度
13. 投資物業（續）
以公平值計量本集團於2017年12月31日及2016年12月31日的主要投資物業所使用的主要輸入值載列如下：
於綜合財務狀況 表列示的本集團持有的投資
物業 公平
值層級 估值方法及
主要輸入值 主要
不可觀察輸入值 不可觀察輸入值與 公平值的關係 敏感度 已完工投資物業
位於上海賬面總值為人民幣 257.28億元（2016年：人民 幣306.65億元）的已完工投 資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、物業 性質及現行市況，資本化比率介乎 3.5%至7.5%（2016年：3.5%至 7.5%）。
資本化比率越高，
公平值越低。 所使用的資本化比率 輕微上升將導致公平 值大幅下跌，反之亦 然。
經計及可比較物業與該物業之間的 時間、位置及個別因素（例如是否臨 街及其規模），每日市場租金按建築 面積計算為平均每日每平方米人民 幣2.9元至人民幣18.1元（2016年：
人民幣2.6元至人民幣17.3元）。
每日市場租金越
高，公平值越高。 所使用的每日市場租 金大幅上升將導致公 平值大幅上升，反之 亦然。
位於武漢賬面總值為人民幣 70.86億元（2016年：人民 幣54.63億元）的已完工投 資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、物業 性質及現行市況，資本化比率介乎 4.5%至6.25%（2016年：4.0%至 6.0%）。
資本化比率越高，
公平值越低。 所使用的資本化比率 輕微上升將導致公平 值大幅下跌，反之亦 然。
經計及可比較物業與該物業之間的 時間、位置及個別因素（例如是否臨 街及其規模），每日市場租金按建築 面積計算為平均每日每平方米人民 幣6.3元至人民幣6.6元（2016年：
人民幣5.8元至人民幣6.0元）。
每日市場租金越
高，公平值越高。 所使用的每日市場租 金大幅上升將導致公 平值大幅上升，反之 亦然。
位於佛山賬面總值為人民幣 43.24億元（2016年：人民 幣41.72億元）的已完工投 資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、物業 性質及現行市況，資本化比率介乎 4.0%至5.5%（2016年：3.5%至 4.75%）。
資本化比率越高，
公平值越低。 所使用的資本化比率 輕微上升將導致公平 值大幅下跌，反之亦 然。
經計及可比較物業與該物業之間的 時間、位置及個別因素（例如是否臨 街及其規模），每日市場租金按建築 面積計算為平均每日每平方米人民 幣1.8元至人民幣4.6元（2016年：
人民幣2.7元至人民幣4.5元）。
每日市場租金越
高，公平值越高。 所使用的每日市場租 金大幅上升將導致公 平值大幅上升，反之 亦然。
位於重慶賬面總值為人民幣 17.26億元（2016年：人民 幣17.65億元）的已完工投 資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、物業 性質及現行市況，資本化比率介乎 4.25%至5.0%（2016年：3.0%至 5.0%）。
資本化比率越高，
公平值越低。 所使用的資本化比率 輕微上升將導致公平 值大幅下跌，反之亦 然。
經計及可比較物業與該物業之間的 時間、位置及個別因素（例如是否臨 街及其規模），每日市場租金按建築 面積計算為平均每日每平方米人民 幣0.4元至人民幣2.3元（2016年：
人民幣0.4元至人民幣2.3元）。
每日市場租金越
高，公平值越高。 所使用的每日市場租 金大幅上升將導致公 平值大幅上升，反之 亦然。
13. 投資物業（續）
於綜合財務狀況 表列示的本集團持有的投資
物業 公平
值層級 估值方法及
主要輸入值 主要
不可觀察輸入值 不可觀察輸入值與 公平值的關係 敏感度 按公平值計量之在建或發展
中投資物業
位於重慶賬面總值為人民 幣零元（2016年：人民幣 19.93億元）的在建或發展中 投資物業
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業之間的 時間、位置及個別因素（例如是否臨 街及其規模），總開發價值按完工基 準計算為人民幣零元（2016年：人 民幣90.54億元）。
總開發價值越高，
公平值越高。 所使用的總開發價值 大幅上升將導致公平 值大幅上升，反之亦 然。
該物業零售部分個別樓層的樓層調 整按0%（2016年：75%至95%）的 特定級別計算。
樓層調整越高，公
平值越低。 所使用的樓層調整大 幅上升將導致公平值 大幅下跌，反之亦然。
經計及可比較土地交易及該物業的 進度，發展商利潤為0%（2016年：
13%）。
發展商利潤越高，
公平值越低。 所使用的發展商利潤 大幅上升將導致公平 值大幅下跌，反之亦 然
位於武漢賬面總值為人民 幣零元（2016年：人民幣 10.06億元）的在建或發展中 投資物業
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業之間的 時間、位置及個別因素（例如是否臨 街及其規模），總開發價值按完工基 準計算為人民幣零元（2016年：人 民幣17.99億元）。
總開發價值越高，
公平值越高。 所使用的總開發價值 大幅上升將導致公平 值大幅上升，反之亦 然。
該物業零售部分個別樓層的樓層調 整按0%（2016年：55%至80%）的 特定級別計算。
樓層調整越高，公
平值越低。 所使用的樓層調整大 幅上升將導致公平值 大幅下跌，反之亦然。
經計及可比較土地交易及該物業的 進度，發展商利潤為0%（2016年：
8%）。
發展商利潤越高，
公平值越低。 所使用的發展商利潤 大幅上升將導致公平 值大幅下跌，反之亦 然。
位於上海賬面總值為人民幣 17.72億元（2016年：人民 幣零元）的在建或發展中投 資物業
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；及 (2) 樓層調整。
經計及可比較物業與該物業之間的 時間、位置及個別因素（例如是否臨 街及其規模），總開發價值按完工 基準計算為人民幣20.28億元（2016 年：人民幣零元）。
總開發價值越高，
公平值越高。 所使用的總開發價值 大幅上升將導致公平 值大幅上升，反之亦 然。
該物業零售部分個別樓層的樓層調 整按介乎60%至95%（2016年：
0%）的特定級別計算。
樓層調整越高，公
平值越低。 所使用的樓層調整大 幅上升將導致公平值 大幅下跌，反之亦然。
於上述兩個年度，第3級概無轉入或轉出。
綜合財務報表附註
截至2017年12月31日止年度