綜合財務報表附註
13. 投資物業（續）
本集團於2013年12月31日、2012年12月31日、在建或發展中投資物業開發完工後轉撥當日及轉撥自／至物 業、廠房及設備以及預付租賃款項當日的投資物業公平值乃基於與本集團並無關連的獨立合資格專業估值師萊 坊測計師行有限公司於該等日期進行的估值得出。
就已完工投資物業而言，該估值乃採用直接比較法及將收入淨額撥充資本的方法（倘適用）進行。於估值時，物 業內所有可出租單位的市值租金乃參照可出租單位以及毗鄰相似物業的其他出租單位已取得的租金進行評估。
採用之撥充資本比率乃參照估值師觀察到的當地相似物業的收益率結合估值師根據各物業的特質進行調整。
就按公平值列賬之在建或發展中投資物業而言，估值乃基於假設該等投資物業將根據發展規劃及已取得的相關 規劃的批覆完工。估值的主要輸入值包括已完工投資物業的市值，乃參考鄰近地域相似物業的銷售憑証估計，
同時，根據估值師判斷的不同地段的差異以及各物業的其他不同特質進行調整。該估值也將發展物業的開發成 本納入考慮，包括建設成本、財務費用和專業費用及開發商的利潤率（於估值日反映物業開發的剩餘風險和開發 商在物業開發完工時所期待的回報），該等因素取決於估值師對近期土地交易和不同區域類似已完工物業市場價 值的分析。
過往年度採用的估值方法概無變動。
於估計物業公平值時，管理層已計及物業的最高及最佳用途。
以公平值計量本集團於2013年12月31日的主要投資物業所使用的主要輸入值載列如下：
於綜合財務狀況 表列示的本集團
持有的投資物業 公平值
層級 估值方法及
主要輸入值 主要不可觀察輸入值 不可觀察輸入值
與公平值的關係 敏感度 於上海的已完工
投資物業
已完工投資物業 —
物業I-1 第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，零售及 辦公室部分的資本化比率分別 為6.00%及6.50%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），每日市場 租金按建築面積計算為平均每日 每平方米人民幣15.5元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
於綜合財務狀況 表列示的本集團
持有的投資物業 公平值
層級 估值方法及
主要輸入值 主要不可觀察輸入值 不可觀察輸入值
與公平值的關係 敏感度 於上海的已完工
投資物業（續）
已完工投資物業 —
物業I-2 第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，辦公室及 零售部分的資本化比率分別為 6.25%及8.25%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），每日市場租 金按可出租面積計算為平均每日 每平方米人民幣11.6元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
已完工投資物業 —
物業I-3 第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，辦公室及 零售部分的資本化比率分別為 6.50%及8.00%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），每日市場 租金按建築面積計算為平均每日 每平方米人民幣11.8元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
已完工投資物業 —
物業I-4 第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，零售面積 的資本化比率為4.75%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），每日市場 租金按可出租面積計算為平均 每日每平方米人民幣18.0元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
已完工投資物業 —
物業I-5、I-6及I-7 第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，辦公室 部分及零售部分的資本化比率 分別介乎4.75%至5.00%及 7.25%至7.50%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如是 否臨街及其規模），每日市場租金 按建築面積計算介乎每日每平方 米人民幣3.7元至人民幣4.4元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
已完工投資物業 —
物業I-8 第3級 比較法 主要輸入值是：
市場單價
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街、樓層及其規模），辦公 室及零售部分的市場單價按建築 面積計算分別為每平方米人民幣 43,500元及人民幣32,000元。
市場單價越高，
公平值越高。 所使用的市場 單價大幅上升 將導致公平值 大幅上升，
反之亦然。
13. 投資物業（續）
截至2013年12月31日止年度
於綜合財務狀況 表列示的本集團
持有的投資物業 公平值
層級 估值方法及
主要輸入值 主要不可觀察輸入值 不可觀察輸入值
與公平值的關係 敏感度 於武漢的已完工
投資物業
已完工投資物業 —
物業II-1 第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，零售面積 的資本化比率為6.25%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），每日市場 租金按可出租面積計算為平均 每日每平方米人民幣4.6元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
於佛山的已完工 投資物業
已完工投資物業 — 物業III-1，包括第1及 2期
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，零售面積 的資本化比率為4.5%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），每日市場 租金按建築面積計算平均介乎 每日每平方米人民幣3.3元至 人民幣4.3元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
於重慶的已完工 投資物業
已完工投資物業 —
物業IV-1 第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1) 資本化比率；及 (2) 每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收入、
物業性質及現行市況，零售面積 的資本化比率為4.75%。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），每日市場 租金按可出租面積計算為平均 每日每平方米人民幣2.7元。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大 幅上升將導致 公平值大幅上 升，反之亦然。
已完工投資物業 —
物業IV-2 第3級 比較法 主要輸入值是：
市場單價
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如是 否臨街及其規模），辦公室及零售 部分的市場單價按建築面積計算 分別為每平方米人民幣17,000元 及人民幣15,000元，而停車場部 分則為每單位人民幣100,000元。
市場單價越高，公
平值越高。 所使用的市場 單價大幅上升 將導致公平值 大幅上升，
反之亦然。
13. 投資物業（續）
於綜合財務狀況 表列示的本集團
持有的投資物業 公平值
層級 估值方法及
主要輸入值 主要不可觀察輸入值 不可觀察輸入值
與公平值的關係 敏感度 於上海的按公平值
計量之在建或發展中 投資物業
按公平值計量之在建或 發展中投資物業 — 物業A-1
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），總開發 價值按完工基準計算為人民幣 50.02億元。
總開發價值 越高，公平值 越高。
所使用的總開 發價值大幅上 升將導致公平 值大幅上升，
反之亦然。
該物業零售部分個別樓層的樓層 調整按介乎50%至70%的特定 級別計算。
樓層調整越高，
公平值越低。 所使用的樓層 調整大幅上升 將導致公平值 大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較土地交易及該物業
的進度，發展商利潤為4%。 發展商利潤 越高，公平值 越低。
所使用的發展 商利潤大幅上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
按公平值計量之在建或 發展中投資物業 — 物業 A-2
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業之間 的時間、位置及個別因素（例如 是否臨街及其規模），總開發 價值按完工基準計算為人民幣 59.54億元。
總開發價值 越高，公平值 越高。
所使用的總開 發價值大幅上 升將導致公平 值大幅上升，
反之亦然。
該物業零售部分個別樓層的樓層 調整按介乎60%至90%的特定 級別計算。
樓層調整越高，
公平值越低。 所使用的樓層 調整大幅上升 將導致公平值 大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較土地交易及該物業
的進度，發展商利潤為4%。 發展商利潤 越高，公平值 越低。
所使用的發展 商利潤大幅上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。