綜合財務報表附註
13. 投資物業（續）
投資物業均位於中國，其中人民幣77.79億元（2013年：人民幣65.88億元）的投資物業為長期租賃持有，人民
幣503.83億元（2013年：人民幣436.85億元）的投資物業為中期租賃持有。所有已完工投資物業均已根據經營
租賃出租或為資本增值目的而持有。
截至2014年12月31日止年度，在本集團釐定物業乃以待售為目的而發展的情況下，賬面值人民幣2,800萬元
（2013年：人民幣4.92億元）的在建或發展中投資物業於發展計劃定稿後轉撥至發展中待售物業。
本集團於2014年12月31日及2013年12月31日的投資物業公平值及於轉撥至∕自投資物業當日的公平值乃基 於與本集團並無關連的獨立合資格專業估值師萊坊測計師行有限公司於該等日期進行的估值得出。
就已完工投資物業而言，該估值乃採用直接比較法及將收入淨額撥充資本的方法（倘適用）進行。於採用將收 入淨額撥充資本的方法進行估值時，物業內所有可出租單位的市值租金乃參照可出租單位以及毗鄰相似物業 的其他出租單位已取得的租金進行評估。採用之撥充資本比率乃參照估值師觀察到的當地相似物業的收益率 結合估值師根據對各物業特質的了解所進行的調整。
就按公平值列賬之在建或發展中投資物業而言，估值乃基於假設該等投資物業將根據發展規劃及已取得的相 關規劃的批覆完工。估值的主要輸入值包括已完工投資物業的市值（乃參考鄰近地域相似物業的銷售憑證估 計，同時，根據估值師判斷的不同地段的差異以及各物業的其他不同特質進行調整）。該估值也將物業的開發 成本納入考慮，包括建設成本、財務費用和專業費用，以及開發商的利潤率（於估值日反映物業開發的剩餘風 險和開發商在物業開發完工時所期待的回報），該等因素取決於估值師對近期土地交易和不同區域類似已完工 物業市場價值的分析。
於估計物業公平值時，管理層已計及物業的最高及最佳用途。
13. 投資物業（續）
以公平值計量本集團於2014年12月31日及2013年12月31日的主要投資物業所使用的主要輸入值載列如下：
於綜合財務狀況表 列示的本集團持有
的投資物業 公平值
層級 估值方法及
主要輸入值 主要不可觀察輸入值 不可觀察輸入值
與公平值的關係 敏感度 已完工投資物業
位於上海賬面總值 為人民幣283.35億 元（2013年：人民幣 219.82億元）的已完 工投資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1)資本化比率；及 (2)每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收 入、物業性質及現行市況，
資本化比率介乎3.75%至 7.5%（2013年：3.75%至 8.25%）。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），每日市場租金按建築面 積計算為平均每日每平方米 人民幣2.6元至人民幣15.2 元（2013年：人民幣2.6元至 人民幣15.5元）。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大幅 上升將導致公 平值大幅上 升，反之亦然。
位於武漢賬面總值 為人民幣15.05億元
（2013年：人民幣 12.93億元）的已完 工投資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1)資本化比率；及 (2)每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收 入、物業性質及現行市況，
資本化比率為6.25%
（2013年：6.25%）。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），每日市場租金按建築面 積計算為平均每日每平方米 人民幣5.3元（2013年：
人民幣4.6元）。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大幅 上升將導致公 平值大幅上 升，反之亦然。
位於佛山賬面總值 為人民幣20.17億元
（2013年：人民幣 19.81億元）的已完 工投資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1)資本化比率；及 (2)每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收 入、物業性質及現行市況，
資本化比率介乎4.5%至 4.75%（2013年：4.5%至 4.75%）。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），每日市場租金按建築面 積計算平均介乎每日每平方 米人民幣2.7元至人民幣4.5 元（2013年：人民幣2.7元至 人民幣4.3元）。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大幅 上升將導致公 平值大幅上 升，反之亦然。
位於重慶賬面總值 為人民幣19.47億元
（2013年：人民幣 39.35億元）的已完 工投資物業
第3級 收益資本化法 主要輸入值包括：
(1)資本化比率；及 (2)每日市場租金。
經計及資本化潛在租金收 入、物業性質及現行市況，
資本化比率介乎4.25%至 5.5%（2013年：4.5%至 7.5%）。
資本化比率 越高，公平值 越低。
所使用的資本 化比率輕微上 升將導致公平 值大幅下跌，
反之亦然。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），每日市場租金按建築面 積計算為平均每日每平方米 人民幣1.6元至人民幣5.0元
（2013年：人民幣1.5元至人 民幣4.6元）。
每日市場租金 越高，公平值 越高。
所使用的每日 市場租金大幅 上升將導致公 平值大幅上 升，反之亦然。
綜合財務報表附註
截至2014年12月31日止年度
13. 投資物業（續）
於綜合財務狀況表 列示的本集團持有
的投資物業 公平值
層級 估值方法及
主要輸入值 主要不可觀察輸入值 不可觀察輸入值
與公平值的關係 敏感度 按公平值計量之
在建或發展中投資 物業
位於上海賬面總值 為人民幣55.04億元
（2013年：人民幣 78.05億元）的在建 或發展中投資物業
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），總開發價值按完工基 準計算為人民幣55.17億元
（2013年：人民幣51.37 億元）。
總開發價值 越高，公平值 越高。
所使用的總開發 價值大幅上升將 導致公平值大幅 上升，反之亦然。
該物業零售部分個別樓層的 樓層調整按介乎50%至70%
（2013年：50%至70%）的 特定級別計算。
樓層調整越高，
公平值越低。 所使用的樓層調 整大幅上升將導 致公平值大幅下 跌，反之亦然。
經計及可比較土地交易及該 物業的進度，發展商利潤介 乎1%至7%（2013年：4%
至12%）。
發展商利潤 越高，公平值 越低。
所使用的發展商 利潤大幅上升將 導致公平值大幅 下跌，反之亦然。
位於武漢賬面總值 為人民幣26.76億元
（2013年：人民幣 14.07億元）的在建 或發展中投資物業
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），總開發價值按完工基 準計算為人民幣37.42億元
（2013年：人民幣30.51 億元）。
總開發價值 越高，公平值 越高。
所使用的總開發 價值大幅上升將 導致公平值大幅 上升，反之亦然。
該物業零售部分個別樓層的 樓層調整按介乎60%至95%
（2013年：50%至90%）的 特定級別計算。
樓層調整越高，
公平值越低。 所使用的樓層調 整大幅上升將導 致公平值大幅下 跌，反之亦然。
經計及可比較土地交易及該 物業的進度，發展商利潤為 6%（2013年：10%）。
發展商利潤 越高，公平值 越低。
所使用的發展商 利潤大幅上升將 導致公平值大幅 下跌，反之亦然。
13. 投資物業（續）
於綜合財務狀況表 列示的本集團持有
的投資物業 公平值
層級 估值方法及
主要輸入值 主要不可觀察輸入值 不可觀察輸入值
與公平值的關係 敏感度 按公平值計量之
在建或發展中投資 物業（續）
位於佛山賬面總值 為人民幣15.27億元
（2013年：無）的在 建或發展中投資物業
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），總開發價值按完工基準 計算為人民幣24.19億元。
總開發價值越 高，公平值 越高。
所使用的總開發 價值大幅上升將 導致公平值大幅 上升，反之亦然。
該物業零售部分個別樓層的 樓層調整按介乎65%至95%
的特定級別計算。
樓層調整越高，
公平值越低。 所使用的樓層調 整大幅上升將導 致公平值大幅下 跌，反之亦然。
經計及可比較土地交易及 該物業的進度，發展商利潤 為6.1%。
發展商利潤越 高，公平值 越低。
所使用的發展商 利潤大幅上升將 導致公平值大幅 下跌，反之亦然。
位於重慶賬面總值 為人民幣17.51億元
（2013年：人民幣 13.62億元）的在建 或發展中投資物業
第3級 市場分析法 主要輸入值包括：
(1) 總開發價值；
(2) 樓層調整；及 (3) 發展商利潤。
經計及可比較物業與該物業 之間的時間、位置及個別 因素（例如是否臨街及其規 模），總開發價值按完工基 準計算為人民幣90.54億元
（2013年：人民幣90.26 億元）。
總開發價值越 高，公平值 越高。
所使用的總開發 價值大幅上升將 導致公平值大幅 上升，反之亦然。
該物業零售部分個別樓層的 樓層調整按介乎75%至95%
（2013年：75%至95%）的 特定級別計算。
樓層調整越高，
公平值越低。 所使用的樓層調 整大幅上升將導 致公平值大幅下 跌，反之亦然。
經計及可比較土地交易及該 物業的進度，發展商利潤為 13%（2013年：13%）。
發展商利潤越 高，公平值 越低。
所使用的發展商 利潤大幅上升將 導致公平值大幅 下跌，反之亦然。
綜合財務報表附註
截至2014年12月31日止年度