６ － １ ス ト ッ ク 活 用 手 法
１ ） 手 法 選 定 の 視 点
活 用 手 法 の 選 定 フ ロ ー 及 び 選 定 基 準 の 標 準 的 な 考 え 方 は 、「 必 要 性 」、「 経 済 性 」、
「 効 率 性 」、「 容 易 性 」 の ４ つ の 視 点 を 考 慮 す る 。
表 － 選 定 の 視 点
視 点 内 容
必 要 性 住 棟 の 老 朽 化 へ の 対 応 や 居 住 水 準 の 改 善 及 び 需 要 へ の 対 応 等 の 視 点
（ 選 定 指 標 ： 団 地 内 設 備 、 安 全 性 、 応 募 状 況 ・ 空 家 率 等 ） 経 済 性 過 去 に 行 わ れ た 投 資 効 果 の 確 保
（ 選 定 指 標 ： 経 過 年 数 、 改 善 履 歴 等 ）
効 率 性
土 地 の 有 効 利 用 の 可 能 性 や ま ち づ く り と の 連 携 及 び 団 地 相 互 の 連 携 に よ る 一 体 的 整 備 の 可 能 性 等 の 視 点
（ 選 定 指 標 ： 敷 地 規 模 ・ 形 状 、 法 規 制 、 地 域 整 備 へ の 貢 献 、 団 地 相 互 の 連 携 等 ）
容 易 性
周 辺 道 路 の 整 備 状 況 や 戻 り 入 居 （ 再 入 居 ）・ 仮 住 居 の 確 保 の 可 能 性 等 の 視 点
（ 選 定 指 標 ： 周 辺 道 路 等 イ ン フ ラ の 整 備 状 況 及 び 計 画 、 戻 り 入 居 ・ 仮 住 居 の 確 保 の 容 易 さ 等 ）
２ ） 活 用 手 法
活 用 手 法 は 、「 建 替 」、「 全 面 的 改 善 」、「 個 別 改 善 」、「 修 繕 対 応 」の ４ つ が あ り 、 具 体 的 に は 、 以 下 の と お り で あ る 。
ま た 、 公 営 住 宅 の 処 分 と し て は 、「 用 途 廃 止 」、「 譲 渡 処 分 」、「 事 業 主 の 変 更 」 等 が あ る 。
表 － 活 用 手 法
活 用 手 法 内 容
建 替
公 営 住 宅 を 除 去 し 、 そ の 土 地 の 全 部 又 は 一 部 の 区 域 に 新 た に 公 営 住 宅 を 建 設 す る も の 。（ 用 途 廃 止 を 行 い 、他 の 団 地 へ の 統 合 も し く は 他 の 利 便 性 の 高 い 場 所 に 新 規 建 設 す る い わ ゆ る 非 現 地 建 替 も 含 む 。）
全 面 的 改 善
以 下 の 項 目 を 全 て 含 み 、 住 戸 に つ い て は 躯 体 を 残 し て 全 面 的 又 は そ れ に 類 す る 改 善 を 行 う も の 。
Ａ ． 住 戸 改 善 （ 居 住 性 確 保 、 福 祉 対 応 ） Ｂ ． 共 用 部 改 善 （ 福 祉 対 応 、 安 全 性 確 保 ） Ｃ ． 屋 外 ･外 構 部 分 （ 福 祉 対 応 ）
個 別 改 善
公 営 住 宅 の 質 の 向 上 の た め に 、 以 下 の 項 目 に つ い て 改 善 を 行 う も の 。 Ａ ． 規 模 増 改 善 （ ２ 戸 を １ 戸 、 ３ 戸 を ２ 戸 、 増 築 ）
Ｂ ． 住 戸 改 善 （ 居 住 性 確 保 、 福 祉 対 応 、 安 全 性 確 保 、 長 寿 命 化 ） Ｃ ． 共 用 部 改 善 （ 居 住 性 確 保 、 福 祉 対 応 、 安 全 性 確 保 、 長 寿 命 化 ） Ｄ ． 屋 外 ･外 構 部 分 （ 居 住 性 確 保 、 福 祉 対 応 、 安 全 性 確 保 、 長 寿 命 化 ）
修 繕 対 応
公 営 住 宅 の 効 用 を 維 持 す る た め に 行 う 維 持 保 守 点 検 、 経 常 修 繕 （ 経 常 的 に 必 要 に な る 小 規 模 な 修 繕 ）、計 画 修 繕（ 修 繕 周 期 等 に 基 づ き 計 画 的 に 実 施 す べ き 大 規 模 な 修 繕 ） 等 。
３ ） 活 用 手 法 選 定 フ ロ ー
活 用 手 法 選 定 の フ ロ ー に つ い て は 、下 図 を 基 本 と し て 選 定 を 行 っ た が 、２ 次 判 定 で 本 市 独 自 の 項 目 も 追 加 し て 検 討 を 行 っ た 。
図 － 手 法 選 定 フ ロ ー
６ － ２ 活 用 手 法 判 定
前 節 の 活 用 手 法 選 定 フ ロ ー を 基 本 と し て 、本 市 独 自 の 選 定 も 追 加 し 、団 地 別 住 棟 別 の 判 定 を 行 っ た 。
１ ） １ 次 判 定 （ 団 地 及 び 住 棟 単 位 の 社 会 的 特 性 に よ る 判 定 ）
団 地 及 び 住 棟 単 位 の 1 次 判 定 と し て 、次 の 視 点 か ら「 建 替 」、「 用 途 廃 止 」、「 維 持 管 理 」 の 対 象 候 補 と 「 ２ 次 判 定 （ 継 続 判 定 ）」 と す る 住 棟 の 判 定 を 行 っ た 。
表 － １ 次 判 定 の 指 標
判 定 項 目 判 定 内 容 ・ 選 定 基 準
① 経 年 変 化 に よ る 判 定
公 営 住 宅 建 替 事 業 の 施 行 の 要 件 を 基 準 に 判 定 す る 。
○ ： 目 標 年 度 ま で に 耐 用 年 限 の 1/2 を 超 過 し て い な い → 継 続 判 定
△ ： 目 標 年 度 ま で に 耐 用 年 限 の 1/2 を 超 過 し て い る → 継 続 判 定
×： 目 標 年 度 ま で に 耐 用 年 限 を 超 過 し て い る → 建 替 若 し く は 用 途 廃 止
② 需 要 の 判 定 ① で 継 続 判 定 及 び 建 替 若 し く は 用 途 廃 止 と な っ た 住 棟 を 対 象 に 、 応 募 倍 率 及 び 空 家 率 の 状 況 等 に つ い て 判 定 す る 。
○ ： 応 募 倍 率 １ 倍 以 上 若 し く は 空 家 率 １ 割 未 満 若 し く は 政 策 空 家 あ り
→ 継 続 判 定
×： 応 募 倍 率 １ 倍 未 満 か つ 空 家 率 １ 割 以 上 → 用 途 廃 止
③ 高 度 利 用 の 必 要 性 及 び 可 能 性 の 判 定
② で 継 続 判 定 と な っ た 住 棟 を 対 象 に 、 法 定 建 替 が 可 能 と な る 敷 地 面 積 1,000
㎡ 以 上 か つ 市 街 化 区 域 内 を 基 準 に 判 定 す る 。
○ ： 敷 地 面 積 1,000 ㎡ 以 上 か つ 用 途 区 域 → 継 続 判 定
△ ： 敷 地 面 積 1,000 ㎡ 以 上 か つ 市 街 化 調 整 区 域 ま た は 準 都 市 計 画 区 域
→ 継 続 判 定
×： 敷 地 面 積 1,000 ㎡ 未 満 → 用 途 廃 止
④ 改 善 履 歴 の 状 況 に よ る 判 定
③ で 継 続 判 定 と な っ た 住 棟 を 対 象 に 、 改 善 履 歴 が あ り 、 標 準 管 理 期 間 経 過 状 況 に よ り 判 定 す る 。（ 全 面 改 善 30 年 以 上 、 個 別 改 善 10 年 以 上 ）
○ ： 改 善 履 歴 が な い 若 し く は 、 改 善 履 歴 は あ る が 標 準 管 理 期 間 を 経 過 し て い る → 用 途 廃 止
×： 改 善 履 歴 が あ り 、 標 準 管 理 期 間 を 経 過 し て い な い → 継 続 判 定
■１次団地及び住棟別判定表
1 30 － 中耐 H5 70 29 ○ 15.0～59.0
(平均27.1) ○ 0戸（0.0%） ○ 5,654 ○ 第一種低層住居専用地域
(40/50) ○ H19 火災報知機設置 × ２次判定へ
1 6 1号棟 中耐 H7 70 27 ○ ２次判定へ
1 6 2号棟 中耐 H7 70 27 ○ ２次判定へ
1 15 3号棟 中耐 H8 70 26 ○ ２次判定へ
1 9 4号棟 中耐 H8 70 26 ○ ２次判定へ
10 H7 70 27 ○
6 H8 70 26 ○
1 12 － 中耐 H11 70 23 ○ － － 1戸（8.3%） ○ 2,074 ○ 第一種低層住居専用地域
(50/80) ○ H19 火災報知機設置 × ２次判定へ
1 6 － 低耐 H12 70 22 ○ － － 0戸（0.0%） ○ 1,121 ○ 第一種低層住居専用地域
(50/80) ○ H19 火災報知機設置 × ２次判定へ
1 15 － 中耐 H14 70 20 ○ － － 0戸（0.0%） ○ 4,061 ○ 市街化調整区域
(60/200) × なし ○ ２次判定へ
1 4 1棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 4 2棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 6 3棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 6 4棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 6 5棟 簡二 S48 45 49 × 建替え
1 4 6棟 簡二 S48 45 49 × 建替え
1 4 7棟 簡二 S51 45 46 × 建替え
1 4 8棟 簡二 S52 45 45 △ ２次判定へ
1 6 9棟 簡二 S52 45 45 △ ２次判定へ
1 6 10棟 簡二 S53 45 44 △ ２次判定へ
1 4 11棟 簡二 S53 45 44 △ ２次判定へ
1 6 12棟 簡二 S54 45 43 △ ２次判定へ
1 4 13棟 簡二 S54 45 43 △ ２次判定へ
1 7 14棟 簡二 S57 45 40 △ ２次判定へ
1 1 1-1 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 1-2 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 1-3 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 1-4 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 1-5 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 1-6 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 1-7 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 1-8 木造 S42 30 55 × 建替え
1 1 2-1 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 2-2 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 2-3 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 2-4 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 2-5 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 2-6 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 2-7 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 2-8 木造 S43 30 54 × 建替え
× 経過年数
1 － 中耐
構 造
需 要
判 定
4.7～22.0
(平均9.0) ○
１次判定結果 耐用
年限 Ｈ33 経過 年数
判 定
募集倍率
（過去６年間）
敷地面積 (㎡)
標準期間内の改善履歴
（全面改善30年以上、
個別改善10年以上）
判 定 高度利用
7.平原
改善履歴 団
地 名
棟 数
管 理 戸 数
棟 番
号 判
定 建
設 年 度
×
△ H20 火災報知機設置 4.0
(平均4.0) ○ 準都市計画区域
(70/200) 11戸（21.6%）
政策空家11戸
○
用途地域 (法定建ぺい率
/容積率）
○ 8,156
×
14,628 ○ H20 火災報知機設置
判 定
第一種低層住居専用地域 (50/80) ○
第一種中高層住居専用地域 (60/200) ○
空家状況 判
定
2,805 ○
3戸（18.7%）
1.ゆり
2.南郷
3.コスモス台 4.平野 5.野添
8.荒開 6.後曲
1戸（2.8%） ○ 7.0～23.0
(平均12.0) ○
3戸（4.2%）
政策空家1戸 1.5～5.5
(平均3.8) ○ ○
２次判定へ
6,712 ○ 第一種住居地域
(60/200) ○ なし ○
× H19 火災報知機設置
■１次団地及び住棟別判定表
経過年数 構
造
需 要
判 定
１次判定結果 耐用
年限 Ｈ33 経過 年数
判 定
募集倍率
（過去６年間）
敷地面積 (㎡)
標準期間内の改善履歴
（全面改善30年以上、
個別改善10年以上）
判 定
高度利用 改善履歴
団 地 名
棟 数
管 理 戸 数
棟 番
号 判
定 建
設 年 度
用途地域 (法定建ぺい率
/容積率）
判
空家状況 判 定
定
1 1 3-2 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 3-3 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 3-4 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 3-5 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 3-6 木造 S43 30 54 × 建替え
1 1 3-7 木造 S43 30 54 × 建替え
1 5 4棟 簡平 S44 30 53 × 建替え
1 4 5棟 簡平 S44 30 53 × 建替え
1 3 6棟 簡平 S44 30 53 × 建替え
1 4 7棟 簡平 S45 30 52 × 建替え
1 4 8棟 簡平 S45 30 52 × 建替え
1 3 9棟 簡平 S45 30 52 × 建替え
1 5 10棟 簡平 S45 30 52 × 建替え
1 3 1棟 簡平 S44 30 53 × 建替え
1 3 2棟 簡平 S44 30 53 × 建替え
1 2 3棟 簡平 S44 30 53 × 建替え
1 6 － 簡二 S52 45 45 △ － － 0戸（0.0%） ○ 543 × 準都市計画区域
(70/200) △ H19 火災報知機設置 × ２次判定へ
1 1 1 木造 S63 30 34 × 建替え
1 1 2 木造 S63 30 34 × 建替え
1 1 3 木造 S63 30 34 × 建替え
1 1 4 木造 S63 30 34 × 建替え
1 6 101棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 6 102棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 4 103棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 6 104棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 6 105棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 3 106棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 6 107棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 4 108棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 5 109棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 4 110棟 簡二 S46 45 51 × 建替え
1 6 111棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 6 112棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 5 113棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 6 114棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 5 115棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 6 116棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 6 117棟 簡二 S47 45 50 × 建替え
1 12 － 中耐 H4 70 30 ○ 1.0～4.0
(平均2.0) ○ 0戸（0.0%） ○ 1,237 ○ 都市計画区域外 × H19 火災報知機設置 × ２次判定へ
1 2 A 木造 S62 30 35 × 用途廃止
1 2 B 木造 S62 30 35 × × × × 用途廃止
○ ×
0.7～2.0
(平均1.0) ○ 0戸（0.0%） ○ 661 H20 火災報知機設置
－
△
1戸（1.1%）
都市計画区域外
○ 11,784 1,224
第二種低層住居専用地域 (50/80)
8.荒開
0戸（0.0%）
○ 準都市計画区域
(70/200) 8,156
7.0～12.0
(平均9.5) ○ ○
4.0 (平均4.0)
11戸（21.6%）
政策空家11戸
○ ○
1,731 ○
－
×
× H20 火災報知機設置
○
○ ×
H20 火災報知機設置
○ 10.原
11.第２原 － － 0戸（0.0%）
12.桜町
13.谷 14.東
9.今門 H19 火災報知機設置
H19 火災報知機設置 準都市計画区域
(70/200) △
準都市計画区域
(70/200) △
２ ） ２ 次 判 定 （ 住 棟 単 位 の 物 理 的 特 性 に よ る 判 定 ）
１ 次 判 定 の 結 果 、２ 次 判 定 と 維 持 管 理 と な っ た 住 棟 を 対 象 に 、「 安 全 性 」「 居 住 性 」「 福 祉 対 応 」 の 視 点 に よ る 判 定 を 行 い 適 用 手 法 の 判 定 を 行 っ た 。 ま た 、 詳 細 な 判 断 は 、 現 地 で 目 視 調 査 を 実 施 し た 。
表 － ２ 次 判 定 の 指 標
判 定 項 目 判 定 内 容 ・ 選 定 基 準
① 安 全 性 の 判 定
躯 体 の 安 全 性 の 判 定 ○：建 設 年 度 が 昭 和 56 年 以 降 若 し く は 、簡 易 耐 震 診 断 に よ り 耐 震 性 が 確 認 さ れ た も の → 継 続 判 定
×：建 設 年 度 が 昭 和 55 年 以 前 で 簡 易 耐 震 診 断 が 行 わ れ て い な い も の → 建 替 若 し く は 用 途 廃 止
二 方 向 避 難 の 確 保 ○ ： 二 方 向 避 難 あ り → 継 続 判 定
×： 二 方 向 避 難 な し → 建 替 若 し く は 用 途 廃 止 防 火 区 画 の 確 保 ○ ： 防 火 区 画 あ り → 継 続 判 定
×： 防 火 区 画 な し → 建 替 若 し く は 用 途 廃 止
建 物 避 難 経 路 の 状 況 ○ ： 階 段 幅 員 90cm 以 上 で 、階 段 蹴 上 22cm 以 下 か つ 踏 面 21cm 以 上 → 継 続 判 定
×： 階 段 幅 員 90cm 未 満 若 し く は 、 階 段 蹴 上 22cm 以 上 ま た は 踏 面 21cm 以 下 → 個 別 改 善
屋 外 避 難 施 設 の 整 備 状 況 屋 外 消 火 栓 、 屋 外 避 難 経 路 、 避 難 経 路 の 照 明 等
○ ： 問 題 な し → 継 続 判 定
△ ： 陳 腐 化 → 個 別 改 善
×： 未 整 備 → 個 別 改 善 バ ル コ ニ ー 手 摺 の 劣 化 状 況
( 長 寿 命 化 型 の 可 能 性 を 検 討 )
○ ： 問 題 な し → 継 続 判 定
×： サ ビ 等 問 題 あ り → 個 別 改 善
② 居 住 性 の 判 定
居 住 水 準 （ 最 低 居 住 水 準 ３ 人 世 帯 で 住 戸 面 積 39 ㎡ 以 上 ）
○ ： 39 ㎡ 以 上 → 維 持 管 理
×： 39 ㎡ 未 満 → 個 別 改 善 、 全 面 的 改 善
日 照 、 湿 気 等 ○ ： 問 題 な し → 維 持 管 理
×： 問 題 あ り → 個 別 改 善 、 全 面 的 改 善
屋 上 防 水
( 長 寿 命 化 型 の 可 能 性 を 検 討 )
○ ： 問 題 な し → 維 持 管 理
△ ： 陳 腐 化 → 個 別 改 善
×： 不 備 → 個 別 改 善
判 定 項 目 判 定 内 容 ・ 選 定 基 準
② 居 住 性 の 判 定
外 壁 の 劣 化 状 況
( 長 寿 命 化 型 の 可 能 性 を 検 討 )
○ ： 問 題 な し → 維 持 管 理
△ ： 軽 微 な 剥 離 、 軽 微 な ひ び 割 れ 等 あ り → 個 別 改 善
×： 剥 離 、 ひ び 割 れ 等 あ り → 個 別 改 善 ３ 箇 所 給 湯
（ 台 所 、 洗 面 所 、 風 呂 ）
○ ： 整 備 済 → 維 持 管 理
×： 未 整 備 → 個 別 改 善 給 水 方 式 ○ ： 上 水 道 → 維 持 管 理
×： 井 戸 → 個 別 改 善 便 所 の 水 洗 化 ○ ： 水 洗 化 済 → 維 持 管 理
×： 汲 み 取 り → 個 別 改 善 雨 水 排 水 処 理 施 設 ○ ： 問 題 な し → 維 持 管 理
×： 問 題 あ り → 個 別 改 善 浴 室 の 有 無 ○ ： 浴 室 あ り → 維 持 管 理
×： 浴 室 な し → 個 別 改 善 開 口 部 の ｱﾙﾐｻｯｼ化 ○ ： ｱﾙﾐｻｯｼ→ 維 持 管 理
△ ： 鉄 → 個 別 改 善
×： 木 → 個 別 改 善
集 会 所 ○ ： 団 地 内 若 し く は 近 隣 に あ る → 維 持 管 理
×： 団 地 内 に も 近 隣 に も な し → 個 別 改 善
児 童 公 園 ○ ： 団 地 内 若 し く は 近 隣 に あ り 、 施 設 も 問 題 な し → 維 持 管 理
△ ： 団 地 内 に あ る が 、 施 設 が 老 朽 化 し て い る → 個 別 改 善
×： 団 地 内 に も 近 隣 に も な し → 個 別 改 善 駐 輪 場 、 駐 車 場 ○ ： 問 題 な し → 維 持 管 理
△ ： 陳 腐 化 → 個 別 改 善
×： 不 足 → 個 別 改 善
③ 福 祉 対 応 の 判 定
３ 階 以 上 の 住 棟 の エ レ ベ ー タ ー の 有 無
○ ： エ レ ベ ー タ ー あ り → 維 持 管 理
－ ： ２ 階 以 下 の た め エ レ ベ ー タ ー 不 要
×： エ レ ベ ー タ ー な し → 個 別 改 善 浴 槽 、 便 所 の 手 摺 ○ ： 設 置 済 み → 維 持 管 理
×： 未 設 置 → 個 別 改 善 共 用 部 の 手 摺 ○ ： 設 置 済 み → 維 持 管 理
△ ： 設 置 済 み で あ る が 劣 化 し て い る → 個 別 改 善
－ ： 共 用 部 が な い
×： 未 設 置 → 個 別 改 善 エ ン ト ラ ン ス の 段 差 ○ ： 問 題 な し → 維 持 管 理