な お 、建 設 後 一 定 年 数 が 経 過 し た 実 際 の 住 棟 に 当 て は め て コ ス ト を 比 較 す る こ と が 望 ま し い が 、過 去 の 累 積 修 繕 費 を 算 出 す る こ と は 困 難 で あ り 、ま た 、予 防 保 全 的 な 維 持 管 理・改 善 を 行 っ た 場 合 の 効 果 を 見 る 上 で も 、現 時 点 で 当 該 住 棟 を 建 設 し た 場 合 を 想 定 し 、今 後 、長 寿 命 化 型 改 善 を 実 施 す る 場 合 と 実 施 し な い 場 合 の 比 較 を 行 う 簡 略 化 し た モ デ ル と し て 算 出 す る 。
☐ 算 出 の 手 順
算 出 の 手 順 は ① か ら ⑩ ま で の 項 目 の 設 定 に よ る 。
＜ 計 画 前 モ デ ル ＞
① 使 用 年 数 ＝ 【 築 後 α 年 】
・ 過 去 の 建 替 事 例 に お け る 、 建 替 前 住 棟 の 築 年 数 を 構 造 毎 に 平 均 し た 数 値 を 基 本 と す る 。 ＝ 【 築 後 α 年 】
② 累 積 修 繕 費
・ 修 繕 費 ＝ 建 替 工 事 費 ×修 繕 費 乗 率
・ 上 記 の 修 繕 費 算 出 式 及 び 【 設 定 条 件 】 に お け る 修 繕 項 目 ・ 修 繕 費 乗 率 ・ 修 繕 周 期 に 基 づ い て 、 建 設 時 点 か ら 上 記 ① 「 使 用 年 数 」 経 過 時 点 ま で の 修 繕 費 を 累 積 し た 費 用 と す る 。
③ 建 替 工 事 費
・ 過 去 の 建 替 事 例 に お け る 、 構 造 毎 に 平 均 し た 戸 当 た り 建 設 費 と す る 。 事 例 よ り 設 定
④ 計 画 前 LCC
・ 計 画 前 LCC＝（ ③ 建 替 工 事 費 ＋ ② 累 積 修 繕 費 ）÷① 使 用 年 数（ 単 位：円 /戸・年 ）
＜ 計 画 後 モ デ ル ＞
⑤ 使 用 年 数 ＝ 【 築 後 β 年 】
・ 当 該 改 善 事 業 を 行 う こ と に よ っ て 想 定 さ れ る 当 該 住 棟 の 使 用 年 数 。=【 築 後 β 年 】
⑥ 累 積 修 繕 費
・ 修 繕 費 ＝ 建 替 工 事 費 ×修 繕 費 乗 率
・ 上 記 の 修 繕 費 算 出 式 及 び 【 設 定 条 件 】 に お け る 修 繕 項 目 ・ 修 繕 費 乗 率 ・ 修 繕 周 期 に 基 づ い て 、 建 設 時 点 か ら 上 記 ⑤ 「 使 用 年 数 」 経 過 時 点 ま で の 修 繕 費 を 累 積 し た 費 用 と す る 。
⑦ 長 寿 命 化 型 改 善 工 事 費
・ 過 去 修 繕 事 例 等 に お け る 、平 均 し た 戸 当 た り 各 種 長 寿 命 化 型 改 善 工 事 費 と す る 。
⑨ 計 画 後 LCC
・ 計 画 後 LCC＝（ ⑧ 建 替 工 事 費 ＋ ⑦ 長 寿 命 化 型 改 善 工 事 費 ＋ ⑥ 累 積 修 繕 費 ）÷⑤ 使 用 年 数 （ 単 位 ： 円 ／ 戸 ・ 年 ）
＜ LCC 改 善 効 果 ＞
⑩ 年 平 均 改 善 額
・ 年 平 均 改 善 額 ＝ （ ④ 計 画 前 LCC－ ⑨ 計 画 後 LCC） ÷使 用 年 数
９ － ２ ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト 算 出 条 件 の 設 定
「 ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト 算 出 の 基 本 的 な 考 え 方 」に 係 わ る 算 出 根 拠 の 数 値 設 定 及 び 条 件 設 定 を 行 う 。
基 本 的 に は 、国 の 指 針 を も と に 、本 市 で の 過 去 の 事 例 や こ れ ま で の 運 用 過 程 等 を 踏 ま え て 、 ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト の 算 定 条 件 の 設 定 を 行 う 。
① ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト 改 善 効 果 の 検 証 を 行 う 対 象 住 宅 の 設 定
今 回 、ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト の 改 善 効 果 の 検 証 を 行 う 対 象 住 宅 は 、計 画 期 間（ 平 成 24～ 33 年 ） 内 に 整 備 活 用 手 法 を 「 長 寿 命 化 型 改 善 の み 」、「 長 寿 命 化 型 ＋ 個 別 改 善 」 に 設 定 し た 住 棟 を 対 象 と し 、 検 証 を 行 う こ と と す る 。
② LCC（ 計 画 前 ） の 使 用 年 数 【 築 後 α 年 】 の 設 定
・ LCC（ 計 画 前 ）の 使 用 年 数 ＝ 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 に 基 づ く 改 善 事 業 を 実 施 し な い 場 合 の 「 建 設 時 点 か ら 次 回 の 建 替 え ま で に 要 す る 年 数 」
・ LCC（ 計 画 前 ） の 使 用 年 数 は 、 国 の 試 算 例 を 踏 ま え 、 耐 火 構 造 で 竣 工 後 50 年 と 設 定 す る 。
＜ LCC（ 計 画 前 ） の 使 用 年 数 【 築 後 α 年 】 ＞
個 別 改 善 ＝ 耐 火 50 年
③ LCC(計 画 後 ) の 使 用 年 数 【 築 後 β 年 】 の 設 定
・ LCC（ 計 画 後 ）の 使 用 年 数 ＝ 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 に 基 づ く 改 善 事 業 を 実 施 す る 場 合 の 「 建 設 時 点 か ら 次 回 の 建 替 え ま で に 要 す る 年 数 」
・ LCC（ 計 画 後 ）の 使 用 年 数 は 、長 寿 命 化 型 改 善 を 行 っ た こ と に よ っ て 、期 待 さ れ る 延 命 年 を 考 慮 し 、 各 改 善 タ イ プ 別 に 以 下 の よ う に 設 定 す る 。
＜ LCC（ 計 画 後 ） の 使 用 年 数 【 築 後 β 年 】 ＞
長 寿 命 化 型 ＋ 個 別 改 善 ＝ 20 年 延 長
④ 修 繕 費 の 設 定
・ 修 繕 費 の 算 定 は 、 使 用 年 数 期 間 分 を 累 積 し た 費 用 と し 、 標 準 的 な 修 繕 周 期 の 場 合 に 生 じ る コ ス ト を 設 定 す る 。
・ 修 繕 項 目 ・ 修 繕 費 乗 率 ・ 修 繕 周 期 は 、 本 市 の 実 績 と 国 の 試 算 例 を 参 考 に 設 定 す る 。
・ 国 の 指 針 に 例 示 の な い 修 繕 内 容 は 、 住 棟 毎 に 実 情 を 判 断 し 、 仕 様 に あ っ た 修 繕 費 の 積 算 を 行 う 。
９ － ３ ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト の 改 善 効 果 の 算 出
長 寿 命 化 型 改 善 と 位 置 づ け た 住 棟 の ラ イ フ サ イ ク ル コ ス ト を 試 算 し た と こ ろ 、 全 て の 事 業 で コ ス ト 縮 減 が 検 証 さ れ た 。
修繕周期（標準修繕）
修繕項目 修繕費乗率 修繕周期
（年） 対象住棟・備考
小修繕 0.278% 1 全住棟対象
EV保守 0.177% 1 設置している住棟のみ
量水器 0.232% 8 量水器使用の住棟
給水ポンプ 0.046% 10 ポンプ使用の住棟のみ
給湯器 1.296% 13 設置している住棟のみ
風呂釜 1.296% 13 設置している住棟のみ
外壁 4.882% 10 全住棟対象
屋根・屋上防水 2.472% 10 全住棟対象 共聴アンテナ 0.037% 15 全住棟対象
給水管 2.778% 20 全住棟対象
流し台 1.296% 20 全住棟対象
構 造
棟 番 号
戸 数
耐 用 年 限
H 2 4 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 2 5 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 2 6 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 2 7 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 2 8 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 2 9 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 3 0 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 3 1 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 3 2 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
H 3 3 改 善 額
（ 千 円 / 棟 ）
改 善 工 事 費 用 （ 棟 ）
使 用 年 数 （ 年 ）
累 積 修 繕 費
（ 千 円 / 戸 ）
建 替 工 事 費
（ 千 円 / 戸 ）
計 画 前 Ｌ Ｃ Ｃ
（ 千 円 / 年 ・ 戸 ）
使 用 年 数 （ 年 ）
累 積 修 繕 費
（ 千 円 / 戸 ）
今 後 1 0 年 間 の 長 寿 命 化
工 事 （ 千 円 / 戸 ）
建 替 工 事 費
（ 千 円 / 戸 ）
計 画 後 Ｌ Ｃ Ｃ
（ 千 円 / 年 ・ 戸 ）
年 平 均 改 善 額
（ 千 円 / 年 ・ 戸 ）
累 積 改 善 額 現 在 価 値 化
（ 円 / 戸 ）
年 平 均 改 善 額
（ 千 円 / 年 ・ 戸 ）
年 平 均 改 善 額
（ 千 円 / 年 ・ 棟 ）
中耐－307044,90044,9005010,02520,0006017014,0931,49720,000508932,15431923 中耐1号棟6708,0008,0005010,02520,0006017014,0931,33320,000506952,20932189 中耐2号棟6708,0008,0005010,02520,0006017014,0931,33320,000506952,20932189 中耐3号棟157016,90016,9005010,02520,0006017014,0931,12720,000503982,27833488 中耐4号棟97011,00011,0005010,02520,0006017014,0931,22220,000504972,24632289 中耐－167011,00011,0005010,02520,0006017014,09368820,0004971042,42535554 中耐－127015,50015,5005010,02520,0006017014,0931,29220,000505962,22332381 低耐－6706,1006,1005010,02520,0006017014,0931,01720,000502992,31533198 中耐－157015,00015,0005010,02520,0006017014,0931,00020,0005011002,32033497 耐－127014,10014,1005010,02520,0006017014,0931,17520,000504972,26232388