施設番号
から用途番号
：地点
の床面積（敷地面積）
施設番号
：用途番号
：用途
：施設番号
リティ についてのアクセシビ
の用途
：地点
／
n m
X L
n m
A m n
m x
X
L A X
nm ACCm
n
ACCm nm nm
2 .
∑
1=
②アク セシ ビリテ ィデ ー夕で 評価 すべき 対象 （機能 ）
ヘドニ ック ・アプ ロー チで計 測し ようと した とき、 地価 関数の 説明 変数に は評 価対象 に 関連す る変 数を取 り込 む必要 があ る。ま た、 説明変 数に 取り込 む方 法とし ては 、当該 地 点 からア クセ ス可能 な全 ての「 環境 質の量 と環 境質ま での 距離」 から なるア クセ シビリ テ ィ 指標を 作成 し、地 価関 数を推 定す る。
また、 市街 地再開 発事 業の費 用便 益分析 マニ ュアル 案で は、環 境質 以外に も事 業で整 備 される 都市 機能の 内容 をでき るだ けきめ 細か く反映 させ られる よう に、以 下の 施設を ア ク セシビ リテ ィデー タと して計 測す る必要 性を あげて いる 。
・商業 系施 設（百 貨店 、物販 店舗 、飲食 店舗 など）
・ 業務 系施設 （一 般事務 所、 銀行、 工場 など）
・ 住宅 系施設 （戸 建、マ ンシ ョン、 アパ ート、 寮な ど）
・ 公益 系施設 （学 校、郵 便局 、公民 館、 病院、 医院 、役所 など ） ・ 宿泊 施設
・ 文化 系施設 （カ ルチャ ーセ ンター 、ス ポーツ クラ ブ等）
・ 駐車 場（平 面駐 車場、 立体 駐車場 ）n ・ アメ ニティ （公 園、緑 地な ど）
③アク セシ ビリテ ィデ ータの 作成 イメー ジ
各 サン プル地 点か ら個々 の環 境質へ のア クセシ ビリ ティデ ータ の作成 方法 はいく つ か 考 えられ るが 、ここ では 参考の ため 市街地 再開 発のマ ニュ アル案 から 、比較 的簡 便に計 測 で きる方 法を 示す。 なお 、同マ ニュ アル案 では 、環境 質の 集積量 に建 築物で は延 床面積 が 、 また公 園・ 平面駐 車場 などで は土 地面積 が適 用され てい る。
＜環境 質の 集積量 の計 測方法 ＞
・狭域 地価 関数を 作成 する対 象区 域内に 、都 市機能 の集 積がみ られ る一定 の単 位区域（街 区、
町丁目 など ）を設 ける 。
・用途 別都 市機能 の量 を、単 位区 域毎に 計測 集計す る。
＜アク セシ ビリテ ィデ ータの 作成 方法＞
・サン プル 地点か ら、 各単位 区域 への距 離（ 各単位 区域 の重心 点ま での距 離） を計測 す る 。
・単位 区域 内の用 途別 都市機 能の 集積量 と距 離を用 いて 、用途 別都 市機能 ごと に、ア クセ シ ビリテ ィデ ータを 作成 する。
（３） 狭域 地価関 数の 推定
収集、作成された被説明変数及び説明変数候補データをもとに重回帰分析を実施し、狭 域地価関数を推定する。
多重共線性に留意し、説明変数はできるだけ１０以内の数とする。そのため、相関の高 い変数は合成変数とする。
■多重 共線 性
多重 共線 性とは 、重 回帰分 析を 行う際 に現 れる性 質で あり、 複数 ある被 説明 変数が 相 互 に 相関が 高い 場合、 推計 される パラ メータ の安 定性が 低下 する現 象を いう。 重回 帰モデ ル に 多 重共線 性が ある場 合、 これを 排除 するた めに 説明変 数を 変更又 は合 成する 必要 がある 。
多重共 線性 の弊害 につ いて、市街 地再開 発の 費用便 益分 析マニ ュア ル案（ Ⅱ
-24
ﾍﾟｰｼﾞ）か ら抜粋 する 。＜想定 ＞
いま、市街 地再開 発事 業の地 価関 数の説 明変 数とし て、前面道 路幅 員、実 効容 積率、駅 ま で の距離 、商 業施設 αへ の距離 、地 域内の 商業 施設へ のア クセシ ビリ ティの ５項 目を抽 出し た と する。この とき、推定 された 重回 帰分析 の結 果と各 変数 間の相 関関 係の分 析結 果は、以下 の よ うにな る。
＜相関 行列 表＞
地 価 前 面 道 路 幅 員
実 効 容 積 率 駅 ま で の 距 離
商 業 施 設 α へ の 距 離
商 業ACC
地 価 1.00
前 面 道 路 幅 員 0.76 1.00
実 効 容 積 率 0.83 0.88 1.00
駅 ま で の 距 離 -0.71 -0.76 -0.69 1.00
商 業 施 設 α へ の 距 離 -0.65 -0.59 -0.55 0.64 1.00
商 業ACC 0.90 0.76 0.72 -0.75 -0.83 1.00
＜１回 目の 重回帰 分析 結果＞
①回帰 統計
重相関 係数 0.955 決定係 数 0.912 自由度 修正 済決定 係数 0.802 サンプ ル数 10
②重 回帰 式
まず、① 回 帰 統 計 を み る と 、重 回 帰 分 析 の 分 析 精 度 が 把 握 で き る 。分 析 精 度 は 重 相 関 係 数 ・ 決定係 数・自由度 修正 済決定 係数 の３つ によ ってみ るこ とがで きる が、自由度 修正済 決定 係 数 で分析 精度 をチェ ック するの が通 常であ る。これら の係 数は１ に近 いほど 分析 精度が 高い こ と を意味 する 。
次に ②重 回帰式 をみ る。偏 回帰 係数と は、各説明 変数 データ を地 価（円 ／㎡ ）に変 換す る 係 数であ り、
t
値と は説 明変数 の説 明力を 表す 。t値 はそ の絶対 値が 大きい ほど 説明力 があ る こ と を意味 する 。分析 の結 果、以 下の 関係式 が得 られた こと になる 。しか しな がら、前記 の重回 帰分 析では 、い くつか の不 都合な 点が あり、分析 が終了 した と は いえな い。 この例 の場 合、次 の点 が不都 合な 点とし てあ げられ よう 。
この よう な分析 結果 となっ た原 因には 、サ ンプル 数に 対して 説明 変数の 数が 多いこ とや 、説 明変数 相互 の相関 が高 いこと など があげ られ る。そこで 、相 関の高 い変数 は片 方をは ずす な ど の工夫 が必 要にな る。 この例 にお いては 、次 のよう な工 夫を行 った 。
偏回帰 係数 等
t
値定数項 ‐40,096 a ‐0.13
前面道 路
x1 ‐24,865 b ‐0.84 実効容 積率
x2 791 c
1.75
駅まで の距 離x3 ‐
78 d
‐0.13 商業施 設α への距 離x4 602 e
1.00
商業
ACC
x5 69,865 f2.63
・ 前 面 道 路 幅 員 の 偏 回 帰 係 数 の 符 号 が マ イ ナ ス と な っ て い る 。 マ イ ナ ス が 意 味 す る と こ ろ は 、 前 面 道 路 幅 員 が 広 け れ ば 広 い ほ ど 地 価 が 低 く な る と い う こ と で 、 現 実 の 感 覚 と 外 れ て い る 。 前 面 道 路 幅 員 は 地 価 と の 相 関 係 数 で は プ ラ ス の 符 号 で あ っ た が 、 重 回 帰 分 析 の 結 果 は 偏 回 帰 係 数 が マ イ ナ ス の 符 号 に な っ て い る 。 商 業 施 設 α へ の 距 離 に つ い て も 相 関 係 数 が マ イ ナ ス の 符 号 で 、 偏 回 帰 係 数 が プ ラ ス の 符 号 に な っ て い る （ こ の よ う な 現 象 を 多 重 共 線 性 と い い 、 説明変 数相 互の相 関が 高い時 に起 こる現 象で ある）。
・各説 明変 数の
t
値を みると 、絶 対値が １を 回るよ うな 低いも のも あり、 説 明 変数と して 使用す るこ とが適 切で ないも のが ある。y
＝
a+bx1+cx2+dx3+ex4+fx5y
は被説明変数（地価）
x1
～
x5は説明変数
aは定数項
b
～
fは偏回帰係数
＋ 69,865 ×(商 業
ACC)
‐78 ×(駅まで の距 離
)
＋ 602 ×(商 業施 設αへ の距 離)
地価(円 ／ ㎡)＝‐ 40,096－24,865
×(前 面道 路 幅員)＋ 791 ×(実効 容 積率)
以上よ り、説明変 数に は実効 容積 率と商 業Ａ ＣＣの ２つ を用い て、再度重 回帰 分析を 実 施 す る。
＜２回 目の 重回帰 分析 結果＞
①回帰 統計
②重 回帰 式
まず、①回 帰統計 をみ ると、１回 目の重 回帰 分析結 果と 比べ、自由 度修正 済決 定係数 は高 く なり、 分析 精度も 向上 してい る。
また 、② 重回帰 式を みると 、偏 回帰係 数の 符号条 件に も不都 合が なく、各説 明変数 の
t
値 も 高いた め、 この分 析結 果をＡ 地域 の地価 を説 明する 関係 式（地 価関 数）と する 。２回目 の重 回帰式 で得 られた 関係 式は以 下で ある。
重相関 係数 0.936 決定係 数 0.876 自由度 修正 済決定 係数 0.841 サンプ ル数 10
偏回帰 係数 等
t
値定数項 112,325
1.68
実効容 積率
549 2.02
商業
ACC 46,727 3.19
・商業 施設 αへの 距離 ・駅ま での 距離 の
2
説 明変数 と商 業ACC
と は相関 が高 く、商 業ACC
のt
値 の方が 高い ことを 考慮 して、商業 施設α への 距離・駅ま での距 離の2
つは 説明 変数か ら落 とす。・前面 道路 幅員は 実効 容積率 との 相関が 高く 、実効 容積 率の
t
値の 方が高 い こ とを考 慮し て、前 面道 路幅員 を説 明変数 から 落とす 。地価(円 ／ ㎡
)＝ 112,325 ＋ 549 ×(実 効容 積 率 )
＋46,727 ×(商業 ACC)
５
-４-３ 広域地価関数の推定広域地価関数は、狭域地価関数で評価できていない圏域の地価を推計するもので、評価 の対象となる事業から概ね５００ｍ圏より外側を対象として推計する。このとき用いる被 説明変数（地価）のデータには、狭域地価関数の場合と同様地価公示データ等が用いられ る。
（１） サン プル地 価デ ータの 収集 エリア の設 定
サンプ ル地 価デー タは 、広域 圏か らでき るだ け万遍 なく 収集で きる ように する ことが 肝 要であ る。 このた めに 以下の 方法 で収集 エリ アを分 類す ること が考 えられ る。
広 域 圏 内 に 、 事 業 区 域 端 か ら １ ｋ ｍ ず つ の 距 離帯 円 を 描 き 、 こ れ ら の 距 離 帯 円 を 下 記 の ように ８方 位に分 ける 直線を 引く ことに より 、距離 と方 位で収 集エ リア（ 全８ ０エリ ア ） を分類 する 。
１ ８ Ｎ
W
S
２
①
② ③
④ ⑤ ⑧ ⑦ ⑨
⑥
1km 2km
3km 4km
5km 6km
7km 8km
9km 10km
E
７
６
５ ４
３
距離と 方位 により 分類 された 各エ リアに 以下 のエリ アコ ードを 設定 する。
方 位
距 離 帯 北 北 東 東 北 東 東 南 東 南 南 東 南 南 西 西 南 西 西 北 西 北 北 西 距 離 帯
code 1 2 3 4 5 6
超 以 下 7 8
0.5km 1.0km 0 1 2 3 4 5 6 7 8
1.0km 2.0km 1 11 12 13 14 15 16 17 18
2.0km 3.0km 2 21 22 23 24 25 26 27 28
3.0km 4.0km 3 31 32 33 34 35 36 37 38
4.0km 5.0km 4 41 42 43 44 45 46 47 48
5.0km 6.0km 5 51 52 53 54 55 56 57 58
6.0km 7.0km 6 61 62 63 64 65 66 67 68
7.0km 8.0km 7 71 72 73 74 75 76 77 78
8.0km 9.0Km 8 81 82 83 84 85 86 87 88
9.0km 10.0km 9 91 92 93 94 95 96 97 98
（２） サン プル地 価デ ータの 収集
各エリ アよ りサン プル 地価デ ータ を１つ ずつ 収集す る（ 最大で ８０ サンプ ルと なる）。公 示地価 を用 いる場 合、 地価公 示の 住居表 示を もとに 各エ リアの どこ に入る かを 計測し 、 １ つのエ リア に複数 の地 価公示 ポイ ントが 存在 する場 合は 、エリ ア内 の平均 値に もっと も 近 いポイ ント をサン プル 地価デ ータ にする 。
地価公 示ポ イント が１ ０ｋｍ 圏内 に稀少 であ る場合 は、 １エリ アか ら複数 選定 する等 に よって 、サ ンプル 地価 データ の確 保に努 める 。
51 41 31 21 11
2
4 3 6 5
7 8
14 24
34 44
54 15
25 35 45 55 78 68
58 48
38
84 94 98
85 95
88
28 18
71 61
91 81
13
23 33 43
53 63 73 83
93 42 52
22 32
62
72 82 92
36 26 16 46
1 12
56 76 66
96 86
27 37 47 57 67 87 97
77
17
65 75
64 74
図 ５ -６ 広 域 圏 の ８ ０ エ リ ア
（３） アク セシビ リテ ィデー タ作 成上の 留意 点
広 域地 価関数 にお いてア クセ シビリ ティ データ を作 成する 場合 、分母（距 離関連 デー タ ） に空間 距離 ではな く実 勢距離 を取 る必要 があ る。狭 域圏 の場合 、利 用交通 手段 は徒歩 の み であっ たの に対し て、 広域圏 の場 合自家 用車 や鉄道 ・バ ス等の 公共 交通手 段と いった 様 々 な移動 の手 段が考 えら れる。 地価 とアク セシ ビリテ ィの 相関関 係を 分析す る場 合、最 も 望 ましい 実勢 距離と して は、全 ての 交通手 段を 平均し た平 均一般 化費 用を用 いる ことで あ る が、各 交通 手段の 分担 率等が 把握 できな い場 合、代 表的 な交通 手段 での一 般化 費用を 用 い てもよ いも のとす る。
※以下 広域 地価関 数の 推計に 関し ては、 狭域 地価関 数と 同様の 方法 により 推計 される の で 、 詳述は 省略 する。