別紙標準様式（第６条関係）
会 議 録
会議の名称 令和２年度(2020 年度)第１回枚方市開発審査会 開催日時 令和２年(2020 年)７月 30 日 （木曜日） 開始時刻 午後２時 00 分 終了時刻 午後２時 35 分 開催場所枚方市庁舎（別館）４階 特別会議室
出席者 清水正憲会長、田中一成会長代理、中村久美委員、 上山芳次委員、中西純一郎委員、中嶋俊行委員 欠席者 なし 案 件 名 審議案件 議案第１号 長尾東町一丁目における共同住宅の開発許可について 提出された資料等の 名称 １ 議事次第 ２ 議案書 ３ 枚方市開発審査会提案基準 決定事項 次の案件について枚方市開発審査会として承認の議決をした。 議案第１号 長尾東町一丁目における共同住宅の開発許可について 会議の公開、非公開の 別及び非公開の理由 議案第１号については、公開。 会議録の公表、非公表 の別及び非公表の理由 議案第１号については、公表。 傍聴者の数 なし 所管部署（事務局） 都市整備部 開発指導室 開発調整課審 議 内 容 清 水 会 長 定刻となりましたので、ただ今より、令和２年度第１回枚方市開発審査 会を始めさせていただきます。 本日は委員の皆様方には、お忙しい中、本審査会にご出席をいただきあ りがとうございます。今回は、新年度を迎えてはじめての審査会でござい ます。４月の人事異動により処分庁職員が替わっておりますので、事務局 より紹介をお願いします。 事務局 開発調整課 西 村 課 長 代 理 【処分庁職員紹介】 清 水 会 長 それでは、はじめに委員の出席状況を事務局からお願いします。 事務局 開発調整課 西 村 課 長 代 理 本審査会の委員総数７名のうち、本日は６名、ご出席をいただいており ます。なお、三宅委員につきましては、欠席される旨の連絡をいただいて おります。 清 水 会 長 ただ今、事務局から報告がありましたとおり、本日は、過半数の委員が 出席されておりますので、枚方市開発審査会条例第４条第２項の規定によ り、本日の審査会が成立しておりますことを、まずは確認したいと思いま す。 さて、本日の議案でございますが、「長尾東町一丁目における共同住宅 の開発許可について」の審議案件１件を予定しておりますので、よろしく お願いいたします。 はじめに、本審査会の開催にあたり、湯川開発指導室長よりごあいさつ をお願いいたします。 開発指導室 湯 川 室 長 【挨拶】 清 水 会 長 ありがとうございました。 続きまして、資料の確認を事務局からお願いします。 事務局 開発調整課 西 村 課 長 代 理 それでは本日の資料を確認させていただきます。 事前に送付させていただきました資料でございますが、議事次第と議案 書の２種類と、本日配付させていただきました審議案件の資料といたしま して、ファイルでとじられた枚方市開発審査会提案基準でございます。 よろしいでしょうか。 資料については、以上でございます。 清 水 会 長 次に、本審査会は枚方市審議会等の会議の公開等に関する規程に基づき 運営を行っているため、会議の公開・非公開については、原則、公開とし ていますが、本日の議案書などを確認したところ、案件となっております 議案第１号は、枚方市情報公開条例第５条に規定する非公開情報は含まれ
ておりません。したがいまして、議案第１号については公開といたします が、ご異議ございませんでしょうか。 委 員 （異議なし） 清 水 会 長 異議なしということでございますので、そのように取り扱いたいと思い ます。 次に、会議録につきましては、枚方市のホームページなどで公表し、議 案書につきましても、同様に図書を抜粋して公表することでよろしいで しょうか。 委 員 （異議なし） 清 水 会 長 異議なしということで、そのように取り扱いたいと思います。 それでは、本日の傍聴人の確認を行いたいと思いますが、傍聴を希望さ れている方はいらっしゃいますでしょうか。 事務局 開発調整課 西 村 課 長 代 理 本日、傍聴を希望されている方は、いらっしゃいません。 清 水 会 長 それでは、審議に移ります。 議案第１号の「長尾東町一丁目における共同住宅の開発許可につい て」、処分庁から説明をお願いします。 １ 審議案件 議案第１号 長尾東町一丁目における共同住宅の開発許可について 処分庁 開発審査課 岡本主任 開発審査課の岡本でございます。よろしくお願い申し上げます。 それでは、議案第１号についてご説明いたします。 大変恐縮でございますが、着席してご説明させていただきます。 それでは、お手元の資料、令和２年度第１回枚方市開発審査会議案書を ご覧ください。 まず、資料の確認をお願い致します。赤のインデックス、議案第１号の 付議書のあとに調査報告書、その次に開発区域位置図、順に開発区域区域 図、土地利用現況図、現況平面図、土地利用計画平面図兼排水計画図、給 水計画平面図、造成計画平面図、予定建築物平面図が３枚、予定建築物立 面図が２枚、従前建築物建築計画概要書、最後に新旧対照表をご用意させ て頂いております。 なお、説明につきましては、パワーポイントを使用させて頂きますので 委員の皆様方におかれましては、スクリーンの映像をご覧いただきますよ う、よろしくお願いいたします。 それでは、はじめに調査報告書に沿って、計画の概略についてご説明致 します。
申請者は、枚方市三栗一丁目１番 24 号、高橋開発株式会社、申請地は、 枚方市長尾東町一丁目 2743 番１でございます。申請地の状況を開発区域位 置図でお示ししますと、申請地は赤色で示した場所で、本市の中東部地域 にあり、JR 片町線の長尾駅より東へ約 250 メートルの位置にございます。 さらに拡大した図として開発区域区域図を表示します。赤色で示した場所 が申請地でございます。 調査報告書に戻りまして、開発面積は 339.95 平方メートル、地目は、開 発区域全てについて宅地となっております。建築物の用途は、単身者向け の共同住宅で計画戸数は 18 戸でございます。土地利用計画については、開 発区域全てが宅地となる計画です。 次に、排水関係でございます。雨水につきましては、既設道路側溝に放 流し、汚水につきましては、既設汚水管に放流する計画でございます。 申請地はすでに農地転用がされております。その他、申請地は宅地造成 工事規制区域内、砂防指定地外でございます。 つづきまして、申請地周囲の状況について、土地利用現況図にてご説明 致します。オレンジ色で着色した部分が市街化区域でございます。着色さ れていない部分が市街化調整区域でございます。申請地を中心に半径 300 メートルの範囲内にある建物を用途別に着色しており、茶色で着色したも のが公益的施設、赤色が商業・業務施設、黄色が住居・農業施設、青色が 工業施設などとなっております。その他の土地は主に農地として利用され ております。航空写真でみるとこのようになっております。申請地は赤色 で示した区域でございます。 次に、今回の計画の詳細について、順次、ご説明させていただきます。 まず、現況平面図でございます。申請地は、赤色で示した区域であり、道 路幅員約９メートルの市道、長尾京田辺線に接しております。こちらに は、既設建築物として世帯向け共同住宅が建築されております。 つづいて、現況写真でございます。申請地の北西側から撮影した写真 で、赤色で示した区域が申請地でございます。 次に、申請地の北東側から撮影した写真で、赤色で示した区域が申請地 でございます。 つづきまして、土地利用兼排水計画図でございます。既存の共同住宅を 解体して、黄色で着色している位置に新たに単身者向け共同住宅を新築し ようとする計画です。排水計画といたしましては、雨水は、道路側溝の既 設集水桝に雨水管を接続することで排水する計画です。汚水は、道路に敷 設されている既設汚水管に放流する計画でございます。 つづきまして、給水計画についてですが、給水につきましても、既設給 水管を利用する計画でございます。 次は、造成計画平面図でございます。本計画地は、南側隣地との境界部
分に３メートル程度の高低差があり、現在は土留めとして擁壁が設置され ておりますが、経年劣化によりひび割れが生じる等、安全性に懸念がある 状態です。よって、今回、本計画では擁壁を造り替えることとしており、 それに伴い造成工事が発生いたします。 続きまして、予定建築物の１階平面図でございます。次に２階平面図、 ３階平面図でございます。各階に６住戸、計 18 戸が入る計画となっていま す。 次は、予定建築物の北側及び西側立面図でございます。建築物の高さ は、10 メートルを予定しております。こちらは南側及び東側立面図でござ います。 続きまして、予定建築物の構造、規模についてご説明致します。構造は 木造、階数は３階建でございます。建築面積は、197.16 平方メートル、建 ぺい率は 57.99 パーセント、延べ面積は、475.53 平方メートル、容積率は 139.88 パーセントでございます。なお、本地域の規制内容としては、建ぺ い率は 60 パーセント、容積率は 200 パーセントです。 それでは次に、本件を本審査会に諮ることとなった経緯についてご説明 させていただきます。 本件に係る審議については、提案基準がなく個別一般案件となることか ら、都市計画法第 34 条第 14 号に関する判断基準に照らし、それらに該当 するか否かを判断する必要があります。その判断基準の該当内容について 順次ご説明させていただきます。なお、判断基準については、お手元の冊 子、開発審査会提案基準等の３ページ及び４ページに掲載されております ので併せてご覧ください。 今一度、スクリーンをご覧ください。この判断基準は都市計画法第 34 条 第 14 号の法の適正な運用を図ることを目的に規定されております。まず、 判断基準第２の運用原則についてですが、当然ながら市街化調整区域内で 行うことが、必要かつやむ得ないと認められる場合に限り適用するものと されています。 続いて、第３については、市街化の促進性にかかる基準ですが、本計画 は既設建築物の建替えであることから新たな公共・公益施設の需要は発生 しないため、第１号に該当するものと判断しております。 次に、第４につきましては、市街化区域内開発の困難性又は不適当性に かかる基準ですが、第４号に該当し、予定建築物の用途、目的、規模等か らみて立地することがやむを得ないと判断したものです。 もう少し詳細にご説明いたします。 本計画地に建つ既設共同住宅については、昭和 62 年８月６日付けにおい て、当時の都市計画法第 43 条第１項第６号、いわゆる既存宅地確認を受け ており、その後、昭和 62 年９月 30 日に建築確認の確認済証の交付を受け
て建築されています。 既存宅地確認とは平成 12 年の法改正まで存在した規定で、市街化調整区 域の建築許可にかかる規定である都市計画法第 43 条の中で除外規定として 定めらており、第６号ロにおいて、「市街化調整区域に関する都市計画が 決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際、すでに 宅地であった土地であって、その旨の都道府県知事の確認を受けたもので あること。」とされていたものをいいます。 今回の計画は、経年劣化による擁壁工事に伴い、造成が発生することか ら開発許可が必要となりますが、過去に当時の法第 43 条第１項第６号の適 用を受けていることから、立地について適法といえる既設共同住宅を同規 模・同用途で建替える計画であるため、市街化調整区域内での建築につい ては、やむを得ないと判断したものでございます。なお、既存宅地確認 は、現行法では撤廃されております。 つづいて判断基準第５の制限にかかる基準についてですが、本計画地 は、建築基準法に基づく災害危険区域や急傾斜地崩壊危険区域などの開発 行為を行うのに適さない区域は含まれておりません。 最後に新旧対照表により、既設共同住宅と本計画により新築する共同住 宅の規模の比較について説明します。 敷地面積は、従前が 334.57 平方メートルに対して、本計画では、339.95 平方メートルであり、1.02 倍、建築面積は、従前が 188.55 平方メートル に対して、本計画では 197.16 平方メートルであり、1.05 倍となっており ます。その他、延べ面積は、0.57 倍、階数は 0.60 倍となっております。 住戸数については、７戸から 18 戸となりこれだけに注目すると 2.57 倍と なりますが、従前は世帯向け共同住宅であり、１世帯４人と想定すると 28 人となり、今回の計画が 18 人ですので、人数での比較では 0.64 倍となり 減少する結果となります。これらの数値から同規模での建て替えと判断致 しました。 以上のことから、調査報告書の調査意見のとおり、本申請は、平成 12 年 の都市計画法改正以前に、当時の法第 43 条第１項第６号に該当するものと して市街化調整区域に建築された共同住宅を建て替えするものです。これ により、特に市街化を促進するおそれがないものとして認められ、許可に ついては、やむを得ないものと判断し、開発審査会に本件をご提案するも のでございます。 よろしくご審議のほどお願い申し上げます。 清 水 会 長 ただ今、説明がありました議案第１号につきまして、ご意見、ご質問等 ございましたらお願いします。 中 村 委 員 資料を見ますと計画予定の建物につきましては、建ぺい率、容積率とも 規定内ですけれども、従前の建物につきましては、容積率が規定を超えて
います。ただ、この建物は建築確認を受けられて建てているわけですか ら、後付けで規制が変わったということになるのですか。 処分庁 開発審査課 岡本主任 市街化調整区域につきましては、法の中で建ぺい率、容積率の具体的な 数値が指定されているわけではなく、都市計画審議会において建ぺい率、 容積率を定めるとなっております。市街化調整区域の建ぺい率が 60 パー セント、容積率が 200 パーセントとなった時期につきましては、今、はっ きりとわかりませんが、昭和 62 年当時はそうではなかったと思われま す。 処分庁 開発審査課 吉田課長 補足いたします。昭和 62 年当時、市街化調整区域につきましては、都 市計画法第 41 条の制限で建ぺい率、容積率が定められたものを除き、建 ぺい率は 70 パーセント、容積率は 400 パーセントとなっておりました。 都市計画審議会の議を経て建築基準法で建ぺい率、容積率を定めることが できるようになった際、平成になってからになりますが、大阪府下横並び で高さの規制等を含めて、建ぺい率 60 パーセント、容積率 200 パーセン トとなりました。 中 村 委 員 この場所の高さの基準は何メートルになりますか。 処分庁 開発審査課 吉田課長 絶対高さの基準はありませんが、枚方市開発事業等の手続等に関する条 例で市街化調整区域につきましては、10 メートルで指導しております。 昭和 62 年当時は高さの規制がありませんでしたので、既存の建築確認 につきましては適法ということになります。 清 水 会 長 よろしいでしょうか。 ほかにございませんでしょうか。 田 中 会 長 代 理 建替えの場合は高さが 10 メートル以下となり、また、建ぺい率、容積 率についても現行の制限がかかるということですが、建築物の用途は従前 のものを適用できるということですか。 処分庁 開発審査課 筈 井 課 長 代 理 今回の案件につきましては、元々あった従前の共同住宅をそのまま用途 を変えずに共同住宅にするというものです。現行法におきましては、市街 化調整区域内で共同住宅を立地できる可能性はありませんが、当時は、既 存宅地確認をとれば用途は問わずというものでしたので、既存宅地制度を 利用して共同住宅を建てられたということになります。それが今まで適法 に建ち続けているということですので、共同住宅の用途を継続することは 否定できるものはなく、同用途の建て替えは止むなしと判断しておりま す。ただ、許可するにあたりましては現行の市条例や調整区域内の制限が かかりますので、その制限内の建物計画となっております。 清 水 会 長 よろしいでしょうか。 ほかにございませんでしょうか。
田 中 会 長 代 理 敷地の南側は間知石積みになりますが、排水は北側の道路側に排水とい うことでしたが、石積み部分の排水はどのようになりますか。 処分庁 開発審査課 筈 井 課 長 代 理 今まではＬ型擁壁でしたが、経年劣化でかなり傷んでおり、やり替えし たいということで今回の造成は石積み擁壁になるのですが、宅盤の表面排 水については、北側の道路に排水されます。擁壁については、構造上、水 圧を逃す水抜き穴がありますので、浸透した雨だけは少量ですが、水抜き 穴から排水されます。 田 中 会 長 代 理 わかりました。ありがとうございます。 清 水 会 長 南側は田んぼですか。 処分庁 開発審査課 岡本主任 はい、田んぼです。 清 水 会 長 今回、建て替えをする要因としては、南側の擁壁が危なくなってきたと いうことですか。 処分庁 開発審査課 岡本主任 はい、それも要因のひとつです。 処分庁 開発審査課 筈 井 課 長 代 理 既存の共同住宅のほうも入居者があまり入っていないということで、 ファミリー向けから単身者向けにプラン変更するとのことです。ただ、一 番の目的としましては、擁壁をこのまま放置しておきますと隣地への崩壊 も懸念されますことから、擁壁のやり替えを行いたいとのことです。当 然、擁壁のやり替えを行うには、建物の方も取り壊さないといけませんの で、建て替えを行うということになります。 清 水 会 長 わかりました。 ほかにございませんでしょうか。 中 西 委 員 資料である昭和 62 年の建築計画概要書を見ますと、住宅の利用関係の ところで分譲住宅となっていますが、既存の建物は分譲住宅なのでしょう か。 処分庁 開発審査課 岡本主任 添付の資料では分譲住宅となっておりますが、実態は建物全体を高橋開 発株式会社が所有しており、これまでも賃貸住宅で利用されていたという ことを確認しております。しかしながら、建築確認と実態が異なるからと 言って違法であるということではございません。 清 水 会 長 よろしいでしょうか。 ほかにございませんか。 それでは特にないようでしたら、ただ今審議いただきました議案第１号 について、承認するということでご異議ございませんでしょうか。
委 員 （異議なし） 清 水 会 長 それでは、異議なしということですので、議案第１号を承認することと いたします。 これをもちまして、本日予定をしておりました案件審議は終了いたしま した。 次に、審査会運営の適正化を図るため、枚方市開発審査会運営要領第３ 条に基づきまして、本日の会議録の署名人には、私とあと２名、中村委員 と中嶋委員にお願いして、会議録の清書後、署名、押印をいただくことに なりますので、よろしくお願いいたします。 それでは、これで本審査会を閉会いたします。
