0ﾕ0・・ﾏ0・ﾆ0｣0ﾞ0ﾍ0ｷ0・・・ﾈ

不動産ＡＭ会社の現状と

預かり資産ランキング

不動産投資市場は、ＲＥＩＴ市場の活性化をはじめ、ファンドビジネスの回復過程に入りつつある。 この間、大手ファンドによる私募ＲＥＩＴの組成も動き出し、年金サイドの関心度も高まりつつある。 こうした経緯を具体的に見るため、今回、日本投資顧問協会の開示データに基づきＡＭ会社の預かり資産状況を整理し、 運用及び助言の契約状況をランキングし一覧として提示した。

はじめに

 

2012

年

12

月

18

日現在、国土交通省 の「総合不動産投資顧問業データベー ス」に登録されている企業数は

81

社、 このうち金融庁の「金融商品取引業者 登録一覧」にも掲載されている企業は

74

社である。昨年比で８社減少してい る。弊誌では、この方法で把握した企 業を不動産ＡＭ企業としてリスト化して きたが、これらの企業のうち、不動産 ＡＭとしての活動を停止している企業も あるため、今回は一般社団法人 日本 投資顧問業協会の「不動産関連特定 投資運用業」のデータベースから抽出し た預かり資産契約金額をランキングし、 その活動実態を明示することとした。 なお、同データベースに登録されておら ず、不動産ＡＭ企業としての実績を持 つ企業も少なくない。本企画では、それ らの企業も含めて別途、注目ＡＭ企業 を紹介している。

待ち からの転換へ、

大胆な提案力が求められる

 

2012

年の不動産投資マーケットは、 リーマンショック後の再生過程のなか、 東日本大震災の発生、欧州金融危機な どを経て、投資環境の激変を超えて立 ち直りのプロセスに入っているといえる。  三井住友トラスト基礎研究所の「不 動産私募ファンドに関する実態調査」の データでも、

2012

年

6

月時点での私募 ファンドの運用資産額は

18.3

兆円に及 び、前年比約

9,000

億円増大しており、 過去最大規模に達している。  デッド環境のよさに加え、エクイティ 投資家の投資意欲も徐々に高まってき ているが、問題は流動化する物件がま だ少なく、総合不動産系のＡＭ企業を 除くとファンド組成の機会を得にくい状 況は続いている。

12

年

7

月発表の同調 査によれば、

12

年上期にファンド組成 した企業の比率は約

40

％と、ファンド 組成していない企業が上回っている。 もっとも過去

3

年の同時期のファンド組 成率は約

30

％であり、

10

ポイントも上 昇していることから見れば、ファンド組 成状況はかなり改善していると見られ る。  しかし、大手不動産系のＡＭ会社の ように物件供給源があり、企業年金も 含むエクイティ投資家からの資金調達 を得やすいＡＭ会社や海外投資家との 多方面でのネットワークをもつ外資系Ａ Ｍ会社を除く、多くの独立系ＡＭ会社 においては、投資家が求める物件調達 は依然困難な状況下にある。  現況のファンド組成もコア投資が主 流であり、バリューアッド型やオポチュ ニティ型投資の動きは鈍い。金融機関 も物件売却、流動化よりもリファイナン スを優先している傾向が強いと見られ、 不動産売買市場の活性化が本格化す る気配はいまだ鈍いといえる。  今後の市場活性化のポイントは、オ フィスの賃料上昇など、市況回復が具 体的にみえはじめるかどうかという点に あるが、企業業績が急速に改善されな い限り、その見通しは立てにくいだろう。 したがって、ＡＭ企業としての立ち位置 は限られる。既存オフィスではバリュー アップ手段も限界がある。 一方、企業 活動は、ＩＴ系やクリエイティブ系の企 業ではワークスタイルの革新が進みつ つあり、単身者たちを中心にライフスタ イルも大きく変化している。こうした変 化に対する、不動産アセットのパラダイ ムシフトをめざした大胆な提案力をもっ て新市場形成の動きが活発化してい る。ニューアセットの旗手たちの台頭に よって、こうしたニッチ市場が飛躍的に 拡大しているのだ。  日本の不動産市場は現在、大きな転 換点にある。若年層の人口減少と高齢 化、単身者世帯の増大といった人口構 成の変化やライフスタイル、ワークスタ イルの変化。不動産ＡＭはその変化を 読み解き、既成の価値観を打破する投 資目線が必要な時代だろう。今後の市 場回復に期待するばかりでなく、自ら新 市場を開拓する果敢さを求めたい。

特別企画

金融危機前後で

年金の不動産投資の見方に変化

 日本の年金と不動産マーケットとの 関わりについてみると、大きなターニ ングポイントとなったのが

2001

年 の

J

-

REIT

市場の創設です。

J

-

REIT

の誕 生で、広義の意味での不動産証券化投 資が本格的に動き出し、年金基金もこ のマーケットに目を向けるようになりま した。その後、不動産の上昇局面の中 で、私募ファンドの立上げが相次ぎ、そ れが

2008

年のリーマンブラザーズ破綻 まで続いたことは、いまだ記憶に新しい と思います。  タワーズワトソンが推計した、金融危 機前後における年金基金の不動産へ の投資残高を比較すると、危機以前の 約

9,000

億円に対し、現 状では

7,000

億円程度で推移しているものとみられ ます。年金基金の全運用資産に占める 割合は

1

％前後で、比率で見ればほとん ど変化がないといえます。  ただその中身を見ると、投資の志向 には大きな変化がうかがわれます。  金融危機以前の私募ファンド全盛期 には、

IRR20

％超の目標リターンを掲 げたファンドもみられ、実際にそうした 商品に興味を示す年金投資家も少なく ありませんでした。しかし危機以後は、 ハイレバレッジを駆使した高リターン ファンドのリスクの高さが改めて危惧さ れているのです。  本来、不動産は長期にわたり安定し た利回りが享受できる資産であり、株 式や債券とは異なる値動き、リスク／リ ターン特性があります。しかし高いレバ レッジなどを活用した証券化商品となっ たことで、投資家は本来の不動産とは 異なるリスクも負担しています。  年金基金は金融危機の混乱を経て、 高度に金融商品化した不動産ではな く、不動産そのものの特性を享受でき る投資へと目を向け始めています。近 年、大手不動産会社などが相次いで立 ち上げている私 募

REIT

も、そうした 背景のなかから生まれてきた商品といえ るでしょう。

市場が拡がらないゆえに投資家の

参入も進まないという悪循環

 実際、株式や債券といった伝統的ア セットに対し、不動産などオルタナティ ブ資産への投資ニーズの高まりは明ら かです。国内株式市場の低迷により、 年金基金の株式への投資比率は下がっ ており、また国内債券も長らく続く低金 利のもと、パフォーマンスは安定してい ますが、高い利回りは望みにくい状況 です。  こうしたなかでも、国内年金基金の オルタナティブ投資は、ヘッジファンド が主流を占めたままです。ヘッジファン

年金は不動産本来の長期安定投資へ回帰

オルタナテ

ィ

ブ投資への需要は引き続き大きい

ドがもてはやされるのは、もともとリスク ／リターンの水準が近いことから、債券 の代替投資としての役割付けを与えら れていたという経緯があるためですが、 同じオルタナティブ投資でも不動産の 場合は、リスクばかりがフォーカスされ がちなため、年金投資家の参入が進ま ず、それゆえ商品の供給やバリエーショ ンもなかなか拡がりません。このように マーケットが拡大しないため、投資家の 参入も、勢い限られてしまうという悪循 環にあるといえます。

年金投資家が望む不動産投資と

は? 私募 REITには年金の不動産

投資定着への先導役を期待

 それではどうしたら年金資金の不動 産をマーケットに呼び込むことができる のでしょうか。  金融危機で破綻した不動産ファンド の多くは、稼働率が下がり、物件の運用 が立ち行かなくなった訳ではなく、ロー ンの借替えが困難になるなど、ファイナ ンス面の問題を抱えてデフォルトした ケースがほとんどです。  その背景には、やはり高いレバレッジ を採用していたことがあります。年金基 金がこうした過去の経緯を十分に観察 するなかで、レバレッジを抑えた優良な コア資産への投資に関心を高めている ことは、しっかりと認識しておくべきで タワーズワトソンは、世界30数か国・100都市以上に展開する、世界有数のコンサルティングファームである。 日本の年金投資家への資産運用コンサルティングも手がける同社のコンサルタント井上淳二氏に、 年金投資家の不動産投資へのスタンス、また今後投資を呼び込む上で注意すべき点について述べていただいた。

井上 淳二

［タワ ーズワトソン］

VIEWPOINT

しょう。  商品の組成・運用サイドの信用力も 大切なポイントです。  金融危機では、中小の独立系の

AM

企業が数多く破 綻しました。ストラク チャー上は、倒 産 隔 離された

SPC

が 物件を保有し、オリジネーターや運用 会社の破綻に影響を受けない仕組み となっていますが、実際のケースをみる と、運用会社の破綻が結果としてファン ド自体にも大きな影響をもたらしたこと は明らかです。  年金基金としても、こうした点を踏ま え、商品組 成や運用サイドの信用力、 あるいは企業グループ全体の総合力に ついて注意深く判断するようになってい ます。  商品のタイプ別ではどうでしょうか。 例えば、大手が相次いで参入している 分野において、私募

REIT

は年金基金 呼び込みの突破口となるのでしょうか。  私募

REIT

は、

J

-

REIT

の欠点である 投資口価格のボラティリティの高さ、そ して私募ファンドの欠点である流動性 の低さ、この両面を補完した商品です。  しかし本来の意味での不動産投資を 考えた場合、やや二兎を追う感はぬぐ えません。欧米のケースをみても、私募

REIT

のマーケットは一部を占めるに過 ぎず、主流となっているのは、直接投資 や共同投資、あるいはクローズドエンド の私募ファンドです。  不動産は、もともと株式や債券に比 べ流動性の低い商品です。そして他の アセットとは異なるリスク／リターン特性 があります。不動産はそれらを踏まえた うえで投資をする商品です。簡単にいえ ば、流動性と引き換えに、長期で安定 したリターンを確保する投資商品という ことです。実際、私募

REIT

についても、 流動性はそれほど高いとはいえません。 したがって、日本の年金基金の不動産 投資が本格的に定着していく過程での 先導役を期待するというのも、一つの 見方といえるのではないでしょうか。

独立系の運用会社にもチャンスが

―投資家との更なる対話を

 大企業やその傘下の運用会社は、信 用力やネットワーク、私募

REIT

のよう な新たな商品を組成する総合力など、 あらゆる面において優位といえますが、 無論、独立系の

AM

会社にもチャンス がないわけではありません。年金基金 はトラックレコードを重視しますので、 小規模であっても着実な運用を重ね、 実績を示していくことが大切です。  とはいっても、新規参入の会社が自 ら商品を企画・組成して、それを年金 投資家に売り込んでいくというのはな かなか難しいことです。その様な既成 商品ではなく、もう少し年金サイドに寄 り添い、個別のニーズを掴んで、特定 のアセットを対象とした直接投資につな げていくというアプローチも考えられま す。投資家と密接に対話し、具体的に 投資対象となる不動産を提示すること で、複雑な証券化商品に比べて、説得 力をもつケースもあるかも知れません。  アセットタイプもオフィスや住宅に限 りません。物流施設でも、商業施設で もいいのですが、大切なことは、年金 投資家が何に投資をし、どのようなリス クをとっているのかを理解し、そして安 定的にリターンを享受できる確からしさ を掴めることです。

不動産ファンドインデックス整備

でパフォーマンスの相対評価への

土壌固まる

 最後に、不動産の投資インデックス について少し触れておきます。不動産証 券化協会が私募ファンドの運用会社な どと共同で不動産ファンドインデックス の公表を開始しました。  不動産投資というと、長期安定利回 りが絶対で、それがまるで約束されて いるかのような説明を耳にすることがあ ります。一方で、年金投資家のなかに は、不動産はリスクが高く、投資対象と してはそぐわないと頑なに主張する声も あります。  しかしリスクが高いのは、不動産に 限ったことではありません。株式は不動 産以上に価格の変動が激しい商品です が、インデックスがしっかりと整備され ているため、ベンチマークとの相対評 価のなかで投資が判断されているので す。  不動産ファンドインデックスの整備 は、不動産が他の伝統的アセットと同 じようにマーケットと対比して評価され る土俵をつくることでもあります。この 分野で更なるインフラ整備が進むこと を期待しています。 井上淳二 インベストメント部門 シニア・インベストメント・ コンサルタント

大手各社は軒並み私募REITを立上げ

―まずはじめに、それぞれの会社のファンド事業への取組みな どについて教えて下さい。 緒方 野村不動産投資顧問ほか当社グループ会社は、

1999

年頃からファンド事業に参入しています。運用資産残高は全 体で約

1.1

兆円。その内訳は、私募ファンドが

5,500

億円。上 場

REIT

が

5,300

億円、そして私募

REIT

が

400

億円となっ ています。 桑原 三菱地所投資顧問は

2001

年にファンドビジネスを開 始しました。運用資産残高は約

8,700

億円。内訳は私募ファ ンドが

8,100

億円。残り

600

億円が私募

REIT

です。親会社 である三菱地所のパイプラインも活かし、グループ各社の総 合力を発揮した運用が特徴です。三菱地所グループ全体とし ては、北米、ヨーロッパ含めた三極体制をとっており、現在の 投資運用資産

1.8

兆円から

2020

年には

5

兆円程度とする目 標を掲げています。 定政 三井不動産投資顧問は、今年で創立

15

周年を迎えま した。この歴史のなかで特にメモリアルなプロジェクトを挙げ ると、

2000

年に日立年金様と取り組んだ銀座・並木通りの 商業ビル開発、

2001

年の

J

-

REIT

ブリッジファンド、防衛庁 跡地の落札と開発などがあります。運用資産残高は

1.2

兆円。 投資家は国内外のコア投資家が中心です。この

3

月には私募

REIT

を組成し、年金基金へのアプローチも更に積極化して いく方針です。 橋本 

HC

アセットマネジメントは

2013

年で設立

10

年を迎え る独立系の運用会社です。当社の基本的な考え方は、投資 は産業界が必要とする資金調達をサポートすることにあると いうことです。社会的にニーズが高いものであれば、それだけ

不透明感漂う経済情勢下において

年金資金が期待する不動産投資商品の条件とは

年金基金の投資をいかに呼び込むかは、もはや不動産マーケットの最大の命題のひとつとなっている。 上場REITと私募ファンドのすき間を埋める商品として、私募REITの組成が進み、投資家の選択肢は一層広がりつつある。 2012年10月に開催された「不動産ファンドフォーラム2012」では、私募REITの運用などを通して 年金基金のニーズにも接するパネラーを迎え、年金資金が期待する不動産投資商品の条件についてディスカッションを行った。 「不動産ファンドフォーラム

2012

」 パネルディスカッションダイジェスト

木浦尊之 ハイトマン・インターナショナル マネージング・ディレクター（駐日代表） 1989 年京都大学経済学部卒業。三菱地所㈱に入社、社長室 企画部で経営計画の策定、大阪支店で開発用地取得、住宅開 発等に従事。2000 年マサチューセッツ工科大学不動産修士 課程修了後、ハイトマン本社で米国 REITのリサーチ・評価分析、不動産投資商品の 開発に従事。帰国後、同社のグループ会社にて商品開発等を担当、05 年 1 月日本支 店設立と同時に現職。国内および一部アジア地域におけるマーケティング、クライアン トサービスを担う。 緒方敦

野村不動産投資顧問 取締役ファンドマネジメント本部長 慶応義塾大学経済学部卒業。1987 年野村不動産㈱に入社。 海外事業部、豪州現地法人出向等を経て、2003 年野村不動 産投信㈱設立とともに出向。取締役オフィス運用本部長を経 て、10 年代表取締役社長に就任。11 年 10 月より野村不動産投信、野村不動産イン ベストメント・マネジメント㈱、野村不動産投資顧問㈱との合併に伴い現職。 コーディネーター パネリスト 桑原直樹

三菱地所投資顧問 取締役ファンドマネジメント部長 大阪大学経済学部卒業。1987 年三菱地所㈱に入社。米国ロッ クフェラーグループでの5 年間にわたる出向を含め、国内外 における不動産投資マネジメント事業に従事。2010 年 4 月に 三菱地所投資顧問㈱へ出向後は、経営企画部長、コンプライアンス部長等の役職を 経て、12 年 4 月より現職。 定政孝治

三井不動産投資顧問 取締役リート運用部長 1985 年東京大学経済学部卒業後、三井不動産㈱入社。業務・ 商業施設、複合再開発事業等、多岐にわたる不動産のデベロッ プメント・売買・運営実務経験を経て、J-REITおよび不動産 私募ファンドの組成・運用業務に従事。日本ビルファンドマネジメント㈱にて不動産投 資・運用・リサーチ各部門のゼネラルマネジャーを歴任、のち三井不動産投資顧問㈱ 取締役アセットマネジメント本部長、2012 年 4 月より現職。 小川剛宏

みずほ信託銀行 投資業務部総合運用室参事役 1986 年横浜国立大学経済学部卒業、安田信託銀行㈱（現・み ずほ信託銀行㈱入行。資本市場部、コンサルティング部などを 経て、97 年より運用ユニットに在席し、年金運用の視点に立っ た不動産投資商品の企画・開発を行なっている。国内外のREITファンド、フルエクイティ 型不動産私募ファンド等を順次立ち上げる一方で、不動産投資市場の健全な発展と年金 運用における不動産投資の普及に向けての意見提言を積極的に行なっている。 橋本あかね HCアセットマネジメント 常務取締役 東京大学経済学部経済学科卒業。㈱東京銀行（現・㈱三菱東 京ＵＦＪ銀行）を経て、1999 年 4 月ワトソンワイアット㈱ ( 現・ タワーズワトソン㈱ )に入社、資産運用ビジネスに関するコン サルティング業務に従事した後、2003 年 2 月 HCアセットマネジメント㈱に創業メン バーとして参画。年金資産等の運用業務と顧客サービスに携わり、現在は常務取締役 として同社の経営の中核を担う。 元本返済のリスクも少なくなるというのが基本スタンスです。 よって、リーマンショック直後にはリファイナンス需要に応える ためデットへの投資に力を入れました。近年ではコア資金の ニーズの高まりを背景として、底地や事業用不動産に投資す るファンドの設立を支援し運用を行っています。 小川 みずほ信託銀行の投資業務部総合運用室では企業年 金や公的年金などの不動産への投資をサポートしています。 年金基金の不動産への投資がなかなか普及しないといわれ ているなかで、

J

-

REIT

_{やグローバル}

REIT

_{ファンドなどさま} ざまな選択肢を用意し、年金基金のニーズに応えていきたい と考えています。

私募REITの配当利回りは4％台

低レバレッジで安定性重視

―私募REITに関する取組みについて教えて下さい。 定政 当社は

3

月に三井不動産プライベートリート投資法人 の運用を開始しました。資産規模は約

820

億円で、ポートフォ リオは総合型です。この新商品に対し安心感を持っていただ くために、信頼できる第三者からの評価として、

JCR

からダブ ル

A

フラットの格付を取得しています。前回募集時の投資単 位は

1

億円以上

1,000

万円単位。一口当たり

2

万円（当初発行 価格ベースで年換算4％）程度の分配金を長期安定的に実現し ていくことを主眼においています。現在、投資家のうち年金基 金の比率は

26

％です。 桑原 私募

REIT

は日本オープンエンド不動産投資法人を運 用しています。資産規模は先に述べたとおり約

600

億円。ポー トフォリオは総合型で、約

50

％はオフィス、残りを賃貸住宅と 商業施設で構成する方針です。配当利回りは

4

％台、レバレッ ジは

40%

前後とすることを想定しています。三菱地所グルー プのスポンサードのもと、平均築年数

3.3

年という若いコア資 産をベースにポートフォリオを構築し、既に

4

回の増資実績を 有していることが大きな特徴となっています。 緒方 総合型の私募

REIT

を運用しています。資産規模は約

400

億円。このうちオフィスが約

50

％を占めています。

LTV

は

30

％程度。配当利回りは

4

％以上を維持しています。投資 単位は一口あたり

1

億円。投資口価格は鑑定価格をベースと しており、これまでのところ上下

5

％以内の変動にとどまって います。 「不動産ファンドフォーラム2012」パネルディスカッションダイジェスト

― 私募REITへの参入が相次いでいますが、先発組ならではの ご苦労があったのではないでしょうか。 緒方 私募

REIT

は、上場

REIT

と私募ファンドのすき間を 埋める、いわばいいとこ取りの商品ともいえるわけです。投資 家からはそのメリットを認識しつつも、当初、一次募集のとき はどの程度こうした商品のマーケットが育っていく余地がある のか、あるいは投資口の流動性は本当に大丈夫なのかといっ た疑問も寄せられました。しかし、その後の運用の実績など も評価され、投資家の理解は徐々に進んできたと思います。 定政 ファンド組成直前の

2011

年末に欧州債務危機があり、

J

-

REIT

の投資口価格が大きく下落し、

NBF

の分配金利回り も

4

％台後半まで上昇しました。当時投資家サイドでは、こう した上場

REIT

の利回り上昇を、私募

REIT

の目標利回り水 準との比較で優位とみる声も出ていました。これは一面、上 場

REIT

の「ボラティリティの産物」なのですが、金融資本市 場に直接には影響を受けにくい私募

REIT

という商品の性格 は、関係各社の尽力もあり、理解が浸透してきたのではない でしょうか。 ― 私募REITを運用するにあたって意識して取り組んでいるポ イントについて教えて下さい。 桑原 コア型不動産への厳選投資を重視しております。これ は、投資家への分配金を安定させるためです。当社が定義す るコア資産とは、優良立地、高品質な建物、キャッシュフロー の安定性、これら

3

つの要素を満たす不動産のことで、このよ うなコア不動産への厳選投資を継続的に安定的に行うことが 投資哲学ですが、具体的には物件の取得時にフェアバリュー の評価を徹底することです。私どもの考えるフェアバリューと は、当該不動産が本来的に生み出しうるインカム収益に基づ く中長期的視点にたった投資価値評価であり、言い換える と、短期的な不動産期待利回りの変動や賃貸市場の変動に よるアップサイドは狙わないということです。配当の安定性や 資産の入替え、投資口の換金などを考えたとき、コア資産を、 フェアバリューできっちりと取得していくということが何よりも 大切なことです。 定政 投資口の基準価額は不動産鑑定評価額をベースに算 出します。この鑑定評価額の安定のために、賃貸キャッシュフ ローを構成するテナントの分散に留意して取り組んでいます。 具体的には、テナントの数や属性、契約期間の満了時期など です。キャッシュフローの安定化には、物件の分散もありま す。これは外部成長戦略とも絡んできます。異なるマーケット サイクルのカテゴリーごとに、できるだけ良い機会を捉えて物 件を取得しながら規模拡大を図っていく方針です。さらに外 部成長は、より多くの投資家に投資機会を提供できることに もつながります。当社としては早ければ

5

年以内にも運用資産 を

3,000

億円規模にまで拡大させていく狙いです。

スポンサーを含めた運用会社の総合力は

投資判断の重要ポイント

―年金基金に対して行った調査では、不動産投資に求めるもの として、ポートフォリオの分散がトップとなりました。またアセットク ラスの位置付けでは、債券の代替資産に近い、いわば安定したイ ンカムを求めていることも明らかになりました。こうした投資家の ニーズと、ファンドの供給者サイドとのあいだにはどのようなギャッ プがあると思いますか。 橋本 年金基金のニーズはつまるところ長期で安定したリ ターンにあるということは、日々接するなかで感じることです。 そして不動産という商品は、あらゆる投資対象のなかでも、そ れがなければ生活そのものが成立し得ないという意味におい て、もっとも社会的なニーズが高いといえます。先にふれた通 り、需要が高いということはキャッシュフローの安定性が高い とも考えられます。そうであれば、使う側、つまりテナントから の需要という観点に立って投資対象を選んだファンドという 考え方も重要ではないでしょうか。  それから、ファンドの安定性を語るさいにレバレッジの高低 がよく取り上げられます。そうしたテクニカルな視点も大事で すが、デットを提供する銀行とエクイティを出す投資家の共同 投資というスタンスがもう少し強まると、商品としての安定性 はより強固なものになるのではないかと感じています。 小川 年金基金の運用受託者としてみているポイントは大き く

3

つあります。一つは運用会社のガバナンス体制。スポン サーや他の投資家、ファンドとの利益相反への対策です。二 つ目が分配金の安定性。これはすでに言及されている通りで す。三つ目がスポンサーも含めた総合力で、ここがいちばんの

ポイントではないかと感じています。リーシングや外部成長力 のほか、耐用年数を迎えた不動産の売却や再開発などにお いても、グループとしてどのような対応能力があるのかが重要 になってくると思います。 ―年金基金の選好、あるいは足下の経済情勢を考えたとき、ど のような投資商品が考えられるのでしょうか。 小川 不動産投資の最大のリスクは流動性にあると思いま す。これはタイミングリスクともいえますが、価格のボラティリ ティの高い資産は、流動性も高くなければなりません。例え ば、縦軸を価格変動リスク、横軸を流動性リスクとして概念図 を作成すると、望ましい組み合わせは右肩上がりの線として 表すことができます。この線上から外れた商品には投資価値 を見い出すことは難しいと思います。 橋本 世界的に景気低迷が続くなかで確実性、安定性が重 視されています。債券は高値まで買い進まれていますし、株 式はボラティリティが非常に高い。そこで不動産となるわけで すが、当社が注目しているのはアセットファイナンスと呼ばれ る分野です。これはクレジットの高い事業会社が長期で利用 することを前提に賃借する事業用不動産に投資をするもので す。フルエクイティでも

5

％近くの利回りを確保できるケースも あり、同じテナント企業が発行する債券に比べてプラスアル ファの利回りを確保することも期待できます。

私募REITのインデックスが公開開始

マーケット成長へのきっかけとなるか

― 年金基金の投資を不動産に呼び込むためには、投資家と運 用会社双方の密接な対話が不可欠です。また、AIJ投資顧問の不 祥事は、運用サイドの責任はもちろんですが、投資家側のリスク管 理体制にも一石を投じました。 小川 

AIJ

投資顧問の問題以降、オルタナティブ投資につい て、ヘッジファンド中心の現状を見直し、運用対象がより明確 な不動産投資などへ分散する動きがあります。ここにきて私 募

REIT

の立上げも活発になってきていますので、年金基金 の需要を取り込むチャンスも増えてくると思います。 桑原 年金基金の投資家と話をしていると、流動性について の質問を多く受けます。私募

REIT

の流動性を担保する仕組 みは

2

つあります。一つは投資口の譲渡です。私募

REIT

の トラックレコードが安定し、市場規模が拡大することでセカ ンダリーマーケットが創出してくればこれは有力な受け皿にな ると考えられます。もう一つが払戻しです。私募

REIT

は減価 償却費相当分を内部留保する仕組みをとっていますので、こ れを払戻しの原資にあてます。それでも足りないときには、物 件の売却ということになります。流動性確保のためにもクオリ ティの高いコア資産を取得していくことが大切であることはす でにお話しした通りです。 橋本 スポンサー企業も含め、投資家との間で正当性のある リスク負担がなされているということが重要です。投資家が、 良く分からないリスクを被っているのではないかという不信感 を持ち得ないファンドの仕組みなりガバナンスが大きなテーマ になると思います。 緒方 不動産マーケットというのは、特定の国やエリアなど限 定された市場を対象としていますので、いきおい供給サイドか ら投資家に商品を提案していくというかたちが通例となってし まっています。当社としては、投資家との対話のなかでさまざ まなニーズをくみ取ってきています。私募

REIT

に限らず、上 場

REIT

もあれば、私募ファンドも運用しています。投資家か らのニーズ、マーケットの状況などを十分に検討していきたい と考えています。 ―日本の不動産市場では情報開示も大きな課題ですね。 定政 タイムリーな話題として、不動産証券化協会が私募ファ ンドとその裏付けとなる不動産資産の投資インデックスの公 表を開始しました。当社を含む

10

社が情報の出し手となり、 約

300

物件、

1

兆円弱の不動産をベースとした指標となって います。指標が開発された背景には、かねて内外の投資家か ら日本の不動産マーケットの実体が見えにくいという声が多 かったことがあります。こうしたことは、日本に投資する際のリ スクプレミアムの加算にもつながっていました。

J

-

REIT

市場 より、はるかに大きな私募ファンド市場にこうした指標が整備 されたことは、今後の日本の私募不動産マーケットの成長に も大きな役割を果たしていくと考えています。 ―ありがとうございました。 「不動産ファンドフォーラム2012」パネルディスカッションダイジェスト

社内体制を一新し

新社長も選出

 

2012

年

5

月にエムケーキャピタルマ ネージメントとアトラス・_{パートナーズが} 合併して誕生したイデラ キャピタルマ ネジメントでは、

11

月に代表取締役社 長が加藤一郎太氏から嵯峨行介（さが こうすけ）氏へと交代した。  嵯峨氏は、かつてコスモスイニシアの

CFO

として同 社の事 業 再 生

ADR

手 続きを主導した人物。

2010

年に旧エム ケーに入社し、加藤氏のもとで経営全 般の補佐を行っていたという。嵯峨氏 はイデラへの統合後も、取締役副社長 として公平でアカウンタブルな人事制度 の構築や出身会社にとらわれずにシナ ジーが発揮できる人員配置など、新た な営業体制づくりの指揮を執っていた。  加藤氏の社長在任期間が

10

年を超 えており、かねてより経営を次世代に引 き継ぐ必要があったことから、新体制づ くりが一段落し、初年度の決算を無事 黒字で終了できたことで、嵯峨氏にその バトンを受け渡したという。なお加藤氏 は取締役ファウンダーという役職に就 き、新体制をバックアップしていくとい う位置付けだ。  イデラが誕生してからの動きとして は、

12

年

7

月に統合後初の物件投資と して、海外投資家のセパレートアカウン トの資金で東京・_{大田区と名古屋市の} 賃貸マンションを取得。もとは旧アトラ スで受託し東京のオフィス

2

棟を運用 していた案件だったが、ローンのリファ イナンスを行い物件の追加取得が可能 になった。旧アトラスの案件と投資家を ベースに、旧エムケーのソーシング力を 活かして新規投資に結び付けた案件 で、早速合併シナジーが発揮された事 例だといえる。

さまざまな投資ニーズに対応すべく

サービスメニューの拡充を企図

 日本の不動産への投資需要の増大 や良好なファイナンス環境といった、事 業拡大に向けた条件が出揃っているに も関わらず、どの

AM

会社も物件取得 で苦戦しているのが実情だ。そんなな か、イデラの考える次の一手とはなに か。新規投資案件の発掘や新ファンド の立ち上げを引き続き進めていくのはも ちろん、同社では提供できるサービスメ ニューの拡充を進めていくとしている。  まず一つは、投資対象とするアセット の範囲を拡充するという点だ。同社の

AUM

はオフィス・_{都心商業ビル}・_住宅 を中心とした構成であり、また地方の優 良案件を発掘すべく名古屋・_大阪・_福 岡にも人員を配置しているが、これに加 えて国内の物流施設・_{ホテルに対する} 投資も増やすことができるよう検討を 進めているという。「いずれも国内で成 長が期待できるセクターであり、当社へ

新体制の構築が完了し社長を交代

ニーズに応じて物流・ホテルへの投資も検討

も投資できないのかという問い合わせ が多くあります。当面は、当社が直接開 発やオペレーションを手掛けるのではな く、それぞれに専門性をもつ企業と協業 しながら、

AM

会社としてアセットマネ ジメント、ファンドマネジメントを担当す るというスタンスです」（嵯峨氏）。  これに加えて同社が注目しているの が、

REIT

向けのブリッジ型取組みであ る。私募ファンドが物件取得で苦戦して いる現況下でも積極的に新規購入を実 現できているのが

J

-

REIT

だ。しかし彼 らは取得時の

PO

タイミングを計る必要 があるため、利益相反の恐れが無い第 三者が、

REIT

への売却までの間に保 有・_{運用していくニーズがあるとしてい} る。また、ブリッジ型取組みを通じて、 国内投資家との接点をさらに拡大して いきたいとしている。  イデラの現在の

AUM

は、多くのレス キュー

AM

案件が売却のタイミングを迎 えたこともあり、現在約

2,400

億円と合 併時の約

3,000

億円から減少している。 これを早急に元の

3,000

億円へ、そして 中期経営計画において目標としている

5,000

億円へと拡大すべく業容を広げ、 考えうるチャンスを着実にビジネスへ結 びつけていく構えだ。

イデラ

キ

ャ

ピタルマネジメント

日本は市場規模も大きく、国内需要のみでビジネスができてきたという面もあり、海外 投資家の意向を汲み取り、適切なレスポンスを返せる国内AM会社は未だに多くはあり ません。一方、海外投資家からすれば物件のアクイジション力、バリューアップ力に加え、 このコミュニケーション能力を重要視しているのだと思います。独立系AM会社である 当社は、海外投資家のニーズに応えて案件を獲得すべくこれまでも人材を育成してきま した。絶対的自信を持つ不動産運用能力に加え、海外投資家に適切に対応できる国内 AMという強みを活かしながら、さらに投資を進めていきたいと考えています。 嵯峨行介 [ 代表取締役社長] COMMENT

REPORT

注目

AM

会社の最新動向

合併による新体制の下

アクサとの協調投資ファンドを運用

 三井住友トラスト不動産投資顧問（以 下、SMTREIM）は、

2012

年 春に住 友 信託銀行と中央三井信託銀行が合併 したことに伴い、両グループの住信不 動産投資顧問と中央三井トラストリアル ティが経営統合して誕生した。  運用する資金は、年金資金をはじめ、 中長期にわたり安定した利回りを狙う コア資金が主流を占めており、

AUM

は

2012

年末で 約

4,500

億円に達してい る。金融機関をバックにする

AM

会社 として「二つの信託銀行から受け継い だ、新たなビジネスフィールドを求める 開拓者精神」（代表取締役社長木村光男 氏）で、新しい発想の商品を開発し、顧 客のニーズに応えていく先進性が同社 の強みである。  例えば、海外投資家との接点を外資 系ＡＭ会社とのアライアンスによって確 保して実現したのが、

2012

年

8

月のフ ランス保険大手のアクサグループとの協 調ファンドレイズである。アクサグルー プの不動産投資運用会社である

AXA

Real Estate Investment Managers

が

運用する海外ファンドと、

SMTREIM

が運用するファンドを同時にクロージン グして協調投資を行うスキームを構築 して内外の注目を集めた。ファンドの投 資対象は東京の主要区部に所在する中 規模オフィスビルで、賃貸純収入に対し て

5

％前後の利回りを得られる

30

億か ら

100

億円規模の物件への投資を想定 している。  アクサが日本への投資を決定した背 景には、東京のオフィス市場はマーケッ トサイクルから見て最適な投資タイミン グにあること、なかでも、東京のミッド サイズのオフィスビルはテナント需要層 が一番厚く、コア・_{アセットとしての安} 定感を評価していることなどがあり、両 ファンドの投資期間

2

年間に

AUM

の 積上げを図ったうえ、その後の安定運 用を目指すファンドとなっている。  さらに、三井住友信託銀行のネット ワークを活用して、顧客である事業法 人等への不動産流動化提案とともに、 多様な投資家の運用ニーズにマッチす る不動産運用商品の開発にも注力して いる。個別のニーズに応じたスキーム 組成と商品開発によって運用する資産 も増加しており、その

AUM

カテゴリー も、オフィスに加えて物流施設やホテル 等にも拡がりを見せている。

攻めと守りを両立させて

事業拡大を目指す

 

SMTREIM

では

2013

年の日本国内 の不動産マーケット環境を、「不安定感 は拭いきれないものの、海外から日本 への投資資金は引き続き流入し、国内 機関投資家も改めて投資機会を模索し

グループの金融力を活かして

事業拡大と多彩な商品開発を目指す

ていく」（同氏）とみている。これを踏ま えて、上記のようないわば

"

攻め

"

の展 開とともに、日々変化する市場に対応し つつ、少しでも投資家へ還元できるよう 数々の施策を実行している。  一方、強靭な事業基盤を構築するた めに

AUM

の確実な拡大を図り、当面 の目標である

AUM5,000

億円を達成す るとともに、その後も様々な新規案件へ の取り組みにチャレンジを続ける。  この

"

攻めと守りの両立

"

こそが市場 における評価を得るための要件であり、 信頼を背景に投資 家に提 示できるト ラックレコードの確立を今後の大きな目 標と位置づけている。  

SMTREIM

は三井 住友信託銀行グ ループの

1

社として活動するなかで、情 報量は急拡大してきており、一般事業法 人のオフバランスニーズなどに加えて、ア ジア系資産家の不動産投資ニーズなど、 従 来あまり取扱ってこなかった様々な ニーズに対応する必要性が出てきた。今 後は、これらにも対応すべく、企業活動 に一層の創造性を発揮して商品企画力 をレベルアップするとともに、共同

AM

など、他社とのアライアンス戦略の展開 や海外投資家への対応力強化といった 取り組みを推進していく予定である。

三井住友トラスト不動産投資顧問

当社は、三井住友信託銀行グループの1社として、銀行本体をはじめとして、不動産事 業およびグループ各社を最大のスポンサーとして活動し、グループが掲げるビジネスモ デルとも連動して、不動産事業の一翼を担っています。今後は、グローバル戦略、特に アジアにおける展開に注力して業界の“魁（さきがけ）”として、また“チャレンジャー” として事業を展開していきます。私募REITをはじめとするファンドビジネスや、内外を 問わず様々な不動産流動化ニーズ等に対する適切な提案を行い、それを実行すること により、業界のリードオフマンを目指します。 木村光男 [ 代表取締役社長] COMMENT

不動産

AM

会社ガイド

ASA

アセ

ッ

トマネジメント株式会社

hhttp://www.asa-am.jp

［代表者名］ 酒井宗太郎 ［設立日］ 2007年8月 ［所在地］〒105-0001 東京都港区虎ノ門四丁目3番13号 ［TEL］ 03-5425-6771 ［運用資産残高］ 1,517億円 ［対象アセット］全アセット対応 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2009年6月 ［FAX］ 03-5425-6774 ［運用ファンド数］ 49本 ［対象エリア］全国 青山綜合会計事務所のグループ力を背景に、多数のファンド運用を受託している。対象ア セットは、オフィス・レジデンシャル・商業施設・ホテル・ケアハウス等多岐にわたる。エク イティ投資家およびレンダーの業務ニーズに柔軟に応え、コストパフォーマンスを重視した こまめなAM業務対応を心掛けている。ファイナンス・アレンジメント業務の実績も増えて おり、引き続きソリューションAMを志向していく。

株式会社イデラ

キ

ャ

ピタルマネジメント

http://www.idera-capital.com

［代表者名］ 嵯峨行介 ［設立日］ 2001年9月 ［所在地］〒107-0061 東京都港区北青山三丁目5番12号 青山クリスタルビル ［TEL］ 03-5771-9001 ［運用資産残高］ 2,419億円（2012年8月末時点） ［対象アセット］オフィス／住宅／商業／ホテル／物流施設 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2009年6月 ［FAX］ 03-5771-9002 ［運用ファンド数］ -［対象エリア］全国 2012年3月に上場廃止したエムケーキャピタルマネージメントが、2012年5月にアトラス・ パートナーズと合併して誕生した独立系不動産キャピタルマネジメント会社。 自己資本比率96％の強固な財務体質（2012年8月末時点）のもと、圧倒的な不動産マネジ メントの現場力と長年培ってきたファンドマネジメント・新規商品開発力を強みとしている。

株式会社ザイマ

ッ

クス不動産投資顧問

http://www.xymax.co.jp/company/groups/xy-reia.html

［代表者名］ 稲月伸仁 ［設立日］ 2007年8月 ［所在地］〒107-0052 東京都港区赤坂一丁目1番1号 ［TEL］ 03-5544-6860 ［運用資産残高］約1,370億円 ［対象アセット］全アセット対応 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2008年6月 ［FAX］ 03-5544-6861 ［運用ファンド数］ 16本 ［対象エリア］全国 プロパティマネジメントやビルメンテナンスで培った不動産マネジメント能力を活かし、広 範なアセットマネジメントサービスを提供。 不動産本来の姿である長期運用の観点を大切にした、戦略的かつ安定的なマネジメントス タイルで不動産価値を高める。

サヴ

ィ

ルズ・アセ

ッ

ト・アドバイザリー株式会社

http://jp.savills.co.jp

［代表者名］ 稲津俊彦 ［設立日］ 2011年9月 ［所在地］〒106-0041 東京都港区麻布台一丁目11番9号 CR神谷町ビル10階 ［TEL］ 03-5562-1770 ［運用資産残高］約1,700億円（2012年11月末時点） ［対象アセット］オフィス／住宅／商業施設／ホテル他 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2012年5月 ［FAX］ 03-5562-1771 ［運用ファンド数］ -［対象エリア］全国 英国・サヴィルズの日本の拠点であるサヴィルズ・ジャパンのＡＭ部門が2012年5月に分社 した。自社ファンドを持たない純粋なサードパーティーＡＭとして、欧州・アジア等の投資 家および国内金融機関等からＡＭ受託している。グローバルに展開する総合不動産サービ ス・プロバイダーであるサヴィルズのネットワークを活かしつつ、幅広いクライアント層から の多様なニーズに合わせて、カスタマイズされたきめ細かいサービスを提供している。

住商リアルテ

ィ

・マネジメント株式会社

［代表者名］ 藤林秀敏 ［設立日］ 2007年9月 ［所在地］〒104-0053 東京都中央区晴海一丁目8番8号晴海トリトンスクエアオフィスタワーW16階 ［TEL］ 03-5547-0571 ［運用資産残高］約1,400億円 ［対象アセット］オフィス／住宅／商業施設／物流施設 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ -［FAX］ 03-5547-0574 ［運用ファンド数］ 9本 ［対象エリア］全国 住友商事は、不動産事業を源流とし90年に亘りデベロッパーとしてグループ企業と共に 不動産の企画・開発から運営管理に至るまで、幅広い事業展開を行ってきた。住友商事 の100％出資により設立された同社は、グループの総合力を活かし、投資家に対して優良 な投資機会を提供している。また、現場の実務を確実かつ迅速にこなす現場力を持つプロ フェッショナル集団として、質の高いサービスの提供を行っていく。

http://www.sumisho-rm.co.jp

タ

ッ

チストーン・キ

ャ

ピタル・マネージメント株式会社

http://www.touchstone-cm.com

［代表者名］ 賣間正人 ［設立日］ 2005年6月 ［所在地］〒107-0052 東京都港区赤坂一丁目7番1号 赤坂榎坂森ビル ［TEL］ 03-5114-6622 ［運用資産残高］約919億円（2012年12月末時点） ［対象アセット］オフィス／商業施設／住宅 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2008年4月 ［FAX］ 03-5114-6623 ［運用ファンド数］ -［対象エリア］東京都区部／大都市圏 コアからオポチュニスティック投資まで幅広い分野のアセットマネジメントサービスを少数 精鋭のプロフェッショナル集団により提供している。英語によるバイリンガル・コミュニケー ションにより海外投資家のニーズに応えるとともに、ファイナンスに精通した独立系アセッ トマネジメント会社としての強みを発揮し、顧客の個別ニーズに合わせたベンダー編成に基 づく運用体制を提供している。

三井住友トラスト不動産投資顧問株式会社

http://www.smtreim.jp

［代表者名］ 木村光男 ［設立日］ 2005年11月 ［所在地］〒100-8233 東京都千代田区丸の内一丁目４番１号 ［TEL］ 03-6256-5530 ［運用資産残高］ 4,293億円（2012年9月末現在） ［対象アセット］全アセット対応 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2005年12月 ［FAX］ 03-3286-8469 ［運用ファンド数］ -［対象エリア］全国 2012 年4 月1 日に住信不動産投資顧問㈱と中央三井トラスト・リアルティ㈱を事業統合し、 「三井住友トラスト不動産投資顧問㈱」として三井住友信託銀行100％出資により新たにス タートした。不動産証券化業務のパイオニアである信託銀行が長年培ってきた機能を活用 し、多様化する投資家ニーズに対応した新たな不動産証券化商品の開発も視野に、マーケッ トの要請に応え得る的確でスピーディーなサービスの提供に取り組んでいる。

ユニ・アジア

キ

ャ

ピタル

ジ

ャ

パン株式会社

（旧商号：キャピタルアドバイザーズ株式会社）

www.uni-asia.co.jp

［代表者名］ 戸田幸浩 ［設立日］ 2000年2月 ［所在地］〒101-0053 東京都千代田区神田美土代町9番1号  ［TEL］ 03-3518-9200 ［運用資産残高］約800億円 ［対象アセット］全アセット対応 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2008年6月 ［FAX］ 03-3518-9201 ［運用ファンド数］ 18本 ［対象エリア］全国 ユニ・アジアキャピタルジャパンは、シンガポール上場企業であるUni-Asia Finance Corporationのグループ会社として、日本国内不動産のアセットマネジメント事業を中心に 事業展開している。 設立以来、住宅・ホテル系アセットを中心に運用資産を拡大し、2011年からは、小規模賃 貸住宅の開発ファンドの運用を開始しており、今後も新たな事業分野に挑戦していく。

BMS

アセ

ッ

トマネジメント株式会社

http://www.bmsam.co.jp

［代表者名］ 橘延治 ［設立日］ 2008年1月 ［所在地］〒101-0052 東京都千代田区神田小川町二丁目5番地1 オーク神田小川町ビル7階 ［TEL］ 03-5282-5400 ［運用資産残高］ -［対象アセット］オフィス／住宅／商業施設／ホテル他 ［アセットマネジメントの特徴］ ［投資運用業登録日］ 2008年6月 ［FAX］ 03-5282-5401 ［運用ファンド数］ -［対象エリア］全国 大手ＰＭ会社であるＢＭＳ㈱の100％子会社として、親会社のＰＭ、ＣＭのノウハウも活用 し、不動産証券化のアレンジ、受託資産の運用及び売却等の提案を行っている。運用資産 はオフィス、レジデンス、商業施設、ホテル等多岐にわたり、リーシング戦略、改修工事等 により受託資産の付加価値を高め、中長期的な安定運用を図っている。また、他社との連 携も行い、それぞれの特徴を補完し合うことで様々な投資家ニーズに応えている。

順位 名称 契約資産額（百万円） 所在地 合計 投資運用 投資助言 1 三菱地所投資顧問株式会社 936,657 141,072 795,585 東京都千代田区丸の内三丁目2番3号 2 野村不動産投資顧問株式会社 571,347 440,708 130,639 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 3 ケネディクス・アドバイザーズ株式会社 486,798 67,346 419,452 東京都港区新橋二丁目2番9号 4 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 476,514 361,668 114,846 東京都千代田区平河町二丁目16番1号 平河町森タワー 5 セキュアード・キャピタル・インベストメント・マネジメント株式会社 468,062 234,449 233,613 東京都港区虎ノ門四丁目1番28号 6 三井住友トラスト不動産投資顧問株式会社 453,095 100,888 352,207 東京都千代田区丸の内一丁目4番1号 三井住友信託銀行本店ビル12階 7 東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社 442,662 167,748 274,914 東京都渋谷区道玄坂一丁目16番3号 渋谷センタープレイス3階 8 オリックス不動産投資顧問株式会社 393,823 363,822 30,001 東京都港区浜松町二丁目4番1号 9 三井不動産投資顧問株式会社 393,010 323,078 69,932 東京都中央区日本橋室町二丁目1番1号 日本橋三井タワー11階 10 東京建物不動産投資顧問株式会社 386,613 59,130 327,483 東京都中央区日本橋一丁目2番19号 11 森ビル不動産投資顧問株式会社 365,121 3,274 361,847 東京都六本木六丁目7番6号 12 シンプレクス不動産投資顧問株式会社 247,394 241,765 5,629 東京都千代田区霞ヶ関三丁目3番2号 新霞ヶ関ビルディング19階 13 株式会社イデラキャピタルマネジメント 230,478 116,263 114,215 東京都港区北青山三丁目5番12号 青山クリスタルビル 14 株式会社マックスリアルティー 217,982 213,992 3,990 東京都中央区築地一丁目13番10号 15 ＬＣＲ不動産投資顧問株式会社 205,947 205,947 0 東京都千代田区永田町二丁目11番1号 16 安田不動産投資顧問株式会社 195,921 189,115 6,806 東京都千代田区神田小川町二丁目4番16号 17 東京海上不動産投資顧問株式会社 193,428 178,329 15,099 東京都港区東新橋二丁目4番地1号 18 ＡＳＡアセットマネジメント株式会社 159,800 112,478 47,322 東京都港区虎ノ門四丁目3番13号 19 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 152,249 77,412 74,837 東京都港区虎ノ門四丁目2番3号 虎ノ門トーセイビル4階 20 プルデンシャル・リアルエステート・インベスターズ・ジャパン株式会社 145,908 75,528 70,380 東京都港区南麻布三丁目20番1号 麻布グリーンテラス5階 21 日土地アセットマネジメント株式会社 141,520 0 141,520 東京都千代田区霞が関一丁目4番1号 22 GALILEO JAPAN 株式会社 106,203 106,203 0 東京都千代田区九段南三丁目8番11号 飛栄九段ビル9階 23 興和不動産投資顧問株式会社 92,913 86,399 6,514 東京都港区南青山一丁目15番5号 24 グッドマンジャパンファンズ株式会社 90,669 90,669 0 東京都千代田区丸の内一丁目8番1号 丸の内トラストタワーN館13階 25 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社 87,342 57,160 30,182 東京都千代田区永田町二丁目11番1号 26 グロブナー・ファンド・マネジメント・ジャパン・リミテッド 81,523 81,523 0 東京都港区赤坂一丁目12番32号 アーク森ビル24階 27 ユニ・アジアキャピタルジャパン株式会社 66,920 64,527 2,393 東京都千代田区神田美土代町9-1 MD神田ビル7階 28 サヴィルズ・アセット・アドバイザリー株式会社 66,049 16,581 49,468 東京都港区麻布台一丁目11番9号 CR神谷町ビル10階 29 株式会社玄海キャピタルマネジメント 47,813 1,783 46,030 東京都千代田区丸の内二丁目2番1号 岸本ビルヂング10階

30 One World Asset Management 株式会社 46,023 46,023 0 東京都中央区日本橋三丁目14番1号 新々会館ビル9階

31 ＫＷ Investment株式会社 43,910 43,844 66 東京都千代田区霞ヶ関三丁目8番1号 32 株式会社リオ・コンサルティング 38,491 13,474 25,017 東京都千代田区永田町二丁目12番4号 33 ＳＰＣアセットマネジメント株式会社 36,698 31,043 5,655 東京都中央区明石町8番1号 34 ジャパンアセットトラスト株式会社 32,196 8,196 24,000 東京都千代田区神田錦町二丁目1番8号 35 イトーピア・アセットマネジメント株式会社 31,988 15,104 16,884 東京都港区北青山二丁目12番16号 36 三井物産リアルティ・マネジメント株式会社 31,295 31,295 0 東京都千代田区九段北一丁目14番17号 37 株式会社ティーエルディービーパートナーズ 31,273 0 31,273 東京都千代田区永田町二丁目12番4号 38 アジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社 30,641 29,023 1,618 東京都中央区新川一丁目17番18号 39 ファンドクリエーション・アール・エム株式会社 23,763 23,763 0 東京都千代田区麹町一丁目4番地 半蔵門ファーストビル5階 40 大和リアルエステート・アセット・マネジメント株式会社 23,753 1,946 21,807 東京都中央区銀座六丁目2番1号 41 プロファウンド・インベストメント・マネジメント株式会社 19,943 19,943 0 東京都港区虎ノ門1丁目4番2号 虎ノ門東洋ビル 42 燦アセットマネージメント株式会社 19,545 813 18,732 東京都千代田区有楽町一丁目7番1号 43 株式会社ヒューマックス 16,385 16,385 0 東京都新宿区富久町13番19号 44 株式会社ハリファックス・アセットマネージメント 14,645 6,535 8,110 東京都港区六本木三丁目16番26号 ハリファックスビル 45 株式会社エー・エム・ファンド・マネジメント 14,223 0 14,223 東京都千代田区内幸町一丁目5番2号 46 株式会社アヴァルセック 14,000 14,000 0 東京都港区浜松町二丁目1番18号 トップスビル3階 47 東京キャピタルマネジメント株式会社 13,932 4,510 9,422 東京都中央区新富一丁目14番1号 セントラルイーストビル2階 48 クリックシス株式会社 13,880 13,880 0 東京都港区西麻布 2-24-11 麻布ウエストビル1階 49 株式会社レガロキャピタル 13,207 1,345 11,862 東京都港区西麻布三丁目2番1号 北辰ビル 50 ＢＭＳアセットマネジメント株式会社 13,078 4,900 8,178 東京都千代田区神田小川町二丁目5番地1 オーク神田小川町ビル7階 51 ヘルスケアマネジメントパートナーズ株式会社 10,381 10,381 0 東京都港区愛宕二丁目5番1号 愛宕グリーンヒルズＭＯＲＩタワー39階 52 ＳＢＩエステートマネジメント株式会社 8,358 8,358 0 東京都港区六本木一丁目6番1号 泉ガーデンタワー15階 53 タッチストーン・キャピタル・マネージメント株式会社 4,691 0 4,691 東京都港区赤坂一丁目7番1号 赤坂榎坂森ビル8階

54 Vermilion Capital Management株式会社 4,555 0 4,555 東京都港区赤坂一丁目7番1号 赤坂榎坂森ビル5階 

55 フィンテックアセットマネジメント株式会社 3,985 3,985 0 東京都港区虎ノ門四丁目1番28号 虎ノ門タワーズオフィス19階 56 株式会社エーマックス 3,819 3,819 東京都墨田区太平四丁目1番3号 オリナスタワー10階 57 株式会社ユニファイド・キャピタル・ジャパン 888 888 0 東京都中央区銀座一丁目13番1号ダヴィンチ銀座1丁目7階 58 株式会社フォーカスキャピタルマネジメント 441 441 0 東京都港区虎ノ門一丁目2番3号 虎ノ門清和ビル10階 ※一般社団法人日本投資顧問業協会「契約資産状況 平成24年9月末」の「不動産関連特定投資運用業67社」データより 「投資運用」「投資助言」契約資産額に記入がある58社について、両資産合計額でランキングを作成。

不動産関連特定投資運用業

預かり資産額ランキング