スライド 1

Shinko Asset Management Co., Ltd.

四半期

Report

2016年1月

95

100

105

110

115

120

9/30

10/31

11/30

（月/日）

東証REIT指数（配当込み）

東証株価指数（配当込み）

2015年9月30日を100として指数化

50

100

150

200

250

300

350

03/3

05/3

07/3

09/3

11/3

13/3

15/3

（年/月）

東証REIT指数（配当込み）

東証株価指数（配当込み）

2003年3月31日を100として指数化

J-REIT市場動向

(2015年10-12月期)

指数で見るJ-REITと日本株の推移

2015年10-12月期のJ-REIT市場は、おおむね堅調に推移しました。期初は日本銀行による追加金融緩和への根強い期待

があったほかオフィス市況の改善傾向などが好感されたものの、米国の利上げ開始時期に対する不透明感などを背景に、一時下

落する場面もみられました。その後、12月のFOMC（米連邦公開市場委員会）にて利上げが発表され、今後の利上げペース

が緩やかなものになると示されたことで市場に安心感が広がり、12月18日には日本銀行がJ-REITの銘柄別買入限度額の引上

げを発表したことなどを受けて、J-REIT市場は期末にかけて反発しました。前四半期と比べて公募増資の発表が落ち着いたこと

も、当四半期において市場を支える一因となりました。東京圏におけるオフィス空室率は7年ぶりに4％程度となり、賃貸料も前月

比で24ヵ月連続上昇しています。さらに、訪日外国人数の増加によりホテルの稼働率が堅調に推移するなど、足もとのファンダメ

ンタルズは引き続き良好です。

当資料では、足もとのJ-REIT市場を取り巻く環境についてご報告いたします。

■ 2015年10-12月期の東証REIT指数（配当込み）の騰落率は、5.1％となりました。

期間：2003年3月31日～2015年12月30日（日次）

出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成

期間：2015年9月30日～2015年12月30日（日次）

出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成

拡大

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2016年1月

不動産市況

■ J-REIT各セクターの稼働率は、いずれも高水準にあります。

■ 都心5区平均のオフィスビルの稼働率と、J-REIT保有物件の稼働率を比較すると、立地や質の高さにおいて

優位にあるJ-REIT保有物件の稼働率は都心5区平均を上回っています。

《ご参考》 稼働率と賃貸料

都心オフィスビル、J-REIT保有物件の用途別稼働率推移

①

当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。

一般に、稼働率の上昇・下落が1～2年

程度のタイムラグを伴って賃貸料に反映

されると言われています。

右図に見られるように、都心5区平均の

オフィスビル稼働率は足もとで改善傾向に

あり、賃貸料も徐々に上昇しています。

【都心オフィスビル稼働率と賃貸料の推移】

期間：2002年1月～2015年12月（月次）

出所：三鬼商事のデータを基に新光投信作成

期間：2005年10月～2015年10月（月次）

出所：都心5区平均は三鬼商事、J-REIT保有物件は一般社団法人投資信託協会のデータを基に新光投信作成

※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

90

92

94

96

98

100

05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 13/10 14/10 15/10

（％）

商業・店舗稼働率

(J-REIT保有物件)

全用途合計稼働率

(J-REIT保有物件)

オフィスビル稼働率

(J-REIT保有物件)

住宅稼働率

(J-REIT保有物件)

オフィスビル稼働率

（都心5区平均）

(年/月)

15,000

17,000

19,000

21,000

23,000

25,000

90

92

94

96

98

100

02/1

04/1

06/1

08/1

10/1

12/1

14/1

（円/坪）

（％）

（年/月）

オフィスビル賃貸料 （同、右軸） オフィスビル稼動率 （都心5区平均、左軸）

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四半期

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2016年1月

②

震度5強程度

軽微な損傷が発生しないようにすることを目標

震度6強～震度7

建物に部分的な損傷は生じるものの、倒壊などの大

きな損傷を防ぎ、人命が失われないようにすることを

目標

【新耐震基準】

【地震リスク（PML値）と地震被害の関係】

PML値

危険度

建物被害の程度

0～10％未満

非常に低い

軽微

10～20％未満

低い

局部的被害

20～30％未満

中程度

中破

30～60％未満

高い

大破

60％以上

非常に高い

倒壊

出所：中央不動産鑑定所「投資不動産評価用語集」の資料を基に

新光投信作成

《ご参考》 J-REITの地震対策

日本では、建物が地震に耐え得る能力についての耐

震基準（建築基準法）が定められています。1981

年に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が導入

されました。

J-REITの多くは新耐震基準、またはそれと同等以上

の耐震性能を有する不動産のみを投資対象とするこ

とを運用規定の中に明確に定めています。

地震による建物の被害を予想するための指標にPML

値（Probable Maximum Loss）があります。これ

は、475年相当の期間に予想される最大規模の地

震が発生した場合の物的損失額が、建物の再調達

費の何％に相当するかを示す値です。

J-REIT各社の資産全体のPML値は1桁後半となっ

ており、耐震性能が高い物件が多いことを示していま

す。

■ 2020年の東京オリンピックを前にして、2015年以降の大規模オフィスビル（1万㎡以上）の供給量は過去平

均をやや上回る水準で推移すると見込まれています。足もとではオフィスビルの稼働率などは改善傾向にあります

が、その背景には企業による業容・人員の拡大などもあるとされています。

東京23区の大規模オフィスビルの供給量推移

期間：2001年～2019年（年次） ※ただし、2015年以降は森ビルの集計による予定値

出所：森ビルのデータを基に新光投信作成

0

10

20

30

40

50

0

50

100

150

200

250

01

02

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07

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09

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16

17

18

19

(件)

(万㎡)

(年)

供給件数（右軸）

供給量（左軸）

予定値

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2016年1月

J-REITを取り巻く環境

新規上場・公募増資などによる資金調達

①

《ご参考》 REITが成長するために

REIT

REIT

REITが保有している現物不動産の賃貸料上昇、

稼働率の上昇(＝空室率の低下)。

管理・維持費の削減効果など。

稼働率

ＵＰ↑

賃貸料

ＵＰ↑

高い収益が見込める物件の新規購入、

収益性向上のための物件入れ替え、M&Aなど。

収益の拡大： 内部成長戦略

規模の拡大： 外部成長戦略

REITの成長を促進

※東京証券取引所による発表日ベース（資金調達額は払込金額を表示、資料作成時に判明している分まで）

期間：2015年1月1日～2015年12月30日 出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成

REITの成長には、二つの戦略があります。一つは保有する不動産から生まれる収益の拡大を目指す戦略です。

もう一つは、新たな物件への投資やM&Aなどによる規模の拡大や収益性の向上を目指す戦略です。

■ 2015年は公募増資の発表が相次ぐ1年となりました。2015年10-12月期においてはその動きがやや落ち着いてきたこ

とにより需給悪化懸念が薄れたことが、J-REIT市場を支えた一因と思われます。

発表日 投資法人 資金調達額_（億円） 発表日 投資法人 資金調達額_（億円） 1月5日 プレミア 272.4 5月29日 サムティ・レジデンシャル 156.4 1月6日 ケネディクス商業リート 598.2 6月1日 日本プライムリアルティ 189.5 1月7日 コンフォリア・レジデンシャル 189.6 6月4日 ジャパン・ホテル・リート 115.6 1月9日 ジャパン・ホテル・リート 161.8 6月10日 日本リート 248.1 1月15日 ケネディクス・レジデンシャル 238.5 6月24日 ジャパンエクセレント 67.0 1月19日 日本リート 502.6 6月25日 インヴィンシブル 303.5 1月22日 イオンリート 207.8 6月25日 ジャパン・シニアリビング 159.2 2月6日 日本アコモデーションファンド 102.1 7月9日 ＭＣＵＢＳ　ＭｉｄＣｉｔｙ 232.0 2月17日 ヘルスケア＆メディカル 130.4 8月10日 ＧＬＰ 231.8 2月25日 産業ファンド 117.4 8月14日 オリックス不動産 127.0 3月2日 オリックス不動産 184.3 8月20日 日本リテールファンド 247.1 3月3日 大和ハウスリート 283.3 8月27日 ケネディクス商業リート 204.6 3月18日 ジャパンリアルエステイト 340.1 8月31日 ユナイテッド・アーバン 147.4 4月8日 福岡リート 121.0 9月1日 日本ロジスティクスファンド 95.9 4月9日 いちごオフィスリート 255.1 10月8日 星野リゾート・リート 328.9 4月10日 星野リゾート・リート 94.1 10月26日 いちごホテルリート 143.6 4月24日 積水ハウスリート 213.7 10月28日 トーセイ・リート 72.6 4月27日 大和証券オフィス 250.7 10月29日 日本ヘルスケア 63.5 5月7日 インベスコ　オフィス　ジェイリート 112.7 11月26日 アクティビア・プロパティーズ 197.8 5月8日 日本賃貸住宅 406.7 11月27日 平和不動産リート 51.7 ：2015年1-3月期 ：2015年4-6月期 ：2015年7-9月期 ：2015年10-12月期

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2016年1月

J-REIT投資主体別売買動向

②

日本銀行によるJ-REIT買入状況

③

■ 「投資信託」の買いは足元ではやや鈍化しているものの、継続的に行われています。一方で、「個人」による売りが

目立っています。

■ 2015年10-12月期における日本銀行によるJ-REIT買入額は155億円となりました。日本銀行は12月18日に

金融緩和策の補完措置として、J-REITの銘柄別買入限度額の引上げを発表しました。今後も日本銀行の金

融政策が注目されます。

期間：2010年10月末～2015年11月末（月次）

出所：東京証券取引所のデータを基に新光投信作成

-1,200

-800

-400

0

400

800

1,200

10/10

11/10

12/10

13/10

14/10

15/10

（億円）

（年/月）

海外投資家

個人

投資信託

金融機関

0

10

20

30

40

50

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

10/10

11/4

11/10

12/4

12/10

13/4

13/10

14/4

14/10

15/4

15/10

（億円）

（年/月）

日本銀行買入額（右軸）

東証REIT指数（配当込み）（左軸）

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2016年1月

J-REITのバリュエーション

J-REIT配当利回りと10年国債利回りの推移

①

J-REITのNAV倍率

②

■ 足もとのNAV倍率は上昇しつつありますが、一時に比べると割高感は薄れています。

NAV倍率（P/NAV）＝時価総額 ／ （（前期末純資産額 － 前期分配金総額）＋（前期末鑑定評価額 － 前期末簿価）

+当期における当営業日までの増資時の払込金額の総額）

期間：2005年12月30日～2015年12月30日（日次）

出所：一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に新光投信作成

当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。

■ 前四半期末と比べて、J-REITの配当利回りと10年国債利回りの差（イールドスプレッド）はやや縮小しています。

J-REITの配当利回りは、3％前後で推移しています。

※イールドスプレッド=東証REIT指数の配当利回り-日本10年国債利回り

期間：2005年12月末～2015年12月末（月次）

出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

05/12

06/12

07/12

08/12

09/12

10/12

11/12

12/12

13/12

14/12

15/12

（倍）

（年/月）

2015年12月末

1.32

0

2

4

6

8

10

12

05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 15/12

イールドスプレッド

東証REIT指数の配当利回り

日本10年国債利回り

(年/月) (%)

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2016年1月

主要国におけるREIT市場

主要国におけるREIT市場の推移

①

主要国におけるREITの配当利回りと10年国債利回りの比較

※REITは収益から費用を差し引いた利益のほとんどを配当金として支払う仕組みにより、相対的に高い利回りとなっていますが、REITの収益は不動産市況や

経済環境など様々な要因から影響を受けますので、リスクを考慮せずに安全性の高い国債の利回りと単純に比較することはできません。また、各資産の利回りは、

資産の特性を理解していただくために指数ベースでの利回りを表示したものであり、実際の投資で得られる「期待利回り」を示すものではありません。

②

※ 各国のREIT指数はS&P REIT指数（現地通貨ベース、配当込み）

期間：2011年12月30日～2015年12月31日（日次）

出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社のデータを基に新光投信作成

■ 2015年10-12月期のパフォーマンスは英国を除き上昇しており、8月の人民元切り下げを発端とした世界的株安

以前の水準まで回復しています。

■ J-REITのイールドスプレッド（REIT配当利回り－10年国債利回り）は、他国のREITと比べて高い水準と

なっています。

※ REITの配当利回りは、S&Pグローバル REIT指数の各構成国・地域REIT指数の配当利回り。10年国債利回りについてはブルームバーグのデータ

を使用。上記の各利回りは、小数第2位を四捨五入して表示しているため、イールドスプレッドの末尾数字が計算上合わない場合もあります。

出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社、ブルームバーグのデータを基に新光投信作成

3.3 3.8 2.8 5.1 0.3 2.3 2.0 2.9 3.1 1.6 0.9 2.2 0 2 4 6 8 10 日本 米国 英国 豪州 （％） REIT配当利回り 10年国債利回り イールドスプレッド 2015年12月末現在

60

100

140

180

220

260

300

11/12

12/6

12/12

13/6

13/12

14/6

14/12

15/6

15/12

（年/月）

日本

英国

豪州

米国

日本：242.0

豪州：206.8

英国：208.8

米国：161.4

2011年12月30日を100として指数化

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2016年1月

投資信託へのご投資に際しての留意事項

【投資信託にかかるリスクについて】

投資信託は、主に国内外の株式や公社債などの値動きのある証券を投資対象としています。投資した当該資産の

市場における取引価格の変動や為替相場の変動などの影響により基準価額が変動します。これらの運用による損

益は、すべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者のみなさまの投資元本は保証されているものでは

なく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。なお、投資信託は預貯金とは異なり

ます。

【投資信託にかかる費用について】

新光投信が運用する投資信託については、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます。

■購入時に直接ご負担いただく費用

・購入時手数料：

上限4.104％(税抜3.8％)

■換金時に直接ご負担いただく費用

・信託財産留保額：

上限0.5％

・公社債投信およびグリーン公社債投信の換金時手数料

：取得年月日により、1万口につき

上限108円(税抜100円)

・その他の投資信託の換金時手数料：ありません。

■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用

・運用管理費用（信託報酬）：年率で

上限2.484％(税抜2.4％)

■その他の費用・手数料

・監査法人に支払うファンドの監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産を外国で保管する場合の費用

などを、その都度（監査報酬は日々）、投資信託財産が負担します。

※「その他の費用・手数料」については、定率でないもの、定時に見直されるもの、売買条件などに応じて異なるもの

などがあるため、当該費用および合計額などを表示することができません。

◎手数料などの合計額については、購入金額や保有期間などに応じて異なりますので、表示することができません。

《ご注意》

上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につき

ましては、新光投信が運用するすべての投資信託（設定前のものを含みます。）のうち、お客さまにご負担いただく、

それぞれの費用における最高の料率を記載しております。

投資信託は、それぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国などが異なるこ

とから、リスクの内容や性質が異なり、費用もそれぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事

前によく投資信託説明書(交付目論見書)や契約締結前交付書面など(目論見書補完書面を含む)をご覧ください。

新光投信株式会社

金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第339号

一般社団法人投資信託協会

一般社団法人日本投資顧問業協会

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加入協会：