土地区画整理事業の見直しガイドライン
成
月
～目
次～
１
見直しの必要性とガイドライン策定の趣旨
・・・・・・・・・・
１
土地区画整理事業の見直しに関す
基本方針
・・・・・・・・・
３
３
土地区画整理事業の見直し作業の流
・・・・・・・・・・・・
見直し対象
土地区画整理施行区域
の選定
・・・・・・・・・
既定の土地区画整理事業計画に関す
評価
・・・・・・・・・・
総合評価によ
対応方針
・・・・・・・・・・・・・・・・・・
見直しの最終判断と都市計画上の手続き
・・・・・・・・・・・
８
存続・変更区域に関す
土地所有者等への配慮
・・・・・・・・
8
市街化調整区域への見直し検討
・・・・・・・・・・・・・・・
8
資料
整備水準の設定
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
見直し
必要性とガイドライン策定
趣旨
長崎市 い 過去 都市計画決定された土地区画整理事業 中 当初計画通り
事業 実施された あれ 事業 実施され い 長期間 経過し いる 一
部 事業 実施され いる 残り 区域 事業実施目処 立 い い
存在し いる
これら 中 社会経済情勢 大 く変化したこ 伴い 都市計画決定当時 役割
や目的 失われ あるい 薄く し たこ より 必要性 変化 生 いる
考えられる
た 都市計画決定 ら長期間 経過する中 民間活動 よ 市街化 進行し整
備 必要性 く た あるい 整備自体 困難 いる い た状況 土地を
減歩する いう制度 特 性 ら 事業 期待する住民 意識 時代 変遷 変
化し いる状況 考えられ こ 整備 着手 存置し け 計画区域内 土地
所有者等 著しい不利益を及ぼすこ や 計画区域全体 発展 影響を及ぼし いこ
懸念される
加え 都市計画運用指針 Ｈ1平.1平 建設省 現国土交通省 い 都市計
画決定され ら長期 わたり事業 行われ い い土地区画整理事業 計画見直し
い 検討 必要性 示され いる ころ ある
こ た 長崎市 い 事業 実施予定 明ら い土地区画整理事業を対象
必要性や実現性を検証し そ 上 計画 存廃を判断するこ する
本ガイドライン こうした考え方 土地区画整理事業 見直し作業を客観的 効
率的 進 るた そ 手順 手法を明ら する目的 作成した ある
既 面的整備 完了あるい それ 相当する区域 見直し 本ガイドライン
参考
都市計画運用指針
Ｈ
.
の抜粋
３．市街地開発事業の都市計画の見直し
都市計画決定され ら長期 わたり事業 行われ い い市街地開発事業 計画見直
し 問題 い 都市施設 場合 同様 当該地区 ける市街化 動向等 らみ
一体的 整備す 判断され い区域 含 れる場合 当該区域を除外する等
見直し あり得る ある これ 運用 い 市街地開発事業 都市計画
見直し い あ り 慎重す た らい ある
こ 場合 単 長期 わた 事業 着手し い い いう理由 み 市街地開発事業
都市計画を廃止するこ 適 く 次 観点 ら 検討 必要 考えられる
当該地区 重要 都市機能を担う 都市全体 中 重要 役割を果たす必要 ある場
合 あるい 当該地区 広域根幹施設や交通結節点等 重要 都市施設 計画を含ん い
る場合 あ 市街地開発事業 よる一体的 市街地整備 都市計画上重要 ある 判
断される場合 市街地開発事業 廃止を行うこ 適 く 地方公共団体 主体的
そ 地区 事業化 向けた検討を行う ある
② 該当し い 地区 整備 主 し そ 地区 住民 生活環境 改善を目的 する
い
１ 公共施設 未整備 ある地区 い 当該市街地開発事業 必要性 い 公
共施設 整備や都市機能 更新 必要性 度合い 加え 地区 関係権利者 意向 考
慮し 当該地区 一体的 整備 必要性 い 十 検討を行 た上 判断するこ
必要 ある こ 結果 廃止 縮小を行う場合 あ 地区外 道路 接続し
地区内及びそ 周辺地域 生活 軸 る区画道路を整備するこ 当該地区
生活環境を よう 改善する い 地区住民 検討し 合意形成を図 た
上 都市計画を変更するこ 望 しい
市街地開発事業 都市計画決定 行われ ら 時間経過 中 開発行 等 より
基盤整備 され 市街地開発事業 よる基盤整備 目的 成され いる
認 られる地区 い 廃止 縮小 あり得る 考えられる
土地区画整理事業
見直しに関する基本方針
社会経済情勢 変化や市街地 現状 ち くり 対する住民意識 変化 を踏 え 土地区画整理事業 見直し 関する基本方針を次 よう 定 る
社会経済情勢 変化に対応する
近年 長崎市 市 村合併 伴う一時的 人口増加を除く 人口 減少傾向 あり 今後 人口減少 予想され いる た経済 停滞 続 市街地 拡大 収 り ある
土地区画整理事業 計画を定 た当時 社会経済情勢 大 く変化したこ を踏 え 宅地 需要や土地利用上 整備 必要性を検証し 適 対応を図る
環境や防災面に配慮する
長崎市内 地形的 制約 ら 公共施設やオープンスペース 少 い市街地を形成し いる これら 地域 い 居住環境 改善 防災安全性を向上さ るこ 重 要 あるこ ら こ よう 地区 い 環境 改善を主眼 した地区整備 在 り方を検討する
郊外部 い 今後 環境社会 配慮し 豊 自然環境 調和を主 眼 した地区整備 在り方を検討する
公共事業投資 効率化を図る
今後 高齢社会 進展や現 経済情勢 公共団体 財政状況 厳しさを増す り ある こ よう 中 最小 投資 より最大 効果を得る 費用対効果
考え方 非常 重要 いる
土地区画整理事業 一般的 長期間を要する事業 あり 短期間 効果 現れ く く た整備効果 地域限定的 傾向 あるた 効率的 重点的 事業執行を図る 観点 ら 見直しを行い 既存 道路や公園 を活 した地区整備 在り方 検 討を進 る
地域と コンセンサスを確立する
土地区画整理事業 計画区域内 い 都市計画法第53 条 規定 基 く建築制 限を課し た将来的 土地区画整理事業実施 整合性 ら 道路や公園 整備
進 い状況 見られる 土地区画整理事業 計画廃止や変更 住民生活や事業活 動 大 影響を及ぼすた 見直し あた 住民 意向を十 把握し 地域
土地区画整理事業
見直し作業
流れ
土地区画整理事業 見直し作業 記 フロー図 示す手順 行う する 各段階 ける 細 作業内容 後述 り ある
図１ 見直し作業のフロ 図
見直し対象 土地区画整理施行区域 の選定
民意向の把握 ・説明会
・アンケ ト 外部機関の意見反映
・都市計画審議会 ・第 者委員会
検討対象地区の抽出と地区ごとの評価
必要性 実現性 高い
［存続候補区域］
必要性 高いが、 実現性が い ［廃止候補区域］
必要性 実現性 い
［廃止候補区域］
土地区画整理の整 備時期の想定
民との調整 ・意見交換会 ・説明会
存続
民との調整 ・意見交換会 ・説明会
廃止 代替整備案の検討
・道路整備 ・公園整備
代替整備案の整備 時期の想定
民との調整 ・意見交換会 ・説明会
廃止 代替整備
※既に面的整備が完了 また それに相当する
Yes Yes
運用指針 ３- に該当
必要があ 、区 域の一部変更
運用指針 ３- - ）に該当
●土地区画整理事業の実現性に関す 評価 ・事業実施の実現性
・地域社会や自然環境等への影響 ・個性的 まちづく への影響 ●土地区画整理事業の必要性に関す 評価
・都市整備上の必要性 ・土地利用上の必要性 ・都市環境上の必要性
廃止 存続
事業化検討
都市施設 、土地区画整理事業 と一体的 整備が必要
Yes No
本ガイドライン適用外
実現性を高 い場合
運用指針 ３- - ）に該当
土地区画整理事業の計画に関す 総合評価
見
直
し
結
果
都市計画変更 Yes
No
見直し対象
土地区画整理施行区域
選定
長期未着手 都市計画決定 ら 概 10 年以上経過 土地区画整理事業 中 ら 明 確 事業着手 予定 い施行区域 た 施行区域 一部 をモスダ゚ップし これを 見直し 対象 する
施行区域内 うち 公共団体施行 土地区画整理事業 依ら い 既 土地区画 整理事業 同等 整備 終了し いる区域 土地区画整理施行区域 廃止を行う し 本ガイドライン 適用し い 運用指針 3-②-平 該当地域 図 平 青ン紫 区域
た 対象 る施行区域 長崎県決定 ある場合 長崎県 共同し 見直 しを行う する
図 見直し対象区域の選定イメ
※ 区域見直しの対象 、赤と緑の区域を除く区域と が、その区域に い 青・紫区域を
除く区域内 、１ 区とし 単 を基本とし が 、概 30～80ha 平均 0ha
程度を単 とし 区域を抽出し検討を行う のとす
表１ 見直し対象区域一覧表の作成例
№ 事業 称
施行区域 称
地区
評価対象地区
面 積 勘a
都市計画 決定告示日
決定権者
１ 東長崎地区 ○○地区 63.0 先50.1平.16 長崎県 東長崎地区 ○○地区 38.0 先50.1平.16 長崎県 ○○地区 ○○地区 平5.0 H○.○.○ 長崎市 ４
実線：施行区域⇒県決定 0ha 超 破線：施行区域⇒市決定 0ha 以
区画整理施行済 公共団体 面的整備完了 土地区画整理組合等 事業予定 し
区画整理施行中 公共団体 面的整備完了 民間開発等
○○
地区
○○地区
○○ 地区
○○ 地区
○○ 地区
○○ 地区
既定
土地区画整理事業計画に関する評価
選定した見直し対象区域 い 単 を基本 し ら土地利用区 生活圏
を参考 幹線道路等 れた一定 りを た適 地区を 評価対象地区 以
対象地区 いう し 設定する
対象地区 面積規模 概 30～80勘a 内 設定する 地区 周 土地区画整理事業等
既 整備された結果 ある地区 け 未整備 僅 残され いる場合 特
理由 ある場合 こ 限り い
次 運用指針を踏 え 対象地区 重要 都市機能を将来 わた 担う 対
象地区内 重要 都市施設 存する 存在する場合 事業 整備 可能 ある
い 土地区画整理事業 一体的 整備 必要不可 い 考察を行う 重要
都市施設 存在し 土地区画整理事業 一体 けれ 整備 い場合 既定計画を
存続さ 実現化 検討を行う する
次 記 掲 る視点及び指標 沿 土地区画整理事業計画 必要性 実現性を
評価し そ 結果 基 既定計画を存続さ る 廃止す あるい
代替整備を行う いう方針を明ら する こ 評価作業 用いる様式 ィャテ
ン １ペーグ 記載する
評価を行う あた 客観的 視点 ら 評価 加え 社会経済情勢を踏
えた長崎市 し 将来都市構造 在り方を適 捉える たそこ 生活する
住民 自治会 地元意向 外部機関 意見を適 反映さ るこ し 行政側 一方
土地区画整理事業 必要性に関する評価
視点 都市整備上 必要性
土地区画整理事業 目的 ある 公共施設 整備改善及び宅地 利用 増進 を図るうえ 程度 必要性 ある ？
指標 １ 土地区画整理事業を都市計画決定した時に期待さ た役割 何 ？
評価対象地区 よう 期待を持たれ 決定された い 確認 る範 記述
する 計画決定 ら長期間 経過すれ 地域 様々 状況変化や全体 し 社会経済情勢
変化 より 当時 期待された役割 く たり 失われ いる可能性 ある
事業 目的 変化し いれ 土地区画整理事業 し 実施する重要性や緊急性 く
いる可能性 ある
指標 生活環境の改善 、土地区画整理事業 け 図 い ？
土地区画整理事業 事業目的 道路や公園 整備 より安全 快適 住環境 創出 良
好 住宅地 供給 ある 評価対象地区 い こ 目的 する部 必要性 程度ある
現在 土地利用状況や課題 を踏 え 記述する た 良好 住環境 創出や課題解
決 手法 土地区画整理事業 よら けれ 解決 い い 併 記述する
指標 ３ その他、将来構想や上 計画 に基づく場合、何 特別 配慮が必要 地区
？
評価対象地区 将来構想や上 計画 よ よう 置 け ある を調査し
特 配慮 必要 地区 ある う い 記述する 特 配慮 必要 場合
そ 内容 併 記述する
●都市整備上の必要性に関す 評価
指標 １ ３ま の考察を基に、 都市整備上の必要性 に関す 評価を３段階
記入し、その理由を記述す
評価区
：必要性 特 高い
：必要性 高い
：必要性 い
土地区画整理事業の計画内容に い 変更す き点があ 場合 、その基本的 考え方を
視点 土地利用上 必要性
将来 向けた土地利用を考える上 程度 必要性 ある ？
指標 １ 現況よ 、土地利用を促進す き地区 ？
評価対象地区 今後 現況より 土地利用を 進す 地区 ある う を記述する 今
後 社会情勢 変化 人口減少や少子高齢化 集約型都市構造 転換 や 経済情勢 変
化 土地 需要や宅地化 動向 土地価格 変化 い た 都市全体 将来像を 案し
検討した上 判断する必要 ある
指標 土地利用を図 上 、地区の都市基盤整備 足 い ？
評価対象地区 都市基盤整備ヤパャ 土地利用を行う上 不足 い水準 ある う
を記述する 都市基盤整備 水準 定 る 整備水準 設定 数値を目安 し 判
断するこ する
指標 ３ 代替道路整備によ 、土地の有効利用が可能 ？
評価対象地区 い 土地区画整理事業以外 道路整備 より 土地 有効利用 図られる
場合 ある 道路整備 より土地 有効利用 進される う を考察し そ 結果を記
述する
指標 建築制限を外せ 、土地の有効利用が可能 ？
土地区画整理事業 都市計画決定区域内 都市計画法 基 建築制限 課され いる
こ 建築制限 より土地利用 制限され いる う を記述する た 建築制限を外すこ
土地 有効利用 可能 る い 併 記述する
●土地利用上の必要性に関す 評価
指標 １ ま の考察を基に、 土地利用上の必要性 に関す 評価を３段階
記入し、その理由を記述す
評価区
：必要性 特 高い
：必要性 高い
：必要性 い
土地区画整理事業の計画内容に い 変更す き点があ た 、土地利用計画の見直しが
視点 都市環境上 必要性
地域 ゚クコス性や防災性 安全性確保 地域 生活環境を高 る上 程度 必 要性 ある ？
指標 １ 対象地区の整備によ 、地区内のアクセ 性 の程度向上す の ？
道路 十 整備され い い地域 自動車 乗り入れ い宅地 多く存在するこ
想定される 評価対象地区 い こ よう 宅地 程度ある た 評価対象
地区を整備するこ より それを 程度改善するこ る 考察し そ 結果を記述
する
指標 対象地区の整備によ 、広域的 アクセ 性 の程度向上す の ？
評価対象地区 整備 より 隣接する区域 含 た広域的 ゚クコス性 よう 変化する
い 考察し そ 結果を記述する 地区内 限ら 広域的 ゚クコス性向上 大 く
献する あれ 新た 都市施設整備 必要性 生 るこ る
指標 ３ 対象地区の整備によ 、防災性 の程度向上す の ？
防災関係 計画 避難経路 避難場所や地域 防災性 方向性 置 けられ いる
置 けられ いる場合 避難場所 経路 確保され いる を確認する た 市民
゚ンケーダ よる地域 防災性 評価 問題点 併 確認し そ 結果を記述する 計画
中 記載 あれ 評価対象地区を整備し い場合 代替策を検討する必要 ある
指標 対象区域を整備し く 、緊急車両や消防 、地域の安全確保の上 支障
い ？
土地区画整理事業 区画道路等 整備 より緊急車両通行や消防活動を可能 する 安
全性確保 大 目的 ある 土地区画整理事業 よる整備を行わ い した場合 い 緊
急車両 通行困難 消防活動 困難 状況 よう る を 沿線地域 建築状況
考慮し ら記述する 局部的 改良 より通行や消防活動 可能 る場合 ある 密集市
街地等 い 緊急車両や消防活動 困難 場合 い 影響 大 いこ ら 優 的
対策を講 るこ 望 れる
指標 土地区画整理事業に合わせ 水道 を整備す 予定 い ？
土地区画整理事業 あわ 水道 を整備する地域 あるた 水道や上水道 環
境整備 状況 い 調査し そ 結果を記述する 特 水道 現代 い 衛生 文化的
生活手段 し 必要不可 要素 り 土地区画整理事業 計画 原因 整備され
い い場合 土地区画整理事業 実施時期を早 る しく 水道 け 優 的 整備
する配慮 必要 ある
指標 土地区画整理事業によ 、景観の向上や観光の活性化に寄 す ことが き
？
評価対象地区を整備するこ より 景観 向上や観 活性化 寄 する可能性 ある
う を考察し そ 結果を記述する 具体的 土地区画整理事業 併 た地区計画 よる景
●都市環境上の必要性に関す 評価
指標 １ ま の考察を基に、 都市環境上の必要性 に関す 評価を３段階
記入し、その理由を記述す
評価区
：必要性 特 高い
：必要性 高い
：必要性 い
土地区画整理事業の計画内容に い 変更す き点があ 場合 、その基本的 考え方を
併せ 記述す
土地区画整理事業の必要性に関する評価
視点 ま の評価結果を勘案し、土地区画整理事業の必要性に関す 評 価を３段階 記入のうえ、その理由を記述す
評価区
：必要性 特 高い ：必要性 高い ：必要性 い
、必要性を高 た に既定計画の内容に変更す き点があ 場合 、その基
土地区画整理事業 実現性に関する評価
視点 事業実施 実現性
現在の社会情勢や将来に予想さ 経済情勢を踏まえ 、土地区画整理事業を実施す と した場合、その実現性 あ の ？
指標 １ 民の同意が得 可能性 高い ？
土地区画整理事業 面的 広 り 中 道路や公園を整備するこ 安全 良好 住環境
創出を目的 する ある 既 一定 道路サービス ある 生活する上 支 少
い地域 い 土地 無償提供 け 大 くクローゲ゚ップされ 地権者 事業 対する
同意 支 るケース 多い 土地区画整理事業 よる十 効果を発揮する 住民
直接的 事業効果を享 た 認識 るこ 重要 あるた 土地 無償提供を上回るよ
う 効果 生 それを施行者 提示するこ 住民 同意 得られる可能性 い 考察
上記述する
指標 土地区画整理事業を実施す 場合、 の程度の事業費と期間を必要とす ？
評価対象地区を既定計画通り 整備する 仮定する場合 程度 事業費 期間を必要 す
る これ 実績等を 案し想定する 事業費 都市 財政状況 ら見 適 規模
事業効果 納税者 理解 得られる 期間 都市計画法 規制を け いる状況 い
一般的 忍 る期間 い た観点 ら評価する
あ り 常識 ら け れた想定 される場合 実現性 非常 疑問視される
指標 ３ 土地区画整理事業を実施す 場合、事業成立性の可能性 高い ？
土地区画整理事業を実施した場合 減歩率 保留地処 可能性 い 考察する 全国
的 土地価格 落を け 採算性 悪化や保留地 処 自体 芳しく い状況 生 り
土地区画整理事業 成立性 懸念される状況 ある こ 考察を行う上 今後 人口
予測や土地需要 予測 を踏 える する
多数 家屋移転を伴う事業 相当 コスダ 時間を要し 費用対効果を著しく さ
る こ よう 事業 場合 過去 建築制限 対する法的側面 配慮し 事業費 減
や期間短縮 方法を検討する必要 ある これ 難しい場合 事業実施 い 見直し検討
を行う必要 ある
●事業実施の実現性に関す 評価
指標 １ ３ま の考察を基に、 事業実施の実現性 に関す 評価を３段階
評価区
：実現性 特 高い
：実現性 高い
：実現性 い
土地区画整理事業の計画内容に い 変更す き点があ 場合 、その基本的 考え方を
併せ 記述す
視点 地域社会や自然環境等へ 影響
対象地区 既存 コミュニテ゛や地形条件 自然環境 対し よう 影響を及ぼす ？
指標 １ 対象地区を整備し 、既存のコミュニテ を維持 き ？
土地区画整理事業 事業制度 住民 住み続けられるこ 事業 長所 ある 道路や公
園 整備 伴い 地域 断される可能性 否定 い 特 既存市街地内 密集市街地
商店街や自治 コミュニテ゛ 崩壊し 地域 空洞化を招く恐れ ある た 周辺市街地
い 一団地 し 整備された場所 区画整理 よるメモッダを自覚し くい状況 あ
り 清算金 多く生 る箇所 少 い箇所 混在する場合 い 地域 コミュニテ゛を壊
し い した こ よう 状況 生 い 否 考察 上記述する
指標 土地区画整理事業によ 整備を行 た場合、他の公共施設利用に支障を来たさ
い ？
土地区画整理事業 より評価対象地区を既定計画通り 整備した場合 公共施設 い 減
歩 生 る そ こ 原因 公共施設 利用 支 を来たすこ い 考察 上記述す
る
指標 ３ 土地区画整理事業を実施す 場合、大規模 地形の改変を伴わ い ？
評価対象地区 い 土地区画整理事業を実施する した場合 山 りや埋 立 大規模
地形 改変を伴うこ い 考察 上記述する 土地区画整理事業 通常一般的 平坦
場所 施行 多く 高 差 大 い地形 工事費 割高 る り 換地を ける土
地 有効面積 少 く 効率的 事業 実施 り くい面 ある 大規模 地形を変える可能
性 あれ コスダ面 大 担 加え 地域 景観を著しく損 うこ るた 出
来る限り平坦 場所を選択する 配慮 望 れる
指標 対象地区内に貴重 動植物や地形・地質が存在し い ？
評価対象地区内 希少性 高い動植物や 他 見られ いよう 特異 地形ン地質 存在
し い を記述する これら 存在 確認された場合 自然環境 保全 観 面 活用を
指標 対象地区を整備した場合、自然景観を著しく損 うこと い ？
評価対象地区を既定計画通り 整備した場合 自然景観を大 く損 うこ い 考察
上記述する ⑤－ 述 たよう 大規模 地形 改変 限ら 各種 大規模 構造物 築
造 自然景観 大 影響を えるこ 想定されるた 出来る限り違和感を抑えるよう配
慮するこ 望 れる
●地域社会や自然環境等への影響に関す 評価
指標 １ ま の考察を基に、 地域社会や自然環境等への影響 に関す 評
価を３段階 記入し、その理由を記述す
評価区
：影響 い
：影響 少 い
：影響 大 い
土地区画整理事業の計画内容に い 変更す き点があ 場合 、その基本的 考え方を
視点 個性的 まち くりへ 影響
地域 魅力を高 る個性的 ち くり 対し よう 影響を及ぼす ？
指標 １ 対象地区内に歴史的建造物や文化財等のまちづく 資源が存在し い ？
評価対象地区内 歴史的建造物や文化財 街道 ち くり 資源 存在し い を記述
する これら 存在する場合 個性的 魅力ある ち くりを 進し 地域 振興を図る観
点 ら 出来る限り 保存策を講 るこ 望 れる
指標 対象地区内にまちづく 資源が存在す 場合、保全す こと 可能 ？
評価対象地区内 ち くり資源 存在する場合 事業 中 保全するこ 可能 う
を 考察 上記述する 建造物や樹木 換地計画 中 現 置換地すれ 現状 保存 可
能 ある 街道や風景 それ自体 歴史的価値を有する場合 保全するこ 難しいた
区域 ら 除外 含 検討する必要 ある
●個性的 まちづく への影響に関す 評価
指標 １ ま の考察を基に、 個性的 まちづく への影響 に関す 評価
を３段階 記入し、その理由を記述す
評価区
：影響 い
：影響 少 い
：影響 大 い
土地区画整理事業の計画内容に い 変更す き点があ 場合 、その基本的 考え方を
併せ 記述す
土地区画整理事業の実現性に関する評価
視点 ま の評価結果を勘案し、土地区画整理事業の実現性に関す 評価を３段階 記入のうえ、その理由を記述す
評価区
：実現性 特 高い ：実現性 高い ：実現性 い
、実現性を高 た に既定計画の内容に変更す き点があ 場合 、その
★★★★★★★★★ 既定 土地区画整理事業計画に関する総合評価 ★★★★★★★★★
評価対象地区 ける土地区画整理事業 計画を 都市計画上 よう 整理する い 総合評価を行う こ 前提 る必要性 実現性 評価を行う あた 土地区画整理事業 事業目的や特性を鑑み 次 指標を特 重要 評価視点 し 捉える
する
・指標 － 土地利用 必要性
・指標 － 都市基盤 整備水準
・指標 － 住民同意 可能性
表
実
現
性
特に高い 高 い い
必
要
性
特に高い 高 い い
土地区画整理事業の計画に関する総合評価
土地区画整理事業の必要性 と 土地区画整理事業の実現性 に関す 評 価結果 、既定の土地区画整理事業計画に関す 総合評価を、次の 区分
表 に基づき選択す 評価区
：計画区域を存続さ る
：計画区域を変更する 必要 あれ 区域 一部廃止
：計画区域を廃止する 代替整備案 より 整備を実施 計画区域 廃止 ：計画区域を廃止する
必要性や実現性を高 た 計画内容に変更す き点があ 場合に 、その基本
総合評価による対応方針
総合評価 結果 基 く対応方針 次 よう り扱うこ する
総合評価 結果 対応方針
：計画区域を存続さ る 土地区画整理事業 よる費用対効果や公共団体 財 政状況 を考慮し ら 整備時期 原則 し 10 年以内 を想定する
整備時期を明ら するこ これ 都市計画 決定以降 長期 わたり都市計画法 定 る建築制限 を課し 住民 担を強い いる関係 ら 事業を実 施する 判断した場合 行政 し 当然 責 考える
：計画区域を変更する 必要があれ 区域 一部廃止）
必要性 実現性 ある程度高い いる これらをさら 高 るた 区域 変更案を検討 する
変更内容 し 土地 利用増進 図られ 土地 区画整理事業 よる整備効果を反映 る区域 変 更 現実的 変更内容 考えられる 地域 状況
より区域変更 難しく 実現性を高 るこ い場合 ：計画区域 廃止 代替整備案 よる対応 ：計画区域 廃止 向けた手 続 を進 るこ する
区域 変更を行うこ 続する 判断した 場合 掲 る対応方針を行う する
：計画区域を廃止する 代替整備案により 整備を実施
計画区域 廃止）
計画区域 廃止し 代わり 代替整備案 より 必 要 整備を実施する
代替整備案 中 新た 都市計画決定 必 要 都市施設 い 公共団体 財政状況 を 考慮し ら 整備時期 原則 し 10 年以内 を想 定した上 都市計画 決定を行う する
：計画区域を廃止する 土地区画整理事業 施行区域を廃止する
見直し
暷終判断と都市計画上
手続
土地区画整理事業 存廃 施行区域内 土地所有者を する地域住民 生活や 事業活動 大 影響を及ぼすこ るこ ら 見直し 着手する あた 地 域住民や関係団体を対象 した説明会を開催し 十 合意形成を図るこ 重要 あり
た説明会 出席 い住民 対し 周知を図るこ 意見 出 る機会を設ける 何ら 手法 例え ゚ンケーダ より意向を確認するこ 必要 ある 見直し い 関係者全員 賛同を得るこ 現実 問題 し 難しい ある
全体的 合意を得た上 見直し 着手し そ 上 地区 評価を行い そ 結果 を住民 示した上 見直し 最終判断 都市計画上 変更 手続 を進 る する
地区 評価 結果 住民 意向 反する場合 い 次 よう 対応を 行う する
存続候補区域 の場合
存続さ る考え あるこ 及びそ 理由を説明し 住民 理解を求 る 住民 理
解 得られ い場合 再度区域 一部変更や代替整備手法を検討し 代替整備案 よる対
応 可能 場合 そ 手法を選択する する 代替整備案 よる対応 難しく 事業
実現性を高 るこ い場合 廃止候補区域 同 流れ る
廃止候補区域 代替整備対応 の場合
代替整備 よる対応を行い区域 廃止する考え あるこ 及びそ 理由を説明し 住民
意見を求 る 意見 内容 よ 都市計画変更案や代替整備時期を再検討し 再び意
見を求 全体的 合意 得られた段階 都市計画上 変更手続 着手する
繰り返し検討し 合意 至ら い場合 や を得 い選択 し 存続さ る
する 実現性を高 るこ い場合 廃止候補区域 同 流れ る
廃止候補区域 の場合
廃止する考え あるこ 及びそ 理由を説明し 住民 意見を求 る 全体的 合意 得
られた時点 都市計画上 変更手続 着手する
繰り返し調整し 合意 至ら い場合 や を得 い選択 し 存続さ る
する
※ 存続させることに った地区 存続 残すが そ 後一定期間 検討を進 実現性 を高 ることが った場合 再度住民へ結果を説明した上 廃止 手続 へ進 と する
※ 施行区域 廃止や変更 代暶整備案 新規都市計画決定 都市計画上 手続 都市 計画法及び都市計画運用指針に定 るところにより 実施する とする
表３ 見直し結果一覧表の作成例
№
地区
(検討対象地区)
決定権者
当 初
地元意向
評価結果 変更検討
変更案 地元意向
最終判断
１ ○○地区 長崎県 廃止 一部廃止 賛成 一部廃止
○○地区 長崎県 存続 ― 存続
○○地区 長崎市 廃止 ― 廃止
存続・変更区域に関する土地所有者等へ
配慮
見直し 結果 存続 た 一部廃止する した対象地区 い 土地区画整理事業
を実施す 地区 し 今後 都市計画法 よる建築制限 課 られるこ る こ
れ より 土地や建物 所有者 対し 土地利用上あるい 財産上 損失を多少 り
え いるこ を考慮すれ 公共団体 る限りそれを軽減するよう 注意を払う必
要 ある
長崎市内 長期未着手土地区画整理事業区域 い 事業着手 目処 立た
い等 理由 ら これ 運用 い 許可基準 和を行 た ころ ある
見直し 結果 土地区画整理事業 施行区域 し 存続する 判断された場合 い
事業着手 期間を 案し ら 弾力的 運用 今後 求 られる ころ ある
市街化調整区域へ
見直し検討
土地区画整理事業 施行区域 計画的 市街化を 進する 市街化区域 内 い
一般的 都市計画決定され いる 施行区域を廃止した区域内 い 今後山林や
畑 未利用地 残る可能性 高い
こ よう 土地 い 今後 土地利用 動向や地権者等 意向を踏 え 市街化
調整区域 入を検討する する
市街化調整区域 入を検討する これ 土地利用 大幅 制限され
整備水準の設定
土地区画整理事業 存続 廃止 判断を行う場合 １ 指標 し 整備水準 整
備手法 変更可能 整備水準 を表４ よう 定 る
表 整備手法が変更可能 整備水準
補足
整備水準の設定にあた 、地区の歴史や特性・風土、将来像、地区に望ま 役割分担 が各地区 異 ことや、地区の設定次第によ 違いが生 た 、画一的に定 こと しい
したが 、見直しガイドラインに基づく評価を行うにあた 、整備水準の確保 一定 量必要との考え方 維持し 、存廃判断に け 絶対的 条件と し い のとす
次の各基準値を概 満足す
評価項目 基 準 値 備 考
道路率 １ ％
但し 森林系 土地利用面積 占 る
割合 市内平均 約 11.5％ を超える場
合 途考慮するこ る
する
道路充足率 ３ ％ また ％ m 以上の道路 、30m 以内
の区域
数値 長崎市 地形的制約を
考慮し 6ｍ以上 道路 難しい場合
4ｍ以上 道路 ら算定 る
し そ 場合 ける基準値 する
適用 あた 4m
以上 道路 ら 30m 以内 区
域 する
公園・広場 充足率
８ ％ 地区内及び地区外に存す 公
園 、 0m 以内の区域
※ 地域住民 開放され いる境内地や
グラウンド 広場 所有形態 関
係 く公園 代替する み し
よい
計算式
道 路 率＝ 道路面積÷地区面積 × 00％
道路充足率＝ 幅員 m ｍ 以上の道路 30m 以内の区域面積÷地区面積 × 00％
土地区
整理事業 区域見直し
評価カルテ
そ
都 市 計 区 域 市 村
地 区 決 定 権 者
評 価 対 象
土 地 利 用 区 分 地 区 面 積
当 初 決 定 年 度 暷 終 変 更 年 度
計 概 要
都 市 計 運 用 指 針 該 当
重 要 都 市 施 設 有 無
一体的整備 必要性
土
地
区
整
理
事
業
必
要
性
関
す
評
価
視点 都市整備 必要性
指標 － 計 決定した時 事業役割
指標 － 生活環境 改善
指標 － 将来構想等 よ 配慮
評価 ：必要性 特 高い ：必要性 高い ：必要性 い
説明
視点 土地利用 必要性
指標 － 土地利用 方針
指標 － 都市基盤 整備水準
指標 － 代暶整備 よ 有効利用 可能性
指標 － 建築制限 よ 土地利用制限
評価 ：必要性 特 高い ：必要性 高い ：必要性 い
説明
視点 都市環境 必要性
指標 － 地区内 クセス 向
指標 － 広域 クセス 向
指標 － 防災性 向
指標 － 消防活動等 おけ 安全性 確保
指標 － 水道 環境整備
指標 － 景観や観光活性化へ 寄与
評価 ：必要性 特 高い ：必要性 高い ：必要性 い
説明
土地区 整理事業 必要性 関す 評価
評価 ：必要性 特 高い ：必要性 高い ：必要性 い
土地区
整理事業 区域見直し
評価カルテ
そ
土
地
区
整
理
事
業
実
現
性
関
す
評
価
視点 事業実施 実現性
指標 － 民 意 可能性
指標 － 想定事業費 想定期間
指標 － 事業成立 可能性
評価 ：実現性 特 高い ：実現性 高い ：実現性 い
説明
視点 地域社会や自然環境等へ 影響
指標 － 既存コミュニテ 維持
指標 － 他 公共施設へ 影響
指標 － 大規模 地形 改変
指標 － 貴重 動植物等 有無
指標 － 自然景観へ 影響
評価 ：影響 い ：影響 少 い ：影響 大 い
説明
視点 個性的 まちづく へ 影響
指標 － 文化財等 まちづく 資源 有無
指標 － 街道風景等 まちづく 資源 保全
評価 ：影響 い ：影響 少 い ：影響 大 い
説明
土地区 整理事業 実現性 関す 評価
評価 ：実現性 特 高い ：実現性 高い ：実現性 い
説明
既
定
計
関
す
総
合
評
価
既定 土地区 整理事業計 関す 総合評価
土 地 区 整 理 事 業 必 要 性 及 び 実 現 性 関 す 評 価 結 果 よ 、
既定 事業計 を総合的 評価
実現性
特 高い 高い い
必 要 性
特 高い 高い
い
評価 ：計 区域を存続させ
：計 区域を変更す 必要 あ 、区域 一部廃止
：計 区域を廃止す 代暶整備案 よ 、整備を実施
：計 区域を廃止す
