個人投資家向け会社説明会 ミーティングメモ
ヒューリック株式会社（3003）
開催日：2018 年 8 月 23 日（木） 場 所：大阪新阪急ホテル 大阪市北区 説明者：代表取締役会長 西浦 三郎 氏 1. 会社概要 ・ 本社は日本橋大伝馬町にあります。私は、旧富士銀行に入行後、みずほ銀行の副頭取 を経て、2006 年 3 月に当社社長に就任しました。 ・ 当社は不動産関係の事業を行っています。ただし、マンション事業は手がけていませ ん。 ・ 会社設立は 1957 年 3 月です。決算月は 12 月、資本金は 627 億 1,800 万円です。従業員 数は単体 165 名で、少人数で事業を行っています。 ・ 日本橋の地名にちなみ日本橋興業株式会社としてスタートしました。50 周年を機に、 社名をヒューリック株式会社に改めました。ヒューリック（HULIC）という社名は、 HUMAN（ひと）、LIFE（生活）、CREATE（創造）を組み合わせた造語です。2008 年、 東証一部に直接上場して、上場後は毎期増益増配を続けています。 ・ 2014 年に、長期計画「10 年後のヒューリック」（2014～2023 年）がスタートしました。 物件の建替は、計画を立てて設計して、既存のテナントに出ていただき、建物を壊し て作り上げる工程に 5～6 年かかります。何か計画を立てても、それが実現するのはず っと後になるのが不動産事業の特徴です。そのため、当社は「10 年後のヒューリック」 を作り、会社の姿を描いています。上場時の長期計画「10 年後のヒューリック」（2008 ～2018 年）は 4 年前倒しで達成し、現・長期計画は 2 回目の「10 年後のヒューリック」 です。リート上場や「3K ビジネス」などでさらなる成長を目指しています。 ・ 2015 年に 800 億円の公募増資を実施、2017 年に日経 300 銘柄に登録されました。今後、 日経 225 に入ることを目標にしています。 ・ 2018 年に新・中期 3 カ年計画がスタートしました。長期計画（2014～2023 年）を 3 年 前倒しで達成することを目標にしています。 ・ 株価については、現在、不動産関係の会社はどこも年初来安値あるいは最安値を更新 している状況です。2018 年 6 月末の当社の時価総額は約 7,800 億円でした。上場時の 600 億円から約 13 倍になりました。2013～2014 年には時価総額が 1 兆円を超えたこと もあります。今後は再び 1 兆円を目指して頑張ります。 ・ 時価総額で見ると、当社は不動産大手 3 社（三菱地所、三井不動産、住友不動産）に 次ぐ 4 位に位置しています。この状況は数年前から変わっていません。JCR の格付は、 三菱地所と三井不動産が AA、住友不動産と当社が A＋です。当社の成長性と健全な財 務内容は高く評価されています。・ 売上高にはあまり関心を持っていません。例えば、不動産の場合、1,000 億円で仕入れ た土地を 1,001 億円で売れば、1,001 億円の売上が立ちますが、利益は 1 億円だけです。 また、売上高は、大きい物件を売ると大きくぶれることもあり、予想が難しいのです。 そのため第 2 四半期決算短信では平成 30 年 12 月期の連結業績予想の売上高は記載し ていません。売上高の予想は、10 月に第 3 四半期の決算を発表するときに出すように しています。 ・ 当社は、経常利益を重視しています。不動産会社の場合、どうしても借入が多いため、 営業利益から金利を引いた後の経常利益が実力だと考えています。2018 年 12 月期第 2 四半期累計の経常利益は 343 億円で、通期目標 685 億円の半分をクリアしました。で きたら 700 億円まで増やしたいと考えています。 ・ 当社は上場来、増益増配を続けています。営業利益、経常利益とも右上がりで推移し ています。配当性向は 33～35％です。今後も業界トップの配当性向水準を維持してい きたいと考えています。 ・ 長期計画「10 年後のヒューリック」（最終 2023 年）は、2023 年に経常利益 850 億円を 目標にしています。これを 3 年前倒しで、2020 年に達成したいと考えています。2013 年からの 4 年間で、当社の経常利益は毎年 80～100 億円伸びています。2017 年 12 月期 の経常利益は 618 億円でしたから、3 年後の 2020 年に 850 億円達成は可能と考えて努 力しています。 ・ 配当は 10 年間増配を続けています。2017 年 12 月期は 21 円でしたが、2018 年 12 月期 は 23 円 50 銭を目標にしています。 ・ 株主優待はグルメカタログギフトをお送りして、ご好評をいただいています。12 月 31 日現在の当社株主名簿に記載された 3 単元以上保有の株主さまに 1 点（3,000 円相当）、 3 年以上継続して 3 単元以上保有されている株主さまに 2 点（6,000 円相当）の品物を カタログからお選びいただいています。 2. 成長戦略 ・ コアビジネスは賃貸事業を主体に、建替、新規投資も行っています。 ・ 賃貸事業の場合、テナントが毎月のように変わることはありませんので、安定した収 益を上げることができます。そのため、10 年間、増益を続けることができたと考えて います。基本的に東京・駅近の好立地の物件を扱っています。この数年間は関西地区 （大阪、京都、奈良）での物件の購入・開発にも注力しています。 ・ 建替では、床拡大・最有効活用による収益最大化に取り組んでいます。当社は銀行の 物件も多く持っています。銀行というのは 3 階建ての建物が多く、1 階が普通預金や為 替、2 階が融資や外為、3 階が食堂やロッカー室になっていることが多く、容積率を使 い切っていません。そこで、当社は古いものを壊して、容積率を 100％まで上げていく ことで賃貸面積を広げています。
・ 新規投資としては、賃貸ポートフォリオの増強を図っています。 ・ コアビジネスを進化させ、開発、CRE／PPP、リート、バリューアッドにも取り組んで います。 ・ 当社は大手がやるような大規模開発はしません。S クラスといわれるビルは、ワンフロ アが 1,000～1,500 坪の非常に大きな物件です。当社はワンフロアが 200～500 坪の A ク ラスといわれる物件を中心に開発をしています。 ・ CRE 事業として、民間企業や特定法人が保有する不動産を活用し、企業価値向上の戦 略をサポートする事業に取り組んでいます。また、PPP 事業として、国・自治体が保有 する不動産について、官と民が連携・協力しながら、効率的な活用・運用を目指す事 業に取り組んでいます。PPP でコンペに勝ちますと、そこの土地を長期でお借りするこ とができます。京都の立誠小学校の跡地や奈良の奈良公園の跡地などのコンペで、当 社が選ばれた実績があります。現在、大阪市水道局扇町庁舎跡地の PPP に応募してい ます。近いうちに結果が出ますが、当社が当選するものと期待しています。 ・ 不動産を全て保有していると、バランス上、大変重たくなります。当社は私募リート、 公募リートを立ち上げ、そちらに不動産を売却しています。 ・ バリューアッド事業では、不動産の価値を高め収益化することに取り組んでいます。 例えば、スーパーの業績が良くありません。食品部門は比較的いいのですが、2 階、3 階の衣料品部門などの業績が非常に悪くなっています。当社はイトーヨーカ堂川崎支 店を購入し、イトーヨーカ堂さんと共に 2 階、3 階を価値のあるものに切り替えていく 話し合いを進めています。 ・ 時代のニーズに即した成長分野への取り組みとして、「3K ビジネス」に注力しています。 15 年後には労働人口が 1,000 万人減少しますから、オフィスばかりやっていてもしょ うがないということで、私が当社に来たときオフィス事業が 85％でしたが、今は六十 数パーセントまで落としています。 ・ 3K ビジネスの 1 つ目、高齢者・健康では、老人ホーム・病院案件、アクティブシニア 事業等への先駆的な取り組みをしています。 ・ 3K ビジネスの 2 つ目、観光では、自社運営ホテル、ホテル投資、高級温泉旅館等への 取り組みをしています。特に大阪はインバウンドのお客さまが多いため、ホテルを直 営したり、お貸ししたりして力を入れています。 ・ 3K ビジネスの 3 つ目、環境では、環境技術導入事業の推進や環境技術の製品化に取り 組んでいます。 ・ 自己資本が 2 兆円を超えるような不動産大手と異なり、当社のように自己資本が 4,000 億円程度の中堅クラスの会社は、リスクを限定的に考えなければなりません。 ・ リスク回避のビジネスモデルとして、第 1 に賃貸収益中心に事業を行っています。賃 貸収益はぶれが少ないからです。 ・ 第 2 に、東京・駅近の中規模ビルを中心に扱い、地方オフィスや大型ビルはやってい
ません。不動産業は人が入って初めて賃料をいただけますから、人口が増えている東 京を中心に事業を展開しています。 ・ 第 3 に、海外不動産は、為替リスクや地政学的リスクを回避するために扱っていませ ん。為替が円高に動きますと、賃貸収入などはすぐに飛んでしまいます。ロンドン、 ニューヨーク、東京は、ほとんど利回りが同じです。そうであれば東京中心にやって いったほうがいいと考えています。 ・ 第 4 に、マンション分譲を手がけていません。これは少子化・世帯構成の変化、景気 変動などの影響を軽減する狙いがあります。人口構造を見ると若い人たちがどんどん 減少していますから、マンションを新たに買おうという人は少なくなります。先細り する事業に当社は入っていかないようにしています。 ・ 第 5 に、借入の長期固定化シフトを行っています。金利上昇のリスクを回避しつつ、 マイナス金利政策の下で圧倒的に低利安定調達を実現しています。現在、資金の約 90％ を 10 年フィックスの金利で調達しています。 3. 事業内容 ・ 不動産事業の営業利益の内訳は、賃貸収入が 3 分の 2、売却益が 3 分の 1 です。賃貸収 入をアセットタイプ別に見ると、一般オフィス 48％、オフィス（銀行店舗）21％、企 業用住居 4％、ホテル・旅館 8％、高齢者施設 5％、商業施設 14％です。労働人口の減 少と外資系企業の減少を考慮し、当社はオフィスの割合を減らし、商業施設や老人ホ ーム、ホテルなどに切り替えていっています。最近、外資系企業が日本から撤退した ことで、オフィスの賃料は下がっています。これまで外資系企業は非常に高い賃料を 払ってくれていましたが、アジア拠点を日本からシンガポール・香港に移す傾向にあ ります。 ・ 保有物件は 243 物件、管理物件も合わせると約 300 件になります。243 物件のうちオフ ィス等が 187 件で、その 86％が東京 23 区と 23 区の近隣（吉祥寺、立川、川崎など） に集中しています。京阪神は 9％です。 ・ 最寄り駅からの距離は、徒歩 1 分以内が 37％、2～3 分が 29％、4～5 分が 15％です。3 分というのは駅から見える距離です。空室率は 2018 年 6 月現在 0.6％で、基本的に 1％ 以内で推移しています。 ・ 重点エリアは、銀座・有楽町エリア、新宿エリア、浅草エリア、渋谷・青山エリア、 新橋・虎ノ門エリアです。新宿は世界で一番乗降客の多い駅です。現在、新宿の用地 を積極的に買っています。今後伸びていく地域として渋谷・青山エリアや、オフィス 中心街として新橋・虎ノ門エリアでも事業を推進しています。スカイツリーや仲見世 があって、川のあるまち浅草エリアにも注力しています。 ・ 日本屈指の高級商業地である銀座・有楽町エリアは、最も力を入れているエリアです。 現在 18 物件（うち管理物件が 3 棟）のビルを所有しており、さらに 1 棟、銀座 2 丁目
で購入が決まっています。銀座は、不動産会社の中で当社の賃貸面積が最も広くなっ ています。 ・ 京阪神地区では、大阪の心斎橋プラザビル新館など全 4 棟を当社が買いました。今後、 タイミングを見て再開発をしていく考えです。ほかに京都四条高倉セントラルビル、 ザ・ゲートホテル京都立誠（開発中）、「ふふ奈良」（開発中）などを保有しています。 大阪、京都、奈良は、現在、宿泊施設が不足していますので、今後も注力していきま す。 ・ バリューアップ事例として、2014 年にヒューリック新宿ビルを竣工しました。もとも とみずほ銀行の新宿支店でしたが、建替によって価値の最大化を実現しました。銀行 はどうしても 3 時になるとシャッターが閉まってしまって、まちのにぎわいがなくな りますから、銀行は地下と上層階に動いていただき、1～4 階に商業テナントを誘致し ました。 ・ ヒューリックスクエア東京（有楽町）は、2018 年 10 月オープン予定です。中高層階は 当社直営ホテル「ザ・ゲートホテル東京」（2018 年 12 月開業予定）、低層階は商業施設 が入ります。 ・ 自社開発商業施設「HULIC&New」シリーズは、飲食と商業をミックスしたコンパクト 商業施設です。既に渋谷第一と新橋がオープンしています。今後、秋葉原、吉祥寺、 新宿、銀座、渋谷第二、銀座第二を展開していく予定です。今後も毎年 2～3 件のペー スでオープンさせていきたいと考えています。 ・ PPP 事業では、浅草橋の旧福井中学校跡地を 50 年間、台東区から借地して、オフィス、 店舗、多目的ホール等を含むヒューリック浅草橋ビルを建設しました（2013 年竣工）。 この建物は隈研吾さんのデザイン設計です。現在進行している京都の立誠小学校跡地 には、ホテルを中心とした施設を作る予定です。 ・ 3K ビジネスの 1 つ、高齢者・健康への取り組みとして、当社は高齢者施設 37 棟／3,000 室以上を保有しています。これはアジアトップレベルの部屋数です。高齢化が進むと 老人ホームのニーズは非常に高くなりますので、今後も増やしていきます。医療への 取り組みとして、病院の開発・保有をしています。CRE／PPP を通じた医療分野への参 入に取り組み、現在 PPP 案件に応募中です。アクティブシニアに向けた事業として、 フットネスクラブや駅近の老人ホームの事業を推進しています。また、会員制のラウ ンジ「ヒューリックプレミアムクラブ日本橋」が 2018 年 12 月にオープンします。 ・ 3K ビジネスの 1 つ、観光への取り組みとして、自社運営ホテルは、現在稼働中の浅草 の「ザ・ゲートホテル雷門」、2018 年 12 月にオープン予定の有楽町の「ザ・ゲートホ テル東京」があります。そのほか京都などにも展開する予定です。東京ベイ舞浜ホテ ル、グランドニッコー台場など、他ホテルへの投資も積極的に行っています。当社は、 日本ビューホテルの筆頭株主になっています。近畿日本ツーリストの顧客層はゲート ホテルと異なるため、日本ビューホテルで対応していただきます。
高級温泉旅館として、箱根翠松園、ATAMI 海峯楼、「熱海ふふ」が稼働中、2018 年 10 月に「ふふ河口湖」が開業します。今後も日光、奈良、京都、強羅など、東京から 1 時間半～2 時間以内にある観光地に高級温泉旅館を展開していく予定です。高級旅館と はいえ稼働率が約 90％で、シニアのお客さまにご好評いただいています。 ・ 3K ビジネスの 1 つ、環境への取り組みとして、環境技術導入等によるバリューアップ を図るために、長寿命化（100 年オフィス）、自然換気、自然採光システムに取り組ん でいます。環境技術の製品化として、自然採光ルーバー、太陽光パネル、薄層壁面緑 化システムの特許を取得しています。新規事業として、メガソーラー事業やベトナム などでのアグリビジネスに取り組んでいます。 4. 持続的成長のために ・ 当社の格付は A＋の安定で、三菱地所、三井不動産の AA に次ぎ、高い財務内容を誇っ ています。自己資本比率は比較的高い数字を維持しています。2018 年実施のハイブリ ッドファイナンス 1,500 億円のうち、50％（750 億円）をみなし資本として算出するこ とが認められ、自己資本比率が 26.9％から 32％に向上しました。いい物件が出た場合 は早く手を付けなければなりませんが、当社の資金調達余力は 2,000 億円あり、いつで も買うことができます。ネット D／レシオ（負債資本倍率）も順調に下がってきており、 安全性の観点から高い水準を維持しています。 ・ 過去 5 年間の経常利益年平均伸率、ROE、自己資本比率、配当性向を、三菱地所、三 井不動産、住友不動産と比べてみますと、当社が上あるいは同等になっています。 ・ ESG にも積極的に取り組んでいます。ESG とは、環境（E）、社会（S）、ガバナンス（G）
です。 ・ 環境面では、CO2 排出削減計画などへの取り組みが評価され、日本経済新聞社「環境 経営度調査」で 8 年連続、部門第 1 位です。 ・ 社会貢献として、平成 30 年 7 月豪雨に対する義援金として 5,000 万を寄付させていた だきました。日本障がい者バドミントン連盟への支援強化、将棋「棋聖戦」への特別 協賛、ヒューリック介護福祉士養成奨学金制度の立ち上げなどを行っています。また、 従業員への取り組みとして給与福利厚生、子育て支援などが評価され、「ダイバーシテ ィ経営企業 100 選」に指定され、「女性が輝く先進企業表彰受賞」を受賞しました。 ・ ガバナンスについては、独立社外取締役 4 名、社外監査役 3 名が、経営の監督とチェ ック機能を果たしています。GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）が運用対象と する 3 つの株価指数の構成銘柄に当社は選定されています。 5. 質疑応答 Q1. 大阪のダイビル株式会社に似た会社のようですが、違いがあるとすればどのような点で しょうか。
A1. ダイビルの山本会長とは大変親しくさせていただいています。ダイビルさんもマンショ ンをやっていないので似ていると思われたのかもしれません。確かに不動産会社の中 では比較的似ている会社だと思います。違うところは、ダイビルさんは商船三井の連 結子会社ですから、海外の事業も商船三井がリードしていろいろやられていますが、 当社は海外はやっていません。また、ダイビルさんは貸しビルに特化していますが、 当社は老人ホームとなども手がけている点が違うところだと思います。 Q2. 地震や災害の対策はどうされているのか教えてください。 A2. 不動産会社にとって安全性は一番大事です。特に当社の場合、東京などに物件が集中し ていますので、東京直下型地震を考慮して安全性を確保しています。基本的に当社の ビルは震度 7 まで来ても大丈夫です。仙台にも不動産を持っていましたが、東日本大 震災では鉛筆一本倒れなかったということです。そのぐらい耐震に力を入れています。 エレベーターは、新たに付けているものは全て日立ビルシステムさんにお願いしてい ます。地震でエレベーターが止まったときには、当社のビルを優先的に稼働させてい ただくことになっています。 Q3. 不動産大手 3 社の戦略と比較して、最も異なる戦略、強みは何でしょうか。 A3. 大手と同じことをしていても勝てないと考えています。資本力が大きいところはリスク を取れます。例えば、当社は海外の物件を扱っていませんが、三菱地所さんや三井不 動産さんは、ロンドンやニューヨークで開発をやっています。2 兆円の自己資本があれ ば少しぐらい為替の変動があっても、業績にさほど影響しないからです。また、当社 はワンフロアが 1,000～1,500 坪の S クラスの物件はやりません。一部持っていますが、 リートに半分売ってリスク分散をしています。ただし、大手が手がけているマンショ ンの収益は今後、落ちていくと思います。当社はマンションをやっていませんので、 いずれどこかで彼らにキャッチアップしたいという考えは持っています。 Q4. 連結事業の保険事業について教えてください。 A4. 当社は保険の代理店を持っています。一番親しいのは損保ジャパン日本興亜です。損保 ジャパン日本興亜の中では 3 番目ぐらいの大きさの代理店だと思います。経常利益が 十何億円で従業員も 200 人ぐらいいます。本体の連結に寄与してくれている会社だと 思います。 以上
