開発土木コニ学教室森光宏樹（大　学　院　生）

都市の平均住宅地価について

（昭和62年6月20日 原稿受付）

開発土木工学教室 佐々木 昭 士

開発土木コニ学教室森光宏樹

（大 学 院 生）

On Mean Value of Residential Land

        Price in Cities．

by Shoji SASAKI   Hiroki MORIMITSU

      Abstract

  O…pid・・d high 9・・…h・f・・…mi・d・・e』pm・nt， th・…id・・ti・11、。d prlce。、1。， incr，、、，5

［・the m・v・bl・p・。pe・ty・Thi・・ep・・t d・・1…i・h the・e・ult・・f…Iy。i，。， th。，t。t。。f th， citi，， a。d the mean value of the residential l品d price， The re5ults are as follows；

（1）The distributions of the value of the factor dependent on the city scale show the normal distribu−

・i・n・・dth・・e d・p・nd・・t。・th・d・n・ity・h… th…p・n・nti・l di，・，ib。ti。n．

②F・・m・he re・ul・・。f・h・p・i・・ip・1…p・n・…n小i・∫・・642 dd・・，・he p・i・dp・1・。mP。1，。n・gi。es the scale of the city space．

（3｝Th・m・・n・・1・・。f・h・…kl・n・i・I I・・d p・i・e i・・i・ies f・・m・e・・1…f・he・，g，，，，i。n an。ly，i， is    P＝L277×1一立1ヨ311×20・244×30・679・exp（−0．003678×4十1．603×5）

      刊回上にともなう住宅地ぶ要の描的増加の・みならず．産  1．緒  言

      業，交通などの多方面からも急激な増加をもたらしてき  最近我が国では，住宅地価に深い関心が払われている。  た。しかし，才イルショックを境とする経箭社会情勢の 交通網の発注により通勤圏の」広大がもたらされ、人々は 変動は土地需要を急変させ，それ以後の沈、靴をもたら よりよい生活環境の得られる住宅地を広範囲に求めるこ   しが，住宅，lr情はよくなり持ち猿は一般的なものとなっ とになり，その結果，従来に比較すると住み変えること   た．一方，大打ll市における地価の高騰は，個人のn担能 も頻繁に行われるようになってきた。本来．都市におけ   力を超えるものになり，少しでも地価の安いところでマ る人川の都市活助において，その住む場を求める行為す   イホームを持つために郊外へ流れざるをえないのが現状 なわち住宅立地は個人にとって重要な問題であるととも   である。すなわち，職と住との極端な空間的分離が生じ に．都市の構造にも重要な髭郷を及ぼす。         ている。今後，職と住との川の交通体系が整佃されてく  近年，住宅立地に閲する研究は多くの面からのアブ   れば，ますますこの傾向が助長されることは明らかであ ローチがなされてきてはいるが，その根底に存在する地   る。また，このような大間；市の傾向は，大都市圏ほどの 下構造に聞する充分な解析結果は得られていない状況に   職と住との距離をもたなかった地方獅；市においても周辺 ある。       市町村1に居住する傾1句がみられる。

 とくに，高度経済成長期以降 こおける土地需要は，所    そのような．人々の住み変え行動は，地価そのものを

12         佐々木昭士・森光宏樹

不動産から動産的性質のものへと変革させた。この結果   平均年令・所得なども加えた。

都市の住宅：腰で決定される」也価は，蹴的に酬する 以」・，これら2腰国についてパ1純県の澗「を除く こと桐能となった。本研究は，地方都市帥心とした 642市の平削lllならびに酬｛艦を表 1｛こまとめて示 蓄醐、おけ碓宅地価繊の要因を検討し冷理的な土 す：｝なオ・，資料はいずれも聯158年を中心とした伽・

地利用縣を陣：討することを目的に難したものであ 住宅・一ン三鞠地順らびに敷地耐責と1ま住宅金融公庫

る。       が住宅暇に貸し出した際醐二定麟とした値であ1，・

まず最初に，地鵬都市の状態を示すものであるから． この」蜥は，酬・轍綱謝胎を除いて公示地価と良 642市から，産業．人・，土地の利用状況を示す要因を く一致し，両者の酬1認も0・92と高し ・

拾い，とくに，それらの要田が特5這の麟をもつものに ・）とくに・示さない場合は・この酬番号によ・て腰肥 牌らないように選出した。次に，融の要因の搬図 去わす

を作成し．それぞれの姻の搬の型を検討した．次・・， 肝・これらの要因について図一 のような手鵬 要醐互の酬を求め，またこれらの姻・ついて主成 従って・地輪分析を実施した・

分酬を実施することにより明らカ・にした．喘に，こ 次にほ一1磯駆ついては肺の酬の1剃数とみ れら鵠考にして重回締椛行・・．鞠住宅地価に対 なさ描姻と都市の酬ならびに人゜の部の閲数と する回繊を作成した。      みなされ磯因とし大別させ・その1ill者の砒して綱

      人口，後者の例としてその人ロユ人当たりの所得の2要  2．地価形成の要因と頻度      因の頻度図を．図一2と図一3に示す。

地価は，その都市の自蜘条f牛．地理的条件あるいは 図一・の都蹴・の搬分布につし ては・平均値はE 絵．繍蹴や制度の酬を受けている．また．土地 ・万人であるが 5万人肝の都市が焔分をしめ・そ 利用や地域剛ひいては，都肩・の社会・騨の状態へ逆 の舳・は撒分布に近い興をしている・図 3の人゜

に影纏及ぼす．したがって．その分欄象となる獺 1人当たりの所｛｝の搬分布については・平均｛齢砺 は，麟パ・，土地の孝・凧i兄燗する姻など広範 円・騨｛蹴17醐でぽの分布は正規分荊〒に近いもの 囲な領域肋たる．       となっている・他の要因についても・1111述の指数酬型  まず，麟に凹す躍国についてみると．工業生瓢，か醐分布型もしくは・その刺ll］醐数正規分布型に分 商店年間蹴額，麟生酬］｝が挙げられる．工継産 類さ才・ることが明らかとなった・これらの二‡細はすでに 額，酷馴販売額は肺白り要因として．麟生産所得 結した・また詣数分布型に潮さオLる要田は・肺 麟酬要阯してその都市の特性を示すものでもある。 畑印｛剛酬i・DID耐i・コニ業生産額商店年問 次に垣に聞する要田｛・ついては，都市人・．人・の 1阪う 甑麟生産所得却難宅戸臨新繰面積 住 増減があり．髄の生活1醐の｛広ゴ・を郷すると，地方 宅・一ンの平均地臓び敵地舩示地脈あ1〕・いず 生活圏中心都市酷人・，人田人当剖の流出人・， れも者肺酬的特性に支配され易い要因であること棚 人田人当たりの流入旭など調辺・間栂で対象域 らかである・次に・正規分布1網n別さ描獺は・住 を拡げ端要がある．土地利鰍1兄に肌て河住地面 宅・一ンの可三均敷地面積・人・増加・平均年齢及び個人 積が，撒とな肺酬のf立置的棚・を示蛭因として 所得であり・いずれの酬・っいても側・白嚇性もしく 地方蜻囮中心縮との宴巨離が挙げられ．さらに躍白勺 は継に支配される要因であること醐らかとなった・

な土地棚状況として産業に剛 る獺を可住地耐iで 以下の酬it漸は品卿］の雛が醜分オ1「になる 蹴たイ、睦酬に採肌た．また，戊橡が住宅地価であ ものとして・・ることから描数分布に近い要因について ることから，蹴地の公示地価，腔・一ンの・胸地価 は対徽数蝋を行い，正規酬に近似され紛才百に改 住宅。一ンの平均敷地耐責．新築付…宅戸故新築床鰍・ めた後に分1斤韓施した・

1戸当たり噺醗宅戸数欄ずられる・ここで・都市 @3．地価形成要因相互の関係

 の地形による制約状況を示す尺度として，これらの要因

を可剛緬鰍した齢取1，挙げた．さらに，人・の 多変1∬酬斤を行うにあたり1そ酬1耐象の要剛互

集中度舗す要11］としてDID面端細した．また， の1縣嫌する・まず・断11・示した27要因について，

表一1 住宅地価分析要因とその平均値及び標準偏差

 ］

 2  3 4 5 6 7 8 9

1⑪

11 12 13

ユ4

15

］6

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

1 指 標 中i・位

＊可住地面租

＊DID面研

 （DID面積）÷（可住地面砧）

＊総人口（都市人口）

 （総人ロ）÷（可住地i耐∫D  人口坤1減（S59−58）

 （人口増減〕÷〔可住地面租）

 平均年齢

＊商業地の公示価格  人口1人当たりの所得

＊工菜生産舐

 （工菜生産額〕÷（可住地面栢）

＊商店年間販売額

 （商店年間販光額）÷（可住地面積｝

 住宅ローンの平均敷地而苗

＊農業生産所i！｝

儂業生産所得）÷（可住地面研）

＊新築住宅戸数

｛新築住宅戸数）÷（可住地面栢）

＊折築床而ll7

（斬築床面積）÷〔可住地而積）

（新築床面II「D÷（新築住宅戸甦）

幸住宅ローンの平均地価  地方生活圃中心而；市との距離

＊地方生活圏中心都市の総人口

｛流出人口）÷（都市の穏合人口）

て流出人口）÷〔都市の総合人口）

  1㎡

 厨／田  千人

千人／扁

 千人

千人ハ証   歳

百円／m」

 千人  十位円 十芭1エ1／厨  十億円 十｛o：円／k㎡

 mソ戸  百万円 百万円／扁   戸  戸／耐   nf  n1ソ㎞

 nf／戸 千円／nf   km  千人

人ノ人 人／人

 72、27  14．認   0．23  141．35   2．30   D．96   0．02  3・1．19 4763．5ユ 765．97 295．19  ・1．61 737．78  5，30

2ヨ3．07

252028  34．75 1460．97  21．0ヨ 120885 1801．08

】伽．52  77．39  33．36

16・1・1，39

 0．14  0、12

 61．82  33．38   0．26  391．84   3．ア3   2，82   0．03   2．54 7593．24  ］70．71  788．95  6．96 6997．43  16．75  81．58 2306．112  21．26 5159．71  28．26 3・10257 1985．91  19．76

213，ヱ2 2755．48  0．10  0．06

≧il対数変数変摸した要田

要口］の選択

頻度分布の解折

｛胴分祈

圭成分分折

地価分析モデノレ

頻度分布の解折      証耶

｛1間分祈       三        口  1［o        誉

圭，紛酬       藍1巴

当      10       ls

       冊1∫人口｛十万人）

図一1 解析手順      図一2 都市人口の頻度図

14         佐々木昭士・森光宏樹

単酬係数を軸した初結晃…鎌一2に示す。  の酬係雛α98と高い・次に・人゜噺嶽醐との 始めに湘閏の高い要因について欄すると．新緯 酬係数は・・96．人・と鰹住宅戸数との酬係数が・

宅戸数と新鉱疏の相閲係鋤・α99と高く酷築戸数 ・．94といずオ・も柵対端い・これは・人・カζ大きいほど とその床面猫はほぼ比例している。同様に，可住地面租   新築される住宅も多い。また床面積も広くなることを示 当た1〕の新難宅戸趾可住地面積当たりの新築床酬 している・さら1こ・人・と商店年間販売額とのオ醐係数       がG．91で，人口の大きい都市ほど商店の規模が大きく．

   1      数も多いことを示している。可住地面積当たりのDID       面積と新築床面領との相閲係数は0．87，可住地而積当た

三

詩 田 75

田

一

2

三

4 ^{む 已 10      1コ}

      りのDID面積と可住地面積当たりの新築住宅戸数の相        関係数はO．84で，これも前述と同様の傾向があり，人口        が集中し密度が高い都市ほど新築住宅戸数またその全床        面積も広くなることを示している。次に，商店年llll販売        額と新築住宅戸数との相閲係数は0．86．商店年間販売額

畑＿焔剖の所相緬円）    と新築床面積との相閲係数はo・88と高い・また弛にo・8

       以上の相関係数ととなるものは，いずれも人口と閲りを 図一3 人口1人当たりの所得の頻度図

表一2 分析に採用した27要因の相関図

ll・3・567891。1ユ・2・314151617】8 92°21222324252627

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

］1

12 13 14 15 16 17 18 19 20

2］

22 23 田 25 26 27

1

．16 1

−．44 ．48  1

．39 ．69 ．5・1  1 噛＿34 ．27 ．67 ．41  1

．26 ．35 ．2B ．54 ．19  1

．．22 ．26 ．47 ．35 ．32 w48  1

．20−．52−．57−．52−．36−、33−．58  1

．ユ9 ．6ユ ．56 ．85 ＿38 ．47 ．35−．47  ユ ー．25 ．53 ．70 ．56 ．45 ．37 w58．−69 ．57  1

．27 ．59 ．dO ．75 ．22 ．38 ．19−．50 ．60 ．49  1

−．26 ．33 ●66 ．39 ．40 ．18 w25−．45 ．33 ．43 ●6D  1

．49 ．66 ．40 ．9］ ．24 ．49 ．18−．37 ．82 ．42 ．70 ．28  1

．12 ．28 ．40 ．48 ．31 −3D 『09−．13 ．42 ．24 ．33 ．32 ．52  ］

．36−．47−．64−．5D一声45−．26−．44 、61〔61−．61−．44−．4B一奄38−≠25  1

．74 ．（L1㌔55 ．10−．4⑪ ．08二32 ，27 ．0 −．41 ．10−．34 ．19−．10 ＿38  1

．17−．2］一．43一唱22−−28−．1】 ．16 ．24．．20−．39−．18・㌔301］7−、19 ．27 ▲61  1

．33 ．68 ．54 ．94 ．33 −59 ．45−．58 ．82 ．61 ．69 、35 ・呂6 ・44−・48 ・06−−22  1

−．34 ▼38 ，84 ．52 ．｛］0 ．40 ．58−．50 ．57 ．67 ．30 ．50 ＿3〔｝ ．50 ．56−．48−．35 ●60  1

．39 ．68 ．48 ．96 ・30 ．60 ，42−．56 ，82 ．59 ．72 ．33 ．88 ．44 ．47 ．］1−．20 ．99 ．54  1

−．38 ．42 ▲87 ．55 ＿62 ．41 ．61−．56 ．58 ．72 ．33 ．52 ．40 ．」16 ．62㌔52−．37 ．［E1 ．98 ．57  1

』9−．36，．5▲一．48．．33−．30三40．46−．49−．44−．26−．32㌔4。一．26−・35・21・21・・64−・60−・53−・561

−．39．50．78．58．53．33．55三6B．69．76．48．5U2．32・呂7−・41告25・59・73・56・77−」8］

一．07．．G3．．0］．，05．0−，02．02．03 ．03．02・02．0−．07−』2・02・・。3・0−・07−・02・07・02』4・01

−．36．34．66．42，45．3田57・．65．42，68．36．46ほ。．21・6］一・35・・19・46 63・42・67−・45・75・041

，，63．15．64」L38．14．50．．56」7．65．］3．4］一．10．1L51−．48・田・17・59・13・63−・27・67−・OL 751

、盟27．47．27，25」4．20 ．31．3B．47．4L48．詞． 19．34・21−・】L30・46・28・45−・24・48−・G3・36・451

持っ要因となることが明らかとなった。以上のように，

都市規模が大きくなるほど，住宅戸数もそのために必要       1 な土地も広くなることを示している。

       ロユユ

続いて抽閲係数が負の仙をとり・その鰍きいも 1ぴ㌔11 ・・

のについて検肘する。まず，住宅ローンの平均敷地面積     ； 哩・6 と住宅ローンの平均地価との相閏関係は一〇．87で、新築        司4

       0

蕊鴬1斑：隠質と；1㌶麟ll謬ぽ

       ヨ お 都市ほど広い敷地に住宅を建設している。次に，平均年      一〇．5        ロ 齢と人口1人当たりの所得との相閏係数は一〇．69で，若        部

い働き手が多い都市ほど1人当たりの所得も高いことを 示している。また，平均年齢と住宅ローン平均地価との 相閲係数は一〇．68で，若い働き手が多く活発な都市ほど 家の価格力塙いことを示している。

 最後に，対象である住宅ローン三1均地価に園して，こ

れらの要因との相閲が高いものについて検討する。まず，      °？     0 5

脳酬係数棚い要因は 可住地r醐当たりのDID  …．、

而積の0．78であり，人口集中度の高い都市ほど地価力塙    引o 町6

くなっていることを示す．次に，可住地面有て当たりの新 23 lt°2°2   。

●1

±    ●16 碧

・当

N

Ol7    ●］5

    ●8

●24       0．5  22

       第1主成分

図一4 第1一第2主成分値

築床面積の棚係数・．叱可住地面積当たりの新難可置二旺5

宅戸数の相閲係数0．73で，どちらの要因からも，新居の    訂 ｛㌔5

建てられる割舗鵯い肺ほど」也働塙いことが示され    ㌦・

ている。次に・人ロユ人当たりの所得との相閨係数は，        ．14  −o・5 0．76であり，所得が高い都市ほど地価の高いことを示す。

次に．地方生活圏中心都市の総人口との相閲係数がo，75 で，大都市ほど地価が高いことを示している。

 都市の特性を示すと考えられる27の要因について，要

■17

■16

 ・1

24  0・5．ワつ．】5

図一5 第1一第3主成分値

●8

因間の相閏を分析した。これに引き続き，要因から新た   たは都市の活性化を示している。したがって，第1主成 な尺度ならびにそれらの結果からの都市の分類．特性を   分の正の方向には農村的性質、負の方向には都市的性質 楕肘するため27の要囲につき主成分分析を実施した。そ   を示すものとみなされる。次に．第2主成分（寄与率：

の結果として、これらの主成分分析による因子負荷ゴi『に   ］6．2％）についてみると，可住地面租が正の方向に最も ついて・第1主成分（横紬｝と第2主成分（縦llψ）の閲   大きく現れ，次いで，農業生産所得，商店年聞販売額，

係を国一4に，第1主成分〔横軸）と第3主成分の凹係   人口，工業生産額などが大きく現わ］していることから，

を図一5に示した。      第2主成分の正の方向には．空間的拡がりの大きい大規  図一4の第1主成分（寄与率：44．7％）をみると．正   摸な都市の空llll的な尺度を示すものと推察される。負の の方向に住宅ローンの平均敷地而積，平均年齢，1戸当   方向には，可住地而頚当たりの要因のほとんど力噴のfll〔

たりの新築床面積，農業生産所得などの要因が現れてお   をとっていることから，第2主成分の負の方向には高帝

り これらの要因は農村的傾向の強い要因であることと   度n3性質を示すものと考えられる．これらに反し，流出

が示される．また，負の方向｛こは，住宅ローンの・闇地 人口の割合が多い都市が．第2主成分の口のコ荊1こ現わ

価新築住宅戸数，新築床而祇，人口］人当たりの所得，  れていることから，ベッドタウン的な様相の大きい都市

都市人口，商店年川販売額，工業生産額などの要因が現   は空問的な規摸では比較的小さい打li市と推察される。次

われてお1〕，これらの要因は，都市機能，商業，工業ま   に，図一5における第3主成分（寄与率：5，57％）につ

16         佐々木昭士・森光宏樹

いてみると』住地i醐当た1〕の人口蹴が正の方向に fl時示している・これは・第3主成分が苔肺の機能的特 脳大きく現れ，次いで河1三1三地τ鰍当たり刎．・蜘差 髄示すこととなる・以上から・第1主成分は・都市的 所得，地方生活圏中，L都市の総人口入・増i成，麟生 剛また麟柚勺馳を示L第2主成分は1酬］的な 産所｛1L綱iの人田人当た・〕の流出畑，人・1人当 拡が1）または；糖度性を描3主成分は・その齢の機 たりの所得鵡宅・一ンのr・」馳価．新雑宅戸数新 能性を示していることから明らかとなった・

築1莉鰍の姻が現われてお・Lこれらの酬から第3 こオ・らのことから・6・2市について第レ第2主成分 主成分の正方向は抽，宅都市的縦を示しているとみな スコアーを算出し・それらの頻1姻から±σ（酬偏

される．負の方向についてみると，可住地面積当たりの 差）を聞・・値の負方向へ大きい凧二一階層・2醐・

酷年順売輌・脳大きい耐とり．次・・で，都市人 3階枇鍛階に分」司し検討した・その結果からまず

。当たりの流λ人日評酬射・河住地醐当た胸工 第1主成分スコアーに閲して・北滅」也方では・札幌市 廻、醐河髄而酬たりの詮人・河住地面脳た の調胃い仙となり・枷肺を除くと‡目対的に者肺化の遅

、〕のDID酬，酷馴1販0醐などの要因が大きい1・ 〔 れている縮が多いことを示している・京北地方では・

をとっていることから，鵜主成分の負方繊蝋郡 北海道j也方と同様・仙台市だけカf1階層に肘のみであ

市的特髄示しているとみな猷る。    る・臓地旅は・辿に］蹴日の肺纏く3酬の都

そこで、今度は図叫，図一5につ・・て沸1主成分 市が少ない・とくに・【まとんどが仁2酬の澗iで・

と第2主成分．第1主成分と鯛主1紛と併せて検調一 @束〕；〔周辺｛・11酬の都市力言卿コしている・中部肪で1ま1 る．まず，図一回・ら第注成分と第2主成分を｛鍵要 北髄・東北地方と同様名古屋市のみ1酬に肌・

因の示す傾向をみてみると，ほほ3つのグ・レーブに頒 その周辺及び太平洋鵬者肺は2酬に属している・ま される一つのグループは描は成分と賠主成分と た．眩海順』肺化の迎れている3酬の者肺が多く もに正加の緻に位irけ礫瀦である．なお、一戸 見らオ・る・近畿地方では間束地方と同様一ゴ酬 当たりの新鉱醐及び地方生活圏中心綱rと唖蹴， の櫛がほとんどあり・それも大販府周辺の都市が珊 第2主成筋向に拡がりを持た寸・．担主成分剛近に 腫示している・噸及び四国肪で ま・北海道扉 位置することからこのグループに入るとみなす．このグ 北ヰ部地方と同奉い階層の都市は広肺1市のみで ループは河住1輌砿麟生産所得，住宅・一ンの平 ある・また・瀬戸内1馴辺の者崩・2酬が多く・一方・

蝋地醐嘩因に代去さオ・．空1卿拡がりを持つ且・と村 日本酬及び太平i羊佃は両側とも術靴の1凱ている 的特性を示すグループである．また・つのグループは， 3酬の都市纏く鞭している・次に・九州地方では・

第1主嚇方向力唄酬iをとり，賠鍼分方向に正の ‡副肺・春日市 鮪1汲ぴ鹿児師が1酬を示して 他を示すものである。このグループ1ま肺的であるが． いる・また・3階層の都市が釧こに散らばっていて・ユ

また，土地利胴能な徽を示す．もう1つのグループ 階層の肺の数卵‖には3酬纏く者肺化の進展の差 は、第1、誠醐向鵡2主成分プ元向が伴に負である要 が大きいことがうかがわれる・そして1梱河納をみて 因群であり，獅的柵たな土地孝・」用不可能雄質を示 みると一〕∬で述べ抽｛1肺・春日丁行を含むレ2酬に

している．これらのことから，麟と工業の規模臥・ ほとんどの綱〒端在している・なお・北九ナ1伽ま2階 とほほ肌離を示すが．人・1人当勧の所得．住宅 層に 軋ている・以上・劇主齢スコアー1二ついて述 地鰍畑徽．新難宅密麟どが1司じグループを形 べてきて・ゴ・都市圏の中の棘づ・阪圏に1酬の都市 成L都市酬とは必ずしも一致しないことを示してい 纏きことは当然刊llさ結ことであるが・名古］⊥圏に

る幽上から鵡宅地価は必ずしも釘・市酬に深く欄 は名古h凱か端しておらず2大都了1〒圏との麟酬 するものではなく，所得や密度｛こ深日1卿を受けている 刻こ現われている・

とみなされる。次に溺注成分と鯛主∫鑓から示さ 次に，第2主成分スコアーについて検討する・北i毎道 れるf餉を図一5からみると，第3主成分の正方向獣 地方で1まぷ志内市の醐プ荊に1醐・き田酬嘱

きい他をとる要田から旭・伽密度ぷ繊産所罐∫虹 し3階層の都市が札0肺をはじめ点在している・これ

人。増継，麟生酬｛中心肺の総人・などが大きく，は印住地面栢が広い」也方であるためと誤られる・束

それに反して．商店年唖ヲ己額離が負筋向にプ・きい ・馳方では 北海道地ブ了剛様塩釜献けが］階層に属

し・3酬の都市移轍在している・順地旅は・ 〜…∫・・1．277一剛11。司・・．2941∫，口．。．0、，、晦

北端 就地方と唖い孟蹴的剛をもつ1酬が  一・．・・3・78。、・L6・3巧    〔，）

鯨綱『近に多く融L内陸部ほど可住地酬が広い ただし，パ可住地醐（km・）

3酬の都市碑く瀦している・次に・酬酬では．   喝・商業地舩示地胴醐励 北髄唱靴地方と剛策一酬の都市は尾張旭市だけ   。・地方蠕圏・1・心綱，の総人。鰍）

で・3酬の肺銘古肺を1まじめほぼ全剛に鵬    エ、・糎・一ンの鞠敷地醐（m・何 ばっている・近畿地方では一到東肪と同様・階肋都   副流出知／都市の総相（人ノ人）

市が多くそれも大阪府周辺の粗；市である・鞠及び囎 と剖，変形すると鯛帰式撒式として働オ．た。

地方では鋼搬的醐をもつ1階層の・肺赫在せず， 」−1．277・エ、一・・…巧・．・・r・．噸

一方・3酬の都市欄戸醐∫刮辺1・数都・！・蹴してい  …p（一・．・・36・8エ1＋・、6・3口）  （，）

る・九州地方では・中「lll〒1了・酬市・珊賄及び太・誇 なお西回帰酬による重欄係数、ま。．，，29と高いf、，iを 府市が1階屏を示している。これらはみな，福間県内の  示している。

都市である・そして・3酬の都市剛肺をはじ轍  ここで．・t｛・酬いて算肌雄宅平均」也価と撫の 在している・これは・碓地面榊大きいためと凝ら 住宅・L均地価を比較，鯖するため図一・をf乍成した。

れる・ @         図一6の酬賦②を用いて軸した値をとり，柚肱

 眠描1 第2主成分スコアーにつ・・て述べてきた・舗の各都市にお・ナる鱈鞠地輪仙をとった．図一 瀦働な都市詮国で61都市擁しており・そ醐訳 6i・おける醐は，計解iと実際値が噺すること鷲

は，蹴地方1こ4°都〒1「・そして近畿地方1・2・都市存在し 味Lている．図一6から棚らカ・であるが．式｛，｝の重］｛」

ている・また・1醐 近畿地方」ユ外に九州地方｛・廓市 1理日騒が・．9529と高剛1となったこと1・もよ1），直酬・

だけ福剛晒の細・1・が含まれている・これは，細・｝〒 近に臓分布Lよく汀＋算殿実際値が合って、、ること 枇酬狭い繊で可住］也のみから臓され・またぷ を示している．また渓際の輪蠣1賭七蜘一ると．

1肺の〜ドタウンとして擁し・寸丁蹴灘区繊わ 剛酬iは．レ1万円耐一7万円ノm・の範囲 、642市の ずか7・5％しか存在しないカ・らである・    内のほぽ6・％の都・！了が集中している。

順地方帥心とする三大苫肺齢住宅地と肪都市 その都市の存在して・ぷtlr亡，土地利用ならびに互卵 との住宅地曙られる格差は・以上のような揃化の分 状況と葡；市の蹴の甜化1・よって継さオ、る。とくに，

析結果と齢していることが明らかであり，以下．これ エ，嚇1』して撚する者の数が大きく住宅ま卵、酬 らの要因を使用して住宅地価を検討する。        を及ぼしている。

4．平均住宅地価の回帰式      館立地力cぷ澗醐端点になって杉：調る必要が

       あることが明らかで，これらの問題については後報にて  各都市の平均住宅地価を数丑的に検討 するため，表一   報告する。

1の27要国により都市にオ3ける平均住宅地価の回帰式を

］囮齢棉・より算肌た。      5・結言

屯嘔式の算定にあたって・搬1珂の搬分布を考慮 本臓で得られた撚をまとめると次のようになる。

し酷数分布を蹴する剛は変数を対搬換L醜 （正欄r蹴桝蹴に端され易・・要因の搬分，輪指故 分布はそのままの値でそれぞ才・回帰することにした．す 分布型1・珊人的特性もしく酬吏に支配される要間 なわち・全国的な変数地価を考えるにあたって，回帰式    の頻度分布は正規分布型を示す。

へのマハラノピスの汎距離が片寄った値にならないよう  ②多変量酎析に採n］する要因の頻度分布は．正規分布で にするためには・各変数が正規分布に近い頻度にさせる    あることが前提であるから，頻度分布が指数分布型を 必要があり・細鋼帰に疏ってゴ・都市の酬だけが強 祠一要1弛これを対搬搬換を行った」、で．角マ析を

く現れないよう考慮した。       宝施する必要がある。

以上のことを実施して・5変数隈因）とそれぞれの 〔3肚宅・一・・1・均地価に肌て正の榔阻が高いものに，

燃回端縦獅した．その重回ゴ賦は，   可伽輌蹟当たりのDIDi端．輔：地耐、・i芝1た1，の

18         佐々木昭士・森光宏樹

30

？ 20

ミ

≡ 三

10

 ●

松本

10       ワ0      30      40         実際値（万／m㍉

   図一5 計算値と実際値の比較図

新酬耐河住地醐当た・〕の新難宅戸鉱人・ と示された・とくに・都市圏が住宅地価こ及す影響が大  1人当たりの所得，地方生活圏中心都市の総人口が挙   きいことが明らかになった。

げられ，負の酬の高いものi・，住宅・一ンの平均敷 酬・本蹴の資斗岨集・鯉ならびに蹴1こあたっ

地醐評均年齢が挙げられる。     ては描満酬醗室の輯生；紙のご支援に聴斑

働これらの27要因に閲して主成分分析を実施した結果第   する。

 ］主成分により都市的特性か農村的特性を，第2主成

分により空川的拡剃または高密度性を鯛主成分に    参考文献

よ酬市の機能性が示された・また・この分析に O 瞬光瓢佐。木昭士、緬析指標の卿棉・ついて．

 三大都市圏の住宅地と各地方都市の住宅地との格差が    土木学会第42回年次学術講i寅会講拒i集第n・部（昭ll】62年）

（，｝鷲㌫＿＿  i灘i縣諜蕊籔｛，

 」＝1，277・ヱ▽。・川・・口⑪・訓・口0・06788    5）総酬r統計局：国穿澗己報」｝（昭4U55年）

   舗〔三xp〔−O．003678エ1十L603エ石）