[地区計画における地区施設道路等の整備効果に関する分析]

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1 [地区計画における地区施設道路等の整備効果に関する分析]

まちづくりプログラム

MJU09061

津田あゆみ

はじめに

１－１研究の目的と背景

都市計画区域内においては地域地区制（ゾーニング）による土地利用規制が行われている。これらの土地利用規制は規制がなかった場合に用途や高さの混在によって生じる外部性を制御するための規制であり、外部性をコントロールするための規制と考えられる。

都市が成熟していく過程で、より高度な土地利用の誘導が必要になってきていること、都市住民の選好が多様化してきているなかで、地域地区制

（ゾーニング）による土地利用規制では限界があり、地区計画制度による規制の重要性が高まってきている。

東京都 23 区内の既成市街地では、住宅地区商業地区を問わず、地区計画を活用した市街地整備が進められている。地区計画制度は、建物の形態・容積・高さに関する規制を強化または緩和するだけでなく、地区整備計画に公園、道路等の位置及び属性を定めることにより公共施設の整備手法としても活用されている。

既成市街地において地区計画を活用した市街地整備を進める場合に、地区施設クラス（幅員６ｍ～８ｍ程度）の道路整備を進めることで地価増進という効果は得られているか、あるいはどのような道路空間整備なら地価は増進するのかを分析することは、今後地区計画策定による市街地整備を進めていくにあたって有用であると考えられる。

そのため、本研究では地区計画における道路空間整備が地価に与えた影響、さらに幅員や策定範囲、策定手法による影響を分析する。

１－２先行研究

和泉(1998・1999)は千代田区という都心区を対象として、用途別容積型＋街並誘導型地区計画制度を併用した地区計画が有意に地価を上昇させることを示した。

谷下・長谷川・清水(2009)は、世田谷区の戸建住宅地区での地区計画は、地区計画に敷地面積の最低限度制限がある場合に土地価格は高く、ない場合には低く、指定容積率より厳しい容積率制限がある場合はさらに低くなることを示した。

さらには、地区計画における地区施設クラスの道路整備手法に着目して、地区計画策定による影響を分析した研究はまだない。そのため、地区施設クラスの道路整備を定めた地区計画に着目して分析を行う。

１－３研究対象

東京都２３区内の住宅地及び商業地で地区整備計画を策定した地区計画を対象とする。ただし、容積緩和型（誘導容積型、容積適正配分型、用途別容積型）、再開発型、一体開発型、区画整理事業に伴う地区計画は容積緩和及び開発事業が地価に影響を与えると考えられるため、分析対象から除外する。

104 地区、1487.5ha を対象とする。

２地区計画制度の概要２－１地区整備計画

地区計画は都市計画法に基づいた制度であり、都市計画決定の手続きにより市町村が決定する。地区計画では「地区整備計画」を定めることができる。

地区整備計画で策定できる事項

・地区施設に関する事項

（道路、公園、広場、緑地）

・用途の制限

・容積率の最高限度、最低限度

・建ぺい率の最低限度

・敷地面積の最低限度

・建築面積の最低限度

・壁面の位置の制限

・工作物の設置の制限

・高さの最高限度、最低限度

・形態・意匠の制限

・垣又はさくの構造の制限

・樹林地、草地等の保全

２－２地区計画の実現方策

地区計画は、届出・勧告による緩やかな規制である。勧告は強制力を持たない仕組みであることから、違反しても罰則規定はない。しかし、地区整備計画定められた事項のうち特に重要なものについて建築基準法に基づく条例¹の制限として定めることができる。建築条例で定められた内容は建築確認の審査事項となり、建築基準法に基づき是正命令を行うことができる。

1 都市計画法58条の３、建築基準法69条の２第１項。

用途の制限、容積率・建ぺい率、敷地面積の最低限と、壁面の位置の制限、高さの最高限度等を定めることができる。

地区施設の道路

地区整備計画で、

位置及び幅員を定める（既存、新設、

拡幅）

壁面の位置の制限

地区整備計画で、位置及び道路境界線（または中心線）

からの後退距離を定める既

存道路

既存道路

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2

プラス要因マイナス要因

① 個別敷地収益

・容積率緩和による収益性向上

・容積率規制強化による収益性低下

・最高高さ制限による収益性低下

・道路敷地分の建築敷地が減少することによる収益性低下

② 隣接敷地効果

・隣接敷地の道路空間等が確保されることによる通風、採光の確保

・隣接敷地の道路空間等が確保されることによる延焼防止

・隣接敷地の最高高さ制限による採光の確保

・隣接敷地の床面積増加に伴う通風、採光の悪化

③ 地区全体効果

・容積率規制強化による環境の向上

・道路空間等確保による防災性向上

・歩道確保による歩行者の快適性向上

・道路、壁面後退空間確保による街並み及び環境の向上

・歩車道分離による歩行者の安全性向上

・高さ統一による美観の向上

・車道確保による車両通行アクセスの向上

・容積率規制緩和による建て詰まりに伴う環境悪化

・容積等緩和で高容積建築物と中低容積建築物が混在することによる環境悪化

・車道確保により通過交通量が増大したことによる歩行者の安全性低下

３地区計画が地価に与える影響の理論分析

地区計画は、策定地区に対して便益と費用をともにもたらす。地区計画が策定地区外にもたらす影響をとりあえず捨象すれば、地区計画策定による便益と費用のいずれが大きいかは地価に対して与える影響がプラスかマイナスかで判断できる。

和泉(1998)は、都心区型地区計画策定における容積率増大の効果に関して、(a)当該敷地の利用可能容積増大による高度利用効果、（b）隣接敷地の利用可能容積率拡大による環境効果、（c）地区全体計画的市街地更新による環境効果がそれぞれ土地資産価値へ影響を与えるとしている。

地区計画による規制または規制緩和は個別敷地、隣接敷地、地区全体にそれぞれにプラス要因とマイナス要因の影響を与える。プラス要因がマイナス要因よりも大きければ地価が増進するといえる。

４地区計画による道路整備等が地価に与える影響の実証分析

４－１検証する仮説

既成市街地の道路整備手法として、地区計画により地区施設道路等²を整備することは地価にどのような影響を与えるかを検証する。道路整備等が環境に与える影響が大きいと思われる低層住宅地、商業地を分析対象とする。

【低層住宅地】

低層住宅地の地区計画は、密集市街地における防災性向上、良好な戸建住宅地における住環境保全、基盤整備が未整備な土地の住環境改善を目的としている。これらの地区計画では、地区施設道路³や壁面の位置の制限は延焼防止、安全な避難路の確保、良好な街並み空間の形成のために策定されている。

・地区施設道路の整備は通過交通の増加によるマイナス効果をもたらすが、地区施設道路または壁面の位置の制限による道路空間整備は、延焼防止、

消防困難区域の解消、通風・採光の住環境改善等のプラス効果がより大きいのではないか。

仮説①地区施設道路の策定は地価を増進させる。

仮説②壁面の位置の制限は地価を増進させる。

【商業地】

商業地の地区計画は、駅前の商業集積地における環境向上、商店街の活性化の目的としている。地区施設道路は交通利便性の向上のために、壁面の位置の制限は歩行者の快適性、安全性、回遊性向上のために策定されている。工作物の設置の制限を併せて策定することで、歩道と一体となった利用が可能となる。

地区施設道路策定による道路整備は、交通利便性が向上するメリットが大きいのではないか。

壁面の位置の制限による歩行者空間整備は、歩行者の快適性向上や回遊性をもたらし、商業空間改善効果が大きいのではないか。

仮説③地区施設道路の策定は地価を増進させる。

仮説④壁面の位置の制限は地価を増進させる。

検証の方法

ヘドニック・アプローチにより分析する。地区施設道路、壁面の位置の制限を策定した効果を検証する。さらに、整備範囲、幅員による効果を検

2 地区施設道路または壁面の位置の制限を地区施設道路等という

3 地区施設に策定された道路または歩行者空間を地区施設道路という

隣地敷地の道路整備、容積率の規制強化または緩和、

高さ制限による環境効果

個別敷地毎にもたらされる効果地区内に一律にもたらされる効果当該敷地の利用

可能敷地、利用可能容積増大・

減少による収益性効果

地区計画策定による土地資産価値の変動効果

環境改善効果

② 隣接敷地による効果

③ 地区全体の効果地区全体での計画的市街地更新による環境効果

① 個別敷地の収益性効果

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証し、何が地価に影響を与えているかを検証する。

整備範囲については、地区計画内の３本以上の道路を策定した計画と２本以下の計画の比較を行う。幅員については、おおむね８ｍ幅員の道路を含む地区計画と６ｍ以下の道路のみの地区計画の比較を行う。さらに、地区計画内のメイン動線となる道路に着目して、整備手法により地価に与える影響を検証する。

４－２説明変数

東京都２３区内の平成 20 年地価公示データ及び平成 20 年都道府県地価調査を用いて、地区計画が土地価格に与える影響について分析を行う。

被説明変数Ｐ：地価（千円／㎡）

説明変数：地価に影響を与える変数

ﾀﾞﾐｰ変数下記を策定している地区計画内は１Ｒ１：最高高さ規制強化

Ｒ２：容積率の緩和Ｒ３：容積率の規制強化

Ｄ２：地区施設道路(新設または拡幅) Ｄ３：壁面の位置の制限

Ｅ１：地区施設道路(同上)または壁面位置の制限Ｆ１：３本以上の道路に地区施設道路または

壁面の位置の制限

Ｇ１：８ｍ(６ｍより大きい)幅員の地区施設道路、または道路中心線から３ｍより大きい壁面位置の制限、または道路境界線から１ｍより大きい壁面位置の制限

Ｈ１：メイン道路を地区施設道路Ｈ２：メイン道路に壁面の位置の制限

Ｈ３：メイン道路を地区施設道路とするとともに、壁面の位置の制限

４－３分析結果

（１）低層住宅地

地区施設道路の策定、壁面の位置の制限の策定がともに地価にプラスの影響を与える結果を得た。（どちらも１％水準で有意）。さらに内容に着目すると、メイン道路に壁面の位置の制限を策定、

または、壁面の位置の制限を策定するとともに地区施設道路を策定すると地価にプラスの影響を与えるという結果を得た（それぞれ

10％水準、

１％水準で有意）。

しかし、８ｍ幅員の道路整備等はそれらの道路を含まない地区計画と比較してマイナスの影響を与えるという結果を得た（５％水準で有意）。中高層住宅地でも同分析を行ったが、地区施設道路の策定、壁面の位置の制限の策定は地価に有意に影響しないという結果を得た。

（２）商業地

地区施設道路の策定は有意な結果を得られなかった。

壁面の位置の制限の策定は地価にプラスの影響を与える結果を得た。（１％水準で有意）。しか

ｔ値ｔ値

定数項 7.225 *** 36.64 5.582 *** 37.76

ln（東京駅までの時間距離） -0.288 *** -7.64 -0.098 *** -2.45 ln（最寄駅距離） -0.151 *** -15.07 -0.068 *** -10.37 ln（敷地面積） 0.133 *** 9.47 0.164 *** 9.36 指定容積率 0.006 0.30 0.259 *** 23.04 ln（全面道路幅） 0.208 *** 6.67 0.125 *** 5.32 路線ダミー

２３区ダミー

Ｒ１（高さ制限強化ダミー） 0.071 1.50 0.134 1.33

Ｒ２（容積率緩和ダミー） 0.033 0.12

Ｒ３（容積率規制強化ダミー） 0.095 0.50

Ｄ２（地区施設ダミー） 0.132 *** 2.94 -0.053 -0.41 修正済み決定係数

サンプル数

(注)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。

該当なし該当なし

0.9164 0.8500

510 1072

yes yes

被説明変数：ｌｎ（価格）低層住宅地商業地

係数係数

ｔ値ｔ値

定数項 7.204326 *** 36.48 5.600105 *** 38.10

ｌｎ（東京駅までの時間距離） -0.2843452 *** -7.55 -0.0953306 *** -2.40 ｌｎ（最寄駅距離） -0.1485095 *** -14.78 -0.0685687 *** -10.45 ｌｎ（敷地面積） 0.1324254 *** 9.43 0.1616668 *** 9.28 指定容積率 0.0088271 0.41 0.2598959 *** 23.25 ｌｎ（全面道路幅） 0.2024906 *** 6.52 0.1264382 *** 5.44 路線ダミー

２３区ダミー

Ｒ１（高さ制限強化ダミー） 0.0814685 * 1.80 -0.123 -1.08

Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.192 -0.67

Ｒ３（容積率規制強化ダミー） -0.025 -0.13

Ｄ３（壁面位置の制限ダミー） 0.117 *** 3.01 0.408 *** 3.61 修正済み決定係数

サンプル数

0.9165 0.8519

510 1072

yes yes

係数係数

ｔ値ｔ値

定数項 7.210 *** 36.48 5.575 *** 38.02

ln（東京駅までの時間距離） -0.285 *** -7.56 -0.094 *** -2.37 ｌｎ（最寄駅距離） -0.150 *** -14.94 -0.068 *** -10.36 ｌｎ（敷地面積） 0.133 *** 9.44 0.163 *** 9.39 指定容積率 0.008 0.36 0.261 *** 23.40 ｌｎ（全面道路幅） 0.206 *** 6.62 0.127 *** 5.47 路線ダミー

２３区ダミー

Ｒ１（高さ制限強化ダミー） 0.054 1.03 -0.067 -0.58

Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.329 -1.14

Ｒ３（容積率規制強化ダミー） 0.233 1.12

Ｅ１（地区施設ＯＲ壁面ダミー） 0.119 *** 2.80 0.671 *** 4.74 Ｆ１（３本以上地施ＯＲ壁面ダミー）－－ -0.546 *** -3.06 修正済み決定係数

サンプル数

0.9163 0.8531

510 1072

yes yes

係数係数

ｔ値ｔ値

定数項 7.249 *** 36.67 5.609 *** 38.19

ln（東京駅までの時間距離） -0.292 *** -7.74 -0.095 ** -2.40 ln（最寄駅距離） -0.150 *** -14.97 -0.069 *** -10.53 ln（敷地面積） 0.131 *** 9.30 0.162 *** 9.29 指定容積率 0.010 0.45 0.261 *** 23.34 ln（全面道路幅） 0.203 *** 6.53 0.123 *** 5.26 路線ダミー

２３区ダミー

Ｒ１（高さ制限強化ダミー） -0.013 -0.21 -0.135 -1.19

Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.187 -0.65

Ｅ１（地区施設ＯＲ壁面ダミー） 0.229 *** 3.49 0.587 *** 3.99 Ｇ１（８ｍ幅地施ＯＲ壁面ダミー） -0.148 ** -2.19 -0.307 * -1.89 修正済み決定係数

サンプル数

(注2)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。

0.9169 0.8522

510 1072

yes yes

係数係数

ｔ値ｔ値

定数項 7.245 *** 36.80 5.586 *** 37.81

ln（東京駅までの時間距離） -0.290 *** -7.73 -0.096 *** -2.39 ln（最寄駅距離） -0.150 *** -15.05 -0.069 *** -10.41 ｌｎ（敷地面積） 0.130 *** 9.26 0.163 *** 9.34 指定容積率 0.005 0.25 0.259 *** 23.07 ｌｎ（全面道路幅） 0.207 *** 6.65 0.125 *** 5.36 路線ダミー

２３区ダミー

Ｒ１（高さ制限強化ダミー） 0.078 * 1.71 0.059 0.56

Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.074 -0.26

Ｈ１（メイン地区施設ダミー） 0.062 0.72

Ｈ２（メイン壁面制限ダミー） 0.143 * 1.85 0.267 * 1.78 Ｈ３（メイン地施ＡＮＤ壁面ダミー） 0.166 *** 3.16 0.099 0.72 修正済み決定係数

サンプル数

(注1)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。

510 1072

該当なし

0.9169 0.8503

yes yes

係数係数

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4

し、３本以上の道路に計画を策定すると、２本以下の計画と比較してマイナスの影響となった。

（１％水準で有意）８ｍ幅員の拡幅を行うと、行わない地区計画と比較してマイナスの影響となった（10％水準で有意）。メイン動線となる道路に壁面の位置の制限を策定すると地価にプラスの影響を与えるという結果を得た（10％水準で有意）。

５結果の考察

（１）低層住宅地

仮説①「地区施設道路の策定は地価を増進させる」は有意に実証された。低層住宅地では道路整備が防災性向上、安全な避難路の確保、通風・採光等の確保による住環境改善をもたらす。道路整備は、通過交通の増加等のデメリットも同時にもたらすが、プラス効果の方が大きいことが示された。

仮説②「壁面の位置の制限は地価を増進させる」

は有意に実証された。壁面の位置の制限により、

壁面後退空間が確保されることは、防災性向上、

通風・採光等の確保、街並みの改善等の効果がある。

低層住宅地では、厳しい土地利用規制によって建築物の更新が抑制され、セットバックが行われる機会が限られていることから道路空間が十分に整備されていない場合が少なくない。

このような場合には、地区計画手法を活用することによって地区施設クラスの道路空間を整備していくことで防災性向上、住環境改善等の効果が得られると考えられる。

低層住宅地の中には、良好な戸建住宅地における住環境維持保全を目的とした地区計画や密集市街地における防災性の向上を目的とした地区計画が策定されているところがある。

良好な戸建住宅地によって、壁面の位置の制限を策定することは、通風・採光を確保し良好な住環境を維持保全することができる。また、

壁面後退空間を緑化し、道路沿道に良好な街並みを形成する効果がある。

密集市街地では多くの４ｍ未満の道路があることから、道路空間を整備することは、防災性の向上や安全な避難の確保等の環境改善効果がある。さらに、沿道の建替えが促進され、

建築物の耐火率が高まり、地区全体の防災性が向上する。これらのように、低層住宅地では、

道路空間の整備が住環境の向上に大きく寄与する。

（２）商業地

仮説③「地区施設道路の策定は地価を増進させる」ことは有意な結果を得られなかった。

仮説④「壁面の位置の制限の策定は地価を増進

させる」ことは有意に実証された。壁面の位置の制限は、歩行者の回遊性、快適性の向上に寄与し、

地価を増進させる効果があるといえる。

しかし、商業地においても８ｍ幅員の道路等はマイナスとなり、広幅員の道路による車両増加等によるデメリットが、道路空間整備のメリットよりも大きいと考えられる。また、道路拡幅のメリットとして、容積率の増加があげられるが、指定容積率が 400％の地区では６ｍ道路が８ｍ道路に拡幅される場合の容積率の増加が大きいとはいえない。これが８ｍ道路に拡幅しても地価増進効果が得られていないことの要因の一部となっていると推測される。

さらに、３本以上の道路整備等がマイナス、２本以下の道路整備等はプラスの影響となったことは、一定の範囲内での道路整備等が地価を増進させ、過剰な道路整備は地価の増進に寄与しないとことを示している。

また、メイン動線となる道路に壁面の位置の制限を策定することは、地価にプラスの影響を与える。

商業地における複合市街地形成を目的とした地区計画では、壁面の位置の制限による統一した壁面線が良好な環境や街並みの維持保全に寄与するといえる。また、商業集積地や商店街の活性化を目的とした地区計画では、壁面の位置の制限による歩行空間の確保により、歩行者の回遊性や快適性を向上させ、商業空間の活性化の効果があると考えられる。そして、地区内の主要な動線となる道路に計画を策定すると、地価増進の効果があるといえる。商店街において、壁面の位置の制限を策定することは、商業空間の向上に効果があるといえる。さらに、壁面の位置の制限は建築条例を策定することによって法的強制力をもたせることができる。このために、地区施設の道路と比較して壁面の位置の制限は整備される実現可能性が高いことも地価増進に寄与していると考えられる。

６政策的含意についての検討

（１）地価増進に寄与する道路整備等のあり方既成市街地の低層住宅地では、道路整備手法として地区計画の地区施設道路を活用していくことが望ましいと考える。密集市街地においては防災街区地区計画を活用して地区施設道路を整備していくことが望まれる。

商業地においては、地区施設道路として道路または歩行者空間の整備を行うよりも、壁面の位置の制限による歩行者空間を活用していくことが望ましい。

しかし、住宅地商業地ともに広幅員の道路は過剰な規制となることをふまえて計画策定を行うことが求められる。

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（２）低層住宅地における道路の整備のあり方低層住宅地では道路整備による防災性向上等のプラス効果がある。一方で、道路敷地分の建築敷地面積が減少して土地の収益性が低下するマイナス効果がある。地区計画策定により、地区全体では地価が増進しても、個別土地所有者ごとに道路土地負担分のコストは異なる。土地負担分のコストが地価増進のプラス効果を上回る土地所有者は過大な負担となる。このような土地所有者に対し、地価増進効果以上に道路敷地を負担するコストに応じて、道路等用地費または整備費の補償を行うことを提言する。

（３）地区計画の評価手法の確立

地区計画の策定を行うのは市町村であるが、

ほとんどの市町村は地区計画策定後の整備進捗状況を把握していない。しかしながら、地区計画策定の効果を検証するためには、整備進捗状況を把握する必要がある。現在は策定された地区計画をその後の進捗状況に照らして評価する仕組みがない。地区計画に見直しの必要が生じたとしても、市町村には見直しを行うインセンティブが働かない。このために一旦策定された地区計画はその後の整備進捗状況とは無関係に維持される。そこで、他の都市計画事業の場合と同様に、策定から一定の年数毎に整備進捗状況を把握して、地区計画の効果を評価する仕組みを確立すべきである。さらに、整備進捗状況に関する情報を公開することが必要である。

７今後の課題

本研究では、地区計画による規制内容をとらえて地価への影響を実証分析しているが、厳密にはそれぞれの地区計画の整備進捗状況で地価への影響は異なる。整備進捗状況を考慮した分析により、一層精緻な分析結果が得られる。

また、さらなる分析として地区計画策定前から策定後にかけての時系列の価格変化を捉え、道路敷地負担のある土地とない土地で比較分析を行うと、各地区計画の効果について、より深い知見を得られるものと考えられる。

主な参考文献

和泉洋人(1998) 『地区計画策定による土地資産価値増大効果の計測』都市住宅学 23 号，211～220 和泉洋人(1999) 『地区計画による容積率緩和がも

たらす土地資産価値変動効果の計測』都市住宅学 27 号，143～152

谷下雅義、長谷川貴陽史、清水千弘(2009) 『景観規制が戸建住宅価格に及ぼす影響』計画行政 32(2),71～79

[地区計画における地区施設道路等の整備効果に関する分析]

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