中国の住宅価格に関する実証研究 : 地方政府と財 政、土地、金融システム

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Kyushu University Institutional Repository

中国の住宅価格に関する実証研究 : 地方政府と財 政、土地、金融システム

王, 佳

https://doi.org/10.15017/1931689

出版情報：Kyushu University, 2017, 博士（経済学）, 課程博士 バージョン：

権利関係：

学位請求論文

中国の住宅価格に関する実証研究

―地方政府と財政、土地、金融システム―

王 佳

i

目次

序章 研究課題と方法... 1

1．研究背景と課題 ... 1

2．研究方法と論文の構成 ... 6

第1章 中国の不動産市場の歴史と現状 ... 9

1.1 過渡期：計画化から市場化へ向けた試行（1978年―1997年） ... 9

1.2 住宅の市場化・商品化の完成（1998年―2008年9月） ... 13

1.3 2008年金融危機以降の不動産市場（2008年10月―2011年） ... 18

1.4 不動産市場の両極分化（2012年―） ... 22

第2章 バブルの理論と実証：先行研究 ... 27

2.1 バブルの理論 ... 27

2.1.1 ファンダメンタルズモデル ... 27

2.1.2 合理的バブルと非合理的バブル ... 30

2.2 バブルの実証研究 ... 33

2.2.1 バブルの存在に関する実証研究 ... 33

2.2.2 資産価格の高騰要因に関する実証研究 ... 40

2.2.3 本論文における実証分析の方法 ... 44

第3章 中国の住宅価格にバブルが存在するか ―省別パネルデータを用いた実証分析 ... 47

3.1 変数とデータの説明 ... 47

3.2 パネル共和分分析の結果... 50

3.2.1 分析の枠組み ... 50

3.2.2 パネル共和分検定の結果 ... 52

3.3 政策的含意 ... 60

第4章 中国の土地財政と住宅価格 ―パネルVARモデルを用いた実証研究 ... 62

4.1 土地財政とは何か ... 63

4.2 変数、分析方法の説明と仮説の設定 ... 68

ii

4.2.1 変数とデータの説明 ... 68

4.2.2 分析の枠組み ... 71

4.2.3 仮説の設定 ... 72

4.3 推定結果 ... 73

4.3.1 Granger因果関係検定 ... 74

4.3.2 インパルス反応分析 ... 76

4.3.3 分散分解分析 ... 77

4.4 政策的含意 ... 79

第5章 中国の金融システムと住宅価格 ―パネルVARモデルを用いた実証研究 ... 82

5.1 中国の金融システム ... 83

5.1.1 金融政策 ... 83

5.1.2 為替制度 ... 87

5.1.3 金融構造 ... 89

5.2 変数、分析方法の説明と仮説の設定 ... 91

5.2.1 変数とデータの説明 ... 91

5.2.2 分析の枠組み ... 93

5.2.3 仮説の設定 ... 93

5.3 推定結果 ... 95

5.3.1 Granger因果関係検定 ... 96

5.3.2 インパルス反応分析 ... 98

5.3.3 分散分解分析 ... 99

5.3.4 頑健性チェック ... 100

5.4 政策的含意 ... 103

終章 結論と今後の課題... 105

参考文献 ... 109

iii

図表一覧

図0－1 住宅産業・不動産産業・固定資産投資の投資状況 ... 2

図0－2 本論文の流れ... 8

図1－1 住宅価格とその成長率 ... 12

図1－2 住宅市場の状況 ... 16

図3－1 （東北地域）住宅価格の実際値（赤－□）と推定値（緑－△）の推移 ... 56

図3－2 （北部沿海）住宅価格の実際値（赤－□）と推定値（緑－△）の推移 ... 57

図3－3 （南部沿海）住宅価格の実際値（赤－□）と推定値（緑－△）の推移 ... 57

図3－4 （黄河流域中部）住宅価格の実際値（赤－□）と推定値（緑－△）の推移 ... 58

図3－5 （長江流域中部）住宅価格の実際値（赤－□）と推定値（緑－△）の推移 ... 58

図3－6 （西南地域）住宅価格の実際値（赤－□）と推定値（緑－△）の推移 ... 59

図3－7 （西北地域）住宅価格の実際値（赤－□）と推定値（緑－△）の推移 ... 59

図4－1 2000年以降の中国住宅価格の状況 ... 62

図4－2 地方政府の「土地財政依存度」の実態 ... 65

図4－3 土地財政と土地価格と住宅価格との間のGranger因果関係図 ... 75

図4－4 インパルス反応関数の結果 ... 77

図5－1 人民元対ドルレートと外貨準備残高の推移 ... 88

図5－2 社会融資規模の推移（フロー） ... 89

図5－3 銀行業金融機関の総資産の状況（2015年） ... 90

図5－4 インパルス反応関数の結果 ... 99

図5－5 分散分解分析の結果 ... 100

図5－6 インパルス反応関数の結果 ... 101

図5－7 インパルス反応関数の結果 ... 102

iv

表1－1 金融政策の変化と住宅公共積立金ローン金利の調整 ... 19

表2－1 Price/Income ratio：PIR基準 ... 37

表2－2 2012の先進国における住宅価格対所得比率の状況 ... 38

表3－1 変数・データの出所 ... 48

表3－2 データの記述統計量 ... 49

表3－3 PP-Fisherパネル単位根検定の結果 ... 51

表3－4 パネル共和分検定の結果 ... 52

表3－5 パネル共和分検定の結果（各省） ... 54

表3－6 共和分ベクトルの推定結果 ... 55

表4－1 データの出所... 70

表4－2 データの記述統計量 ... 71

表4－3 パネル単位根検定の結果（ADF-Fisher検定とPP-Fisher検定） ... 73

表4－4 Granger 因果性テストの結果 ... 75

表4－5 分散分解分析の結果 ... 78

表5－1 中国人民銀行の政策金利の推移（単位：％） ... 85

表5－2 データの出所... 91

表5－3 変数の記述統計量 ... 92

表5－4 単位根検定の結果 ... 95

表5－5 Granger因果性テストの結果 ... 97

1

序章 研究課題と方法

1978年の改革開放以降、中国において、住宅の商品化改革に関しては、20年間の制度整 備と試行錯誤が続けられた。1998 年に、住宅の実物分配を完全に廃止し、住宅分配の貨幣 化を実施することが中央政府によって決定され、住宅の商品化改革が中国全土に広がるよ うになった。その後、政府は住宅投資の拡大を促進し、住宅購入のインセンティブを高め るために、貸出基準金利の引き下げや税制上の優遇など、様々な支援政策を実施した。特 に2003年8月に、国務院は不動産業を国民経済の支柱産業の1つと位置づけたことが、不 動産市場の急速な成長をもたらした。政府の下支え政策に加えて、2000 年以降の国民経済 の高度成長に伴い、国民所得の増加や都市化の進展などの理由で、国民の住宅に対する需 要が増大しつつあった。これらのことを背景にして、不動産業に対する投資が積極的に行 われ、不動産市場は活性化し、飛躍的な発展を遂げた。

図0－1から分かるように、住宅産業と不動産業の固定資産投資が活発的に行われ、その 投資額は2000年に入ってから増加する傾向が持続している。例えば、2003年の住宅産業と 不動産業の固定資産投資額はそれぞれ1兆792億元と1兆3143億元であった。それに対し て、2015年の住宅産業と不動産業の固定資産投資額はそれぞれ8兆247億元と13兆4284 億元にのぼり、それぞれ7.4倍と10.2倍にまで増加した。

住宅の供給状況について見ると、次章の図1－2が示すように、住宅の施工面積は、2015 年を除き、増加し続けてきた。2000年から2015年までの年平均増加率は16.9％に達した。

住宅の需要状況について見ると、住宅の販売面積は国際金融危機の影響を受けた2008年と 経済減速を背景とした2014年を除き、増加し続けている。2000年から2015年までの年平 均増加率は14.8％に達した。

このような不動産業の飛躍的な発展と不動産市場の活性化は、国民経済の持続的な発展 と国民の居住水準の向上など、有益な影響をもたらしている。第 1 に、不動産業の発展は 住宅投資の拡大を通じて、住宅の供給能力を拡大させている。これが国民の住宅獲得を促 進し、国民の居住環境を改善させ、国民の居住水準と幸福度を向上させている。第 2 に、

関連する産業への波及効果を通じて、雇用の拡大をもたらし、国民所得を増加させ、国内 消費の拡大を促し、国民経済の高度成長に寄与している。第 3 に、不動産市場における取

2

引が活発的に行われるとともに、住宅価格は上昇し続けている。住宅価格の上昇は資産効 果を通じて、消費と投資の拡大を促し、雇用の拡大をもたらし、景気の拡大に貢献してい る。第 4 に、土地・不動産関連税収と土地関連費用を増加させ、政府、特に地方政府の財 源不足の問題を和らげ、財政状況の健全化に寄与している。第 5 に、中国で進行中の都市 化戦略を支えている。不動産業の発展は、農村から移動してきた人口（農民工など）の居 住問題と雇用問題の解決に無視できない役割を果たしている。最後に、不動産業の発展は 政府の不動産市場に関する制度改善を促し、中低所得者向けの保障性住宅¹に関する制度改 革を迫り、保障性住宅の供給拡大を促している。

図0－1 住宅産業・不動産産業・固定資産投資の投資状況

出所：中国統計年鑑各年版のデータより作成。

注：2003年から、不動産固定資産投資の統計方法が変更されたため、2003年以前の数値を省略する。

以上で述べたように、不動産業の発展は、国民経済の高度成長を下支えし、国民の居住 環境や生活水準を引き上げ、国民の幸福度を向上させることに大きく貢献している。しか

1 中国の保障性住宅は、「経済適用房」、「廉租房」と「公共租賃房」を含む。「経済適用房」は、政府が開 発建築し、政府の規定の価格（または原価）で中低所得者に販売される住宅である。この住宅を取得して から、5年以内に転売することが禁止されている。「廉租房」は、政府関連機関が低家賃で都市部の低所得 者に賃貸する住宅である。「公共租賃房」は、政府または政府に委託された事業者が、賃貸市場並みの家賃 で、商品住宅を購入できない中低所得者に賃貸する住宅である。ただし、政府が「公共租賃房」に住む家 計に対して、一定額の家賃補助を行う。

3

しながら、こうした不動産業の発展とともに不動産市場の過熱化が進行し、住宅価格も急 騰している。その結果、「中国の不動産市場はバブルではないか」との懸念が相次いで出て きた。住宅価格の高騰状況は、次章の図1－1で確認できる。2000年以降、国際金融危機の 影響を受けた2008年を除き、全国の住宅価格は上昇し続けている。2000年から2015年に かけて、住宅価格の年間平均上昇率が8.5％であり、2004年と2009年の上昇率がそれぞれ

18.7％と26.7％に達した。特に一部の大中都市において、全国平均よりも速いスピードで住

宅価格が高騰した。例えば、上海において、2000年から2015年にかけての住宅価格の年間 平均上昇率は12.8％であり、2009年には住宅価格が前年比で52.4％上昇した。住宅価格の 上昇は国民の住宅保有による資産価値を増加させる役割を持つが、様々な問題を引き起こ し、国民経済の持続的かつ健康的な発展や社会の安定と繁栄を脅かしている。具体的には、

以下の4点が挙げられる。

第 1 に、住宅価格の高騰は農村住民を含む中低所得者の住宅取得を困難させ、住宅保有 による資産格差を拡大させる。貧困層の不満を煽り、富裕層と貧困層の間の対立を激化さ せることで、社会の不平等問題を悪化させ、経済発展と社会の安定を脅かしている。中国 統計局によると、2016年の中国のジニ係数は0.465 であり、2012年の0.474より若干下落 し、所得水準で測った国民間の格差が改善されたかのように見える。しかし、住宅を保有 するかどうかによって、住宅を保有する者と保有しない者の間の資産格差が拡大している。

都市部において、住宅を持つ人は家賃負担もなく、自分の住宅を担保として更なる投資を 行うことができ、所得や資産を増加させることができる。それに対して、住宅を持たない 人は上昇する家賃を負担し、貧困生活をさらに悪化させる。また、同じ住宅保有に関して も、都市部における商品住宅の価格が高騰するため、農村と都市間の住宅価格は大きく乖 離し、農村と都市間の資産格差が拡大している。加藤（2016）が指摘したように、貧困層 の不満による「群体性事件」の増加が高い社会治安維持予算を要求し、中国一国全体での 不平等の経済的コストを急増させている²。

第2に、住宅価格の高騰は地方政府の財政体質を弱める側面がある。住宅価格の高騰は、

土地・不動産関連税収と土地関連費用を増加させ、地方政府の財源不足の問題を和らげて いる。しかし同時に、住宅価格の高騰は地方政府の土地・不動産関連税収と土地使用権譲 渡収入への依存度を高め、土地財政の仕組みを確立させた。土地財政に強く依存するため、

2 加藤（2016）p.194。

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地方政府の財政収入が不動産市場の市況に大きく左右される。土地・不動産価格が下落す ることになれば、土地・不動産関連税収と土地使用権譲渡収入も減尐するので、土地財政 への依存は持続不可能かつ不安定である。特に地方政府が設立した地方政府融資プラット フォームの多くは、土地を担保として銀行から巨額の資金を借り、その返済も土地使用権 譲渡収入に依存している。それゆえ、地方政府融資プラットフォームの債務返済も土地価 格に大きく左右される。ひとたび土地・不動産市場の市況が悪化し、住宅価格と土地価格 が下落すると、地方融資プラットフォームが債務不履行に陥る可能性は十分にある。その 時、地方政府が地方融資プラットフォームの債務を返済しなければならない。このことは、

地方政府の財政収支の状況を悪化させるに違いない。

第 3 に、住宅価格の高騰は中国の経済成長を「輸出投資主導型経済成長」から「内需消 費主導型経済成長」へ転換することを困難にしている。2003 年の胡錦濤政権以来、政府は 経済成長方式を「内需消費主導型経済成長」へ転換することに努めたが、2008 年の国際金 融危機の影響で、その成長方式の転換を中断せざるを得なかった。例えば、2006 年に、最 終消費、固定資本形成、純輸出の国内総生産に対する寄与率はそれぞれ 42.0％、42.9％と

15.1％であった。2008 年 9 月のリーマン・ショックの影響を受け、政府は４兆元規模の投

資の実施を含む「内需拡大・成長促進のための10項目の措置」という景気刺激策を実施し た。公共投資の拡大が呼び水となり、民間投資の拡大を促進した。同時に、住宅・不動産 投資も高進し、住宅価格が高騰し始めた。公共投資と民間投資がともに拡大したので、2009 年において、最終消費、固定資本形成、純輸出の国内総生産に対する寄与率はそれぞれ56.1％、

86.5％と－42.6％になった。

しかし、2012 年以降は、習近平政権の「内需消費主導型経済成長」へ転換する努力が一 定の効果を上げた。2013 年に、最終消費と固定資本形成の国内総生産に対する寄与率はそ

れぞれ 47.0%％と55.3％であった。2015 年になると、最終消費と固定資本形成の国内総生

産に対する寄与率はそれぞれ 59.7％と 41.6％であった。しかし、その背景にあったのは、

経済成長が鈍化する中、住宅価格の上昇が緩やかであり、住宅・不動産投資などの固定資 産投資がペースダウンしたことである。図0－1から、住宅・不動産投資がペースダウンし たことを確認できる。2012年から2015年にかけて、不動産投資の前年比増加率はそれぞれ、

21.4％、19.9％、10.6％、2.2％であり、減速の傾向が明らかである。住宅投資も、公共投資 を含む全社会固定資産投資も同じ傾向を持っている。

5

最後に、2000 年代以来の住宅価格の高騰はバブルである可能性が高いため、バブルが崩 壊したら、金融システムだけではなく、家計や企業と政府部門に深刻な悪影響を与える可 能性がある。もし政府が適切に対応できないとしたら、景気の低迷は避けられず、日本の 90 年代のように、長期不況に陥る可能性もある。住宅のような資産価格の上昇がバブルで ある場合、いつかは崩壊する。1980年代の日本のバブル、2000年代のアメリカのITバブル や住宅バブルの崩壊が示したように、バブルはいつまでも持続することはできない。バブ ルが崩壊する時、金融機関の不良債権は急増し、金融機関の破綻や貸し渋りを引き起こす。

家計部門に対しては、住宅資産が減価し、住宅ローン金利の上昇による負担が増加し、家 計消費の低下がもたらされるだろう。企業部門に対しては、経営状況が悪化し、債務負担 が増加し、企業の破産や固定資産投資の減速がもたらされるだろう。地方政府に対しても、

財政収入の減尐と地方政府債務の増加が生じ、公共投資の拡大が阻害される。このように、

バブルの崩壊は、金融部門だけではなく、実体経済にも打撃を与え、景気低迷や長期不況 を導く。

以上のように、住宅価格の高騰はそれがひとたび反落するならば、国民経済の持続的か つ健康的な発展や社会の安定と繁栄を脅かすことになる。中国政府もこれらの潜在的な脅 威を警戒し、住宅価格の急上昇を抑制するために、様々な価格抑制政策を採用してきた。

例えば、2003年からの住宅価格の高騰に対しては、2004年から 2007年にかけて、中国人 民銀行が金融機関の貸出基準金利を9回引き上げ、2003年の5.76％から7.83％にまで引き 上げた。また、金融機関の預金準備率を14回引き上げ、2003年の7.0％から14.5％にまで 引き上げた。金融引き締め政策のほか、住宅取引に関する税制優遇を取消し、徴税を厳し く執行する租税政策が実施された。住宅購入を制限することや住宅購入の頭金比率を引き 上げるなどの行政手段も採られた。さらに、保障性住宅建設に関する公共投資を拡大させ、

住宅供給を拡大させる政策も実施された。

しかし、政府の一連の価格抑制政策が実施されたにもかかわらず、住宅価格の高騰が続 き、政府が実施する政策の有効性が疑われている。例えば、2004年から 2007年にかけて、

政府は多数の政策手段を実施し、住宅価格の高騰を抑制しようと努力した。にもかかわら ず、住宅価格の高騰は2008年のリーマン・ショックまで続いた。全国の商品住宅の平均価 格は、2003年の2197元/平米から2007年の3645元/平米へと上昇した。政府の住宅価格抑 制政策の有効性については、重慶と上海で導入された房産税（固定資産税）の政策効果を

6

検証した日本住宅総合センター（2013）による分析がある。そこでは、DID（Difference in

Differences: 差分の差分法）分析の結果、新築および中古住宅販売価格指数を被説明変数と

するいずれの場合でも、政策効果はマイナスであるが有意に推定されず、房産税改革の実 施効果の有効性は確認されないと報告している³。

以上で述べたように、2000年以降、特に2003年から2007年にかけて、中国の不動産市 場は幾度もの価格高騰に見舞われた。従って、「中国の不動産市場はバブルではないか」の 懸念が相次いだ。しかし、後述のように、そのような住宅価格の高騰が経済学上のバブル であるどうかは経済理論に従って厳密な検証がなされなければならない。また、住宅価格 の高騰はバブルである場合、国民の資産を増加させる一方で、国民経済の持続的な発展や 社会の安定を脅かす様々なリスクを抱え込むことになる。それゆえ、中国政府は住宅価格 の高騰を抑制するために様々な価格抑制政策を実施してきた。しかし、そうした一連の価 格抑制政策が実施されたにもかかわらず、住宅価格の高騰が続き、政府が実行した政策が 果たして有効なのかどうかが問われている。このようなことに対して、本論文では、以下2 つの研究課題について分析する。第1は、2000年以降の住宅価格の高騰は経済学上のバブ ルと見なすべきかどうかという課題である。第2は、2000年以降の住宅価格の高騰はどの ような要因によってもたらされたかという課題である。

2． 研究方法と論文の構成

本節では、本論文が採用する研究方法と論文の構成について述べる。

本論文の第 1の課題は、2000年以降の住宅価格の高騰がバブルであったかどうかを厳密 に検証することである。2007年と2009年に経験した価格高騰については、一般にそれらは

「バブル」であると言われてきた。しかし、これらの住宅価格の高騰が真に経済学上のバ ブルであったかどうかについては厳密な検証がなされなければならない。従って、本論文 では、資産価格の決定モデルとしてファンダメンタルズモデルを採用し、中国における住 宅の理論価格を推計する。続いて、住宅価格がバブルであるかどうかを判定するために、

推計された住宅の理論価格と実際の住宅価格との間の共和分関係を検定するという方法を 採用する。

3 日本住宅総合センター（2013）pp.68-70。

7

本論文の第 2の課題は、2000年以降の住宅価格の高騰はどのような要因によってもたら されたかという要因分析を行うことである。ここでは、住宅価格の高騰要因として、中国 における土地・財政制度と金融システム、さらに中央・地方政府関係に特定し、それぞれ の要因（土地、財政、金融）と住宅価格との間のGranger因果関係を調べるために、パネル VARモデルで分析を行う。

本論文は、図0－2のように構成される。

第 1 章の目的は、本論文の研究課題に関する歴史的背景を明らかにすることである。本 論文の研究対象である中国の不動産市場の発展の経緯と現状を 4 つの時期に区分して概観 する。つまり、過渡期：計画化から市場化へ向けた試行（1978 年―1997 年）、住宅の市場 化・商品化の完成（1998年―2008年9月）、2008年金融危機以降の不動産市場（2008年10 月―2011年）、不動産市場の両極分化（2012年―）という4つの時期である。各時期の不動 産市場の発展状況を述べる同時に、中国政府がどのような政策を実施したかについても述 べる。

第 2 章の目的は、バブルに関する理論及び実証研究についての先行研究のサーベイを行 い、以下の章で採用する理論モデルと実証分析の方法を明示することである。中国の住宅 価格にバブルが存在するかどうかについては、ファンダメンタルズモデルとパネル共和分 分析の手法を、住宅価格の高騰にどのような要因が寄与したかについては、パネルVARモ デルの分析手法を採用することの妥当性について説明する。

第3章の目的は、中国における2000年以降の住宅価格の高騰がバブルであったかどうか を検証することである。ここでは、中国における31の省を含むパネルデータを用い、ファ ンダメンタルズモデルに基づき、中国における住宅の理論価格を推計する。その後、推計 された理論価格と実際の住宅価格との間の共和分関係を調べ、実際の住宅価格にバブルが 存在するかどうかを検証する。また、全国を 8 つの地域に分け、地域ごとのパネルデータ を使い、バブルが全国的な現象であるかどうかを検証する。

第4章では、中国の30の省（チベットを除く）を含むパネルデータを用い、「土地財政」

の代理変数である土地財政依存度と土地価格と住宅価格といった3変数のパネルVARモデ ルを採用し、土地財政が住宅価格の高騰の要因であるかどうかを検証する。

第5章では、中国の31の省を含むパネルデータを用い、預金準備率、貸出基準金利、人 民元対ドルレート、銀行貸出と住宅価格といった5変数のパネルVARモデルを採用し、中

8

国の金融システムが住宅価格の高騰の要因であるかどうかを検証する。

終章では、本論文の分析結果をまとめ、分析結果の政策的含意を導いたうえで、今後の 課題について議論する。

図0－2 本論文の流れ

序章

研究課題、方法、本論文の構成

第1章

中国の不動産市場の歴史と現状

第2章

バブルの理論と実証：先行研究

第3章

中国の住宅価格にバブルが存在するか パネル共和分分析

（ファンダメンタルズモデルから推計された住宅の理論価格と住宅の実 際の価格との間のパネル共和分関係を調べる）

第4章 土地財政と住宅価格

（土地財政依存度と土地価格 と住宅価格といった3変数のパ

ネルVARモデル）

第5章

金融システムと住宅価格

（預金準備率、貸出基準金利、

為替レート、銀行貸出と住宅価 格といった5変数のパネル

VARモデル）

終章 結論と今後の課題 実証

分析

9

第 1 章 中国の不動産市場の歴史と現状

本章の目的は、本論文の研究課題に関する歴史的背景を明らかにすることである。本章 では、本論文の研究対象である中国の不動産市場の発展の経緯と現状を 4 つの時期に区分 して概観する。各時期の不動産市場の発展状況を述べるのと同時に、中国政府がどのよう な政策を実施したかについても述べる。例えば、2003年から2007年までの住宅価格がどの ように高騰したか。また、住宅価格の高騰を抑制するために、政府が金融引締め政策のほ か、どのような価格抑制政策を実施したか。さらに、政府の一連の価格抑制政策が実施さ れたことで、住宅価格の高騰が抑制されたか否か。これらの内容について、4つの時期ごと にそれぞれ詳しく説明する。

1.1 過渡期：計画化から市場化へ向けた試行（1978年－1997年）

中国において、1978 年に、改革開放政策が実施され、計画経済から市場経済への転換が 始まった。それに伴い、住宅制度の改革も実施され、住宅の商品化が試みられた。

1980年4月の全国基本建設会議において、鄧小平が「公有住宅の販売、家賃の調整、個 人の住宅購入、分譲販売の可能性」などについての発言を行い、住宅制度改革の方向性を 示した。この発言に基づき、国務院は6月に、「全国基本建設工作会議報告要綱」を公表し た。この要綱で、民間の個人や企業による住宅建設、購入と所有が認められるようになっ た。これをきっかけに、中国における住宅の商品化改革が正式に始まった。9月には、北京 市に全国最初の不動産開発デベロッパーである北京市都市開発総公司が設立され、不動産 開発を行い始めた。

それ以降、いくつかの都市において、住宅の商品化改革が試験的に実施された。南寧、

柳州、桂林、梧州と西安において、政府は試験的に政府職員や国有企業従業員などに住宅 を販売した。これらの住宅のすべては、政府部門と国有企業が統一的に建設し、建築コス トで販売された。1981年末までに、このような方法による公有住宅の販売が60以上の都市 に広げられた。しかし、当時の国民の所得水準の低さ、住宅ローンの仕組みの欠如などの 理由から全国への展開は進まなかった。

この経験を踏まえて、個人の住宅購入の負担を軽減させるために、1982年から、「三三制」

10

と呼ばれる補助金による公有住宅販売制度が導入された。三三制とは、政府、企業と個人

（国有企業従業員や政府機関職員など）がそれぞれ住宅購入費用の1/3ずつを負担する制度 である。この制度は最初に、鄭州、常州、四平、沙市といった 4 つの都市に試験的に導入 された。その後、三三制による公有住宅販売制度が全国に普及した。李・袁（2012）によ ると、1985年末までに、全国の160以上の都市（市レベル）と300以上の県・郷鎮におい て、三三制が実施され、1093万平米の住宅が販売された。

しかし、三三制の下で、個人の負担は軽減されたが、一方で、国有企業の負担が増加す ることになった。このことは、国有企業の経営体質をさらに悪化させ、国有企業の改革を 阻害した。それと同時に、政府の財政支出の負担も大幅に増加し、財政収支の状況が悪化 した。さらに、当時の国有企業の従業員たちは依然として非常に低い家賃で政府が提供す る公有住宅に居住できた。従って、低い家賃と相対的に高い購入価格との比較で、個人が 住宅を購入するというインセンティブは高くなかった。特に販売された公有住宅は、その 価格がほぼ建築コストという低価格で国有企業の従業員や政府部門職員に販売されたため、

社会的不公平や格差の問題を引き起こし、社会的不満を醸し出した。結局、1985年12月に、

三三制による公有住宅販売制度は廃止された。

1986年1月には、住宅制度の改革を推進するために、国務院住房制度改革領導小組が立 ち上げられた。三三制の経験を踏まえて、今回の住宅制度改革の重点は、公有住宅の家賃 を調整することと家賃を段階的に上昇させることに置かれた。同年 6 月に、住宅用地の供 給を確保するために、「中華人民共和国土地管理法」が公表された（実施は 1987年 1 月 1 日から）。この法律で、国有土地と集団所有土地に関しては、土地使用権の有償譲渡が認め られるようになった。

1988年1月には、第1回全国住房制度改革工作会議が開かれた。同年2月に、「全国城鎮 の住宅制度改革に関する実施方案」⁴が公表され、住宅制度改革の目標と具体的な仸務が定 められた。具体的には、家賃の調整を行い、維持修理費、管理費、投資利息、不動産税と 減価償却費も家賃に計上し、家賃を段階的に上昇させること、国有企業の従業員の賃金を 調整し、住宅補助を行うこと⁵、住宅公共積立金制度を導入すること、住宅金融を発展させ、

住宅ローンを導入することなどの内容が盛り込まれた。

4 国務院「関于在全国城鎮文期分批推行住房制度改革的実施方案」。1988年2月25日。

5 「住房券」を発行し、従業員に配分する。従業員たちは「住房券」で家賃を支払う。

11

1990年に至ると、上海市において、当時の市書記であった朱鎔基の主導の下で、「上海市 住房制度改革実施方案」が作成された。上海市は率先して住宅公共積立金制度を導入した。

それ以降、上海市の経験を踏まえて、この住宅公共積立金制度⁶が全国に広まった。加えて、

個人の住宅購入能力をさらに向上させるため、商業銀行の商業住宅ローン業務も正式に認 められるようになった。1991 年に、当時の国有専業銀行であった中国建設銀行と中国工商 銀行のそれぞれが、商業住宅ローン部門を創設し、個人向けの住宅ローン業務を展開し始 めた。住宅公共積立金制度と商業住宅ローン業務の展開は、民間部門の住宅獲得能力を増 強させることで、住宅購入のインセンティブを高めるようになった。

さらに、1991 年には、国務院の「都市住宅制度を積極的かつ漸進的に推進することに関 する通知」⁷が公表され、従来の政府と国有企業による住宅開発のほか、民間企業による住 宅開発投資も認められるようになった。また、個人が購入する住宅に関する所有権と継承 権が認められるようになり、個人が購入する住宅を転売し、賃貸する権利も認められるよ うになった。この通知は、その後の住宅の中古市場と賃貸市場の形成と発展の法的根拠に なった。

1991年10月に開催された第2回全国住房制度改革工作会議において、上海市で試験的に 実施された住宅制度改革を全国に展開することが決議された。また、1992 年の鄧小平の南 巡講話をきっかけに住宅投資が急増し、一部の地域において、住宅価格が急上昇した。梶 谷（2014）が指摘するような「第 1 次不動産開発ブーム」が生じた。梶谷（2014）による と、全国固定資産投資に占める不動産投資の比率は、1991年にはわずか 6.1％であったが、

92年には9.3％、93年には15.6％にまで急速に上昇した⁸のだった。ところで、住宅価格の 推移からも当時のブームの状況を確認できる。図1－1が示すように、1992年と1993年に おける住宅価格自体は高くなかったが、その前年比上昇率はそれぞれ26.6%と29.7%を記録 し、中国における最初の不動産ブームになった。

このブームと相まって、当時の物価上昇率や固定資産投資上昇率とM2の上昇率も急上昇

6 住宅公共積立金制度の下では、当時の政府職員や国有企業従業員の賃金の一部が住宅公共積立金に天引 きされ、同時に雇用先も同額の金額を住宅基金として当該個人の積立金口座に納入する。その後、一定の 基準を満たした上で、当該個人が住宅を購入しようとしたときに、一定額の住宅公共積立金ローンを申請 することができる。住宅公共積立金ローンは住宅の建設、購入と修繕に使用できるため、個人の住宅獲得 能力を高めた。

7 国務院「関于継続積極穏妥地進行城鎮住房制度改革的通知」。1991年6月7日。

8 梶谷（2014）p.151。

12

し、国民経済が過熱していった⁹。不動産ブームを沈静化させ、国民経済の過熱化の問題を 解決するために、当時の朱鎔基副首相が海南省を視察した後に、一連の住宅価格抑制政策 が打ち出された。例えば、不動産会社の株式上場を禁止すること、不動産会社の経営と納 税などの状況を厳格に審査することや新規不動産開発投資を制限することなどであった¹⁰。 さらに、兼仸の中国人民銀行行長として、金融機関に不動産業に対する貸出を40日以内に すべて回収するという行政指令も指示した。これらの強力な政策の実施によって、大量の 不良債権と不動産企業の破産が生じ、第1回目のブームは沈静化した¹¹。

図1－1 住宅価格とその成長率

出所：中国統計年鑑各年版より作成。

注：住宅価格は全国の全用途商品住宅平均販売価格を使用。

9 『中国統計年鑑』によると、CPIについては、1992年、1993年と1994年はそれぞれ8.6％、16.1％と25.0％

であった。固定資産投資上昇率については、1992年、1993年と1994年はそれぞれ44.4％、61.8％と30.4％

であった。M2の上昇率については、1992年、1993年と1994年はそれぞれ31.3％、37.3％と34.5％であっ た。

10 具体的な施策については、国務院「目前の経済情況とマクロコントロールを強化することに関する意見」

を参照。国務院「関于当前経済情況和加強宏観調控的意見」（1993年6月24日）。

11 ブーム沈静後の海南省の状況については、李（2010）を参照。彼によると、海南省の不動産会社の95％

が破産してしまった。1997年に、5つの信用合作社が破産し、それらの債権が新たに成立した海南発展銀 行に移管された。しかし、1998 年に、海南発展銀行も債務返済不能のため、破綻処理された。また、『中 国統計年鑑』（2001年－2003年）を見てみると、海南省の2000年から2002年にかけての商品住宅の価格 はそれぞれ1956元/平米、1904元/平米と1797元/平米であり、住宅価格の下落が続いていた。

13

不動産ブームが沈静化する中、住宅制度の改革をさらに推進するために、1994年には「中 華人民共和国房地産管理法」と「都市住宅制度改革の進化に関する国務院の決定」¹²が公布 された。住宅公共積立金制度の普及、公有住宅の家賃の引き上げ、公有住宅の販売拡大な どの具体的な施策が提示された。最も重要な内容は、低所得者向けの「経済適用房」とい う社会保障的性格を持つ住宅の供給を拡大させることであった。

その後も、住宅制度の改革が続けられた。例えば、1997 年に、中国人民銀行が「個人住 宅担保貸出管理試行方法」¹³を制定し、商業銀行の商業住宅ローン業務に法的根拠を与え、

住宅金融の発展に制度的な保障を与えた。これは商業銀行の商業住宅ローン業務の拡大を 促し、個人の住宅購入能力を向上させ、住宅需要を刺激した。

しかし、1978年から1997年にかけて、住宅制度の改革に関する数多くの法律や制度が制 定されたが、全国規模の不動産市場の形成や完全な住宅の商品化は達成されなかった。そ の理由は、以下のように考えられる。多くの国有企業や政府部門で、1997 年まで住宅の実 物分配が実施されていた。それと同時に、非常に低い家賃で従業員たちに賃貸住宅を提供 することも続けられていた。例えば、許（1998）によると、1996 年の都市部における商品 住宅の竣工量は全国住宅竣工量の40％でしかなかった。残りの 60%の住宅は公有住宅であ り、福利の一部として、従業員たちに分配された。結局、中国において、住宅の商品化が 完全に実現されるのは、1998 年の「都市住宅制度改革をさらに深化し、住宅建設を加速す ることに関する国務院通知」¹⁴が公布されて以降のことであった。

1.2 住宅の市場化・商品化の完成（1998年－2008年9月）

1997 年に、東南アジアを中心としたアジア金融危機が発生し、その影響は中国にも波及 した。東南アジアからの外需が落ち込んだため、中国の輸出が減速した。その上、1993 年 以来、緊縮的な財政政策と金融政策が採用されていたため、消費や固定資産投資の成長率 も鈍化した。特に国有企業改革の進展が遅れていたため、国民経済の成長は低迷した。

経済成長を刺激するために、1998 年からは朱鎔基首相の主導の下で拡張的な財政政策と

12 国務院「国務院関于深化城鎮住房制度改革的決定」（1994年7月18日）。

13 中国人民銀行「個人住房担保貸款管理試行弁法」（1997年4月28日）。

14 国務院「関于進一歩進化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知」（1998年7月3日）。

14

緩和的な金融政策が採られた¹⁵。さらに、国有企業改革の一環として、国有企業の負担を軽 減させるために、従来の住宅の実物分配制度を完全に廃止し、住宅の商品化改革を全国的 に進める方針が決定された。1998 年の「都市住宅制度改革をさらに深化し、住宅建設を加 速することに関する国務院通知」において、1998 年後半から、住宅の実物分配を完全に廃 止し、住宅分配の貨幣化を実施することが規定された。さらに、保障性住宅の供給を拡大 させること、住宅公共積立金ローン制度を推進すること、住宅金融制度の改善や不動産市 場の管理を強化させることなどの政策も強調された。

不動産市場に関する一連の制度整備が推進されるとともに、この通知の実施は民間の膨 大な住宅需要をも生み出した。それ以降、不動産市場が活性化し、飛躍的な発展を遂げた。

特に中央政府は不動産投資の拡大を促進し、住宅購入のインセンティブを高めるために基 準金利の引き下げや税制上の優遇など、様々な下支え政策を実施した。

例えば、税制上の優遇措置については、1999 年に、住宅投資を含む固定資産投資を加速 させるために、固定資産投資方向調節税¹⁶の税率を半減させた。住宅販売の拡大を促進する ために、住宅を販売する際の個人所得税と営業税¹⁷を全額免除した。さらに住宅購入の意欲 を刺激するために、契約税を半分免除する政策も実施された。

金利政策については、1998年の貸出/預金基準金利の引き下げに続き、1999年6月、2002 年2月に2回の引き下げが行われた。貸出の基準金利（5年以上の貸出）は1998年12月の

7.56％から2002年2月の5.76％まで引き下げられた。同年3月には、中国人民銀行と建設

部との共同決定で、住宅公共積立金ローンの貸出金利の引き下げも実施された。金利の引 き下げ政策の実施は、家計の住宅購入の負担を軽減させ、住宅需要の増加を加速させた。

同時に、不動産開発企業の資金調達コストの下落をもたらし、不動産開発投資を加速させ、

住宅供給の拡大をもたらした。

さらに、不動産市場の安定的な成長を達成するため、2001年 4月に、建設部が「商品住 宅販売管理方法」¹⁸を公布した。この管理方法では、取引相手の法律責仸や取引条件と取引

15 財政政策については、赤字予算を実施し、インフラ投資を拡大させた。1998年に1000億元の建設国債 を発行した。金融政策については、貸出/預金基準金利を引き下げ（1998年には3回の引き下げ）、法定預 金準備率を13％から8％にまで引き下げた。

16 固定資産投資プロジェクトの投資額に対する課税である。投資額に応じて、0％、5％、10％、15％、30％

の5段階の税率が設定されている。

17 住宅、土地を販売する時における営業税の基準税率は5％である。

18 中国建設部「商品房銷售管理弁法」（2001年4月4日）。

15

契約のあり方に関する具体的な規定が定められた。それに加え、住宅用地の供給を順調に 拡大させるために、2002年7月に「入札競売公示方式で国有土地使用権を譲渡することに 関する規定」¹⁹も実施された。それ以降、公開市場を通じた入札方式の土地譲渡が、従来の 協議方式の土地譲渡に代わって主流となった。住宅用地は公開入札制で譲渡されるため、

不動産開発企業の間で住宅用地の獲得競争が活発化し、これが住宅用地の価格上昇をもた らした。住宅用地の価格上昇は、住宅建設のコストを上昇させたため、2003 年以降の住宅 価格高騰の一因にもなっただろうといえる。

最も重要であったのは、2003年8月に国務院が不動産業を国民経済の支柱産業の1つと 位置づけたことである²⁰。中央政府が不動産業の発展を後押しするというシグナルは、市場 参加者のコンフィデンスを強化し、不動産の投資と取引活動を一層活発化させた。

以上のように、不動産業を一層発展させるために、政府は数多くの支援政策を採ってき た。その上、都市化の進展による都市住民の増加、都市住民の可処分所得の上昇、住宅の 住み替え需要の増加などの要因が都市住民の住宅に対する需要を刺激した。住宅への実需 の高まりに加えて、中国の金融市場が未発達であったために、国内での投資先が十分でな いという要因も見落としてはならない。このことが投資家たちの住宅への投資や投機的な 需要を生み出したからである。旺盛な住宅需要を満たすために、不動産企業は年々速いペ ースで住宅投資を拡大し、住宅の供給を加速させた。住宅開発投資も住宅需要も拡大し続 け、2003年から2007年までの間、住宅価格は著しく上昇した。不動産市場が過熱化し、住 宅価格の高騰はバブルではないかとの懸念も出てきた。

この時期の不動産市場の過熱と住宅価格の高騰は、図 1－1 と図 1－2 によって確認でき る。図1－2から不動産市場における住宅取引の活況を読み取ることができる。2003年から 2007年までの間に、住宅の販売面積は年平均24.8％の増加率で増加した。特に2005年には、

住宅販売面積は前年比で46.6％も増加した。住宅価格の高騰については、図1－1が示して いるように、全国の商品住宅の価格は2003年の2197元/平米から2007年の3645元/平米に 上昇した。2003年から2007年にかけて、住宅価格は平均11.9％の上昇率で高騰し続けた。

19 中国国土資源部「招標拍売掛牌出譲国有土地使用権規定」（2002年7月1日）。

20 国務院「不動産市場の持続的かつ健康的な発展に関する国務院通知」（国務院関于促進房地産市場持続健 康発展的通知）（2003年8月12日）。この通知において、政府は不動産業を国民経済の支柱産業の1つと し、不動産業の更なる発展を支持する決意を表した。商品住宅の供給を拡大させるだけではなく、中低所 得者向けの保障性住宅の供給も拡大する方針が固められた。住宅金融の発展、土地供給の拡大、住宅取引 市場の管理強化などの政策も規定された。

16

図1－2 不動産市場の状況

出所：中国統計年鑑各年版より作成。

このような不動産市場の過熱と住宅価格の高騰に対して、中央政府は素早く住宅価格抑 制政策を採用するようになった。2003年の住宅価格の高騰に対して、中国人民銀行は2004 年に金融引き締め政策を実施した。金融機関預金準備率を7.5％に、金融機関の貸出基準金 利（5年以上）を6.12％に、住宅公共積立金ローン基準金利（5年以上）も4.23％に引き上 げた。これに加えて、不動産投資を抑えるために、銀行監督委員会は、不動産業者が不動 産開発を行うときには自己資本比率が35％を超えていなければならないとした。

しかし、2005 年に至っても住宅価格の上昇傾向は変わらなかった。このような状況に対 して、2005年3月に中国人民銀行は商業銀行の商業住宅ローンの金利優遇措置を中止し、

住宅公共積立金ローンの基準金利（5年以上）を4.41％まで引き上げた。国務院も住宅価格 の高騰を抑制するために、同年 3 月に「着実に住宅価格を安定させることに関する国務院 弁公庁の通知」（国八条）²¹を、同年5月には、「建設部などの省庁の住宅価格を安定させ

21 国務院「国務院弁公庁関于穏定住房価格的通知」（2005年3月26日）。地方政府の住宅価格を安定させ る責仸を明確にした。

17

る意見に関する国務院弁公庁の通知」（新国八条）²²を公表した。銀行監督委員会も銀行の 不動産投資開発の貸出と商業住宅ローンの貸出を制限するために、窓口指導を強化した。

同年10月には、国家税務総局は、個人が既存の住宅を転売する際に、その転売益に課税す る個人所得税を徴収し始めた²³。

2006 年になると、住宅の販売面積の増加率と住宅価格の上昇率のペースの鈍化は続いた ものの、住宅価格の緩やかな上昇が続いていた。このような状況に対して、中央政府が更 なる厳格な価格抑制政策を実施した。金融引き締め政策のほか、国務院も「建設部などの 省庁の住宅供給の構造を調整し、住宅価格を安定させる意見に関する国務院弁公庁の通知」

（国十亓条）²⁴を公布し、住宅購入時の頭金比率を 30％まで引き上げること、90 平米以下 の住宅供給量を全住宅供給の70％以上にすることなどの政策を実施した。

一連の厳格な価格抑制政策が実施されたにもかかわらず、2007 年には住宅の施工面積、

販売面積と住宅価格は、2006 年よりも高い上昇率を見せ、住宅価格が急上昇した。住宅の 販売面積は前年より26.5％増加し、住宅価格も16.9％の上昇を示した。この状況に対して、

中央政府は2008年9月まで、住宅価格抑制政策を継続した。中国人民銀行は、9月までに 金融機関預金準備率を6回引き上げ、17.5％にまで引き上げた。国務院や国土資源部も土地 投機を抑制するために、土地の売り惜しみ行動をさせないような政策を次々と採用した。

さらに、住宅価格の更なる上昇を抑制するために、中央政府は保障性住宅の供給を拡大さ せる政策を採った。保障性住宅の供給を拡大させることは、それによって中低所得者の住 宅に対するニーズを満たすことができ、不動産市場における住宅需要の総量を減らすこと ができるようになるのを企図してのことだった。

22 国務院「国務院弁公庁転発建設部等部門関于做好穏定住房価格工作意見的通知」（2005年5月9日）。土 地供給を厳格にコントロールすること、住宅取引時の営業税の徴収を厳格に執行すること、保障性住宅の 供給を拡大させること、などの政策が含まれている。

23 「不動産税一体化管理の実施の若干具体的な問題に関する国家税務総局の通知」（国家税務総局関于房地

産税収一体化管理若干具体問題的通知）（2005年10月7日）。

24 「国務院弁公庁転発建設部等部門関于調整住房供応結構穏定住房価格意見的通知」（2006年6月30日）。

土地市場と不動産市場を厳格にコントロールする政策も組まれている。例えば、購入した土地を2年以内 に開発しないと、政府がその土地の使用権を回収する。購入した住宅については、3年以上に空き家にす ると、それを担保として銀行から資金を借りることができない。

18

1.3 2008年金融危機以降の不動産市場（2008年10月―2011年）

2008年9月には、米国においてリーマン・ショックが発生し、国際的な金融危機が生じ た。その後、国際金融危機の影響が中国にも波及し、2008年第2四半期から第4四半期ま でに中国の GDP 成長率はそれぞれ、10.9％、9.5％と 7.1％となり、経済成長の減速が明瞭 になった。特に欧米を中心とした先進諸国の経済成長の鈍化による外需の下落が中国の輸 出産業に大きな打撃を与えた。純輸出のGDP成長率に対する寄与率は、2007年の10.6％か

ら2008年の2.6％にまで激減した。その後、純輸出が経済成長の足を引っ張るようになり、

2009年に至ると純輸出のGDP成長率に対する寄与率は－42.6％になってしまった。国民経 済の成長が減速するとともに、不動産市場においても住宅販売面積が減尐し、住宅価格が 下落し始めた。

2008年11月には、内需を拡大し、国民経済の成長を回復させるために、国務院は４兆元 規模の投資を含む「内需拡大・成長促進のための10項目の措置」の実施を決定した。政府 は公共投資を積極的に行い、公共投資の拡大を通じて、民間投資を呼び込み、経済成長を 促進するという狙いだった。民間投資の拡大を促進するために、中国人民銀行は金融緩和 政策を実施し、2008年9月から年末までの間に、中国人民銀行は、金融機関の預金準備率 を3回、15.5％にまで引き下げた。金融機関の貸出基準金利（5年以上）を5回、5.94％に まで引き下げた。

また、不動産市場を回復させるために、国務院は「不動産市場の健康的な発展を促進す ることに関する国務院弁公庁の若干意見」²⁵を公表した。例えば、住宅取引を活発にさせる ために、住宅ローンに金利優遇措置を適用すること、営業税を免除する（1年間）ことなど の政策が実施された。

しかし、金融緩和政策や不動産市場の発展を刺激する政策が実施されたにもかかわらず、

不動産市場の後退を回避できなかった。2008 年には、住宅の販売面積が前年よりも大きく 落ち込み、15.6％減尐した。住宅価格も前年比で1.9％下落した。2009年に至ると、前年の 4兆元投資計画が着実に実施され、各地方政府もそれぞれ独自の投資計画を編成した。特に 外需の不振を補い、国内需要を刺激するための「家電下郷」政策²⁶が全国的な規模で展開さ

25 国務院「国務院弁公庁関于促進房地産市場健康発展的若干意見」（2008年12月20日）。

26「家電下郷」政策とは、農村地域における洗濯機や、エアコン、バイクなどの耐久消費財の購入を財政資 金で補助する政策のことである。

19

れ、中国人民銀行も金融緩和政策を引き続き実施し、マネーサプライの供給を加速させた。

これらの政策の実施によって、2009年には経済成長が回復し、9.4％の成長率を実現した。

表1－1 金融政策の変化と住宅公共積立金ローン金利の調整

時期

貸 出 基 準 金 利（5年以上）

(年率％) 時期

金 融 機 関 預 金準備率(%) 時期

住宅公共積立金 ローン基準金利

（5 年以上）(年 率％)

1991.04.21 9.72 2003.09.21 7.00 1997.01.20 8.10 1993.05.15 12.24 2004.04.25 7.50 1999.09.21 4.59 1993.07.11 14.04 2006.07.05 8.00 2002.02.21 4.05 1995.01.01 14.76 2006.08.15 8.50 2004.10.29 4.23 1995.07.01 15.30 2006.11.15 9.00 2005.03.17 4.41 1996.05.01 15.12 2007.01.15 9.50 2006.04.28 4.59 1996.08.23 12.42 2007.02.25 10.00 2007.03.18 4.77 1997.10.23 10.53 2007.04.16 10.50 2007.05.19 4.86 1998.03.25 10.35 2007.05.15 11.00 2007.07.21 4.95 1998.07.01 8.01 2007.06.05 11.50 2007.08.22 5.04 1998.12.07 7.56 2007.08.15 12.00 2007.09.15 5.22 1999.06.10 6.21 2007.09.25 12.50 2007.12.21 5.22 2002.02.21 5.76 2007.10.25 13.00 2008.09.16 5.13 2004.10.29 6.12 2007.11.26 13.50 2008.10.09 4.86 2006.04.28 6.39 2007.12.25 14.50 2008.10.27 4.59 2006.08.19 6.84 2008.01.25 15.00 2008.11.27 4.05 2007.03.18 7.11 2008.03.25 15.50 2008.12.23 3.87 2007.05.19 7.20 2008.04.25 16.00 2010.10.20 4.05 2007.07.21 7.38 2008.05.20 16.50 2010.12.26 4.30 2007.08.22 7.56 2008.06.15 17.00 2011.02.09 4.50 2007.09.15 7.83 2008.06.25 17.50 2011.04.06 4.70 2007.12.21 7.83 2008.10.15 17.00 2011.07.07 4.90 2008.09.16 7.74 2008.12.05 16.00 2012.06.08 4.70 2008.10.09 7.47 2008.12.25 15.50 2012.07.06 4.50

20

2008.10.30 7.20 2010.01.18 16.00 2014.11.22 4.25 2008.11.27 6.12 2010.02.25 16.50 2015.03.01 4.00 2008.12.23 5.94 2010.05.10 17.00 2015.05.11 3.75 2010.10.20 6.14 2010.11.16 17.50 2015.06.28 3.50 2010.12.26 6.40 2010.11.29 18.00 2015.08.26 3.25 2011.02.09 6.60 2010.12.20 18.50

2011.04.06 6.80 2011.01.20 19.00 2011.07.07 7.05 2011.02.24 19.50 2012.06.08 6.80 2011.03.25 20.00 2012.07.06 6.55 2011.04.21 20.50 2014.11.22 6.15 2011.05.18 21.00 2015.03.01 5.90 2011.06.20 21.50 2015.05.11 5.65 2011.12.05 21.00 2015.06.28 5.40 2012.02.24 20.50 2015.08.26 5.15 2012.05.18 20.00 2015.10.24 4.90 2015.02.05 19.50 2015.04.20 18.50 2015.09.06 18.00 2015.10.24 17.50 2016.03.01 17.00 出所：中国人民銀行、建設部データより作成。

注：（1）2015年10月24日以来、金融機関の貸出基準金利は変更されていない。

（2）表1－1の預金準備率は、中国銀行や建設銀行などのような大型金融機関に適用される預金準備率 である。中小型金融機関の準備率は、金融機関の種類、規模、所在地の違いによって、異なる預金準備率 が適用されている²⁷。

不動産市場に関しては、中国人民銀行が住宅ローンに金利優遇措置を実施するよう商業 銀行に「窓口指導」を行った。国務院も「固定資産投資プロジェクトの自己資本比率を調 整することに関する通知」²⁸を打ち出し、住宅投資プロジェクトを実施する際の不動産企業 の自己資本比率を2004年からの35％から30％に引き下げた。これらの支援政策の実施で、

27 例えば、2014年4月25日に、農村における金融サービスの水準を向上させるため、中国人民銀行は、

県レベル都市における農村商業銀行と農村合作銀行の預金準備率をそれぞれ2％、0.5％を引き下げた。

28 国務院「関于調整固定資産投資項目資本金比例的通知」（2009年5月25日）。

21

住宅投資が活発化し、新規プロジェクトも次々と実行に移された。不動産市場は活況を呈 し、住宅の販売面積は前年比で 45.4％増加した。住宅価格も急騰し、前年比で 24.7％上昇 した。一部の地域、例えば、上海市の住宅価格は、前年比で52.4％も上昇した。

2009 年末になると、不動産市場の過熱を警戒し、政府は再度、住宅価格抑制政策を採る ようになった。同年12月の国務院会議で、普通住宅（90平米以下の住宅）の供給拡大、住 宅投機の抑止、市場監督の強強と保障性住宅の供給拡大という「国四条」政策が実施され た。特に地方政府の住宅価格抑制の責仸が強調された。

2010 年になると、住宅価格抑制政策が一層強化された。中国人民銀行は金融機関の預金 準備率、貸出基準金利、住宅公共積立金ローンの基準金利の引き上げを行った。国務院も1 月に「不動産市場の安定かつ健康的発展を促進することに関する通知」（国十条）²⁹を公表 し、住宅投機を抑制する政策を実施した。2 軒目の住宅購入の頭金比率を 40％以上に設定 すること、外国資本の監督を強化することなどの政策が実施された。4月には、「一部の都 市における住宅価格の急騰を抑制することに関する通知」（新国十条）³⁰を公表し、住宅投 機抑制政策を強化させた。同時に、建設部や国土資源部などの関係部門も各自の住宅価格 抑制政策を実施した。各地方政府も、住宅購入を制限する「限購令」をそれぞれ制定した。

上記の価格抑制政策の実施によって、不動産市場はある程度沈静化し、住宅販売面積の 前年比増加率が 8.4％にとどまり、住宅価格の上昇もペースダウンし、その上昇率は 6.0％ にとどまった。

しかし、2011 年になっても住宅価格の上昇傾向が続いたため、住宅価格抑制政策は引き 続き強化された。中国人民銀行は金融機関の預金準備率、貸出基準金利、住宅公共積立金 ローンの基準金利を引き上げた。これらの金融引き締め政策の実施によって、2011年のM2 の前年比増加率は13.6％（2010年のM2の前年比増加率は19.7％）となり、マネーサプラ イが減速した。

国務院も、同年 1 月に「不動産市場の調整をさらに改善することに関する通知」（新国 八条）³¹を公表し、住宅投機を抑制する政策を実施した。具体的には、2軒目の住宅購入の 頭金比率を 60％に引き上げること、住宅取引に関する税の徴収を強化すること、住宅用地

29 国務院「関于促進房地産平穏健康発展的通知」（2010年1月7日）。

30 国務院「関于堅決遏制部分城市房価過快上涨的通知」（2010年4月17日）。

31 国務院「関于促進一歩做好房地産市場調控工作有関問題的通知」（2011年1月26日）。