郊外大規模店舗１の立地規制が出店動向に与えた影響に関する研究

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1 郊外大規模店舗 ^１の立地規制が出店動向に与えた影響に関する研究

政策研究大学院大学まちづくりプログラム MJU10056 田渕俊郎

１はじめに

１－１本研究の目的

近年，モータリゼーションの進展等を背景として，特に地方都市では都市機能の無秩序な拡散が進むとともに，

中心市街地の居住人口やいわゆる「シャッター通り」となった商店街が増えるなど中心市街地の空洞化が進んでいる。政府はこのような拡散型の都市は，暮らしにくく非効率であるとして集約型都市へ転換する様々な政策を実施している。

このような中，政府は 2006 年 5 月に都市計画法および建築基準法の一部を改正（以下改正都市計画法等）し，

中心市街地衰退の大きな要因とされる床面積が１万㎡超の郊外大規模店舗について立地規制を行った。

これまでにも，大型店舗^２の立地に関する規制等は，戦前の第１次百貨店法からはじまり，大店法（改正），まちづくり三法（大店立地法）など制定，改正，廃止を繰り返してきたが，これらの改正に加え，今回の改正都市計画法等の効果を検証しておく必要があると考えた。

本論文は，改正都市計画法等による郊外大規模店舗の立地規制が出店動向（規模・場所・件数）にどのような影響を与えたかに焦点を当て，定量的に実証分析するとともに立地規制の副作用を考察する。

１－２先行研究と本研究の位置づけ

地方都市における中心市街地活性化に関する研究は多く存在する。福士（2010）^３は，公共施設の設置と中心市街地の売上げの関係について実証し，中心市街地小売総売上増減率と中心市街地昼間人口増減率の関係には強い相関関係があり，昼間人口の増加に資するとは言えない

「文化観光施設」や「交流施設」などの公共施設の設置は中心市街地の売上の増加につながるケースは尐ないことを指摘している。また赤松（2010）^４は，中心市街地に対する補助金が増加する中で中心市街地人口の増加のみを目的とした補助事業については，支出に見合う効果がないことを実証し，投資効果の小さい中心市街地への補

助金は見直す必要があるとしている。

また，坂上ら(2009)^５は大型店 VS 中小規模店という構図の中で中小小売店舗を守るために実施した大型店舗の出店調整は政府の思い通りには機能してこなかったことを示し，松浦ら（2006）^６は，大規模店舗の参入（退出）

は，当該地域の「商業の活性化」に対して正（負）の影響があることを実証し，現在は「大型店 VS 中小規模店」

から「市街地 VS 郊外」に転換されているとしている。この「市街地 VS 郊外」の構図の中で，2006 年の都市計画法等の改正は，中心市街地を活性化させるために，大規模店舗を中心部へ誘導するものであるが，法改正が店舗の出店動向にどのような影響を与えたかについて全国的な調査・分析を行っている研究は見当たらない。そのため研究テーマとして取り上げ，その効果を分析するものである。

１－３ 2006 年都市計画法等の改正内容

床面積が１万㎡超の店舗，映画館，アミューズメント施設，展示場などの大規模集客施設について，商業地域，

近隣商業等の用途地域を除いて原則立地不可とし，これにより大規模店舗を中心市街地に誘導するものである。

２規模規制の理論分析

２－１大型店舗の出店規制について

一般的に競争市場で参入規制をすると市場供給曲線を構成する個別の供給曲線が尐なくなり，自由参入の場合と比べて市場供給曲線が左方へシフトし死重の損失が発生する^７が，第１次百貨店法～大店法時代の大型店舗の出店規制も同様な考え方で説明できる。企業は総費用として固定費用と可変費用が必要となるが，規模規制をした場合，最適規模に近づけようと店舗を細分化するものと考えられる。この場合，店舗の開設費用などの固定費用が増えるとともに供給曲線（限界費用曲線）も左へシフトする。これにより，販売価格が上昇し，取引数量が減尐する。生産者余剰の増減は需要曲線および供給曲線の弾力性によって異なるが，消費者余剰は減尐し，社会全

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O L S 郊外大規模店舗申請件数

係数標準偏差ｔ値 P 値道路実延長 0.0000714 0.0001203 0.59 0.554 １世帯当たり乗用車保有台数 0.4758663 0.6868212 0.69 0.490 一人あたりの既存店舗面積 0.24112 1.317094 0.18 0.855 可処分所得 0.5619352 0.9842884 0.57 0.569 大型小売店年間販売額 2.566008 *** 0.6644628 3.86 0.000 法改正ダミー 0.5193194 ** 0.2369906 2.19 0.030

サンプルサイズ 128 Adj R-squared = 0.1795 (注) ***,**,*はそれぞれ 1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。

O L S 郊外大規模店舗申請件数

係数標準偏差ｔ値 P 値道路実延長 0.000299 0.0000775 0.39 0.700 １世帯当たり乗用車保有台数 0.3624284 0.439078 0.83 0.411 一人あたりの既存店舗面積 -0.669109 0.800067 -0.84 0.405 可処分所得 0.7911335 0.7191618 1.10 0.273 大型小売店年間販売額 1.14975 *** 0.4265279 2.70 0.008 法改正ダミー -0.5933394*** 0.1703385 -3.48 0.001

郊外中規模店舗申請件数 O L S

係数標準偏差ｔ値 P 値道路実延長 0.0000865 0.000131 0.66 0.510 １世帯当たり乗用車保有台数 0.8405297 0.7424109 1.13 0.260 一人あたりの既存店舗面積 0.1559733 1.352786 0.12 0.908 可処分所得 -0.2409115 1.215988 -0.20 0.843 大型小売店年間販売額 2.169225 *** 0.7211906 3.01 0.003 法改正ダミー 0.4920754 * 0.2880153 1.71 0.090

販

売価格

取引数量 Qe

Qr Pe

Pr 自由参入下

の供給曲線規模規制下の供給曲線

死荷重Ｅ

ＲＱe：自由参入下での均衡数量

Ｐe：自由参入下での均衡価格Ｑr：規模規制下での均衡数量Ｐr：規模規制下での均衡価格

FIX

^e

FIX

r

利潤＝収入－総費用（固定費用＋可変費用）

生産者余剰＝利潤＋固定費用生産者余剰＝収入－可変費用

体としては非効率となる。（図１）

図１規模規制下の需要供給曲線

３郊外大規模店舗の規模規制が出店動向（場所・規模・

件数）に与えた影響の検証

３－１郊外店舗の出店状況について

郊外大規模店舗は法改正が行われた 2006 年から法施行の 2007 年までの 2 年間は増加しているが，法施行後の 2008 年には減尐に転じ，その後は横ばいである。（図 2）

一方店舗面積でみてみると 2006 年～2007 年の間に急増する傾向は，店舗数と同じであるが，法施行後は１万㎡

超店舗より５千～１万㎡の中規模店舗^８の割合の方が大きくなっている。（図３）

図 2 郊外店舗申請件数

図 3 郊外店舗数（面積）

３－２仮説

図１より次の仮説を立て，法改正等の影響を分析する。

仮説１法改正から法施行まで間に郊外大規模店舗の申請件数が増加した。

仮説２法施行後は，立地規制により郊外大規模店舗の申請件数は減尐した。

仮説３法施行後は１万㎡超店舗が規制されることによって 5 千～1 万㎡の中規模店舗にシフトする。

３－３推定式及び推定方法

実証方法は 2004・2005 年を法改正前，2006・2007 年を法改正時，2008・2009 年を法改正後として，県別のパネルデータを用いて計量分析を行ない，法改正が郊外大規模店舗等の申請件数に与えた影響を実証する。

対象地区は東京都および政令指定都市のある都道府県を除く全国の地方都市 32 県とし，推定式は以下のとおりである。なお，分析にあたっては hausman 検定を行い最小二乗法，固定効果モデル，変量効果のうちいずれかを採用した。

推定式 ε:誤差項３－４検証結果

【仮説１推定結果】

大型小売店年間販売額が 1%，法改正が 5%で統計的に有意であり，前年の年間販売額が新規出店に影響を与え，

法改正により一県あたり約 0.5 店舗の駆け込み申請があったと認めることができる。

【仮説２推定結果】

年間販売額と法改正ダミーが 1％で統計的に有意であり，立地規制の影響を受け，新規出店件数が減尐したものと認められる。

【仮説３推定結果】

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中心大型店舗数固定効果モデル

係数標準偏差ｔ値 P 値一人あたりの既存店舗面積 4.044098 7.046062 0.57 0.567 可処分所得 -0.0640511 3.336692 -0.02 0.985 大型小売店年間販売額 14.9222 10.42824 1.43 0.154 郊外大規模店舗立地数 -0.6309668 *** 0.1727917 -3.65 0.000

サンプルサイズ 192 within=0.1899 between=0.3606 overall=0.3174 (注) ***,**,*はそれぞれ 1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。

年間販売額が 1％，法改正ダミーが 10%で統計的に有意であり，法改正ダミーと中規模店舗の出店数に強い相関関係があるとは言えないものの，法施行により，中規模店舗にシフトしたことが確認された。

以上の結果より地方都市部では法改正から法施行までの 2 年間に郊外大規模店舗の申請件数が増加し，法施行後は立地規制により郊外大規模店舗の申請件数は減尐した。また法施行後は 1 万㎡超店舗が規制されることによって 5 千～1 万㎡の中規模店舗にシフトしたことが明らかとなった。

４法改正の副作用について４－１店舗の撤退動向分析

中心部の大型店舗総数は 2008 年までは増加しているが，2009 年を境に減尐に転じている。（図 4）また中心大型店舗数の増減率を立地形態別に見るとターミナル型では増減はなく，駅前・駅近辺型で 2.4%，商店街型で 13.2%

の店舗が減尐しており，さらに法改正のあった 2006 年から 2007 年までの 2 カ年分を加えると商店型店舗は 23.3%

と大幅に減尐していた。（図 5）

図 4 大型店舗総数（中心部）

図 5 大型店舗総数増減率（中心・立地形態別）

中心部の店舗が撤退する理由にはさまざまな要因があると思われるが，法改正による郊外大規模店舗のかけ込み申請が中心大型店舗の撤退に影響を与えたことは否定できない。そのため，郊外大規模店舗の立地と中心大型店舗数の関係についても計量的に分析を行った結果，郊外大規模店舗の出店は中心大型店舗数にマイナスの影響を与えることが，1％で統計的に有意であった。本分析はデータの制約上，1 千㎡超店舗を対象にしているが，零

細店舗等はさらに大きい影響をうけたものと考えられる。

推定式 ε:誤差項

また大手ＳＣ１社に焦点を絞り，撤退状況について調査を行った結果，2006 年から 2010 年の 5 年間に撤退した店舗は 39 店舗あり，このうち 29 店舗（約 75％）が中心市街地からであった。その中には郊外に出店しているにも関わらず，同時期に中心市街地から撤退しているものもあり，企業は採算のとれない中心市街地から戦略的に撤退しているとも推測できる。

４－２大規模店舗の出店動向分析 (1)法施行後の申請の変化

法施行後に本来立地が規制される郊外 1 万㎡超店舗の出店動向の調査を行った。改正都市計画法等では，郊外大規模集客施設の立地を完全に抑制するものではなく，

第二種住居地域，準住居地域，工業地域では用途地域の変更又は用途を緩和する地区計画決定，また白地地域では用途地域の指定等により立地が可能となっている。つまり，2006 年の法改正により，全く 1 万㎡超の店舗が郊外立地できなくなったというわけではなく，手続き方法や形状を変え立地するようになったと言うことができる。

図 6 は法施行後において，本来立地が規制される１万

㎡超の店舗について，その立地が認められた理由を個別に調査した結果であり，分割申請^９，区画整理事業，跡地利用，地区計画，用途変更の 5 ケースが確認された。（図 6）この中でも分割申請については，所在地，建物設置者，

届出日が同じで，店舗の合計面積が 1 万㎡超のものであるが，これらの店舗は個々の店舗が一体のもの（駐車場の共有など）として営業している。これらは，法の抜け道とも言える申請である。

図 6 郊外 1 万㎡超店舗の立地状況（施行後）

（２）分割立地の非効率性

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4

Ｑ１：規模規定がない時の数量Ｐ１：規模規定がない時の価格Ｑ２：Ｑ１／２

Ｐ２＞Ｐ１

規模規制をしても、細分化され、均衡数量になる。これにより余分なコスト

が発生し非効率になる。

出店単価

Ａ

店舗面積 Q1 Q2

Ｐ2 Ｐ1

１万㎡の規模規制

余分なコスト

Ｂ×２棟

通常，店舗が新規出店する場合，計画・設計費用，

用地取得・周辺調整（交渉費用），本工事費用・関連工事費用（インフラ整備費用）等の経費が必要となるが，

これらの経費は規模が大きくなるほど，単位面積当たりのコストは安くなる。規模規制があり，社会的に必な店舗面積に近づけようと分割立地した場合は，企業にとって余分なコストが発生し，非効率になると考えられる。（図 7）

図 7 分割立地の非効率モデル４－３中小規模店舗の出店動向分析

法施行後の中小規模店舗^１０の出店動向について四国地方の中心市街地活性化区域を指定している 3 都市を対象に分析した。分析方法は，法施行前（～2007 年）

の既存店舗および法施行後（2008 年～）に出店した店舗を地図上にプロットし，エリア内における店舗の立地状況および商業施設の集積傾向を分析したものである。高松市（図 8）は，地形上平地が多く，広範に大型店舗が広がっており，法改正以前から郊外化が進んでいるのが特徴である。法施行後の新規出店件数は 11 件あったが，このうち中心市街地への出店は無く，国道 193 号線，県道 10 号線などの郊外幹線道路沿いに出店する傾向にある。また，新規出店場所の周辺には既存店舗も多く，郊外部での新たな商業集積地を形成していることが確認された。

図 8 大型店舗の立地状況（高松市）

このように新設店舗は郊外部の幹線道路沿いでかつ周辺に既存店舗が多い場所に立地する傾向にあり，特に新設バイパス道路は，中小規模店舗が連なりロードサイド商店街と化している状況である。このため，法改正以前から既に郊外化が進んでいる地方都市では，都市計画規制の強化のみにより郊外化を抑制することは困難であると考えられる。

５まとめ

店舗の最適な規模を導くことは困難であるにもかかわらず，規模規制が実施されたことによる影響を分析，考察した。また，規制の副作用の例示を行い，分割申請や規制値未満の店舗が集積するのであれば本来の政策目的を果たさないことも示した。これらの分析結果を踏まえ，

都市計画規制の強化が中心市街地の再活性化をもたらす可能性は低く，改正都市計画法等は政府の目的どおりには機能していなと言える。また効果が明確でなく，副作用がある規模規制は廃止したほうがよいことを提言する。

最後に，先行研究では中心市街地の住宅政策等の補助金については，支出に見合う効果がないことが指摘されて，本研究では都市計画規制の強化が中心市街地にプラスに働く可能性は低いと結論づけた。そのため既に郊外化が進んだ地方都市において，政府が介入して郊外化を抑制し，中心市街地を再活性化させることは困難な状況である。

今後は中心市街地を守る政策を継続的に実施していくかどうか，各自治体の判断が重要になろう。

１大規模店舗とは床面積が 1 万㎡超の店舗をいう。

２大型店舗とは百貨店法，大店法，大店立地法等の対象となる大型の店舗全般をいう

３福士竜司(2010)「中心市街地活性化政策における公共施設設置・移転の効果に関する研究」（政策研究大学院大学政策研究科平成 21 年度まちづくりプログラム論文集，2010 月 3 月）

４赤沼孝昭(2010)「地方都市における中心市街地居住推進事業に関する考察」（政策研究大学院大学政策研究科平成 21 年度まちづくりプログラム論文集，2010 月 3 月）

５阪上貴紀(2009)「大規模小売店舗に対する規制緩和と中心市街地の衰退」一橋経済学, 3(2): 117-141

６松浦寿幸，元橋一之(2006)「中・大規模店の参入・退出と中心市街地の活性化に関する計量分析」RIETI Discussion Paper 2006/7 06-J-051

７八田達夫(2008)『ミクロ経済学Ⅰ』東洋経済 p.98

８中規模店舗とは床面積が 5 千～1 万㎡の店舗をいう

９大店立地法届出状況を同住所のもので並べ替えることによってピックアップし，担当者への調査を行い作成した。

１０小規模店舗とは床面積が 1 千～5 千㎡の店舗をいう

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