初心者の為のマン
ション経営入門
営業マンの本音編
普通じゃ聞けない営業マンの本音・・・！！
著者名：ケーツー・アンド・パートナーズ㈱
コンサルティング事業部 編
http://www.kpn.co.jp
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はじめに
これからマンション経営を始めようと思うが、どこから考えた方が良いのか不 安・・・。 業者か ら言わ れるがまま持 つのも良いが 、もっといい持ち 方があるは ず だ・・・。 そう思われてきたあなたに、このレポートはあなたに営業することを意図した ものではありません。ご判断いただくのが目的です。 まずは、このレポートがあなたにとって必要なメッセージがふくまれているか どうか是非読んでみて下さい。そしてその上で今後投資用マンションをどの ように考えていくか検討してみていただきたいのです。「年金削減」．．．「医療負担増」．．．「大増税」．．． ざっとあげただけでも、私たちの将来の生活不安を表す言葉は、これだけ 出てきます。 その上、日本経済はもはや高度経済成長局面ではありません。 少子高齢化も加速し人口は減少の一途をたどり、国力の低下は免れ ません。 そんな中、やはり将来に不安を感じる方が多いのでしょう。 ここ数年不動産投資に興味をもたれる方が非常に増えています。 不動産投資に関するセミナーも、にぎわっており大変熱心に聞いて おられます。 ですが、不動産投資は大金を伴う投資であり当然リスクもあります。 ですから、あなたには、不動産投資を始める前に、きちんとした知識と、 不動産投資のメリット・デメリットを知っておく必要があります。 以前からマンション経営の話は聞いているが、そこまで関心はなかった。 ただ、もしメリットがあるものであれば考える余地はある。 そんなあなたのために、営業マンの本音も交えながら、マンション経営とは 果たして本当に良いものなのかどうか考えていきたいと思います。
マンション経営とは？
一時期の土地の下落、建築単価の下落、そして金利の下落から、ここ数年 は、都心部を中心とした地価上昇、建築資材の値上がり、金利上昇にとも なって、マンション投資が都心部から郊外へ移行しつつある昨今ですが、依 然としてマンション経営は盛んに行われています。 ◎本音トーク◎ マンションを売る立場からみると、地価の上昇だけでなく、建築資材も値上がりしてしまい ました。 これは痛いですね！投資用としての利回りが悪くなってしまいます。 またお客様の考えでは、月々の家賃収入と返済の差額は非常に重要なポイントです。 月々負担がかからない条件の方が約 8 割∼9 割ではないでしょうか。 毎月 1 万円∼2 万円の負担で持てる方は結構限定されてしまいますね。 その仕組みは、マンションのオーナーになることにより、月々の入ってくる家 賃で返済をまかなう方法です。また、翌年より不動産の事業として確定申告 をすることになりますが、今までの給与所得だけでは関係なかった減価償却 や借入金の利息などが経費として認められるようになりますので、帳簿上の 赤字を出すことで、その赤字分の税金を取り戻すことができます。また、返 済が終われば、それ以降の家賃収入が安定収入につながりますので、私設 年金として受け取ることができるわけです。◎本音トーク◎ 収入として得たいと考えるのであれば、ただ返済をすれば位の考えでは到底ムリな話で す。 収入として入りだすのが、ローンの最長期間後、つまり 30 年∼35 年後ということになりま す。 そのためには、きちんとした計画を立てて、どういったメリットをいつ頃得たいのかを明確に することが大切ですね。 中には勢いで購入されるかたもいらっしゃいますが、後から相談に来られます。（笑） まずは、一般的に言われるマンション経営のメリットですが。 ○1 資産運用の運用・保全・増強 日本国内において、一番安全で確実な財産は不動産です。今まで成功し て財産を築いた方は、皆さん不動産をうまく利用しています。その上、マンショ ンは手軽に持つ事ができ、立地、管理など条件の良いものは 10 年、20 年 経った今でも取引需要は伸びています。 現金でお持ちになるのであれば確かに確実な資産です。しかし、現実は借入 れをして持たれる場合は注意が必要です。月々の収支、金利上昇に伴うリ スク、賃貸管理の内容等によっては大きなリスクを抱えることになります。 その部分を考えた上で判断するようにしましょう。
◎本音トーク◎ 確かに手軽には持てますがその後の管理は必要です。 あと、マンション経営の一番良い持ち方は現金でお持ちになることだと思います。 金利変更によるリスクも無いからです。 但し、不動産投資には、レバレッジといわれるテコの原理も働きます。 借入れの場合でもメリットが大きい場合もありますので、総合的に判断する必要があるで しょう。 ②税金の節税効果 マンションを賃貸することにより､不動産所得が算出されます。帳簿上の赤 字所得が算出されますので､他の所得と損益通算することが出来ます。当然､ 税率が下がりますので節税効果が生まれ､マンションに対する負担金を賄う 事ができます。 年収が 800 万円以上のかたであれば、ある程度実感できる節税効果が期 待できます。但し、これは減価償却費という計算上の経費から発生する部分 が大きいです。シュミレーションを見て、どの位の節税効果があるかを判断し てください。一般には 5 年∼7 年で節税効果は少なくなります。 ◎本音トーク◎ この部分はよく勘違いをされる方がいらっしゃいます。 節税効果は、初年度は購入諸費用等もあり多目にでます。 年収 1000 万円のサラリーマンで 40 万円前後です。 これがずっと続くと理解される方がいらっしゃいますので、注意が必要です。
③年金としての効果 現在の年金制度はとても不安なものですが､マンションは家賃という安定収 入があり､しかも 2 年毎に値上がりしていきます。退職後に現金で買うことがで きなくても､働いて税金を払っているうちに､その税金の一部を資産に転嫁さ せ､退職後の生活は家賃を年金で足りない部分に充当させていくような生活 設計は､自分や家族を保全するような意味で最低限必要な工夫です。多額 な費用を必要とせず､税金で賄え､将来の私設年金代わりになるような資産 形成の方法は他にあるでしょうか？ ◎本音トーク◎ システムとしては確かに合理的でムダがありません。しかし、リスクがあります。 ・ 賃貸の時期により、家賃が上下する。 ・ 100％借り手が着き続けるとは考えられない。 ・ 中古の物件では、大規模修繕がありいくら位かかるのか。 ・ 売却するとしたらいくらになるか。 ・ 地震は大丈夫か。 こういったリスクを考えた上での総合判断が必要です。
④生命保険としての効果 ローンには生命保険がついており､万一の場合でも､ご家族の方に負債が 残る心配はありません。通常の生命保険の場合､何年経っても補償額は変 わらず､インフレ等を考えれば殆ど価値の無いものとなってしまいます。賃貸マ ンションの場合､その後入ってくる家賃収入を遺族年金としても考えられます し､または､売却して現金に換えられても良いわけです。 これは団体信用生命保険を利用したもので、手続きも簡単で保険料も月々 の返済額の中に入っているので非常に効果は大きいです。但し、手続きの内 容によく注意した上で記入するようにしましょう。 ◎本音トーク◎ この保険的な効果は、非常に良いと思います。 但し、あくまでもマンション経営としてきちんと毎月回っている状態が前提となります。
⑤相続税・贈与税対策として 現金･預貯金・有価証券などは 100％が課税対象とされますが､マンション の場合には､時価の 3 分の 1∼４分の 1 が課税対象となりますので､大幅に 有利です。 又､負担付贈与という方法を用いれば贈与税を 0 にすることもできますし､生 前贈与等､他にもいろいろ方法があります。 ◎本音トーク◎ こちらも理屈の上ではメリットがあります。 実際には、ある程度の資産家でまとめて購入される方であれば効果も大きいと思いま す。 マンションのタイプにもよりますが、1 戸 1 戸バラでお持ちになる方であればあまり効果は ないと思います。（資産家の方は 1 棟丸ごと購入されます。） 時々、精算課税制度を利用される方で持たれる場合は多いですね。 また、その他のメリット・リスクに関してはこちらもご参照下さい。 『業界経験者が告白！ワンルームマンション経営成功の秘訣』 http://www.sugowaza.jp/r/MjlvXzFGUA==.html http://www.mansiontoushi.com/fudousantoushi/merit/
◎ マンションを買ったのだがこの先どうなるのか？ マンションを購入したが、システムもよく分からないまま持ってしまった。業者 より提示されたシミュレーションと大きく違い担当者も辞めてしまった。税金の 戻りが毎年減り月々の持ち出しも大きく非常に負担を感じる。毎年資産価値 が目減りすると聞き今後が不安だ etc・・・。 マンション経営と言っても立派な投資です。 投資にはリスクがつきものです。 日本人はリスクに対して異常な反応をします。 たとえ 1 円たりとも損をしたくないが節税は欲しいといった感じです！ できるだけリスクは回避したいのが日本人の心情ですから、マンション経営 を行うにしても、大手のマンションメーカーや家賃保証のサブリース業者な どの、これでリスクが 100％回避できるがごとく勘違いをし、全てを委ねてし まいます。 しかし、現実はそう甘くはありません。 大手の管理会社に頼めばリスクや手間は省けるでしょうが、当然支払う経費 も多くなります。 もっとも、事業そのものものは比較的安定するでしょうが、オーナーが得るべ
き報酬はすずめの涙程になる。最悪の場合は、損切りで売却！と言ったケ ースも珍しくありません。そうした中、現在の一般的な投資用マンションの金 利は 3％∼4％位が中心ですが、ここ数ヶ月でも 0.5％∼1％近くの金利が 上昇してきています。 また、多くの方が購入時にはじっくりと検討されてあとは業者任せといった方 が多いのが実状です。 そこで、複数所有されている方は、一度現状の収支を出してみましょう。 知らないうちに、金利 管理費 賃料も変わってきている。 現在の金利は上昇傾向にあり、所有者から見ればマイナス方向に動く可能 性が高いかと思われます。 まずは、自分が所有している物件の収支含め詳細を紙に書くことが先決で すね。 ◎本音トーク◎ 賃貸で空室がつづいたり、相場が下がったり、金利が上がったりと将来の状況は変わるも のです。そこで、すぐに売却を考えてしまうと厳しい状況になってしまいます。 将来はご自分の資産になるわけですから、慎重に考えましょう。 ある程度の期間を見でゆっくり回収をしながらコツコと返済をしていきましょう。 以上、今回は営業マンが語らない本音の部分をご説明致しましたが、いかが だったでしょうか？
このように業者や営業マンの言うこと全てを鵜呑みにせず、ご自分で明確 な目標や計画を立てられた上で始められるようお勧めいたします。 このレポートを最後までお読み頂きありがとうございました。 ケーツー・アンド・パートナーズ株式会社 Mail ： [email protected] メルマガ： http://tinyurl.com/3cxmsr
メルマガ代理登録について 私は、まぐまぐさんの承認を受け、無料レポートをダウンロードできる代わりに、下記メルマ ガへの登録を代理登録させていただいております。 ◎メールマガジン名 ： 初心者の為のマンション経営入門 ◎マガジンＩＤ ： 0000233667 ◎マガジン説明ページ： http://blog.mag2.com/m/log/0000233667/ このような代理登録につきましては、まぐまぐさんも認めていることで、 もちろん未承認広告などではありません。 私は、毎日大量に集まるメールアドレスを、まとめて代理登録させていただいています。 多い場合は１日に３００∼５００件集まり続けていることもあり、複数日にわたって登録さ せていただくこともあります。 時々、 「登録した覚えがない！」 といったメールを受け取ることがありますが、私は全て無料レポートサイトで 集めたメールアドレスを代理登録していますので、もし、メルマガの登録を 希望されない場合は、メルマガの一番下に解除の URL がありますので、そこからお願い 致します。 それでは、今後ともよろしくお願いします。
