中古分 譲集合住宅 の転 売価格 の低下 にみ る問題点 とその対策
松
本
恭
治
§1研
究 の 目的
新 規 に供 給 され た住 宅 の規 模 及 び 設備 等 の 水 準 が 向上 す るに つ れ て,住 宅 ス トックの 中で,と りわ け分 譲 集 合 住 宅 ス トックの 相対 的低水 準 化 が よ り加 速 され る。 本 研 究 は 公 的分 譲 集 合住 宅 ス トッ クの 流通 市 場 に お け る魅 力 低 下 の 実態 を把 握 し,そ れ らが,居 住 者 階 層 構 成や 維 持 管 理 意 識 に どの様 な影 響 を与 えて い るか を明 らか にす る こ とか ら,今 後 の分 譲 集合 住 宅 ス トック に対 す る対 策 を 考 察 す る。 尚,集 合 住 宅 ス トッ クの問 題 点 及 び対 策 の に つ い て論 ず る こ とは,新 規供 給 住宅 の 在 り方 も同時 に 考察 し得 る もの で あ る。 §2分 譲 集 合 住 宅 の 中 古 取 引 価 格 の 分 析 中 古価 格 の推 定 は 団地 新 聞 で あ る キ イ及 び ニ ュー ・キ イ新 聞 フ ァ ミ リー新 聞 及 び ホー ム メイ ト ・住 宅情 報 等 の 不 動産 仲 介 広 告 を利 用 した。 各 時 点 に於 け る広告 価 格 を 集 収 し,価 格 平均 値 を住 宅 型 別,広 さ別 に 算 出 したが, 特 に傾 向 を乱 す広 告 価格 は平 均値 算 出の 際 に 除外 し た。 各 時 点 に於 け る広 告 価格 を見 い出 す のが 困難 な場 合,前 後 の 月 の広 告価 格 を平均 し示 して い る。 調査 対象 とした 住 宅 は昭 和52年 迄 に 分譲 した首都 圏 の公 団分 譲住 宅 の全 て で あ るが51年2月 か ら57年1月 迄 の間 に3ヶ 所 以 上 の 時 点毎 の価 格 が 算出 で きた件 数(団 地 別,住 宅 型別,広 さ別 に 細分 化 した住 宅 を1件 とみ なす)は230件 で あ っ た 。51年2月 及 び54年10月 の それ ぞ れの 価格 が特 定 で き た件 数 は146件,116団 地 中81団 地 で いず れ か の住 宅 型 の 中 古取 引価 格 が判 明 して い る。 尚,こ こ では 広告 価 格 の 平均 値 を取 引相 場 として い るが,実 際 の 取 引価 格 は若 干 これ を下 廻 る もの と思 わ れ るが,傾 向分 析 す る に は支 障 は殆 ん どな い もの と思 わ れ る。 2-1中 古取 引価 格 の 経 年 変化 図一1は 首 都 圏 に お け る公 団分 譲住 宅 の 中 古 取 引相 場 価 格 の51年2月 以 降 の変 動 状 況 で あ る。 主 な傾 向 は 次 の通 りであ る。 1)全 地 区 と も51年初 頭 か ら54年 初 頭 迄 は 比較 的 安 定 も し くはゆ るや か な価 格 上 昇 を示 し,以 後55年10月 ∼55 年5月 迄 は 急 激 な上昇 を示 す 。 2)価 格 別 に み た場 合,価 格 上 昇 に 向 う時期 は,低 価 格 の 住宅 よ り高価 格 の住 宅 の 方 が早 く現 わ れ て い る。 全 体 的 に価 格低 下 した 時期55年10月 以 降 の状 況 をみ る と, 高額 化 した住 宅 程,価 格低 下 の変 化 が 著 しいが,低 価 格 の住 宅 で は価 格 の維 持 も し くは若 干 の低 下 傾 向 を示 す に過 ぎ ない。 3)地 域 別 に み た価格 の分布 は57年1月 現在 で は 〈東 京 区部 〉 が最 も高 く,1500∼3700万 円に分 布 す る。 次 い で 〈三 多摩 〉が1200∼2800万 円,〈 神 奈 川〉が1100∼2700 万 円 に分布 し,〈千葉 〉 〈埼玉 〉の 場 合 は900∼2100万 円 に分 布 す る。 〈東 京 区部 〉 〈三 多摩 〉 〈神 奈 川 〉が分 散 的 に分 布 す るに対 して 〈千 葉〉 〈埼 玉 〉の場 合1000万 円前 後 の低 価格 に集 中 してい るのが 特 徴 的 で あ る。 とこ ろで,上 記 に示 す1)の 傾 向は 民 間マ ン シ ョンの 販 売動 向 と密接 な関 連 を持 つ。 図 一2は首都 圏の 新 規供 給 ・ 分 譲 中戸 数 の動 向 を経 年 的 に示 した もの であ る。 これ に よ る と新 規供 給 戸数 と中 古相 場 価格 とは直 接 的 関連 は 少 な く,む しろ完 成在 庫 の 変動 と直 接 関連 して い る。即 ち, 完成 在 庫 が底 をつ く55年 半 ば迄 は 中古 価 格 は上 昇 し,以 後在 庫 が 急増 す るに従 って価 格 低 下 が生 じた と判 断 され る。 上 記2)の 傾 向 は購 入 予定 者 の住 宅 取 得能 力 が上 昇 し た場 合,高 価 格 の住 宅 に 需要 が 移動 し,取 得 能 力が低 下 した場合,低 価格 の 住宅 に需 要 の軸 が 移 動す る ため で あ ろう。 2-2立 地 別,住 宅 型 別 にみ た中 古取 引 相 場価 格 の 変 動 率の 分 析 中古 取 引相 場 価格 を指 数化 し,値 上 り率 を立 地及 び住 宅 型別 にみ た のが 図一3で あ る。これ に よる と以 下の 傾 向 を読 み とる こ とが で きる。 1)分 譲 住 宅全 体 で み た場合 〈多摩 ∼30km>〈 横浜 ・川 崎 〉 〈多摩30km∼ 〉 〈東京 区部 〉 の 値 上 り率 が 大 き く, その他 の 地 区 では 若干 の値 上 りに と ど まる。 特 に 〈千 葉 東部 〉 では値 上 り巾 は小 さ く,立 地 格差 が著 し く現 わ れて い る。 表 一1は 中古 価 格 の 同期 間 の変 化 の典 型 例 を示 した もの で あ るが,値 上 り率 最 高 と最 低 で は か な りの格 差 が生 じてい るこ とが示 されて い る。 2)住 宅 型別 に み る と,大 規 模 住 宅 程値 上 り率 は大 きい。図1.公 団分譲住宅中古時価相場価格の推移
但 し,図 中の折 れ線 の推移 は団地別 ・住宅型 別 ・広 さ別の中古価 格の変動傾 向 を示す が価格推移 が判 明 した 物件 の全 てを表現 して いるわけで なく大 まかな傾 向 を視覚的 に認識で きる程度 に限定 している
図2首 都 圏 に於 け る民間 分 譲 マ ン シ ョ ンの供 給 及 び 月未分 譲 中 戸数 の 月 変化 図3.公 団 分 譲 住 宅 中 古 取 引 価 格 期 間 値 上 り率 但 し,51年2月 の 中古 価格 を100と した と きの54年10月 の 指 数 別 分 … 特 別 分 譲 住 宅,普 分 … 普 通 分 譲 住 宅,で あ り,普 分3D Kは 別 分3DKよ り若 干 専 有 面 積 が大 きい 。 図 一3で 立 地 セ ク ター 別 に そ れ ぞ れ の住 宅 型 を比 較 し た場 合,住 宅 規模 が大 き い程,値 上 り率 が大 きい とは 必 ず し も言 え ない が,立 地 を厳 密 に 比較 した 場合,即 ち 同一 団地 内の住 戸 で比 較 した場 合住 宅 規 模 が 大 な る 程,値 上 り率 が 大 きい例 が 多い こ とが わ か る。(表2 表1中 古価 格 変 化の 典 型 例 但 し,51年2月 価格 を100と した ときの54年10月の指 数 別 …特別分譲住宅()内 数字 は分譲年 100∼110未 満150∼ ●都 下 ●都 内 Ta団 地2D(31)106.7Ta団 地3LDK(47)156.3 ●神 奈 川 ●都 下 Sa3DK(41)105.1Ta3DK(44.5)167.5 3LD(41)107.5別3DK(44.5)160.3 Sa第23DK(44)100.OKe3DK(42)150.5 ●埼 玉3LDK(42)160.4 Ta別3K(42)107.5Ku3K(40)160.7 Ya別3DK(46)101.33DK(40)152.O I別3DK(48)100.OFu3DK(41)160.7 ●千 葉 ●神 奈 川 13DK(43)100.OSa台3LDK(44)154.2 別3DK(43)1Q6.8Sa3LDK(43)152.2 3LDK(43)100.ONi3K(41)160.3 Ha3DK(43.4)101.33DK(42)160:5 別3DK(43.4)103.7● 埼 玉 3LDK(43.4)108.9Ni別3DK(45)151.8 Ti3DK(44)106.3近 く に 新 駅 設 置 別3DK(44)106.7Ki3LDK(49)154.3 A3DK(47)106.72階 建 て庭 付 き Ni別3DK(47.8)109.3 Sa3LDK(47.8)106.7∼100未 満 Ta別3DK(47)100.0● 神 奈 川 Ko3DK(45)106.7Hi3DK(47)96.5 3LDK(45)107.3● 埼 玉 3LDK(45)109.2So別3DK(44189.3
表2同
一団地内に於 ける住宅規模別の値上 り
状況別の地域別団地数比較
小 規模住宅 小規模住宅 3以 上 の住 の値上 り率 の値上 り率 宅 タイプが A V 小 によ っ てあ り規 模 大 大規模住宅 大規模住 宅 値上 り順位 の値上 り率 の値上 り率 不 同 の もの 都 内 4 0 0 都 下 3 6 2 神奈川 8 5 1 埼 玉 2 1 0 千 葉 8 3 2 計 25 15 5 ※ 但 し,上 記45団 地 は51年2月 ∼54年10月 の期 間値 上 りが判 明 した 団地 の みで あ る。 参 照)尚 都 下 で逆 転 してい る例 が 多い のは,こ の地 域 が 依 然 と して価 格 そ の もの が 大 きい ため,小 規模 住 宅 の 需要 が 大 きい ので あ ろ う。 3)図 一4は 同期 間 の 住 宅 地 地価 の 地域 別 変 動 率 を示 す が,中 古 取 引相 場価 格 の変 動 は 必ず し も地 価 の動 向 と図451年1月 を100と した と きの55年1月 の住 宅 地 価格 変動 指 数 地 価 公示 よ'り作 成 動 き を同 じ くし て い ない こ とを示 して い る。 上 記1)で 示 した立 地 格 差が 生 じる要 因 として 次 の事 柄 が考 え られ る。 ① 公 団分 譲 住宅 を購 入 す る際 に地 域 的 に 中古 許容 度 が 異 な る こ と。図一5は 民 間 マ ン シ ョン を購 入 す る際,購 入 予 定者 に 中古 を認 め るか 否 か を 問 うた もの で あ るが,〈東 京 区部 〉 〈三 多摩 〉 で 中古 許容 度 が 高 い の に対 し,〈埼 玉 〉 〈千 葉 〉で 許容 度 が 低 く,公 団 分 譲住 宅 に も同様 の こ とが 考 え られ る。 ② 各 地 域 の住 宅 需 要 と供 給が 必 ず し も一 致 して い な い こ と。図一6は 民間 マ ン シ ョンの 購 入 予定 者 の希 望 地 区 を示 した もの で あ るが,こ れ に よ る と希 望 地 域 が 〈三 多摩 〉 〈神 奈 川 〉 に 多い の に比 べ,公 団分 譲 住 宅 の新 規 の供 給 は,開 発 の楽 な 〈埼玉 〉 〈千 葉 〉に 多い(図 一7参 照)。 即 ち,こ れ らの地 域 では 中古 住 宅 と新 規 住 宅 が競 合 して い る もの と思 われ る。(表 一3も 参 照) ③ 新 規供 給 住 宅 の 水 準 が 向上 しつつ あ る地 区 で は,中 古 市 場 に 出 され る狭 い住 宅 が 次 第 に魅 力 を失 いつ つ あ るこ と。 た とえば 一般 に 民 間マ ン シ ョンの 購 入希 望 住 宅 タイ
表3地
域別の総供給比率/希 望比率
東京23区 三 多 摩 神 奈 川 埼 玉 千 葉 40.7/46.0 7.2/17.5 19.2/28.2 16.2/6.0 16.3/5.2 o.ss O.50 0.68 2.70 3.13 ※ 上記数値 は三多摩は最 も売手市場 に近 近 く千葉 が最 も買手市場 に近 いことを 示 す。総供給比率 は図7,希 望 比率 は 図6の 比率 を使用 している。 プ は 〈東 京 区部 〉 〈三 多摩 〉で 各種 住 宅 タイ プ に分 布 す る が,〈 千 葉 〉で は大 型 住宅 タ イプ に希 望 が 集 中 し実 際 供 給 され て い るの も大 規模 化 しつ つ あ る。 しか も,こ れ ら地 区 で は金 融公 庫 な どの 融 資付 きが 多 く,手 軽 に新 規 の 大 型住 宅 を取得 しや す く,結 果 と して 中古 住 宅 の価 格 を圧 迫 し てい る もの と思 わ れ る。 ④ 〈三 多摩 ∼30km>〈 東 京 区部 〉 〈横 浜 ・川 崎 〉 の値 上 り 率 が 高 い の は,上 記 の影 響 の ほ か に50年 以 降 に これ ら地 区に 新 規 の公 団 分 譲住 宅 が 少 な く,従 っ て 中古 も公 団住 宅 と して の希 少 価値 が維 持 され て い る もの と思 われ る。墓
都
内
図5希 望地 域 ・中古 と新規 出典CRI55年10月 号 全 体 平 均 (12,688) 中 部 (366) 南 部 (soo> 西 部 (903) 北 部 (1,127) 東 部 (Z,s2z) 三 多 摩 (1,833) 川 崎 (1,410) 横 浜 (1,473) そ の 他 神 奈 川 県 (732) 埼 玉 県 (749) 千 葉 県 (673) ※ 各 地 域 の( 中古で もよい 1 i 新規物件 がよい i 34.3% 65.7% / 45.1 54.9 26.5 73.5 35.9 64.1 40.7 59.3 37.3 62.735.3164.7
33.6166.4
31.4168.6
31.3168.7
28.3171.7
29.1170.9
)は,調 査 件 数 統 計 は,12,688件 図6首 都 圏 に於 け る分 譲集 合 住 宅 購 入希 望 者 の希 望 地 域 (出典CRI55年6月 号) 上 記3)の 傾 向 は 中古 取 引価 格 が 前述 の よ うに,そ の 地 域 の住 宅事 情 に よって影 響 され るが,さ らに,中 古分 譲 集合 住 宅 の価 格 形 成 が 主 と して住 宅 の 使用 価 値 に よ って な され,土 地 そ の もの が分 離 して 交換 価値 を持 た ない こ とな ど も影響 して い よ う。 2-3分 譲 集合 住 宅 の維 持 管理 と中古 取引 相 場価 格 公 団分 譲 集 合住 宅 の 維持 管 理 の 水準 を建 設年 代 で分 け 図7地 域 別 公民 供 給 比較 (出典CRI55年10月 号 より作成) ※ 昭 和54年9月 ∼55年8月 迄 に分 譲 され た 4階 建 以 上 の 公 的 住 宅 ・53団 地 る と,30年 代 初期 に建 設 さ れ た住 宅 と39年 以 降 に建 設 さ れ た住 宅 とに大 き く分 け るこ とが で きる。 前 者 が分 譲 さ れ た 当時 は 区分 所有 法 もな く,充 分 な維 持 管理 体 制 も整わ ぬ ま ま住 民 に 管理 を委 ね た が,社 宅 との混 合 も多 い こ ・とか ら,今 なお,維 持 管 理体 制 は全 般 的 に欠 陥 が 多 い。 建 物 の 老 朽 化 の進 行状 況 を一 見 して確 認 す るこ とが で き る。昭 和39年 以 降 の住 宅 は,多 くは一 応 の 管理 体 制 が敷 か れ てお り,外 見 上,老 朽化 の進行 を判 別 し難 い。 と こ ろで,30年 代 初 期 の公 団分 譲 住 宅 は,い ず れ も小 規模 団 地 が 多 く,中 古市 場 に出 され る住 宅 は極 め て 少 な い。従 って,取 引 相場 価 格 を特 定 で きない 団地 が 多 く,ま た特 定 で きて も時期 は ま ち ま ち とな るた め,こ こで は30年 代 初 期 の 団地 につ い て判 明 した期 間 の 中古 取 引 相場 価 格 の 変 動率 を,40年 代 の近 接 団 地 の同 期 間 の それ と比較 す る こ とで,建 物 の維 持管 理 と価格 形 成 の 関連 につ い て の分 析 を試 み る。 ' 表 一4ぽ30年 代 団 地 の 中古 価格 変 動 率 の 比較 で あ るが, これ に よ る と,40年 代 団地 が 大 巾 な値 上 り を して も,30 年代 団 地 の場 合,わ ず か に値 上 りす るに過 ぎな い。 また, 40年 代 の 江東 区 のK団 地 の価 格 が 一 定 して い る に もか か わ らず,隣 接 す る30年 代 の0団 地 の場 合 は値 下 りを示 して い る。建 設 され た年 代 の違 いに よ る住 宅規 模 格 差 が あ り,こ の 影響 も無視 で きな いが,前 述 した よ うに,同 一 団地 内の 規模 別 値 上 りの格 差 よ り著 しい 格 差 が見 られ, あ き らか に,維 持 管理 状 況 の格 差 が値 上 り率 に 影響 を与 えて い る と判 断 され る。 z-a大 規模 開発 の 進 行 と中古 取 引相 場価 格 表 一5は51年 と52年 に分 譲 され た住 宅 につ いて,そ れ ぞ れの57年1月 の 中 古 取引 相 場価 格 の 当初 分 譲 価 格 に対 す る割 合 を示 し,さ らに40年 代分 譲 住 宅 の うち新 規供 給 団 地 に近 接す る既 存 団 地の 同一期 間 に於 け る中古 取 引価 格 表430年 代 団地 と40年 代 団地 の 期 間 中古 価 格変 動 指数 比 較 30年代団地 の伸 び率 は 比較 し示 して い る。 これ に よる と大 規模 開発 住 宅地 にあ る団地 の 住宅 程,当 初 価 格 に対 す る中 古価 格 の 伸 び が極 め て 著 し く,単発 的 開発 では,既 存 の近 接 団 地 の 中古価 格 の 伸 び と大 差 な く,特 に大 き な伸 び を示 して い ない こ とが わ か る。 これ は大 規模 開 発 住 宅地 程,開 発 の 付 加価 値 に対 して,か な り価格 を押 えて分 譲 可 能 で あ る こ とに加 え,開 発 の 進行 と ともに都 市 施 設 の整 備 が な され 利便 性 を増 し,魅 力 が増 大 して ゆ くため と考 え られ る。 大規 模 開 発住 宅 地 に於 いて は3DKよ り3LDKも し くは4LDKの 大型 住 宅 の 中古 価 格 の 伸 び が 著 しい。 これ は,近 年 の 大規 模 開 発住 宅 地 で は公 団 賃 貸住 宅 も3 DKな ど賃 貸 と して は 大 型住 宅 に供 給 が 多 い こ と に加 え て周辺 の 民 間借 家 も比 較 的水 準 が 高 い ため,中 古需 要 が よ り大 規 模 住 宅 に 向 か った と考 え られ る。 2-5中 古 価格 の 〈地価 割 れ 〉 現象 につ い て 中古価 格 の動 向は 基本 的 に は住 宅 需給 事 情 に 左右 され るが,こ の ほか に,立 地 的,規 模 的,維 持 管 理 的,開 発 的要 因に 影響 を受 け る。 こ こで は,こ れ らの 影 響 を受 け て 形成 され た 中古 取 引価 格 が 土地 価格 といか な る対 応 を 示 すか につ い て 図一9に 示 す 。具 体 的 に は 団地 を更 地 に し た場 合 の 想 定 土地 価格 と中古価 格 を比 較 して い る。 想定 土 地価 格 単価 は,団 地 周辺 の 実 勢土 地 価格 単 価 と同 等 と す る。 しか し,周 辺 土 地実 勢価 格 を構 成 す る,戸 建 住宅 敷 地 は,公 共道 路,公 園 を含 まな い ため,団 地 の 戸 当 り 敷 地 も周 辺 と同様 の 開 発 を した と想 定 し,区 分 所 有 持分 の 敷地 に一 律 に0.7を 剰 じて い る。公 共 道 路,公 園が 住宅 地 の3割 を 占め るか 否 か は開 発 状況 に よ って も異 な るが 一 応 一般 的 住 宅 地の 水 準 を目安 に してい る。従 っ て想 定 40年 代団地 51年2月 ∼54年10月 間 の価 格 変 動 率 が判 明 した 団 地51年2月 を指 数100と す る ① 保谷 市H団 地(31年,2階 建,普2D,42㎡)指 数106.7東 久留 米市T団 地(44,45年,5階 建,別3DK,56㎡)指 数160.3 練 馬 区S団 地(42年,5階 建,普3DK,64∼65㎡)指 数130.3 ② 三鷹 市M団 地(31年,4階 建,普2DK,42∼43㎡)指 数117.9調 布市K団 地(39年,4階 建,普3K,52㎡)指 数131.0 ③ 世 田谷 区T団 地(33年,3・4階 建,普3K,49㎡)指 数115.9国 立市K団 地(40年,5階 建,普3K,49㎡)指 数155.6 府中市F団 地(41年,4・5階 建,普3DK,53∼55㎡)指 数155.6 51年2月 ∼57年1月 間の 価格 変動率 が判 明 した 団地51年2月 を指数100と す る ④ 稲城 市1団 地(31年,4階 建,普2DK,43㎡)指 数10,7.7千 葉市T団 地(49年,5階 建,別3DK,54㎡)指 数139.5 千葉市1団 地(43年,5階 建,普3LDK,73∼82㎡)指 数135.5 51年2月 ∼53年1月 間の 価格 変動率 が判 明 した団地51年2月 を指数100と す る ⑤ 江東 区0団 地(32年,3階 建,普2DK,39∼4(歴)指 数78.9江 東区K団 地(44年,11階 建,普2DK,71∼77㎡)指 数100.0 53年1月 ∼55年10月 間の価 格変動 率 が判明 した団地53年1月 を指数100と す る ⑥ 杉並 区T団 地(32年,4階 建,普3DK,47∼52㎡)指 数105.5世 田谷 区S団 地(40年,4階 建,普2LDK,69㎡)指 数128.2 51年2月 ∼57年1月 間の価 格変 動 ③ 世 田谷区T団 地(再 掲)指 数136.4世 田谷 区S団 地(40年,4階 建,普3LDK,79㎡)指 数154.0 国立市K団 地(再 掲)指 数185.7 府中 市F団 地(再 掲)指 数169.4
表5開
発規模別の当初分譲価格 に対する中古価 格の期間価格変動率及び近接既設団地との比較
51年 分 譲 団 地 の51∼57年 の期 間価 格 変 動 指 数 近接既設 団地 の51∼57年の期 間価格 変動指数6横 浜市港南区
〃 KT団 地 (51年) KH団 地 (51年) 3LDK223.1 3LDK大237.1 3DK261.7 3LDK237.9㊥横浜市港南区
S団 地 (44年) 3DK150.5 3LDK156.7 ㊧ 東京都多摩市 ㊧ 〃 ㊧ 〃 TK団 地 (51年) TT団 地 (51年) 3DK147.3 3DK大168.8 3LDK211.4 4LDK213.6 3LDK-207.4 3LDK大208.6 4LDK206.3 TKs団 地3DK (51年)3LDK 3LDK 168.4 170.7 223.2 ㊧ 東京都 多摩市 ⑳ ク ㊥ 東京都 日野市㊥
〃 S団 地 (46年) N団 地 (46・47年) M団 地 (45年) T団 地 (45年) 3DK 3DK 3DK 153.2 155.1 147.0 3DK150.0 3LDK143.2 3LDK141.8 ㊥ 東京都町 田市 MZ団 地3DK (51年) 136.1 ㊥ 東京都 町田市 MI団 地3DK (43年) 164.1㊥千葉県船橋市
GY団 地3DK (51年) 133.6㊥千葉県船橋市
㊥
〃 N団 地 (42年) N団 地 (43年) 3DK 168.2 3DK112.4 3DK大123.0 ㊥ 千 葉県八 千代 市M団 地 (51年) 3DK 3DK大 112.8 119.2 ㊥ 千葉 県八千代 市T団 地 (47年) ㊥ ・Y団 地 (32年) 3DK 2D 120.9 123.2 52年分譲団地の52∼57年 の期 間価格変動指 数 近接既 設団地 の52∼57年 の期間価格変動指数㊥千葉県千葉市
㊥ 〃 TZ団 地3DK (51年) M団 地3DK (51年) 122.2 121.1㊥千葉県千葉市
㊥
ク TI団 地 (48・49年) S団 地 (44年) 3DK139.4 3DK大145.6 3DK128.0 3DK大131.4㊥千葉県船橋市
S団 地3DK (52年) 126.5㊥ 千葉県船橋市
〃 N団 地 (42年) K団 地 (46年) 3DK 3DK 168.2 118.2 ㊥川 崎市多摩区 N団 地 3LDK 158.9 ㊥ 川崎市多摩区 A団 地3DK (45・46年)3LDK T団 地3DK (45年) N団 地3DK (42年) 144.1 147.0 157.0 148.2㊥神奈川県厚木市T
㊥神奈川県平塚市
㊥千葉県東葛飾郡
㊥
〃 団地 (52年) H団 地 (52年) 1団 地 (52年) M団 地 3DK 3LDK 3DK 3DK 3LDK 128.9 121.2 117.2 134.2 131.4 近接同一市 内既設団地 なし 但 し,㊧ は大規模開発地域 内(ニ ュータウ ン開発等)開 発 団地 ㊥ は単発 的開発団地(年).は 分譲年度図8公
団分譲住 宅の分譲時における
想定更地価格 と分譲価格
図9公 想団分 譲 住 宅の 昭 和57年1月 に お け る 但 し,想 定 更地価 格=区 分 所有 土地面積 ×0.7×周辺 実勢土地 価格 但 し,●,▲ は分譲 当時 の分譲価 格更地 価格 が判 明 して い る住宅 土 地価 格 は,周 辺 土 地 の 実勢 土 地 単価 に戸 当 り持 分 敷地 面積 と0.7を剰 じて推 定 して い る。この 中で分 譲 時 に 周辺 実 勢 土地 価格 が判 明 して い る もの に つ いて は,分 譲 時 に 於 け る土 地 の 想定 土地 価 格 も同様 の 方法 で算 出 し,分 譲 価 格 との関 係 を同時 に図8で 示 して い る。 当初 分 譲価 格 は 当然 なが ら分 譲 時 に おけ る想定 市 場 土 地 価格 を超 えて い る。 分 譲価 格 が 想 定市 場 土 地価 格 の2 倍 以 内 とな る例 も見 られ るが,こ れ は公 団 分 譲住 宅 の 土 地 原価 が,分 譲 時 に おけ る周辺 土 地価 格 に 比べ て極 め て 安 価 に押 え られ て い たた め で あ ろ う。 しか し,中 古 価格 に な る と,40年 代 分 譲 住 宅 の 中古 価格 は想 定 土 地価 格 に 近 づ き,一 部 で は 想定 土 地価 格 以 下 とな る。30年 代 分 譲 住 宅 の 中 古価 格 は,大 半 が 想定 土 地価 格 以 下 とな り,中 に は%程 度 に落 ち込 む事 例 さえ も見 られ る。即 ち,土 地 ・ 建 物 を含 め た分 譲 集合 住 宅 の 中古 価格 が敷 地 を更地 た し た 時の 土地 価 格 を大 巾 に割 る 〈地 価 割 れ現 象 〉 が ここ に 見 られ る。 尚,図 一8で は 分譲 価 格 が上 る ほ ど想 定 更 地 価 格 に近 づ くが,こ れ は近 年 にな る ほ ど一 般 的 に も建 物 土地 比 が近 づ いて い るた めで あ る。 図一10は 土地 付 戸 建 て住 宅 と分 譲 住 宅 の 中 古価 格 の 図10中 古 取 引 価 格の 評 価 モデ ル変 化 をモ デ ル的 に示 した もの で あ るる 戸建 ての 中 古価 格 は 中古 建物 と土 地 の それ ぞれ の評 価 額 を加 算 した もの で あ るが,分 譲 集 合住 宅 では,土 地 は建 物 と切 り離 して交 換 価 値 を持 た ない ため,中 古価 格 は 土地 と建 物 を一体 的 に評 価 し決 定 され る。 建 物 の 存在 が 土 地 の効 用 に 制 限 を 与 え るか 否 か は,建 物 の 徹 去 が容 易 か 否 か に よ る。分 譲 集合 住 宅 で,大 巾な地 価 割 れ 現 象が 生 ず るの は,一 戸一 戸 の転 売 で は,建 物 の徹 去 は 購 入時 点 で 不可 能 で あ り, 土地 の 効 用 を制 限 し続 け るた め と考 え られ る。 分 譲集 合 住 宅 で あ って も一 括 して売 却 す る場 合 は,建 物 は 土地 の 効 用 を制 限 し続 け る存在 とは な らない た め,中 古 価格 の 形成 は 戸建 の それ と原則 を同 じ くす る もの と考 え られ る。 §3中 古 価 格 の 変 化 と 居 住 者 の 階 層 変 化 前 節 で は 中古 価格 の格 差 が,立 地,住 宅 規 模,維 持 管 理,開 発状 況等 に よっ て拡 大 す る こ と を述べ た。 ここ で は 中古 価格 の変 化 が,入 居 者 の階 層構 成 に どの よ うな影 響 を与 え て い るか につ いて 述べ る。 ここ で分 析 の も とに な った デー タは 昭和55年10月 に住 都 公 団 が実 施 した定 期 調 査 か ら得 てお り,特 に40年 代 に首都 圏 に供 給 した分 譲 集 合 住 宅 に居 住 す る者 を対 象 に した ア ン ケー トの一 部 を 再 集 計 して い る。再 集 計 に利 用 した デー ター は,54年10月 時 点 で の 中古 取 引 相場 価 格 が判 明 してい る住 宅 に居住 す る持 家 層 に 限定 されてい る。40年代 の 分譲 集 合住 宅 に限 定 した理 由は,54年10月 時 点 で 中古 市場 に住 宅 が 出 て い る こ との ほか に,中 古 取 得 者 の入 居時 期 別分 析 が 可能 な こ と を条件 に した こ とに よ って い る。分 析 の 方 法 は,団 地 別 住宅 型別 の ア ン ケー ト回収票 数 が少 な い ため,住 宅 型 別 ・中古 価 格 の ラ ン ク別 に分 析 を進め る 。 中 古価 格 の ラ ン ク は54年10月 時 点 で の 価 格 に よ り,3DKの1ラ ン ク を1000万 円 未 満,IIラ ン ク を1500万 円 未 満,IIIラ ン ク を 1500万 円 以 上 と し,3LDKの1'ラ ン ク を2000万 円 末 満,II'ラ ン ク を2000万 円 以 上 と し て い る 。 ま た そ れ ぞ れ の 中 古 価 格 の 伸 び は51年2月 を100と し た 場 合54年10月 の 指 数 が3DKで そ れ ぞ れ113.6,129.3,142.3で あ り,3 LDKで は129.2,144.4で あ る 。同 期 問 に お け る 消 費 者 物 価 指 数 は122.5で あ る か ら,1ラ ン ク の 中 古 住 宅 を取 得 す る に は 低 所 得 者 に と っ て も,経 年 的 に 容 易 と な っ て い る こ と を示 し,IIIII'ラ ン ク の 住 宅 は 取 得 が よ り 困 難 と な り つ つ あ る と 予 想 さ れ る。II・1'ラ ン ク の 住 宅 の 購 入 難 易 度 は さ ほ ど 変 化 し て い な い も の と考 え ら れ る 。 尚各 ラ ン ク の 住 宅 の 当 初 入 居 者 の 平 均 居 住 年 数 は1で9.0年,IIで 10.1年,IIIで9.4年,1'で10.4年,II'で10.8年 で あ り一 応 近 似 して い る 。 3-1勤 務 先 従 業 員 規 模 図 一11及 び 図 一12に よ っ て 当 初 入 居 者 と50年4月 以 降 の 中 古 取 得 入 居 者 を 比 較 す る と,ラ ン ク別 に は,ほ ぼ 似 た よ う な 傾 向 を示 す 。 価 格 ラ ン ク が 上 る に つ れ て 〈1000人 以 上 〉 及 び 〈公 務 員 〉 の 割 合 が 増 加 し,中 小 企 業 等 勤 務 者 が 減 っ て い る 。 中 古 取 得 者 を 入 居 時 期 別 に み た の が 図 一13で あ る 。こ れ に よ る と,3DKで は い ず れ の ラ ン ク の 住 宅 で も近 年 に な る程 〈1000人 以 上 〉 の 大 企 業 勤 務 者 が 減 り,〈1000人 以 下 〉 の 中 小 企 業 勤 務 者 が 増 加 し て い る 。 こ の 傾 向 は 価 格 ラ ン クの 低 いII,1ラ ン ク と な る程 著 し い 傾 向 を 示 す 。1ラ ン ク で は 〈公 務 員 〉 も 激 減 す る 。3 LDKで は,価 格 の 低 い1'ラ ン ク で や や 不 安 定 な傾 向 を 示 す が,高 価 格 化 し たII'ラ ン ク で3DKのIIIラ ン ク と は 対 象 的 に 大 企 業 勤 務 者 が 増 え 中 小 企 業 勤 務 者 が 減 少 し て い る 。
図11中 古価格 ランク別当初入居者の世帯主勤務先
従業員数
図12中 古価格ランク別中古取得者の世帯主勤務先
従業員数
図13中 古価格ランク別中古取得入居者の入居時期別
勤務先従業員数
当初 入居 者 に 比 較 して50年 以 前 の 中古 取得 者 はい ず れ の ラ ン クで も 〈1000人以 上 〉 の 大企 業 勤務 者 の割 合 が高 い。 これ は 当初 入 居 者 は 中古 取得 者 に比べ,則 金 支 払 い 額 が 少 な くてす み,中 小 企 業 勤務 者 で も資 金 的 に入 取 す図14中 古価格ランク別中古取得入居者の入居時期別
世帯主の職業
役 員 管理的 専門 事 務 サー ビス 保安 技能 個人 会社団体役員 管理的職業 専門技術的職業 事務的職業 販売サ ービス的職業 保安サ ー ビス的職業 技能労務的職 業 個人業種るのが 楽 な こ とが 考 え られ る。低 価 格 住 宅 で も一 時 的 に 中 古取 得 者 の 方 で当初 入 居 者 よ り大 企 業 勤務 者 が 多 くな るこ とはあ るが,長 期 的に み れ ば低 価 格 団 地 は よ り中小 企 業勤 務 者 が増 え高価 格 団 地 では よ り大 企業 勤務 者 が増 え,結 果 と して 団地 間格 差 は よ り拡 大 してい くよ うで ある。 3-2世 帯 主 の職 業 構 成 図一14は 中古 取得 者 の 入居 時 期 別 に み た職 業 構 成 で あ る。 入 居 時期 が 古 い程,役 員,管 理 職 の割 合 が 増 え て い るが,こ れ は年 功序 列 的 影響 が加 え られ て い るた め で あ ろ う。 そ こで,こ こ では 階 層 比較 として ブル ー カ ラー 層 か ホ ワ イ トカ ラー 層か で 区分 して分 析 を進 め る。1ラ ン ク1'ラ ン クで は ブル ー カ ラー 層 が 経 年 的 に 増 加 す る 傾 向に あ り,特 に1ラ ン クで 顕著 で あ る。II・IIIラン ク で は不 安 定 な状 況 も し くは 変化 しな い状 況 を示 す が,II' ラ ン クで は も とよ りブル ー カ ラー 層 は 極 め て少 数 を 占め るに過 ぎず 推移 して い る。II'ラン ク では53年 以 降 は その 前 の時期 の 入居 者 よ り管 理 的職 業 の 占め る割 合 が 高 い こ とか ら,入 居者 階 層 は む しろ上 昇 して い る可 能 性 も高 い。 以 上 よ り職 業構 成 に お いて も,団 地 間格 差 が よ り拡 大す る方 向 で居 住者 の住 み替 え が な され て い る と推 測 さ れ る。 尚 当初 入居 者 の ラ ン ク別職 業構 成 を図 一15に示 す 。 図15中 古 価 格 ラ ンク別 当 初 入居 者 の 職 業 3-3中 古取 得 者及 び 当 初入 居 者 の 収 入5分 位構 成 図 一16は 中 古価 格 ラ ン ク別 に50年 以 降55年10月 迄 に 入居 した 中 古 取得 者 と当初 入 居者 の世 帯 収 入 につ い て5 分 位 階 級 の 構成 比 をみ た もの で あ る。 これ に よ る と中古 価 格 の 最 も高 い3LDKII'ラ ン ク で は 第5分 位 階 級 が 40%を 越 え,高 額 所 得者 の入 居 が 目立 つ が,一 方3DK の 中古 価格 の最 も低 い1ラ ン クで は 第5分 位 階 級 は わ ず か6%に 過 ぎず,第1第2分 位 の低 所 得 層 が それ ぞれ3 割 前 後 と 多 い。 ラ ン ク別 の 中古 取得 入 居 者 の収 入 格 差が 著 しいが,特 に3DKIラ ン クの 中古 取 得 者 の5分 位 階 図16中 古 価 格 ラ ンク 別 中古 取 得者 及 び 当初 入 居 者 の昭 和55年10月 時 点 に於 け る収 入5分 位 分 布 級 構 成 比 は,同 時期 に管理 開 始 した公 団 賃 貸 の2K・2 DKの 入 居 者 の それ と類 似 して お り,賃 貸 入 居者 階 層 と 変 ら ない。 当初 入居 者 階 層 もラ ン ク別 の 格 差 を持 つ が, 但 し いず れ も同 ラン クの 中古 入 居 者 よ り全 般 的 に高 収 入 化 してい る。 これ は古 い 入居 者 が 年功 序 列 的 に所 得 上 昇 して い る こ とに ほか な ら ない。 これ らの資 料 だ け で世 帯 収 入 の団 地 間格 差 が拡 大 して い る とは 断定 で きな いが, しか し,価 格 に対 して居 住 者 の収 入 が対 応 して い る こ と を考 え る と,価 格 格 差が 拡 大す れ ば 団地 間 に収 入格 差 も 拡 大す る こ とは充 分考 え られ る。
§4中
古価格の変化 と維持管理
居 住 者 の 階 層変 化 は 維持 管 理 の 実 態や 居 住 者 の管 理 意 識 に影 響 を与 え るこ とが 予 想 され る。 本項 も住 都 公 団が 55年 に実 施 した 定期 調 査 の 一部 を再 集 計 して示 す が,但 し定 期 調査 で は 維持 管 理 に 関 す る設 問 が極 め て限 定 さ れ て い るた め,若 干 の傾 向 を述べ る に と どめ る。 4-1管 理 費 図 一17は 中 古価 格 の ラン ク割 に 月額 の戸 当 り管理 費 と, 徴 収 費用 に 対 す る不 満 意 識 の割 合 を示 した もの で あ る。図17中 古価格 ランク別管理 費月額
と月額に対す る不満割合
尚,不 満 意 識 は 〈良 い〉 〈やや 良 い〉 〈普 通 〉 〈や や 悪 い〉 〈悪 い 〉 と5段 階 評 価 の うち 〈や や 悪 い〉 と 〈悪 い〉に答 えた 者 の割 合 で 示 す。 月額 戸 当 り管 理 費 は 中古 価 格 ラ ン クが 下 るほ ど即 ち中古 価 格 が 下 るほ ど低 くな っ て い る。 逆 に 中 古 入居 者 の 意 識 で は中 古価 格 が下 るほ ど不 満 率 が 高 い。 中 古入 居 者 は 当初 入 居 者 よ り全 般 的 に不 満 率 が 高 いが,こ れ は,入 居 が新 しい程,収 入が 低 い上,借 り入 れ金 の 返 済 負担 額 も大 きい こ とか ら,少 しで も支 出 を押図18中 古価格ラ ンク別修繕積立金月額
と月額 に対する不満割合
え た い と考 え るか らで あ ろ う。 新 し い居住 者 で低 所 得層 が 多 い程,管 理 費 の値 上 が 困 難 な こ とが予 想 され る。 4-2修 繕 積 立額 図一18は 中 古価 格 の ラ ン ク別 に 戸 当 り月額修 繕 積 立 額 の平 均値 とそれ に対 す る中古 取 得 者 と当初 入 居 者 の不 満 率 を示 した もの で あ る。低 価 格 の 住 宅程,積 立 金徴 収 額 は低 くな る。積 立額 の 多少 は理 事 会 の指 導 力 に も影 響 しよ うが,居 住 者 の計 画修 繕 に対 す る考 え方,経 済 力 に も影 響 され よ う。 中古 価格 が低 価 格 とな る程,当 初 入居 者 に比べ て 中古 取得 者 の 方が,そ れ ぞ れ不 満 率 が 高 くな るの は 管理 費 の場 合 ど同様 で あ る。 尚,昭和56年 度 の首 都 圏 の公 団 分譲 住 宅 管 理 組合 の115 組 合 の 議 案 書 か ら得 た 月額 戸 当 り積 立 額 を 図一19でみ る と,次 の傾 向が指 摘 で き る。 新 しい 団地 の 積 立額 は1000 円 か ら3000円 に 集 中 して い るの に 比べ,古 い団地 程 分 散 し高額 化 して い く団地 と低 い額 の ま まに押 え られ た 団地 に分 解 してい く。 平 均 的 にみ れ ば値 上 りして い く ものの, 計 画修 繕 の対 応 に 団地 間 の格 差 が拡 大 しつ つ あ る もの と 考 え られ る。 4-3大 修 籍 の必 要時 に対 す る対 処 意 識 大 修 繕 を行 う時,資 金 の調 達 を どの様 に した い か を問 うたの が 図一20であ る。3DK,3LDKと もいず れ の ラ ン クに 於 い て も 〈一時 金 を追加 負 担 す る〉 が 過 半数 を 占 め る。但 し低 価格 の住 宅 に な る に従 って その 割 合 は減 る。 次 に 最 も低 価 格化 して い る1ラ ン ク と最 も高 価 格化 して い るII'ラ ン クの住 宅 の居 住 者 につ いて,そ れ ぞれ の 入居 時 期 別 に 図一21で比較 す る と,高価 格 化 して い る住 宅 で は, 最 近 の 入居 者 程,〈 一 時 金 を追 加 負 担 す る〉が 増 え,逆 に 低 価格 化 してい る住 宅 で は 減 って い る。低 価 格 化 して い る住 宅 で は く融 資 を受 け た い〉 が 最 近 の 入居 者 程,増 加 して い る。 〈一 時 金 を追加 負 担す る〉あ る い は 〈融 資 を受 け たい 〉 につ いて の 項 目を どの様 に 理解 す べ きか で あ る が,前 者 は 「いつ で も経 済 的 に応 じ られ る」 また 「必要 な ら出せ る」 とい うこ とで あ ろ う し,後 者 はL時 的 に ま と ま った支 出 をす るの は 経済 的 に 苦 しい」 と感 じて い る人 が 多い もの と解 釈 で き る。 いず れ も 日頃充 分 な積 立 を実 施 して いれ ば追 加 負 担 も融 資 を受 け る こ とも必 要 が な い もの で あ る。 問題 は 〈す る必 要 が な い〉 〈追 加 負 担 が いや で転居 す る〉 とい う回 答 が低 価 格 化 して い る1ラ ン クの 住 宅 の53年 以 降 の入 居 者 で増 加 して い るこ とで あ る。 賃 貸 住 宅 に 入居 した 人 と同 じ気 持 で 分 譲住 宅 に入 居 した とす れ ば,計 画修 繕 を進 め る際 の障 害 を抱 え た こ とに な る。10年 以上 経過 した団 地 で は,外 壁 塗 装 の ほか に,設 備 配 管 取替 え,屋 根 防水 な ど今 後 多額 の 費用 を要 す る大 修 繕 が 続 き,必 要 経 費 は急 速 に増 して い く。 修 繕 費 が 増図1956年 度各 管 理 組 合 積 立徴 収 月 額56年 度議案 書よ り作 成(関 東地 区)115組 合 平均積辛 月額 は棟 別に別途 積立 を実施 してい る組 合 を除 く ×は棟別 に別途積立 を実施 して いる組合 の組 合積立額 大 す る反 面,費 用 負 担 が容 易 で な い と感 じる低 所得 層 が 増 加 して い る団地 では,新 しい 入居 者 へ の 計画 修 繕 に 対 す る理 解 の 徹 底 と,計 画的 な資金 づ く りが よ り重 要 にな る もの と思 われ る。
§5ま
と め
公 団分 譲 集 合住 宅 の 建設 が 進 む につ.れ,か な りの 住 宅 が ス トッ ク され る。 その 中か ら中 古市 場 に供給 され る住 宅 も年 々 増 加 す る。 最 近5年 間(昭 和50年 ∼55年)に 中古 住 宅 と して 市 場 に供 給 され た住 宅 は,そ の同期 間 に新 規 供 給 され た住 宅 の6割 以上 に達 す るが,中 古住 宅 の 流通 量 が新 規 に供 給 され る住宅 の量 を凌駕 す る時期 は 間近 で あ ろ う。 公 団分 譲 住 宅 の 中古 市場 が 大 規模 化 す る こ とは 今 後 の住 宅 市場 の中 で どの 様 な意 味 を持 つ で あ ろ うか。 次 に挙 げ る事柄 は公 団 中古 住宅 の市 場 に於 け る特 徴 と役 割 で あ ろ う。 ① 公 団分 譲住 宅 の 中古 価 格 は,同 一 立 地 に 同一 型 の住 宅 が数 多 く中 古市 場 に供 給 され る ため,客 観 的 な相場 価 格 を形成 す る。 仲 介 業者 の 評価 格 差 が 少 な く,さ らに公 団住 宅 に関 す る情 報 誌,新 聞 等 も発 達 して お り,公 団居 住 者 は情 報 取得 が容 易 で あ る。 これ らは転 売,購 入 の計 画 を建 て易 くしてお り,住 み替 え を容 易 に してい る もの と思 わ れ る。 同一 団 地 内 での住 み替 え もか な り多 く見 ら れ るが,こ れ も情 報 の得 や す さ と価 格 の客 観 性 に起 因 し図20中 古 価格 ラ ン ク別大 修 繕 必 要時 こ 出 N て い る も の と思 わ れ る 。 ② 低 価格 化 す る こ とで低 所得 層 の持 家 要求 をか な り吸 収 す る こ とが で き る。 絶 対 額 そ の もの が 高額 化 して い る 住 宅 も見 られ るが,同 一 立 地 に 同一 水 準 で供 給 され る新 規 住 宅 に比 べ れ ば確 実 に安 価 に な りつ つ あ るこ とで 中 古 許 容 度 も高 まる。 ③ 良 質 の住 宅 が漸 次 ス トッ クされ,そ の一 部 が 中古 市 場 を形 成す る こ とで,中 古住 宅 の 選 択 性 が増 す 。市 場 規 模 が 拡 大す る こ とか ら市 場 競 走 を促 進 す る。 中古住 宅 の 選 別 に も厳 しさ を増す こ とか ら,不 人 気 団地 は よ り低 価 格 化 す るが,一 方 全 体 として の市 場 競 走 力 は新 規供 給 の 住 宅 の 水準 を押 し上 げ,ま た 多様 化 を促 進 す る こ とが 考 え られ る。 例 えば,中 古 市場 で少 な い大 規模 住 宅,設 備 水 準 の 高 い住 宅,住 宅 型 式,デ ザ イ ン,良 い 融 資条 件 で 市 場 の 競合 を避 け る こ とが必 要 とな る。 結 果 的 に 中古 住 宅 と新 規住 宅 は 互 い に影響 を与 えな が ら市 場 を明確 に分 離 す るこ とが考 え られ る。 新 規 の 公 的分 譲 住宅 供 給 の 目 標 を設 定す る場合,住 宅 ス トッ クの流 通 が新規 供 給 に及 ぼ す 影響 も今 後 の研 究 課題 となろ う。 と ころ で 中古住 宅 の 低価 格 化 が 進 む団 地 は 団地 自 身 と して は どの様 な 問題 点 を抱 え るで あ ろ うか 。 前述 した よ うに,入 居 者 の 階 層低 下 を促 進 す るが,小 規模 住 宅 で あ る場 合,さ らに 借 家化 の進 行 も加 わ り,維 持 管理 の障 害 が 増 加 す る。 しか る に住 宅 が 古 くな る程,適 切 な 修 繕 を 行 うた め に 多額 の費 用 負担 が 要求 され る。分 譲 住 宅 の 雉 葺 管 理 に とって重 要 な こ とは,理 事 会 の 指導 力 とと もに, 居 住 者 の維 持管 理 に 対 す る正 しい認 識 と協 力が 挙 げ られ るが,さ らに,共 同 して管 理 す る の に必要 な費 用 を負 担 す る 資 力が 全 て の居 住 者 に求 め られ るの で あ る。 居 住 者 の 階 層低 下 は収 入不 安 定 層 を増 す と ともに,地 域 社 会 に 貢 献 す る活力 あ る人 的 資源 を失 う恐 れ も高 い。 低 価 格 化 を くい 止 め,活 力 あ る人 々が 住 み得 る ため に は ど の様 な 対 策 が考 え られ るで あ ろ うか 。 次 に挙 げ る事 柄 は充 分 な 対 策 と言 え ない 迄 も試 み る価 値 は あ りそ うで あ る。 ① 不 適 切 な維 持 管理 の ため低 価 格 化 して い る所 に対 し て は 適切 な管理 を行 うべ く,公 的 な指 導 と援 助 を与 え る 事 が 必要 で ある。 昭 和30年 代 団 地 につ いて は住 都 公 団 は も と よ り,団 地サ ー ビス㈱ も接 触 を持 たな い 団地 が 多い が,情 報 提 供 に よ り居住 者の 注 意 を喚 起 す る と ともに 協 力 す る体 制 が 必要 で あ ろ う。 ② 相 対 的 に低 水 準 化 した住 宅,即 ち,小 規模 な ため,
図21中 古価格ランク別入居時期別大修繕必要時 に対する居住者意識
設備 水 準 が 低 い ため 過度 に低 価格 化 してい る住 宅 に 対 し て は,水 準 向上 を図 るこ とを勧 め,協 力 援 助す る こ とが 必 要 で あ ろ う。 これ は 居住 性の確 保 と資産 価値 の増 大 を 図 るこ とに な る。前 者 は経 済 余 力 の あ る人 々 を含 め,様 々 な家族,様 々 な職 業 階 層 の住 要 求 に応 え る住宅 とす る こ とで,地 域 内の健 全 な コ ミュニ テ ィー 活 動 ・管理 活 動 を 可 能 とす る人 的 資源 を確 保 す る こ とにつ な が る。 後 者 は 転 売 す る際 の 交換 価 値 を高 め る と と もに,購 入 者の 階 層 が低 下す る傾 向 に対 す る歯 止め とな る。 水 準 向上 の 具体 的 な方法 は,A)共 同増 築 で住 宅 面 積 を拡 大 す る。ま た増 築 時 に設 備 の 大 巾改 善 をす る。B)2戸1の 改 造 を希 望 し か つ そ の機 会 が得 られ る場 合 は その 改造 を勧 め る。C)建 て 替 えに よ って 改善 す るな どで あ る。A)B)は 管 理 規 約 の 変 更 を伴 い,住 民の 意 見調 整 が 必要 で あ るが,ソ フ ト 面,技 術 的側 面 で公 的 な機 関か らの援 助 が 必 要 とな ろ う。 拡 大 され た住 宅 は転 売 す る際 に需 要 層 を把 握 し,即 ち大 規模 住宅 の方 が小 規 模 住 宅 よ り値 上 り率 が 大 きい こ とか ら,投 下 資 金以 上 に 交換 価値 の増 加 が期 待 で き る。C)の 建 て 替 え案 は,建 物 の 老朽 化 が さほ ど進 行 して い な い状 態 で は,資 源 の 有効 利 用 の 点か ら問題 点 は 多い 。 しか し, 低 水 準住 宅 故,地 価 割 れ 現 象が 極 度 に進 行 し,中 古 価 格 が 想 定 土地 価 格 の数 分 の1と な って い る住 宅 で は,建 て 替 えに よっ て土 地効 用 に相 当す る交 換価 値 を回復 す る こ とは可能 で あ る。居 住 者 の住 宅 に対 す る価 値 感 は交 換 価 図22住 宅 ス トックの 改 善 値 に のみ 重 点 が置 か れ て い る訳 で は無 いが,地 価 割 れ 現 象 は建 て替 えの経 済 的裏 付 け と して今 後 の検 討 課 題 に な り得 よ う。 極 度 に老朽 住 宅 とな った場 合,そ の こ と自体 は建 て替 え促 進 の 客観 的条 件 を与 え る こ とに な るが,居 住 者 の高 齢 化,低 所得 化,企 画 力 の低 下 を伴 い,建 て 替 えの 障害 条 件 も一 方 で増 加 す るの が一 般 的 で あ る。 地価 割 れ した住 宅 を公 的機 関 が 順 次 買 い上 げ,建 て替 え迄 に 買 い上 げ た住 宅 に リハ ビ リテ ー シ ョン を加 え,単 身者 等 に 低 家賃 で 借 し,一 定 量買 い 上 げ た あ と建 て替 え に持 ち 込 む こ とも,現 実 的 な方 法 の 一 つ と して考 え ら れ る。 こ の 点 も今 後 の検 討 課題 とな ろ う。 尚,分 譲 集 合住 宅 の場 合,建 て替 え,増 築 な どの 改 善 は 実 際上 は様 々 な 困難 な条 件 を負 う。 当初 の水 準 を維 持 す るだ け では 次 第に 低水 準 化 して い くの を避 け る こ とが で きな い。 いわ ゆ るフ ィル タ レー シ ョンは1戸 建 て と全 く異 な った形 で現 われ る。 この 問題 は都 市住 宅 が共 同 化, 高 層 化 の傾 向に あ るた め,都 市 問題 とさ えな る 大 きな課 題 であ る。 フ ィル タ レー シ ョン を住 宅 政 策,都 市政 策 の 中 に どの様 に位 置づ け,ど の 様 に 活用 して い くべ きか, そ ろそ ろ検 討 すべ き時期 に さ しか か っ て きた もの と思 わ れ る。 直接 的 改善 を施す 方 法 だ け で な く優 良 な住 宅 を供 給 し,間 接 的 に不 良 住宅 を淘 汰 す る方 法 で,全 体 を長期 的 な維持 管 理 に耐 え る住 宅 に 移行 させ る政 策 も検 討 す る 必 要 が あ ろ う。(図 一22参照) 直接的改善法 改 善策
