平成３０年度 不動産鑑定士 論文式試験
民法
問題１ (50 点) 一戸建て住宅（以下「甲建物」という）を所有するＡは、Ｂとの間で、甲建物を代金 1,000 万円でＡがＢに売却する旨の契約（以下「本件売買契約」という）を締結した。 以上の事実を前提として、次の設問⑴及び⑵のそれぞれに答えなさい。なお、各設問は独立 した別個の問である。 ⑴ 本件売買契約の締結後、甲建物の引渡し・移転登記と代金の支払がなされる前に、Ａの火の 不始末により甲建物に火災が発生し、甲建物は滅失した。この場合において、ＡとＢの法律関 係について、論じなさい。ズバリ的中
2018 論文直前ファイナル模試 問題１ 平成 30 年 3 月 16 日に、Ａ不動産会社はＢとの間で、自社の所有する甲建物につき、引渡し及 び登記の移転を同年 4 月 2 日、代金の支払いを同年 5 月 5 日とする売買契約を締結した。以上の 事実を前提として、以下の各設問に答えなさい。なお、各設問は、それぞれ独立しているものと する。 ⑴ 平成 30 年 4 月 1 日に、Ａ不動産会社の従業員Ｃのタバコの火の不始末（軽過失）によっ て甲建物が全焼した。この場合、ＢはＡ不動産会社に対して債務不履行責任を追及できる か。※ 履行補助者の故意・過失で出題 2018 必修論点総ざらい講座 問題 12 以下の各設問に答えなさい。なお，各設問はそれぞれ独立しているものとする。また，失火責任 法については考慮しなくてよい。 ⑴ 個人で宅建業を営むＡは，自己の所有する甲建物をＢへ売却した。しかし，後日，甲建物の引 き渡し直前にＡの従業員Ｃの焚火の不始末により，甲建物が焼失してしまった。この場合Ｂは， Ａに対して売買契約に基づく債務不履行責任を追及できるか。※ 履行補助者の故意・過失で出 題⑵ 本件売買契約に基づき、甲建物の引渡し・移転登記と代金の支払がなされた後に、Ｂは、Ｃ との間で、存続期間を 5 年、賃料を月額 12 万円として、甲建物をＢがＣに賃貸する旨の契約（以 下「本件賃貸借契約」という）を締結し、甲建物をＣに引き渡した。 本件賃貸借契約の締結から 2 年後、Ｃは、仕事上の都合で 1 年ほど、外国に出張することに なった。そこで、甲建物を不在にする間、旅行者に甲建物を使わせ、旅行者から対価の支払を 受けることを考えた。そして、それから 1 年の間に、Ｃは、Ｂに無断で、合計 120 日間、さま ざまな旅行者を甲建物に宿泊・滞在させ、それらの旅行者から対価の支払を受けた。なお、旅 行者が甲建物に宿泊・滞在した際に、騒音やゴミ処理等に関して近所から苦情が来ることはな かった。 本件賃貸借契約の締結から 3 年後、Ｂはこれらの事実を知った。この場合において、Ｂは、 本件賃貸借契約を解除することができるかについて、論じなさい。なお、解答に当たっては、 民法以外の法律に関わる事項に言及する必要はない。 2018 必修論点総ざらい講座 問題 19 Ａは，自己所有の甲建物をＢに一時使用でなく賃貸し引き渡した。この事実を前提として，以 下の各設問に答えなさい。なお各設問はそれぞれ独立しているものとする。 ⑴ その後，ＢはＡに無断で甲建物を知人のＣに転貸し（期間 1 ヵ月），引き渡した。転借後 Ｃは，頻繁に友人を甲建物に招いては夜中まで騒ぐことが多く，近隣からの苦情も絶えなか った。この場合，ＡはＢとの賃貸借契約を解除しうるか。
問題２ (50 点) Ａは、甲土地及びそれに隣接する乙土地を所有しており、ともにＡ名義での所有権の登記が なされている。 以上の事実を前提として、次の設問⑴及び⑵のそれぞれに答えなさい。なお、各設問は独立 した別個の問である。 ⑴ Ｂは、翌年海外駐在から帰国する予定の長男の家族と同居するために、三階建の住宅を建築 するに適した土地を探していたところ、Ａ所有の甲土地が売りに出ていることを知った。Ｂは、 Ａの代理人である宅地建物取引業者と交渉を行い、Ａに対しても上記土地利用の目的について 伝えた上、1,500 万円で買い受ける旨の申込みをしたところ、Ａはこれを承諾し、Ｂは代金 1,500 万円をＡに支払った。 ところが、売買契約に先立ち、Ａの同席のもと宅地建物取引業者より行われた重要事項の説 明が誤っており、甲土地の容積率・建蔽率ともに三階建ての住宅を建築するには不足するもの であった。 この場合において、Ｂは、Ａに対し、売買代金として支払った 1,500 万円の返還を請求した いと考えているが、Ｂの請求の根拠を示したうえで、その当否について論じなさい。 2018 論文的中答練 第２回 問題２ 平成 30 年 7 月 1 日に，Ａは自己の所有する甲建物をＢに 1,000 万円という廉価で売却（以下こ の問において「本件売買契約」という。）した。以上を前提に，以下の各設問 に答えなさい。な お，各設問はそれぞれ独立しているものとする。 ⑵ 本件売買契約の背景には，甲建物の近所に近い将来汚物処理場が建設されて環境が悪くなる ので手放すなら今のうちであるという不動産業者Ｃのウソがあった。Ａはかかるウソを真に受 けて，甲建物をＢに上記の通り 1,000 万円という廉価で売却し，引き渡すと共に，登記もＢに 移転した。その後Ｃのウソに気付いたＡは，甲建物は自分が生まれ育った家であったことから， 何とかしてＢから甲建物を取り戻したい。考えうるＡの手段を複数挙げたうえで，その可否を 論じなさい。
ることを知ったＡは，甲土地を取り戻したいと考えている。しかし，Ｃは，すでに善意・有過失の Ｄに甲土地を転売し，引渡しを済ませるとともに登記も移転していた。この場合，Ａは，Ｄに対し， 甲土地の返還を請求できるか。 2018 分野別過去問解析＋α答練 第１回 問題２ Ａは，Ｂとの間で，Ａの所有する土地（以下この問において「本件土地」という。）をＢに売却 する旨の契約を締結した。その契約によれば，ＡのＢに対する所有権移転登記手続と同時に，Ｂ が売買代金の全額をＡに支払うことになっていた。しかるに，Ｂは，当初より代金を支払う意思 はなく，約束の期日に代金の一部を支払っただけでＡに所有権移転登記手続をさせ，登記がＢの 名義となったことを確認すると直ちに本件土地をＣに転売した。この場合に，ＡがＢとの売買契 約を解消して本件土地を取り戻すための根拠となりうる法的主張を３つ指摘しなさい。 また，各主張の当否を，Ｃを保護する規定の有無，Ｃの主観的要件（ＡＢ間の事情についての 善意・悪意），Ｃの登記の有無及び消滅時効に関する規定の有無の観点から，比較検討しつつ論述 しなさい。
問題２ (50 点) Ａは、甲土地及びそれに隣接する乙土地を所有しており、ともにＡ名義での所有権の登記が なされている。 以上の事実を前提として、次の設問⑴及び⑵のそれぞれに答えなさい。なお、各設問は独立 した別個の問である。 ⑵ Ｃは、居住用の建物を立てる目的で土地の購入を計画していたところ、Ａと旧知の仲である Ｄから乙土地を紹介され、Ｃは、Ａとの間で、乙土地を、代金 2,500 万円で買い受ける旨の売 買契約を締結した。ところが、Ｃは当初予定していた融資が受けられなかったため、代金のう ち 1,500 万円のみの支払いしかできなかった。このためＡは、Ｃに対し、乙土地の引渡しは行 ったものの、移転登記は行わなかった。その後も、Ｃは資金繰りのめどが立たず、残代金の支 払は行われていない。 Ａからこのような状況を聞かされていたＤは、乙土地の登記がまだＣに移転されていないこ とを奇貨として、自己が銀行から融資を受ける際に利用しようと考え、Ａには決して迷惑をか けないようにするとの念書を差し入れたうえで、Ａから乙土地を譲り受け、登記を経由した。 その後、銀行との交渉が不調に終わったＤは、乙土地を、Ｅに転売することにし、登記も移転 した。なお、転売の時点においてＥは、ＡＣ間の売買の存在については認識していなかった。 この場合において、Ｃは、Ｅに対し、不動産移転登記手続き請求をすることができるかにつ いて、論じなさい。 2018 合格基礎答練 第２回 問題２ Ａは，自己所有の甲土地をＢに売却したが，ＡからＢへの所有権移転登記はなされていない。そ こで，Ｃは，Ｂが所有権移転登記を経由していないのに乗じて，専らＢに対して損害を加える目的 でＡから甲土地を譲り受け，ＡからＣへの所有権移転登記を済ませた。その後，Ｄは，このような 事情を知らずに，Ｃから甲土地を買い受け，ＣからＤへの所有権移転登記を済ませた。この場合， Ｂは甲土地の所有権の取得を，Ｄに対して対抗できるか。
ＡはＣに対して登記なくして甲土地の所有権を主張できるか。また，ＣがＢから甲土地を購入 した目的を全く知らずに後日Ｃから甲土地を買い受けたＤに対して，Ａは登記なくして甲土地 の所有権を主張できるか。 2018 論文実戦答練 第２回 問題１ 以下の各設問に答えなさい。なお，各設問はそれぞれ独立しているものとする。 ⑴ Ａは平成 29 年 11 月 3 日に自己の所有する甲土地につきＢと売買契約を結び，同日，ＢはＡ に対して本件売買代金の一部を支払った。その際，残代金は，同年 11 月 10 日に甲土地の引渡 し及び登記の移転と同時に支払うことが約定された。ところが，同年 11 月 5 日にＡの債権者Ｃ が裁判所にＡの財産に対する差押の申立てを行ったため，Ａはその差押を免れるために慌てて 友人のＤと通謀して甲土地を友人のＤに仮装譲渡し，引渡しを済ませるとともに登記も移転し てしまった。後日Ｄの存在を知ったＢは，登記なくして甲土地の所有権をＤに主張できるか。
