竹ノ塚駅周辺地区（中央ブロック）
地区計画(素案)説明会
平 成 ２ ７ 年 ３ 月 １ ８ 日 足立区鉄道立体推進室 竹 の 塚 整 備 推 進 課
次第
１ 開会
２ 説明
○これまでのまちづくりの経緯について
○地区計画の素案について
○用途地域・容積率の見直し（案）について
○今後の予定について
３ 質疑応答
４ 閉会
これまでのまちづくりの経緯に
ついて
【まちづくりの目標】 鉄道高架化によるにぎわいの創出と緑豊かな安心して住めるまち 平成２０年１２月 竹ノ塚駅周辺地区まちづくり構想策定 （約100ha） 【まちづくりの目標】 にぎわいのある安全・安心なまち 地区まちづくり計画で示された目標や将来像について、実現を目指す ため、地区計画による具体的なルールづくりを目的に検討しています。 平成２６年３月 竹ノ塚駅周辺地区（中央ブロック） 地区まちづくり計画策定（約42ha） 平成２７年３月 竹ノ塚駅周辺地区（中央ブロック） 地区計画（素案）説明会開催
これまでのまちづくりの経緯について
地区計画とは？
地区計画とは？
・身近な「地区」を単位に定める、まちの個性を活かすための建物 の建て方や土地の使い方に関するまちづくりルールです。 ・建物の新築・建替えを行う場合には、地区計画の内容に沿って建 築する必要があります。 地区計画の目標 【まちづくりの目標・方向性】 ○どのような目標に向かって地区のまちづ くりを進めるかを定めます。 地区計画の方針 【まちづくり方針】 ○まちづくりの目標を実現するための方針 を定めます。 地区整備計画 【まちづくりの具体的なルール】 ○道路、公園・広場などの配置や建築物に 関する制限を細かく定めます。地区計画（素案）の検討対象範囲
・地区まちづくり計画を策定し た中央ブロックのうち、『竹 ノ塚駅西口地区地区計画』の 範囲と北東部の一部を除く範 囲を検討対象範囲とします。地区計画の目標
地区計画の目標
◆駅前広場周辺において、歩行空間整備、まち並み形成等を 図ることによる地域商業の活性化 ◆住宅地区等において、安全で快適な住環境づくり 【地区計画の目標】 ○東武伊勢崎線の鉄道高架化事業 ・駅前広場、都市計画道路など周辺の基盤整備を推進 ・鉄道による東西市街地の分断の解消 「鉄道高架化によるにぎわいの創出と緑豊かな安心して住めるまち」 の実現へ 事業に併せて・・・土地利用の方針
土地利用の方針
地区計画では、本地区を各地区の 特性に応じて大きく６つに区分し、 土地利用の方針を定めます。 ：駅前中心地区 ：沿道地区 ：にぎわい誘導地区 ：住環境向上地区 ：大規模敷地地区A ：大規模敷地地区B土地利用の方針
【１. 駅前中心地区】 ・まち並みの連続した商業空間 の形成、東西回遊性の促進に より、区北部の地域拠点に相 応しいにぎわいを創出 ・土地の集約化及び高度利用を 促進し、商業・業務施設及び サービス施設等の都市機能の 集積を図る。 ・緑豊かで憩いのスペース等を 備えた、快適かつ魅力あふれ る駅前空間を形成 ・土地の有効利用と建物不燃化 の促進等により防災性の向上 を促進土地利用の方針
【２. 沿道地区】 ・幹線道路沿道として相応 しい、快適・安全かつ街並 みが連続した空間を形成し、 鉄道東西にわたる回遊性を 向上させることで、沿道の にぎわいを創出し延焼遮断 帯として防災性を向上土地利用の方針
【３. にぎわい誘導地区】 ・駅至近の居住環境を維持 しつつ、身近な商品の販売 や飲食等の機能の維持・誘 導により、にぎわいを向上土地利用の方針
【４.住環境向上地区】
・ゆったりとした緑あふれ る空間づくりにより、良好 な居住環境を向上
土地利用の方針
【５.大規模敷地地区Ａ】 ・駅から連続する快適な空間の 維持を図りながら、敷地規模 に適した緑あふれる空間づく りにより良好な居住環境を維 持。駅前広場に面する街区で は商業ポテンシャルを活かし たにぎわいの創出を図る土地利用の方針
【６.大規模敷地地区Ｂ】
・敷地規模に適した緑あふ れる空間づくりにより良好 な居住環境を維持
地区計画の具体的なルール
（１）駅前広場・通り沿いに定めるルール
駅前広場・通り沿いに定めるルール
・地区のにぎわいづくり上重要な 駅前広場や商店街などの駅周辺 の通りが、安全・快適に通行で き、商店の建ち並ぶにぎやかな 空間となるよう、駅周辺の路線 等を対象に、通り沿いの空間を 確保し、店舗の立地などまちが にぎわう土地利用を促進する ルールを定めます。 （街並み誘導型地区計画）にぎわいを促進するための壁面後退の設定を検討している路線 ① 駅前街区 ② にぎわいの中心軸 ③ 西口駅広アクセス通り小踏切通り ④ 幹線道路沿道 ⑤ 区画道路その１ ⑥ 区画道路その２ ⑦ 区画道路その３
駅前広場・通り沿いに定めるルール
【①駅前街区】 定めるルール 規制内容 １．壁面の位置の制限 ○１．５ｍ ２．壁面後退後における工作物の設置の制限 ○壁面後退区域での工作物の設置禁止 （塀、階段、自動販売機等） ３．建築物等の高さの最高限度 ○３１ｍ（９階建て程度） ４．容積率の最高限度 ○５００％または指定容積率 ５．建築物等の用途の制限 （駅前広場周辺等一部の範囲） ○１階の主な用途は商業用途 （店舗、飲食店、事務所等）駅前広場・通り沿いに定めるルール
【②にぎわいの中心軸】 定めるルール 規制内容 １．壁面の位置の制限 ○１．0ｍ（１７．５ｍ（５階程度）まで） ○３．０ｍ（１７．５ｍ以上（６階以上）） ２．壁面後退後における工作物の設置の制限 ○壁面後退区域での工作物の設置禁止 （塀、階段、自動販売機等） ３．建築物等の高さの最高限度 ○２５ｍ（７階建て程度） ４．容積率の最高限度 ○５００％または指定容積率 ５．建築物等の用途の制限 （駅前広場周辺等一部の範囲） ○１階の主な用途は商業用途 （店舗、飲食店、事務所等）駅前広場・通り沿いに定めるルール
定めるルール 規制内容 １．壁面の位置の制限 ○１．0ｍ（１７．５ｍ（５階程度）まで） ○３．０ｍ（１７．５ｍ以上（６階以上）） ２．壁面後退後における工作物の設置の制限 ○壁面後退区域での工作物の設置禁止 （塀、階段、自動販売機等） ３．建築物等の高さの最高限度 ○２５ｍ（７階建て程度） ４．容積率の最高限度 ○４８０％または指定容積率 ５．建築物等の用途の制限 （駅前広場周辺等一部の範囲） ○１階の主な用途は商業用途 （店舗、飲食店、事務所等） 【③小踏切通り・西口駅広アクセス通り】駅前広場・通り沿いに定めるルール
【④幹線道路沿道】 定めるルール 規制内容 １．壁面の位置の制限 ○０．５ｍ ２．壁面後退後における工作物の設置の制限 ○壁面後退区域での工作物の設置禁止 （塀、階段、自動販売機等） ３．建築物等の高さの最高限度 ○３１ｍ（９階建て程度） ４．容積率の最高限度 ○５００％または指定容積率 ５．建築物等の用途の制限 （駅前広場周辺等一部の範囲） ○１階の主な用途は商業用途 （店舗、飲食店、事務所等）駅前広場・通り沿いに定めるルール
定めるルール 規制内容 １．壁面の位置の制限 ○０．５ｍ（１７．５ｍ（５階程度）まで） ○２．５ｍ（１７．５ｍ以上（６階以上）） ２．壁面後退後における工作物の設置の制限 ○壁面後退区域での工作物の設置禁止 （塀、階段、自動販売機等） ３．建築物等の高さの最高限度 ○２５ｍ（７階建て程度） ４．容積率の最高限度 ○５００％または指定容積率 ５．建築物等の用途の制限 （駅前広場周辺等一部の範囲） ○１階の主な用途は商業用途 （店舗、飲食店、事務所等） 【⑤区画道路 その１】駅前広場・通り沿いに定めるルール
定めるルール 規制内容 １．壁面の位置の制限 ○０．５ｍ（１４．０ｍ（４階程度）まで） ○２．５ｍ（１４．０ｍ以上（５階以上）） ２．壁面後退後における工作物の設置の制限 ○壁面後退区域での工作物の設置禁止 （塀、階段、自動販売機等） ３．建築物等の高さの最高限度 ○２１．５ｍ（６階建て程度） ４．容積率の最高限度 ○４００％または指定容積率 ５．建築物等の用途の制限 （駅前広場周辺等一部の範囲） ○１階の主な用途は商業用途 （店舗、飲食店、事務所等） 【⑥区画道路 その２】駅前広場・通り沿いに定めるルール
定めるルール 規制内容 １．壁面の位置の制限 ○１．０ｍ（１４．０ｍ（４階程度）まで） ○３．０ｍ（１４．０ｍ以上（５階以上）） ２．壁面後退後における工作物の設置の制限 ○壁面後退区域での工作物の設置禁止 （塀、階段、自動販売機等） ３．建築物等の高さの最高限度 ○２１．５ｍ（６階建て程度） ４．容積率の最高限度 ○３６０％ ５．建築物等の用途の制限 （駅前広場周辺等一部の範囲） ○１階の主な用途は商業用途 （店舗、飲食店、事務所等） 【⑦区画道路 その３】（２）地区全体に定めるルール
①建築物等の用途の制限
建築物等の用途の制限
対象：駅前中心地区、沿道地区、にぎわい誘導地区 ・風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第２条第６項 第１号から第３号に規定する建築物（いわゆる風俗施設）の建築 を制限します。 対象：住環境向上地区、大規模敷地地区Ａ、大規模敷地地区Ｂ ・これらの地区では、用途地域指定上、上記の用途は建築できない ため、特に定めません。（２）地区全体に定めるルール
②敷地面積の最低限度
敷地面積の最低限度
・地区の特性に応じた敷地面積 の最低限度を設定。 【住宅地では・・・】 ・住宅地において無秩序なミニ 開発等による敷地の細分化を 防止 ※足立区の一般的な設定では ８３㎡ 【商業地では・・・】 ・土地の高度利用を促進敷地面積の最低限度の考え方
【計画決定時８３㎡を下回る場合】 170㎡ 85㎡ 100㎡ 70㎡ 【計画決定時８３㎡を超える場合】 85㎡ 83㎡ 未満 83㎡ 未満 そのままの敷地で建替え ・例えば、敷地面積の最低限度を８３㎡に設定した場合は、下記の ようになります。（２）地区全体に定めるルール
③建築物等の形態又は色彩その他意匠の
制限
建築物等の形態又は色彩その他意匠の制限
・建築物の形態・意匠・色彩等については、竹ノ塚駅周辺地区 （中央ブロック）景観形成方針に配慮したものとします。 ・屋外広告塔や広告板、屋上設置物等は、まち並みに配慮するもの とします。 ・建築物の屋根及び外壁の色彩は、刺激的な原色を避け、周辺の 環境と調和したものとします。（２）地区全体に定めるルール
④壁面の位置の制限
壁面の位置の制限
・道路に面する敷地部分における緑化空間を創出するため、 道路境界線から建物の壁面との間に50cmの空間を設ける こととします。 ※さらに駅前広場・通り沿い（駅前中心地区）には 街並み誘導型の地区計画によるルールも適用します。 道 路 敷 地0.5ｍ
（２）地区全体に定めるルール
⑤垣又はさくの構造の制限
垣又はさくの構造の制限
・災害時の避難の安全性向上や良好な街並み景観形成のため、道路 沿いの壁面後退区域内（50cm以内）に垣やさくを設ける場合、 ブロック塀の高さは60cm以内に制限し、生垣やフェンス等の 設置を促進します。 ※さらに駅前広場・通り沿い（駅前中心地区）には 街並み誘導型の地区計画によるルールも適用します。例）植栽の種類 道路への土の流出等を防ぐため、６０ｃｍ以下のブロック等に ついては設置できます。 ６０ｃｍ以下
垣又はさくの構造の制限
花壇 フェンス 生垣（３）その他のルール
公共施設の整備状況に応じた容積率の
最高限度（誘導容積制度）
誘導容積率制度
・駅西口で整備中の区画街路第１４号線、補助第261号線沿道の
容積率は、都市施設の整備内容に適切な指定容積率を設定します。 道路整備の進捗に応じて目標容積率で建築できるようになります。
（４）地区施設
地区施設
・建築基準法で確保しなければ ならない道路幅員４ｍに満た ない部分のある路線や西口駅 前広場へのアクセス路となる 路線（１０路線）を位置づけ、 整備を進めます。・都市基盤整備などを行う地域に 対し見直しを検討します。 等
用途地域等の変更について検討を行う地域
西 口 駅 前 広 場 周 辺 補助第２６１号線北側沿道 竹の塚センター通り西側周辺 補助第２６１号線南側用途地域とは？ 容積率とは？ 住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるものです。 敷地面積に対する建築延べ面積 （延べ面積）の割合のことです。 例 ： 容積率３００％の地域の場合、１００㎡の土地に 最大３００㎡の延べ面積分の建物が建てられ ることになります。
準防火地域、防火地域とは？ 都市の不燃化を推進し、まちの安全性を高める地域です。 鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの燃えにくい建物を建築することとなります。 【準防火地域、防火地域内に建築する燃えにくい建物のイメージ】 ○鉄骨造 ○鉄筋コンクリート造 （ＲＣ） ○鉄骨鉄筋コンクリート造 （ＳＲＣ）
