不動産128_特集論説_宮城.indd

(1)

63 日本不動産学会誌／Vol.33 No.1・2019.6

特集　高経年化した分譲マンションの管理【論説】

マンションの大規模修繕と課題

Large-scale repair of condominiums and problems

宮城　秋治　　

宮城設計一級建築士事務所　代表

Akiharu MIYAGI MIYAGI architects & engineers representative

いく。当初は住戸面積も40m2_{程度と小さく水回りも最} 小限の設備ではあったが国民のあこがれの住宅として入居が殺到している。その後は多くの民間事業者が参入し、マンションの質の向上、住戸面積の拡大、テラスハウスやタワーマンションといった多様性を伴いながら今日まで供給が続いている。 ③大規模修繕の必要性 　このようにわが国の本格的なマンションの供給は50年ほどで、コンクリート躯体の改修や屋上防水の改修など本格的な大規模修繕工事の歴史は30年ほどにすぎない。 1 回目の大規模修繕であれば新築当初の姿に戻す美装性が主体の内容にとどまるが、経年が進むにつれて項目や範囲が広がって、建築にとどまらずに設備の改修や、旧耐震基準の建物であれば耐震補強にも取り組まなくてはならなくなる。　本稿では、高経年化したマンションが取り組んだ大規模修繕と耐震補強の同時施工を紹介することで、今後さらに増大する高経年マンションストックの適正な維持保全のあり方と、管理組合や設計事務所や社会が抱える課題を考察してみたい。

2 ．長期修繕計画

①長期修繕計画標準様式ができて10年 　マンションを気持ちのいい住まいとして維持していくために計画的に修繕をおこなっていく。住戸の中は専有部分なので自分の好きなようにリフォームすればいいが、外壁や屋根などの共用部分は管理組合として修繕をおこなうことになる。多くの区分所有者でつくられる管理組合は、様々な価値観を持った人たちの集まりなので物事を決めるのに時間がかかる。毎月積み立てている大事な修繕積立金を使っておこなう修繕なのでなおさら丁寧に進めていくことになる。その拠り所となるのが長期修繕計画である。いつ頃にどんな修繕をいくらぐらいかけて　By introducing simultaneous construction of large-scale repair work and aseismatic reinforcement work that a long-aged condominium worked on, the way of proper maintenance and maintenance of a long-term condominium stock that will increase further in the future, management unions, design offices and society Consider the issues facing.

1 ．はじめに

①日本のマンションにも100年の歴史がある 　わが国において初めての鉄筋コンクリート造の共同住宅は、1916（大正 5 ）年に三菱鉱業が長崎県端島（軍艦島）に建てた鉱員社宅である。30号棟と称されている鉄筋コンクリート造の 7 階建ての建物だ。1974年に炭鉱が閉山した後は放置されたままであるが現存している。市民のための共同住宅としては、1923年に東京市営アパートとして東京都江東区古石場に建てられた古石場住宅である。食堂と浴場の併設施設もつくられている。同年の 1923年に起きた関東大震災の義援金を基金として財団法人同潤会が設立され同潤会アパートとして、1926年に中之郷アパートメント、青山アパートメントから、1934年の江戸川アパートメントまで東京・横浜の16カ所に耐震・耐火構造の鉄筋コンクリート造アパートメントが建設された。　公共分譲マンション第 1 号は1953年の都営宮益坂アパート、民間分譲マンション第 1 号は1956年の四谷コーポラスとされている。ここから分譲マンションの歴史が始まるが、当初は都心のごく限られた高額所得層を対象とした高いグレードであった。設備仕様はホテルの装備に匹敵しているものもある。 ②都市部の住宅不足で質よりも量が求められた 　第二次世界大戦の戦災復興からの高度経済成長は大都市部への急激な人口流入を招き、住宅不足、無秩序な宅地開発のスプロールがわが国の喫緊の課題となった。 1955年に日本住宅公団が設立され、ステンレス製の流し台や浴室バランス釜など、住宅部品の大量生産と団地形式による住宅の大量供給が行われ、サラリーマン階層の住宅が確保されていく。1956年に公団分譲団地として稲毛住宅が第 1 号として誕生する。1962年に千里ニュータウン、1968年に高蔵寺ニュータウン、さらに1971年に多摩ニュータウンなどの大規模ニュータウンが開発されて

(2)

おこなうのかを計画し、そのために必要な修繕積立金の金額の根拠にもなっている。　その重要性を鑑みて2008年 6 月に国土交通省は、分譲マンションに向けて長期修繕計画標準様式と長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントを策定した。当時でもマンション住まいは重要な居住形態として定着し、マンションへの永住思考が高まっていた。共用部分が経年とともに劣化していくために修繕は欠かせないが、たいへんな費用がかかる。修繕積立金が不足していては、一時金を集めるなど区分所有者に大きな負担を強いることになるし、修繕が実施できない事態に陥りかねない。そのようなことにならないように将来の修繕を計画して必要な費用を割り出して、修繕積立金の額の設定をしているものが長期修繕計画である。　しかしながら、当時の長期修繕計画は、新築時はディベロッパーごとに様式も項目も費用の算出方法も異なり、見直しの時でも管理会社や設計事務所ごとにまちまちなものを作成していた。修繕する項目の内訳や仕様や数量も示さずに一式いくらというような粗雑なものも少なくなかった。そこで国土交通省は長期修繕計画の標準様式と考え方を示して、マンション全体の長期修繕計画の水準を引き上げて、修繕の内容と修繕積立金の設定について区分所有者の合意形成を行いやすいようにしたのである。 ②長期修繕計画標準様式のポイント 　長期修繕計画標準様式の考え方のポイントは次の通り。　①調査診断をしてから計画をつくる　②新築は30年間、既存は25年間以上　③推定修繕項目は中項目で19項目　④工事費は数量に単価を乗じて算定する　⑤計画は 5 年程度ごとに見直す ①の調査診断は目視調査などの簡易な方法としているが、現状の劣化状況を把握して計画に反映すべきとの考えである。過去の修繕履歴を調べたり、区分所有者にアンケート調査をおこなってマンションの将来についてニーズとグレードを把握することも大切だ。②の計画期間を新築マンションで30年以上としているのは、給水管や排水管、エレベーターなど建物のほぼすべての要素が更新される期間を想定しているからである。既存マンションで25年以上としているのは、修繕周期が12年程度の大規模修繕工事が 2 回は含まれることを狙いとしている。　③の中項目で19項目も挙げているのは、サッシや手摺、消防用設備など重要な修繕項目が抜け落ちている計画があった背景からだ。マンションごとに装備は違うから漏れなく項目を洗い出す。タワーマンションなどはこれ以上のセキュリティー設備や防災設備などを備えているので項目に加えることになる。調査診断や設計業務、工事監理業務や長期修繕計画の見直しなどにかかる費用も不可欠だ。　④の数量に単価を乗じて算定する工事費は、一式いくらのような漠然とした金額の計上ではなく、仕様を明確に想定した上で単価を設定することを求めている。どの程度のグレードで計画されているかを数量と単価で表現されていれば、次の理事会に引き継がれても考え方が伝わり、計画の見直しもやりやすくなる。　⑤の 5 年程度ごとの見直しは、計画はつくって終わりではないということである。建物や設備は劣化していく。新しい材料や工法も開発されていく。工事費の変動もある。マンションに住んでいる人たちの考え方も変わってくる。様々な変化を酌み取って見直すことで長期修繕計画は活きたロードマップになっていく。 ③長期修繕計画標準様式の普及 　これらの長期修繕計画標準様式の考え方はこの10年間でずいぶんと世の中のマンションに浸透していった。国土交通省の平成30年度マンション総合調査によれば、計画期間が25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定していると回答したマンションが53.6％まで増えている。90.9％ものマンションで長期修繕計画を作成しており、修繕積立金も月額戸当たり11,243円という水準だ。管理会社が社内の長期修繕計画を標準様式に準じて整備し直したことも普及に大きく貢献している。昔は紙 1 枚の長期修繕計画のようなものがあったが、最近では見なくなった。 ④長期修繕計画と大規模修繕工事の乖離 　しかしながら、気になるデータがある。 2018年 5 月に国土交通省は、マンション大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、大規模修繕工事の金額、工事内訳及びその設計コンサルタント業務に関する実態調査を初めて実施し、その内容を公表した。このなかで「大規模修繕工事の回数と戸当たり工事金額の関係」を示すデータで、 1 回目の大規模修繕工事の戸当たり平均金額が100万円／戸に対して、 2 回目が98万円、 3 回目以上が81万円となっている。本来であれば経年を追うごとに修繕すべき項目が増えて費用も嵩む。 3 回目以降の大規模修繕工事となれば、サッシや手摺といった金物工事、給水管や排水管などの設備工事が加わってきてしかるべきだ。ところが逆に 1 回目より費用を抑えて大規模修繕工事をおこなっている実態が明らか ［図- 1 ］　「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

(3)

65 日本不動産学会誌／Vol.33 No.1・2019.6 になった。［図- 1 ］［図- 2 ］［図- 3 ］ 　区分所有者の高齢化により十分な修繕積立金が蓄えられていないことも考えられるし、長期修繕計画において予定されている重要な工事がおこなわれていないことが心配される。すなわち、理想的な長期修繕計画は普及したけれども、自分たちのマンションの実態に合っていなくて、計画通りに工事が進められていない恐れがある。　2011年 4 月に国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表した。これは、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準についての判断材料を提供するためのものだ。ここでは、新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を当該期間で均等に積み立てる「均等積立方式」による月額として、およそ200円/m2_・月という額が示された。実態としてはとてもそこまで積み立てられていない。また積立方法についても、ディベロッパーが新築時に修繕積立金は低く抑えており、経年とともに段階的に値上げする「段階増額積立方式」が圧倒的に多い。これから標準様式の考え方は、より現実を直視して、実効性のある長期修繕計画に変わっていかなくてはならない。

3 ．大規模修繕の事例

①くっつけちゃう耐震補強 　はじめは管理組合からの大規模修繕の相談だった。前回の工事から13年が過ぎて 3 回目の大規模修繕に取り組みたいとのこと。マンションに伺ってみると修繕委員は女性ばかりで構成されている。まるで下町の長屋のようにものすごく親密なコミュニティが出来上がっていて、これなら耐震補強もやり遂げられると感じ、調査診断に耐震簡易診断を組み込んで、長期修繕計画の見直しから提案した。目先の大規模修繕だけでなく、耐震補強の必要性の有無から、将来のマンションにとって優先されるべき事項は何なのか。総合的な長期的な視野で検討が進んでいった。【建物概要】【スケジュール】　本件は耐震補強と大規模修繕を融合させた工事で、特に耐震補強の工法に特徴がある。元々は主棟（ 5 階〜 7 階部分とエレベーター・階段部分）と副棟（ 3 階部分）にエキスパンションジョイントで分かれた建物で、耐震診断の結果は、主棟の桁行方向が耐震性NGで副棟は耐震性OKだった。当初は主棟のアウトフレーム案などを計画したが補強だけで5000万円以上かかってしまう。バルコニーにフレームを取り付ける案では、大事な生活空間であるバルコニーが狭くなることへの不満が居住者から多く寄せられる。そこで、耐震性OKである副棟をさらに補強した上で、耐震性NGの主棟と接合させるアイデアを考えた。エキスパンションジョイントを解消して ［図- 2 ］　「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」 ［図- 3 ］　「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

(4)

構造的にも一つの建物にしてしまう。このくっつけちゃう発想の補強により1700万円までコストを下げることが実現できた。自分の建物を自分が持っている部材を活用して耐震補強をおこなったわけだ。杭も地中梁もアウトフレームも新設することなく、もともとマンションが保有している構造体を補強体として利用した。これにより、修繕積立金と住宅金融支援機構からの融資で耐震補強と大規模修繕工事を同時におこなうことができた。主棟のアウトフレーム案にこだわっていたら、耐震補強か大規模修繕工事のどちらか一つだけの工事しか実現することができなかった。【耐震補強のイメージ】 ②旧受水槽室を集会室にコンバージョン 　耐震性OKである副棟を補強した部位は旧受水槽室だった。すでに直結増圧方式に変更済みだったが、使われていない受水槽はそのまま残置されたままで、大きな空間が使われずいた。主棟の耐震性NG方向に耐震壁を増し打ちし、開口部も一部分を閉塞して主棟の補強部材として副棟を増強していく。旧受水槽室の工事はすべて耐震補強の道連れ工事になるので、受水槽の撤去から、直結増圧ポンプの移設と更新と配管の切り回し、受水槽の基礎部分の段差である 1 mの高さで床組みして通路からフラットに床を張った。耐震補強が集会室という空間を生み出してくれた。この空間は、工事中も先行して増し打ちをおこない、仮設の床を張ることで現場事務所となり、また、定例会議の場所としても活用された。これまで、小さな管理事務室か修繕委員の自宅でおこなっていた打ち合わせがゆとりのある集会室でおこなえるようになった。【旧受水槽室】【新集会室】 ⇩ ③地震後の避難ルートも補助金で確保 　かねてより老朽化から各戸の玄関ドアの取替えを希望されており、設計者としても二方向避難の重要性を訴えて対震ドアへの取替えを奨励した。主棟の極脆性柱の解消のために共用廊下側の雑壁に耐震スリットを入れたが、直接に施工範囲が玄関ドアに干渉はしない。板橋区の耐震担当も玄関ドアの取替えは補助対象外との判断だった。ところが、折衝中に2016年熊本地震が起きる。URD（建築再生総合設計協同組合）がJASO（NPO耐震総合安全機構）と合同で熊本へ被災調査に入り、マンションでは新耐震基準の建物であっても、共用廊下の雑壁がせん断破壊され玄関ドアが変形して避難ルートが閉ざされる状況を板橋区の耐震担当につぶさに報告した。板橋区の部局で検討して、評定書に対震ドアの有効性を記述してもらうことで、玄関ドアの取替えが補助金の対象として認めてもらうことが実現した。多くの自治体もこの前例を見倣ってもらい、多くのマンションに対震ドアが普及することを強く望む。

(5)

67 日本不動産学会誌／Vol.33 No.1・2019.6 【対震玄関ドアとアルミ製合わせガラス手摺】【評定書に記載された対震ドアの有効性に関するコメント】 ④見違えるマンション 　耐震補強と平行するように大規模修繕も進められていった。当初は共用廊下やバルコニーの鋼製手摺も支柱の付根の腐食箇所を板金溶接で補修する計画だった。耐震補強が想定以上に安価になったことですべての手摺をアルミ製の合わせガラス仕様に取り替えることも実現する。居住者の方々が心配されていた手摺の支柱の強度について安堵がもたらされる。　耐震診断の時から板橋区に指摘されていたのは、エントランスの風除室の無届け増築部分を撤去することが助成金を受けるための必須条件であることだった。マンションとしてはしぶしぶ風除室を撤去するが、同時にエントランスホールの集合郵便受箱を大型にして、床仕上もグレードアップした。照明器具のLED化も板橋区の省エネ助成金をもらって実現したのでエントランスの雰囲気が大きく変わることになった。　外壁塗装においては板橋区の景観条例に基づいて現行の柑橘系の色彩から新築当初の姿に近い白色系の色彩にイメージチェンジした。エントランスも廊下の手摺も玄関ドアも照明も外壁もすべて一新されて、「うちのマンションじゃないみたいだ」と修繕委員の子供さんが感想を漏らしたそうだ。みんなが嬉しいと感じた耐震補強と大規模修繕を同時に行うことができた。【改修後】【改修前】

₄ ．大規模修繕の課題

①世の中の変遷への対応 　かつて多くの日本人は「住宅すごろく」［図- ₄ ］を規 範として一生懸命に生きてきた。結婚ほやほやの頃は四畳半一間の「賃貸アパート」からのスタートだ。狭い部屋も苦にならず銭湯通いも楽しい時代だった。まもなく子どもが生まれて育ってくると手狭になり2DKの「賃貸マンション」に引っ越していく。二人目も生まれてそれぞれ中学生になる頃には個室を欲しがり、3LDKの「分譲マンション」を購入する。でも最終ゴールはここではない。小さくても庭付きの「戸建て住宅」を手に入れたくて、父親は課長へ部長への昇進に励んでいく。戦後の復興から高度経済成長に至る昭和の時代はこの同じ目標にみんなが邁進できた。バブル経済が弾けて経済も給料も右肩上がりではなくなった。人生の価値観は多様性に富んでいる。家族のあり方も変わった。分譲マンションを仮の住まいから終の住処にする人が多くなった。国土交通省の平成30年度マンション総合調査によれば、 62.8％もの区分所有者が「永住するつもりである」と回答している。 ［図- ₄ ］　「住生活基本計画」（国土交通省住宅局）

(6)

　仮の住まいであれば最低限の広さと水回りさえがあればよかった。大規模ニュータウン団地の使命は、大都市に流入する労働者への秩序ある住宅の確保だった。その役目は十分に果たして50年が過ぎた。箱もののストックを終の住処にするためには様々な価値を加えていくことになる。まず優先されるのは耐震性だ。団地型の住棟でもラーメン構造が採用されているものもあるのでしっかりと耐震診断をおこなって必要な耐震補強が欠かせない。当時はまだ省エネという言葉がなかった。断熱材も北側の壁から90cmまでしか入っていない。サッシのガラスも 1 枚なので室内の熱はどんどん奪われてしまう。結露やカビはダニや細菌の温床となってアトピー性皮膚炎などの要因にもなりかねない。バリアフリーという考え方もなかった。エレベーターがついていないので 4 階や 5 階まで階段で上がり下りするのは高齢者には酷だ。むしろ小さな赤ちゃんを抱えたお母さんには危険極まりない階段になっている。若いファミリー世帯にも大きなバリアなのだ。古い給水管や排水管には鉄管が使われている。給水管は錆で赤水が出たり、錆で穴があくと勢いよく漏れるのでそれなりの対処が進んでいる。排水管は錆で穴があいて漏れていても少量なのでだましだまし使っている古いマンションも少なくない。　住まいを所有するという価値観も薄らいできた。車や自転車からブランド品の洋服やバッグをシェアするように住まいもオフィスもシェアするライフスタイルが浸透している。経済が伸び悩んだ時代を生き抜いてきた若者たちの当然の選択だと思う。住宅ローンを背負って借金の返済だけにあくせくして働く生き方は彼らには摺り込まれていない。マンションも終の住処となればいずれは相続されてゆく。親から子どもへ、子どもから孫へ住みつないでいくことになる。「住宅すごろく」では家族の変化に合わせて住宅を住み替えてきた。マンションを終の住処にするには家族の変化に合わせて住戸の中も変更できる仕組みが必要だ。間取りを変えたり、水回りの中でもレイアウトを変えられる自由さがほしい。 ②劇的な気候の変動 　一方で、近年の自然災害の猛威には驚かされる。極めて稀に起こるといわれていた震度 7 の地震は、1995年の阪神淡路大震災から、2004年の新潟県中越地震、2011年 の東日本大震災、2016年の熊本地震［写真- 1 ］［写真 - 2 ］では 2 回、2018年の北海道胆振東部地震と発生す る間隔がどんどん短くなっている。震度 7 相当の地震力をまともに受ければ、新耐震基準の鉄筋コンクリート造のマンションであっても大きな損傷を被る。 ［写真- 1 ］　熊本地震でピロティーが圧壊した民間マンション ［写真- 2 ］　熊本地震で杭が損傷した公営共同住宅の復旧工事 　2018年 9 月 6 日の北海道地震では地震による建物被害よりも、道内のほぼ全域にあたる295万戸で停電した「ブラックアウト」の影響が大きかった。震源に近い苫東厚真火力発電所の 2 号機と 4 号機が地震の直後に緊急停止し、道内全体の電力供給量のほぼ 4 割が失われる。電力需要が供給を大きく上回ることで交流電気の周波数が通常の50㌹から一気に下がり、北海道電力は一部の大口顧客や一部の地域への電力供給を止めて、東北電力からも供給を受けて周波数の回復を試みるが需要に追いつかない。道内各地の発電所は周波数低下による機器の故障を防ぐために次々と自動停止し「ブラックアウト」が国内で初めて発生したのだ。電力が需要と供給の微妙なバランスの上に成り立っていることを私たちは初めて知らされた。札幌のマンションでも電気が消えて、エレベーターは動かない、給水ポンプが止まり水は出ない、冷蔵庫も使えない、やがてスマホのバッテリーもなくなっていった。電気がなければマンションで生活はできない。この地震の 2 日前、台風21号が非常に強い勢力を保ったまま関西地方に上陸した。孤立状態となった関西国際空港では最大瞬間風速58.1㍍を記録する。猛烈な強風により電柱の倒壊が相次いで、関西電力圏内では224

(7)

69 日本不動産学会誌／Vol.33 No.1・2019.6 万戸が停電した。大阪のマンションでも札幌と同じ状況が起きていた。 ③建設費の高騰 　東京オリンピックを来年に控えて、建設コストが上昇している。東日本大震災の復興需要や都市部の旺盛な再開発需要も建設現場における人手不足に拍車をかけている。一般財団法人建設物価調査会が公表している建設物価指数によれば、2011年の東京の平均を100として2019 年 4 月の集合住宅（鉄筋コンクリート造）の新築工事原価の建設物価建築費指数は、119.3で前年比1.9ポイント増えている。これは2014年 4 月に消費税率が 5 ％から 8 ％に上がり、東京オリンピックの招致決定を受けて建設費が高騰した水準を上回っている。これらは修繕工事にも及んでいて、大規模修繕工事の見積もりを依頼しても現場監督の不足を理由に見積もりを辞退する施工会社がある。　このようにマンションを取り巻くさまざまな環境が変化しているなかで、大規模修繕もおのずと大きく見直さざるを得ない状況にある。

5 ．大規模修繕の考え方

①修繕周期の設定 　大規模修繕工事の周期は12年がすっかり定説となった。これはあくまでも過去の調査で平均値が12年であったものを推奨しているにすぎない。国は公営共同住宅の修繕周期を18年と定めている。修繕周期はマンションごとに決めればいいのだ。10年周期でこまめに修繕することで経年劣化が進む前に直しているマンションもあるし、15 年周期で修繕積立金をやりくりしているマンションもある。タワーマンションではゴンドラ足場など仮設費用が過大にかかるので、修繕周期を15年から18年に設定できないか模索している。旧住宅公団の分譲と賃貸が隣接している団地があるが、12年周期で修繕している分譲団地と18年周期で修繕している賃貸団地では、同じような住棟でも美観はだいぶ違っている。物理的には問題がなくても美装性からすると修繕周期は短い方が有利だ。最近の築浅マンションでは、外壁はタイル張りで手摺はアルミ製で塗装の要素が少ないので修繕周期は長めに設定できる。ただし、タイルの浮きが多いマンションは注意が必要だ。　修繕周期は建物の要素ごとに異なります。建築と設備でも周期は違う。修繕周期を厳密に守ると毎年何らかの修繕をすることになってしまう。そこで、足場が必要な工事をまとめておこなうのが大規模修繕だ。また、設備工事でも排水通気管の更新と屋上の防水がからむなど同時におこなった方が効率的なところもある。工事を分散するとその都度、現場事務所などの仮設工事に費用がかかる。工事を集約すればそれだけ金額的なスケールメリットが出て競争原理も働きやすくなる。長期修繕計画における修繕周期の考え方は、いかに工事をまとめて経済性を高めるかが肝要だ。 ②付加価値や改良工事 　大規模修繕工の基本は現状維持だ。新築当時の初期性能を維持できれば支障はない。ところが世の中の住宅の 水準は上がっている。［図- 5 ］マンションにおいても シックハウス対策として24時間換気が義務化され、サッシのガラスは複層ガラスが当たり前になった。現状維持しているだけでは資産価値として目減りしてしまう。経年劣化とともに建物の性能は低下していく。それを初期性能まで回復させることを「修繕」といい、初期性能よりも高い水準まで引き上げることを「改良」という。修繕と改良を同時におこなうことを「改修」という。大規模修繕には少なからず改良の要素も含まれていて改修工事をおこなっているといえる。これからマンションの寿命を長く伸ばしていくには、改良のウエイトを増やしていく必要がある。 ［図- 5 ］　「計画修繕の概念」 　耐震補強には国の施策に基づいて補助金が交付される。補強のための仮設から足場、設備配管の盛り替え、仕上げの復旧など、補強部材以外にも関連する工事が補助金の対象になる。大規模修繕のうち補強箇所の足場や外壁塗装に補助金が出るわけだ。補強部材がサッシや玄関ドアと干渉すれば、サッシや玄関ドアの更新に補助金が支給される。玄関ドアを対震蝶番や対震枠を用いて対震ドアにすると、地震でまわりの壁が壊れても変形しづらくなり避難経路を確保することができる。補助金を活用し ない手はない。［写真- 3 ］

(8)

［写真- 3 ］　耐震補強にかかる工事は補助金の対象 　省エネ改修であっても、長期修繕計画のサッシ更新の仕様に、複層ガラスやさらにLow︲Eガラスを選んでおけば省エネが実現できる。複層ガラスが主流の時代に単板ガラスとの金額差はあまり大きくない。省エネ対象の補助金も国土交通省や経済産業省で運用されている。　バリアフリーを実現するために階段室型住棟にエレベーターを新設し、共用廊下で結んでいけば建替えに匹敵する再生工事となる。階段の手摺やスロープの設置なども自治体の補助金を活用したい。　このように大規模修繕に付加価値や改良工事を加えることで、自由にマンションの未来を描くことができる。 ③自分たちで大規模修繕をつくる 　マンションが新築されて分譲されるときにはディベロッパーが作成した長期修繕計画が添えられている。マンションを販売する側の人がつくった計画だから、当然ながら修繕積立金や管理費のような固定費は安く抑えられている。これをいち早くマンションの住人の側の計画に移行しなくてはならない。新築されて間もない頃はまったく綺麗で経年により建物が劣化していくなど発想すらできないかもしれない。しかし、修繕積立金が安い設定のままで 1 回目の大規模修繕を迎えると資金が足りないこともある。意識の高いマンションでは新築後 2 年から 3 年で長期修繕計画の見直しを始めている。　国土交通省が公表しているマンション標準管理委託契約書の事務管理業務のなかで、「長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。」とある。長期修繕計画の見直しは標準業務に含まないとしている。しかしながら、多くの管理会社は管理業務のなかで長期修繕計画を見直して大規模修繕をコントロールしている。管理組合もその方が楽なので任せているケースが多い。調査診断の評価が適切なのか、ほんとうに必要な工事なのかなど管理組合は主体的になって判断できる能力を身につけなければならない。　自分たちのマンションの未来は自分たちでつくるべきだ。住戸の中もコンクリートの躯体も自分たちのものだ。将来はマンションをこんな風にしたいと愉しんで考えていけばいい。住人が多ければ多いほどいろんなアイデアが出てくる。そこがマンションの強みであり魅力である。これからは、マンションでも空き家が増えてきて、管理がままならなくなるようなことも心配されている。快適な生活が続いて、資産としても保全されていくように努力をしていかなくてはならない。そうすることで住人どうしのコミュニティは深まって、マンションは魅力的になって、まわりの評判は上がっていく。その実行が大規模修繕だ。100年でも200年でも住み続けられるマンション、世代を超えて住み継がれていくマンションを目指して大規模修繕を捉えていきたい。