住宅ローンのプロが教える！自分で出来る住宅ローン借換え必勝講座！！

(1)

住宅ローンコンサルティング超実践講座

～１日目～

平成29年5月19日講師篠崎ひろ美

(2)

講座について

• メンバーズページ

• ＦＢグループ

• 講座の動画アップ

• 資料について

• メールでのご案内について

(3)

今日の講座

• 住宅ローンコンサルティング及び住宅ローンのあらまし（現状）

• 住宅ローンの基礎知識と住宅ローン審査

• フラット 35 がカギ！

• 金融機関の調べ方

(4)

「住宅ローンに関する今後の見通し」

と

「住宅ローンの現状」

(5)

住宅ローンに関する今後の見通し

5

① 購入

・新築

・中古住宅をリフォームして購入・住み替え（買換え）

② リフォーム（既存の住宅）

・リフォームローン・住宅ローン

③ 借換え

・低金利 ⇒ 利息軽減目的、毎月返済額軽減目的・金利の上昇局面 ⇒ 固定金利型への借換え

(6)

(7)

住宅ローン決定に際し影響が大きかった媒体等

(8)

住宅ローンの固定金利は、長期国債利回り（新発10年物国債）

の金利に連動している

0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0

長期国債利回り（

10

年物）推移過去

28

年間

(9)

住宅ローンの現状

～住宅ローン金利の推移～

変動金利

金利優遇幅基準金利実行金利

平成17年 2.375 1.675 ▲0.7

平成18年 2.375～2.625 1.675～1.925 ▲0.7

平成19年 2.625～2.875 1.675～1.875 ▲1.0

平成20年 2.875 1.875 ▲1.0

平成21年 2.475 1.475 ▲1.0

平成22年 2.475 1.075～1.475 ▲1.4～1.0

平成23年 2.475 0.975～1.075 ▲1.4～1.5

平成24年 2.475 0.875～1.075 ▲1.4～1.6

平成25年 2.475 0.775～1.075 ▲1.4～1.7

平成26年 2.475 0.775～0.975 ▲1.5～1.7

平成27年 2.475 0.725～0.975 ▲1.5～1.75

平成28年 2.475 0.725～0.975 ▲1.5～1.75

平成29年 2.475 0625～0.975 ▲1.5～1.85

（単位：％）

(10)

金利タイプ年数金利（％）

変動金利型－ 0. 447 住信SBIネット銀行

固定金利期間選択型

5年 0.30 三菱UFJ信託銀行

10年 0.60 三菱UFJ信託銀行 15年 0.86 三菱UFJ信託銀行

全期間固定金利型

20年 1.03 十六銀行

30年 1.03 十六銀行

35年 1.03 十六銀行

フラット35 ～20年 0.98

21年～35年 1.06

都内で最も金利が低い金融機関

(11)

金利タイプ年数金利（％）

変動金利型－ 0. 539 ソニー銀行

固定金利期間選択型

5年 0.51 住信SBI

10年 0.90 大光銀行

15年 1.35 三菱東京UFJ

全期間固定金利型

20年 1.60 十六銀行

八十二銀行

30年 1.85 十六銀行

35年 1.85 十六銀行

1.90 中央ろうきん

フラット35 ～20年 1.38

21年～35年 1.61

11 住宅ローンの現状

～現在の住宅ローン金利～

(12)

借入金残高残年数総支払額借換え後差額会社員（33歳） 5,738万円 32年 7,614万円 7,163万円 406万円

会社員（58歳） 1,950万円 16年 2,466万円 2,232万円 172万円

会社員（50歳） 2,700万円 24年 4,141万円 3,402万円 652万円

公務員（45歳） 2,200万円 18年 3,097万円 2,695万円 222万円

会社員（40歳） 3,123万円 23年 4,536万円 3,451万円 1,085万円

会社経営者（54歳） 2,670万円 14.5年 3,438万円 3,065万円 319万円

会社経営者（44歳） 3,463万円 29年 5,769万円 4,872万円 817万円

会社経営者（35歳） 2,268万円 34年 3,868万円 2,796万円 948万円

(13)

なぜ、

住宅ローン審査 ^の

実務 ^を知ること ^が重要なのか？

13

(14)

個別コンサルティングの進め方（借換えの場合）

1.目的の確認 ^{2.ライフプラン}_の確認 _{の検討・提案}^{3.見直し方法}

(15)

「ヒアリングがすべて」

と言っても過言ではない

・無料相談マニュアル

・無料相談チェックリストの活用

(16)

民間金融機関の審査と傾向

順位 2012年度調査結果

1位完済時年齢 99.3％

2位健康状態 98.4％

3位担保評価 97.8％

4位借入時年齢 97.5％

5位勤続年数 96.4％

6位年収 95.6％

7位連帯保証 92.6％

8位金融機関のエリア 92.4％

9位融資可能額 90.7％

（88.4％）

9位返済負担率 87.4％

民間金融機関が審査を行う際に考慮する項目

順位 2012年度調査結果

11位他の債務の状況や返済履歴 77.5％

12位雇用形態 77.1％

13位所有資産 68.0％

14位国籍 64.9％

15位申込人との取引状況 59.5％

16位業種 38.4％

17位雇用先の規模 30.1％

18位家族構成 29.9％

19位性別 21.1％

その他 6.6％

(17)

借換えのスケジュール

TEXT TEXT

借換え手続き上のデメリット



何度も金融機関に足を運ばなければならない



『平日の昼間』という時間的制限がある

(18)

民間金融機関の審査

① 返済負担率

② 融資可能額

③ 年齢（借入時・完済時）

④ 年収

⑤ 勤続年数

⑥ 雇用形態

(19)

（1）返済負担率

年収に占める借入返済額の割合

（住宅ローンの年間返済額＋その他借入金の年間返済額）÷ 年収

（例）年収400万円未満・・・30％以下年収400万円以上・・・35％以下

(20)

返済負担率を計算してみよう①



計算例

・融資額：2400万円

・適用金利：2.0％（審査金利4.0％）

・返済期間：30年

・返済方法：元利均等返済

・年収：360万円

①金融電卓を使用して、年間返済額を出す。

②返済負担率の計算

(21)

返済負担率を計算してみよう②



計算例

・融資額：2400万円・適用金利：2.0％（審査金利4.0％）

・返済期間：30年

・返済方法：元利均等返済

・年収：360万円

・カーローン：毎月返済額２万円

①金融電卓を使用して、年間返済額を出す。

②返済負担率の計算

(22)

返済負担率から融資可能額を計算する

一体いくらなら、借りられるの？

(23)

（2）融資可能額

融資可能額を計算してみよう①

 計算例

年収：600万円

適用金利：2.0％（審査金利：3.5％）

返済期間：30年

◎返済負担率は右表の通り

①年間の返済可能額の計算

②月々の返済可能額の計算

③融資可能額の計算

年収×返済負担率

→ 600

万円×

40

％＝

240

万円

年間の返済額÷12ヶ月

→ 240万円÷12ヶ月＝ 20万円

年収返済負担率

400万円未満 35％

400万円以上 40％

＜返済負担率＞

20

万円 ÷

※ 4,490

円 ×

100

万円

≒ 4,453

万円

(24)

融資可能額を計算してみよう②

 計算例

年収：500万円

適用金利：2.0％（審査金利：4.0％）

返済期間：30年

◎返済負担率は右表の通り

①年間の返済可能額の計算

②月々の返済可能額の計算

③融資可能額の計算年収×返済負担率

年間の返済額÷12ヶ月

年収返済負担率

400万円未満 35％

400万円以上 40％

＜返済負担率＞

100万円を借りた場合の月々返済額は？

(25)

各金融機関の「審査金利」と「返済負担率」

いったい何％なの？

金融機関の種類審査金利

返済負担率

年収300万円以上年収400万円以上

都市銀行 3.9～4.0％ 35％以内 40％以内

地方銀行

2.75％

30％以内 35％以内 10年固定特約型の基準金利

信用金庫基準金利 30％以内 35％以内

フラット35 融資金利 30％以内 35％以内

※個人事業主は返済負担率が規定よりも厳しい！

(26)

練習しましょう～融資可能額～



金融機関審査金利返済負担率

年収300万円以上年収400万円以上

都市銀行Ａ 4.00% 35％以内 40％以内地方銀行Ｂ 2.75% 30％以内 35％以内フラット35 1.50% 30％以内 35％以内

①年間の返済可能額の計算 ②月々の返済可能額の計算 ③融資可能額の計算

(27)

練習しましょう～融資可能額～

 計算例

年収：600万円返済期間：35年

◎審査金利・返済負担率は右表の通り

1）都市銀行Ａの融資可能額は？

２）地方銀行Ｂの融資可能額は？

３）フラット35の融資可能額は？（※フラットは9割融資という別条件あり）

金融機関審査金利

返済負担率

年収400万円未満年収400万円以上

都市銀行Ａ 4.00% 35％以内 40％以内地方銀行Ｂ 2.75% 30％以内 35％以内フラット35 1.50% 30％以内 35％以内

①年間の返済可能額の計算 ②月々の返済可能額の計算

① 240 万円 ② 20 万円 ③ 4,427 円融資可能額は 4,517 万円

① 210 万円 ② 17 万 5 千円 ③ 3,710 円融資可能額 4,717 万円

① 210 万円 ② 17 万 5 千円 ③ 3,061 円融資可能額 5,717 万円

(28)

（3）年齢と返済期間



現在35歳返済期間35年 →

完済年齢70歳



現在54歳返済期間16年 →

完済年齢70歳どちらの方が審査に通りやすいでしょう？

重要なのは完済年齢！

(29)

退職後の返済能力が重要！

年齢が高い場合の対処法は？

(30)

（3）年齢と返済期間

＜ポイント＞

① 退職年齢

② 退職金の有無と金額

③ 退職後の雇用体系と年収

④ 年金の受給額

⑤ その他の資産状況

(31)

前職が重要！

勤続年数が短い！対処法は？

(32)

（4）勤続年数

金融機関の規定

以前は、「3年以上」が多かったが、最近では

「原則1年以上」としている金融機関が多い。

＜質問①＞

転職後1年。規定が「原則1年以上あること」をクリアしているのでＯＫ？

他に必要な情報は？

(33)

＜ポイント＞

① 転職理由

② 前職

③ 転職先

④ 保有資格

（4）勤続年数

フラット 35 なら OK!

添付資料

P23

(34)

雇用形態に対応する金融機関をさがす！

正社員ではない！どうすればいいの？

(35)

（5）雇用形態

＜雇用形態の種類＞

 正社員

審査が厳しい。

そもそも融資している金融機関が少ない

 パート

 派遣社員

 契約社員

フラット 35 なら OK!

(36)

（5）雇用形態

りそな銀行

女性専用住宅ローン「凛」

年収100万円以上、派遣社員、契約社員もＯＫ

(37)

審査の観点

① 返済負担率

他の借入れがあるために返済負担率をオーバーするケース

② 延滞履歴

延滞履歴があるために審査をクリアしないケース

借入れに対して、責任の重みや危機感を感じていない人が多い

（6）他の債務の状況や返済履歴

(38)

住宅ローン以外の借入れとは？

・太陽光ローン

・オール電化ローン

・車のローン

・携帯の分割支払い

・電化製品などの購入で分割支払い

・カードローン

・クレジットカード

・奨学金 ⇒ 延滞3ｹ月以上の場合に個人信用情報機関に個人情報が登録されます。

・事業資金

・保証人 ⇒ 個人信用情報機関に登録される場合がある

(39)

そもそも、他の借入れの状況が金融機関にわかるものなのか？

「個人信用情報取扱いの同意書」

＜個人信用情報機関＞

・CIC((株)シー・アイ・シー)

→ クレジットカード系、信販系

・JICC(日本信用情報機構) → 消費者金融系

・全国銀行個人信用情報センター(全銀協) → 銀行系

(40)

個人信用情報の登録内容

・借入れした年月日（カードの場合は作った日）

・借入れ先（ただし、金融機関には明記されない）

・現在の借入金額

・借入限度額（キャッシング・ショッピング）

・返済方法（一括払い、分割払い、リボ払い）

・毎月の返済状況

⇒ 請求通り入金された・請求額の一部が入金された・入金がなかった・請求もなく入金もなかった、等

・異動状況

⇒ 一定回数、続けて入金がない（延滞）場合、「異動」

と表示される。

(41)

開示の方法

・CIC

来社開示・インターネット開示・郵送開示

・JICC

来社開示・インターネット開示・郵送開示

・全国銀行協会(全銀協)

郵送開示のみ

(42)

信用情報の種類主な情報項目保有期間申込情報

クレジットやローンの新規申込みにおける支払能力を調査するため、加盟会員が照会した事実を表す情報

●本人を識別するための情報

氏名、生年月日、郵便番号、電話番号等

●申込み内容に関する情報

照会日、商品名、契約予定額、支払予定回数、照会会社名等

照会日より６ヶ月

クレジット情報

契約の内容や支払状況を表す情報

●本人を識別するための情報

氏名、生年月日、性別、郵便番号、住所、電話番号、勤務先名、勤務先電話番号、公的資料番号等

●契約内容に関する情報

契約日、契約の種類、商品名、支払回数、契約額（極度額）、契約終了予定日、登録会社名等

●支払状況に関する情報

報告日、残債額、請求額、入金額、入金履歴、異動（延滞・保証履行・破産）の有無、異動発生日、延滞解消日、

終了状況等

●割賦販売法対象商品の支払状況に関する情報割賦残債額、年間請求予定額、遅延有無等

●貸金業法対象商品のお支払状況に関する情報

契約期間中および取引終了後５年間

(43)

他の借入金が原因で借りられない場合の対策は？

① 物販などを分割払いしている場合

② クレジットカードやカードローンを持っている場合

(44)

他の借入金が原因で借りられない場合の対策は？

ただし・・・、

対応しても、個人信用情報に反映されるまでに時間がかかります。

新規購入などで、急いでいる場合はどうしますか？

(45)

他の借入金が原因で借りられない場合の対策は？

ただし・・・、

対応しても、個人信用情報に反映されるまでに時間がかかります。

新規購入などで、急いでいる場合はどうしますか？

証拠が必要

・一括返済したときの残高がわかるものと振込み票

・窓口で手続きした場合は、手続きした際の書類

・電話で手続きした場合は、書類送付を依頼

・ネット管理している場合は、その画面を印刷

⇒いずれの場合も、住宅ローンの契約日までに正式な書類を整える必要あり

(46)

ワークをしてみましょう！

(47)

① 3000 万円借りたい！！

年齢）本人： 30 歳妻： 28 歳

年収）本人： 300 万円妻： 200 万円

※ライフプラン上は、問題ないという前提

さて、どうする？

(48)

② 借換えしたい！！

借入金残高： 2,050 万円残期間： 17 年金利： 3.05 ％

年齢： 57 歳（会社員）年収： 420 万円勤続年数： 15 年

家族構成

妻： 55 歳会社員（パート）勤続年数： 10 年

娘： 28 歳会社員（大手製薬会社）勤続年数： 6 年

(49)

個人事業主の場合

サラリーマンと違うところ

・所得金額

⇒ 返済負担率は基準より厳しい

・営業年数

⇒ 最低3年は必要。

・事業内容

⇒ 安定して収入が得られるのか？

・取引先

⇒ 大手企業など、安定した受注が受けられるのか？

(50)

会社経営者の場合

サラリーマンと違うところ

・営業年数

⇒ 最低3年は必要。ただし、個人事業から法人成りした場合は、継続してみる。

・事業内容 ⇒ 安定して収入が得られるのか？

・取引先 ⇒ 大手企業など、安定した受注が受けられるのか？

・経営状況 ⇒ 黒字か？債務超過ではないか？

正しい経理をしているか？

(51)

・フラット35の商品概要

・フラット35と民間金融機関の違い

添付資料

P37

～

P38

(52)

フラット35の注意事項

融資条件等、住宅金融支援機構で決められているが、実は、各金融機関によって異なる。

たとえば・・・、

・団体信用生命保険の加入の有無

・セカンドハウス

・勤続年数など

(53)

フラット35の攻略がカギ！

良いことがいっぱい

1. フラット35に詳しい人がいない ⇒優位に立てる

1. 代理店手数料

2. 団信に変わる生命保険

※銀行とフラットの違いを意識する

※いかに「スゴイ」と思ってもらうか？フラット35がカギ

(54)

1. 返済負担率

2. 年齢

3. 雇用体系

4. 勤続年数

5. 団体信用生命保険

6. 個人信用情報

7. 全期間固定金利

8. 金利の低さ（新規購入の場合さらに優遇）

フラット35の攻略がカギ！

(55)

フラット35の借り換えについて質問です

現在、金融機関のフラットで借りている方がいらっしゃいます。

金利が3段階にわかれていて5年間１．５４％、次の5年間１．９４％、

残りの25年間は２．２４％で金利は２．２４％から上がらないというタイプのものです。

長期のものがよいとおっしゃっていてフラットからフラットへの借り換えをご希望です。

フラットからフラットへは自行内で借り換えができるということでしたが、

新たに、フラットを借りるという認識で手数料等も再度、払わなくてはいけないということでしょうか？

現在のフラットから弊社取扱いのアルヒのフラットに換えたとしても

お客様にはデメリットがないのか、もしくは今の金融機関で借り替えした方が何かメリットがあるのかを確認したくてメールしました。

フラット35の攻略がカギ！

(56)

借換え時の注意事項

その物件が「フラット35」の対象かどうか？

① 当初借入時の諸費用に注意！！

② 適合証明書がない場合は？

フラット35の攻略がカギ！

(57)

(58)

について、下記のページに詳細な記載があります。

■新規購入の場合

(59)

■借換えの場合

(60)

金融機関に提出する書類

•

相談時

•

申込時

給与所得者個人事業者会社役員

身分証明書 ○ ○ ○

源泉徴収票（3年分） ○ － ○

確定申告書（3期分）－ ○ －

納税証明書－ ○ －

法人の決算書（3期分）－－ ○

法人の確定申告（3期分）－－ ○

現在の住宅ローンの返済予定表 ○ ○ ○

住宅ローン以外の借入れがある場合は返済予定表

不動産登記簿謄本 ○ ○ ○

戸建てマンション

物件の資料（公図・建物図面・地積測量図など） ○ ○

重要事項説明書 ○ ○

建築確認済証 ○ －

売買契約書 ○ ○

工事請負契約書 ○ －

住宅地図、チラシ、パンフレット ○ ○

印鑑証明書 ○ ○

住民票 ○ ○

(61)

金融機関・住宅ローン商品を知る方法

(62)

民間金融機関の今後の積極化方策

(63)

今後も積極的な理由

(64)

金融機関・住宅ローン商品の調査と選定

•

インターネットの地図を活用する

•

住宅金融普及協会のＨＰで金利をチェックする

•

各金融機関のＨＰで詳細をチェックする

•

住宅金融支援機構のＨＰでフラット35をチェックする

商品概要やネット等ではわからない事項

・審査金利・借地権の場合の取扱い・つなぎ融資（分割融資）の取扱い・事業資金の取扱い・親子間売買

(65)

横浜信金

ゆうちょ

三菱東京 UFJ 信託銀行

横浜銀行

シティバンク三井住友信託銀行

りそな銀行

(66)

ここをクリック

(67)

(68)

(69)

(70)

ここをクリック

(71)

「都道府県」をクリックして地域を選択する

「借換えの取り扱い」の「あり」

をクリックする

(72)

(73)

金融機関ごとの特徴

金融機関特徴

都市銀行三菱東京ＵＦＪ・三井住友銀行・りそな銀行・みずほ銀行赤字決算あると、ほぼダメ

都市銀行ごとの特徴（りそな銀行、みずほ銀行）

地方銀行審査条件は実に様々なので、条件の厳しいお客様の場合でも融資の可能性あり

信用金庫個人事業主や中小企業の経営者にはおススメ。

ＪＡ「穴場」であることが多い。

エリアが決まっているため、商品が良いからといって店舗を自分で選ぶことができない。

ろうきん組合員はかなり高優遇が受けられるので、必ずチェックすると良い。最近では一般の受け入れにも積極的。審査が甘い傾向にある

信託銀行現在、住宅ローンにかなり力を入れている

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「住宅ローンに関する今後の見通し」

と

「住宅ローンの現状」

住宅ローンに関する今後の見通し

5

住宅ローン決定に際し影響が大きかった媒体等

0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0

10

28

住宅ローンの現状

11

住宅ローンの現状

なぜ、

住宅ローン審査 の

実務 を 知ること が 重要なのか？

13

個別コンサルティングの進め方（借換えの場合）

「ヒアリングがすべて」

と言っても過言ではない

・無料相談マニュアル

・無料相談チェックリストの活用

民間金融機関の審査と傾向

借換えのスケジュール

TEXT TEXT





民間金融機関の 審査

① 返済負担率

② 融資可能額

③ 年齢（借入時・完済時）

④ 年収

⑤ 勤続年数

⑥ 雇用形態

（1）返済負担率

年収に占める借入返済額の割合

返済負担率を計算してみよう①



返済負担率を計算してみよう②



返済負担率から融資可能額を計算する

一体いくらなら、借りられるの？

（2）融資可能額

融資可能額を計算してみよう①

→ 600

40

240

→ 240万円÷12ヶ月＝ 20万円

20

※ 4,490

100

≒ 4,453

融資可能額を計算してみよう②

100万円を借りた場合の月々返済額は？

各金融機関の「審査金利」と「返済負担率」

いったい何％なの？

※個人事業主は返済負担率が規定よりも厳しい！

練習しましょう～融資可能額～

練習しましょう～融資可能額～

① 240 万円 ② 20 万円 ③ 4,427 円 融資可能額は 4,517 万円

① 210 万円 ② 17 万 5 千円 ③ 3,710 円 融資可能額 4,717 万円

① 210 万円 ② 17 万 5 千円 ③ 3,061 円 融資可能額 5,717 万円

（3）年齢と返済期間



完済年齢70歳



完済年齢70歳 どちらの方が審査に通りやすいでしょう？

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～１日目～

• 住宅ローンコンサルティング及び住宅ローンのあらまし（現状）

• 住宅ローンの基礎知識と住宅ローン審査

住宅ローン審査 ^の

実務 ^を知ること ^が重要なのか？

民間金融機関の審査

① 240 万円 ② 20 万円 ③ 4,427 円融資可能額は 4,517 万円

① 210 万円 ② 17 万 5 千円 ③ 3,710 円融資可能額 4,717 万円

① 210 万円 ② 17 万 5 千円 ③ 3,061 円融資可能額 5,717 万円

完済年齢70歳どちらの方が審査に通りやすいでしょう？

借入れに対して、責任の重みや危機感を感じていない人が多い

そもそも、他の借入れの状況が金融機関にわかるものなのか？

年齢）本人： 30 歳妻： 28 歳

年収）本人： 300 万円妻： 200 万円

借入金残高： 2,050 万円残期間： 17 年金利： 3.05 ％

年齢： 57 歳（会社員）年収： 420 万円勤続年数： 15 年

妻： 55 歳会社員（パート）勤続年数： 10 年