第3章

第3章 ウ ラ ジ オ ス ト ッ クの 住 宅 建 築

小樽商科大学商学部商学科教授 小田福男

は じめ に

平 成13年9月 上 旬 、 ロ シ ア 極 東 の ウ ラ ジ オ ス ト ヅ ク を 訪 問 し、 戸 建 住 宅 を 中 心 と し た 住 宅 建 築 事 情 を調 査 した 。 以 下 に お い て 、 第 一 節 で は そ の 概 要 を 報 告 し、 あ わ せ て 若 干 の 文 献 資 料 を 紹 介 ・検 討 す る 。 ま た 、 第 二 節 で は ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で 低 層 住 宅 建 築 を 手 が け て い る 建 設 会 社 を 事 例 と して 取 り上 げ 、 そ の 活 動 を 紹 介 し、 さ ら に 住 宅 建 築 に 関 連 す る 若 干 の 側 面 を 検 討 す る 。

第 一 節 現 地 調 査(平 成13年9月)

1建 設会社A社

こ の 会 社 は ウ ラ ジ オ ス ト ヅ クで 低 層 住 宅 を 手 が け て い る 数 少 な い 会 社 の1つ で あ る 。 こ の 会 社 の 経 営 幹 部 と お 会 い し て 話 を 聞 い た 。 な お こ の 会 社 に つ い て は 第 二 節 で 詳 し く 検 討 す る 。

こ の 経 営 幹 部 に よ れ ば 、 今 年 だ け で 日 本 人 が6回 や っ て き た が 、 そ れ っ き りで 後 が 続 か な い 。具 体 的 な ビ ジ ネ ス の 話 に 続 い て い か な い 。(イ ン タ ビ ュ ー の 最 初 か ら 日 本 人 ビ ジ ネ ス マ ン 批 判 の 「一 撃 」 を 食 ら っ て し ま っ た 感 じで あ っ た 。)

A社 は 、 既 に12年 間 活 動 して き た 。 現 在 、 こ の 会 社 の 基 本 的 活 動 分 野 は 次 の よ う で あ る 。

① マ ン サ ー ド(屋 根 裏 部 屋)付 き住 宅 の 普 及 活 動;こ れ は い わ ば 、 一 階 建 て 増 しの 方 法 で 、 古 い 屋 根 を 取 り払 っ て マ ン サ ー ドを 取 り付 け る こ の 方 法 は 、 比 較 的 安 価 に 住 居 部 分 を 増 や す こ との で き る 経 済 的 方 法 で あ る と考 え られ て い る 。

② 丸 太 構 造 住 宅(ロ グ ハ ウ ス)の 普 及 活 動;フ ィ ン ラ ン ド企 業 と提 携 して い る サ ハ リ ン の 建 築 会 社 「ユ ノ ナ 」 《《10HOHA》 の ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で の デ ィ ー ラ ー と して 活 動 して い る 。 こ の 会 社 が 実 際 に ロ グ ハ ウ ス を 建 築 し、 展 示 ・販 売 して い る と こ ろ を 見 学 した 。 こ の 展 示 ロ グ ハ ウ ス は 、 「イ ン ク ム 社 」 等 合 計14社 の 協 力 で 建 築

さ れ た 。 こ の 会 社 が 担 当 し た の は 、 壁 、 屋 根 お よ び 基 礎 で あ る 。 こ の 住 宅 の価 格 は 、 建 築 面 積72㎡ で 、2.8万 ドル 〜3.2万 ドル(389ド ル 〜444ド ル!㎡)で あ る 。 た だ し、 こ の 価 格 に は 本 格 的 基 礎 工 事 、 水 回 り ・電 気 工 事 の た め の 費 用 が 入 っ て い な い の で 、 実 際 に 居 住 用 に 建 築 す る の で あ れ ば さ ら に 費 用 が か か る 。 木 造 丸 太 構 造 で あ る が 、 も ち ろ ん 防 火 対 策 の こ と も 充 分 考 慮 し て い る 。 ち な み に サ ハ リ ン の 「ユ ノ ナ 」 は こ れ ま で10戸 の ロ グ ハ ウ ス を 日 本 に輸 出 した と い う。A社 に よ れ ば 、 こ の ロ グ ハ ウ ス は 、 ま だ 高 価 な も の だ か ら購 入 者 層 と して は 実 業 家 を 中 心 に 考 え て い る 。

③ カ ナ ダ 建 築 技 術 に よ る コ テ ー ジ(戸 建 住 宅)建 築;こ れ に つ い て は 、1994年 か ら 手 が け て い る 。 こ の 建 築 技 術 の う ち 、2×4工 法 は 比 較 的 南 方 の 地 域 向 け で 、2×6 工 法 は 北 方 地 域 向 け の 住 宅 で 比 較 的 暖 か くて 丈 夫 な も の で あ る 。 更 に 、 こ の 会 社 が 手 が け た コ テ ー ジ 団 地 の 「韓 国 村(ア メ リ カ 村 と呼 ば れ る こ と も あ る)」 を 見 学 した 。 こ こ に 、 カ ナ ダ 建 築 技 術 を 利 用 した 低 層 木 造 構 造 の 住 宅 が 一 戸 あ っ た 。 こ の 団 地 の 住 宅 は 、 最 低 で も7〜8万 ドル す る 。 ほ と ん ど の 住 宅 に は ロ シ ア 人 が 住 ん で い る 。 当 初 、 ロ シ ア の 船 舶 会 社 と韓 国 系 会 社 が コ テ ー ジ 型 ホ テ ル コ ン プ レ ッ ク ス を 形 成 し よ う と し た が 、 途 中 で 挫 折 した 。 そ こ で こ の 会 社 が そ れ を 引 き 継 い で コ テ ー ジ 団 地 と して 完 成 さ せ た 。

④ そ の 他 、 企 業 ・工 場 の 建 物 建 築

*前 述 の 展 示 ロ グ ハ ウ ス に 関 す る ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク の 新 聞 『ザ ラ トイ ・ロ グ 』 の 記 事1を 要 約 ・紹 介 す る 。 あ る 有 名 な 建 築 家=学 者 に よ る と 、 レ ン ガ 住 宅 よ り は パ ネ ル 住 宅 が エ コ ロ ジ ー 的 、 健 康 的 に 望 ま し い 。 も し本 当 に 長 命 で い た け れ ば 、 本 物 の 木 造 住 宅 を 選 択 す べ き だ 。 統 計 に よ れ ば 、そ こ に 住 む と 平 均 で8‑‑12年 長 く 生 き ら れ る 。 こ の 真 理 を 武 器 に して い る の がA社 で あ る 。 最 近 ま で 、A社 の 武 器 と して は 木 造 枠 組 住 宅 建 築 の ア メ リ 力 技 術 が あ っ た 。 しか し2‑3日 前 に 、 「フ タ ラ ヤ ・レ ー チ カ 」 地 域 の 子 供 広 場 地 区 に あ る バ ス 停 「マ グ ニ ト ゴル ス カ ヤ 」 に 展 示 住 宅 が 現 れ た 。 沿 海 地 方 に と っ て 新 しい 、 フ ィ ン ラ ン ド技 術 に よ っ て 建 築 さ れ た 、 規 格 寸 法 丸 太 の 住 宅 で あ る 。 「オ ン ド ゥ ー リ ン 」 の 屋 根 材 を 使 っ た 、2階 建 て で 、 総 面 積 は70m2で あ る 。通 常 の 都 市3部 屋 ア パ ー トに 対 応 して い る 。値 段 は240

〜280ド ル で あ る 。 内部 で は本 物 の 木 造 農 家 に い る よ う な感 じがあ る。 水 も電 気 も 下 水 も 完 備 して い る 。 ベ ラ ン ダ 付 き で あ る 。 木 造 丸 太 農 家 は ロ シ ア に と っ て 伝 統 的 な 住 宅 で あ る 。 以 前 は 、 こ の よ う な 家 は 家 族 に よ っ て 数 週 間 で 建 築 さ れ て い た 。 ち な み に 、120所 の 現 代 的 丸 太 家 は 小 屋 組 み を 含 め て2週 間 で 建 築 さ れ 、 さ

ら に 仕 上 げ に1.5ヶ 月 必 要 で あ る 。 した が っ て 、 合 計 約2ヶ 月 か か る 。 こ のA会 社 に は 現 在 、 こ の 木 造 住 宅 建 築 の 新 技 術 を 習 得 した2つ の 班 が あ る 。 そ れ に よ っ

1新 聞 『ザ ラ トイ ・ロ グ 』 の 記 事 「都 市 住 民 の た め の 農 家 」Nα68、2001年9月4日 、16頁 、 ビ ク ト ル ・ク ジ ノ ブ稿 。 な お 、 こ の 記 事 で は 上 述 の イ ン タ ビ ュ ー に お け る展 示 住 宅 に 関 す る数 字 と若 干 異 な っ た 数 字 が 掲 載 さ れ て い る が 、 そ の ま ま に して お く。

て 冬 期 で も 品 質 を 維 持 しつ つ 施 工 し う る 。 大 事 な こ と は 、 「時 期 が 熟 した(乾 燥 し た)」 木 材 を 使 用 す る こ と で あ る 。3階 建 て ま で の こ の よ う な 住 宅 の た め の 資 材=

規 格 寸 法 丸 太 は 、 ロ シ ア 極 東 で は 現 在 、 サ ハ リ ン の 「ユ ノ ナ ・セ ン タ ー 」 の み が 出 荷 して い る 。A社 は 沿 海 地 方 で の こ の セ ン タ ー の デ ィ ー う 一 に な っ て い る 。 そ して 、 こ の 資 材 の み な ら ず そ れ の 建 築 作 業 を 提 供 し て い る 。 こ の 住 宅 は 健 康 的 で あ る の み な ら ず 非 常 に 暖 か い 。 直 径28cmの 丸 太 か ら 造 られ た 住 宅 で あ れ ば 、 暖 房 の た め の 追 加 的 な 措 置 は 必 要 で な く 、 厚 さ1.5mの レ ン ガ 壁 と 同 等 の 断 熱 効 果 が あ る 。 従 って 、 燃 料 費 の 節 約 に よ っ て 、 こ の 家 は い か な る 石 の 家 よ り も 安 価 で あ る 。

1建 設会社B社

社 長 に お 会 い して 話 を お 聞 き し た 。 社 長 は ま だ 若 く、2001年9月 現 在 で30歳 で あ っ て 、 会 社 を 興 す ま で は 軍 人 で あ っ た 。 上 級 中 尉 で 軍 を辞 め た 。 軍 隊 で は 給 料 は 安 い が 、 考 え る 時 間 が 十 分 あ っ た 。 そ こで よ く考 え て 退 役 後 は 建 設 業 に 転 進 した 。

こ の 会 社 は3年 前 に で き た会 社 で あ る が 、 急 成 長 し、 既 に ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク の 全 て の 建 設 に お い て 第3位 の 会 社 に な っ た 。こ れ ま で に 約3.4万 ㎡ の 住 宅 を 建 築 した 。ま た 、

自社 ビ ル(約1000㎡)も 建 築 した 。 こ れ は 鉄 骨 ・コ ン ク リー トー 体 式 の 建 物 で あ る 。 ま た 、 ス ー パ ー マ ー ケ ッ トの 建 物 を建 築 した 経 験 を 有 す る 。

コ テ ー ジ に つ い て は 、 こ れ ま で に 累 計1.2万 ㎡ の コ テ ー ジ を 建 築 し た 。主 に 、豪 華 な 、 広 い 面 積 の コ テ ー ジ を 手 が け て き た 。 木 造 コ テ ー ジ に っ い て は 、 確 か に エ コ ロ ジ ー 的 に は い い が 、 価 格 が 高 く、 そ れ に 防 火 対 策 が 不 十 分 で あ る と思 う 。 カ ナ ダ 木 造 住 宅 に つ い て も 、 寒 さ 対 策 、 防 風 対 策 に 問 題 が あ る と 思 う 。 コ テ ー ジ 建 築 に 関 して 現 在 の と こ ろ 、 最 大 の 問 題 は 、 土 地 の 確 保 と 資 金 調 達 の 面 で あ る 。 建 築 構 法 等 の 建 築 技 術 面 は 第2義 的 な 重 要 性 し か な い 。

こ の 会 社 の 社 長 に よ れ ば 、 現 在 、 ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で は 広 義 の 建 設 業 に2つ の パ タ ー ン が あ る 。

① 建 設 会 社:建 築 作 業 の み を や る

② デ ベ ロ ッ パ ー 会 社:建 築 作 業 も や る こ と が あ る が 、 企 画 、 資 金 調 達 、 販 売 が 主 に な る 。

後 者 の デ ベ ロ ッパ ー 会 社 ス タ イ ル の 方 が 儲 け や す い 。例 え ば 、住 宅 の 建 設 コ ス トが250 ドル ノ㎡ で 、 そ れ を500ド ル で 販 売 す る 。 つ ま り、 利 幅 は 後 者 の 方 が 大 き い の で あ る 。 資 金 面 で は 、 今 の と こ ろ 、 銀 行 か ら 資 金 を 借 りて は い な い が 、 最 近 で は ズ ベ ル バ ン ク (貯 蓄 銀 行)か らお 金 を 借 りて ほ し い と電 話 が 掛 か っ て くる 。

建 築 した 住 宅 の10%を ウ ラ ジ オ ス トッ ク 市 に 提 供 して い る(こ れ は 広 い 意 味 で の 現 物 納 税 で あ ろ う)。 市 は そ れ を 貸 し た り、 売 っ た り して い る 。

皿 非商業 的建築パ ー トナ ーシップ組織C

こ の 組 織 の 会 長 とお 会 い し た 。 会 長 は 建 築 家 で 、57歳 で あ る 。 会 長 に な っ て 既 に4 年 半 経 っ て い る 。

こ の 組 織Cに は 、 広 告 企 業 、 市 場 調 査 企 業 、 法 務 関 連 会 社 、 建 設 会 社 等 合 計44社 が 参 加 し て い る 。 各 参 加 会 社 の 従 業 員 数 は 、5人 〜150人 で あ る 。 イ ン タ ビ ュ ー し た 会 長 は こ れ ら の メ ンバ ー 企 業 の 協 力 関 係 を形 成 し、調 整 活 動 を して い る 。 こ の 会 長 は 、1997 年2月 に こ の 組 織 の 結 成 と 同 時 に 会 長 に 就 任 し、 以 後 現 在 ま で 会 長 を や っ て い る 。

コ テ ー ジ 市 場 に つ い て 。 こ の 会 長 に よ れ ば 、 これ ま で の ソ 連 時 代 に は 集 合 住 宅 棟 の 中 で ア パ ー トに 住 む とい う 伝 統 が 形 成 さ れ て き た 。 ソ 連 崩 壊 後 、 最 近 で は 低 層 の コ テ ー ジ 建 築 が 増 え て き て い る 。 しか し ま だ そ れ ほ ど 大 き な 市 場 に は な っ て い な い 。そ の 理 由 は 、

① 住 宅 担 保 金 融 制 度 が ま だ 機 能 して い な い 。

② 様 々 な 法 律 制 度 が 不 備 で あ る 。 特 に 、 コ テ ー ジ の ラ イ フ ラ イ ン や 社 会 的 イ ン フ ラ の 公 的 整 備 に 関 す る 法 規 が な い た め 、 現 状 の 郊 外 型 コ テ ー ジ で は 生 活 しづ ら い 。

③ 住 宅 に は 次 の よ う な 技 術 的 弱 点 が ま だ あ る 。

1)伝 統 的 な レ ン ガ 積 住 宅;今 日 で は あ ま り勧 め られ な い 。な ぜ な ら、 暖 房 効 率 が 悪 い 、 建 設 時 間 が 掛 か る 、 高 価 で あ る 、経 常 経 費 も 高 い と い う 問 題 点 が あ る か らで あ る 。

2)カ ナ ダ ・ア メ リ カ 技 術 に よ る木 造 住 宅;導 入 当 初 は あ ま り よ くな か っ た 。 と い う の は 最 初 、 韓 国 か ら資 材 や 備 品 を輸 入 した が 、 そ の 品 質 が あ ま り よ くな か っ た 。 そ れ は 専 門 的 知 識 の な い 輸 入 業 者 が 輸 入 し た こ と も 影 響 して い る 。 ま た 、住 宅 の 施 工 技 術 も そ れ ほ ど 高 くな か っ た 。 し か し そ の 後 は 、 か な り よ くな っ て い る 。 3)丸 太 造 り住 宅(ロ グ ハ ウ ス);エ コ ロ ジ ー 的 に は 純 粋 で 、 い い と思 う 。 カ ナ ダ 製

丸 太 や フ ィ ン ラ ン ド製 丸 太(コ ン カ 社 製)を 提 携 ・輸 入 して い る 。

4)軽 量(気 泡)コ ン ク リー ト製 住 宅;イ ン タ ビ ュ ー した 会 長 は 、 こ れ が 最 も い い 建 築 構 法 と 考 え て い る 。 ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で も こ の 種 の 建 材 を 製 造 し た 経 験 が あ る 。 そ の 重 さ は 、600‑700kg/立 方 ㍍ とか な り軽 い 。 な お 、 壁 材 と して は 、 発 泡 ポ リ ス チ ロ ー ル の 成 形 材 に ハ ー ドコ ン ク リー トを 流 し込 ん で 固 め た 壁 材 も 開 発

さ れ て い る が 、 ま だ 耐 久 性 が 短 い よ う で あ る 。

④ 住 宅 デ ベ ロ ッパ ー 業 が ま だ 確 立 して い な い 。

こ の 会 長=建 築 家 が 作 成 し た コ テ ー ジ の 設 計 案 を 見 せ て も ら っ た 。 例 え ば 、 建 築 面 積 92㎡ の 気 泡 コ ン ク リー ト製 戸 建 住 宅;建 築 費 は 約3万 ドル と い う見 積 も りで あ る 。

将 来 の 見 通 し と して は 、 戸 建 住 宅 を 建 て た り、 そ れ を 購 入 した りす る こ と が 多 くな る で あ ろ う。 高 層 住 宅 に は か な りの 弱 点 が あ る 。 高 層 住 宅 の ア パ ー トで は 、 本 当 の 所 有 者 意 識 が 持 て な い 。

*ウ ラ ジオス トックの新聞 『ザラ トイ ・ログ』の記事2(こ の会長に対 するインタビ ュー記 事)を 要約 ・紹介 して お こう。ウラ ジオス トック におけるこれ までの コテ ージ建 築の事情 を垣間見 るこ とが出来る。最近 ウラ ジオ ス トックにおいて、パラ ドックス的状況が生 じた。 いわば、最も高価な住宅が普通 の都市 アパー トよ りも はるか に安 く販売されて いるのである。高価で あるはず のコテ ージが総面積1M2 あた り100ド ルかそれ以下で提示されて いる場合 もあ る。とい うの は、この 「ミ ニ宮殿」の暖房費があ ま りに高い ことがわか ったか らで ある。それで、や むな く 持ち主 はそれ の所有を放 棄 して売 りに出す こと1こな っているので ある。建築家C 氏によれば このよ うなコテー ジの破産 に対 して はいくつかの原因を考え ることが できる。ま ずコテ ージ建設の際 に燃料価格 の上昇 が考慮 されなか った こと;こ れ までの コテ ージは、 あま り専門的考慮な しに建築 され てきた。例え ば、 暖房燃料 の必要量 は建物 の外観 、設計(採 光、開 ロ部の数等)に 大い に左右され るのに、

それが充分考 慮され て こなか った。例 えば、ウラジオス トック市 内にあるセダ ン 力地 区の古い飛 行場の地域で は、 同 じようなコテー ジが並んで建 って いる。 しか しあるものは、北側 に窓が配置 され、他方 は南側に窓を配置 して いる。 これは通 りを独 特なフ ァサ ー ド(正 面)に よ って美 しく統一するた めにな され た。その結 果、寒 い コテー ジと暖か いコテー ジが生 じた。寒い住宅で は燃料 必要 量はかな り のものになる。燃料節約の 点ではそれ らは全体 と して うまくい って いない と言わ ざるをえない。 したが って、 住宅の設計の段階で充分な配 慮を し、そのため に必 要な資金 も投入すべきであ る。例えば、住宅の設計 に投 じた1ル ーブル は建築 の 段階で3ル ーブル、居 住の時点で5ル ーブル を節約す る。 所あた り100ド ル を 下回 って しまった コテー ジの大多数は、粗雑な設計で建築 されたかあるい は設計 な しに、ただ レンガを積み 上げる ことがで きるだ けの 素人によ って建築され たコ テージである。我 々の設計 による コテー ジでは、 一冬に500〜600㍑ の軽油 で すむもの もある。 このよ うな 「魔法瓶」タ イプの家 を作るには、色々な工夫 を取 り入れ る必要が ある。現在、 レンガ は寒 いと非難 されて いる。 これまで はレンガ コテ ージが流行で あ った。 レンガ壁の厚さ は、 アメ リカ、欧州および昨年 か らの ロシアの基準によれば、約1.25mで なけれ ばな らない。そ うであれば、レンガの み で 壁 を 造 る と非 常 に 高価 に な る。 ち な み に革 命 前 の レ ンガ は 今 よ りも2倍 の 断 熱性能 があ った。もちろん断熱材 を入れれ ばそれよ りも薄 くてす む。既存 の寒い 家 の改善は可能 か?可 能だが工 夫が必要である。まず、内断熱工法で は室 内の壁

2新 聞 『ザ ラ ト イ ・ロ グ 』 の 記 事(NΩ43 、2000年6月8日 付):こ の 会 長 に 対 す る イ ン タ ビ ュ ー 記 事

「コ テ ー ジ は 暖 か く な け れ ば な ら な い 。 」

に水滴が ついて不健康 である。外断熱工法 を採用すべ きで ある。 別の例では、木 造構造 に レンガで覆 って いる例もある。これもよ くない。ただ し5‑6㎝ の通気層 を設けるな らば問題 ない。現在 、軽量木造枠組 の、「イザベラ」と呼 ばれているア メ リカ ン住宅や カナダ住宅 が流行にな っている。 しか し、考 えな けれ ばな らない のは、ア メ リカや カナダ では、 このよ うな住宅は防水 ・防湿、換 気の技術基準を 厳 格にク リア した上で、建築 され ている ことである。我々の 今日の建 築慣習では これを完全 に実施する ことは困難 であるのが実情である。そ して、 このよ うな最 新流行 の住宅で も寒 くて、「隙間風が生 じる」とい う例も出ている。もとも との構 造 は理 想的なのだが。原 因は施工 にある。同 じよ うな ことが、マ ンサー ド(屋 根 裏部屋)の 設置の際 にも生 じて いる。多孔 コンク リー トの壁の場合、 その厚さは 45cmで 十分で ある。窓枠は木製が一番 いい。最近で は、 シ リコン枠 に重層ガラ スをはめ込んだ窓がつ くられて いる。 これも理想 的である。それか ら屋根 につい て は、 大事な ことは屋根の 内側空間 の通気をよく し、常 に乾 いた状態 に してお く ことで ある。床に関 して は、床暖房 は床が上部 よ り暖かい点で好 ま しい。 都市集 中暖房 は好ま しくない。 グル ープ暖房 か戸別暖房 がいい。また太陽発電や風 力発 電 も大 いに利用すべきだ。

*ま た 、こ の 会 長 は1999年 に 、戸 建 住 宅 の 設 計 コ ン ク ー ル で 最 優 秀 賞 を 獲 得 した 。 そ の こ と を 紹 介 し て い る 記 事3を 以 下 で 要 約 ・紹 介 して お こ う 。1999年2月 末 か

ら5月 に か け て 、 「沿 海 地 方 の 家 」設 計 コ ン ク ー ル が 実 施 さ れ た 。美 しさ 、暖 か さ 、 明 る さ 、 住 み 心 地 の よ さ を 審 査 基 準 と し た も の で あ っ た 。 都 市 お よ び 都 市 近 郊 の 低 層 住 宅 建 築 に 関 す る13作 品=設 計 案 が 出 品 さ れ 、 最 優 秀 と 評 価 さ れ た の は 女 性 の 名 称 「マ リ ー ナ 」 を も つ 、 そ れ ほ ど 大 き く な い 住 宅 で あ っ た 。 こ の 作 者 に は 一 等 賞 の み な ら ず

、市 の1区 画 に こ の よ う な タ イ プ の 住 宅 の 建 築 権 が 与 え ら れ る 。 (そ の 最 優 秀 設 計 者 が こ の 組 織 の 会 長 で あ る 。)こ の 住 宅 の 長 所 は 、 こ れ が 「新 ロ

シ ア 人 」 の み な ら ず 中 流 階 層 の 人 た ち を も 予 定 して い る こ と で あ る 。 気 泡 コ ン ク リ ー トか ら で き て い る こ の 家 は 、 断 熱 性 が 高 く、 価 格 は2.2万 ドル 〜2.5万 ドル に 抑 え られ て い る 。

Nデ ベ ロ ッパ ーD氏

デ ベ ロ ッパ ー の 仕 事 を して い るD氏 は 、 極 東 不 動 産 連 盟 の 幹 部 で も あ る 。 こ の 極 東 不 動 産 連 盟 は 、 世 界 不 動 産 連 盟FIABCIに 加 盟 して い る 。(こ の 世 界 不 動 産 連 盟 に は 、 北

3『 イ ン タ ー ネ ヅ トニ ュ ー スHOBOCTHBHHTEPHETE』1999年5月18日 付 記 事 「沿 海 地 方 の 最 良 の 住 宅 は マ リ ー ナ と い う 名 を 持 っ て い る 。 」

海 道 の 建 設 会 社 も加 盟 して い る 。)ま た 、D氏 は ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク の 地 域 開 発 協 会 とい う 組 織 の 結 成 に も 関 係 して い る 。

D氏 に よ れ ば 、 デ ベ ロ ッパ ー の 仕 事 は 次 の よ う な プ ロ セ ス を 経 る 。 開 発 候 補 地 探 し⇒

経 済 的 評 価 ⇒ 投 資 家 を探 す ⇒ 実 際 に 建 設 す る ⇒ 販 売 す る 。 そ し て 、 現 在 、2〜3階 建 の コ テ ー ジ に 人 気 が あ る の で 、 ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク 市 内 の チ ュ マ ク 岬 で コ テ ー ジ 建 設 の 仕 事 を して い る 。(こ れ は 、鉄 筋 コ ン ク リー ト構 造 の 連 棟 式 コ テ ー ジ 建 設 の こ と で あ ろ う と推 測 さ れ る 。)そ の 際 、 建 設 会 社B社 と提 携 して 、 仕 事 を して い る 。

さ ら に 、D氏 に よ れ ば ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク 市 内 で 、 現 在4つ の コ テ ー ジ 団 地 建 設 用 適 地 が あ る 。 そ の 内 の3つ の 用 地 を 具 体 的 に 教 え て くれ た 。

① レ ス ノ エ(JIECHOE)地 区 開 発;60hAの 面 積 に1000戸 の コ テ ー ジ を 建 築 す る プ ラ ン が あ る 。 都 心 か ら20分 の 距 離 に あ る 。(ザ リャ 地 区 の 山 麓 地 帯 で 、 レ ス ノ エ 墓 地 の 南 側)。2002年5月 に は 最 初 の コ テ ー ジ を 販 売 す る 予 定 で あ る 。

② ズ メ イ ン カ(3MEHHKA)地 区 開 発;ウ リ ッス 湾 に 面 した100hAの 土 地 、

③ ウ リス(yPHcc)地 区 開 発;バ トロ ク ル 湾(ByxTAHATPoKn)に 面 し た120hA の 土 地 開 発 、 土 地 取 得 手 続 き が 半 分 ぐ らい 終 わ っ て い る 段 階 で あ る 。

D氏 は 、 ウ ラ ジ オ ス トヅ ク に お け る 住 宅 の 需 要 動 向 に っ い て 、 次 の よ う に 評 価 して い る 。

① 現 在 、 退 職 軍 人 に 対 す る 住 宅 保 証 書 の 交 付 制 度 が あ り、 政 府 が 退 役 軍 人 の 住 宅 取 得 の た め に 援 助 を す る こ と に な っ て い る が 、2002年 に は こ の 退 職 軍 人 の 数 が 多 く、

ウ ラ ジ オ ス ト ヅ ク だ け で 約1万 人 に 達 す る 予 定 で あ る 。 こ の 点 で 、2002年 は 住 宅 需 要 が 多 く な る こ とが 予 測 さ れ る 。

② 一 般 の 市 民 に 関 して も 、 約3分 の1の 家 が 古 くな っ て い る 。 こ の 点 で も 住 宅 需 要 は あ る 。 た だ し住 宅 の 価 格 を 引 き 下 げ る 努 力 を す る 必 要 が あ る 。 う ま くや れ ば 高 層 住 宅 の ア パ ー ト よ り も安 価 に 造 れ る 。 一 般 に、 住 宅 建 築 コ ス トの3分 の1が イ ン フ ラ 整 備 用 コ ス トで あ る 。 既 存 の イ ン フ ラ が あ る 場 合 、 そ れ を つ く りか え る 方 が 高 くつ く。 新 規 の 建 築 の ほ う が か え っ て 安 くつ く事 が 多 い 。 住 宅 建 築 資 材 に 関 して は 、 気 泡 コ ン ク リー トの 方 が レ ン ガ よ り も 安 価 で 暖 か い 。 個 別 浄 化 装 置 も 設 置 す る 予 定 で あ る 。 太 陽 発 電 装 置 も 設 置 し た い 。 資 金 的 に は 、 コ テ ー ジ 団 地 開 発 の 場 合 、 少 し ず つ 資 金 集 め を して 、 そ の 資 金 で 建 築 し、 販 売 して 資 金 回 収 を し、

次 の 工 事 に 入 る こ と が で き る の で 、 高 層 マ ン シ ョ ン 開 発 と 比 して や りや す い 。 コ テ ー ジ の 販 売 価 格 と して は 、 内 装 済 み で300‑600ド ル1㎡ を 予 定 して い る 。 コ テ ー ジ の 建 築 中 で あ れ ば 、 購 入 者 の個 別 の 内装 注 文 を 受 け る こ と も可 能 で あ る。 単 に 金 持 ち だ け で な く、 普 通 の 人 も コ テ ー ジ 販 売 の 対 象 と して い る 。 そ の た め に は 不 動 産(住 宅)担 保 金 融 制 度 を使 う 必 要 が あ る 。 そ してD氏 は 、 ウ ラ ジ オ ス ト ヅ

ク で 初 め て こ の 制 度 を 本 格 的 に使 い た い と 考 え て い る 。

こ の 住 宅 担 保 金 融 に つ い て 、D氏 は 次 の よ う に 評 価 して い る 。 ロ シ ア で は 、1998年 に 法 律 が で き て 、2001年 の1月 に 住 宅 に 関 す る詳 細 な 担 保 金 融 制 度 が で き た 。 た だ 、 問 題 も 多 く残 っ て い る 。例 え ば 、 国(連 邦)の 資 金 が 足 り な い し、銀 行 も 資 金 不 足 で あ る 。 そ の た め 、 今 の と こ ろ5年 を超 え る ロ ー ンが で き て い な い 。 ま た 、 各 家 族 の 収 入 が 少 な い こ と も 問 題 で あ る 。

D氏 は 、 住 宅 価 格 と そ の 支 払 い に 関 す る興 味 深 い 計 算 例 を 示 して くれ た 。 各 家 族 の 収 入 が 月200ド ル と して 、 そ の3割 を 住 宅 の た め に 使 え る 。 そ れ は 約70ド ル に な る 。 年 間 で は840ド ル 、10年 で は8400ド ル に な る 。 こ こ で 、 コ テ ー ジ の 価 格 を300ド ル1㎡

ま で に 下 げ る こ と が で き れ ば 、 何 と か 売 れ る よ う に な る 。 仮 に 建 築 面 積100㎡ の 住 宅 を 想 定 す る と、 そ れ の 価 格 は3万 ドル に な る 。 そ の 内 、 一 般 の 家 庭 で も2万 ドル は 頭 金 と して 各 家 庭 で 用 意 し う る(所 有 ア パ ー トや 所 有 ダ ー チ ャ 等 の 売 却 、 貯 蓄 資 金 に よ っ て)。

こ の2万 ドル プ ラ ス 先 ほ ど の8400ド ル で 約3万 ドル に な る 。

D氏 の 調 査 に よ る と、 ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク 市 に お け る住 宅 取 得 希 望 者 の 資 金 状 況 の 分 布 は 、 次 の よ う で あ る 。

3%:全 額 を す ぐ払 え る 層=金 持 ち 層

60%:総 額 の3分 の2を す ぐ に払 え る 層(前 述 の 計 算 例 に合 致 す る層=中 間 層) 15%:3分 の1な ら す ぐ に 払 え る 層

20%:手 持 ち の 資 金 が 全 くな い 層

*雑 誌 『東 方 バ サ ー ル 』4に こ のD氏 に 関 連 す る 記 事 が 掲 載 さ れ て い る の で 、要 約 ・ 紹 介 す る 。D氏 は 、閉 鎖 的 株 式 会 社 『不 動 産 抵 当 基 金 』(3AO《 図[OTEgHbl

臼 ΦOH且HE」 ユBレ1>Kl/1MOCTl/1》)の 社 長 を して い る 。 こ の 会 社 は1992 年 に 設 立 さ れ た 。 こ の 会 社 は 、極 東 の 不 動 産 市 場 で は1996年 か ら 主 導 的 位 置 の 一 つ を 占 め て い る 。こ の 会 社 は3つ の 下 部 機 構 を 有 し、3つ の 活 動 分 野 を 持 っ て い る 。

① 都 市 の 地 域 開 発;新 しい 住 宅 群 、 住 宅 団 地 、 住 宅 棟 の 建 設 の 組 織 化 、 古 い 建 物 の 修 理 、 新 しい 地 域 や 以 前 の 荒 廃 し た 、 軍 用 土 地 区 画 の 開 発 の 組 織 化 。

② 建 物 、 住 宅 等 の 売 買 、 賃 貸

③ 資 産 、 不 動 産 、 船 舶 、 ビ ジ ネ ス の 価 値 評 価 と 鑑 定

こ の 会 社 と 提 携 して 、有 限 会 社 『専 門 ・評 価 ビ ュ ロ ー 』(000《 θKC[EPTH

O‑OUEHOしlHOE5K)PO)》)が 活 動 して い る 。 こ の 有 限 会 社 の 活 動 分 野 は 、 資 産 、 ビ ジ ネ ス の 評 価 、 建 物 や 土 地 区 画 の 鑑 定 で あ る 。 こ の2つ の 会 社 の 従 業 員 は 42人 で 、 法 律 家 、 金 融 専 門 家 、 鑑 定 士 、 ブ ロ ー カ ー 等 か ら 構 成 さ れ て い る 。 特 に 注 目 さ れ る の は 、 か つ て 軍 駐 屯 地 区 や 軍 基 地 で あ っ た 軍 用 土 地 区 画 の 開 発 で あ る 。 ロ シ ア の 住 宅 問 題 は 依 然 と し て 深 刻 で あ る 。こ の 問 題 を 解 決 す る の に 必 要 な こ と は 、 都 市 の 行 政 府 の 幹 部 が 抵 当 に 関 す る 活 動 に 心 理 的 に き ち ん と 対 応 す る こ と で あ る 。

4雑 誌 『東 方 バ サ ー ル(BOCTO「IHBIHBA3AP)』2001年8月 、20頁 。

住宅費用 の受益者 負担主義 が強化されつつあるが、D氏 らの会社 は、近 く、十分な 快適性、断熱性を備 えた、300ド ル/M2の 新 しい住宅を提案 する予定で ある。既 に 完成 した低 層住宅 の住 戸が、 ウラジオ ス トック市 内にある。それ は前払 いな しに取 得でき、完成 したものに入居で きる。そ こで入居すれば、通 常の住 居の半分 の費用 で済む。 とい うのはこのような建築 において、太陽発電 、床 暖房、 ローカル な浄化 装置が採用されているからである。D氏 等 は既 にこれ らを導入 している し、今後さ らに普及させてい く予定 である。他方、退役軍人の問題であるが、退役後の住生活 が不安定な軍人は どうすればいいので あろうか?こ の問題を解決するためにも住宅 担保制度 と住宅が300ド ル/rrfを上回 らないことが重要であ る。その際、抵当証書 の発行体制 を整備する ことが不可欠で ある。バ ラ栽培用土地のついた高価でない住 宅の取得は、前述 の2つ が実現すれば可能で ある。それか らもう1つ 注 目すべき点 は、住宅建築協同組合であ る。最近、協同組合 への出資者の保護 を規定 した新 しい 法律が成立 したので、協同組合運動の復活の動 きが加速され るであ ろう。住宅の分 野で は住宅建築協同組合が活発になるであろ う。 これが不動産購入の際の抵当信用 に対す る競争相手 にな るで あろう。 この住宅建築協 同組合 は相互援助 システムであ る。 すなわ ち、分割出資(最 大10年)を 住宅建築 協同組合で取 りまとめる形 をと る。このシステムは既 に、 モスク ワ市や ウフ ァ市 でうま く機能 して いる。特 にウフ ァ市があるバ シ ュコル トスタン共和国では1996年 から機能 し、 これまで に12、

500戸 以 上の住 戸を市民 が入手 した実績がある。

Vロ シア ・カナダ合 弁企業E社

こ の 合 弁 企 業 の 社 長(女 性)に お 会 い し た 。 彼 女 の 経 歴 は 以 下 の よ う で あ る 。

① ウ ラ ジ オ ス トッ ク エ 科 大 学 建 設 学 部 卒 業

② 大 き な 建 設 会 社(AOMCTPOHTEJIbHI)1孟KOMBHHAT)に 就 職

③ 後 述 のG社 に 入 る 。

④ こ の 合 弁 会 社E社 の 社 長 に 就 任 す る 。

こ の 合 弁 会 社E社 の 出 資 者 は 、 カ ナ ダ 側 が 「カ ナ ダ 北 方 プ ロ ジ ェ ク ト」(ド エ ル チ 社 長)で 出 資 比 率 は25%、 ロ シ ア 側 は 建 設 会 社 「ア ル フ ァ ビ ル デ ィ ン グ 」(ル プ ヅ ォ フ 社 長)で 出 資 比 率 は75%で あ る 。

こ の 合 弁 会 社 は 、 カ ナ ダ 住 宅 プ ロ ジ ェ ク トを 推 進 す る 目 的 で ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク に 設 立 さ れ た 。 カ ナ ダ 政 府 は 、 カ ナ ダ 住 宅 を ロ シ ア 極 東 に普 及 さ せ る こ と を め ざ して 、CMHC (カ ナ ダ 抵 当 ・住 宅 公 社)等 を 通 じて そ の 実 施 プ ロ グ ラ ム を作 っ て ロ シ ア 極 東 に 進 出 す る

こ と を 試 み て い る 。 具 体 的 施 策 の 一 つ は 、 カ ナ ダ ビ ジ ネ ス セ ン タ ー の 管 轄 下 に 次 の 五 っ の 展 示 住 宅 を 建 設 ・展 示 す る こ と で あ る 。

① ウ ラ ジ オ ス トヅ ク;建 設 完 了(こ こ を 見 学 して 、 イ ン タ ビ ュ ー し た 。)

② ハ バ ロ フ ス ク;ほ ぼ 建 設 完 了 した が 、 紛 争 が 生 じ、 裁 判(仲 裁)を 実 施 中 で あ る 。

③ ヤ ク ー ヅ ク;未 完 成 だ が 、 近 く完 成 す る 予 定 。

④ サ ハ リ ン;予 定 よ り4ヶ 月 遅 れ て 、2001年10月2日 に 完 成(予 定)。

⑤ カ ム チ ャ ッ カ;資 金 不 足 で ま だ 進 展 して い な い 。

ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で の こ の 事 業 の 実 施 主 体 と して 合 弁 企 業E社 が 設 立 さ れ た 。 こ の 事 業 の 実 施 プ ロ セ ス は 、 次 の よ う で あ る 。

① ロ シ ア 側 関 係 者 を カ ナ ダ で 約2ケ 月 間 、 研 修 した 。

② 土 地 の 確 保;ウ ラ ジ オ ス ト ヅ ク 市 役 所 が 提 示 し た 土 地 区 画 は あ ま り適 した も の で は な か っ た の で 、 そ れ と は 別 に 個 人 か ら土 地 を購 入 した 。

③ カ ナ ダ の 技 術 者 が 来 て 、 ロ シ ア 側 を 教 育 しな が ら展 示 住 宅 を 建 設 し、 そ れ を 展 示 す る 。

④ 一 年 後 に 、 展 示 住 宅 を 売 却 して 、 資 金 を 回 収 す る 予 定 で あ る 。

事 業 の 実 施 状 況 に つ い て 、 こ の 合 弁 企 業 の 社 長 は 次 の よ う な 資 金 的 問 題 が 生 じ た こ と を 明 ら か に した 。 ま ず 、 ロ シ ア 側 は 予 定 よ り も 少 な い 金 しか 出 さ な か っ た 。 ま た 、2001 年2月2日 に ウ ラ ジ オ ス トッ ク 市 の 水 道 導 入 の た め の 設 備 を 設 置 して 、 そ れ に 金 を 払 っ た 。 ま た 、 輸 入 関 税 を 支 払 わ ね ば な らな か っ た 。 電 気 関 係 に 関 して は 、 自家 発 電 で は な く、 既 存 の 電 力 会 社 か ら電 気 を 引 い て い る が 、 住 宅 建 築 途 中 の 一 時 的 措 置 と して の 通 電 と い う扱 い を して い る 。3年 間 は 建 築 期 間 と して こ れ が 認 め られ る 。 電 力 会 社 は 高 電 圧 の 電 線 を 、 多 額 の 資 金 を 負 担 して 施 設 しな さ い と い っ て き て い る 。 し か し、 そ の 施 設 は 後 に は 電 力 会 社 の 所 有 とな る よ う だ 。 な お 、 汚 水 浄 化 装 置 は 戸 別 に 設 置 して い る 。

な お 、 こ の 合 弁 企 業 は 、 カ ナ ダ 木 造 住 宅 の み な ら ず 軽 量 コ ン ク リー ト住 宅 も 扱 っ て い る 。 現 在 、3つ の 住 宅 建 築 プ ロ ジ ェ ク トに 携 わ っ て い る 。

① 軽 量 コ ン ク リー ト住 宅;完 成 間 近

② 軽 量 コ ン ク リー ト住 宅;基 礎 工 事 の 段 階

③ 木 造 住 宅;2001年9月 末 か ら建 築 開 始 予 定 。

さ ら に 、 住 宅 を建 築 す る た め に は 市 か ら建 築 許 可 を も ら う 必 要 が あ る の で 、 こ の 仕 事 も 代 行 して い る 。

ウ ラ ジ オ ス トヅ ク で カ ナ ダ 住 宅 建 築 技 術 を 扱 っ て い る の は 、わ が 社 以 外 に 、前 述 の 「A 社 」、 「テ ク ノ ス ト ロ イ ・プ ル ス 」 が あ る 。

こ の 社 長 に よ れ ば 、 日 本 企 業 が ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク に 進 出 す る 場 合 、 適 切 な ロ シ ア 側 パ ー トナ ー を 選 択 す る こ と が 大 事 に な る 。 そ の際 、 や は り、 個 人 的信 頼 関係 が大 切 に な る し、 最 初 は ど う して も あ る程 度 資 金 が 必 要 で あ る 。 我 々 の カ ナ ダ の 場 合 、 カ ナ ダ政 府 が

ロ シ ア 側 の 教 育 活 動 や そ の 他 の 側 面 支 援 を し、 ロ シ ア は 土 地 の 提 供 を担 当 した 。 そ の 後 は 、 主 と して カ ナ ダ 民 間 企 業 が や っ て い る 。

こ の 合 弁 企 業 の 活 動 の 今 後 の 活 動 計 画 に っ い て 、 社 長 は 次 の よ う に 述 べ た 。

① 日本 製 の 中 古 建 設 機 械 を 購 入 す る 予 定 で あ る 。

② 住 宅 の 構 造 材 を 作 る 工 場 を 建 て た い 。

③ 「カ ナ ダ 村 」(カ ナ ダ 住 宅 技 術 に よ る 住 宅 団 地)を 作 る 計 画 も あ る 。 そ れ に 関 連 し て 、 前 述 のA社 の 「韓 国 村 」 は ほ とん ど の 住 宅 が 鉄 筋 構 造 だ か ら室 内 が 寒 い 。 こ れ に よ っ て 、 戸 建 住 宅 二 コ テ ー ジ に 対 す る イ メ ー ジ が 悪 くな っ た 。 我 々 は こ の よ

くな い イ メ ー ジ を 克 服 し な け れ ば な らな い 。

*こ の会社か ら入手 した、 ロシア ・カナダ合同プログラム 『マイカ ナダハ ウス』に 関するパンフ レッ トか ら、その主要部分を要約 ・紹介す る。プロジェク トのマネ ー ジャー;CID(カ ナダ国際開発事業団)、CMHC(カ ナダ抵当 ・住宅公社)、CNP(『 カ ナダ 北方プ ロジェク ト』会社)、CBC(ロ シア極東力ナダ ビジネ スセ ンター)木 造 枠組住 宅の普及活 動;こ の住宅は統合的システムを形成 して いる。(壁 厚は190mm)

① 高信頼性の、堅牢 な、高断熱の構造 を生み 出すための軽量構造材

② 絶縁、空気や蒸気の遮 断、最大 限の省工ネ と住空間を確保する内外装

③ 最大限 の生 活快適性 と効率 を保障す る設備 を設 置 しつつ、空間の最大 限の節約 を達成 するように配置された、エネル ギー補給、 水供給、暖房、換 気の システ ム

木造枠組住宅の長 所;

① 低 コス ト:建 築の軽量性。重機械を利用する必要性がな い。建築期間の短さ

② 間取 りの柔軟性:増 築も可能

③ 信頼性:特 別な構造 による高信頼性、構造 の単純性、現場で の組み立て可能性

④ 耐久性:木 材 と レンガか らで きている住宅で200年 近 くも っているものもあ る。

VI住 宅建築会社F社

こ の 会 社 の 社 長 に お 会 い して 話 を 聞 い た 。 こ の 社 長 は 現 在41歳 で 、 こ ち ら に 来 る ま で に10年 間 、 カ ム チ ャ ヅカ に住 ん で 、 耐 震 建 築 に か か わ っ て い た 。 カ ム チ ャ ヅ カ で は 、 建 設 協 会 会 長 を して い た 。 大 学 は 建 築 大 学 を 卒 業 した 。

こ の 会 社 の 設 立 は 、1995年4月 で あ る 。 一 つ の 事 業 分 野 と して 、 一 戸 建 低 層 住 宅 建 築 を 手 が け て い る 。木 造 枠 組 住 宅 に 関 して ア メ リカ に 勉 強 す る た め に い っ た こ と も あ る 。 こ れ ま で 、 郊 外 に5つ の コ テ ー ジ を 建 築 した 。 そ れ は 平 均 して 約350㎡ の 延 べ 面 積 が あ る(た だ し最 近 の コ テ ー ジ は 狭 くな っ て き て お り平 均160㎡ ぐ らい で は な い か)。 市 内

で こ れ ま で に合 計6000㎡ の 住 宅 を 建 築 し た 。 ま た 、 ア メ リ カ 総 領 事 館 の 関 係 者 の た め に 「ア メ リカ 住 宅 」団 地 建 設 の 契 約 を し、既 に 中 心 部 に そ の た め の 土 地 を 有 して い る が 、 現 在 は 総 領 事 が 変 わ っ た こ と も あ り、 事 業 が 停 止 して い る 。 本 来 こ の 事 業 は 、16戸 な い

し17戸 の 住 宅 建 築 を 予 定 して い る 。

戸 建 住 宅 の 構 造 に 関 して は 、 一 般 に ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で は レ ン ガ 構 造 、 サ ン ドウ ィ ヅ チ 構 造(プ ラ ス チ ヅ ク+コ ン ク リー ト+プ ラ ス チ ッ ク)等 の 非 木 造 構 造 が 好 ま れ て い る 。 こ れ ら が 主 流 で あ る 。

住 宅 用 土 地 区 画 の 確 保 に つ い て は 、 コ ネ が あ る の で 問 題 な い 。

こ の 会 社 の 事 業 と して は 、 住 宅 建 築 以 外 に住 宅 の 修 理 業 も や っ て い る 。 ま た 、 フ ラ ン ス の 建 材 会 社BARRISOLの ロ シ ァ 極 東 オ フ ィ シ ャ ル 代 理 店 で も あ る 。 更 に 不 動 産 開 発 業 も や っ て い る 。 例 え ば 、 古 い 建 物 を 買 っ て 、 取 り壊 し ・建 築 す る か 修 理 して 、 貸 した

り売 っ た り して い る 。

低 層 住 宅 の 需 要 予 測 に つ い て 、 こ の 社 長 の 見 通 しで は そ れ に 対 す る 需 要 は あ ま り増 え な い 。 こ れ に 関 連 して 次 の3つ を 指 摘 して い る 。

① ウ ラ ジ オ ス トヅ ク は 半 島 で 、 低 層 住 宅 の た め の 適 地 が 少 な い 。

② 道 路 、 水 道 、 電 気 、 浄 化 装 置 等 の 敷 設 が 必 要 で あ る が 、 現 在 は 各 戸 で や っ て い る 。 こ れ は 非 効 率 で 、 団 地 の 形 に して ま と め て や る 必 要 が あ る 。 も ち ろ ん そ れ に は ま と ま っ た 資 金 が 必 要 だ が 今 の と こ ろ 調 達 しづ らい 。 確 か に 「森 の 中 で 暮 ら し た い 」

とい う ロ シ ア 人 の 願 望 は あ る が 、 ラ イ フ ラ イ ン ・イ ン フ ラ 整 備 の 問 題 が あ る の で ま だ 実 現 しづ ら い 。

③ た だ し、 今 後 、 経 済 が 順 調 に 発 展 して 中 流 階 層 が 豊 か に な れ ば 、 現 在 の 古 い 、 暮 ら しづ ら い ア パ ー ト(ア パ ー ト)を 出 て 自分 の 家 を 持 ち た い と思 う人 が 増 え る で あ ろ う 。 問 題 は 、 こ の 方 向 が 現 代 的 マ ン シ ョ ン に な る か あ る い は コ テ ー ジ タ イ プ の 住 宅 に な る か に あ る 。 こ の 比 率 が ど う な る か に 関 す る 長 期 的 予 測 は 今 の 段 階 で は 難 しい 。

こ れ か ら の 住 宅 技 術 に 関 し て 、 こ の 社 長 に よ れ ば 、こ こ は 冬 に 比 較 的 太 陽 が 出 る の で 、 太 陽 光 を利 用 した 暖 房 技 術(太 陽 発 電)に 将 来 性 が あ る 。 試 験 的 な 例 が あ る が か な り効 率 が い い と い う評 価 が 出 て い る 。 ま た そ の 価 格 も 安 くな っ て きて い る 。

VII持 ち株 会 社G社

こ の 会 社 の 社 長 とお 会 い し た 。 社 長 は 、44歳(1か 月 後 に は45歳 に な る)で 、 非 常 に 知 的 で 、 ま じ め な 人 と い う 印 象 を 受 け た 。

こ の 会 社 は11年 前 に創 設 さ れ た 。 現 在 、10社 が こ の 持 ち株 会 社 に 属 して い る 。 持 ち 株 会 社 全 体 で1000人 以 上 の 従 業 員 が い る 。

主 な 事 業 分 野 と して は 次 の3分 野 が あ る 。

① 建 設 業;建 設 資 材 製 造 、 建 設 プ ロ ジ ェ ク トの 作 成 ・実 施 、 建 設 作 業

② 商 業;コ ダ ッ ク 製 品(コ ダ ッ ク の 写 真 関 係 の 取 り扱 い で は ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で 第 一 位 の 会 社 に な っ て い る)、 文 房 具 等 の 販 売

③ 食 品 の 製 造 ・販 売;特 に 牛 乳 製 品 に は 力 を 入 れ て い る 。 ま た コ ー ヒ ー を 欧 州 で 購 入 し、 ウ ラ ジ オ ス トッ ク で 販 売 して い る 。

ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク に お け る住 宅 建 設 業 の 全 般 的 動 向 に っ い て 、 こ の 社 長 は 次 の よ う に 指 摘 して い る 。

① 都 心 の マ ン シ ョ ン と郊 外 の コ テ ー ジ の 建 築 原 価 が ほ ぼ 同 じ く ら い に な っ た 。 コ テ ー ジ の 方 の 建 築 コ ス トが 低 下 した 。 そ の 結 果、 コ テー ジ の需 要 が増 大 して い る。

② 他 方 、 コ テ ー ジ そ の も の の 建 築 コ ス トは 低 下 し た が 、 コ テ ー ジ 需 要 の 増 大 に よ っ て 郊 外 の コ テ ー ジ 用 土 地 価 格 が 上 昇 して い る 。 ま た 、 コ テ ー ジ の ラ イ フ ラ イ ン 設 置 コ ス トも 上 昇 し て い る 。 そ の 結 果 、 資 金 不 足 で 未 完 成 コ テ ー ジ が 多 く な っ て い る 。 つ ま り、 予 想 以 上 の 総 建 設 コ ス ト上 昇 お よ び 予 想 さ れ る 生 活 の 高 コ ス トの た め に コ テ ー ジ 建 設 の 中 止 が 生 じて い る 。 し た が っ て 、 我 々 は 現 在 、 こ の 事 業 分 野 に お い て コ テ ー ジ 生 活 コ ス トに 注 目 して い る 。 暖 房 コ ス ト等 を い か に 引 き 下 げ る か を 考 え て い る 。

③ コ テ ー ジ 生 活 の 問 題 点 と して は 、 社 会 的 イ ン フ ラ 不 足 が あ る 。 学 校 、 商 店 、 娯 楽 施 設 等 の 不 足 の 問 題 で あ る 。 し か し郊 外 の コ テ ー ジ 生 活 は エ コ ロ ジ ー 的 に は い い の で 需 要 は あ る 。 解 決 策 と し て は コ テ ー ジ の 団 地 を形 成 し、 そ こ に 社 会 的 イ ン フ ラ を 整 備 す る こ と を 考 え て い る 。 コ テ ー ジ 団 地 の 先 例 と して は 、A社 の 「韓 国 村 」 が あ る が 、 全 体 プ ラ ン が よ くな い 。 そ こ に は 病 院 、 学 校 、商 店 が な い 。 ま た 、 個 々 の コ テ ー ジ の 暖 房 効 率 も 悪 い 。 一 般 に 、 郊 外 型 コ テ ー ジ の 建 築 主(発 注 主)は 中 流 以 上 の 人 々 で あ り、 既 に 都 心 に3〜5部 屋 の ア パ ー トを 有 して い る 。 そ の た め 、 コ テ ー ジ の 広 さ と して は200㎡ 以 上 が イ メ ー ジ さ れ て お り、 そ の 広 さ の コ テ ー ジ

に 需 要 が あ る が 、 こ の 「韓 国 村 」 の 場 合 は200㎡ 以 下 の 広 さ しか な い 。

④ ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で は 、 建 設 会 社 は 、 高 層 ビ ル 建 設 を 主 に や っ て い る会 社 と、 低 層 住 宅 の 建 築 会 社 に 区 分 し う る が 、 後 者 は 規 模 の 小 さ い 企 業 が 多 い 。 そ の 内 の リ ー ダ ー 格 に い る の がA社 で あ る 。 い ずれ に して も企業 規 模 が 小 さ い た め に資 金 的 に も 小 規 模 で 、 ま と ま っ た も の(整 備 さ れ た コ テ ー ジ 団 地)を 造 る こ とが で き な い 。

⑤ 我 々 の 考 え で は 、 ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク 市 内 に コ テ ー ジ 団 地 を 建 設 す る の に 適 し た 場 所 が10ケ 所 ぐ らい あ る 。 そ し て 今 後 、 コ テ ー ジ 団 地 を 建 設 す る 際 の 重 要 な 点 は 、 第 一 に 、 前 述 の よ う に 、 電 気 、 水 道 等 の ラ イ フ ラ イ ン 、 社 会 的 イ ン フ ラ が 整 備 さ

れ た コ テ ー ジ 団 地 を 造 る 必 要 が あ る 。 そ の た め に は ま と ま っ た 資 金 が 必 要 で あ る

が 、 そ う す れ ば 十 分 販 売 し う る 。 こ れ ま で は こ の 点 が 不 十 分 で あ っ た 。 第 二 に 、 個 々 の 住 宅 の 暖 房 性 能 の 向 上 が 必 要 で あ る 。

ち な み に 、 こ の 持 ち 株 会 社 の 社 長 も 自 宅 を 建 築 して い る 。 総 建 築 面 積300㎡ の 木 造 住 宅 で 、場 所 は 高 級 住 宅 地 と い う イ メ ー ジ の あ る サ ナ ト ー リ ア 地 区 で あ る 。(日 本 総 領 事 の 住 宅 も こ の 地 区 に あ り、社 長 宅 の 近 く に あ る そ う で あ る)。社 長 に よ れ ば 、こ の 住 宅 地 は 、 2年 前 は 土 地 価 格 が100ド ル1㎡ で あ っ た が 、 今 は(2001年 夏)、500ド ル に な っ て5倍 に 地 価 が 跳 ね 上 が っ た 。

こ の 持 ち 株 会 社 の 事 業 計 画 と して は 、 今 の と こ ろ 、 自社 に よ る コ テ ー ジ 団 地 開 発 は 予 定 して い な い 。な ぜ な ら、か な りの 額 の 長 期 資 金 が 必 要 で あ る か らで あ る 。 した が っ て 、 こ の 社 長 に よ れ ば 、 ま と ま っ た 、 必 要 な 金 を 例 え ば 年12%の 利 子 で3年 間 貸 し て くれ る

と こ ろ が あ れ ば 、 や っ て も い い 。 カ ナ ダ 住 宅 に 関 して は 、 合 弁 会 社E社 の 人 た ち とは 友 達 で 、 友 好 関 係 に あ る 。(ち な み に こ の 日 の 午 前 中 に 会 っ た 、 合 弁 企 業E社 の 女 性 社 長 と こ の 会 社 の 廊 下 で 偶 然 お 会 い し た 。 ま た 、 カ ナ ダ ビ ジ ネ ス セ ン タ ー の 事 務 所 も こ の 持 ち株 会 社 の 事 務 所 が あ る 建 物 と 同 じ建 物 の 中 に あ る 。)ま た 、社 長 に よ れ ば 、 カ ナ ダ 住 宅 用 の 建 材(2×4、2×6の 建 材)も ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク で 近 く現 地 生 産 さ れ る 予 定 で あ る 。

皿 不動産仲介業者H社

ウ ラ ジ オ ス ト ヅ ク で は 第 一 の 不 動 産 仲 介 業 者 で あ る 。 こ の 会 社 の 外 来 窓 口担 当 者 と 少 な い 時 間 で は あ る が お 会 い して 若 干 の 質 問 を し た 。

第 一 の 質 問 は 、 こ のH社 が 作 成 して い る 不 動 産 情 報 誌 に 関 して 、そ の コ テ ー ジ の 欄 に は 木 造 構 造 の コ テ ー ジ が 記 載 さ れ て い な い が 、そ の 理 由 は?そ の 答 は 次 の とお りで あ る 。 す な わ ち 、 一 般 に コ テ ー ジ と い え ば レ ン ガ 造 りの 戸 建 住 宅 を イ メ ー ジ す る 。 木 造 の 戸 建 住 宅 は コ テ ー ジ と 呼 ば な い こ と が 多 い 。従 っ て 、H社 の 分 類 で は 木 造 の コ テ ー ジ は な い 。

(コ テ ー ジ と呼 ば れ な い 、 古 い 、 粗 末 な 木 造 住 宅 は 私 有 住 宅(qACTHbltiAOM)と 分 類 さ れ て い る 。)ま た 、今 の と こ ろ 、木 造 の 戸 建 住 宅 は 需 要 が 少 な い 。(な お 、本 稿 で は 、 2×4工 法 住 宅 の よ う な 木 造 住 宅 も コ テ ー ジ と み な して い る)。

第 二 に 、 ウ ラ ジ オ ス ト ヅ ク に お け る住 宅 の 需 要 動 向 に 関 して 、 担 当 者 に よ れ ば 、 現 在 の と こ ろ 、 ア パ ー ト(マ ン シ ョ ン)の 需 要 は 増 え て い る が 、 コ テ ー ジ の 需 要 は あ ま り増 え て い な い 。

第 三 に 、 経 年 に よ る 住 宅 の 価 格 低 下 の 程 度 に 関 し て 、 ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク の 場 合 、 あ ま り価 格 の 低 下 は な い 。 日本 ほ ど の 減 価 は な い よ う で あ る 。

最 後 に 、戸 建 住 宅 に お け る 土 地 区 画 と建 物 の 価 格 構 成 に つ い て は 、ケ ー ス に よ っ て 様 々 で あ る が 、 地 価 の 値 上 が り が 激 しい 場 所 も あ り、 土 地 区 画 の 価 値 が 建 物 の 価 値 と 同 じ ぐ

らい の ケ ー ス も あ る 。

区 設 計 ・建 築 会 社1社

社 長=創 設 者 とお 会 い した 。 社 長 は こ の 会 社 を1996年 に 設 立 し た 。 設 立 以 前 に は 、 社 長 は 軍 隊 の 建 設 隊 に 所 属 して い た 。

こ の 会 社 の 事 業 分 野 と して は 、 コ テ ー ジ(低 層 住 宅)、 マ ン シ ョ ン 等 の 建 築 や 建 材 製 造 (プ ラ ス チ ッ ク 窓 、 鉄 製 屋 根 材 等)を 手 が け て い る 。 従 業 員 は 常 勤 が30人 、 さ ら に 必 要

に応 じ て 作 業 員 を 雇 用 す る 。100人 ぐ らい 雇 う こ と も あ る 。

コ テ ー ジ 需 要 の 見 通 しに 関 して 、 こ の 社 長 に よ れ ば 、 一 言 で 言 え ば 、 こ の 地 域 の 経 済 状 態 に 左 右 さ れ る 。 経 済 状 態 が 上 向 き な ら コ テ ー ジ 建 築 も増 え る 。 今 は コ テ ー ジ 建 築 が 増 え て い る が 、 そ れ は 安 定 した も の と は い え な い 。 そ れ に 、 か な り残 っ て い る未 完 成 住 宅 を 完 成 さ せ る こ と も 必 要 で あ る 。 コ テ ー ジ の 場 合 、 や は り建 築 原 価 、 ラ イ フ ラ イ ン設 備 費 等 が 高 い の で ど う して も 「金 持 ち 」 に 限 定 さ れ る こ とが 多 い 。 「一 般 の 」人 は 、既 存 ア パ ー トの 改 修 や 内 装 変 え を や る こ と が 多 い 。 コ テ ー ジ 建 築 コ ス トと して は 、 現 在 の と こ ろ 、 平 均300ド ル ノ㎡ で あ る が 、 こ れ を100ド ル ノ㎡ に ま で 引 き 下 げ れ ば 、 大 幅 に 需 要 が 増 え る 。 そ の た め に よ り安 い 資 材 を 利 用 す る こ と を 考 え て い る 。 例 え ば 建 材 で 韓 国 製 プ ラ ス チ ッ ク が100ド ル だ と す る と 、 中 国 製 は80ド ル で 買 え る 。 た だ し、 建 材 の 価 格 と 品 質 が ト レー ド オ フ の 関 係 に あ る こ とが 多 い 。

コ テ ー ジ 建 築 に 関 す る 先 進 的 技 術 と して 、 鉄 と プ ラ ス チ ッ ク を 使 っ た サ ン ドウ ィ ッチ パ ネ ル の 利 用 が 提 案 さ れ た こ とが あ っ た が 、 あ ま り好 ま れ て い な い 。 や は り レ ン ガ 構 造 が 好 ま れ て い る 。 カ ナ ダ 技 術 の 木 造 住 宅 は 性 能 的 に は い い よ う だ が こ れ か ら人 々 を 納 得 させ る 必 要 が あ る 。 そ の た め に 当 分 、 広 告 ・宣 伝 が 必 要 で あ ろ う。 木 造 丸 太 造 り(ロ グ ハ ウ ス)は 、 し ば ら く す る と丸 太 の 収 縮 の た め に 変 形 しが ち な の で 、 手 入 れ が 必 要 に な る 。

第 二 節 事 例 研 究=建 設 会 社A社

こ の 建 設 会 社 は 、 前 述 の よ う に 、 現 在 、 低 層 木 造 住 宅 の 建 築 に 力 を 入 れ て い る建 設 会 社 の1つ で あ り、 こ こ で 、 少 し詳 し くみ て み る こ と に す る 。 こ の 建 設 会 社A社 は1992年 に 設 立 さ れ た 。年 間 取 引 高 は0.8‑1.0億 ル ー ブ ル で あ る 。こ の 会 社 に は4人 の 設 立 者 が い る 。 彼 ら は 現 在 も指 導 的 ポ ス トに つ い て い る 。 そ の 中 で 社 長 が 支 配 株 を 持 っ て い る 。

1)活 動 の 現 状

ま ず 、 こ の 会 社 の ホ ー ム ペ ー ジ 等 か ら そ の 活 動 概 要 に つ い て ま と め て お こ う 。 こ の 建 設 会 社A社 は ウ ラ ジ オ ス ト ヅ ク の 主 要 建 設 会 社 の 一 つ で 、 既 に ほ ぼ10年 、 ウ ラ ジ オ ス ト ッ ク の 建 設 サ ー ビ ス 市 場 で 活 動 して い る5。1995年 か ら、 郊 外 住 宅 、 オ フ ィ ス 、 商 業 セ ン タ ー 、 管 理 棟 の 建 築 の 際 に 現 代 的 建 築 技 術 を 採 用 し て い る 。

こ の 会 社 が 手 が け て い る 北 米 木 造 枠 組 住 宅 建 築 は 、 設 計 ・建 築 の 分 野 に お け る 外 国 の 専 門 家 の 評 価 に よ れ ば 、 最 も低 コ ス トで 建 築 可 能 で あ り、 し か も 建 物 の 維 持 ・修 理 が 著 し く簡 単 で あ る と 認 め ら れ て い る 。 低 層 建 築 の こ の 方 式 は 欧 米 で は 最 も 将 来 性 あ る も の とみ な さ れ て い る 。

枠 組 住 宅 建 築 の 可 能 性 と メ リ ッ ト と して 、 こ の 建 設 会 社 は 次 の こ と を 強 調 して い る 。

① 広 さ50〜300㎡ の 多 様 な 企 画 案 か ら選 択 し う る 。

② 建 築 期 間 が4‑8ヶ 月 で 、 比 較 的 短 期 間 で あ る 。

③ 注 文 主 の 希 望 に 応 じ た 、 住 居 空 間 の 拡 張 が 可 能 で あ る 。

④ 住 宅 の 基 本 的 セ ッ ト構 造 材 は 、エ コ ロ ジ ー 的 に 純 粋 で 、品 質 が 保 証 さ れ 、50‑60 年 の 耐 用 期 間 が 保 証 さ れ た 材 料 に よ っ て 製 造 さ れ て い る 。

⑤ 高 断 熱 性 。冬 の 暖 房 と 夏 の エ ア コ ン の た め の エ ネ ル ギ ー 支 出 が 従 来 の も の よ り15

‑25%程 削 減 さ れ る。

⑥ 耐 震 性 。 震 度6ま で の 地 震 に 対 す る 構 造 の 耐 震 性 が 保 証 さ れ て い る 。

⑦ 暖 房 、 水 道 、 電 気 供 給 に つ い て 、 自給 シ ス テ ム が 用 意 さ れ て い る 。

こ の 、 ア メ リカ か ら導 入 した 戸 建 住 宅 の 外 壁 の 厚 さ は 、 レ ン ガ 造 り と比 して 薄 く、 わ ず か15cmで あ る 。 そ れ は2枚 の パ ネ ル か ら構 成 さ れ て い る 。 そ の 間 に 非 常 に 低 い 熱 貫 通 係 数 の 特 別 断 熱 材 が 挟 ま っ て い る 。 更 に 、 換 気 ・減 圧 の オ リジ ナ ル な シ ス テ ム が 作 用 し

5〈 沿 海 地 方 行 政 府 ・プ レス リ リー ス/1999年2月10日 〉 「住 宅 建 築 に 関 す る セ ミナ ー 」 に よ る と、 1999年2月11日 と12日 に 開 か れ る、 住 宅 建 築 に 関 す る セ ミナ ー に お い て 、 現 代 的 技 術 を利 用 し た 、 低 層 住 宅 建 築 の 経 験 が 沿 海 地 方 の 主 要 建 築 企 業 で あ るA社 お よ び 他2社 の 専 門 家 た ち に よ っ て 話 さ れ る こ と に な っ て い る 。