役場周辺地域の都市計画の 見直しについて

平成25年度

第1回

島本町都市計画審議会

島本町総合政策部政策推進課

日時：平成25年10月17日（木） 午後2時

役場周辺地域の都市計画の

見直しについて

資料２

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本日の付議案件

議第２９号

北部大阪都市計画用途地域の変更

議第３０号

北部大阪都市計画高度地区の変更

議第３１号

北部大阪都市計画桜井三丁目北地区地区計画

の決定

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はじめに

役場周辺の既存の研究所を含む一体の

区域について、産業系地区として研究機

能の集積を誘導するため、現在の第二種

住居地域から準工業地域へ用途地域の

変更を行います。あわせて周辺の居住環

境と調和した良好なまちづくりを進めるた

め、地区計画の導入を行います。

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用途地域制度とは

建築物の用途、容積率、建ぺい率、高さなどの

規制・誘導をする都市計画法に基づく制度

『暮らしやすいまち』の実現

さらにきめ細かく、建物の構造、用途、形態を規制・誘導

用途地域制度とは

その他の制度（防火・準防火地域、高度地区等）

静かな住宅地や研究機能をもった産業地など、地域の

特性に応じて、

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高度地区とは

第一種高度地区

第二種高度地区

高度地区とは

第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域

主に日照権を確保するために、

建築物の最高限度又は

最低限度を定める

もの。本町では各用途地域にあわせ

て、高度地区を指定している。

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高度地区とは

第二種高度地区とは

建築物の各部分の高さは、 当該部分から前面道路の反 対側の境界線又は隣地境界 線までの真北方向の水平距 離に０．６を乗じて得たも のに１０メートルを加えた もの以下とする。

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地区計画制度とは

「地区の特性を生かしたきめ細やかなまちづく

りのルール」を定めるもの

地区計画制度とは

建築物等の用途、敷地、形態に関する事項など、 地域の特性にあわせて、必要な事項を選んで具 体的なまちづくりのルールを定めます。 地区計画 地区計画の目標等 地区計画の目標 区域の整備・開発・ 保全に関する方針 土地利用の方針 地区施設の整備 の方針 建築物等の整備 の方針 地区整備計画

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用途地域等の見直しと地区計画導入にあたっての背景

背景

①第四次島本町総合計画

・企業立地の促進

・用途地域の見直し

②島本町都市計画マスタープラン

・町役場周辺地域については産業系地区として「研究施設及び社宅・

寮が集積していることから、居住環境と調和した研究機能などの集積

を誘導」

・産業の拠点として研究施設などの集積を促進

１．町の計画の位置づけ

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用途地域等の見直しと地区計画導入にあたっての背景

島本町都市計画マスタープラン 地域別構想図

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用途地域等の見直しと地区計画導入にあたっての背景

「島本町都市計画マスタープラン」で土地利用方針が産業系地区

と位置づけられ、現在、第二種住居地域となっている役場周辺地

域に立地している企業に対し、平成２４年５～６月及び平成２５年

６月に、今後の企業活動の意向などのアンケート調査を実施。

２．企業意向の聴取

現行の第二種住居地域では、企業活動に支障をきたしている

地域がある



用途地域等の見直しと地区計画導入にあたっての背景

町役場周辺については産業系地区として「研究施設及び社

宅・寮が集積していることから、居住環境と調和した研究機能

などの集積を誘導します。」（島本町都市計画マスタープラン）

３．企業立地の促進

「島本町企業立地促進条例」に基づき、企業の立地を促進し、島

本町の経済の活性化を図る。

本町の特性に適した企業立地を促進するため、環境づくりや制度の検討

を進める

４．町有地（町営鶴ヶ池住宅跡地）の売却方針

企業立地を促進するため、都市計画の変更区域内にある町有地

（町営鶴ヶ池住宅跡地）の売却を進める。

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用途地域等の見直しと地区計画導入にあたっての背景

都市計画の見直し

町営鶴ヶ池住宅跡地及び既存の研究所を含む一体の区域（約2.6

ヘクタール、現状第二種住居地域）について、企業立地、研究機

能の更新、集積を誘導するのに適した用途地域にする必要があ

る。併せて周辺地域や隣接する住宅地への配慮が必要。

準工業地域への変更と地区計画の導入を行う

研究機能を備えた良好なまちづくりを進める

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用途地域等の見直し及び地区計画について

第二種住居地域から

準工業地域へ変更

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用途地域等の見直し及び地区計画について

用途地域等の見直しと地区計画の導入

●赤枠の部分（町有地を含む）を第二種住居地域から準工

業地域に変更。

●高度地区について、用途地域の変更に伴い、北側斜線制

限を定めた第二種高度地区の適用を除外。

●同じく赤枠の部分に地区計画を導入。用途の制限、建築

物の高さの最高限度などを定める。

●建ぺい率（60%）、容積率（200%）については、従来と同じ基

準のまま。

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用途地域等の見直し及び地区計画について

用途地域は変更しますが、周辺の居住環境と調和し

ないものは、これまでより厳しく、建てられないよう地

区計画を定める。

建築することができる 建築してはならない（地区計画） 建築してはならない 第 ２ 種 住居地域 準　工　業 地　域 住 居 系 一般住宅・老人ホーム等 公 益 施 設 系 神社・寺院・教会等 老人福祉センター・児童厚生施設等 幼稚園・小学校・中学校・高等学校等 用 途 地 域 の 種 類 建 築 物 の 用 途 16

第 ２ 種 住居地域 準　工　業 地　域 ※ ※ 2階以下、かつ床面積の合計が300㎡以下のもの 3階以上、又は床面積の合計が300㎡を超えるもの 店舗・飲食店、事務所等 マージャン屋・ぱちんこ屋・射的屋・勝馬投票券売場等 カラオケボックス等 自動車車庫 倉庫業を営む倉庫 商 業 系 ボーリング場・スケート場・水泳場等 ホテル・旅館 自動車教習所 床面積の合計が15㎡を超える畜舎 劇場・映画館・演芸場・観覧場 用 途 地 域 の 種 類 建 築 物 の 用 途

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用途地域等の見直し及び地区計画について

居 住 環 境 を 守 る た め 、 こ れ ま で 建 て る こ と が で き た 用 途 を 新 た に 制 限する。 用 途 地 域 を 変 更 し て も 居 住 環 境 を 守 る た め 、 従 来 通 り こ れ ら の 用 途

第 ２ 種 住居地域 準　工　業 地　域 作業場の床面積の合計が50㎡以下 原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が 50㎡超150㎡以下のもの 原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が 150㎡を超えるもの 危険性が大きい又は著しく環境を悪化させるおそれの あるもの 自動車修理工場 作業場の床面積の合計が300㎡以下のもの 量が非常に尐ないもの 量が尐ないもの 量がやや多いもの 量が多いもの 工 業 系 工場 火薬類・石油類・ ガス等の危険物 の貯蔵・処理施 設 用 途 地 域 の 種 類 建 築 物 の 用 途

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用途地域等の見直し及び地区計画について

用 途 地 域 を 変 更 し て も 居 住 環 境 を 守 る た め 、 従 来 通 り こ れ ら の 用 途 を制限する。 用 途 地 域 の 変 更 に よ り 自 家 発 電 装 置 に 使 え る 燃 料 や 分 析 装 置 用 の 溶 媒 の 貯 蔵 量 な ど が 現 在 よ り 増える。 18

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地区計画について

地区計画を定め、周辺の居住環境に配慮した

研究機能の拡充促進を図る。

名 称 桜井三丁目北地区地区計画 位 置 島本町桜井三丁目の一部 面 積 約2.6ヘクタール 地区計画の目標 本地区はＪＲ島本駅より北約500mに位 置し、周辺は公共施設が充実している地区 である。また、企業の研究施設等が集積し ていることから、安全性を確保しながら、 地区計画の目標

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地区計画について

区域の整備・開発・保全に関する方針 土地利用の方針 研究施設の更新、建設を誘導するとともに、既存の道路 等の施設の維持・保全や、公共施設や周辺の居住環境と調 和した市街地環境の確保を図る。 建築物等の整備の方針 周辺の居住環境と調和し、公害の防止に配慮した研究機 能を主とした良好な産業地区を形成するため、建築物等の 整備方針として以下のものを設定する。 ① 研究施設を誘導し、周辺の環境に配慮するため、建築 物の用途の制限を定める。 ② ゆとりある市街地環境を確保するために、建築物の敷 地の最低限度及び建築物の緑化率の最低限度を定める。 ③ 良好な都市景観を形成するために、壁面の位置の制限、 壁面後退区域における工作物の設置の制限、建築物等 の形態又は色彩その他の意匠の制限及びかき又はさく の構造制限を定める。 ④ 周辺の居住環境と調和した市街地環境の確保を図るた め、建築物等の高さの最高限度を定める。

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地区計画について

地区整備計画 建築物等に関する事項① 用途の 制限

建築できないもの

①これまで建てることができた用途を新たに制限

① ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練 習場その他これらに類する運動施設 ② ホテル又は旅館 ③ 自動車教習所 ④ 床面積の合計が15㎡を超える畜舎 ⑤ マージャン屋、ぱちんこ屋、射的屋、勝馬投票券発売所、場外車券売 場その他これらに類するもの

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地区計画について

地区整備計画 建築物等に関する事項② 用途の 制限

建築できないもの

②用途地域を変更しても居住環境を守るため、従来通りこれら

の用途を制限

⑦ 建築基準法別表第二（へ）項第四号に掲げる建築物（自動車車庫で床 面積の合計が300㎡を超えるもの、又は3階以上の部分にあるもの） ⑧ 倉庫業を営む倉庫 ⑨ 劇場、映画館、演芸場、観覧場 ⑩ キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホールその他これらに類 するもの ⑪ 建築基準法別表第二（へ）項第二号に掲げる建築物（原動機を使用す る工場で作業場の床面積の合計が50㎡を超えるもの） ⑫ 建築基準法別表第二（り）項第三号に掲げる建築物（危険性や環境悪 化のおそれがやや多い工場） ⑬ 作業場の床面積の合計が300㎡以下の自動車修理工場 ⑭ 日刊新聞印刷所

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地区計画について

地区整備計画 建築物等に関する事項③ 敷地面積の最低限度 建築物の敷地面積の最低限度は、3,000㎡とする。 壁面の位置の制限 道路境界線から5m以上、その他の隣地境界線から3ｍ 以上とする。 壁面後退区域における

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地区計画について

地区整備計画 建築物等に関する事項④ 形態又は色 彩その他の 意匠の制限 24 ① 建築物の外観の各立面の色彩は、刺激的な色彩や装飾(光 又は明かりを用い、点滅する装置を含む。)を避け、周辺の 眺望・景観と調和するよう配慮したものとする。外壁又は これに代わる柱及び屋根の色は、地区の環境に調和した落 ち着いたものとする。 ② 屋外広告物は、周辺の眺望・景観と調和するように位置、 大きさ、設置方法、色彩等に配慮したものとし、 建築物の 屋上又は屋上の工作物に表示又は掲出してはならない。

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地区計画について

地区整備計画 建築物等に関する事項⑤ かき又はさくの 構造制限 道路境界線側にかき又はさくを設置する場合は、生垣又 は透視可能なフェンス、鉄柵等の美観を損ねるおそれの ないものとする。ただし、その基礎で地盤面からの高さ が60cm以下のもの又は門柱にあっては、この限りでは ない。

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地区計画について

地区整備計画 建築物等に関する事項⑥ 高さの最高限度 建築物の緑化率 の最低限度 10分の2 建築物の各部分の 高さは、当該部分 から前面道路の反 対側の境界線又は 隣地境界線までの 真北方向の水平距 離に０．６を乗じ て得たものに１０ メートルを加えた もの以下とする。

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危険物施設の対応

危険物施設は、取り扱う危険物の数量により建築上の

規制は異なるが、作業している者や、周囲に影響を与

えないように次の構造となっている。

放爆構造 耐火構造

壁面、床を耐火構造、屋根

を軽量の不燃材料とし、天

井が抜けることにより爆発の

エネルギーを上部へ解放。

壁面、床、屋根を耐火構造と

し、爆発のエネルギーを建

物内で消費。

危険物施設の対応

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今後の町の方針

町役場周辺については産業系地区として「研究施設及び社

宅・寮が集積していることから、居住環境と調和した研究機能

などの集積を誘導します。」（島本町都市計画マスタープラン）

今後の町の方針

今後は、「島本町都市計画マスタープラン」に位置づけているその

他の産業系地区について、引き続き企業意向を把握しながら必

要に応じて研究機能などの集積にふさわしい都市計画の見直し

を行う予定。

具体的な土地利用計画が示された区域に関して都市計画の変更を行う

本町の特性に適した企業立地を促進するため、環境づくりや制度の検討

を進める

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都市計画変更の経緯

都市計画変更等の経緯 （用途地域・高度地区・地区計画）

平成２４年度

５月～６月

平成２５年度

６月

７月１７日～

８月６日

８月１０日

８月２７日

企業アンケート調査

企業アンケート調査（再調査）

島本町地区計画等の案の作成手続に関する

条例第２条に基づき都市計画原案の告示及び

縦覧、意見募集

→意見の提出なし

住民説明会

大阪府へ意見照会

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都市計画変更の経緯

都市計画変更等の経緯 （用途地域・高度地区・地区計画）

９月１７日～

９月３０日

１０月４日

１０月８日

１０月１７日

１０月下旬

１１月以降

都市計画法第１７条に基づき都市計画案の告示、

縦覧及び意見募集

→意見の提出

１件

大阪府知事同意協議

大阪府知事同意通知

島本町都市計画審議会へ付議

都市計画の変更、決定及び告示

地区計画の区域内における建築物等に関する

制限条例の上程

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