収益に繋がる不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ実務
と土地家屋調査士との組み方
平成２６年１１月１４日（金）
相続トータルコンサルタント養成講座
土地家屋調査士とは？
（土地家屋調査士） （不動産鑑定士） 土地を買う 土地の測量 価格の算出 地積更正登記 （土地家屋調査士） （司法書士） 家を建てる 建物の測量 権利の登記 表題登記境界線は目に見えない
昔：立木、巨石、小川、道路など
今：地価高騰
土地形状の変化
境界紛争！
境界紛争があると・・・
お隣さんとの関係が悪化 → いやな思いをする毎日 売れない → 資産価値の大幅ダウン 物納もダメ！では、どうすれば？
杭を残して
境界確定作業の流れ
資料調査 法務局、市役所など ↓ 現況測量 既存資料との整合性、画地調整、復元 ↓ 立 会 い 公共用地および民民 ↓ 境界標埋設 筆界確認書 （印鑑証明書添付を推奨します）「相続税」を取り巻く環境
被相続人 約５．２万人（４．２％） 平均課税財産 約２．０５億円（不動産５１％） 平均相続税額 約２３６３万円 （国税庁発表 平成２４年確報） 平成２２年～ ①小規模宅地の特例適用厳格化 平成２７年～ ②基礎控除引下げ、最高税率引上げ ③取得費加算の特例の見直し①小規模宅地の特例の見直し
相続人が居住や事業を継続しない宅地等 上限面積 軽減割合 事業用 事業継続 400㎡ ▲80％ 非継続 200㎡ ▲50％ 不動産貸付 200㎡ ▲50％ 居住用 居住継続 240㎡ ▲80％ 非継続 200㎡ ▲50％①小規模宅地の特例の見直し
相続人が居住や事業を継続しない宅地等 上限面積 軽減割合 事業用 事業継続 400㎡ ▲80％ 非継続 200㎡ ▲50％ 不動産貸付 200㎡ ▲50％ 居住用 居住継続 240㎡ ▲80％ 廃止！①小規模宅地の特例の見直し
居住しない子が共有で相続 配偶者：居住 子 ：居住しない 被相続人の居宅 配偶者：▲80％ 子 ：（本来▲50％）→共有なら▲80％①小規模宅地の特例の見直し
居住しない子が共有で相続 配偶者：居住 子 ：居住しない 被相続人の居宅 配偶者：▲80％ 取得者ごとに判定！①小規模宅地の特例の見直し
一棟の建物に居住用と貸付用とが混在 居住用 貸付用 貸付用 居住用：▲80％ 貸付用：（本来▲50％）→全体が▲80％①小規模宅地の特例の見直し
一棟の建物に居住用と貸付用とが混在 居住用 貸付用 貸付用 居住用：▲80％ 用途ごとに判定、按分つまり・・・
相続人の方々で、 ① 自宅に居住しない ② 事業を継承しない ③ 賃貸物件に自ら居住 東京都千代田区：27.7％、文京区：17.5％、 世田谷区：17.2％、大阪市西区：6.7％ （税理士法人タクトコンサルティング調べ） H23.2.1～ 隠れ増税進行中！②相続税の税率構造の見直し
基礎控除引下げ分がモロに乗ってくる ※我々のターゲットはここ
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③取得費加算の特例の見直し
経費にできる額＝Ａ×Ｃ／Ｂ Ａ：相続税額 Ｂ：相続税の課税価格 Ｃ：相続した土地全ての価額 ↓ Ｈ27.1.1～ 売却した土地の価額相続における生命保険
生命保険の意義 日本で唯一、税の特例が認められる金融商品 相続の優先順位 ①モメない 生命保険は ②納税 全てに対応できる！ ③節税生保の活用状況
Ｈ２３年分取得財産価額 （国税庁発表） 「生命保険金等」 13,263人 約4080億円 ↓ 被相続人51,559人 ①４人に１人しか生保を使っていない！ ②受取り保険金の平均は３０７６万円！①モメない その１
生命保険金は受取人固有の財産
家業 ＋ 現金少々
長男 次男
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①モメない その１（対策）
生命保険金は受取人固有の財産 家業 ＋ 現金少々 一時払終身保険 長男 次男 代償分割①モメない その２
生命保険金は受取人固有の財産 夫 妻 預金2000万円 （子供なし） 預金は誰のもの？いい相続.com
①モメない その２
生命保険金は受取人固有の財産
姉 姉 姉 夫 妻
①モメない その２
生命保険金は受取人固有の財産 先妻 亡父 亡母 面識のない 夫 妻 義兄 遺産分割協議をさせるんですか？いい相続.com
①モメない その２（対策）
生命保険金は受取人固有の財産 姉 姉 姉 夫 妻 （子供なし） 預金2000万円→一時払終身保険（注意）特別受益
相続財産 保険金 判決 最Ｈ16.10.29 5958万円 574万円 ○ 東高Ｈ17.10.27 １億134万円 １億129万円 × 大家Ｈ18.3.22 6963万円 428万円 ○ 名高Ｈ18.3.27 8423万円 5154万円 × 金額のみの判断ではないが、注意が必要いい相続.com
②納税
「納税資金の確保が最優先」 とは言うものの・・・ いくらかかるかわからない・・・ とりあえず、アパートでも建ててみるか。②納税（対策）
まずは財産の棚卸し ↓ 財産内容と税額とを明確に ↓ 納税資金を年払終身保険で手当て 「相続税の早割」 父 母 子 子いい相続.com
③節税 その１
暦年贈与 １１０万円・・・非課税 ４７０万円・・・贈与税４７万円（10％） 父 ※平成２７年以降は５２０万円 子 嫁 孫 孫 でも、おカネを持つと遊び呆けるのでは？③節税 その１（対策）
被保険者・・・父 契約者 ・・・ 子 受取人 ・・・ 子 の契約を条件とする贈与契約にすれば解決 ＝父の存命中はロックされるいい相続.com
③節税 その２
生命保険料控除 （相続人の数×５００万円） 一時所得プラン あくまでも、遺族の生活の安定がメイン。 節税はおまけと考えるべき。その他
相続が発生すると、銀行口座凍結
当座の資金（葬儀費用、アパート電気代など） ↑
相続税早見表の使い方
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贈与の都市伝説
毎年贈与を繰り返すのは危ない？
１１１万円贈与して、贈与税を１０００円払う？
贈与についておさらい
一方が財産を無償で与える意思表示をし、 相手方が受諾することで成立（民法549条） 書面によらない贈与は、 各当事者が撤回できる（民法550条） ↓ 親族間の贈与は、書面にしておくべき （贈与の事実・時期を明らかにするため）不動産一覧表からの展開
用意するもの
①納税通知書（または名寄帳を入手）
名寄帳
土地・家屋 の別 地番または 家屋番号 固定資産税 評価額評価額の目安
固定資産税 評価額 土地評価額×８／７＋建物評価額 不動産の相続税評価額概算 貸家 マンション 自宅コンサル例
相続人の数：４人 「同居の長女に全財産」の遺言書は書いた 弟が遺留分を主張してくるだろう ・相続税はいくら？ ・遺留分はいくら？ ・売却する不動産の優先順位は？コンサル例
不動産の財産額：約８９００万円 不動産割合が１００％として、 相続税：０円 、遺留分：約１１１３万円 現地調査の結果、畑→マンション＋貸家の順 いい相続.com注意
税理士法第２条 ①税務代理 ②税務書類作成 ③税務相談 日税連見解 無償でもダメ。 仮定の事例に基づく計算はＯＫ。 一般的な税法の解説などもＯＫ。いい相続.com
土地の評価
（相続税法第２２条） 相続財産の価額は「時価」 （財産評価基本通達１） 時価とは、課税時期において、不特定多 数の当事者間で自由な取引が行われる場合 に通常成立すると認められる価額をいい、こ の通達の定めによって評価した価額評価の流れ
① 利用単位 ② 地積・路線価 ③ 画地調整率 ↓ ④ 自用地評価額 ↓ ⑤ 相続税評価額いい相続.com
①利用単位
課税時期の現況
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③各種調整率
奥行価格補正
（－）側方路線影響加算
（＋）二方路線影響加算
（＋）不整形地
（－）無道路地
（－）間口が狭小な宅地等の評価
（－）いい相続.com
④自用地評価額→⑤相続税評価額
私道 貸宅地 貸家建付地 小規模宅地の特例 セットバック特殊な状況の宅地
広大地補正率＝0.6-0.05×（地積/1000㎡） ポイント 「マンション適地」「既に開発を了している」 「その地域において著しく地積が広大」 「公共施設の負担が必要」いい相続.com
評価事例①
土地平面図 平成１４年相続 約２５００㎡ 評価額：約１億８０００万円 相続税：約９０００万円評価事例①
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評価事例①
開発想定図
評価額：約１億３０００万円
駐車場 約500㎡ 倉庫 約250㎡ 山林 約2300㎡
駐車場：広大地→▲42％ 山林 ：広大地→▲51％ 倉庫 ：不整形→▲40％ 評価額：約１億５０００万円 （約１億円ダウン）
評価事例②
相続税の更正
更正の請求 （H23.12.2以後の申告） 申告期限から５年以内 （相続税法第３２条） 嘆願請求 （H23.12.2以前の申告） 申告期限から５年以内 （国税通則法第２３条）いい相続.com
いい士業の見つけ方
不当誘致禁止 Ｇｉｖｅ＆Ｔａｋｅの発想があるか 交流会の運営者に聞く 自分のブレーンとして紹介できるか収益に繋がるコンサルのために
「うどん・すし・天ぷら」
税理士？弁護士？司法書士？ Ｗｉｎ-Ｗｉｎ
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