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『不動産投資鑑定人！ＰＲＯ
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 2 本ガイドでは、『不動産投資鑑定人！ＰＲＯ』を簡単に使いこなす方法 不動産投資分析のポイントをまとめました。 まず、本ガイドを参考に不動産投資分析をしていただき、 その後、ご自分なりの不動産投資分析のポイントを 見つけていただければと思います。 目次 １．ログイン編 3－4 ２ 物件一覧画面編 5－6 ３ 基本情報入力画面編・ 7－31 詳細入力画面編 ４ 時系列情報入力画面編 32－39 ５ 鑑定結果画面編 40－53 ６ 不動産購入価格査定情報編 54－57 ７ グラフ画面編 58－64 ８ 収支詳細画面編 65－67 ９ 物件合計分析機能編 68-71 １０ 物件合計分析機能結果画面編 72－74 １１ 評価基準設定画面編 78－79 １２ 終わりに 80
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１．ログイン編
【ログイン画面】■ ログインに必要な情報
初期状態は上記になっております。 ユーザー名は、『不動産投資鑑定人！ＰＲＯ』使用中変更はありません。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 4 パスワードは、パスワード変更ボタンより変更されることをお薦めします。 その際、パスワード忘れがないようにメモをお願いします。 万が一、パスワードをお忘れになった場合 下記リンクより当センターへお問い合わせください。 質問フォーム ユーザー名、パスワードを入力したら ログインボタンを押しログインします。
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２ 物件一覧画面編
【物件一覧画面】 ログインが完了すると、物件一覧画面に移ります。 最初のログインでは、物件一覧はありませんので をクリック、登録を開始します。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 6
■各ボタンの説明
このボタンをクリックすると投資物件の 基本的な情報を入力する画面へ移項します。 これまで、登録した物件の合計をして 総合的な投資判断をする際に使用します。 チェックボックスにチェックをいれた物件に関して合計計算されます。 評価結果画面の ○ ×基準を入力できます。 ご自分の投資目標を入力保存できます。 ■ 物件検索機能 物件名を入力、検索ボタンをクリックで 物件検索が可能ですCopyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 7
３ 基本情報入力画面
赤枠内は入力必須項目です。 入力しない場合入力を促すメッセージが表示されます。【初期設定】
物件名、取得年度、購入価格など基礎情報を入力します。 ■ 物件名 投資を検討、投資している物件名を入力します。 同じ物件を異なった条件で検討する場合 その条件名を物件名の後ろに付け加えて 管理すると便利です。 例 横浜マンション （個人保有） 横浜マンション （法人保有） 東京マンション （繰上返済なし） 東京マンション（繰上返済あり）Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 8 ■ 取得年度 購入を検討している、購入した年度を入力します。 物件合計計算の際にも使用しますので 正確に入力されることをおすすめします。 ■ 建物価格 ＯＲ 土地価格 建物価格又は土地価格の選択した 価格を入力します。 建物価格を選択した場合は建物価格を 土地価格を選択した場合は土地価格を 入力します。 物件価格 － 入力された価格が 未選択部分の価格となります。 例 物件価格 １０００万円 土地価格選択５００万円を入力した場合 １０００万円 － ５００万円 ＝５００万円 建物価格は５００万円となります。 入力がなかった場合はボタン選択のあった 価格が０として計算されます。 建物価格を選択した場合のみ設備価格について 入力可能ですので建物価格を選択されることを おすすめします。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 9 ■ 設備価格 建物価格を入力した場合のみ入力可能です。 エレベーター、給水設備などの設備部分の価格を入力します。 設備部分の減価償却耐用年数は一律１５年として計算されます。 ＊注 Ｖｅｒ2.0 では内設備価格という表記でした。 その為、建物価格に設備価格が含まれた価格を 入力する必要がありました。 Ⅴｅｒ3.0 より 設備価格とし、建物価格とは別になり, 建物価格は建物価格、設備価格は設備価格として入力 する方法となりました。 ■ 定率法・定額法 選択ボタン 設備部分価格を定額法・定率法 どちらで償却するかを決定します。 ・ 定率法とは ⇒減価償却の方法のうち、未償却残高に対して 一定の率で償却していく方法 ・ 定額法とは ⇒減価償却の方法のうち、一定額で償却していく方法
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 10 ★ワンポイントアドバイス１ 定率法と定額法を比較し場合、定率法は１～３年目位までの減価償却費が 多くなります。それに対して、定額法は耐用年数期間一定額を償却します。 物件購入後、すぐに節税を考えるならば定率法を選択することになります。 ★ワンポイントアドバイス２ 建物部分のうち、どの程度を設備分として考えればいいか分からない場合 ３割程度を目安に入力します。 例 建物価格 ５０００万円の場合、１５００万円～１７００万円を目安に 入力します。 『絶対大丈夫！』というわけではないようですが、税理士に聞いたところ この程度の範囲ならば設備部分として認められることが多いようです。 ■ 路線価入力口 路線価を入力することによって固定資産税評価額が計算されます。 また、積算価格入力画面とも連動しているので、ここで入力した 路線価が積算価格入力画面にも代入されます。 路線価は、入力口の下のリンクより調べられます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 11 ★ワンポイントアドバイス３ 路線価図の見方 １１００ ＝ １１０，０００円／㎡ 後ろのＢなどの記号 ＝ 借地権割合 詳細説明は、こちらから確認できます。 http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm 【路線価図】
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【収入（月）】
収入の合計値を入力します。 ■家賃収入合計（月） 収入詳細画面からデーターを移行するか 家賃収入合計を手入力します。 ■共益費合計（月） 収入詳細画面からデーターを移行するか 共益費合計を手入力します。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 13 ■礼金合計（月） 収入詳細画面からデーターを移行するか 礼金合計値を手入力します ■更新料合計（月） 収入詳細画面からデーターを移行するか 更新料合計を手入力します ■駐車料合計（月） 収入詳細画面からデーターを移行するか 駐車料合計を手入力します ■その他収入（月） 家賃収入合計（月）・共益費合計（月）・礼金合計（月） 更新料合計（月）・駐車料合計（月）に入力項目にない空室率の 考慮が必要な収入を入力します。 ＊ ここまでの収入合計が時系列分析画面の収入（月）項目に移行されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 14 ■空室率 空室率を入力します。 家賃収入合計（月）・共益費合計（月）・礼金合計（月） 更新料合計（月）・駐車料合計（月）・その他収入（月） の空室率入力より上に入力口がある収入項目に入力した空室率が 適用されます。 ＊ここより下の収入項目は ■ 年額入力です。 ■ 時系列入力の収入（月）には加算されません。 ■ 鑑定結果の収入には加算されます。 ■ 空室率の影響は受けません。 ■敷金合計（年） 敷金を年額で入力します。 敷金は返金する必要がある収入の為 収入に含む・含まない の選択が可能です。 基本的には、含まない を選択することをお勧めします。 ＊ 敷金合計(年)は時系列入力の収入（月）には含まれません。 また、空室率の影響を受けません。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 15 ■固定収入(年) 毎年変動の可能性が低く、空室率に影響されない 収入がある場合はこちらに入力します。 自販機収入などはこちらに入力することをお勧めします。 ＊ 固定収入(年)は時系列入力の収入（月）には含まれません。 また、空室率の影響を受けません。 ★ワンポイントアドバイス４ 空室率に３種類ある！ ◆【時点ベース】 空室数÷総戸数ｘ１００ 例 １０室のアパートを経営 そのうち、３室が空室 この場合 ３÷１０＝３０％ 時点ベース空室率３０％を入力
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 16 ◆【稼動ベース】 （空室数x空室期間）÷（総戸数ｘ稼動期間）ｘ１００ 例 １０室のアパートを経営 そのうち、２室が３ヶ月間空室 この場合、 （2 室x3 ヶ月）÷（10 室ｘ12 ヶ月）x100＝５％ 稼動ベース空室率５％を入力 ◆【賃料ベースの空室率】 （予定賃料－実入金）÷予定賃料ｘ１００ １０室 1 室 12 万円で賃貸住宅を経営 この場合１ヶ月に満室で受け取る賃料は 12 万円Ⅹ10 室＝120 万円となります。 しかし、１室空室があったために 実際に受け取った賃料収入は 12 万円x9 室＝108 万円でした。 （１２０万円-１０８万円）÷１２０万円 賃料ベースの空室率は１０％と入力 部屋によって賃料が違う場合などは 賃料ベースの空室率で考えると、 １５万円の部屋が１室空いているのと ７万円の部屋が１室空いているのでは 空室率が違ってきます。
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【収入詳細入力画面】
家賃収入の詳細情報を入力します。 【基本情報入力画面】の ボタンをクリックすることで別画面に移行し ▼ 住宅 12 種類 ▼ 店舗・事務所 5 種類 ▼ 駐車場５種類 を個別に入力可能です。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 18 ▼礼金、更新料は○年ごとに○か月分と入力することによって 月単位の収入に自動換算されます。 例 １０万円の家賃で １カ年ごとに１カ月分を選択した場合 100,000÷12 カ月 ｘ １カ月 ＝8,333 円 が月あたりの収入として表示されます。 をクリックすることによって それぞれの合計値欄に収入合計が表示されます。 ＊ 端数を切り捨てる処理をしていますので 合計金額で数円誤差がでる場合があります。 をクリックして基本情報画面にデーターを移行します。 その際 【はい】 を選択することによって基本情報入力画面の 各項目にデーターが移行されます。 【いいえ】 を選択した場合詳細入力に入力された データー移行、数値保存されず、基本情報入力画面に移行します。
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【ローン設定】
自己資金額・ローンに関する情報を入力します。 ●自己資金 ●全額自己資金 のどちらかを選択します。 ■ 自己資金を選択した場合 自己資金額を入力します。 自己資金額は、物件取得費用も含んだ額を入力します。 すべて借り入れで投資する場合は０を入力します。 ◆ローン 1・ローン２の選択が可能です。 ▼ ローン１割合を 100%にした場合 ローン１のみの借入となります。 ▼ ローン１割合を 50%にした場合 ローン１で借入金の 50% ローン２で借入金の 50%を借り入れることになります。 ■ ローン１、２ともに ●元利均等返済 ●元金均等返済 を選択します。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 20 ★ワンポイントアドバイス５ ・元利均等返済とは・・・ 毎回の返済額となる元金と利息の合計が、返済開始から 決められた期間の終了まで均等となる利息の計算方式です。 毎回の返済額が一定であるため、無理の無い返済が可能です。 最初のうちの返済額の利息の割合が多く、元金の減りが遅いです。 そのため、元金均等返済と比較すると利息総額（＝返済総額）が 多くなります ・ 元金均等返済とは・・・ 毎回の返済額が元金を均等割にした額と利息の合計となる利息の 算出方式です。 最初のうちの返済額は多く、元金の減りに比例して利息分が減り 返済額が小さくなります。 元金が均等に減るため元利均等返済と比較すると利息総額（＝返済総額） が少なくなります。 ■ローン年数 １年～５０年で選択します。 ■ 全額自己資金を選択した場合 物件取得費用を含めた全額を 自己資金で投資した場合の金額を自動計算します。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 21 ★ワンポイントアドバイス６ ローン年数決定のワンポイント ローン年数は『耐用年数（法定耐用年数）－ 築年数』 以内で考える。 上記計算式以上の年数でローンを組んだ場合、 次の投資の際に借入れしにくくなる恐れがあるので要注意です。 法定耐用年数は下記です。 鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）・（RC） ４７年 重量鉄骨 ３４年 軽量鉄骨 ２７年 木造 ２２年 ■ 金利 ローン１、ローン２に金利を入力します。小数点 4 位まで入力可能です。
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【物件構造】
物件の建築構造・築年数を選択します。 ■ 物件構造 物件構造を木造・軽量鉄骨・重力鉄骨・ＲＣ、ＳＲＣより選択します。 ■ 築年数 築年数を入力します。 築年数は建築年からも計算できます。 建築年から計算する場合は西暦、昭和、平成 を選択後計算ボタンを押します。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 23
【物件取得費用】
物件取得時に必要な経費を入力します。 ●自動設定 ●詳細設定を選択します。 ■ 自動設定の場合 物件購入価格に対して何％の取得費用がかかるかを入力します。 初期値は 15％に設定してあります。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 24 ■ 詳細設定の場合 手入力するか、概算値を自動算入するボタンを押します。 概算値は下記計算式で数値が入力されます。 ◆ 印紙税（不動産登記印紙税） 物件購入価格が 0 万円をこえ 100 万円以下 1,000 円 100 万円をこえ 500 万円以下 2,000 円 500 万円をこえ 1,000 万円以下 10,000 円 1,000 万円をこえ 5,000 万円以下 20,000 円 5,000 万円をこえ 1 億円以下 60,000 円 1 億円をこえ 5 億円以下 100,000 円 5 億円こえ１０億円以下 200,000 円 ◆ 登録免許税 物件価格＊７０％＊３％ ◆ 不動産取得税 物件価格＊７０％＊４％ ◆ ローン関係手数料（ローン契約印紙税） ローン関係手数料 = 31500（事務手数料） + 印紙税 ◆ 仲介手数料 物件購入価格が （１）２００万円以下場合 物件購入価格＊５％＝仲介手数料 （２）２００万円超４００万円以下場合 ①２００万＊５％ ②（物件購入価格―２００万）＊４％ ①+②＝仲介手数料 （３）４００万円超 物件購入価格＊３％＋６万円＝仲介手数料 上記結果に消費税５％が付加されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 25 ◆ リフォーム・改装等費用 取得時に一括計上できない費用を入力します この欄に入力された費用は建物部分に含まれ 減価償却されます。 ◆ その他経費に含む取得費用 上記項目にない取得費を入力します。 この項目に入力された費用は、 １年目に費用として計上されます。 ◆ その他経費に含まない取得費用 取得費用として支払う必要があり 取得経費として認められない費用を入力します。 ここに入力された費用は経費として計上されません。
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【経費(年)】
年間にかかる、維持管理費を入力します。●自動設定 ●詳細設定を選択します。 ■ 自動設定の場合 家賃収入合計（月）に対して何％かを入力します。 初期値は 20％が入力されています。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 27 詳細設定の場合 手入力するか、概算値を自動算入するボタンを押します。 概算値は下記計算式で数値が入力されます。 ◆ 管理費 家賃収入合計＊８％ ◆ 修繕費 家賃収入合計＊５％ ◆ 不動産屋管理費 家賃収入合計＊５％ ◆ 火災・地震保険料 物件購入価格＊０．１８％ ◆ 固定資産税 物件価格＊０．７％ ◆ 都市計画税 物件価格＊０．１５％ ◆ その他経費 上記に含まれない月々経費を入力します。 所得税率項目 ■自動選択 所得税率を自動で計算します。 ■ 手動 入力した税率で税額を計算します。
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【物件の売却】
●売却予定なし ●売却予定あり を選択します。 ■ 売却予定なしを選択した場合 物件を売却せずに持ち続ける場合の分析が可能です。 取得年度より５０年分の分析が行われます。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 29 ■ 売却予定ありを選択した場合 売却する予定年度を入力します。 （西暦にて入力） ◆ 売却額入力ボタンを選択した場合 売却額を手入力します ◆ 減価償却から売却額を割り出すを選択した場合 『物件価格 － 売却年までの減価償却費の累計額』で 売却額が決定されます。 ◆ 家賃から売却額を割り出す を選択した場合（キャップレート） 時系列情報入力上の家賃収入(年)を入力した％で割り戻します。 例 年間家賃 １００万円の場合 空室率 １５％ 入力値 １０％の場合 １００万円 ｘ （１００％－１５％）÷ １０％ ＝ ８５０万円 ８５０万円が売却額となります。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 30 ■ 譲渡費用 物件を売却する際にかかる費用を入力します。 ◆ 売却価格比 売却価格の何％かかるかを入力します。 初期値は４％が入力されています。 ◆ 金額入力 譲渡費用を手入力します。 ■ 売却税率 ◆ 自動 売却税率を自動計算します。 ◆ 入力 入力された税率で売却税額を計算します。 ★ワンポイントアドバイス７ キャップレートは、人気の土地ほど低い！！ 東京都心のキャップレート（利回り）は５％程度です。 しかし、地方都市に行けば、１５％という場所もでてきます。 では、同じ年間家賃収入額の物件があった場合に 東京と地方都市の売却可能価格を比較してみます。 １００万円の年間、家賃収入だった場合 １００万円÷５％＝２０００万円 １００万円÷１５％＝６６６万円 つまり、空室率、家賃下落、物件価格下落のリスクを考慮して キャップレートが決められるわけです。
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これで基本情報入力画面での入力はすべて終了です。
を押してください。
次へボタンを押すと、時系列分析画面に遷移します。
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４．時系列情報入力
【時系列情報画面】
各項目を１～50 年 年毎に違う数値で入力可能です。 これまでの結果、今後の予測を正確に入力可能です。
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＊重要
をクリックすることによって基本情報入力画面で変更した 金利・空室率・収入(月)・維持管理費（年） が時系列入力画面に上書きされます。 ボタンを押す前は、基本情報入力で変更された数値は 時系列情報入力画面・鑑定後の時系列結果には反映されませんので ご注意ください。 ■ 金利 ローン１、ローン２ともに 取得年度より 50 年分入力可能です。 画面上部の金利が年に ％上がる（下がる）を選択すると 毎年一定の％の金利が上・下します。 例 ０．１％上がる入力すると３％が基準金利の場合 １年ごとに３．１％ ３．２％ ３．３％と入力値を 変化させられます。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 34
＊ 画面下部の更新ボタンを使用した場合
『お薦め機能です』
例 ２００９年に物件を購入、基本情報画面で入力した 金利が３％の場合 ２０１５年に４％ ２０２０年に５％に金利上昇した場合の 分析をしたい時には、 ２０１５年に４％ ２０２０年に５％と入力して 更新ボタンを押すと下記のようになります。 更新前 更新後⇒
上記表の黄色にした年にだけ、変化させたい金利を入力 更新ボタンを押すだけで思い通りの入力が可能です。 初期値ボタンを押すと、基本情報入力画面で入力した 値に戻すことができます。 2009 3% 2010 3% 2011 3% 2012 3% 2013 3% 2014 3% 2015 4% 2016 4% 2017 4% 2018 4% 2019 4% 2020 5% 2021 5% 2022 5% 2023 5% 2024 5% 2025 5% 2026 5% 2027 5% 2009 3% 2010 3% 2011 3% 2012 3% 2013 3% 2014 3% 2015 ４% 2016 3% 2017 3% 2018 3% 2019 3% 2020 ５% 2021 3% 2022 3% 2023 3% 2024 3% 2025 3% 2026 3% 2027 3%Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 35 ■ 繰上返済額 借入金をローン年数途中で一括返済した場合のシミュレーションが可能です。 ● 短縮 ● 減額を選択 ■短縮とは 返済額は、繰り上げ前と同じ金額を支払い 繰り上げた分はローン期間が短縮される支払い方式です。 ■減額とは 月々のローン返済額を減額できます。 支払い期間は繰上前と変わりません。 画面下部の更新ボタン、初期値ボタンを使用した場合 は金利と同様の入力が可能です。 ■ 空室率 取得年度より 50 年分を毎年変化させることが可能です。 画面上部の空室率が年 に ％ 上がる（下がる）を選択すると毎年 一定の％の空室率が上がって（下がって）いきます。 画面下部の更新ボタン、初期値ボタンを使用した場合 は金利と同様の入力が可能です。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 36 ■ 収入(月) 月額の物件全体合計の家賃を入力します。 取得年度より５０年分を毎年変化させることが可能です。 画面上部の家賃収入が月に に％上がる（下がる）を選択すると 毎年前年の家賃に対して一定%下がっていきます。 画面下部の更新ボタン、初期値ボタンを使用した場合 は金利と同様の入力が可能です。 ■ 維持管理費（年） 年間にかかる維持管理費を入力します。 取得年度より５０年分を毎年変化させることが可能です。 画面上部の家賃収入が月に に％上がる（下がる）を選択すると 毎年前年の家賃に対して一定%下がっていきます。 画面下部の更新ボタン、初期値ボタンを使用した場合 は金利と同様の入力が可能です。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 37 ■ 修繕費・その他経費 毎年、費用としてかかる修繕費など 費用化可能な経費を入力します。 画面上部の修繕費が月に に 円 上がる（下がる）を選択すると 毎年一定額が上がって（下がって）いきます。 画面下部の更新ボタン、初期値ボタンを使用した場合 は金利と同様の入力が可能です。 ■ 課税所得 ● 個人 ●法人選択 不動産投資物件を個人で取得した場合は個人 法人で取得した場合は法人を選択します。 ◆ 個人選択した場合 課税所得欄には、サラリーマンの収入などの税控除後の金額を入力します。 画面上部のその他課税所得が年に 円 上がる（下がる） を選択すると毎年一定額が上がって（下がって）いきます。 画面下部の更新ボタン、初期値ボタンを使用した場合 は金利と同様の入力が可能です。 ◆ 法人選択した場合 その他課税所得項目は入力不可となります。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 38 ★ワンポイントアドバイス８ 税額控除の収入とは 源泉徴収票をお持ちの場合は、手元にお持ちください。 Ａ 支払金額欄を見る 例 5,000,000 Ｂ 給与所得控除後の金額を見る 例 3,460,000 Ｃ 所得控除の額の合計額を見る 例 2,478,838 その他にも、配偶者控除、保険の控除などの項目があります。 この控除額の合計がＣの所得控除額の合計に入っています。 源泉徴収票の控除欄プラス、すべての納税者に認められている 基礎控除額の３８万円を合計した金額がＣになっています。 これだけのデーターがそろえば、ソフト内のその他課税所得に 記入する為のデーターはそろいました。 ソフト内のその他課税所得に記入する金額は Ｂ－Ｃということになります。 例で計算すると 3,460,000－2,478,838＝983,162 983,162 円がその他課税所得に記入する金額になります。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 39 ■ 控除 入力した金額分が課税所得から差し引かれます。 青色申告控除、損金繰越控除など課税所得から 差し引かれる控除額を入力してください。 画面上部の修繕費が月に に 円 上がる（下がる）を選択すると 毎年一定額が上がって（下がって）いきます。 画面下部の更新ボタン、初期値ボタンを使用した場合 は金利と同様の入力が可能です。 ＊注 税額控除には対応していません。 これで時系列情報画面の入力はすべて終了です。 を押してください。 いよいよ鑑定結果が表示されます。
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５．鑑定結果画面
【鑑定結果画面上部のボタン説明】 物件一覧画面に戻ります。 基本情報入力画面に戻ります。 時系列入力画面に戻ります。 積算価格法、相場的価格法を計算する 場合に使用します。 詳しくはP54 をご確認ください ローンの月々支払額など詳細が確認できます。 損益、キャッシュフロー、ローン、売却の 詳細の試算結果が一覧表示されます。 銀行の提出書類として使用する際に便利です。 グラフが表示されます。詳しくはP58 を ご確認ください。 鑑定結果をexcel に書き出すことができます。 印刷画面に遷移します。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 41 【総合評価・分析指標】 ■ 総合評価 ○ ×で物件の評価をします。 ○ ×の基準は 物件一覧画面の評価基準設定ボタンより ご自分の評価基準を設定可能です。 下記説明文の評価基準は、評価基準設定画面『初期設定値』です。 評価基準設定画面で判定基準は変更可能です。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 42 ■ 分析指標 不動産投資に重要な指標を一括確認可能です。 分析指標の詳細については下記ご確認ください。 【キャッシュフロー】 ▼計算式 『ネット収入（年） - 支払額（年）』 ◆説明文 税金支払い前の実際に 手元に残る現金額です。 ● 評価：0 以上（プラスキャッシュフロー）で○判定します
【FCR(Free and Clear Return)】
▼計算式 『ネット収入（年） / 総購入コスト * 100』 ◆説明文 家賃収入とその他収入の合計値から維持管理費を 引いた額と購入時にかかった経費を割り利回化したものです。 実質収入と実質購入価格で計算されるため 利回り指標の中ではもっとも正確性が高い指標です。 ● 評価：7 以上で○の判定をします。
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【DCR(Debt Coverage Ratio)】
▼計算式 『ネット収入（年） / 支払額（年）』 ◆説明文 年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で 割り出した数値です。 不動産投資によるリスクを回避するための指標です。 ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。 投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。 この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。 ● 評価：1.3 以上で○の判定をします。
【CCR(Cash On Cash Return)】
▼計算式 『キャッシュフロー / 自己資金 * 100』 ◆説明文 投資した自己資金を手元に残る現金（キャッシュフロー）で割り 自己資金に対する投資効果を確認する指標です。 数値が高ければ高いほど自己資金に対する投資効果が高いです。 ● 評価：10 以上で○判定をします。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 44 【BE%】 ▼計算式 『(維持管理費合計 + 支払額（年）) / 潜在的総収入 * 100』 ◆説明文 損益分岐点のパーセンテージを求めることにより投資の安全性が 確認できます。 数値が低いほど安全性が高いといえます。 ● 評価：70 以下で○判定をします。 【LTV(Loan To Value)】 ▼ 計算式 『借入金 / 物件購入価格＊１００』 ◆説明文 融資比率を表します。 物件の価値に対する借入金の比率を算出したものです。 数値が小さいほど元本の償還に対する安全性が 高いことになります。 ●評価：70 以下で○判定をします。 【ペイバック】 ▼計算式 『自己資金 / キャッシュフロー』 ◆説明文 自己投資額の回収にかかる期間をあらしています。 何年後に自己資金が回収できるかが判断できます。 ● 評価：10 以下で○が表示されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 45 【残債利回り指標】 ◆説明文 購入３年目の残債と家賃収入を元に安全性を評価します。 ３年目に購入時実質利回り＋２％上乗せした利回りで 売却しても借入金を返済できるかを確認する指標です。 ● 評価：３年目の残借入金額＜家賃収入÷（実質利回り＋２％）以上 は○、それ以外は× 【Ｋ% < FCR】 ◆説明分 Ｋ％とは 年間の返済額÷ローン残高で求められます。 ● 評価：K% < FCR ならば○ レバレッジの効果があると判定します。 【K% < CCR】 ● 評価：K% < CCR ならば○ レバレッジの効果があると判定します。 【固定資産税評価額】 ◆説明文 基本情報入力画面で路線価を入力すると計算されます。 固定資産税など土地と建物にかかる税金の基準となる価格のことです。
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＊ＩＲＲは物件売却選択時のみ計算されます。
【自己資金税引前 IRR】 ◆説明文 購入から売却までの総投資利回りを表します。 税引前キャッシュフローの自己資金に対しての 投資効率を表しています。 数値が高いほどよい投資と言えます。 【自己資金税引後 IRR】 ◆説明文 購入から売却までの総投資利回りを表します。 税引後キャッシュフローの自己資金に対しての 投資効率を表しています。 数値が高いほどよい投資と言えます。 【総購入コスト税引前 IRR】 ◆説明文 購入から売却までの総投資利回りを表します。 税引前キャッシュフローの総購入コストに 対しての投資効率を表しています。 数値が高いほどよい投資と言えます。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 47 【総購入コスト税引後 IRR】 ◆説明文 購入から売却までの総投資利回りを表します。 税引後キャッシュフローの総購入コストに 対しての投資効率を表しています。 数値が高いほどよい投資と言えます。 ★ワンポイントアドバイス９ ＩＲＲは株、国債などの利回りと比較する！ ＩＲＲは売却までの投資効率を１年あたりの 複利の利率で表したものです。 この利回りを、国債利回り、株などの利回りと比較することで、 不動産投資の投資効率がどうだったかを確認できます。 特に、【自己資金税引後 IRR】 と比較することをおすすめします。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 48 下記指標については、『不動産購入価格査定情報入力』画面より 入力した場合のみ表示されます。 【新築価格】 積算価格法入力画面で入力した場合のみ計算されます。 建物面積、実稼働部、㎡単価から新築時の価格を積算します。 【積算建物価格】 新築価格より、耐用年数、築年数を考慮して、現在価格を算出します。 【積算土地価格】 土地面積 Ｘ ㎡単価で土地部分の積算価格を計算します。 【積算価格】 積算建物価格 ＋ 積算土地価格 で現在の積算価格を評価します。 【占有面積単価比較法】 購入を検討している物件と同様の物件を広さ、価格から 近隣の物件と比較して割高ではないかを確認します。 ▼計算式 （物件１価格 / 物件１広さ）～（物件７価格 / 物件７広さ）の平均値 Ｘ 購入予定物件広さ
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 49 で再計算ボタン で再計算ボタン を押すと、自動的に基本情報入力の物件価格に代入され 基本情報入力画面に移ります。 積算価格、相場的価格を使って、収益還元法の シミュレーションを行う時にご利用ください。 【時系列分析画面】
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 50 【年数】 ◆説明文 基本情報入力画面で入力した年数より５０年分が計算されます。 売却選択があった際には、売却年までとなります。 【金利】 ◆説明文 時系列入力画面の入力値が表示されます。 【空室率】 ◆説明文 時系列入力画面の入力値が表示されます。 【ネット収入】 ▼計算式 収入(月) X 12 X（100－空室率）＋固定収入＋ 敷金合計（収入に含むの場合）－維持管理費（年） ◆説明文 ローン支払い前の実質手取り収入です。 【支払額】 ◆説明文 ローン計算表による、その年ごとの元金＋利息の合計値です。 時系列情報入力画面の金利変動、繰上返済を考慮した数値が 表示されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 51 【修繕費】 ◆説明文 時系列情報入力に入力された修繕費です。 また、修繕費以外の広告費など経費を入力 その年だけの経費考慮した分析が可能です。 【キャッシュフロー（ＣＦ）】 ▼計算式 ネット収入（年） - 支払額（年） - 修繕費 ◆説明文 １年間にのこる、税引き前の実際の手取額です。 【キャッシュフロー（ＣＦ）累計】 ◆説明文 キャッシュフローの累計値です。 【減価償却費】 ◆説明文 建物価格分は、建物ごとの法定耐用年数を定額法にて。 設備部分は法定耐用年数１５年で定額法、定率法 の選択された方法で償却計算を行います。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 52 【売却額】 ◆説明文 売却年のみに表示されます。 基本情報入力画面で選択した ・ 売却額選択 ⇒ 入力値 ・ 減価償却選択 ⇒ 物件購入価格－減価償却 ・ キャップレート選択 ⇒ 売却年家賃額＊空室率／入力％ が売却額として表示されます。 【課税所得】 ▼計算式 ・ １年目のみ 『物件取得費用が自動設定の場合』 ネット収入（年）-利息分-修繕費-減価償却費－件取得費用 *0.9－控除額 『物件取得費用が詳細設定の場合』 ネット収入（年） - 利息分 - 修繕費 - 減価償却費- 登録免許税 – 不動産取得税 - ローン関係手数料 - その他経費に含む物件取得費用－控除額 ・ １年目以降 ネット収入（年） - 利息分 - 修繕費 - 減価償却費 － 控除額 ◆説明文 不動産投資所得に対する課税対象所得が表示されます。 1 年目のみ取得時経費を考慮した課税対象額となります。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 53 【所得税等税金】 ◆説明文 課税所得＋時系列情報入力のその他課税所得で課税額を決定します。 不動産所得に対する課税額を、その他所得と案分して求めています。 売却年には売却分の税額についてもプラスされます。 基本情報入力で税率設定があった場合は 設定された税率で計算されます。 【税引き後ＣＦ】 ◆説明文 キャッシュフロー ― 所得税等税金を引いた数値です。 売却年のみ売却額 － 残債した数値がプラスされます。 【税引き後ＣＦ累計】 ◆説明文 税引き後ＣＦの累計値。 売却年の累計値を自己資金と比較・確認することで キャッシュがいくら手元に残るかが確認可能です。
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６．不動産購入価格査定情報入力画面
基本情報入力画面・鑑定結果画面のボタンを押すことによって入力画面に移行します。 【不動産購入価格入力画面】 ■ 積算価格を計算する場合、計算するを選択します。 計算するを選択した場合、赤枠内は入力必須項目となります。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 55 ■ 建物価格入力 ◆ 建物面積 購入を検討している建物の面積を入力します。 （㎡単位） ◆ 内実稼動部（レンタブル比） 共用部分、エレベーターなどを積算価格に含まず 計算する場合、賃貸部分だけの割合を入力します。 ◆ 物件構造 木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリートを 選択します。 ◆ 耐用年数 木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリートによって 自動で年数が選択されます。自動選択以外の数値を入力 も可能です。 ◆ 単価 木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリートによって 自動で単価が選択されます。自動選択以外の数値を入力 も可能です。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 56 ★ワンポイントアドバイス 10 銀行が積算価格計算につかう、耐用年数は法定耐用年数とは違う！ 銀行が融資を決定する際の重要な項目が『積算価格です。』 計算する際に耐用年数が重要になります。 多くの方が、耐用年数＝法定耐用年数だと思われています。 銀行の積算価格計算用耐用年数≠法定耐用年数です。 法定耐用年数は 鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）・（RC） ４７年 重量鉄骨 ３４年 軽量鉄骨 ２７年 木造 ２２年 しかし、銀行の耐用年数は、各銀行によって異なります。 例えば、Ａ銀行では、鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）・（RC） は５０年だけど、Ｂ銀行では、５５年、Ｃ銀行では、４５年 ということがおこります。 耐用年数については、各銀行の秘密事項ですので基本的には 表に出ない情報です。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 57 ■土地価格入力 ◆ 面積 ㎡単位で土地面積を入力します。 １坪＝約 3.3 ㎡ ◆ 路線価 基本情報画面上に路線価が入力されている場合 その路線価が表示されます。 入力がない場合は、入力口に直接入力可能です。 ◆ 固定資産税評価額 路線価より計算された固定資産税 評価額が表示されます。 ◆ 自己入力 取引事例価格などを利用し任意の ㎡単価の入力が可能です。 ■相場的価格を計算する場合、計算する を選択します。 計算するを選択した場合、赤枠内は入力必須項目となります。 ◆ 比較対象物件 購入を予定している物件と同等の物件の価格、広さを ７件に近づくようにできるだけ複数入力します。 ◆ 物件１～７価格 購入予定物件と似た近隣物件の価格を入力します。 ◆ 物件１～７広さ 価格を入力した物件の面積を㎡単位で入力します。 ◆ 購入予定物件面積 購入予定物件の面積を入力します。（㎡単位） 相場的価格法は下記計算式によって計算されます。 （物件１価格 / 物件１広さ）～（物件７価格 / 物件７広さ）の平均値 * 購入 予定物件広さ 【注】ただし、物件平均値に対して上下２０％を超える値の物件は 平均値計算に採用しない
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７．グラフ画面
鑑定結果画面の ボタンをクリックすることによって グラフ画面がポップアップします。＊重要
最初にお使いの際は、ポップアップブロックが働く場合があります。 ポップアップを許可して、再度クリックお願いします。 グラフは全部で 8 種類表示されます。 グラフの表示期間は売却まで、または 30 年となります。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 59 ■保有期間－IRR グラフ 保有期間を 1 年～30 年に変化させた場合の BTIRR&ATIRR （税引前 IRR&税引後 IRR） ＊このグラフは売却があった場合のみ表示します。 このグラフは、売却年によって IRR がどのように 変化していくかを表示するグラフです。 何年後に売却するのが有利かを判断する際に便利です。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 60 ■売却価格－IRR グラフ 売却価格を５％きざみで変化させた場合の BTIRR&ATIRR （税引前 IRR&税引後 IRR） ＊このグラフは売却があった場合のみ表示します。 売却価格によって IRR にどのような影響があるかを表したグラフです。 ＊どの売却価格の場合も譲渡費用は、 基本情報入力で入力された値で計算されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 61 ■自己資金－IRR グラフ 自己資金を５％きざみで変化させた場合の BTIRR&ATIRR （税引前 IRR&税引後 IRR） ＊このグラフは売却があった場合のみ表示します。 自己資金額によって IRR にどのような影響を与えるか 比較する為に使用します。 目標の IRR を達成させる為に どの程度の自己資金で投資するのがいいか判断できます。 ＊時系列分析のキャッシュフローを基準に計算しています。
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■BTCFo & ATCFo（運営からの税引前 & 税引後キャッシュフロー）
毎年の税引前、税引後キャッシュフロー額をグラフ表示します。
■DCR（借入償還余裕率）
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■ BER（損益分岐入居率）
毎年の潜在的総収入(年)、経費＋支払額（年）、ＢＥ％を表示します。
■LTV（借入金割合）
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■自己資金回収年度
線が表している自己資金部分を何年目に税引前キャッシュフロー 税引後キャッシュフロー累計が超えるかを確認できます。
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８．収支詳細画面
鑑定結果画面の ボタンを押すことにより表示されます。 ボタンを使って 銀行提出時の資料にする際に便利です。 30 年分表示されます。 売却があった場合は売却年まで表示されます。 物件名・ローン内容など基礎的な情報が表示されます。 キャッシュフローに関する項目が表示されます。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 66
損益に関する項目が表示されます。
売却に関連する項目が表示されます。ただし、基本情報入力画面で 売却設定をし、時系列分析画面で個人設定をした場合のみ表示されます。
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ローンに関する情報が表示されます。
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９．物件合計分析機能
物件一覧画面に保存してある物件を合計した場合の 不動産分析が可能です。 これにより、 １ 不動産投資全体の収益性を確認できます。 ２ 物件の売却、購入などの戦略的入れ替えを分析できます。 ３ 借入れ金利の平均値、利回りの平均値などが計算できます。 【物件一覧画面】Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 69 １ まず、合計したい物件のチェックボックスにチェックを入れます。 （この機能を使用するには２つ以上の物件選択が必要です。） ２ をクリックします。 ３ 合計金額計算用の課税所得画面にうつります。 【合計計算用課税所得入力画面】
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 70 ４ 個人で不動産物件を所有しているか、法人で所有しているかを 選択します。 （所有物件が個人、法人が混在している場合は、 個人、法人を別々に分析してください） ◆ 法人選択した場合 その他課税所得項目は入力不可となります。 ◆ 個人選択した場合 課税所得欄には、サラリーマンの収入などの税控除後の 金額を入力します。 入力する値については★ワンポイントアドバイス８をご確認ください。 入力方法 画面上部の修繕費が月に に 円 上がる（下がる）を選択すると 毎年一定額が上がって（下がって）いきます。 画面下部の更新ボタンを使用した場合 その他項目と同様に、入力値を変更した年より、 後の年は、変更した数値になります。 例 2009 年～2014 年 1,000,000 円 2015 年～2019 年 2,000,000 円 2020 年～ 3,000,000 円と入力した場合
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 71 更新前 更新後 初期値ボタンを押すと、基本情報入力画面で入力した値に 戻すことができます。 入力が済んだら合計値を計算するボタンを押します。 2009 3% 2010 3% 2011 3% 2012 3% 2013 3% 2014 3% 2015 3% 2016 3% 2017 3% 2018 3% 2019 3% 2020 3% 2021 3% 2022 3% 2023 3% 2024 3% 2025 3% 2026 3% 2027 3% 2009 3% 2010 3% 2011 3% 2012 3% 2013 3% 2014 3% 2015 4% 2016 4% 2017 4% 2018 4% 2019 4% 2020 5% 2021 5% 2022 5% 2023 5% 2024 5% 2025 5% 2026 5% 2027 5%
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１０．物件合計分析機能結果画面
【合計分析結果画面】＊重要
個別物件で登録した控除額は、合計計算結果では 『控除額 ０』の状態で計算されます。Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 73 ■項目別説明 ◆ 収入(年) チェックした物件の家賃収入、共益費、礼金、駐車料 などの収入の合計値を表示します。 ◆ 管理維持費合計 チェックした物件の経費の合計値を表示します。 ◆ ネット収入（年） 収入合計 － 管理維持費合計を表示します。 ◆ 支払額（年） チェックした物件の元金支払い額＋利息支払い額を 表示します。 ◆ 物件購入価格 チェックした物件の物件購入価格の合計を表示します。 ◆ 自己資金 チェックした物件に投資した自己資金合計を表示します。 ◆ 総購入コスト チェックした物件の購入諸経費まで含めた 購入価格合計金額を表示します。 ■投資指標 ◆ 表面利回り チェックした物件の全体平均の表面利回りを計算します。 ◆ 実質利回り チェックした物件の全体平均の実質利回りを計算します。 ◆ ＦＣＲ チェックした物件の全体平均のＦＣＲを計算します。 ◆ キャッシュフロー チェックした物件のキャッシュフロー合計を 表示します。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 74 ■ＩＲＲ分析指標 チェックした物件すべてが売却されていた場合のみ計算されます。 ◆ 自己資金税引前ＩＲＲ 自己資金総額に対しての 税引前ＩＲＲ（ＢＴＩＲＲ）が表示されます。 ◆ 自己資金税引後ＩＲＲ 自己資金総額に対しての 税引後ＩＲＲ（ＡＴＩＲＲ）が表示されます。 ◆ 総購入コスト税引前ＩＲＲ 総購入コストに対しての税引前ＩＲＲ （ＢＴＩＲＲ）が表示されます。 ◆ 総購入コスト税引後ＩＲＲ 総購入コストに対しての税引後ＩＲＲ （ＡＴＩＲＲ）が表示されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 75 【合計計算時系列分析画面】 ■年数 チェックした物件の取得年度が一番古い年より ７０年分が表示されます。 すべての物件で売却があった場合は 最後に物件が売却された年までが表示されます。 ■金利 チェックした物件の平均金利が表示されます。 ■空室率 チェックした物件の平均空室率が表示されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 76 ■ネット収入 チェックした物件の合計ネット収入が 表示されます。 例 ２００９年に ネット収入 １００万円の物件を取得 ２０１１年に ネット収入 ５０万円の物件を取得 ２０１３年に ネット収入 ３０万円の物件を取得 この場合は下記のように表示されます。 年数 ネット収 入 2009 1,000,000 2010 1,000,000 2011 1,500,000 2012 1,500,000 2013 1,800,000 ■ 支払額年 チェックした物件の元金・利息分の支払い額合計 が表示されます。 ■ 修繕費 チェックした物件の毎年の修繕費合計が表示されます。 ■ キャッシュフロー チェックした物件の毎年の税引前キャッシュフロー 合計が表示されます。 ■ キャッシュフロー累計 チェックした物件の税引前キャッシュフロー 累計値が表示されます。 ■ 減価償却費 チェックした物件の減価償却費の合計値が 表示されます。 ■ 売却額 チェックした物件に売却があった場合表示されます。 同一年に２物件以上の売却があった場合は 合計金額が表示されます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 77 ■ 課税所得 チェックした物件の不動産投資による課税対象所得の 合計額を表示します。 この金額に対して課税されます。 ただし、売却益に対する課税所得は反映されません。 ■ 所得税等税金 『課税所得＋その他課税所得』で算出された税額 を表示します。売却があった場合は、売却益に 対する税額も合計されます。 ■ 税引き後キャッフロー 『キャッシュフロー － 所得税等税金』で 計算されます。 この金額が本当の手取り額となります。 ■ 税引き後キャッシュフロー累計 税引き後のキャッシュフローの累計額で 投資で得られたキャッシュの蓄積を確認できます。 ★ワンポイントアドバイス１１ 一番の注目は税引き後ＣＦ累計、この数値と自己資金投資額を 比較しよう！ 税引き後ＣＦ累計が自己資金額をこえた時点で、資金回収が終了した ことになります。その年が何年目になるかを確認することが重要です。 また、売却を考えたシミュレーションでは、税引き後ＣＦ累計が、 不動産投資終了までに得られた金額となります。 自分が投資した自己資金が、いくらになって帰ってくる投資なのか ひと目で確認ができます。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 78
１１．評価基準設定画面
【物件一覧画面】
物件一覧画面の をクリックする。
Copyright © 2011. 投資ソフト開発センター. All Rights Reserved. 79 評価基準値設定画面では、評価結果画面で表示される ○ × 基準を設定できます。 ご自分の設定基準を入力することにより、 その基準にあった物件かを評価結果画面で 一目で確認可能です。 割引率は、ご自分の求める投資利回りを入力します。 ＩＲＲ値がこの値を超えることによって目標の投資効率に 達したことが確認できます。（グラフ部分に表示） それぞれの基準を入力しなおし、保存して物件一覧に戻るボタンを 押すと同一アカウントの物件評価では、保存した基準で評価されます。
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