目次豊川市用途地域の運用方針 1. 方針策定の目的 現状分析... 3 (1) これまでの用途地域指定状況... 3 (2) 土地利用現況の解析 用途地域別土地利用構成 用途地域別未利用地割合 建物用途現況 土地利用の現状に

豊川市 用途地域の運用方針

豊川市

目次

豊川市用途地域の運用方針

付録

１．方針策定の目的 都市計画法（昭和４３年法律第１００号。以下、「法」という。）第８条に基づ く※用途地域（以下、「用途地域」という。）は、良好な市街地環境の保全と市街 地のあるべき姿の実現に向けて定められる、都市計画上の※地域地区制度の基本 となるものです。 用途地域は１２種類あり、それぞれの地域の特性に合った用途地域を定め、 ※建ぺい率・容積率の指定と併せて建築物の用途や形態を一定の範囲に誘導し、 土地利用を合理的に配置することで、調和のとれた良好な都市環境を確保するこ とを目指しています。 本市は、平成１８年から平成２２年までに旧宝飯郡４町と合併し、新たな豊川 市となりましたが、用途地域は合併前のものを踏襲しています（現在の用途地域 図は図表１）。 一方、法、※都市計画運用指針（平成 25 年 12 月一部改訂。以下、「運用指針」 という。）においては、「※都市計画基礎調査（以下、「基礎調査」という。）の結 果等を基に都市計画の変更の必要性を判断する（法第２１条）」、「都市計画マス タープランの変更等に応じて用途地域の見直しを検討すべき（運用指針Ⅳ-D-1）」 旨が記載されており、本市の都市計画における上位計画である※豊川市都市計画 マスタープラン（平成２３年３月策定。以下、「都市計画マスタープラン」とい う。）においても、土地利用の方針において、必要に応じた用途地域の見直しを 位置づけています。 しかしながら近年においては、一定のエリアにおける様々な建築物用途の混在 化による都市環境の低下や、大規模工場跡地に異なる用途の建築物が立地し、周 辺の生活環境の低下を引き起こす事例など、土地利用における問題が全国で発生 しており、用途地域の適切な運用による土地利用の誘導が求められています。 以上を踏まえ、本方針は、都市計画マスタープランに沿った用途地域の運用方 針を定め、現在の用途地域の整合性、見直しの必要性及び今後の方向性を検証し、 都市計画マスタープランに定めた将来都市構造、土地利用の方針の達成に向けた 規制誘導を図ることを目的とします。

２．現状分析 （１）これまでの用途地域指定状況 本市の用途地域は昭和４０年１月２７日の当初決定以降、法改正、土地区画 整理事業の施行などの理由により複数回の変更が行われています。 これまでの用途地域の指定状況に係る、都市計画決定・変更の概要は図表２、 平成７年以降の詳細は図表３のとおりです。 図表２ 用途地域の指定状況（概要） 市町名 当初決定日 （告示番号） 当初決定以降の状況 （特記事項） 旧豊川市 昭和４０年１月２７日 （建設省告示第１２７号） 変更回数１２回 （平成１９年２月２７日、旧一宮町と合併 による変更（以降は新豊川市に記載）） 旧一宮町 昭和４６年２月１５日 （愛知県告示第１１２５号） 変更回数９回 （平成１９年２月２７日、旧豊川市と合併 による変更（以降は新豊川市に記載）） 旧音羽町 昭和４６年２月１５日 （愛知県告示第１１２５号） 変更回数 7 回 （平成２０年２月２９日、旧豊川市と合併 による変更（以降は新豊川市に記載）） 旧御津町 昭和４６年２月１５日 （愛知県告示第１１２５号） 変更回数８回 （平成２０年２月２９日、旧豊川市と合併 による変更（以降は新豊川市に記載）） 旧小坂井町 昭和４６年２月１５日 （愛知県告示第１１２５号） 変更回数４回 （平成２２年１２月２４日、旧豊川市と合 併による変更（以降は新豊川市に記載）） 新豊川市 平成１９年２月２７日 （豊川市告示第１９号） 変更回数７回

図表３ 用途地域の指定状況（詳細）1/2 【豊川市】 （単位 ha） 告示 H7.12.1 H11.3.26 H12.10.31 H15.1.1 H19.2.27 H20.2.29 告示番号(豊川市告示) 第 80 号 第 15 号 第 108 号 第 1 号 第 19 号 第 32 号 第 1 種低層住居専用地域 192 94 94 94 133 157 第 2 種低層住居専用地域 － － － － － － 第 1 種中高層住居専用地域 487 538 539 539 562 607 第 2 種中高層住居専用地域 12 12 12 12 12 12 第 1 種住居地域 609 628 628 628 684 929 第 2 種住居地域 78 89 89 89 94 94 準住居地域 33 39 39 39 41 41 近隣商業地域 151 160 160 160 175 189 商業地域 98 100 100 100 100 107 準工業地域 436 436 437 437 437 472 工業地域 79 79 79 79 103 184 工業専用地域 178 178 178 178 178 290 市街化区域 2,353 2,353 2,355 2,355 2,519 3,082 変更理由番号 ① ③ ④ ⑦ ⑩ ⑪ 【一宮町】 告示 H7.12.1 H15.4.1 H16.4.6 告示番号(一 宮 町 告 示 ) 第 64 号 第 18 号 第 20 号 第 1 種低層住居専用地域 40 36 39 第 2 種低層住居専用地域 － － － 第 1 種中高層住居専用地域 23 23 23 第 2 種中高層住居専用地域 － － － 第 1 種住居地域 52 56 56 第 2 種住居地域 3.4 4.7 4.7 準住居地域 1.8 1.8 1.8 近隣商業地域 15 15 15 商業地域 － － － 準工業地域 0.4 0.4 0.4 工業地域 25 24 24 工業専用地域 － 市街化区域 161 161 164 変更理由番号 ① ⑧ ⑨ 【音羽町】 告示 H7.12.1 H12.10.31 H14.12.27 告示番号(音 羽 町 告 示 ) 第 34 号 第 36 号 第 44 号 第 1 種低層住居専用地域 24 24 24 第 2 種低層住居専用地域 － － － 第 1 種中高層住居専用地域 3 3 3 第 2 種中高層住居専用地域 － － － 第 1 種住居地域 89 89 89 第 2 種住居地域 － － － 準住居地域 － － － 近隣商業地域 3 3 3 商業地域 － － － 準工業地域 11 11 11 工業地域 24 24 24 工業専用地域 20 20 20 市街化区域 174 174 174 変更理由番号 ① ⑤ ⑥ 【御津町】 告示 H7.12.1 H8.10.14 告示番号(御 津 町 告 示 ) 第 68 号 第 75 号 第 1 種低層住居専用地域 - - 第 2 種低層住居専用地域 － - 第 1 種中高層住居専用地域 42 42 第 2 種中高層住居専用地域 － - 第 1 種住居地域 156 156 第 2 種住居地域 - - 準住居地域 - - 近隣商業地域 11 11 商業地域 7.3 7.3 準工業地域 23 24 工業地域 57 57 工業専用地域 83 92 市街化区域 379 389 変更理由番号 ① ② 【小坂井町】 告示 H7.12.1 告示番号(小坂井町告示) 第 102 号 第 1 種低層住居専用地域 31 第 2 種低層住居専用地域 － 第 1 種中高層住居専用地域 45 第 2 種中高層住居専用地域 － 第 1 種住居地域 214 第 2 種住居地域 － 準住居地域 － 近隣商業地域 3 商業地域 8 準工業地域 17 工業地域 52 工業専用地域 － 市街化区域 370 変更理由番号 ① ※変更理由は図表４を参照 次ページへ

図表３ 用途地域の指定状況（詳細）2/2 【豊川市】 （単位 ha） 告示 H20.12.26 H21.8.14 H22.12.24 H23.6.17 H25.3.19 H26.3.28 告示番号(豊川市告示) 第 142 号 第 73 号 第 142 号 第 78 号 第 26 号 第 35 号 第 1 種低層住居専用地域 157 157 188 165 165 165 第 2 種低層住居専用地域 － － － － － － 第 1 種中高層住居専用地域 607 607 652 675 675 672 第 2 種中高層住居専用地域 12 12 12 12 12 12 第 1 種住居地域 929 933 1,147 1,145 1,145 1,145 第 2 種住居地域 94 94 94 94 94 97 準住居地域 41 41 41 43 43 43 近隣商業地域 189 189 192 192 192 192 商業地域 107 107 115 115 115 115 準工業地域 471 473 491 491 491 491 工業地域 134 134 186 186 186 186 工業専用地域 368 362 362 362 377 377 市街化区域 3,109 3,109 3,480 3,480 3,495 3,495 変更理由番号 ⑫ ⑬ ⑭ ⑮ ⑯ ⑰ 図表４ 用途地域指定状況の理由概要 番号 変更日 市町名 理由概要 ① H7.12.1 １市４町 法改正に伴い、従前８用途から12 用途に変更。 ② H8.10.14 御津町 佐脇浜地区の埋立による市街化区域編入及び用途地域の 変更。 ③ H11.3.26 豊川市 豊川駅東地区、豊川西部地区を土地区画整理事業の進捗 に伴い変更。 ④ H12.10.31 豊川市 国土地理院による市域面積修正を基にした変更。 ⑤ H12.10.31 音羽町 午新地区の市街化区域編入及び用途地域の変更。 ⑥ H14.12.27 音羽町 建築基準法及び都市計画法の改正に伴う建ぺい率指定の ための変更。 ⑦ H15.1.1 豊川市 ⑥と同一理由による建ぺい率指定のための変更。 ⑧ H15.4.1 一宮町 大池地区の用途地域変更及び⑥と同一理由による建ぺい 率指定のための変更。 ⑨ H16.4.6 一宮町 一宮大木地区の土地区画整理事業に伴う市街化区域編入 及び用途地域の変更。 ⑩ H19.2.27 豊川市 旧一宮町との合併に伴う変更。 ⑪ H20.2.29 豊川市 旧御津町、旧音羽町との合併に伴う変更。 ⑫ H20.12.26 豊川市 御幸浜地区、佐脇浜地区の埋立による市街化区域編入及 び用途地域の変更。 ⑬ H21.8.14 豊川市 八幡駅南地区の変更。 ⑭ H22.12.24 豊川市 都市計画区域再編に伴う名称変更及び麻生田地区の変 更、旧小坂井町との合併に伴う変更、⑥と同一理由によ る建ぺい率指定のための変更。 ⑮ H23.6.17 豊川市 一宮大木地区を土地区画整理事業の進捗に伴い変更。 ⑯ H25.3.19 豊川市 御幸浜地区の埋立による市街化区域編入及び用途地域の 変更。 ⑰ H26.3.28 豊川市 光明地区の変更。 前ページより

（２）土地利用現況の解析 ここでは、最新の基礎調査結果を用いて、各用途地域における土地利用の状 況、建物用途の状況を解析します。 ① 用途地域別土地利用構成 図表５、図表６に示すとおり、住専系用途地域（第 1 種低層住居専用地 域、第 1 種・第 2 種中高層住居専用地域）では、用途地域の指定意図どお りに住宅地を主体とした土地利用が図られていますが、第 2 種中高層住居 専用地域は、幹線道路の沿道等に定められており、商業系土地利用の占める 割合が高くなっていることがわかります。 住居系用途地域（第 1 種・第 2 種住居地域、準住居地域）では、大半で 住宅地中心の土地利用が図られていますが、一部では商業系土地利用に特化 したゾーン（基礎調査の調査単位区）もみられます。 一方、商業系用途地域（近隣商業地域、商業地域）では、大半のゾーンで 商業系土地利用の占める割合が低く、指定意図に反して住宅地を中心とした 土地利用が進む状況がうかがえます。 工業系用途地域（準工業・工業・工業専用地域）のうち、工業地域及び工 業専用地域では、ほぼ指定意図どおりに工業系土地利用が図られていますが、 準工業地域では、住・商・工と様々な土地利用が図られている実態がうかが える状況となっています。 図表５ 市街化区域内における土地利用の状況

図表６ 市街化区域内における各用途地域の土地利用状況 土地利用 住居系 商業系 商業系 住居系 工業系 工業系 住居系 左記 以外 計 90% 以上 80% 以上 90% 未満 60% 以上 80% 未満 80% 以上 60% 以上 80% 未満 40% 以上 60% 未満 95% 以上 80% 以上 95% 未満 60% 以上 80% 未満 40% 以上 60% 未満 市街化区域 187 95 84 13 18 30 15 8 13 11 72 546 第１種低層 住居専用地域 17 2 1 0 0 0 0 0 0 0 0 20 第１種中高層 住居専用地域 64 22 6 1 0 0 0 0 0 0 4 97 第２種中高層 住居専用地域 0 1 3 0 0 2 0 0 0 0 0 6 第１種住居 地域 89 45 20 0 2 3 0 0 1 0 15 175 第２種住居 地域 5 2 8 1 2 4 0 0 0 2 2 26 準住居 地域 1 1 6 1 0 1 0 0 0 0 4 14 近隣商業 地域 3 10 11 3 4 8 0 0 0 0 5 44 商業 地域 4 6 20 1 2 6 0 0 0 0 4 43 準工業 地域 3 5 9 7 6 5 2 2 3 8 33 83 工業 地域 1 1 0 0 2 0 3 5 9 1 2 24 工業専用 地域 0 0 0 0 0 0 10 1 0 0 3 14 ※表に記載する数字はゾーン（基礎調査の調査単位区）の数 図表５は、市街化区域内における各ゾーンごとの土地利用の動向（基礎調査による土地利用現況 調査に基づく）を色別に示したです。凡例に示す、各項目の定義は以下のとおりです。 住居系･･･土地利用分類が住宅、共同住宅、店舗併用住宅、店舗併用共同住宅、作業所併用住 宅に該当する土地利用がなされる土地 商業系･･･土地利用分類が業務施設、物販店、飲食店、宿泊施設、娯楽・遊戯施設に該当する 土地利用がなされる土地 工業系･･･土地利用分類が運搬倉庫施設、工業施設、危険物貯蔵・処理施設に該当する土地利 用がなされる土地 例えば、左に示す黄緑色の着色がされたゾーンであれば、 「ゾーン内の土地の内、８０％以上、９０％未満の土地が住 宅、共同住宅、店舗併用住宅、店舗併用共同住宅、作業所併 用住宅の建築物のために利用されている土地である。」 ことを示しています。 【図表５の見方について】

② 用途地域別未利用地割合 図表７、図表８に示すとおり、商業系用途地域及び工業系用途地域では、 田、畑、山林等の※低未利用地が占める割合が低い一方で、※暫定用途地域 （第 1 種低層住居専用地域：建ぺい率 30％、容積率 50％）や市街化区域縁 辺部の第 1 種中高層住居専用地域及び第 1 種住居地域では、その割合が他 の用途地域と比べ高い状況となっています。 図表７ 市街化区域における低未利用地の状況

図表８ 市街化区域内における各用途地域の低未利用地の状況 低未利用地割 合 0%以上 10%未 満 10%以 上20% 未満 20%以 上30% 未満 30%以 上40% 未満 40%以 上50% 未満 50%以 上60% 未満 60%以 上 計 市街化区域 360 106 49 19 5 5 2 546 第１種低層住 居専用地域 8 5 3 1 1 2 0 20 第１種中高層 住居専用地域 47 28 13 6 2 1 0 97 第２種中高層 住居専用地域 6 0 0 0 0 0 0 6 第１種住居 地域 91 45 25 10 1 1 2 175 第２種住居 地域 23 2 1 0 0 0 0 26 準住居 地域 9 2 3 0 0 0 0 14 近隣商業 地域 37 5 2 0 0 0 0 44 商業 地域 41 2 0 0 0 0 0 43 準工業 地域 64 15 1 2 1 0 0 83 工業 地域 20 2 1 0 0 1 0 24 工業専用 地域 14 0 0 0 0 0 0 14 ※表に記載する数字はゾーン（基礎調査の調査単位区）の数 図表７は、市街化区域内における各ゾーンごとの低未利用地の割合（基礎調査による土地利 用現況調査に基づく）を色別に示したものになります。 低未利用地とは、基礎調査による土地利用現況調査の結果、その土地が、住宅・商業・工業 のほか、公的公益施設、道路用地、交通用施設、公共空地等の土地利用がなされていない用地 のことを指します。なお、低未利用地には、平面駐車場、建物跡地等の都市的状況の未利用地 を含みます。 例えば、左に示すオレンジ色の着色がされたゾーンであれ ば、「ゾーン内の土地の内、４０％以上、５０％未満の土地 が、いずれの土地利用もなされていない、低未利用地である。」 ことを示しています。 【図表７の見方について】

③ 建物用途現況 建物用途現況は、用途地域別の土地利用構成とほぼ同様の傾向にあり、住 専系用途地域、工業地域及び工業専用地域では、ほぼ指定意図に沿った建物 利用が進む一方で、幹線道路の沿道等における住居系用途地域では商業施設 の立地が、商業系用途地域では住宅の立地が顕著に進むゾーンがみられます。 また、準工業地域では、様々な用途の建物が立地しており、住宅と工業施 設が混在するゾーンも見受けられます。 図表９ 建物用途別現況図 ３．土地利用の現状における課題と方針の位置づけ ここまでに整理したとおり、準工業地域における建物用途混在化のほか、商業 系用途地域における住宅化の進行、また、市街化区域内における未利用地が多数 発生しているゾーンがみられるなど、指定された用途地域とは異なる土地利用の 進行がみられます。したがって、都市環境の維持、向上に向けて用途地域の適正 な運用が必要となっています。 以上から、本方針はこれらの課題の解決に向け、国の政策等を踏まえ、「豊川 市総合計画」、「都市計画マスタープラン」に即して、また関連する、愛知県策定 の「東三河都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（平成２３年９月策定。以 下、「※都市計画区域マスタープラン」という。）」、「用途地域の決定又は変更に 関するガイドライン（平成２４年４月策定）」を踏まえて策定するものとします。

４．用途地域の運用方針 運用指針では、「用途地域は、積極的に望ましい市街地の形成を誘導するため、 都市計画区域マスタープラン又は市町村マスタープランに示される地域ごとの 市街地の将来像にあった内容とすべき」とされています。 このことから、用途地域は都市計画マスタープランにおける本市が目指す将来 都市構造・土地利用を実現するための手段と設定し、『都市計画マスタープラン の将来都市構造、土地利用の方針に基づき、将来土地利用ゾーニングを行い、将 来用途地域の設定を行う』こと、都市環境の維持・向上のため、『将来用途地域 に対し、現行の用途地域、現在の土地利用状況を比較検証し、適時適切な見直し の検討を行う』ことを用途地域の運用方針とします。 ５．用途地域の運用方針の基本的な考え方 用途地域の運用方針における基本的な考え方として、将来土地利用ゾーニング、 将来用途地域、及び比較検証・見直し検討の時期について、以下のとおりです。 ・ 将来土地利用ゾーニング：都市計画マスタープランにおける土地利用方針 をもとに、目指すべき土地利用について中心商業地、沿道商業地、成熟住 宅地、一般住宅地、専用住宅地、住工複合地及び工業地に区分する。 （各区分の定義は図表１１（P.17）を参照してください。） ・ 将来用途地域：将来土地利用ゾーニングにより区分される目指すべき土地 利用、土地利用区分に合った用途地域。 ・ 比較検証・見直し検討の時期：将来土地利用ゾーニング時点及び基礎調査 の該当項目調査時点 以上、３．４．５．に示す、各計画と本方針の関係性は図表１０のとおりです。 図表１０ 各種計画等の関係性 豊川市総合計画 東三河 都市計画区域 マスタープラン (県) ・ 用途地域の決定又 は変更に関するガ イドライン(県) 豊川市都市計画マスタープラン 全体構想（土地利用の方針） 地域別構想 全体構想（将来都市構造） 用途地域の運用方針 将来土地利用ゾーニング 検証作業 都市計画マス タープランの 改訂に反映 都市計画変 更手続き その他の誘 導手法検討

６．用途地域の運用方針に基づく将来土地利用ゾーニング （１）豊川市都市計画マスタープランにおける将来都市構造・土地利用の方針 都市計画マスタープランにおける、将来都市構造・土地利用の方針は以下の とおりです。 将来都市構造 拠点と軸の構造 都市活動を支え、市民交流を円滑にする、都市構造における拠点と軸を以下のとおり位 置づけます。特に、本市は1 市 4 町が合併しており、旧 1 市 4 町の拠点を活用するととも に、各拠点の地域間連携の強化が重要となります。 (1)都市核 本市の都市活動・市民交流を円滑にする都市軸の中核に位置する地区で、諏訪地区を 位置づけます。市役所をはじめ主要な公共施設や、商業・業務施設など多様な都市機能 の集積を図り、本市の中心となる拠点とします。 (2)地域生活拠点 身近な生活圏の中核となる地区で、JR 豊川駅周辺の豊川地区、JR 牛久保駅周辺の牛 久保地区、名鉄八幡駅及び新市民病院周辺の八幡地区、名鉄国府駅周辺の国府地区、JR 三河一宮駅及び総合支所を中心とした一宮地区、名鉄名電赤坂駅及び音羽支所を中心と した音羽地区、JR 愛知御津駅及び御津支所を中心とした御津地区、名鉄伊奈駅及び小 坂井支所を中心とした小坂井地区を位置づけます。これらの拠点については、商業・業 務施設など地域生活に必要な都市機能を集積します。 (3)医療拠点 新市民病院建設地である八幡地区を、地域医療の中核としての機能を果たす医療拠点 と位置づけます。 (4)中心市街地 本市の都市核の諏訪地区、豊川地区及び両地区を結ぶ姫街道沿道については、都市の 中心市街地と位置づけます。 (5)鉄道軸 広域的かつ市内間交流において、公共交通の主軸となる鉄道を鉄道軸として位置づけ ます。 (6)広域幹線軸 東三河各地域と連絡する地域連携の軸となる幹線道路や、名古屋方面あるいは豊橋方 面に連絡する広域的な交通ネットワークを構成する幹線道路を広域幹線軸に位置づけ ます。特に、lC や幹線道路沿道の立地を活かし、将来、工業・流通施設の立地誘導を検 討する範囲を、新たな産業集積ゾーンとして幹線道路沿道に位置づけます。

土地利用の方針 (1)土地利用の基本的な考え方 本市においては、コンパクトなまちづくりを目指すことを基本とし、将来的に住宅地 や商業・業務地などの土地利用を積極的に進める区域を定めます。さらに、将来的な人 ロの動向や高齢社会の進展により、必要に応じた区域区分の変更を検討していくものと します。また、市街化調整区域については、本市の豊かな森林、田園風景の農用地など の保全に努める区域を定めます。 このような基本的な考え方をふまえ、土地利用の基本方針は、以下に示すとおりです。 ①コンパクトなまちづくりを目指し、まちなか居住を推進します。 市民が身近な生活圏で日常生活が可能となるよう、都市機能の集積を図ります。特 に、主要な鉄道駅を中心とした都市核及び地域生活拠点は、商業・業務をはじめとし たサービス機能の集積などにより利便性の高い地区を形成し、まちなか居住の推進を 図ります。 ②商業地の適切な配置を図ります。 都市核をはじめとした中心市街地や地域生活拠点である主要な鉄道駅周辺は、高密 度な空間とするため、賑わいのある商業地の形成を目指します。また、本市の軸を形 成する主要な幹線道路の沿道については、沿道複合地として、軸周辺または軸利用者 の生活利便施設などを配置します。 ③交通結節点としての機能を活かした工業地の確保・拡大を目指します。 本市の有する広域への連絡機能となる主要な国道や自動車専用道路などの交通結 節点を活かし、臨海部をはじめとした計画中の工業地開発の促進を図るほか、主要な 国道などが交差する地域などを中心に、市勢拡大や雇用確保につながる工業地の確 保・拡大を計画的に目指します。 ④住宅地・工業地が混在する市街地は、適正な規制・誘導を図ります。 住宅地と工業地が混在する市街地は、大規模工場をはじめとした工業地の他用途へ の土地利用転換が図られる地区を中心に、良好な住環境を保全することを目的として 住居系用途地域への変更を検討します。 ⑤市街化調整区域への無秩序な市街地の拡大を抑制します。 優良な農地や保全すべき森林などの自然が残る市街化調整区域への開発は、原則抑 制し、無秩序な市街地の拡大を抑制し、コンパクトなまちづくりを目指します。 ⑥市街化調整区域の既存集落地は、土地利用の適正な規制・誘導を図ります。 市街化調整区域の既存集落地は、周辺の農地や森林などの環境との調和を図りなが ら、地域に必要となる生活基盤の確保に努め、あわせて土地利用の適正な規制・誘導 を図ります。

(2)土地利用の方針 ①住宅地 住宅地は、市街化区域及び基盤整備が行われた宅地開発区域、将来的に宅地化を図る 区域に配置し、以下に示す区域に定めます。 ・市街化区域において、主に住宅の立地を誘導する地区 ・市街化区域において、住宅のほかその他生活利便施設なども許容し、誘導する地区 ・市街化区域において、住居と工業が混在しているが、地域内及び周辺の状況から住宅 地への純化が望ましい地区 ・市街化調整区域において住宅地として基盤整備が既に行われており、今後も住宅地と して誘導する地区 ・市街化調整区域において都市基盤施般の整備が担保され、近い将来住宅地の形成が見 込まれる地区 ②商業地 商業地は、本市の市役所や名鉄諏訪町駅周辺の都市核、生活圏内で日常的な買い物や 行政サービスの中心となる拠点及び各支所などの地域生活拠点に配置し、高密度な利用 や高度利用を進め、賑わいのあるまちづくりを目指します。 商業地としては、以下に示す区域に定めます。 ・諏訪地区及び豊川地区及び両地区を結ぶ姫街道沿道の中心市街地活性化区域 ・地域生活拠点をはじめ、市内の主要な鉄道駅周辺で商業・業務の集積を誘導する地区 ③沿道複合地 沿道複合地としては、(都)豊橋豊川線、(都)中通線、(都)姫街道線などの沿道に商業・ 業務機能の誘導を図ります。 ④工業地 工業地は、工業系用途地域及び市街化調整区域の既存工場などに配置し、以下に示す 区域に定めます。 ・市内の内陸及び臨海において、一団の工業地を形成しており、今後も工業地の形成を 誘導する地区 ・基盤整備が進行中若しくは計画されており、近い将来工業地の形成が見込まれる地区 ■土地利用方針図

（２）将来用途地域の設定（将来土地利用ゾーニング） 用途地域の運用方針に基づく、将来土地利用ゾーニングの結果及び将来用途 地域は図表１１(P.17)、将来土地利用ゾーニング図は図表１２(P.18)となりま す。 なお、国の政策、県の基準、これまでの本市の成り立ちの経緯を踏まえ、以 下の項目をこれに加えるものとします。 ・ 都市核・地域生活拠点以外の鉄道駅周辺は、コンパクトなまちづくり （集約型都市構造）の考え方に基づき、「一般住宅地（第１種住居地域 または第２種住居地域）」を基本とする。 ・ 工業専用地域の周辺及び鉄道沿線に定める住居系用途地域は、用途地 域の決定又は変更に関するガイドライン（愛知県）の考え方に基づき、 「一般住宅地（第１種住居地域または第２種住居地域）」を基本とする。 ・ 旧町部の住居系市街地（ただし、一団の開発地は除く）は、旧町時代 の用途地域指定の考え方を踏襲し、「一般住宅地（第１種住居地域また は第２種住居地域）」を基本とする。 また、次にあげる項目に該当する地区については、各要因に従って現状の用 途地域を継続することを基本とします。 ・ 土地区画整理事業施行中地区については、今後、事業の進捗等にあわ せ現在の用途地域の規制内容に沿った土地利用の誘導が図られると考 えられることから、現在の用途地域の指定を継続する。 ・ ※地区計画区域については、用途地域を補完し、将来用途地域に見合 った適切な土地利用誘導が見込まれることから、現在の用途地域の指定 を継続する。 ・ 土地区画整理事業施行済み地区のうち、住居系用途地域が指定された 地区は、住居系以外の土地利用が進行する可能性が低いことから、現在 の用途地域の指定を継続する。

図表１１ 将来用途地域の設定（将来土地利用ゾーニング） 都市計画マスタープランにおける土地利用方針 土地利用区分 基本的考え方 配置方針 ①商業地 ○主要な鉄道駅を中心とした都市核及 び地域生活拠点は、商業・業務をはじ めとしたサービス機能の集積などに より利便性の高い地区を形成し、まち なか居住の推進を図ります。 ○都市核をはじめとした中心市街地や 地域生活拠点である主要な鉄道駅周 辺は、賑わいのある商業地の形成を目 指します。 ・ 諏訪地区及び豊川地区及び両地区 を結ぶ姫街道沿道の中心市街地活 性化区域 ・ 地域生活拠点をはじめ、市内の主 要な鉄道駅周辺で商業・業務の集 積を誘導する地区 ⇒ ②沿道複合地 ○本市の各拠点間を結ぶ軸となる主要な 幹線道路の沿道については、軸周辺ま たは軸利用者の生活利便施設などを配 置します。 ・ (都)豊橋豊川線、(都)中通線、(都) 姫街道線などの沿道 ⇒ ③住宅地 ○市民が身近な生活圏で日常生活が可 能となるよう、都市機能の集積を図り ます。特に、主要な鉄道駅を中心とし た都市核及び地域生活拠点は、商業・ 業務をはじめとしたサービス機能の 集積などにより利便性の高い地区を 形成し、まちなか居住の推進を図りま す。 ○住宅地と工業地が混在する市街地は、 大規模工場をはじめとした工業地の 他用途への土地利用転換が図られる 地区を中心に、身近な住環境を保全す ることを目的として住居系用途地域 への変更を検討します。 ○主要な国道が交差する地域などを中 心に、市勢拡大や雇用確保につながる 工業地の確保・拡大を計画的に目指し ます。 ・ 主に住宅の立地を誘導する地区 ・ 住宅のほかその他生活利便施設な どを許容し、誘導する地区 ・ 住居と工場が混在しているが、地 域内及び周辺の状況から住宅地へ の純化が望ましい地区 ⇒ ④工業地 ・ 住居と工場が混在しているが、地 域内及び周辺の状況から工場等の 立地を許容していく地区 ・ 内陸及び臨海において、一団の工 業地を形成しており、今後も工業 地の形成を誘導する地区 ・ 近い将来工業地の形成が見込まれ る地区 ⇒

目指すべき土地利用（将来土地利用ゾーニング図） 将来用途地域 定義 土地利用計画 区分 ⇒ ❶中心市街地区域のうち、諏訪地区、 豊川地区及び両地区を結ぶ姫街道 沿道 ❷地域生活拠点に位置づけられた地 区（豊川地区、牛久保地区、八幡地 区、国府地区、一宮地区、音羽地区、 御津地区及び小坂井地区）周辺（お おむね100m 圏） 中心商業地 ⇒ 商業地域 近隣商業地域 ⇒ 広域幹線道路など拠点間を結ぶ幹線 道路沿道 沿道商業地 ⇒ 近隣商業地域 準住居地域 第２種住居地域 ⇒ ❶住宅用地率 90％＋低未利用地割合 10％以下＋土地区画整理事業施行 済地区または計画的住宅地（地区計 画区域） ❷中心市街地及び地域生活拠点周辺 （概ね500m 圏） ❸①、②以外で、かつ上記以外の市街 地 成熟住宅地 一般住宅地 専用住宅地 ⇒ ⇒ ⇒ （現行用途地域を踏襲） 第１種住居地域 第２種住居地域 第１種低層住居専用地域 第２種低層住居専用地域 第１種中高層住居専用地域 第２種中高層住居専用地域 ⇒ ❶土地利用方針図において住宅地に位 置づけられた準工業地域のうち、工 業地化が進行している地区（工業地 率30％以上） ❷工業団地、一団の工業地及び住宅地 と工業地が混在する市街地（準工業 地域）のうち、土地利用方針図にお いて工業地に位置づけられた地区 住工複合地 工業地 ⇒ ⇒ 準工業地域 工業地域 工業専用地域 上位計画・県のガイドライン等による追加方針 ・土地区画整理事業施行中地区及び地区計画区域 ・土地区画整理事業施行済み地区のうち、住居系用途地域 ⇒ （現行用途地域を踏襲） ・都市核、地域生活拠点以外の鉄道駅周辺 ・工業専用地域の周辺及び鉄道沿線の住居系用途地域 ・旧町部の住居系市街地（ただし、一団の開発地は除く） ⇒ 一般住宅地 （第1 種住居地域・第 2 種住居地域） を基本とする

図表１２ 将来土地利用ゾーニング図 ７．用途地域の運用方針に基づく用途地域の検証作業の流れ・手順 「４．用途地域の運用方針(P.11)」、「５．用途地域の運用方針の基本的な考え 方(P.11)」に示したとおり、将来用途地域に対し、現行の用途地域が適正に指定 されているか、土地利用が適切に誘導されているかを基礎調査結果に基づき、検 証が必要です。 用途地域の運用方針に基づく、将来用途地域に対する現行の用途地域、土地利 用状況等の比較検証作業については、以下の手順により実施することとします。 なお、この手順を分かりやすく図解したものを図表１３に示します。 ① 将来用途地域（将来土地利用ゾーニング）に対し、現行の用途地域が一致するか比 較 ⇒ ② 一致（将来用途＝現行用途）する場合は、用途地域に対し、実際の土地利用の状況が 一致するか、基礎調査結果（土地利用現況）により比較 ⇒ ②－１ 将来用途＝現行用途＝現行土地利用となる場合は問題なしと判断 ⇒ ②－２ 将来用途＝現行用途≠現行土地利用となる場合は課題箇所として整理し、土 地利用動向に合わせ、その他の土地利用誘導策、または次期都市計画マスター プランの策定に向けた土地利用の方向性について検討を行う ⇒ ③ 不一致（将来用途≠現行用途）となる場合は、現行用途地域指定の経緯を調査 ⇒ ③－１ 指定経緯が明確な場合は、将来土地利用ゾーニング図に反映 ⇒ ③－２ 指定経緯が明確でない場合は、課題箇所として整理し、後述する用途地域の 見直し検討作業を行う 用途地域の運用方針による現行用途地域の比較・検証手順

図表１３ 現行用途の比較検証作業フロー図 将来用途地域 （将来土地利用ゾーニング図） 豊川市都市計画マスタープラン 目指すべき土地利用計画 一致 都 市 計 画 基 礎 調 査 土 地 利 用 現 況 よ り 特性より 現行（将来）用途どおりに 土地利用が進行 将来土地利用 ゾーニングに合致 現行（将来）用途とは異な る土地利用が進行 土地利用誘導の必要性は高いものの、 用途地域だけで目指すべき方向へ 誘導することは困難 ⇒ 課題地区 他の土地利用規制誘 導手法の適用を検討 次期都市計画マスタ ープラン策定時に向け た 課 題 地 区 と し て 土 地利用の方向性を精 査 現行（将来）用途との土地 利用実態の乖離が著しい 現行（将来）用途との土地 利用実態の乖離が小さい 現 行 用 途 地 域 の 指 定 経緯・理由が明確 左記以外 不一致 『見直し候補地区』 用途地域の見直し検討作業へ 土地利用 実態 土地区画整理事業施行状況等 による判断 将来土地利用ゾーニング 比較・検証フロー 手順①判定 手順②判定 手順③判定 手順②－１ 手順②－２ 手順③－１ 手順③－２ 次期都市計画マスター プラン改訂に反映 経緯・理由を 将来土地利用ゾーニ ングへ反映

８．用途地域の運用方針に基づく用途地域の見直し検討作業 （１）用途地域見直し検討作業の考え方 ここまでに示した「７．用途地域の運用方針に基づく検証作業の流れ・手順 (P.19)」により、将来用途地域と現行の用途地域が不一致となる、用途地域見 直し候補地区が抽出されます。 一方、運用指針では、用途地域は土地利用の動向等を勘案して定めることが 望ましいとされており、用途地域の見直しにおいては、これらの現地状況を確 認し、今後の安定的な枠組みとして定めるものとして適切に検討する必要があ ります。 そこで、見直し候補地区について、当該地区の建物利用実態（見直し後にお ける既存不適格建築物の発生状況）等を勘案し、用途地域の変更に向けた検討 を行うことを本市における用途地域の見直し作業の基本的な考え方とします。 （２）見直し検討作業の流れ・手順 用途地域の運用方針に基づく見直し検討作業の流れ・手順は以下のとおり行 うものとします。なお、この手順を分かりやすく図解したものを図表１４に示 します。 ① 用途地域の運用方針に基づく検証作業で抽出された見直し候補地区について、『制限 緩和型』、『制限強化型』に分類する。 （分類は、現行用途から将来用途に移行する制限の強弱で判断する） ※制限緩和型の例：第１種中高層住居専用地域 ⇒ 第１種住居地域） ※制限強化型の例： 工業地域 ⇒ 第１種住居地域 ⇒ ② 制限緩和型に分類された地区について基礎調査（建物利用現況）により未利用地の発 生状況、土地利用の動向を確認 ⇒ ②－１ 現行用途とほぼ一致する土地利用が進行、未利用地が少ない場合、当面は現 行用途を継続し、変化動向に合わせた用途見直しの検討を要する地区として 整理 ⇒ ②－２ “②－１以外“となる場合、面的整備の可能性と合わせ、用途地域の見直しを 検討する地区として整理 ⇒ ③ 制限強化型に分類された地区について基礎調査（建物利用現況）により見直し後の用 途に対する現行の建物に既存不適格が発生するかを精査 ⇒ ③－１ 既存不適格が多い場合、当面は現行用途を継続し、変化動向に合わせた用途 見直しの検討を要する地区として整理 ⇒ ③－２ “③－１以外“の場合、用途地域の見直しを具体的に検討する地区として整理 用途地域の運用方針に基づく見直し検討作業手順

図表１４ 用途地域の運用方針に基づく見直し検討作業のフロー図 『制限緩和型』 当面は現行用途 地域を継続 ↓ 土地利用の変化 動向をみながら、 将来的に用途地 域見直しを検討 面的整備の可能 性と合わせ用途 地域の見直しを 検討 用途地域の 見直しを検討 『制限強化型』 ・現行用途にほぼ合致する 土地利用が進行 ・低未利用地：少 左記以外 建物利用 実態 既存不適格建築物：多 _{既存不適格建築物：少} 建物利用 実態 都 市 計 画 基 礎 調 査 建 物 利 用 現 況 よ り 特性より 当面は現行用途 地域を継続 ↓ 土地利用の変化 動向をみながら、 将来的に用途地 域見直しを検討 『見直し候補地区』 将来土地利用ゾーニング図 将来用途と現行用途が不一致 見直し検討作業 手順①分類 手順② 手順③ 手順②－１ 手順②－２ 手順③－１ 手順③－２

９．用途地域の運用方針に基づく各種検証・検討作業手順まとめ ここまでに示した、用途地域の運用方針に基づく各種検証・検討作業手順につ いて以下のとおりです。 図表１５ 用途地域の運用方針による作業手順まとめ（1/2） 将来用途地域 （将来土地利用ゾーニング図） 豊川市都市計画マスタープラン 目指すべき土地利用計画 一致 都 市 計 画 基 礎 調 査 土 地 利 用 現 況 よ り 特性より 現行（将来）用途どおりに 土地利用が進行 将来土地利用 ゾーニングに合致 現行（将来）用途とは異な る土地利用が進行 土地利用誘導の必要性は高いものの、 用途地域だけで目指すべき方向へ 誘導することは困難 ⇒ 課題地区 他の土地利用規制誘 導手法の適用を検討 次期都市計画マスタ ープラン策定時に向け た 課 題 地 区 と し て 土 地利用の方向性を精 査 現行（将来）用途との土地 利用実態の乖離が著しい 現行（将来）用途との土地 利用実態の乖離が小さい 現 行 用 途 地 域 の 指 定 経緯・理由が明確 左記以外 不一致 土地利用 実態 土地区画整理事業施行状況等 による判断 将来土地利用ゾーニング 比較・検証フロー 次ページへ 次期都市計画マスター プラン改訂に反映 経緯・理由を明確にし、 将来土地利用ゾーニ ングへ反映

図表１５ 用途地域の運用方針による作業手順まとめ（2/2） 『制限緩和型』 （例：第一種低層・中高層住居 専用地域→第一種住居地域） 当面は現行用途 地域を継続 ↓ 土地利用の変化 動向をみながら、 将来的に用途地 域見直しを検討 面的整備の可能 性と合わせ用途 地域の見直しを 検討 用途地域の 見直しを検討 『制限強化型』 （例： 第一種住居地域→第一 種低層・中高層住居専用地域） ・現行用途にほぼ合致する 土地利用が進行 ・低未利用地：少 左記以外 建物利用 実態 不適格建築物：多 不適格建築物：少 建物利用 実態 都 市 計 画 基 礎 調 査 建 物 利 用 現 況 よ り 特性より 当面は現行用途 地域を継続 ↓ 土地利用の変化 動向をみながら、 将来的に用途地 域見直しを検討 『見直し候補地区』 前ページより 見直し検討作業

１０．その他 《用語集》 用語 解説 地域地区制度 法第8 条に規定されるもので、用途地域など 21 種類の規制制度がある。 土地利用の方法、建築物の用途や規模などを制限することで、都市の環境、 利便、安全などを維持する。 建ぺい率・容積率 敷地に対する建築物の規模（大きさ）を規制するもの。建ぺい率は敷地に 対する建築面積の割合を指す。容積率は敷地に対する建築物の延床面積の 割合を指す。 用途地域 地域地区のうち最も基礎的なものであり、都市全体の土地利用の基本的枠 組みを設定するとともに、建築物の用途や容積率、建ぺい率、高さ等の形 を規制・誘導し、秩序あるまちづくりに大きな役割を果たすもの。用途地 域には12 種類がある。（本市では第２種低層住居専用地域を指定していな いため、11 種類となる。） 第１種低層住居 専用地域 低層住宅のための地域で、2～3 階建て以下の低層住宅のための良好な住 環境を保護するための住居系の地域。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅 や、小中学校などが建てられる。 第１種中高層住 居専用地域 中高層住宅のための地域で、中高層住宅のための良好な住環境を保護する ための住居系の地域。病院、大学などのほか、床面積の合計500 平方メー トルまでの一定のお店などが建てられる。 第２種中高層住 居専用地域 主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。病 院、大学などのほか、床面積の合計1,500 平方メートルまでの一定のお店 や事務所など必要な利便施設が建てられる。 第１種住居地域 大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。床面積 の合計3,000 平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられる。 第２種住居地域 主に住居の環境を守るための地域だが、大規模な飲食店、店舗、事務所な どの建築も可能。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てら れ、階数や床面積（10,000 平方メートルを超える店舗等を除く）の制限 はない。 準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居 の環境を保護するための地域。「準住居」ではあるものの、第２種住居地 域よりも幅広い種類の用途の建物が建てられる。 近隣商業地域 まわりの住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗のほかに 小規模の工場も建てられる。 商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も 建てられる。 準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。危険性、環境悪化が 大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。 工業地域 どんな工場でも建てられる地域。住宅やお店は建てられるが、学校、病院、 ホテルなどは建てられない。 工業専用地域 工場のための地域。どんな工場でも建てられるが、住宅、お店、学校、病

用語 解説 地区計画 法第12 条の 4 第 1 項第 1 号に定められるもので、特定の区域において、 建築物の用途や規模、形態意匠などを制限することで、それぞれの地区の 特性にふさわしいまちづくりを誘導する。 都市計画区域マスター プラン 法第６条の２に規定される「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」 で、長期的な視点から住民に「都市の将来像」を示すとともに、市町村を 超えた広域的な視点から、都市計画の目標や広域的、根幹的施設等主要な 都市計画の決定の方針を示す。 都市計画マスタープラ ン 法第１８条の２に規定される「市町村の都市計画に関する基本的な方針」 で、都市づくりの具体性ある将来ビジョンを確立し、個別具体の都市計画 の指針として地区別の将来のあるべき姿をより具体的に明示し、地域にお ける都市づくりの課題とこれに対応した整備等の方針を明らかにしたも の。 都市計画運用指針 地方自治法第２４５条の４の規定に基づき国が行う技術的な助言の性格 を有するものとして、国が都市政策を進めていくうえでの望ましい都市計 画制度の運用等の原則的な考え方を示したもの。 都市計画基礎調査 都市計画に関する基礎的調査として概ね５年ごとに実施されるもので、都 市計画区域における人口規模、産業分類別就業人口、市街地面積、土地利 用の動向、交通量などについて現況と将来の見通しを調査するもの。（法 第６条第1 項） 低未利用地 土地利用が有効になされず、遊休化している土地。本稿では、基礎調査上 の低未利用地を指すため、住宅・商業・工業のほか、公的公益施設、道路 用地、交通用施設、公共空地等の土地利用がなされていない用地、及び平 面駐車場、建物跡地等の都市的な未利用地を指す。 暫定用途地域 土地区画整理事業などの面的な公共施設の整備を前提として、新たに市街 化を図る区域について、その整備に備え、用途地域を原則、第一種低層住 居専用地域とし、建ぺい率、容積率、建築物の高さの限度を低く設定して いる地域。 《出典資料等》 ・ 平成２４年度都市計画基礎調査（建物利用現況，豊川市） ・ 平成２５年度都市計画基礎調査（土地利用現況，豊川市） ・ 豊川市都市計画マスタープラン（平成２３年３月策定，豊川市） ・ 東三河都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（愛知県都市計画区域マ スタープラン）（平成２３年９月策定，愛知県） ・ 用途地域の決定又は変更に関するガイドライン（平成２４年４月策定，愛 知県） ・ 都市計画運用指針（平成２５年１２月改訂，国土交通省）

豊川市用途地域の運用方針 平成２７年 ３月 豊川市 豊川市建設部都市計画課 〒442-8601 豊川市諏訪１丁目１番地 ＴＥＬ 0533-89-2169 ＦＡＸ 0533-89-2171 E-Mail [email protected]