̶ HEADLINE ̶
新年のごあいさつ
群馬県宅建協会ゴルフ大会を開催
群馬県宅建協会は創立50周年を迎えます
連載 困った時の参考書「土地の瑕疵」
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新年のごあいさつ
群馬県宅建協会ゴルフ大会を開催
群馬県宅建協会は創立50周年を迎えます
連載 困った時の参考書「土地の瑕疵」
平成29年１月１日 発行 発行責任者／長井貞二 発行所／前橋市天川大島町1-4-37 一般社団法人 群馬県宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会群馬本部 電話 027-243-3388VOL.
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我々会員は、不動産の重要性と専門家としての 社会的使命を強く自覚し、ここに倫理綱領を制定 し、その実践を通して、国民の信託にこたえるこ とを誓うものである。 １. 我々会員は、国民の重要な財産を託された者と しての誇りと責任をもって社会に貢献する。 １. 我々会員は、依頼者と地域社会の信頼にこたえ るよう常に人格と専門的知識の向上に努める。 １. 我々会員は、諸法令を守り、公正な取引の実現 に努める。 １. 我々会員は、依頼者のために、誠実かつ公正な 業務の遂行に努める。 １. 我々会員は、業界発展のため、業者間の相互信 頼に基づく親密な協力によって業界秩序の確立 と組織の団結に努める。 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 一般社団法人 群 馬 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会
平成28年12月1日現在の会員数
1,642
社
〈内 訳〉 前 橋 支 部 渋 川 支 部 吾 妻 支 部 沼 田 支 部 高 崎 宅 建 支 部 高崎不動産支部 藤 岡 支 部 富 岡 支 部 安 中 支 部 太 田 支 部 伊 勢 崎 支 部 桐 生 支 部 館 林 支 部 邑楽・大泉支部 325社 63社 58社 53社 278社 100社 74社 47社 36社 202社 183社 100社 81社 42社 INDEX 新年のごあいさつ・・・・・・・・・・ １ お知らせ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２ トピックス・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 提携業務のご案内・・・・・・・・・ 13 困ったときの参考書・・・・・・・ 18 新入会員の紹介・・・・・・・・・・・ 20 編集後記 表紙写真：白鳥飛来・・「ググっと群馬写真館」から転載謹んで新春のお慶びを申し上げます。 会員の皆様におかれましては健やかなる新年をお迎えのことと思います。 昨年はイギリスの EU 離脱やアメリカ大統領選挙、国内では伊勢志摩サミットの開催や消費増 税の延期など話題に尽きることのない一年でした。 東京をはじめとする大都市部では、インバウンド需要が減速しその対応に苦慮していますが、群 馬県内の不動産業界はインバウンド需要が見られなかったため大きな影響を受けず、日銀前橋支店 の群馬県金融経済概況によると住宅投資も緩やかに持ち直しているとレポートされています。 平成 28 年群馬県地価調査では、0.9％のマイナスになり 24 年連続の下落となりました。一方で、 下落率は 5 年連続で縮小し、高崎、伊勢崎の住宅地や高崎の商業地ではプラスに転じる地点が増 加しました。高崎駅西口に建設された高崎アリーナ、商業施設がオープンを控えていることや競 馬場跡地に建設が予定されているコンベンションセンターなど再開発事業が本格化し、駅前を中 心に今後も不動産取引が堅調に進むのではないかと期待しています。 昨今話題になっている空家問題ですが、従来は更地にするかリフォームを施してマーケットへ 流通させていましたが、現在、空家の管理業務を不動産業者に委託する新しいビジネスも誕生し ています。空家管理業務は成長分野としてマーケットの拡大が予想されます。また、空家の適正 な管理と安心安全な街づくりの一端を担うことで不動産業界の社会的信用が向上できるのではな いかと考えています。 平成 29 年は群馬県宅建協会創立 50 周年の節目の年になります。昭和 42 年の創立以来、先人 の志を受け継ぎ本会は発展を続けて参りました。次の 50 年へ向け新たに歩み始めるわけですが、 会員皆様の業務支援は勿論のこと、地域社会への貢献にも励んで参りたいと思います。終わりに、 会員皆様の益々のご発展とご多幸を祈念申し上げ新年の挨拶といたします。 （一社）群馬県宅地建物取引業協会 （公社）全国宅地建物取引業保証協会群馬本部 会長・本部長
長 井 貞 二
平成 28 年 9 月 29 日に本会と藤岡市は空家の流通促進及び定住推進を図り管理不全の空き家 を未然に防止することを目的とした「藤岡市空き家バンクに関する協定」を締結しました。また、 群馬県宅建協会藤岡支部所属会員の中で本協定に基づき「空き家バンク登録事業者台帳」への登 録の募集（空き家バンク事業に係る協力会員の募集）も行っています。本協定書と登録用紙等は 群馬県宅建協会ホームページ「会員メンバーページ」に掲載していますのでご覧ください。 詳しくは藤岡市ホームページをご覧ください http://www.city.fujioka.gunma.jp/kakuka/f_kikaku/2016-0928-1408-176.html お問合せ先
藤岡市企画部企画課政策係
TEL 0274-40-2424
平成 28 年 10 月 4 日に本会と太田市は空家・空家跡地の物件を市場へと流通させることを目 的とした「空家等及び空家跡地の利活用の促進に関する協定」を締結しました。また、群馬県宅 建協会太田支部所属会員の中で本協定に基づき空家等の利活用に関する相談業務等、空き家流通 の促進に協力いただける会員の募集（協力店登録）も行っています。本協定書と協力会員の申込 書は群馬県宅建協会ホームページ「会員メンバーページ」に掲載していますのでご覧ください。 詳しくは太田市ホームページをご覧ください http://www.city.ota.gunma.jp/005gyosei/0110-002tosiseibi-kenchiku/01news/akiya-jyourei-sekou-osirase.html お問合せ先太田市都市政策部建築住宅課
TEL 0276-47-1898
藤岡市空き家バンクに関する協定を締結しました
太田市空家等及び空家跡地の利活用の促進に関する協定を締結しました
藤岡市空き家バンクに関する協定を締結しました
太田市空家等及び空家跡地の利活用の促進に関する協定を締結しました
「都市再生特別措置法等の一部を改正する 法律」が平成 28 年 9 月 1 日に施行し、「都市 再生特別措置法等の一部を改正する法律の施 行に伴う関係政令の整備に関する制令」にお いて、「宅地建物取引業法施行令」が改正され、 同日施行されました。 また、「賃貸住宅管理 業者登録制度」について、平成 27 年度に国 土交通省が設置した「賃貸住宅管理業者登録 制度に係る検討委員会」でのとりまとめを踏 まえ、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え 方（ガイドライン）が改正され、同年 9 月 1 日に施行されています。概要は次の通りです。 1. 宅地建物取引業法施行令の改正点 宅地建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号）第 35 条第 1 項においては、宅地又は建 物の使用等について法令上の制限がある場合 に、購入者等が不測の損害を被ることを防止 するため、宅地建物取引業法施行令第 3 条第 1 項で規定する法令に基づく制限を重要事項 として説明するよう義務づけている。改正法 の施行に伴い、下記の法令について新たに説 明すべき重要事項として追加するため、宅地 建物取引業法施行令第 3 条第 1 項について所 要の改正を行う。 ※なお、今回は宅地建物取引業法施行令第 3 条第 1 項で規定する法令に基づく制限として 既に規定されている法律に関するものである ため、ガイドラインの改正は行わない。 （1）都市再生特別措置法第 45 条の 21 第 3 項 改正法による改正後の都市再生特別措置法 （平成 14 年法律第 22 号）第 45 条の 21 にお いて、都市再生安全確保計画に記載された事 項に係る非常用電気等供給施設の整備又は管 理に関する協定（以下、「非常用電気供給施 設協定」という。）が創設された。この協定 には、公告があった後において協定区域内の 宅地所有者等となった者に対してもその効力 を及ぼす、いわゆる「承継効」が付与されて いる。 今般、非常用電気供給施設協定区域内にあ る宅地又は建物を購入等する者が、改正法に よる改正後の都市再生特別措置法第 45 条の 21 第 3 項に規定する承継効を知らなかった 場合、協定に違反した場合の違約金等が課さ れ不測の損害を被る可能性がある。そのため、 同項を新たに説明すべき重要事項として位置 づける。 （2）都市再生開発法第 95 条の 2 改正法による改正後の都市再開発法（昭和 44 年法律第 38 号）第 70 条の 2 において、 個別利用区制度が創設された。個別利用区内 の宅地又はその使用収益権を取得した者は、 同法第 95 条の 2 の規定により、権利変換期 日から工事完了公告の日まで、当該宅地を使 用収益できないこととされている。 今般、個別利用区内の宅地又はその使用収 益権を取得する者が、改正法による改正後の 都市再開発法第 95 条の 2 に規定する使用収益 の停止を知らなかった場合、当該購入者が権 利変換期日から工事完了公告の日までの間に 当該宅地を使用収益することを想定したとし ても、実際には使用収益できないなど不測の 損害を被る可能性がある。そのため、同条を 新たに説明すべき重要事項として位置づける。 （3）建築基準法第 60 条の 3 第 1 項 改正法による改正後の建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 60 条の 3 第 1 項におい て、特定用途誘導地区に関する都市計画で、 建築物の容積率の最低限度及び建築物の建築 面積の最低限度が定められたときは、それぞ れ、これらの最低限度以上でなければならな
宅地建物取引業法施行令及び宅地建物取引業法の
解釈・運用の考え方の一部改正について
いこととされている。建築基準法の容積率制 限、建築面積制限は、すべて重要事項として 説明すべき法令に基づく制限としている。そ のため、建築基準法第 60 条の 3 第 1 項を新 たに説明すべき重要事項として位置づける。 2.「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」 の改正点 「賃貸管理業者登録制度に係る検討委員会」 のとりまとめにおいて、賃貸住宅の媒介時に おいて重要事項として説明すべき項目である 「管理の委託先」（宅地建物取引業法施行規則 （昭和 32 年建設省令第 12 号）第 16 条の 4 の 3 第 12 号）について、賃貸住宅管理業者 1 近年、土地所有者等がアパート等の賃貸住 宅を建設し、管理業者が当該賃貸住宅を借 り上げて転貸する、いわゆるサブリースに 関して、家賃保証を巡るトラブルが発生し ています。 2 国土交通省においては、賃貸住宅の管理業 務の適正化を図るため、平成 23 年度より 賃貸住宅管理業者登録制度 ( 以下「登録 制度」という。) を実施していますが、今 般、サブリースに関するトラブル等に対応 するため、登録制度を改正しました（平成 28 年 9 月 1 日施行）。 具体的には、家賃保証に関する十分な説 明がないままサブリースの契約が行われ て後々のトラブルにならないよう、賃貸住 宅管理業者が建物所有者に対し、契約締結 前に、将来の借り上げ家賃の変動に係る条 件を書面で交付し、重要事項として説明す ることを義務付けるなど、ルールの改善を 行ったところです。 3 サブリースに関するトラブルの防止に向けて、 登録規定（平成 23 年国土交通省告示第 998 号）の登録を受けている賃貸住宅管理業者に 管理が委託されている場合においては、管理 者の氏名、住所に加えて、新たに登録番号も 説明することとされた。そのため、ガイドラ インにおいて、管理者が、同告示第 3 条の登 録を受けている場合には、管理者の氏名及び 住所に加えて登録番号を説明すべき事項とし て位置づける。 詳しくは国土交通省ホームページをご覧ください http://www.mlit.go.jp/report/press/ totikensangyo16_hh_000130.html ・ 登録制度による登録を受けている賃貸住 宅管理業者においては、当該ルールの遵守、 ・ 未だ登録していない賃貸住宅管理業者に おいては、速やかな登録の検討に加え、登 録をしていない間における当該ルールの 趣旨に則った業務の執行をお願いします。 4 また、賃貸住宅管理業者と同一の者がサブ リースを前提とした賃貸住宅を建設する 場合又は賃貸住宅管理業者と連携した他 の者（同一グループの会社等）がサブリー スを前提とした賃貸住宅を建設する場合 においては、当該賃貸住宅の建設後にはサ ブリースの契約締結が見込まれることか ら、後々のトラブルを防止するため、当該 賃貸住宅の建設に係る契約をする段階か ら将来の借り上げ家賃の変動等について、 土地所有者等に十分な説明を行うことが 重要です。関係者の理解のもと、建設に係 る契約の段階からの適切な対応をお願い します。
サブリース事業に係る適切な業務の実施について
平成 28 年 10 月 28 日に公布された改正国 家戦略特別区域法施行令においては、国家戦 略特別区域法の外国人滞在施設経営事業（い わゆる特区民泊）の滞在日数要件が 2 泊 3 日 に緩和されるとともに、認定申請前の周辺住 民への説明手続等が規程されたところです。 今般、国交省では、特区民泊の円滑な普及 を図るため、上記の規程と区分所有法に基づ 国土交通省は、「賃貸住宅管理業者登録規 程」及び「賃貸住宅管理業務処理準則」の改 正を行い、平成 28 年 8 月 12 日に告示、平 成 28 年 9 月 1 日より施行されました。 【内容】 「賃貸住宅管理業者登録規程」及び「賃貸 住宅管理業務処理準則」は、任意の登録制度 として、賃貸住宅管理業務に関して一定の ルールを設け、賃貸住宅の管理業務の適正化 を図ること等により、借主と貸主の利益の保 護に資することを目的として、国土交通省の 告示により平成 23 年に施行されたものです。 今回の改正は、制度創設 5 年を迎えるにあ たり、賃貸住宅管理業務の適正化を一層促進 すること等を目的として、本年 3 月に「賃貸 住宅管理業者登録制度に係る検討会」にて取 りまとめて頂いた対応策を踏まえたものです。 主な改正点としては、「一定の資格者の設 置の義務化」「貸主への重要事項説明等を一 定の資格者が行うよう義務化」など、適切な 管理業務の普及のために必要なルールの見直 き各マンションが作成している管理規約との 関係について、推奨される対応と住宅所有者 又は転貸人が認定事業者に住宅等を貸し出す 際の留意点等を取りまとめました。 詳しくは国土交通省ホームページをご覧ください http://www.mlit.go.jp/report/press/ house06_hh_000136.html しを行いました。 今回の、制度改正で「賃貸不動産経営管理 士に一定の役割」が位置付けられました。 登録制度改正の詳細は国土交通省ホームペー ジをご覧ください http://www.mlit.go.jp/report/press/ totikensangyo16_hh_000136.html 「賃貸不動産経営管理士」に関連する改正内 容の詳細は賃貸不動産経営管理士協議会ホー ムページをご覧ください http://www.chintaikanrishi.jp/topics/ entry/00073/
国土交通省「賃貸住宅管理業者登録制度」を一部改正
特区民泊の円滑な普及に向けた
マンション管理組合等への情報提供について
●宅地建物取引業法の一部を改正する法律
公布日：平成 28 年 6 月 3 日 施行日：既存建物における情報提供関連の規定…平成 30 年 4 月 1 日 その他の規定…平成 29 年 4 月 1 日 不動産取引のプロである宅建業者が、専門家によるインスペクション（建物状況調査）※ の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備 インスペクション（建物状況調査） 既存住宅売買瑕疵保険実務に精通した専門の相談員が広く不動産取引一般に関し、不動産業者等からの相談に 応じています。電話相談費用は無料で受け付けています。 不動産無料相談専用電話 : 03-5843-2081 受付時間 : 9:30 〜 17:00（土日祝・年末年始除く）
不動産流通推進センターにおいて
不動産無料相談を実施中
既存住宅を対象に、構造の安全性や劣化の状況を把握するために行う検査・調査をいう。 住宅インスペクションは、目視等を中心とした現況把握のための検査、耐震診断等の破壊調査 を含めた詳細な調査、性能向上等のための調査など、目的に応じて異なった内容で実施される。 中古住宅の売買に当たっては、現況把握のための検査が実施されるが、そのためのガイドライ ンとして「既存住宅インスペクション・ガイドライン」（2013 年、国土交通省）が公表されてい る。同ガイドラインの概要は次の通りである。 1）インスペクションは、検査対象部位について、目視、計測を中心とした非破壊による検査を 基本にして、構造耐力上の安全性、雨漏り・水漏れ、設備配管の日常生活上支障のある劣化 等の劣化事象を把握する方法で行なう。 2）業務の受託時に契約内容等を検査の依頼人に説明し、検査結果を書面で依頼人に提出する。 3）検査を行なう者は、住宅の建築や劣化・不具合等に関する知識、検査の実施方法や判定に関 する知識と経験が求められ、住宅の建築に関する一定の資格を有していることや実務経験を 有していることが一つの目安になる。 4）公正な業務実施のために、客観性・中立性の確保（たとえば、自らが売り主となる住宅につ いてはインスペクション業務を実施しないなど）、守秘義務などを遵守する。 （不動産用語集 R.E.words より） 既存住宅ガイドライン等詳しくは国土交通省ホームページをご覧ください http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html既存住宅インスペクションとは
年間約 5,000 件の
相談実績
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会は、昨今、新聞報道やテレビニュース等において、 不動産のおとり広告が社会問題として非難を浴びている状況に鑑み、特にインターネット広告に おける「おとり広告」の撲滅を強力に推進するため、不動産の表示に関する公正競争規約に違反し、 厳重警告及び違約金課徴の措置を講じた不動産事業者に対して、当協議会に設置した「ポータル サイト広告適正化部会」の構成会社がそれぞれ運営する不動産情報サイトへの広告掲載を、原則 として、1 か月間以上停止する施策を平成 29 年 1 月度の措置から開始します。 この施策は、構成会社各社の規定等に基づき行われ、掲載停止期間を設けることで、一般消費 者へのおとり広告等によるさらなる被害拡大を抑止し、対象となった不動産事業者は当該期間内 に掲載物件情報等のメンテナンスを確実に実施し、体制を整えることにより、おとり広告をしな いという意識の向上を図り、さらには、適正な表示を行っている大多数の不動産事業者の利益を 確保するために行うものです。 < ポータルサイト広告適正化部会 構成会社 > 詳しくは（公社）首都圏不動産公正取引協議会のホームページをご覧ください http://www.sfkoutori.or.jp/ TEL:03（3261）3811
公正競争規約違反事業者への対応について
公正競争規約違反事業者への対応について
会社名 所 在 地 運営サイト名 アットホーム（株） 東京都大田区 at home （株）CHINTAI 東京都港区 CHINTAI （株）ネクスト 東京都港区 HOME'S （株）マイナビ 東京都千代田区 マイナビ賃貸 （株）リクルート住まいカンパニー 東京都中央区 SUUMOトピックス
トピックス
平成 28 年 10 月 24 日、群馬県宅建協会ゴルフ大会が赤城ゴルフ倶楽部で開催されました。当 日は快晴の秋空のもと日頃の練習の成果を競い合いました。昨年を 11 人上回る 116 名のプレー ヤーが参加し盛大に開催することができました。ゴルフ場の担当者のお話ではこれだけ大勢の方 が参加するコンペは珍しいとのことでした。 また、各プレーヤーの皆様よりお預かりしたチャリティー募金と本会らの拠出金の合計は 68,639 円になり、平成 28 年 12 月 8 日に上毛新聞「愛の募金」へ寄贈いたしました。愛の募金 は県内の福祉施設などへ送られます。詳しくは上毛新聞「愛の募金」のホームページをご覧くだ さい。皆様のご協力に感謝申し上げます。群馬県宅建協会ゴルフ大会を開催
ナイス ショット！ 楽しいトークで 盛り上がりました 長井会長の あいさつトピックス
トピックス
トピックス
トピックス
【総合（個人）】 （敬称略） 優 勝 江口 准一〔富岡支部〕スコア 70.4 準優勝 小板橋 猛〔高崎宅建支部〕 71.2 3 位 福田 雅史〔太田支部〕 71.2 4 位 細谷 正高〔前橋支部〕 71.2 5 位 寺岡 尚〔伊勢崎支部〕 72.0 6 位 矢部 勤〔渋川支部〕 72.0 7 位 鴇田 征史〔邑楽大泉支部〕 72.0 8 位 遊佐 健策〔伊勢崎支部〕 72.2 9 位 小林 博文〔安中支部〕 72.6 1 0 位 茂木貫太郎〔前橋支部〕 72.6 1 1 位 根岸 出〔藤岡支部〕 72.6 1 2 位 塩野谷好美〔高崎宅建支部〕 72.6 1 3 位 長井 貞二〔高崎宅建支部〕 72.8 1 4 位 青木 俊次〔高崎宅建支部〕 72.8 1 5 位 竹澤 孝〔前橋支部〕 73.2 【シニアの部（70 歳以上の方）】 優 勝 矢部 勤〔渋川支部〕 72.0 準優勝 小林 博文〔安中支部〕 72.6 3 位 竹澤 孝〔前橋支部〕 73.2 4 位 岩松 清市〔太田支部〕 73.2 5 位 松本 貞紀〔高崎宅建支部〕 73.4 6 位 福田 原二〔高崎宅建支部〕 73.8 7 位 小山 福寿〔渋川支部〕 74.0 8 位 加納紀一郎〔富岡支部〕 74.8 【女性の部】 優 勝 桜井真智子〔高崎宅建支部〕 73.8 準優勝 福島 和美〔前橋支部〕 73.8 3 位 斉藤多巳子〔前橋支部〕 75.8 【ベスグロ】 優 勝 小林 博文〔安中支部〕グロス 75 準優勝 小板橋 猛〔高崎宅建支部〕 76 3 位 遊佐 健策〔伊勢崎支部〕 77 【最高年齢者賞】 福田 原二〔高崎宅建支部〕 【誕生日賞】 長井 貞二〔高崎宅建支部〕 【会長賞・当日賞（24 位）】 桜井真智子〔高崎宅建支部〕 【会長賞（69 位）】 薗田 芳一〔沼田支部〕 ※新ぺリア方式 同ネットの場合はハンディが少ない方が上位 となります。また、ハンディも同じ場合、年 齢上位者が上位となります。チャリティー報告
チャリティ募金が 桜井厚生広報委員長より 上毛新聞「愛の募金」へ寄贈されましたトピックス
トピックス
■ 平成 28 年度宅地建物取引士資格試験の結果
10 月 16 日、県下 3 会場で宅建試験が実施されました。本年度は 11 月 30 日 （水）合格発表 となり、合格者の番号および合格判定基準（本年度は 50 問中 35 問以上正解、登録講習修了者 は 45 問中 30 問以上正解）、正解番号が公表されました。■ 群馬県宅地建物取引業協会
全国宅地建物取引業保証協会群馬本部合同研修会を開催
◇第 1 回 開 催 日 平成 28 年 8 月 4 日 於 群馬県不動産会館 テーマ 1 「企業の仕事と人権」 講 師 群馬県人権男女・多文化共生課 啓発専門員松村豊氏 テーマ 2 「不動産トラブルあれこれ…円満なトラブル回避のポイントとは ?」 講 師 リバーシティ法律事務所 弁護士加藤美香保氏 ◇第 2 回 開 催 日 平成 28 年 9 月 13 日 於 群馬県不動産会館 テーマ 1 「全宅住宅ローン フラット 35 の説明」 講 師 全宅住宅ローン （株） 取締役営業部長菊池実氏 テーマ 2 「賃貸火災保険に加入が必要な理由」 講 師 （株） 宅建ファミリー共済 営業部唐川修氏 テーマ 3 「事例から学ぶ重要事項説明書作成の留意点」 講 師 深澤綜合法律事務所 弁護士大川隆之氏 ◇群馬県 受験申込者数 2,540 人（昨年度比 2.2% 減） 受験者数 2,040 人 合格者数 298 人（合格率 14.6%） ◇全 国 受験申込者数 245,742 人（昨年度比 1.0% 増） 受験者数 198,463 人 合格者数 30,589 人（合格率 15.4%） 開 催 日 平成 28 年 10 月 25 日 於 日建学院群馬校（高崎市） 第 一 部 「賃貸管理業と相続について〜相続と民事信託の基礎知識〜」 講 師 関口・麻・石部法律事務所 弁護士関口康晴氏 第 二 部 「家賃滞納問題への対応」 講 師 佐藤貴美法律事務所 弁護士佐藤貴美氏 ※本研修会は映像による研修会でした■ 全宅管理会員研修会を全国で開催
トピックス
トピックス
開 催 日 平成 28 年 11 月 17 日 於 群馬県不動産会館 第 一 部 「最近の事例から学ぶ重説トラブル 6 篇 トラブル未然防止のポイント」 講 師 中島・彦坂・久保内法律事務所 弁護士久保内統氏 同 弁護士角田智美氏 第 二 部 「不動産をとりまく環境の変化や諸課題への対応と展望」 講 師 国土交通省土地・建設産業局 不動産業課長中田裕人氏 （株）船井総合研究所 上席コンサルタント味園健治氏 ※本研修会は映像による研修会でした ・渋川・沼田・吾妻地区 →平成 28 年 11 月 11 日 （金）終了しました ・前橋・藤岡・伊勢崎地区 →平成 29 年 2 月 17 日 （金） ・高崎・富岡・安中地区 →平成 29 年 2 月 17 日 （金） ・太田・桐生・館林・邑楽大泉地区 →平成 29 年 2 月 17 日 （金） ※企画綱紀委員が会員事務所を訪問し、「指導実施上の要点」に基づいて書類の整備状況等を 確認いたします。なお、「指導実施上の要点」は群馬県宅建協会ホームページ「会員メンバーペー ジ」（http://www.takken.cc）に掲載されていますのでご確認ください。■ 全宅連平成 28 年度不動産実務セミナーが全国で開催されました
■ 巡回指導について
群馬県宅建協会は昭和 42 年に誕生し本年で創立 50 周年を迎えることになりました。 また、全国宅地建物取引業保証協会群馬本部も創立 45 周年を迎えます。 会員皆様のご支援のもと 50 年という大きな節目の年を迎えることができました。 平成 29 年はメモリアルイヤーとして記念講演会や記念式典を計画しています。群馬県宅建協会は創立50 周年を迎えます
宅建ファミリー共済は宅建協会会員の業務支援を目的にした唯一の少額短期保険業者です。全 国約 7,100 店の業界トップクラスの規模と宅建協会会員向けに開発した家財保険を用意し納得の 補償と安心をお届けします。 ●ココがチガウ 少額短期保険募集人の資格は必要ですが、資格の更新はありません ●ココがイイネ 申込書の処理はパソコンまたは FAX で。だから簡単！ ●ココがスゴイ ノルマはありません！まずは代理店にならなきゃ始まらないよね！ 気になる商品は住宅用も事業用もラインナップ「あったらいいな」にお応えしました ・窓ガラスの破損事故による修理費用を補償（網入りガラスの熱割れ等も対象：30 万円限度） ・かぎ穴に異物を詰められた「いたずら」によるドアロックの交換費用も補償（3 万円限度） ・給排水管凍結時（破損なし）の「解凍作業費用」も補償（10 万円限度） ・「鍵開け・水回り」の 24 時間駆け付けサポートつき プラス＋不慮の事故に対応した商品も！ ・孤独死による特殊清掃費用、遺品整理費用を補償（60 万円限度） 詳しい資料の請求、お問合せは
（株）宅建ファミリー共済
〒102-0073 東京都千代田区九段北 3-2-11 住友不動産九段北ビル７階 TEL：03-3234-1151 群馬担当：唐川まで 入居者の家財保険…ノルマに免許の更新、 申込書の手続き面倒だよなぁ… そうそう、宅建ファミリー共済はノルマ も無くて手続き簡単なんだよね！★ ★ ★
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代理店の 取り次ぎ手数料は 住宅用 33.0 ％ 事業用 30.8 ％詳しい資料の請求は群馬県不動産事業協同組合まで
〒 379 － 2154 前橋市天川大島町 1－4－37 群馬県不動産事業協同組合 TEL 027－243－3388 宅地建物取引士が、日本国内において宅地建物取引業法に基づき遂行する業務に起因して提起 された損害賠償請求について、法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害に対し保 険金をお支払いいたします。 ご加入資格者 （一社）群馬県宅地建物取引業協会会員のうち群馬県不動産事業協同組合員及び従事し ている宅地建物取引士です。 お申し込み締め切り 平成 29 年 3 月下旬（予定）より 5 月上旬（予定）到着分まで 保険期間 平成 29 年 6 月 1 日午後 4 時より平成 29 年 12 月 1 日午後 4 時まで（半年間） 【次回は平成 29 年 12 月 1 日から 1 年間の自動継続となります】 ※ご注意 既に加入されている組合員様は前年度と同じ内容で自動継続になります。 今回お申込みいただく必要はございません。 既に加入されている組合員様で住所・連絡先等が変更になった場合は、保 険代理店（株）宅建ブレインズに届け出が必要です。変更用紙は群馬県宅建 協会ホームページ「会員メンバー」ページよりプリントできます。県有地売却情報メールマガジンの配信について
群馬県では、県有地売却に関する情報をお届けする「群馬県有地売却情報」 を配信しています。メールマガジンでは、入札情報やすぐに購入できる物件の 情報などをタイムリーにお届けします。なお、配信日は不定期です。 メールマガジンは、テキスト形式で配信し、ファイルの添付は行いません。 ただし、リンク先は通常のインターネットサイトですので、携帯電話でご利用 の方はご注意ください。登録方法
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Q1. 国土利用計画法の届出制度とは何ですか？ A1. 適正かつ合理的な土地利用の確保を図るための制度です。 国土利用計画法は、土地の投機的取引や地価高騰を抑制するとともに、適正かつ合理的な 土地利用の確保を図るため、一定面積以上の土地取引について届出制度を設けています。 Q2. 届出の必要な土地取引と、届出事項について教えてください。 A2. 一定面積以上の土地について売買などの取引を行なった場合に、土地の利用目的などについ て届け出る必要があります。 届出の必要な土地取引については、一定面積以上※ 1の大規模な土地について、土地売買等 の契約※ 2（対価の授受をともなう土地に関する権利の移転または設定をする契約）を締結 した場合に、届出が必要です。 ※ 1 一定面積以上の土地 イ）市街化区域：2,000㎡以上 ロ）イを除く都市計画区域：5,000㎡以上 ハ）都市計画区域外の区域：10,000㎡以上 なお、個々の面積は小さくても、取得する土地の合計が上記の面積以上となる場合には、個々の 取引ごとに届出が必要となる場合があります。 ※ 2 土地売買等の契約 売買、交換、共有持分の譲渡、営業譲渡、譲渡担保、地上権・賃借権の設定・譲渡、予約完結権 の譲渡、信託受益権の譲渡、地位譲渡など なお、これらの取引の予約である場合も含みます。 届出事項については、（1）契約当事者の氏名・住所等、（2）契約締結年月日、（3）土地の所在 および面積、（4）土地に関する権利の種別および内容、（5）土地の利用目的、（6）土地に関す る対価の額などです。 Q3. 届出は誰が行うのですか？ また、届出はいつまでに、どこで行なえばよいのですか？ A3.土地に関する権利の取得者（買主等）が 2 週間以内に市・区役所、町村役場へ届け出なけ ればなりません。 契約（予約を含む）を締結した日を含めて 2 週間以内（例えば、水曜日に契約を締結したら、 翌々週の火曜日まで）に、土地の所在する市・区役所、町村役場の国土利用計画法担当窓 口に届け出てください。 ※届出機関の最終日が行政機関の休日（土日、国民の休日、12 月 29 日から翌年 1 月 3 日）で ある場合には、特例として休日の翌日（次の開庁日）が期限となります。 ※注視区域・監視区域に指定されている地域における土地取引の届出については、契約（予約を 含む）の 6 週間前に届出が必要です。詳しくは土地の所在する都道府県・政令市の国土利用計画 法担当課または最寄りの市・区役所、町村役場へお尋ねください。 Q4. 届出をしないとどうなりますか？ A4. 届出をしないと法律で罰せられます。 届出をしなかったり、虚偽の届出をすると、6 ヶ月以下の懲役または 100 万円以下の罰金 に処せられます。
一定面積以上の土地取引には国土利用計画法に基づく届出が必要です
1 事案の概要 平成 23 年 11 月、買主 X（原告）は、分譲 マンション建設を目的として、東京都千代田区 所在の本件土地、及び本件土地上の本件建物に ついて、売主 Y（被告）との間で、売買代金額 6 億 6000 万円にて、｢万一、本物件について隠 れた瑕疵（土壌汚染、既存杭 ･ 産業廃棄物等の 地中障害物を含むが、これらに限らない。） が あったときは引渡しから 1 年間に限り、売主は 瑕疵担保責任を負うものとする｣ との特約を付 した本件売買契約を締結した。 X が、同年 12 月に本件建物の解体工事を開 始したところ、本件土地の地中に合計 4 本のコ ンクリート杭（既存杭）の存在が判明したこと から、翌月 X は Y にその旨を通知した。また 平成 24 年 3 月、A 社に委託して行った土壌調 査により、六価クロムによる本件土壌汚染が確 認されたことから、同月 X はその旨を媒介業者 を通じて Y に報告した。 X は , 同年 3 月に既存杭引抜工事を代金 97 万円余で、同年 5 月に本件土壌汚染に係る処理 工事を代金 726 万円余で B 建設に依頼し、そ れぞれの工事は施行された。 平成 24 年 6 月、X は Y に対し、瑕疵担保責 任に基づく損害賠償として計 824 万円余の支 払いを求めたが、Y は、①既存杭は、新築建物 に地下ピットを設けなければ建物建設の支障に はならず、その必要があったとしても既存杭を 再利用するか、偏心（杭をずらす）して杭を打 てば支障にはならない、②平成 18 年に行われ た本件土地の土壌汚染調査において、汚染は検 出されておらず、本件土壌汚染は買主が行った 本件建物解体時に発生したものである、X の新 築建物の 1 階は駐車場等であり舗装すれば人体 に影響はない、③商法 526 条 2 項の規定によ り売主は瑕疵担保責任を負う必要がない、等と 主張してこれに応じなかったため、X はその支 払いを求め本件訴訟を提起した。 2 判決の要旨 裁判所は、次のとおり判示し、X の請求を認 容した。 分譲マンション建築用地として売買された土地において、引渡し後に土地の土壌汚染及 び地中障害物が発見されたことから、買主の分譲マンション業者が、売主に対してその 除去費用の支払いを求めた事案において、売買契約書の定めに従い買主の請求が容認さ れた事例 （東京地裁 平成 25 年 11 月 21 日）
土地の瑕疵
「引渡し後に地中から発見された土壌汚染及び地中杭について、
買主の瑕疵担保請求が認められた事例」
（一財）不動産適正取引推進機構（1）既存杭について 本件売買契約は、X がマンションを建築する ことを予定して締結されたものであり、ピット を建築する前提として、本件土地の地中に杭を 打ち込む必要があったところ、その杭のうち の 2 本が既存杭と抵触するため、既存杭の除去 が必要となった。マンションのような中高層建 物を建築するに当たっては、建物の最下層住居 のコンクリートスラブ下をピット構造とし、配 管配線類の点検 ･ 修理等を行えるようにするこ とは建築実務において一般的な工法である。ま た、既存杭の再利用又は偏心しても、X が予定 していた本件マンションを建築することが可能 であったとする証拠はない。よって、既存杭は 瑕疵と認められる。 （2）土壌汚染について 本件土地において六価クロムが検出された地 点と、本件建物の所在していた地点が異なり、 本件建物の解体工事によって本件土壌汚染が生 じたとは考えにくい。また、平成 18 年の土壌 汚染調査による調査地点と本件土壌汚染に係る 六価クロムが検出された調査地点とは一致して いない。 法定の基準値を超過した土壌汚染が存在する 場合には、当該土壌汚染が存在することが売買 契約の前提となっていたなど売買契約において 特別に予定されていた品質 ･ 性能を欠くといえ ないような場合を除き、瑕疵に該当するという べきであり、本件土壌汚染は瑕疵にあたるとい うべきである。 マンションの土壌に六価クロムのような土壌 に含まれることで人の健康に係る被害を生ずる おそれがある特定有害物質が含まれている場合 には、そのままでマンションを分譲することは 困難であることは明らかである。 （3）商法 526 条 2 項について 本件売買契約において、本件土地の引渡しか ら 1 年間に限り瑕疵担保責任を負うことを定め ており、商法 526 条 2 項の瑕疵担保責任に基 づく損害賠償等の制限と異なる合意をするもの であるから、X と Y との間で本件売買契約に商 法 526 条 2 項を適用せず、引渡しから 1 年間 に限り Y が瑕疵担保責任を負うことを合意した ものというべきである。 したがって、本件売買契約に商法 526 条 2 項は適用されないから、その余の点について判 断するまでもなく、商法 526 条 2 項により X の請求が制限されると認めることはできない。 （4）X の損害額について 既存杭及び本件土壌汚染という瑕疵が存在し たことにより、これらの瑕疵を除去しなければ、 本件土地の完全な使用ができなかったというも のであるから、X は既存杭及び本件土壌汚染を 除去するために要した費用の合計である 824 万円余の損害を被ったものと認められる。 3 まとめ 本件は、引渡し後発見された土壌汚染につい て、売買契約の定めに従い、買主の損害賠償請 求が認められた事例である。 土壌汚染調査は、基本的にサンプリング調査 により行われることから、調査が行われなかっ た範囲 ･ 深度において汚染が存在している可能 性はあり、本事案もこれにあたったのではと思 われる。また、客土とした土に汚染物質が存し ていた事例も見られる。 媒介業者としては、土壌汚染対策法に則った 土壌調査がなされたことがある土地の売買で あっても、土壌汚染や地中障害物が発見される ことがあり得ることを前提に、万一発見された 場合の売主 ･ 買主それぞれの責任と負担につい て、両者の理解と認識と一致させた上で、取引 を進める必要があるといえよう。 土壌汚染や地中障害物に係る紛争において、 売買契約の特約等により売主責任が認められた 事例として、RETIO101-100 等が売買契約の免 責特約、徐訴期間の経過等により、売主責任 が否定された事例として、RETIO93-144、同 89-78 等があるので、あわせて参考としていた だきたい。 RETIO 102 号
新入会員の紹介
入会日：平成 28 年 6 月 23 日～平成 28 年 10 月 25 日 前橋 知事 （14） 579 千代田土地建物㈱前橋川原店山田 英器 〒 371-0046前橋市川原町 1-27-3 TEL 027-212-2207FAX 027-212-2208 前橋 知事 （1） 7393 Green Top ㈱ 柴﨑 浩司 〒 370-3606北群馬郡吉岡町上野田 942-2 TEL 0279-26-7337FAX 0279-26-7500 前橋 知事 （1） 7401 ㈱ KDC 飯嶋 浩幸 〒 371-0024 前橋市表町 2-10-19 前橋表町ビル 7 階 TEL 027-289-0388 FAX 027-289-0389 前橋 知事 （1） 7406 住建不動産㈱ 浦野 欽司 〒 371-0843前橋市新前橋町 25-2 TEL 027-280-4123FAX 027-280-4122 高崎宅建 知事 （1） 7302 ㈱ホームハンズ高崎店湯田 肇 〒 370-0069高崎市飯塚町 742-6 TEL 027-381-6918 FAX 027-381-6919 高崎宅建 知事 （1） 7399 ㈱ネクストハウス新井 新一郎 〒 370-0069高崎市飯塚町 1826-20 TEL 027-326-1392FAX 027-384-6088 高崎宅建 知事 （1） 7400 梅山不動産 梅山 和彦 〒 370-0074高崎市下小鳥町 65-5 TEL 027-363-2147 FAX 027-363-2147 高崎宅建 知事 （1） 7408 ㈱三方舎杉山 智一 〒 370-0018高崎市新保町 1726-1 TEL 027-395-0005FAX 027-395-0066 高崎不動産知事 （1） 7397 ㈱ THREE-ON平井 克彦 〒 370-0041高崎市東貝沢町 4-10-21 TEL 027-386-9733 FAX 027-386-9734 高崎不動産 知事 （1） 7398 デーヴ合同会社 木村 誠 〒 370-0004高崎市井野町 1227-1 TEL 027-329-6705FAX 027-329-6715 藤岡 知事 （1） 7217 ㈱桧家住宅上信越井上 和憲 〒 375-0001藤岡市中島 450-1 TEL 0274-20-2000FAX 0274-42-7090 藤岡 知事 （1） 7404 吉田建設吉田 治郎 〒 370-2127高崎市吉井町長根 315-2 TEL 027-387-6357FAX 027-387-6357 藤岡 知事 （1） 7411 ベストハウス㈱ 山口 勝 〒 375-0015藤岡市中栗須 113-3 TEL 0274-50-8235 FAX 0274-50-8236 藤岡 知事 （1） 7415 ㈱フジ住建小島 崇 〒 375-0024藤岡市藤岡 2078-1 TEL 0274-23-3963FAX 0274-23-0875 太田 大臣 （2） 7576 ミサワホーム㈱群馬支店 群馬東営業部 竹中 宣雄 〒 373-0034 太田市藤阿久町 374-1 TEL 0276-40-4000FAX 0276-31-3338 太田 知事 （1） 7403 天之彦不動産㈱小林 聡一 〒 373-0852太田市新井町 514-2 TEL 0276-52-8101FAX 0276-46-8166 伊勢崎 大臣 （1） 9055 ㈱楽暮コーポレーション 雨宮 潤一 〒 372-0812 伊勢崎市連取町 1233-7 ハピネスイン連取 102 号 TEL 0270-20-5858 FAX 0270-20-5857 伊勢崎 知事 （1） 7396 アールハウス㈱ 島田 嘉則 〒 372-0039伊勢崎市ひろせ町 4105-1 TEL 0270-61-7575 FAX 0270-61-7556 伊勢崎 知事 （1） 7392 ㈱ツリーライフ丸山 由訓 〒 379-2205伊勢崎市野町 28-5 TEL 0270-50-0538FAX 0270-50-0120 桐生 知事 （1） 7407 石井興業㈱ 石井 崇仁 〒 376-0013桐生市広沢町 7-5125-1 TEL 0277-47-6774FAX 0277-47-6778
