政策研究大学院大学まちづくりプログラム

(1)

1

地域の人口変動に着目した効率的な都市整備のあり方に関する基礎的研究

―川崎市をケースステディとして―

政策研究大学院大学まちづくりプログラム

MJU11020

塙綾子

1 はじめに

(1)

研究の概要

少子化・高齢化及び人口減少の進展に伴い

,

わが国において今後さらなる社会保障費の増大が見込まれている

.

一方

,

首都圏においては依然

,

人口が増加傾向にあり

,

それに伴うインフラ整備需要や高度経済成長期に整備した既存ストックの老朽化に伴う更新需要も高まっている

.

今後厳しくなる財政状況の中

,

全ての公共投資需要に対応していくことは困難であることが予見される

.

限られた財源の中で最大限の便益を生み出す公共投資配分を行う必要性がある

.

公共投資はそのスパンが長いことから現代世代だけでなく将来世代についても考慮して

,

判断されるべきである

.

本研究においては

,

便益を最大化するという観点から人口が更新される地域において重点的に公共投資配分を行うことが望ましいと考え

,

その地域要件を明らかにしている

.

神奈川県川崎市を対象として年代

,

世代別に居住地選択における選好について分析を行った

.

その結果

,

居住地選択における選好が年代

,

世代

,

時代によって異なることを明らかにし

,

このことが

,

人口が更新される地域と人口が更新されない地域を発生させている一因であることを指摘している

.

(2)

前提条件

本研究では費用便益分析に基づいて公共投資判断をすることを前提とし

,

これによる事前評価を前提に将来の需要も勘案できる手法を川崎市の事例をとりあげて検討することとする

.

また

,

便益を発生させる需要を示す指標とし

て人口動向を用いることを前提とする

.

特に

,

将来にわたり地域内の年齢構造の変化が小さい人口が更新され続ける地域に着目することとする

.

資本化仮説の考えから便益を図る指標としては地価を用いた方が妥当ではないかとも考えたが

,

公共投資はそのスパンが長いことに重点をおき

,

将来の需要をより直接的に反映するものとして人口動向を採用している

.

また

,

人口が更新されない地域は居住地としての需要が低く地域の地価が低いものであると仮定し

,

人口動向が間接的に地価動向を示しているものと考えることとする

.

2 理論分析

図

2-1

人口動向が異なる地域への公共財供給における便益の比較

ここで

,

なぜ人口が更新される地域において重点的に公共投資を行うことが望ましいかについて整理する

.

人口動向が異なる地域

A

と地域

B

に公共財を供給する場合を考える

.

公共財は地域

A

か地域

B

どちらかにしか供給できないものとする

.

地域

A

の現在の利用者数が

XA_present

地域

B

の現在の利用者数が

XB_present

であり

,

XA_present

＞

XB_present

であるとする

.

現時点の便益は

_△BOX_{A_present}＞△BOX_{B_present}

となり

,

地域

A

に公共財を供給した方がより大き

X_{A_present}

X_{A_future2} X_{A_future1} X_{B_present} =X_{B_future1=}X_{B_future2}

便益便益

利用者

O O

D_{A_future2} D_{A_future1}

D_{A_present}

D_B

B B

S S

[

地域

A] [

地域

B]

(2)

2

な便益が得られる

.

しかし将来

,

地域

A

の利用者数が減少するのに対し地域

B

の利用者数が変わらないとしたら

△BOX_{A_present}＋△BO X_{A_future1}＋△BOX_{A_future2}

＜△BO X_{B_present}＋△BO X_{B_future1}＋△BOX_{B_future2}

となり地域

B

に公共財を供給した方がより大きな便益が得られる

.

以上のことから

,

将来の人口動向を考慮するか否かで

,

地域間の便益の大小が異なるということが示された

.

この傾向はさらに一定の年齢の人を対象とした公共財や耐久期間が長い公共財の投資の場合において顕著となる

.

3 実証分析

人口が更新される地域とされない地域は若い年代が選好する地域と他の年代が選好する地域が異なることから生じると考えられる

.

地域の人口更新に影響を及ぼす若い年代の居住地選択行動を明らかにすることで

,

人口が更新される地域の要件を明らかにする

.

(1)

分析方法

神奈川県川崎市をモデルケースとし

,1995,

2000,2005

年

3回の国勢調査データの5歳階級

別人口を用いて年代別世代別に居住地選択モデルを用いて分析を行う

.

分析は昭和

48

年

7月12日行政管理庁告示第 143号に基づく「標準地域メッシュ」

の

1kmメ

ッシュ単位を用い

,116区画を対象とした.

(2)

年齢の区分について

居住地を選択する年代として

,

生産年齢人口

,

老年人口に着目した

.

生産年齢人口を

15 歳以上 25歳未満の「青年層」,25歳以上45歳未満の「壮

年層」

,45歳以上65歳未満の「熟年層」に分類

し

,65 歳以上を「高齢層」と分類することとす

る

.

(3)

推計モデル

本研究では

,

住民の居住地選択に影響を及ぼす要因について分析するため

,個人がある地域

を居住地として選択したときの効用を被説明数とする

.

居住地選択モデル

(集計ロジットモデル)

の考え方に基づき

,

対象地域内における選択された地域のシェアの対数値と対象地域外（アウトサイドオプション）のシェアの対数値との乖

離を用いて効用を示すこととする.

なお

,隣接す

る東京都と対象地域を除く神奈川県をアウトサイドオプションとして設定している

.

(4)

推計式

次の推計式を用いてOLS

による推計を行う

. ln ௝

଴ α βଵ

（住環境）

βଶ

（交通利便性）

被説明変数は,

以下のとおりである

. ln ௝

଴ ln

地域

j

のシェア基準地域

0

のシェア

説明変数として

,

住環境

,交通利便性に関する

変数を用いた

.

住環境に関する説明変数として

, 単位区画内の住宅系建物の延べ床面積,

都市公

園面積,商業系土地利用面積,

最寄の病院までの

距離,各区役所

・

支所までの距離,

直近に開発された地域ダミー

1

を用いた

.交通利便性に関する説

明変数として最

寄駅までの距離,

市内主要部への所要時間

,

都心への所要時間を用いた

.

市内主要部として川崎駅を都心として平成

20

年東京圏パーソントリップ調査において乗降客数が最も多い新宿駅をそれぞれ設定した

.

(5)

推計結果

推計結果は,表 3-1表 3-2表 3-3

のとおりである

.

1

調査年よりも

5

年前までに完了した土地区画整理事業を

対象としている

.

なお

,1995

（平成

7

）年調査に関しては

5

年前までに完了した事業がなかったことから

,10

年前ま

でに完了した事業までを対象とした

.

(3)

3

表

3-1

推計モデルの推計結果

[

年代別

2005

年

] *印は***1%有意,**5%有意,*10%有意をそれぞれ示す

表

3-2

推計モデルの推計結果

[

年代別

2000

年

表

3-3

推計モデルの推計結果

[

年代別

1995

年

(6)

考察

① 交通利便性に関する選好

どの年代においても交通利便性が居住地選択に影響を及ぼしているという結果が得られた

.

ただし

,

市内主要部への近接性と都心主要部への近接性といったその内容が異なっている

.1995

年から

2005

年にかけて

,

市内主要部への近接性よりも都心への近接性が強く選好されるようになっている

.

かつて

,京浜工業地帯として重化学工業が活発であった川崎駅周辺において,

その後の産業構造の変化に伴い産業の

空洞化が進み,従業地としてのシェアを減少させて

いったことが背景として伺える

.

都心への近接性の選好の兆しは年代別時代別の分析における

1995

年の青年層の選好に既に現れており

,

その世代が歳を重ねるなか

,

他の年代にも影響を及ぼしていたという様子が伺える

.2005

年の青年層

の選好が都心への近接性を選好していることから今後もこの傾向は続くものと考えられる

.

②

住環境に関する選好

2005

年の壮年層が直近に開発された地域を選好

していることから大規模開発が居住者を惹きつけることが伺えた

.

ただし

,1995

年において

,2005

年熟年

層の直近に開発された地域に対する選好が見られた

が

,

その後は居住地選択に寄与していないことから

2,

このような開発は一時期のある年代の居住地選択にしか寄与していないとも考えられる

.開発された地

域において今回どの年代においても顕著であった都

心への近接性のような条件が満たされていないので

あれば

,

このような地域は

,

その後

,

若い年代の転入が見込まれず人口が更新されないことが懸念される

.

また

,2005

年の青年層

,壮年層の居住地選択におい

2

この結果については論文を参照されたい

.

ln(Pj/P0)_青年層 ln(Pj/P0)_壮年層 ln(Pj/P0)_熟年層 ln(Pj/P0)_高齢層

係数標準誤差係数標準誤差係数標準誤差係数標準誤差

延べ床面積(㎡) 0.00000290*** 0.000000454 0.00000302*** 0.000000445 0.00000289*** 0.00000289 0.00000281*** 0.000000472 都市公園面積(㎡) -0.00000033 0.000000752 -0.00000063 0.000000737 -0.00000027 -0.00000027 -0.00000026 0.000000782

商業面積(㎡) -0.00000225 0.000006000 -0.00000157 0.000005880 0.00000074 0.00000074 0.00000193 0.000006240

病院までの距離(ｍ) -0.00004590 0.000095400 -0.00005490 0.000093500 -0.00002400 -0.00002400 -0.00000538 0.000099100 各区役所・支所までの距離(ｍ) -0.00010690 0.000107300 -0.00007870 0.000105200 -0.00006520 -0.00006520 0.00002730 0.000111500 直近に開発された地域ダミー 0.33444950 0.334643600 0.67458110** 0.327994500 0.30922580 0.30922580 0.10163580 0.347854800

最寄駅距離(ｍ) 0.00004550 0.000127600 0.00004830 0.000125000 0.00021490* 0.00021490 0.00016840 0.000132600

市内主要部への所要時間（分） -0.00366100 0.005796400 -0.01200860** 0.005681200 -0.00719960 -0.00719960 -0.00700940 0.006025200 都心への所要時間（分） -0.04590260*** 0.010033400 -0.04328700*** 0.009834100 -0.02741320*** -0.02741320 -0.02370040** 0.010429500 定数項 -6.83673600*** 0.651371600 -6.73407700*** 0.638429500 -7.80457900*** -7.80457900 -8.14840700*** 0.677086700

決定係数 0.5806 0.6132 0.5132 0.4579

自由度調整済み決定係数 0.5449 0.5803 0.4718 0.4119

サンプル数 116 116 116 116

延べ床面積(㎡) 0.00000371*** 0.000000449 0.00000397*** 0.000000471 0.00000343*** 0.00000043 0.00000340*** 0.000000423 都市公園面積(㎡) -0.00000025 0.000000554 -0.00000027 0.000000582 0.00000000 0.00000053 -0.00000005 0.000000522

商業面積(㎡) -0.00000006 0.000006340 -0.00000061 0.000006660 0.00000273 0.00000612 0.00000395 0.000005980

病院までの距離(ｍ) -0.00005480 0.000076900 -0.00005080 0.000080800 -0.00002800 0.00007420 -0.00002370 0.000072500 各区役所・支所までの距離(ｍ) 0.00002480 0.000084400 -0.00002790 0.000088700 -0.00004690 0.00008140 0.00007560 0.000079600 直近に開発された地域ダミー -0.15621420 0.318091600 -0.06383460 0.334195800 0.11345090 0.30701880 0.19225000 0.300099200 最寄駅距離(ｍ) 0.00002500 0.000103700 0.00002460 0.000108900 0.00021090** 0.00010010 0.00007630 0.000097800 市内主要部への所要時間（分） -0.00407510 0.004903200 -0.01124770** 0.005151400 -0.01147110** 0.00473250 -0.01523350*** 0.004625900 都心への所要時間（分） -0.03847940*** 0.007664600 -0.03545270*** 0.008052600 -0.01903470** 0.00739780 -0.01719390** 0.007231100 定数項 -7.25516500*** 0.467929100 -7.13568600*** 0.491619300 -7.93569900*** 0.45164050 -8.08116500*** 0.441461500

決定係数 0.6339 0.6586 0.5999 0.6025

自由度調整済み決定係数 0.6025 0.6294 0.5656 0.5684

サンプル数 115 115 115 115

延べ床面積(㎡) 0.00000340*** 0.000000388 0.00000339*** 0.000000419 0.00000333*** 0.00000043 0.00000328*** 0.000000392 都市公園面積(㎡) -0.00000050 0.000000524 -0.00000083 0.000000566 -0.00000043 0.00000058 -0.00000064 0.000000530

商業面積(㎡) -0.00000682 0.000007320 -0.00000373 0.000007900 -0.00000501 0.00000811 -0.00000737 0.000007400

病院までの距離(ｍ) -0.00003940 0.000068400 -0.00000905 0.000073900 -0.00003250 0.00007580 -0.00004100 0.000069200 各区役所・支所までの距離(ｍ) -0.00001930 0.000075900 -0.00007760 0.000081900 -0.00006650 0.00008410 0.00010200 0.000076700 直近に開発された地域ダミー -0.13644020 0.257826800 -0.11645290 0.278486800 0.23213560 0.28571240 0.47187070* 0.260714500

最寄駅距離(ｍ) 0.00008870 0.000091500 0.00004720 0.000098900 0.00019350* 0.00010150 -0.00002630 0.000092600

市内主要部への所要時間（分） -0.00376020 0.004443700 -0.01079220** 0.004799800 -0.01013730** 0.00492430 -0.01634920*** 0.004493500 都心への所要時間（分） -0.03547600*** 0.007071100 -0.03566160*** 0.007637700 -0.02361670*** 0.00783590 -0.02207910*** 0.007150300 定数項 -7.23713900*** 0.443198300 -6.90041400*** 0.478712300 -7.66285100*** 0.49113290 -7.66590900*** 0.448162200

決定係数 0.6599 0.673 0.6093 0.6549

自由度調整済み決定係数 0.6308 0.645 0.5758 0.6253

サンプル数 115 115 115 115

(4)

4

て住環境による影響は交通利便性による影響と比較して小さいことから居住地選択時の住環境に関する選好は今後弱まるものと考えられる

.

③

都心への所要時間

図

3-1

は全ての年代において統計的に高い有意

水準が得られた「都心への所要時間」を図示したも

のである

.2010

年に開業した

JR 横須賀線武蔵小杉

駅も考慮している.各駅からの所要時間を基に予測

した結果

3

であり

,徒歩の影響を考慮していないこと

から傾向を捉えるための概念図として示すこととする

.併せて 2005

年までに行われた大規模開発と

2005

年の壮年層が選好する

2005

年から

2000

年の

間に行われた大規模住宅系開発が行われた地域を図示している

.過去に大規模住宅開発が行われた地域

でかつ都心への近接性が低い地域においては若い世代の転入が見込まれないことから人口が更新されず

,

高齢化の進行が進むことが予測される

.

図

3-1 2010

年開業

JR

横須賀線武蔵小杉駅を考慮した都心（新宿駅）

への所要時間

4 政策提言と今後の課題

(1)

政策提言

便益を最大化するという観点からは人口が更新される地域において重点的に公共投資配分を行うことが望ましい

.

公共投資を判断する際に行う費用便益分析において

,

将来の便益の流列を設定する際

,

本研究で示した人口更新の確率が考慮されるべきである

.

また

,

時代によって居住地選択の選好が変化することから定期的に人口が更新される地域の選定を行う

3 ArcGIS

ソフトを用いてスプライン変換により作成した

.

ことが望ましい

.

若い年代の選好が時を経て各年代に広がっている傾向が確認されたことから

,

特に若い年代の選好を注視していく必要がある

.

居住地選択において住環境による影響は交通利便性による影響よりも小さいことから住環境に関する公共投資によって人口をコントロールするといったことは

,

あまり期待できないものと考えられる

.

(2)

今後の課題

本研究においては便益を最大化するという観点から投資が望ましい地域要件を明らかにした

.

ただし

,

公共投資の最適供給条件を達成する手法は確立されておらず

,

その判断指標の是非をめぐっては判断が分かれるところである

.

中川

（2008）

が言うように公共投資配分は効率性・公平性の観点から判断されるべきであり

,

特に

,

公平性の判断は特定の価値観の選択と密接に絡むため

,

政治的プロセスを経て

,慎重に

判断される必要がある

.

本研究では

,

住民の所得の差や負担していると思われる税金等を分析時に考慮していないことから受益と負担に応じた公共投資配分といった観点を十分に反映できていない

.受益と負担に応じた公共投資配

分を考える上では地域住民が負担する費用を踏まえたより詳細な分析が必要である

.

さらに

,

地域に財源

徴収の権限と公共投資実施の権限を与えるといった受益と負担に応じた配分を実現するその他の方法に

ついても検討されることが望ましい

.

これについては

,

今後の研究に委ねたい

.

5 主要参考文献

半澤浩司.(2009).「インフラ維持

・更新費用に着目した

持続可能な市街地整備のあり方に関する考察」政策研

究大学院大学まちづくりプログラム修士論文

中川雅之

.(2008).『公共経済学と都市政策』日本評論社

武蔵小杉駅

政策研究大学院大学 まちづくりプログラム

地域の人口変動に着目した効率的な都市整備のあり方に関する基礎的研究

―川崎市をケースステディとして―

政策研究大学院大学 まちづくりプログラム

塙 綾子

1 はじめに

研究の概要

少 子 化 ・ 高 齢 化 及 び 人 口 減 少 の 進 展 に 伴 い

わが国において今後さらなる社会保障費の増大 が見込まれている

一方

首都圏においては依然

人 口 が 増 加 傾 向 に あ り

そ れ に 伴 う イ ン フ ラ 整 備需要や高度経済成長期に整備した既存ストッ ク の 老 朽 化 に 伴 う 更 新 需 要 も 高 ま っ て い る

今 後 厳 し く な る 財 政 状 況 の 中

全 て の 公 共 投 資 需 要に対応していくことは困難であることが予見 さ れ る

限 ら れ た 財 源 の 中 で 最 大 限 の 便 益 を 生 み 出 す 公 共 投 資 配 分 を 行 う 必 要 性 が あ る

公 共 投資はそのスパンが長いことから現代世代だけ で な く 将 来 世 代 に つ い て も 考 慮 し て

判 断 さ れ るべきである

本研究においては

便益を最大化 するという観点から人口が更新される地域にお いて重点的に公共投資配分を行うことが望まし いと考え

その地域要件を明らかにしている

神 奈 川 県 川 崎 市 を 対 象 と し て 年 代

世 代 別 に 居 住 地 選 択 に お け る 選 好 に つ い て 分 析 を 行 っ た

そ の結果

居住地選択における選好が年代

世代

時 代 に よ っ て 異 な る こ と を 明 ら か に し

こ の こ と が

人 口 が 更 新 さ れ る 地 域 と 人 口 が 更 新 さ れ な い地域を発生させている一因であることを指摘 している

前提条件

本研究では費用便益分析に基づいて公共投資 判 断 を す る こ と を 前 提 と し

こ れ に よ る 事 前 評 価を前提に将来の需要も勘案できる手法を川崎 市の事例をとりあげて検討することとする

ま た

便 益 を 発 生 さ せ る 需 要 を 示 す 指 標 と し

て人口動向を用いることを前提とする

特に

将 来にわたり地域内の年齢構造の変化が小さい人 口が更新され続ける地域に着目することとする

資本化仮説の考えから便益を図る指標としては 地価を用いた方が妥当ではないかとも考えたが

公共投資はそのスパンが長いことに重点をおき

将来の需要をより直接的に反映するものとして 人口動向を採用している

また

人口が更新され ない地域は居住地としての需要が低く地域の地 価 が 低 い も の で あ る と 仮 定 し

人 口 動 向 が 間 接 的に地価動向を示しているものと考えることと する

2 理論分析

図

人口動向が異なる地域への公共財供給における便益の比較

こ こ で

な ぜ 人 口 が 更 新 さ れ る 地 域 に お い て 重点的に公共投資を行うことが望ましいかにつ いて整理する

人口動向が異なる地域

と地域

に公共財を 供給する場合を考える

公共財は地域

か地域

どちらかにしか供給できないものとする

地域

の現在の利用者数が

地域

の現在の利用者数が

であり

＞

であるとする

現時点の便益は

と なり

地域

に公共財を供給した方がより大き

地域

地域

な便益が得られる

しかし将来

地域

の利用者数が減少するの に対し地域

の利用者数が変わらないとしたら

となり地域

に公共財を供給した方がより大き な便益が得られる

以上のことから

将来の人口動 向を考慮するか否かで

地域間の便益の大小が異 なるということが示された

この傾向はさらに一 定 の 年 齢の 人 を対 象 とした 公 共 財や 耐 久期 間 が 長い公共財の投資の場合において顕著となる

3 実証分析

人口が更新される地域とされない地域は若い 年代が選好する地域と他の年代が選好する地域 が異なることから生じると考えられる

政策研究大学院大学まちづくりプログラム

政策研究大学院大学まちづくりプログラム

塙綾子

少子化・高齢化及び人口減少の進展に伴い

わが国において今後さらなる社会保障費の増大が見込まれている

人口が増加傾向にあり

それに伴うインフラ整備需要や高度経済成長期に整備した既存ストックの老朽化に伴う更新需要も高まっている

今後厳しくなる財政状況の中

全ての公共投資需要に対応していくことは困難であることが予見される

限られた財源の中で最大限の便益を生み出す公共投資配分を行う必要性がある

公共投資はそのスパンが長いことから現代世代だけでなく将来世代についても考慮して

判断されるべきである

便益を最大化するという観点から人口が更新される地域において重点的に公共投資配分を行うことが望ましいと考え

神奈川県川崎市を対象として年代

世代別に居住地選択における選好について分析を行った

その結果

時代によって異なることを明らかにし

このことが

人口が更新される地域と人口が更新されない地域を発生させている一因であることを指摘している

本研究では費用便益分析に基づいて公共投資判断をすることを前提とし

これによる事前評価を前提に将来の需要も勘案できる手法を川崎市の事例をとりあげて検討することとする

また

便益を発生させる需要を示す指標とし

将来にわたり地域内の年齢構造の変化が小さい人口が更新され続ける地域に着目することとする

資本化仮説の考えから便益を図る指標としては地価を用いた方が妥当ではないかとも考えたが

将来の需要をより直接的に反映するものとして人口動向を採用している

人口が更新されない地域は居住地としての需要が低く地域の地価が低いものであると仮定し

人口動向が間接的に地価動向を示しているものと考えることとする

ここで

なぜ人口が更新される地域において重点的に公共投資を行うことが望ましいかについて整理する

に公共財を供給する場合を考える

となり

の利用者数が減少するのに対し地域

に公共財を供給した方がより大きな便益が得られる

将来の人口動向を考慮するか否かで

地域間の便益の大小が異なるということが示された

この傾向はさらに一定の年齢の人を対象とした公共財や耐久期間が長い公共財の投資の場合において顕著となる

人口が更新される地域とされない地域は若い年代が選好する地域と他の年代が選好する地域が異なることから生じると考えられる

地域の人口更新に影響を及ぼす若い年代の居住地選択行動を明らかにすることで

人口が更新される地域の要件を明らかにする

別人口を用いて年代別世代別に居住地選択モデルを用いて分析を行う

本研究では

住民の居住地選択に影響を及ぼす要因について分析するため

を居住地として選択したときの効用を被説明数とする

の考え方に基づき

対象地域内における選択された地域のシェアの対数値と対象地域外（アウトサイドオプション）のシェアの対数値との乖

る東京都と対象地域を除く神奈川県をアウトサイドオプションとして設定している

（住環境）

（交通利便性）

地域

のシェア基準地域

のシェア

都市公

直近に開発された地域ダミー

明変数として最

市内主要部への所要時間

市内主要部として川崎駅を都心として平成

年東京圏パーソントリップ調査において乗降客数が最も多い新宿駅をそれぞれ設定した

のとおりである