ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
福岡県の西部に位置する県庁所在地、政令指定都市
九州地方の行政・経済・文化の中心都市で、港湾都市
福岡：概況
福 岡 市
城南区 早良区 安佐北区不動産マーケット概況
2014/1H 2014年上半期(1～6月) 内 容 出 所 1) 人 口 2009年：1,442,072人 → 2014年：1,509,893人 (+4.7%) 福岡市の統計情報 2) 世 帯 数 2009年：687,905世帯 → 2014年：745,482世帯 (+8.4%) 福岡市の統計情報 3) 総 面 積 341.7k㎡ 福岡市の統計情報 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：44.2% → 2010年：44.7% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 天神・大名、博多駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業(32%)、卸売・小売業(27%)、製造業(4%) ※製造業は食料品等の生活関連型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：21,943 → 2007年：20,440 (-6.8%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：13,987 → 2007年：13,154 (-6.0%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：1,682,301㎡ → 2007年：1,734,589㎡ (+3.1%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：14,652 → 2013年：16,809 (+14.7%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：38.4% (全国平均62.1%) → 2010年：37.6% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：82 (レジデンス：45、オフィス：15、商業施設：14、ホテル：1、倉庫・物流施設：1、その他：3) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 九州・沖縄」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税率引き上げに伴う駆け込み需要とその反動の影響を受けつつｔも、基調的には緩やかに回復している 項 目 商業地 建築費高騰の影響は出始めているが、旺盛な需要により商業地価は上昇傾向 住宅地 供給量は少なく、住宅地価は堅調に推移 一戸建 成約件数は増加、価格は横ばいで推移 マンション 新築マンションは単価上昇の可能性あり 中古市場は例年と同水準 賃 貸 新規供給は少なく、空室率は低下傾向 賃料は底値感・横ばい推移 売 買 好立地物件は価格上昇 投資家の取得意欲高 賃 貸 賃料水準に大きな変化なし 需給のミスマッチで、空室を抱えるレジデンスも 売 買 投資意欲は旺盛 需給ひっ迫に伴い、価格は上昇傾向 土地 居住用 不動産 オフィスビル レジデンスＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
土地
<商業地>
建築費高騰の影響は出始めているが、
旺盛な需要により商業地価は上昇傾向
【天神】 大規模商業施設の建築が進むなど発展要因がある。 また、天神西通りが牽引力になり天神一帯の地価が徐々 に上昇している。 【大名・赤坂】 他地域と比較してビルのスペックが低く、古いビルが多 いため、テナント需要が弱く、地価の下落が続いていた。 しかし、投資法人による高値の売買が散見されることに 加え、周辺地域の地価の上昇に伴う波及効果により、地 価は横ばいで推移している。 【博多駅周辺】 大規模再開発事業が順調に進捗し、賃料の上昇が期 待できる。優良物件の供給が少ない状況下で、入札等に よる取得競争が激しくなっている。建築費高騰の影響は 徐々に顕在化しているが、投資物件に対する取得意欲 は旺盛であり、地価動向はやや上昇傾向で推移。<住宅地>
供給量は少なく、住宅地価は堅調に推移
・建築費が高騰しているが、中央区の大濠エリアは建築 費上昇分をマンション分譲価格に転嫁できる市場環境に ある。当地区は中高級マンションの新規供給がしばらくな く、用地取得に前向きなデベロッパーも複数存在するた め、地価動向はやや上昇傾向にある。 ・市内全体では、高級マンションエリアで今後大量供給 が行われるため、マンション販売はいずれ減速することに なるが、デベロッパー各社は足下のマンション売れ行き が好調であれば優良立地については引続き用地取得を ■福岡市 商業地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 ■福岡市 住宅地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」福岡：土地
■福岡市 商業地(地価公示)の平均価格の推移 資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」 単位：万円／坪 0.7% 2.9% 2.3% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(商業地平均) 基準地価格(商業地平均) 0.7% 1.8% 0.7% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(住宅地平均) 基準地価格(住宅地平均) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 157 162 196 239 211 184 182 180 170 181ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
居住用不動産
<戸建市況>
成約件数は増加、価格は横ばいで推移
(図表1参照) ・成約件数は296件。対前期（2013年下期）比17％増、対 前年同期（2013年上期）比20％増であり、戸建取引件数は 増加傾向にある。 ・平均成約価格は横ばい傾向である。平均成約価格は 2,588万円で、前期、前年同期と同水準である。<マンション市況>
新築マンションは単価上昇の可能性あり
中古市場は例年と同水準
●新築マンション 新規供給の物件については、販売単価の上昇がみられる が、住戸のコンパクト化によって総額を抑制している。建築 費や素地価格は依然として上昇傾向にあるが、その上昇 分を販売価格に転嫁できる大濠地区などにおいては分譲 価格が上昇する可能性がある。 ●中古マンション (図表2参照) ・成約件数は1,095件。前期、前年同期と比較して、大きな 増減はない。2011年上期以降、半期成約件数は1,000件 前後であり、横ばいに推移している。 ・平均価格は1,467万円。平均坪単価は77万円であり、前 期、前年同期と同水準で推移している。福岡：居住用不動産
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 100 150 200 250 300 350 400 万円 件 成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸) 【図表2】福岡市 中古マンション 市況推移 資料：西日本レインズ「市況動向」 【図表1】福岡市 中古戸建 市況推移 ※新築を含む 資料：西日本レインズ「市況動向」 0 250 500 750 1,000 1,250 1,500 1,750 20 30 40 50 60 70 80 90 件・万円 万円/坪 成約件数(右軸) 平均坪単価(左軸) 平均成約価格(右軸)ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
<賃貸市況>
新規供給は少なく、空室率は低下傾向
賃料は底値感 横ばい推移
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照) ・新規供給面積は低水準である。ファンド全盛期の2000年 代半ばに事業化が決定した中型オフィスビルが、需要減 退期の2008年～2009年に大量に供給された。これによる 需給バランスの悪化は現在に至るまで続き、2014年の新 規供給も2,467坪程にとどまる見通しである。 ・空室率は、最高値だった2009年以降、低下傾向にある。 2014年6月時点の平均空室率は8.70％で前年より2.16ポ イント減少した。 ・2013年3月の容積率上乗せの特定制度をうけて、博多郵 便局と博多ビル（所有者：ＪＲ九州）およびその隣接地を一 体的に再開発する計画が本格的に始動した。郵便局建替 えの他、複合のオフィスと商業ビルが計画されている。 ●賃料動向 (図表2・3参照) ・「薬院・渡辺通り」で対前期比増減なし等、福岡市全域で 平均賃料単価の大幅な変化は見られない。 今後、空室率低下に伴い、賃料も高くなる可能性がある。 【図表2】福岡市 オフィス空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず福岡：オフィス
【図表1】福岡市 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 12.5% 15.0% 17.5% 円／坪 平均募集賃料(右軸) 空室率(左軸) ■福岡主要ビジネス地区のオフィス動向 博多 駅東 ・駅南 空室率 賃料 博多駅前 空室率 賃料 祇園・ 呉服町 空室率 賃料 天神 空室率 賃料 薬院・ 赤坂・大名 空室率 賃料 博多 駅 -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 【図表3】福岡ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年6月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」
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■売買事例位置図
オフィスビル
<売買市況>
好立地物件は価格上昇 投資家の取得意欲高
●需給状況 (図表4参照) ・不動産投資家の期待利回りは2010年以降ＮＯＩ 6.5％で 推移していたが、2014年はＮＯＩ 6.2％と0.3ポイント減少。 元々都心部でのオフィスビルの売り物件が少ないため、 潜在的ニーズが今回の数字に表れたと推測される。 ・地元法人によると、中規模のオフィスビルの需要は継続 的にあるという。価格帯は5～10億、他県より地元からの ニーズが若干多い模様。 地図使用承認©昭文社第49G056号福岡：オフィスビル
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 天神 ※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を25％と想定し表面利回りから推算 【図表5】当事業本部の主なオフィスビル仲介事例(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 1棟/ 区分 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 表面 利回り 売主 買主 1 2014年5月 中央区天神 天神駅歩1分 10,394 1棟 1978 3,650 5.1% 6.8% 国内ファンド 不動産業者 ●取引の状況 (図表5参照) ・前期（2013年下期）同様、ＲＥＩＴの取引事例は見受けられなかった。 ・弊社売買事例について、前期は薬院（薬院駅西方）・博多駅東・博多駅南（博多駅東方）にて取引があったが、 今期は天神駅の北側にあたる中央区天神にて売買が執り行われた。築古ではあるが、駅徒歩1分の物件である。 1ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<賃貸市況>
賃料水準に大きな変化なし
需給のミスマッチで、空室を抱えるレジデンスも
●需給・空室状況 大濠にて、昨年賃貸マンションが久しぶりに供給された が、総戸数10戸にもかかわらず空室を抱えることとなった。 平成20年前後に供給された賃貸マンションも設定賃料が 高額なため依然として多くの空室を抱えたままである。 需要がうまくマッチすれば高額賃料となることもあるが、地 区全体の賃料が上昇しているわけではない。 ●賃料動向 (図表1参照) ・ファミリータイプの平均賃料は99,124円、平均面積は 68.33㎡。平均賃料については、2010年以降10万円台前 後で横ばいに推移している。 ・シングルタイプの平均賃料は47,138円で、前期、前年同 期と比較して減少しているが、長期のトレンドでは横ばい。<売買市況>
投資意欲は旺盛
需給ひっ迫に伴い、価格は上昇傾向
●需給状況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは低下傾向にある。 2009年から2012年にかけて、ワンルームおよびファミリーと もにＮＯＩ ７％台だったが、2013年に７％を割った。 今期はワンルームがＮＯＩ 6.3％、ファミリータイプがＮＯＩ 6.5％になった。福岡：レジデンス
【図表1】福岡市 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ※築年数20年以内、駅徒歩圏 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 円 円／坪 平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸) 60 65 70 75 80㎡ 平均面積 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 円 円／坪 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 8.0%ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<売買市況>
●取引の状況 (図表3,4参照) ・今期の売買取引は、市内の東西に広く事例がみられる。 前期には博多駅以東の取引事例は見受けられなかったが、 今期は当社仲介にて博多区東光、博多区堅粕等の売買取引が行われた。 ＲＥＩＴの売買は依然として博多駅西方、天神・薬院方面に集中している。 ■売買事例位置図 地図使用承認©昭文社第49G056号福岡：レジデンス
【図表3】当事業本部の主なレジデンス仲介事例(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 1棟/区 分 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 表面 利回り 売主 買主 1 2014年3月 博多区東光 博多駅歩8分 2,368 1棟 2001 720 5.2% 6.5% 外資ファンド 一般事業法人 2 2014年3月 博多区築港本町 中洲川端駅歩10分 2,340 1棟 2006 800 5.5% 6.9% 国内ファンド 外資ファンド 3 2014年5月 博多区竪粕 博多駅歩8分 2,596 1棟 2002 680 6.9% 8.7% 国内ファンド 個人投資家 【図表4】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 物件名 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 売主 買主 R1 2014年3月 グランパーク天神 中央区舞鶴1 天神駅歩7分 15,014 2005 4,698 5.5% 合同会社ジェイ・エフ・エヌ 日本賃貸住宅投資法人 R2 2014年3月 エスティメゾン薬院 中央区平尾1 薬院駅歩6分 5,590 2006 2,008 5.3% 非開示 積水ハウス・ＳＩレジデンシャル投資法人 R3 2014年4月 シエル薬院 中央区渡辺通2 薬院駅歩2分 1,592 2005 640 5.4% ホエール特定目的会社 日本リート投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 ※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を20％と想定し表面利回りから推算 1 2 3 R1 R2 R3ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
福岡：店舗・物流施設等
大名 地下鉄 天神駅 西鉄福岡 (天神)駅 大丸● ●三越 ●パルコ ●岩田屋 ソラリアプラザ● ●天神コア・ビブレ ●イムズ 地下鉄 天神南駅
その他のアセット
<店舗・商業施設>
一定の賃貸需要があり、賃料は横ばい推移
投資意欲は強く、期待利回りは低下
天神は繁華性があるため、一定の投資需要がある。 赤坂は、商業地というより住宅地（主にマンション）の傾向 が強くなってきている。 なお、最近では博多駅前にも一定のテナント出店需要が 認められるという声もある。 ●賃貸市況 (図表1参照) 【天神】 天神西通りに出店したい店舗はまだまだ多く、天神西通り で1・2階平均で坪60,000円の成約事例がみられた。消費 増税に伴う先行き不透明感が漂っている中、賃料を上げら れる環境にはなく、店舗賃料は横ばいで推移している。 【大名・赤坂】 市内の他地域と比較して、当地区は発展的要因が少な く、飲食店などは天神地区や博多駅周辺地区などに流出 する傾向が認められる。 店舗賃料は個別性が強く、ばらつきがある。路面店で共益 費込で坪10,000～20,000円程度、2階以上では坪6,000～ 11,000円であり、やや下落傾向にある。 ●売買市況 (図表2参照) ・不動産投資家の期待利回りは減少傾向にある。 2009年から上昇を続けた期待利回りは2010年～2012年を 頂点に再び低下傾向にある。 2014年は都心型高級専門店でＮＯＩ 6.0％、郊外型で 7.0％であり、どちらも2012年と比較して0.5ポイントずつ低 下している。 【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% パルコ新館(仮称)● 【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗) ※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料(坪単価) 天神駅～天神西通り 2～8万円 国体道路・明治通り 1～4万円 大名 1～2万円ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
<倉庫・物流施設>
賃料は横ばい 需要は極めて高い
投資意欲は高まり、期待利回りは低下傾向
●賃貸市況 (図表3参照) ・博多港に立地する大型物流施設、ロジポートアイランドシ ティ博多が、4月の竣工を前に満床となった。九州エリアで マルチテナント型の物件が竣工前入居率100％を達成す ることはまれであった。好立地で機能性が高い物流施設 への需要が強いことがうかがえる。 ・需要は、アパレル・食品・飲料・医薬品・家具といった日 用品など、個人消費者向けの業種で旺盛である。最近で は希望面積が3,000～5,000坪という大型ニーズも散見さ れ、新規需要は件数・面積ともに拡大している。 ●売買市況 (図表4,5参照) ・投資家の期待利回りは減少傾向にある。 2009年から2012年まで概ねＮＯＩ 7％程で推移していた が、2013年から低下に転じ、2014年は湾岸部・内陸部とも にＮＯＩ 6.5％であった。 ・ＲＥＩＴ売買は2件、いずれも東区の埠頭に所在する物流 施設の売買である。どちらも築浅で、ＮＯＩ は5％中盤での 取引となった。 【図表3】福岡県 物流施設 平均募集賃料(坪単価)推移資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
【図表4】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 円/坪 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 2009.4 2010.4 2011.4 2012.4 2013.4 2014.4 湾岸部(シングルテナント) 内陸部(シングルテナント) 【図表5】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引年月 物件名 所在 建物 面積 (㎡) 築年 (百万円)価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 主要テナント R1 2014年3月 福岡香椎浜物流センター 福岡市東区 香椎浜ふ頭2 21,230 2009 2,750 5.5％ 三井物産 日本ロジスティクス ファンド投資法人 トライネット・ロジス ティクス 他 R2 2014年4月 Ｄプロジェクト福岡箱崎 福岡市東区箱崎ふ頭5 33,332 2012 3,700 5.6％ 大和ハウス工業 大和ハウスリート投資法人 ナカノ商会 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 ■売買事例位置図 R1 R2
福岡：店舗・物流施設等
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