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重要伝統的建造物群保存地区制度の効果の検証
政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU15613 中村 朋繁
１ はじめに
重要伝統的建造物群保存地区制度は、高度経済成 長期（1954～1973）における歴史的街並みの消失を 教訓に、1975 年に文化財保護法・建築基準法の改 正により創設された。近年は外国人観光客増加と団 塊世代引退による観光市場拡大・地方新幹線開業に よる交通整備などの外部環境の変化も激しく、我が 国でも景観論が熟成してきた。
伝建地区制度の根拠法である文化財保護法第 1 条にある法の目的は、文化財の『保存』と『活用』
であり、必ずしも文化的価値の高い歴史的な街並み を凍結的に保存するだけが目的ではなく、観光資源 の活用の側面も包含しており、地方自治体による地 域活性化の手段としても期待されている。しかし、
景観保全政策は一般的に土地利用規制を伴い建築 計画の自由度を小さくすることから、必ずしも資産 価値の向上に寄与するものではなく、伝建地区選定 への十分条件である住民合意が、困難な要因にもな っている。
また、近年は2005年の耐震偽装事件の影響で、
建基法の適法性が建築業界全体で重要視されるだ けでなく、社会問題として一般に広く認識されるよ うになり、今後益々その適法性が資産価値に反映さ れる状況が推測できる。
そこで、本研究の目的は、商業系用途の伝統的建 造物群を保全しつつ、文化的な価値を活用したまち づくりを行っている京都市、金沢市、川越市では、
伝建地区選定とこれに関する総合的な施策を講ず ることにより概ね資産価値の向上に寄与している ことを実証することで、地域住民の合意形成に貢献 できることを期待したい。
また、建基法の緩和条例を活用している京都市で
は、本質的な街並みの保全に貢献した上で、資産価 値の向上にも寄与することを実証する。同様の状況 にある自治体でも、伝建地区制度における法的根拠 の確立された緩和条例を十分に活用することによ り、地域住民の理解を得ながら、歴史的な街並み保 全のためにより一層貢献できることを提言したい。
2 伝統的建造物群保存地区制度の概要 2－1 伝建地区の推移
重伝建地区は、1976年の7地区が初めて選定さ れた。バブル景気（1982～1991）における新たな選 定地区数の低調時期を経て、以後順調にほぼ全国的 に選定地区数を増やし、2016年1月現在、43道府 県90市町村に110地区選定されるまでに定着して きた。また、近年は文化財保護を目的とする文化庁 と、観光資源として期待する地方自治体の目的が一 致してきたことが背景にあると推測できる。
文化庁統計よりグラフ作成 2－2 伝建地区制度と建築確認制度の関係 伝建地区の建築物は、原則外観部分の現状変更行 為を行う場合、文化財保護法に基づく許可申請が必 要である。また、伝建地区における建築物は、原則 建基法が適用される。昭和25年以前の建築物は、
現行法規上は既存不適格と扱われ、建築確認申請を 伴う工事は既存不適格部分の解消は困難な場合が
2 多く、建築確認申請の不要な範囲の改修工事に留ま る場合が多い。
保存条例における許可基準は、街並みの個性に応 じた詳細な基準を設けている。対照的に建基法にお ける建築確認申請は、全国画一の規定であるが故に、
伝建地区の個性を著しく消失させてしまう場合が ある。両者は、どちらが上位という概念はないが、
両者適用となる場合は両者を遵守する必要がある。
しかし、建築物が既存不適格である場合は、建築確 認申請の不要な改修工事に留める傾向があり、文化 財保護法に基づく許可申請については、修景工事に 伴う経費補助がインセンティブとなるため文化財 保護法に基づく許可申請のみで済む外観の修景工 事のみが促進される制度上の歪みがある。
3 伝統的建造物群保存制度と他法令の関係 3－1 法及び条例における規制緩和
日本国憲法94条や地方自治法14条に定める通り、
法律の範囲内でしか自治体は条例を制定できない。
そこで、伝建地区制度は、建基法85条の3に条例 で緩和できる規定を明らかにしてその範囲内で自 治体が緩和条例を制定している。
文化庁統計よりグラフ作成
3－2 街並み保全の他の関係法令など
伝建地区制度の創設された1975年以前は、歴史 的な街並み保存のために京都市が1972年に全国初 の『景観条例』を制定させ、同年に高山市などの自 治体が続くことにより全国的な伝建地区制度に発 展していく。1989 年に金沢市や川越市は、景観条
例を制定させることにより、街並み保存と共に伝建 地区選定のために不可欠な住民合意形成への努力 を行ってきた。
『景観法』については、『国立市マンション訴訟
（2006）と福山市鞆の浦訴訟（2009）で正反対の判 決が出た見解が、『法根拠による景観利益』の存在 の有無であったことと、地方都市の中心市街地が疲 弊し観光資源である歴史的街並みの価値観が相対 的に上昇してきた時期と重なったことにより、景観 行政団体は2015年3月現在612市区町村で全国市 区町村の約35％まで増加した。東京都23区のうち で19区と歴史的な街並みよりもより広範囲の概念 での現代的な『景観』をも評価したものであること が分かる。ゆえに景観法は、『伝建地区』の及ばない 地域を補完するものとして機能している。
『地域における歴史的風致の維持及び向上に関す る法律』については、『文化財』としてよりも『まち づくり』としての意義が主体である。認定市町村は、
2015年8月現在49市町であり、その内伝建地区は 17市町である。『伝建地区』の外周部を補完するも のとして機能し始めていると言える。
3－3 建築基準法の緩和の実例
伝建地区制度における創設当時からの特徴の一 つが、建基法85条の3に定める17か条の緩和規 定である。単体規定では、法22条、集団規定では、
法44条、法53条、法56条1項1号などが多い。
建築基準法第85条の3にある緩和規定と適用地区数
文化庁統計より表作成
緩和規定 制限の概要 適用地区数
法21条 大規模建築物規制 1
法22条 屋根葺材の不燃化 4
法23条 外壁の不燃化 2
法24条 木造特殊建築物規制 1
法25条 大規模木造建築物規制 3
法28条 採光･換気 3
法43条 接道 3
法44条 道路内の建築制限 27
法52条 容積率 4
法53条 建蔽率 19
法55条 一低・二低の高さ制限 0 法56条 高さ制限（道路・隣地・北側） 16
法61条 防火地域内規制 0
法62条 準防火地域内規制 4
法63条 準防火地域の屋根規制 0 法64条 準防火地域の開口部規制 6 法67条の2 特定防災街区整備区域規制 0 単体規定
集団規定
3 3－4 建築基準法の緩和条例の必要性
各自治体が街並み保全と建基法適用についての 問題意識をどの程度認識しているのか、また緩和条 例制定についてどの程度検討を行っているのかを 把握するために、商業系用途の伝建地区のうち、緩 和条例をまだ制定していない17自治体にヒアリン グを行った。
『既存不適格建築物の建て替えにおいて、街並み 保全と建基法適用で問題意識はあるか？』に対して、
約88％の15自治体は問題意識を持っており、『緩 和条例制定を検討しているか？』に対して、半数以 上の自治体において程度の差はあれども緩和条例 の検討を行っていることが分かった。※自治体担当 者の見解であり、自治体の総意を示すものではない。
4 伝統的建造物群保存地区の効果の検証 4－1 仮説
商業系用途の伝建地区で伝統的建造物群を保全 しつつ、文化的な価値を活用したまちづくりを行っ ている京都市・金沢市・川越市では、土地資産価値 の向上に寄与する場合がある。
4－2 ・分析方法
伝建地区と非伝建地区の路線価を被説明変数と し、伝建地区選定実施前後3年の年度ダミーなどを 説明変数としたパネルデ－タによるDID分析によ り、実証する。
推計式 LogLandprice＝β0＋β1(YD)＋β2(PDD)
＋ β3(Interaction term)＋ β4(Road width)＋ β
5(Floor ratio)+ε
※比較対象の非伝建地区は、①京都市田の字地区、
②・③金沢市の上近江町付近街区、④川越市の川越 駅北側街区の商業系用途の近傍中心市街地
4－3 分析結果と考察
①京都市産寧坂地区／伝建地区選定により、路線価
は2.1％下落することが、有意水準5％で分かった。
歴史的街並みに対する観光資源としての認識も社 会一般に薄い時期だったのではないかと推測する。
②金沢市東山ひがし地区／伝建地区選定により、路
線価は26.6％上昇することが、有意水準1％で分か
った。緩和条例により、既存不適格部分解消によっ ても路線価の相対的な上昇に寄与しているものと 考える。
③金沢市主計町地区／伝建地区選定により、路線価
は6.2％上昇することが、有意水準1％で分かった。
近傍東山ひがし地区により観光客の増加に相乗効 果が影響していると推測する。
④川越市 川越地区／伝建地区選定により、路線価
は24.5％上昇することが、有意水準1％で分かった。
伝建地区選定時には伝統的建造物が連続する都市 計画道路について幅員 11.0mを現状の約 9.0mに 都市計画変更することで、事実上の既存不適格部分 解消を行うことで、蔵造の街並みの担保性を確保し、
資産価値の向上に寄与したと考える。
被説明変数
Floor ratio 容積率
説明変数
LogLandprice 路線価（千円）（対数）
Year Dummy（YD） 年度ダミー（未選定：0、選定：1)
Preservation District Dummy（PDD） 伝建地区ダミー(地区外：0、地区内：1)
Interaction term（＝YD×PDD） 交差項（＝YD×PDD）
Road width 道路幅員（m）
被説明変数
伝建地区 ① 産寧坂地区 ② 東山ひがし地区 ③ 主計町地区 ④ 川越地区 -0.604***
(0.076)
‐0.021** 0.266*** 0.062*** 0.245***
(0.009) (0.014) (0.010) (0.015) -0.004 0.000 0.038***
(0.003) (0.002) (0.106) 0.090 (0.061) 5.602*** 5.576*** 4.965*** 5.373***
(0.049) (0.024) (0.014) (0.240)
観測数 372 303 192 312
観測年代 1974～1979 1999～2004 2006～2011 1997～2002
決定係数 0.748 0.948 0.764 0.911
検証モデル 固定効果モデル 固定効果モデル 固定効果モデル 変量効果モデル
*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 容積率
道路幅員
伝建地区と中心市街地における伝建地区選定についてのDID分析 路線価（千円）（対数）
交差項（＝YD×PDD）
定数項 伝建地区ダミー
4 5 建築基準法緩和の効果の検証
5－1 仮説
商業系用途の伝建地区で伝統的建造物群を保全 しつつ、文化的な価値を活用している京都市では、
建基法の緩和により、個性的な街並みの保全だけで なく経済的な側面からも、土地資産価値の向上に寄 与している。
5－2 分析方法
商業系用途の伝建地区と非伝建地区の路線価を 被説明変数とし、緩和条例制定前後3年の年度ダミ ーなどを説明変数としたパネルデ－タによる DID 分析により、実証する。
推計式 LogLandprice＝β0＋β1(YD)＋β2(RD)＋
β3(Interaction term)＋β4(Road width)+ε
5－3 分析結果と考察
①京都市 産寧坂地区／緩和条例の制定により、
路線価は4.４％上昇することが、有意水準5％で
分かった。緩和条例により建築計画の自由度を大 きくしたものであり、資産価値の向上に寄与した と考える。
6 まとめ 6－1 政策提言
本研究においては、商業系用途の伝建地区で文化 的価値を活用したまちづくりを行っている京都市、
金沢市、川越市については、概ね資産価値の向上へ 寄与することが確認できた。その要因としては、伝 建地区選定に至るまでの各自治体による景観を保 全する条例などの成果による質の高い歴史的な街 並み保全と地域住民への合意形成に努力してきた 背景と、伝建地区制度における保存修理事業への経 費補助などの総合的な施策により街並みの質を一 層高め、観光資源として十分に活用していることが 推測できる。
また、京都市においては、建築基準法の緩和条例 を活用することにより、資産価値の向上に寄与する ことが確認できた。その要因としては、建築計画の 自由度を高め、景観の保全を可能にすることで、歴 史的な街並みを本質的に修景することが可能とな り、街並み全体の維持可能性が確保できたことが推 測できる。今後は、同様の状況にある自治体でも伝 建地区制度における法的根拠の確立された緩和条 例を十分に活用することにより、伝建地区制度が、
地域住民の理解を得ながら、本質的な街並みの保全 により一層貢献することが期待できるものと考え る。
6－2 今後の課題
東京都では、伝建地区に選定された実績はない。
しかし、江戸･東京は約400年間日本の政治・経済 の中心地であり続けた歴史性からして、文化財とし ての歴史的な街並み保全が近い将来必ず再評価さ れるはずで、観光などの文化財の『活用』を行うに は、最も有利な立地条件だとも言える。街並みが不 可逆的なものである以上、街並み保全と地域住民の 意識向上に地道に取り組み、将来的に伝建地区にな り得る可能性を持続させる自治体の総合的な政策 が講じられるべきである。
被説明変数 LogLandprice 路線価（千円）（対数）
Year Dummy（YD） 年度ダミー（未実施：0、実施：1) Relaxation Dummy（RD） 建基法緩和ダミー(地区外：0、地区内：1)
Interaction term（＝YD×RD） 交差項（＝YD×RD）
Road width 道路幅員（m）
説明変数
被説明変数 路線価（千円）（対数）
伝建地区名 産寧坂地区
-3.451***
(0.341) 0 .0 4 4 * *
(0.018) -0.053***
(0.017) 9.774***
(0.406)
観測数 372
観測年代 1994～1999
決定係数 0.958
検証モデル 変量効果モデル
*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 道路幅員
伝建地区と中心市街地における建基法緩和についてのDID分析
交差項（＝YD×RD）
定数項 伝建地区ダミー
