我が国の不動産・インフラ投資市場の現状
（注１）住宅、住宅以外の建物、その他の構築物及び土地のストックの総額【出典：国民経済計算（平成２２年度確報）】
（注２）事務所、店舗、工場、福利厚生施設等の法人が所有する不動産。土地基本調査に基づく時価ベースの金額（平成２０年１月１日時点）
（注３）PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS “A Bi d’ Vi f Gl b l E M k 2011 d ”
（注３）PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS “A Bird’s eye View of Global Estate Markets : 2011 update”
（注４）証券化不動産の資産額（平成20年）の推計値【出典：土地白書（平成23年度）】
（注５）平成23年12月末時点の運用資産総額【出典（社）不動産証券化協会ニュースリリース（平成24年3月2日）】
（注６）住宅、住宅以外の建物、その他の構築物及び土地のストックの総額のうち、公的部門の保有するものの総額 土地を除いた額は約571兆円
【出典：国民経済計算（平成22年度確報）】
（注７）ＰＦＩ事業の実績額（民間主体保有の施設 維持運営費を含む総額）【内閣府調べ】
（注７）ＰＦＩ事業の実績額（民間主体保有の施設、維持運営費を含む総額）【内閣府調べ】
1
個人の金融資産は 1 ， 500 兆円を超えているが、その運用先は現金・預金が約 55 ％を
個人金融資産の保有額と比率
現金 54 兆円 その他の金融資産
64 兆円
個人の金融資産は ， 兆円を超えて るが、その運用先は現金 預金が約 を 占め、次いで年金・保険が約 28 ％となっている。
54 兆円 3.6%
年金準備金 64 兆円
4.2%
流動性預金 311 兆円
20.5%
年金準備金 200 兆円
13.2% その他の金融資産4.2%
保険準備金 224 兆円
14.7% 現金・預金55.0%
保険・年金 27.9%
定期性預金 株式・出資金
100 兆円
株式・出資 金・その他証
券 12.9%
定期性預金 464 兆円
30.6%
株式以外の証券 100 兆円
6.6%
出所：日銀 資金循環統計（金融資産・負債残高表（家計部門、資産額）2012年3月末値）より作成
その他預金6 兆円 0.4%
96 兆円
6.3%
総額 1,518 兆円
2
企業年金の不動産投資の状況
○企業年金の運用資産額は７０～８０兆円程度で推移しているが 資産構成に占める「不動産」の割合は
年金資産の不動産投資状況 企業年金の不動産投資の状況
○企業年金の運用資産額は７０～８０兆円程度で推移しているが、資産構成に占める「不動産」の割合は １％にも満たない水準（０．８７％）となっている。
企業年金の運用資産額 資産構成割合（2010年度決算）
企業年金制度 資産残高 加入者数
※Ｈ２３．３末現在
数 厚生年金基金 ２７．９兆円 ４４７万人
確定給付企業年金 ４２．０兆円 ７２７万人
※企業年金連合会「資産運用実態調査」
（企業年金に対するアンケート調査）
適格退職年金 ４．０兆円 １２６万人
（企業年金に対するアンケート調査）
企業年金による不動産投資
（※）は約２兆円 運用資産額は約７４兆円。
確定 金 があ 企業年金による不動産投資
（※）は約２兆円。
※不動産証券化協会による推計値。
※このほか、確定拠出年金（５．５兆円、３８３万人）がある。
※信託銀行の受託した年金資金の投資物件の価格（借入金等を含む。）
※厚生労働省資料より
国土交通省資料 3
世界のインフラファンド市場（２０００億ドル）
ファンド数 コミットメント総額（10億ドル）
出所） The 2012 Preqin Infrastructure Review
ァンド数 ミットメント総額（10億ドル）
4
改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面（１）
○オフィスビル（空きビル）と、低利用地をマンションに建て替える場合
・空きビルとなった物件を賃貸マンションに建替え、近隣の低利用地については再開発して分譲マンションに建て 替える。事業費用は地元不動産会社や地元の銀行、地元の一般投資家等から調達する。
・中心市街地における街なか居住の促進により、中心市街地の活性化に貢献できる。
(before) (after)
市 分譲マンション購入者への 低利融資の実施
（この建て替え事業の資金調達の仕組み）
地元の銀行 低利融資の実施
オフィスビル（空きビル）
銀行借入
街なか居住 再生ファンド
賃貸 ンシ ン
オフィ ル（空き ル）
出資
地元の 一般投資家
賃貸マンション
地元不動産会社
低利用地 分譲マンション
出所：国土交通省不動産市場整備課5
改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面（２）
○廃屋となった市場を、マンションに建て替える場合
・駅前の中心市街地に長らく廃屋として残っていた市場跡地を、賃貸マンションに建て替える。
・事業費は、地元企業や地元の信用金庫等から調達する。さらに、国や市からの補助金の支援も受ける。
・中心市街地における街なか居住の促進により、中心市街地が活性化に貢献できる。
(before) (after)
（この建て替え事業の資金調達の仕組み）
市
国
（ の建て替え事業の資金調達の仕組み）
地元の信用金庫 補助金
出資 街なか居住
銀行借入
再生ファンド
市場跡地（廃屋） 賃貸マンション
地元企業
出所：国土交通省不動産市場整備課
6
改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面（３）
○低利用地を、マンション・商業施設・ホテルで構成された複合施設に建て替える場合
・駅前商業地にも関わらず低利用されていた一帯を、分譲マンション、商業施設、ホテルで構成された複合施設に 建て替える。
・事業費用は、地元企業や地元の銀行等から調達する。さらに、市からは固定資産税の減免措置の支援を受ける。
が
・駅前商業地域にふさわしい都市機能の整備・改善が図られる。
(before) (after)
(before) (after)
市
固定資産税の減額措置
（この建て替え事業の資金調達の仕組み）
地元の銀行
銀行借入
固定資産税の減額措置
出資 街なか居住
再生ファンド 銀
低利用地（平面駐車場等）
地元企業
分譲マンション（手前高層部分）
商業施設（手前低層部分）
ホテル（奥）
出所：国土交通省不動産市場整備課
7
改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面（４）
○銀行と百貨店の駐車場ビルを、銀行店舗付きのパーキングビルに建て替える場合
・地元の銀行店舗と百貨店の立体駐車場を、銀行店舗付きのパーキングビルに建替える。
・事業費用は、地元の金融機関、地元商店街組合、第三セクター等から調達する。さらに、国や市からの補助金の 支援を受ける。
中心市街地 大型駐車場確保 り中心市街地 ク が改善され 近隣商店街 層 わ 創出
・中心市街地での大型駐車場確保により中心市街地へのアクセスが改善され、近隣商店街の一層の賑わい創出に 寄与できる。
(before) (after)
銀行店舗・百貨店立体駐車場 銀行店舗付きパーキングビル
（この建て替え事業の資金調達の仕組み）
地元の銀行
銀行借入 市
国
補助金
市の第三セクター 出資
地元商店街
振興組合 民都機構
出所：国土交通省不動産市場整備課
8
平成24年度補正予算額 国土交通省 300億円 環 境 省 50億円
耐震・環境不動産形成促進事業
老朽・低未利用不動産について、国が民間投資の呼び水となるリスクマネーを供給することにより、民間の資金やノウハウを 活用して、耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成（改修・建替え・開発事業）を促進し、地域の再生・活性化に資するま ちづくり及び地球温暖化対策を推進する。
事業要件
国勢調査の結果に基づく人口集中地区（DID地区）
スキームのイメージ 基金設置法人(一般社団法人 環境不動産普及促進機構)
耐震・環境不動産支援基金
国
国費〈対象地域〉
〈対象事業〉
事業要件
配当
LP 出資
GP出資
次に掲げるいずれかの事業
①耐震改修事業
②次のいずれかの環境性能を満たすことが見込 まれる改修、建替え又は開発事業
イ 建物全体におけるエネルギー消費量が、
事業の前と比較して概ね15％以上削減
官民ファンド 官民ファンド 官民ファンド LPS
（投資事業有限責任組合）
GP出資 事業の前と比較して概ね15％以上削減
ロ CASBEE Aランク以上であること 等
※原則として事業後延床面積が2,000㎡以上
〈対象事業者〉
特定目的会社(TMK)、株式会社又は合同会社で ファンドマネージャー（FM）
（不動産運用会社）
【特定目的会社等】
耐震・環境不動産に関わる事業（改修・建替え・開発）
配当・売却益 出資等
助言
あって、専ら対象事業の施行を目的とするもの 等
投資家のリスク選好 に応じた資金
出資 融資
老朽不動産 更地
AM業務委託 助言 アセット・マネージャー
（AM）
【私募リート】
【Ｊリート】
老朽不動産 更地
【企業・個人・年金】
売却 売却
売却
出所：国土交通省不動産市場整備課
9
証券化スキームの比較
特定目的会社 GK-TK 特例事業者 Ｊリート 特定目的会社
（ＴＭＫ） GK-TK
（合同会社-匿名組合） 不特法 特例事業者
関係
法令 投資信託及び投資法人法 資産流動化法 金融商品取引法 不動産特定共同事業法
法令 改正法 改正法
開始
時期 平成13年～ 平成10年～ 平成9年頃～ 平成7年～
監督官庁 金融庁 国土交通省 金融庁 金融庁 国土交通省 国土交通省 金融庁 監督官庁 金融庁・国土交通省 金融庁 金融庁・国土交通省 国土交通省・金融庁
対象
不動産 実物・信託受益権 実物・信託受益権 信託受益権のみ 実物のみ 特徴 ① 般事業法人と同 ①事業終了後に解散 ①事業終了後に解散 ①事業終了後に解散 特徴 ①一般事業法人と同
様に解散しない
②物件を長期保有
③上場しているため資
①事業終了後に解散
②事業内容をあらか じめ資産流動化計 画に記載（物件追加
①事業終了後に解散
②セットアップコストが 安い
③信託受益権になら
①事業終了後に解散
②セットアップコストが 安い
③物件追加取得など 金調達能力が高い
④優良物件のみ取得
取得は原則不可）
③セットアップコストが 高く主に大規模物件 に活用
ない物件は対象に できない
柔軟な運用が可能
に活用
【ＴＭＫ】
低未利用地 売却
イメージ 開発
【Ｊリート】
【特例事業者】
改修・建替え
老朽不動産
【ＧＫ－ＴＫ】
出所：国土交通省不動産市場整備課
10
「日本再興戦略」（６月１４日閣議決定 ）
• 収益施設・公的不動産の活用や、民間都市開発と一体で進めること により、民間資金等を最大限に活かして社会資本の更新等の投資を 可能とするような手法を積極的に推進する 特に 上部空間の利用等 可能とするような手法を積極的に推進する。特に、上部空間の利用等 により首都高速道路の老朽化対策を民間都市開発と一体的に行うな ど 都市と高速道路の一体的な再生に PPP 事業を活用する 【今年度 ど、都市と高速道路の 体的な再生に PPP 事業を活用する。【今年度 から、首都高速道路築地川区間等をモデルケースとして検討を実施】
• 官民共同で 官民共同で ( ( 株 株 ) ) 民間資金等活用事業推進機構を設立し、民間事業者 民間資金等活用事業推進機構を設立し、民間事業者 が利用料金で資金回収を行い社会資本を整備する PFI 事業にリスク マネーを供給する。これを呼び水とし、これまでは、民間事業者が需 要変動リスクを負うため実績が極めて少なかった利用料金徴収を伴 う独立採算型 PFI 事業等を大きく伸ばす。
公共施設に運営権を設定する と 当該運営権を抵当に資金調達
• 公共施設に運営権を設定することで、当該運営権を抵当に資金調達 の円滑化を図るとともに、民間事業者が創意工夫を発揮できるコン セッション方式の対象に新たに国管理空港等を追加する これによ セッション方式の対象に新たに国管理空港等を追加する。これによ り、コンセッション方式による PFI 事業を抜本的に拡大する。
11
安倍総理成長戦略第３弾スピーチ（６月５日 ）
• 長寿命化を進めてもなお、更新が必要なインフラもあります。例えば、首都 高速道路。東京オリンピックの前に開通し、半世紀を経て老朽化が大きな 課題です。しかし、大規模更新にかかる費用は、 8000 億円から 9000 億円程 課題です。しかし、大規模更新にかかる費用は、 8000 億円から 9000 億円程 度とも試算されています。
• ここでも、民間の資金を最大限に活かします。官民のパートナシップでイン フラ整備を進める 「 PPP 」や「 PFI 」の手法を活用することで 公的な負担をで フラ整備を進める、「 PPP 」や「 PFI 」の手法を活用することで、公的な負担をで きるだけ軽減していきます。
• 例えば、都心環状線の京橋付近は、築地川を干拓して整備されたため、掘 ば 割が 2 ｋｍほど続いています。ただ更新するだけでなく、ここにフタをすれば、
都心の一等地に、東京ドーム 1 個分以上、６ヘクタールもの新たな土地が生 まれます。都市再開発による積極的な民間投資が期待されます。 す。都市再開発 積極 な民間投資 期待 す。
• ドイツのデュッセルドルフで、ライン川沿いの 2 ｋｍ強の連邦道路を地下化し たところ、市街地の再開発によって、 1300 億円の民間投資が生み出された と試算されています 空中権の売買も組み合わせることで さらに必要とな と試算されています。空中権の売買も組み合わせることで、さらに必要とな る公的な負担を大きく軽減できると考えています。
• 空港、上下水道、高速道路など、施設ごとの特性に応じた最適な PPP ／ PFI
を推進 きます クシ プ を基 今後 年間 過去 年
を推進していきます。このアクションプランを基に、今後 10 年間で、過去 10 年
間実績の 3 倍にあたる 12 兆円規模の PPP ／ PFI 事業を推進してまいります。 12
ＰＰＰを活用した首都高再生
13
デュッセルドルフ都市再生事業事例
14
ＰＦＩ事業類型について
ＰＰＰ/ＰＦＩの抜本改革に向けたアクションプラン（概要）
民間と地域の双方にとって魅力的なＰＰＰ／ＰＦＩ事業として 今後１０年間（平成２５～３４年）で１２兆円規模に及ぶ下記の類型に
◆平成25年6月6日民間資金等活用事業推進会議決定
（１）公共施設等運営権制度を活用したＰＦＩ事業 ：２～３兆円
民間と地域の双方にとって魅力的なＰＰＰ／ＰＦＩ事業として、今後１０年間（平成２５～３４年）で１２兆円規模に及ぶ下記の類型に よる事業を重点的に推進することとし、目指す類型ごとの事業規模及びその推進のための具体的取組は、下記のとおり。
＜具体的取組＞
○ 空港、上下水道事業における運営権制度の積極的導入 等
（２）収益施設の併設・活用など事業収入等で費用を回収するＰＦＩ事業等 ：３～４兆円
＜具体的取組＞
＜具体的取組＞
○ 高速道路（特に大規模改修が必要な首都高）など、公共施設の維持・更新にＰＰＰ的手法の 導入検討 等
（３）公的不動産の有効活用など民間の提案を活かしたＰＰＰ事業 ：２兆円 10～12
（３）公的不動産の有効活用など民間の提案を活かしたＰＰＰ事業 ：２兆円
＜具体的取組＞
○ 民間提案に係るガイドラインの発出や提案窓口の整備
○ 政府横断的な案件形成支援のため、英国のInfrastructure UKを参考とした官民連携体制の構築
等10 12 兆円
※（４）その他の事業類型（業績連動の導入、複数施設の包括化等） ：３兆円
＜（１）～（４）の類型を通じた具体的取組＞
〇 PPP/PFIの抜本改革に重点的に取り組む各省庁及び地方公共団体に対する適切な評価を踏まえた
各種補助金 交付金の重点化 等 各種補助金・交付金の重点化 等
（参考）
○ 我が国におけるPFI法制定後のPFI事業の実施状況（平成11年度～24年度）
418件（実施方針を公表した件数）、契約金額約4兆1千億円
○ 英国における直近10年間の上下水道、空港等のPPP/PFI事業（2003年～2012年）
約2兆円
※事業規模目標については、民間の提案、イニチアチブを最大限尊重することから、具体の事業計画を精緻に積み上げたものではなく、
各府省による取組の推進やインフラ投資市場の活性化等が図られることを前提に、官民で共有するべきものとして設定したものである。
約2兆円
15
ＰＦＩ事業類型について
：民間投資
ＰＦＩ/ＰＰＰの事業類型
収益施設の併設など利用 料金等で費用を回収する
ＰＦＩ事業等 公共施設等運営権制度
を活用したＰＦＩ事業
（平成２３年法改正）
延べ払い型ＰＦＩ事業
（従来型）
公的不動産の有効活用 など民間の提案を 活かしたＰＰＰ事業
：民間投資
事業者
関連事業
からの収入 民間施設 事業者
からの収入
税 金
活かしたＰＰＰ事業
対価
税金
延べ払い建設
運営権者
公共施設 関連
事業
関連 事業 公共施設
民間 施設 公共
施設 事業者
建設・
運営 公共施設
対価
料金 収入
（建設・）
（建設・） 運営 運営
運営
税金
１００％公的負担
建設費＞対価の場合は、差額部 が 的負担
関連事業からの収入に 的負担を軽減
民間施設の収益によっては 公的負担を限りなくゼロに
（公共施設も民間が提案）
差額部分が公的負担 より、公的負担を軽減 公的負担を限りなくゼロに することが可能
民間の創意工夫 ・ シナジー効果 民間の創意工夫 ・ シナジー効果
16
公共施設等運営権（コンセッション）の仕組みと意義
〇仕組み
〇仕組み
• 公共施設について、利用料金の収受を含む施設の運営を行う権利を民間事業者に設定。
〇意義
〇意義
• 民間の創意工夫によって既存インフラの価値（バリュー）を高め利用促進を図ることにより、利用者と 民間事業者双方がwin‐win の関係になることを狙ったもの。
◆ 公共側は当該施設を所有権を有したまま運営リスクを移転 施設収入の早期回収を実現
◆ 公共側は当該施設を所有権を有したまま運営リスクを移転。施設収入の早期回収を実現。
◆ 民間の知恵やノウハウにより、事業経営・事業実施を効率化し、顧客ニーズを踏まえたサービス向上 を実現。
金融機関 投資家
（平成 23 年法改正による制度導入）
抵当権設定
施設
融資・投資
公共主体 PFI事業者
運営権設定 運営権
施設
所有権 サービス提供
料金支払 対価支払
17
民間の能力を活用した国管理空港等の運営等に関する法律
法律の概要
18
ワシントンＤＣ オイスタースクール
海外の事例 /公共施設に収益施設を併設 ①
○ メルボルン・サザン・クロス駅再開発
○ メルボルン サザン クロス駅再開発
案件概要
• 豪州メルボルンのサザン・クロス駅の再開発。この再開発 のために設立されたサザン・クロス駅当局はCivic Nexus Consortium（民間事業者）と３０年間のコンセッション契約 を締結。後に、年金ファンドが投資。
を締結。後に、年金ファンドが投資。
• 排気能力を有する屋根の整備等、高品質な発券サービ ス、配送サービスの実施、120の電光案内板の整備等利 便性が向上。
• 30のバスステーション、800台の駐車スペース、フードコー
トが併設された120店舗のショッピングセンターの建設に より、駅の集客力が向上。
• これにより、2050年にはピーク時の乗客数が2000年の 350%（3万人/時）に増加する見込み。
Victorian Government HP、ＩＦＭ より
19
ワシントンＤＣ オイスタースクール
海外の事例 /公共施設に収益施設を併設 ②
○ ワシントンＤＣ・オイスタースクール
○ ワシントンＤＣ オイスタ スク ル
案件概要
• 米国ワシントンDCにある公立小学校の建替事業
• 米国ワシントンDCにある公立小学校の建替事業。
• 1993年、財政難により、州が築70年の小学校の建替費 用を捻出できないなか、21st Century School Fundが、
州及び不動産開発事業者も交え、官民連携による建替資 州及び不動産開発事業者も交え、官民連携による建替資 金の調達を模索。
• 小学校のグランドにマンションを併設し、その家賃収入を 建替資金に充てる提案が行われ、総事業費1,100万米ド ルを税金に頼ることなく、賃料を返済原資とする債券発行 により調達。
• 建替後の小学校は約4,700平方メートル。コンピューター 室 図書館 スポ ツジムをはじめ 放課後教育及び地 室、図書館、スポーツジムをはじめ、放課後教育及び地 域コミュニティが利用できるスペースも確保。民間提案に より、立体駐車場の併設等、効率的な土地活用が可能に なった。
• マンション建設により、割安な土地評価額が改善。
NCPPP James F. Oyster Bilingual Elementary SchoolおよびOyster Bilingual Elementary School HPより
20
民間提案制度の概要
行政 実施 検討
行政 に 事
が 方針案 を ・策定
に よる 発 案 事 業者選 定
実施方 針
（平成 23 年法改正による制度導入） 定
・ Ｐ Ｆ Ｉ 事
業
針
の策 定
・公 民
“「官」の発想では出てこない
「民」のノウハウの活用 ”
業 の
実 施 民間事業 者 実施方針 案 検討 行政に 応
採用された場合
公 表
間事業者 に 者 が 案 を 応 答義務
に よる 提 案
インセンティブ の付与
21
検討中の事業例
○新総合庁舎等整備事業（渋谷区役所本庁舎・渋谷公会堂）
発注者 渋谷区 事業手法イメージ
• 区役所本庁舎と渋谷公会堂の建替／耐震
補強の比較検討を行った結果、 【現状】
事業概要
建替に決定した場合の整備事業。
• 本庁舎と公会堂の整備と併せ、未利用容 積率を利用して共同住宅などの民間事業
を実施。 区有地
区役所
本庁舎 公会堂
を実施。
• 民間事業者から支払われる定期借地権料 等を建設費に充てることにより、
耐震改修等を行う場合の費用である
60億円程度に抑えることを目標 【計画（建替の場合）】
60億円程度に抑えることを目標。
事業経緯 H25. 1 建替事業手法提案を募集 H25.12 建替／耐震補強を決定
共同住宅など の民間施設 区役所本庁舎
公会堂
現況 区有地 定期借地
施設概観
渋谷 区
民 間 事 庁舎等の建設費
区 事 業
者 定期借地権料等
22
改正ＰＦＩ法の概要
官民連携によるインフラファンドの機能を担う㈱民間資金等活用事業推進機構を設立
公布日：平成２５年６月１２日
施行日：公布の日から３か月以内で政令で定める日
官民連携によるインフラファンドの機能を担う㈱民間資金等活用事業推進機構を設立 し、独立採算型等のＰＦＩ事業に対し金融支援等を実施することにより、国の資金を呼び水 としてインフラ事業への民間投資を喚起し、財政負担の縮減や民間の事業機会の創出を 図り 我が国の成長力強化に寄与する
○機構の設立
株式会社民間資金等活用事業推進機構の概要 図り、我が国の成長力強化に寄与する。
○機構の設立
・機構は株式会社形態の認可法人として設立
○機構の主な業務
○機構の主な業務
・内閣総理大臣が定める支援基準に従い、独立採算型等（コンセッション方式を含む。）
のPFI事業等に対する出融資（優先株・劣後債の取得等）を実施
・PFI事業者等に対する専門家の派遣及び助言を実施 PFI事業者等に対する専門家の派遣及び助言を実施
○機構への出資等
・官民による共同出資（国の出資は１/２以上）、政府保証等
○その他
・業務の中立性・公平性の確保等のため、機構への民間資金等活用事業支援委員会の 設置や国による監督等により ガバナンスを確保
設置や国による監督等により、ガバナンスを確保
・機構は15年間（平成40年3月末）を目途に業務を終了
23
官民連携インフラファンド
ＰＦＩ事業 ＰＦＩ事業
（独立採算型等）
㈱民間資金等
銀行
借入
㈱民間資金等 活用事業推進機構
（官民連携インフラファンド）
入金
産投出資
国費
出融資
株メザニン
（優先株・
劣後債 等）
産投出資
平成 25 年度： 100 億円
国費
民間
民間 資金
株式
