GISデータベースを用いた郊外戸建住宅地の将来予測 [ PDF

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(1)GIS データベースを用いた郊外戸建住宅地の将来予測. 原利行 1. 研究の背景と目的. 3. 1997、2008 年におけるＪ、Ｈ団地の実態. 我が国において 1960 年代に開発された郊外戸建住. ここではまず、GIS データベースを用いて 1997、. 宅地は、現在では開発から 40 年以上経っており、住. 2008 年におけるＪ、Ｈ両団地における画地の代表的な. 宅の老朽化や居住者の高齢化による住宅・宅地管理能. 属性の実態を捉える（図 1）。. 力の低下、空家・空宅地の増加などが懸念されている。. 世帯主年齢が 65 歳以上の世帯については、両団地. 郊外戸建住宅地における空家・空宅地の管理と活用. ともに大きく増加しており、2008 年においては 54％. は、住宅地の良好な居住環境を維持するための課題で. 前後と半数を超えており、高齢世帯の抱える問題が顕. あり、住宅施策として支援することが求められる。. 在化していると考えられる。. このような空家・空宅地の管理・活用の支援を効果. 世帯人数が 2 人以下の世帯の増加も大きく、2008. 的に行うためには、住宅地における宅地利用の実態把. 年で過半に達している。世帯主年齢の傾向と合わせて. 握および将来予測を行なうことで、今後の需要動向を. 考えると、高齢単身 / 夫婦世帯が 5 割近くを示しており、. 推測し、対処すべき課題を検討することが必要である。. 今後大きな変化が懸念される。. そこで本研究では、既往研究において構築された住. 居住年数が 20 年以上である長期居住世帯の割合は、. 宅管理 GIS データベースを用いて郊外戸建住宅地の将. 2008 年で 5 割以上と、継住志向の高さがうかがえる。. 来予測を行なうことで、今後の対処すべき課題の検討. 築年数に関しても 2008 年で築 30 年以上となる住宅. に資する知見を得ることを目的としている。. が 5 割前後となり、多くの住宅で老朽化の問題が発生. 2. 研究の方法. していると考えられる。. 2.1 調査対象地の概要. 以上、これら両団地における画地の属性についての. 本研究では、政令指定都市である某２市の郊外. 実態から現在抱えている問題を明らかにすると同時に、. 30km 圏に位置するＭ市において、1960 年代から開発. 成熟を迎える郊外戸建住宅地にみられる画地属性の特. であるＪ団地及びＨ. 徴を捉えることができた。次章では経年変化の実態及び特徴について明らかにする。. 団地を対象としている。 2.2 研究の方法. るように住宅管理 GIS データベースの修正を行なった。 ※ 1 J 団地人口：8261 人世帯数：3421 世帯 H 団地人口：9435 人世帯数：3810 世帯（2009 年 12 月、M 市統計データより）. ※ 2 住宅管理 GIS データベースは地籍図における筆（ひつ）を単位としたデータベースである。本研究では一般的な戸建住宅向けの宅地とは考えにくい地積が 100 ㎡以下および 2,000 ㎡以上の筆を除外したものを画地として集計対象としている。. J 団地. 08 97 08 97. H 団地. 08 97 08 97 08 97 08 97. J 団地. 世帯主年齢. 304 /11.5％. 322/12.8％. 5 4/1 . 7 ％. 14 1/4 .2％. 602/17.8％. 77/ 2.3％. 6 9 /2 . 0 ％. 54 2/20.4 ％. 64 0/24 .1％. 08 97 08 97 08 97 08 97. 築年数. 736/27. 7 ％ 589/23.5％. 74 4 /28.0％. ３人以上. 104 6/39.4 ％. 1090/4 1.1％. 778/31.0％. 4 74 /17.8％. 154 0/61.3％ 1088/4 0.9 ％. 1 0 -1 9. 1098/4 1.3％. 2 0 -2 9. 634 /27.9％. 3 0 -3 9. 716/31.5％. 674 /25.4 ％. 535/20.2％. 821/32.7％ 582/21.9％. 1 0 -1 9. 4 31/18.1％. 589/22.2％. 4 78/18.0％. 1054 /4 2.0％. 2 3 2 /9 . 7 ％. 1356/4 8.8％ 1667/62.9％. 4 99/17.9％. 1 5 /0 . 6 ％. 1613/57.9％. 借家 1806/81.1％. 4 22 /1 8 . 9 ％. 1797/70.4 ％. 757/29. 6 ％. 1883/77.7％. 54 1/2 2 . 3 ％. 1694 /67.8％ 20.0%. 1 8 /0 . 7 ％. 3 0-. 1068/4 4 .8％. 577/20.8％. 9 /0 . 4％. 939/35.3％. 2 0 -2 9. 4 92/18.6％. 4 38/15.7％. 1 2 9 /5 . 7 ％. 734 /27.7％ 1 2 2 /4. 6 ％. 526/19.8％. 653/27.4 ％ 4 54 /16.3％. 40-. 792/34 .9％. 627/25.0％. 595/22.4 ％. 2 2 6 /9 . 0 ％. 702/26 . 4％. 1288/56.7％. 持家. 40.0%. 図 1 団地別にみた属性の特徴. 24-1. 3 0 0 /1 3 . 2 ％. ２人. 518/19.5％ 193/7.7％. 235/8.4 ％. 75-. 620/27.3％. 712/28.4 ％. 772/34 .0％. 393/14 .1％. 6 5 -7 4 696/26.2％. 662/26.4 ％. 253/9.5％ 321/12.1％. 3 9 /1 . 2 ％. 55/1.7％. 613/27.0％. 0 -9. 権利関係. うことで分類の定義を揃え、より正確な分析が行なえ. J 団地. 世帯人数. 既往研究において定義された 2008 年の画地分類の判別方法をもとにして、1997 年の画地分類を再度行な. 211/9.3％. 376/14 .2％. 3 4/1 . 2 ％. 619/18.9％. 5 5 -6 4. 4 96/21.8％. 4 8/1.5％. 119/3.6％. 45 -5 4. 08 97 08 97. 2.3 画地分類に関する判別方法の再定義. 24 97/73.7％. 非住居系 22/0.8％. 4 38/13.6％. 139/4 .3％. 24 24 /74 .1％. 24 2/10.7％. 共同住宅 4 97/17.3 ％. 100/3.5％. 2554 /79.4 ％. 0 -9. 居住年数. 郊外戸建住宅地における課題を検討する。（５章）。. H 団地. う属性の推移について予測することで、成熟を迎える. 空宅地. １人. J 団地. 2008-2041 年までの 11 年ごとに画地変化とそれに伴. H 団地. 経年変化の分析をもとにした将来予測手法を構築し、. H 団地. 年変化の実態及びその要因を捉える（４章）。そして、. J 団地. 地の実態を把握し（３章）、1997-2008 年における経. 空家 2228/77.3％. -44. H 団地. ベース ※ 2 を用いて 1997、2008 年におけるＪ、Ｈ団. J 団地. 既往研究において構築された住宅管理 GIS データ. 画地用途. 居住住宅. H 団地. されてきた大規模な戸建住宅地. ※1. 803/32.2 ％ 60.0%. 80.0%. 100.0%.

(2) 4. 1997-2008 年における経年変化の実態と要因. 1997. 転入居 276 件. ぞれの団地ごとに特徴を捉えていく（図 2、3）。. 空家化 87 件. 4.1 経年変化の実態. 空宅地化 28 件. 多いのに対し、入居側をみると空宅地への新築入居の. 空家の除却後、共同住宅又は非住宅系を新築 3 件. 共同住宅又は、非住宅系化 4 件. 共同住宅非住居系. 共同住宅又は非住宅系を新築 28 件. 100 3.5%. 494 17.2%. ＜凡例＞. 1997. 徴の視点から分析を行なう。 4.2.1 空家・空宅地の発生要因. 建築中及び、新築後の未入居 5 件. まず、経年変化のうち空家・空宅地へと変化したも空宅地化 58 件. 71. 世帯主年齢世帯人数. 7/1.1％ 9/3.0％. 1. 8/3.8％. 2. 7/0.9％. 12/1.7％ 13/1.9％. 22/3.6％. 11/1.9％. 36/12.0％ 28/13.5％. 3-. 13/1.0％ 9/1.5％ 5/0.7％. 20-29. 8/1.0％. 30-. 6/4.7％. 20/8.9％. 11/5.8％. 31/4.1％. -9. 14/2.4％. 10/4.5％. 17/9.0％. 19/2.5％. 28/2.2％. 28/1.9％. 27/4.4％. 27/3.5％ 35/2.4％. 25/3.3％. 26/3.4％. 居住年数. 1997 年 / 居住住宅. 3/0.5％ 9/1.5％. 75-. 17/2.6％. 0/0.0％. 0/0.0％. 0/0.0％. 2/0.5％. 2/0.3％. 1/0.2％. 20-29. 16/1.6％. 30-. 10/4.8％. -100. 17/2.3％. 100-. 11/0.7％. 49/3.3％. 持家. 13/0.7％. 57/3.2％. 借家. 15/3.6％. 床面積. 17/2.4％. 14/2.3％. 33/4.2％. 20/3.3％. 19/1.8％ 10/7.8％. 17/2.8％ 46/4.6％. 33/3.2％. 14/3.1％. 57/3.7％ 18/8.6％. 61/3.9％. 0/0.0％. 38/5.1％. 2/15.4％. 42/5.8％. 38/5.3％. 16/0.9％ 41/2.4％ 39/2.1％ 30/7.1％. 45/2.4％. 19/3.5％. 34/6.3％. 20.0%. 10.0%. 図 4 空家・空宅地の発生要因中古建替新規中古建替新規. J 団地 H 団地. 世帯主年齢. -44. 45 -5 4. 5 5 -6 4. 42/ 37.8％. 6/ 14.6％ 23/ 30.3％. 10/ 23.8％. 中古建替新規中古建替新規. J 団地. 世帯人数. H 団地. 11/ 9.9％ 0/ 0.0％. 9/ 22.0％ 30/ 39.5％. 9/ 21.4％. 1/ 10.0％. 3/ 30.0％. 6/ 14.3％. 7 /1 6 .7 ％. ３人以上 78/ 70.3％. 11/ 84.6％ 14/ 34.1％. 11/ 14.5％. 18/ 43.9％ 59/ 77.6％. 2/ 20.0％. 20.0%. 8/ 10. 5 ％ 3 /3 .9 ％ 1/ 10.0％ 1 /1 0 .0 ％. 10/ 23.8％. ２人. 22/ 19.8％. 10/ 23.8％. 2 /1 5 .4 ％ 11/ 26.8 ％. 12/ 15.8％. 1/ 10.0％. 2/ 15.4％. 9/ 22.0％ 6/ 7.9％. 17/ 15. 3 ％ 4 /3 .6 ％. 2/ 15.4％. 11/ 26.8％. 4/ 40.0％. 75-. 19/ 17.1％. 9/ 69.2％ 4/ 9.8％. 20.0%. 6 5 -7 4. 29/ 26.1％. １人. 帯のうちの約７割が子育て又は二世帯同居のための入. 下が 6 割弱である。. 55-64. 空家化 15/5.4％. 12/1.9％. 10.0%. また世帯人数別にみると、空宅地へ新規入居した世. 家への入居をみると単身又は夫婦と考えられる 2 人以. 12/2.5％. 65-74. 用途別画地総計 97 年空地・狭小地より変化新規開発等（9 7 年データなし）. 空宅地化 13/4.7％. 0/0.0％ 6/1.5％. へ新規入居した世帯のうちの６割以上が 55 歳未満の比. 居と考えられる３人以上の世帯である。また、中古空. 3/0.6％. -9. した世帯の属性をみる※ 4（図 5）。. J 団地では高齢世帯の割合が５割近くを示している。. 45-54. 146 4. 3%. 6. H 団地空家化. 8/3.7％. 10-19. ここでは、1997-2008 年の間に空家・空宅地へ入居. 較的若い世帯である。一方、空家への中古入居をみると、. 6/2.7％. 10-19. 権利. 4.2.2 空家・空宅地への入居世帯の特徴. まず世帯主年齢別にみると、両団地共通で、空宅地. 共同住宅非住居系. J 団地空宅地化 -44. 141 4. 2%. 602 17. 8%. 109 3 .3 %. 図 3 経年変化のフロー（H 団地）. 築年数. の不安などの理由が考えられる単身世帯が多い。. 共同住宅非住居系. 共同住宅又は非住宅系を新築 33 件. 3. 3 23. ＜凡例＞. 感じたことや病気などのやむを得ない理由が考えられで管理上の問題が生じたことや高齢単身世帯の生活上. 空家の除却後、共同住宅又は非住宅系を新築 2 件. 共同住宅又は、非住宅系化 6 件. さらに詳細にみると、車中心の郊外生活に不便さをる世帯主年齢 75 歳以上の世帯、住宅が広すぎること. 616 1 8 .9%. 249 7 73. 7%. 11. 空宅地. 空家の除却 12 件. 共同住宅又は非住宅系の除却 4 件. 1997-2008 年の間に空家・空宅地化した画地の. 119 3 .6 %. 共同住宅又は非住宅系の除却後、建築中及び、新築後の未入居 1 件. 性を捉えることで、空家・空宅地化しやすい画地の属性条件を明らかにする。. 2423 7 4 .2%. 空家. 空家化 79 件. のに着目し、その画地についての 1997 年における属. 居住住宅. の発生要因と、（２）空家・空宅地へ入居した世帯の特. 空家. 共同住宅又は非住宅系の除却後、新築入居 7 件. 新築入居 76 件空家に入居又は空家除却後に新築 52 件. 年数」「権利関係」の４つに注目できる。. 87 2 .7 %. 2008. 空宅地. 居住. する特徴的な属性として「世帯主年齢」「世帯人数」「築. 1 6. 経年変化フロー / H 団地. 次に、経年変化の要因について、（１）空家・空宅地. 1997 年時点での属性をみると（図 4）、両団地に共通. 438 1 3 .6%. 3 46. 用途別画地総計 97 年空地・狭小地より変化新規開発等（97 年データなし）. 図 2 経年変化のフロー（J 団地）転入居 373 件. 4.2 経年変化の要因. 139 4 .3 %. 8. 56 1.9%. 共同住宅非住居系. 方が約２倍ほど多くみられることがあげられる。この. 非住居系の開発もみられる。. 2 272. 空宅地. 空家の除却 5 件. 共同住宅又は非住宅系の除却 5 件. ことから、空家が居住サイクルの妨げとなると考えら. 2554 7 9.4%. 共同住宅又は非住宅系の除却後、建築中及び、新築後の未入居 10 件. 建築中及び、新築後の未入居 4 件. 特徴としては、空宅地化よりも空家化の方が圧倒的に. 2228 77.4%. 空家. 経年変化のフロー図から両団地に共通してみられる. れる。また、少数ではあるが両団地ともに共同住宅・. 共同住宅又は非住宅系の除却後、新築入居 6 件. 新築入居 111 件. 空家に入居又は空家除却後に新築 54 件. 空家. 「共同住宅 / 非住居系」※ 3 の経年変化について、それ. 居住住宅. 居住. 空宅地. 1997-2008 年における「居住住宅」「空家」「空宅地」. 2008. 経年変化フロー / J 団地. 7/ 70.0％ 15/ 35.7％ 40.0%. 17/ 40.5％ 60.0%. 80.0%. 100.0%. ※新規：空宅地入居、建替：空家を建替えて入居、中古：空家入居. ※ 3 「居住住宅」「空家」「空宅地」「共同住宅・非住居系」の画地分類の判定方法について全データのうち地積 100 ㎡未満を「狭小地」、それを除いたうち主要地目が宅地・畑・雑種地以外を「空地」、それを除いたうち建物が無いものを「空宅地」、それ以外で筆別用途が戸建住宅以外を「共同住宅・非住居系」、戸建住宅のうち世帯数 0 のものを「空家」、世帯数 4 以上のものを再び「共同住宅・非住居系」、世帯数 1-3 のものを「居住住宅」と分類した。. 図 5 空家・空宅地への入居世帯の特徴. ※ 4 入居形態の分類について、「中古入居」とは空家へ入居する際に建替えを行なわずに入居することをいい、データベース上では 2008 年の築年数 11 年以上のものを定義した。「建替入居」とは空家へ入居する際に建替えを行なって入居することをいい、2008 年で築 11 年未満のもとした。「新規入居」とは空宅地に新築した住宅へ入居することをいう。. 24-2.

(3) 5. GIS データベースを用いた将来予測. 建物. 土地. 画地単位での将来予測. 空間 / 位置. 世帯. 画地ごとの属性情報を更新していくことで画地単位での将来予測を行なう. 5.1 将来予測手法の構築. 属性情報 = 一つの区画が持つ情報のうち、変化に影響を与えるもの用途変化 = 画地用途（居住住宅 / 空家 / 空宅地）の変化を予測する予測単位 = 将来予測を行なう際の期間を、 1 1 年単位として繰り返してゆく. 本研究では、画地利用の将来予測の方法として、. 2008. 1997 年と 2008 年の 2 点間 (11 年間 ) における画地ご. 属性情報 /0 8. との経年変化をもとに、2008 年の 11 年後、22 年後、. 用途. 33 年後を推計する簡易な方法を提案している ( 図 6)。. 世帯. 居住年数 0 8. 築年数 1 9. 変化前. 分岐 -01. 変化前. 状態 B. excel による 0-100 の乱数. 世帯主年齢. 総計. 持家. 借家. 総計. -9. 50.0%. 14.8%. 29.1%. 29.0%. 75.0%. 70.0%. 31.7% 77/243. 36.4%. 100/275. 16.0%. 51.4%. 15.0%. 58.8%. 29.8%. 90/175. 26.2%. 159/607. 20.2%. 20.6%. 66.7%. 18.0%. 18.7%. 20.1%. 30.0%. 33.3%. 28.8%. 13.3%. 15.0%. 19.4%. 133/565. 24.6%. 10.4%. 19/57. 23.5%. 158/642. 32.5%. 13.4%. 11.7%. 13.5%. 37.5%. 77/412. 5.9%. 45-54. 98/488. 8.9%. 9.9%. 55-64. 34/382. 60/607. 65-74. 28.0%. 13.0% 44/338. 7.5%. 15/200. 13.1%. 65-74. 75-. 70.0%. 25.7%. 10.3%. 30.1%. 75-. 21/75. 42/60. 46.6% 97/208. 39/152. 80/613. 9/87. 14.3%. 90/299. 14.8%. 109/763. 6/20. 17.6%. 13/40. 41/308. 19/195. 9.7%. 15.2%. 62.9%. 31.0%. 15.5%. 31.1%. 22/35. 36/116. 42.0%. 19.0%. 79/188. 146/769. 入居/非入居. 築年数. 98.3%. 97.7%. 1.7%. 2.3%. 66.7%. 15.7%. 24.3%. 35.5%. 58.8%. 33.3%. 156. 28. 86. 40. 中古. 330. 建替. 165. 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 115. -9. 32/111. 21.1%. 242. 68. J合計. 495. ※. 10-19 20-29. 30-. 総計. 89.6%. 76.6%. 61.9%. 0.0%. 66.9%. 中古. 非入居 10.4%. 23.4%. 38.1% 100.0% 33.1%. 建替. 58. 1. 10-19 20-29. 85. 2. 19.0% 20/105. 111/783. 22.0%. 17.2%. 20.9%. 30-39. 13.5%. 35.0%. 17.6%. H合計. 91/678. 22/100. 14.2%. 5/29. -9. 87. 227/762. 37.4% 46/123. 21.1%. 130/615. 13.7%. 21.6%. 14.8%. 120/879. -44. 153/1032. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 14.9%. 42.8%. 21.1%. 0/5. 21/104. 45-54. 33/153. 0/3. 0/8. 7/34. 20/133. 36/186. 6.9%. 85.5%. 21.2%. 42.9%. 14.5%. 16. 12. -9 空家. 282. 156. 28. J合計. 330. ※. 30-. 総計. 81.4%. 0.0%. 87.1%. 空家. 18.6%. 0.0%. 12.9%. 空宅地. D. E. 総計. d%. e%. 100%. a%. b%. c%. d%. e%. 0%. 100%. 0. 100 A. B. C. D. E. 11. 25. 0.0%. 7.4%. 0. 2. 43.9%. 40.0%. 28.8%. 11.8%. 46.5%. 61.3% 65/106. 0/0. 24.8%. 24.0%. 20.0%. 18.4%. 21.4%. 30.4%. 20.0% 1/5. 158/643. 5.7%. 13.0%. 14.8%. 0.0%. 13.5%. 10.8%. 14.7%. 15.8%. 0.0%. 15.2%. 7.1%. 29.4%. 32.6%. 33.3%. 30.8%. 13.1%. 20.7%. 23.3%. 15.4%. 21.0%. 54/411. 93/450. 361/1549. 2/13. 510/2423. 29/66. 6/15. 36/145. 6/25. 15/127. 45-54. 98/489. 19/212. 9.0%. 10.9%. 20.0% 4/20. 60/608. 65-74. 5.0%. 13.0%. 14.9%. 9.1%. 13.1%. 65-74. 75-. 25.0%. 38.5%. 26.7%. 37.0%. 30.1%. 75-. 13.8%. 15.0%. 19.3%. 23.8%. 17.5%. 2/40. 20/154. 5/20. J合計. 10/26. 55/399. 92/612. 30/274. 51/342. 7/77. 48/180. 55-64. 80/613. 27/73. 194/1007. 9.9%. 50/210. 90/299. H合計. 391/2228. 30/163. 4/70. 4/37. 1/14. 20/43. 41/192. 16/123. 11/75. 5/17. 86/283. 74/501. 74/469. 62/190. 30-. 総計. -. 36.2%. 0/2. 0/3. 1/3. 100/276. 24.6%. 94/696. 89/584. 69/224. 新築入居/空宅地. 丁目別. 30-. 総計. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 総計. 76.5%. 69.2%. 79.1%. 7.7%. 31.7%. 24.0%. 10.0%. 28.3%. 28.0%. 25.2%. 24.6%. 16.7%. 35.7%. 26.3%. 24.0%. 23.5%. 30.8%. 20.9%. 92.3%. 68.3%. 76.0%. 90.0%. 71.7%. 72.0%. 74.8%. 75.4%. 83.3%. 64.3%. 73.7%. 76.0%. 62. 27. 19. 27. -9. -44. 63/219. 10-19 20-29. ※. -9. 築年数. 新築. 125. 12. 空宅地. 33. 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 11. 築年数. 分岐 - 05. 10-19 20-29. 100.0% 92.6%. 空宅地. 48. C c%. 総計. 7/102. 55-64. 280/1879 230/538 510/2417. 空家/空宅地. 57.1%. 10-19 20-29. 151/257. ※. 27/129. 築年数. 78.8%. B b%. 30-. 10-19 20-29. 分岐 - 04. 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 59. 76/505. 17.1% 84/492. 20-29. 244/1804 147/420 391/2224. 総計. 33. 10-19. 94/705. 13.4%. 30-. 123. 0-9. ＊各セルの上段 1997-2008年に「居住住宅」から「転居又は自然減」へと変化した割合＊各セルの下段 1997-2008年に「転居又は自然減」へと変化した件数 / 1997年に「居住住宅」であった件数. 285/1460 510/2417. -9. 41.2%. 11. J合計. 69/222. 中古入居/建替入居. 64.5%. 28. 19.5%. 総計. 75.7%. 11. 11/71. 30-. 84.3%. 87. 30-39. 89/584. 62/594. 分岐 - 03. 10-19 20-29. 59. 20-29. 94/694. 13.3%. 分岐 - 02. -9. 45/386. 35.8% 29/81. H合計. 185/1253 391/2224. 36/268. 10-19. A a%. 分岐 - 01. 借家. 11/61. 属性比率と乱数により各画地の属性分類を行なう. 権利関係. 持家. 10/15. 空宅地. 図 8 分岐点での変化予測図 9 属性情報の更新方法. 総計. 69/432. excel による 0-100 の乱数. B へと変化. 3-. 0-9. 新規入居. 空宅地. R A N DBE T WE E N ( 0, 100). A へと変化. 2. 14/20. 入居世帯がとりうる割合属性の可能性. X%. excel による 0-100 の乱数. 居住年数. 9/12. 変化パターンごとの属性 97- 08 年における属性比率変化 x （表 2 の表Ⅰ-Ⅳ）. B へと変化しない確率. =. X%. 1. 11/185. J合計. A へと変化する確率. 状態 A. 分岐 x. 総計 -44. 空家. 属性情報の更新方法. 3-. 63/217. 分岐 -04. 中古入居建替入居. 空宅地. 2. 15/40. 非入居. 空家. 非入居. 分岐 -03. 分岐 -04. 1. 50/172. 分岐 -05. 入居. 非入居. X % - RAND BETWEEN( 0 , 1 0 0 ) < 0. 表 1 画地ごとの属性組み合わせ別の変化発生割合. 4/27. 空宅地. 分岐 -02. 変化の確定方法. で、2041 年までの 3 区間に対して予測を行なう。. 入居. 空家. 居住住宅. 継続居住中古入居建替入居. 結果を次の区間の初期値として再判定を実施する方法. J合計. 地域特性. 変化のもととなる属性情報を 97- 08 の変化発生割合 ( 表 1) と照合することで変化する確率（変化可能性）を定めるさらに求めた数値と乱数を用いて変化を確定する. 以上を１区間 (11 年間 ) の予測として行ない、5) の. 55-64. 地域特性. 図 7 画地の用途変化と分岐. ターンごとに属性情報の更新を行なう ( 図 9、表 2)。. 45-54. 地域特性. 分岐 -03. 変化後. 化の結果をもとに 1997-2008 年の属性比率から変化パ. 9/18. 築年数 41 空間 / 位置. 分岐 -02. 判定される画地用途別に集計を行なう。5) その用途変. -44. 築年数 3 0 空間 / 位置. 入居. 8)。3) 各分岐における判定結果を集計し、4) 最終的に. 世帯人数. 権利関係 4 1 建物. 転居・自然減. 性とみなして、0-100 の乱数を用いた判定を行なう ( 図. 世帯主年齢. 居住年数 4 1. 建物. 空間 / 位置. 地域特性. み合わせ別の変化発生割合（％）」を変化の起こる可能. 世帯人数 4 1. の更新. 権利関係 3 0. 図 6 将来予測の流れ. 単位での判定を実施し、得られた「画地ごとの属性組. 世帯主年齢 4 1 属性情報. 居住年数 3 0. の更新. 建物. 空間 / 位置. 居住 / 空家 / 空宅地世帯. 世帯人数 3 0. 属性情報. 権利関係 1 9. 築年数 0 8. 用途変化. 世帯主年齢 3 0. 居住年数 1 9. 建物. 用途. 分岐 01-05. 居住 / 空家 / 空宅地世帯. 世帯人数 1 9. の更新. 権利関係 0 8. 生割合を集計し ( 図 7、表 1)、2) 各分岐において画地. 用途変化. 世帯主年齢 1 9 属性情報. 属性情報 / 41. 用途. 分岐 01-05. 居住 / 空家 / 空宅地世帯. 世帯人数 0 8. 204 1. 11 years later. 属性情報 /3 0. 用途. 用途変化. 世帯主年齢 0 8. での各分岐における属性組み合わせ別の画地の変化発. 2030. 11 years later. 属性情報 /1 9 分岐 01-05. 居住 / 空家 / 空宅地. 予測の流れは、1)1997 年と 2008 年の間 (11 年間 ). 分岐 = 画地が変化する際の分岐点において条件をもとに変化を確定する. 2019. 11 years later. 81. 39. 158. ※. 10-19 20-29. 30-. J合計. 1. 13. 12. 28. 12. 38. 3. 27. 13. 33. 13. 18. 28. 83. 16. 49. 8. 40. 5. 9. 5. 14. 111. 351. 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 13. 総計. 41. 50. 30. 46. 25. 111. 65. 48. 14. 19. 462. ※注. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 総計. 9.3%. 16.9%. 14.3%. 20.0%. 4.9%. 11.4%. 10.6%. 12.7%. 16.1%. 13.1% 76. 上の世帯及び築. 83.1%. 85.7%. 80.0%. 95.1%. 88.6%. 89.4%. 87.3%. 83.9%. 86.9%. 件数がほとんど. 1997年時点では H団地における. 入居. 60. 7. 85. 280. 26. 0. 172. 5. 452. 210. H合計 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 67. 111. 452. 5. 100.0% 96.5% 60. 82. 0.0%. 3.5%. 0. 3. 228. 52. 0. 0. H合計 100.0% 100.0% 100.0% 0.0%. 635. 60. 85. 280. 0. 表 2 変化パターン別の属性比率変化パターン. 変化前. 居住. 空家. 空宅地. 画地属性. 表Ⅰ 入居形態. 変化後. 世帯主年齢. 世帯人数. 居住年数. 権利関係. 築年数. 居住継続居住. +11. 表Ⅳ. +11. +11. 居住中古入居. 変化なし. 表Ⅰ. 表Ⅱ. 乱数. 表Ⅲ. +11. 居住建替入居. 表Ⅰ. 表Ⅱ. 0 - 11. 0 - 11. 乱数. 表Ⅲ =. 居住年数. 空家. -. -. -. -. +11. 空宅地. -. -. -. -. -. 居住中古入居. 表Ⅰ. 表Ⅱ. 乱数. 表Ⅲ. +11. 居住建替入居. 表Ⅰ. 表Ⅱ. 乱数. 表Ⅲ =. 0 - 11 0 - 11. 空家. -. -. -. -. +11. -. -. -. -. -. 居住新規入居. 表Ⅰ. 表Ⅱ. 空宅地. -. -. 乱数 -. 表Ⅲ = -. 居住年数 -. 55. 100.0%. 7. 23. 0.0%. 4.2%. 0. 1. 58.7% 100.0% 65.3% 98. 4. 132. 41.3%. 0.0%. 34.7%. 69. 0. 新築. 70. 7. 世帯主年齢. 24. 81. 4. 表Ⅱ 入居形態. 202. 75-. 総計. 1. 2. 中古. 21.6%. 18.8%. 32.3%. 18.8%. 8.5%. 100.0%. 中古. 14.5%. 32.6%. 52.8% 100.0%. 建替新規. 40.3%. 24.5%. 17.6%. 15.1%. 2.5%. 100.0%. 建替新規. 7.5%. 20.8%. 71.7% 100.0%. J合計. 61. 64. 28.3% 125. -44. 53. 39. 20.9% 92. 91. 28. 27.0% 119. 53. 24. 17.5% 77. 24. 4. 6.3% 28. 282. 159. 100.0% 441. J合計. 41. 12. 12.0% 53. 92. 33. 28.3% 125. 149. 114. 282. 159. 441. 45-54 55-64 65-74. 75-. 総計. 1. 2. 中古. 28.6%. 21.4%. 28.4%. 13.8%. 7.8%. 100.0%. 中古. 14.1%. 25.4%. 60.5% 100.0%. 建替新規. 33.6%. 32.1%. 16.8%. 13.0%. 4.6%. 100.0%. 建替新規. 9.2%. 16.8%. 74.0% 100.0%. H合計 29.9%. 24.2%. 25.3%. 13.6%. 7.0%. 100.0%. 23.2%. 64.1% 100.0%. 106. 44. 150. 79. 42. 121. 105. 22. 127. 51. 17. 68. 29. 6. 35. 370. 131. 501. 52. 12. H合計 12.8% 64. 94. 22. 116. 24-3. 3-. 224. 97. 321. 370. 131. 65. 49. 表Ⅲ 入居形態持家. 48. 60. 2. 39. 10. 78. 5. 42. 7. 48. 14. 73. 中古建替新規. 67.3%. 32.7% 100.0%. J合計. 107. 58.5% 258. 持家. 131. 52. 282. 159. 41.5% 100.0% 183. 借家. 441. 総計. -44 45-54 55-64. 502. 居住年数30年以 30年以上の住宅なく正確な傾向. 43.8%. 56.2% 100.0%. 26. 171. 40.6% 222. 128. 219. 154. 390. 59.4% 100.0% 325. 547. -44 45-54 55-64. 41.6%. 58.4% 100.0%. J合計. H合計. 53.3%. 46.7% 100.0%. 370. 501. 83.1% 100.0%. 75-. 37.4% 100.0%. 234. 16.9%. 224. 119. 762. 309. 90. 1071. 533. 209. 1833. で代用した。. 世帯主年齢. 総計. 43.1% 100.0%. 62.6%. 267. 減少. 56.9%. 建替新規. 131. 維持. 578. 65-74. 中古. 49. 87. 58.0% 100.0%. 75-. 82. 55. 42.0%. 50.0% 100.0% 185. 47. 65-74. 50.0% 185. 88. 表Ⅳ 世帯人数の減少. 総計. 46.5% 100.0%. 151. 41. 権利関係借家. 53.5%. 総計. 501. 42. 12. が捉えられない. 86. 総計. 59.6% 100.0% 263. 54. 7. H合計 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% ため、J団地の値. 世帯人数 3-. 11. 78. H合計 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%. 425. 8. 空宅地 90.7%. 45-54 55-64 65-74. 居住年数. 空宅地. 0 - 11. -44. 370. 100.0% 95.8%. H合計. 維持. 減少. 13.1%. 86.9% 100.0%. 41.3%. 58.7% 100.0%. 37.8%. 62.2% 100.0%. 36.8%. 63.2% 100.0%. 53.6%. 46.4% 100.0%. 37.4%. 62.6% 100.0%. 23. 200. 227. 182. 82. 714. 152. 284. 373. 313. 71. 1193. 総計. 175. 484. 600. 495. 153. 1907. ※表Ⅰ-Ⅳは1997-2008年の変化パターンごとの 2008年時点での属性をもとに作成している.

(4) 5.2 将来予測：画地の用途変化. 2554 / 81.6%. 2008. 前節の手法をもとに、J 団地における画地の用途変. 2554. 139. 分岐 01. 化の予測を行なった結果を図 10 に示した。. 139 / 4.4% 438 / 14.0%. 世帯の転居・転出 / 自然減. まず、各年度における画地用途の構成比としては、. 世帯の入居 612. 2008 年に比べ 2041 年では居住住宅の割合が約２割減. 73. 分岐 02 非入居. 分岐 03. 分岐 05. 少している。対して、空家は 3.6 倍に、空宅地は 1.4. 468 継続居住. 倍に増加している。特に空家の増加率は 08-19 年で急増しており、要因として世帯が転居した住宅の老朽化により再入居が行なわれなかったことが考えられる。. 中古入居. 1474. 488. 建替入居. 54. 124 19. 5.3 将来予測：属性の推移. 347. 180. 非入居. 分岐 03. 分岐 05 443. 継続居住. 中古入居. 1340. 338. 2030. 建替入居. 109. 147 71. 116. 316. 462. 世帯の入居分岐 02 180. 非入居. 分岐 03. 分岐 05 429. ピークに居住年数の長い世帯の数が減少している。居. 継続居住. 住年数の短い世帯の割合は増加しており短期間で転居. 中古入居 317. 1242 2041. 建替入居. 106. 133 74. -44. 127. 97 08 19. J 団地. 30. 3 5 6 /1 3 .6 ％ 2 3 6 /1 0 .4 ％ 2 2 3 /1 0 .5 ％. 41. 世帯主年齢. 45-54. 55-64. 2 9 2 /1 2 .9 ％. 2 4 4 /1 2 .2 ％. 97 08 19 41. 7 3 8 /3 2 .5 ％. 7 8 0 /3 6 .8 ％. 6 1 6 /3 0 .8 ％. 7 1 0 /3 3 .5 ％. 6 9 8 /3 4 .9 ％. 10-19. 6 3 0 /2 7 .8 ％. 6 8 5 /3 4 .3 ％. 20-29. 30-. 7 1 6 /3 1 .6 ％. 6 4 6 /2 4 .7 ％. 5 3 3 /2 0 .3 ％. 6 5 5 /2 8 .9 ％. 7 8 8 /3 4 .8 ％ 5 8 7 /2 2 .4 ％. 4 7 0 /2 0 .7 ％. 6 3 9 /3 0 .1 ％. 41. 1 0 6 7 /4 0 .7 ％. 9 0 7 /4 0 .0 ％. 6 3 1 /2 9 .8 ％. 97 08. ３人以上. 1 0 4 3 /3 9 .8 ％. 6 2 3 /2 7 .5 ％. 19. 6 9 1 /3 4 .6 ％. 1 2 8 3 /5 6 .7 ％. 5 1 0 /1 9 .5 ％. 30. J 団地. 居住年数. 7 7 4 /3 6 .5 ％. 4 3 1 /2 1 .6 ％. 7 7 0 /3 4 .0 ％. 30. J 団地. 世帯人数. すれば再入居の可能性は低く、空家の急増による住宅. 8 2 9 /3 6 .3 ％. ２人. -9. 3 0 7 /1 3 .5 ％. 6 2 1 /2 9 .3 ％. 6 3 3 /3 1 .7 ％. 8 3 6 /3 6 .9 ％ 2 7 9 /1 3 .2 ％. 6 3 0 /3 1 .5 ％. 97 08. 1 6 0 4 /7 0 .7 ％. 97 08. 10-19. 4 3 1 /1 8 .1 ％ 3 9 3 /1 4 .1 ％ 2 0 9 /7 .9 ％. 7 1 7 /3 5 .9 ％. 20-29. 6 5 3 /2 7 .4 ％ 4 5 4 /1 6 .3 ％. 4 0 6 /1 5 .3 ％. 30. 19. 6 6 4 /2 9 .3％ 7 3 9 /3 4 .8 ％. 1 2 8 2 /6 4 .1 ％. 2 7 2 /1 0 .5 ％ 2 7 0 /1 0 .5 ％. 41. J 団地. 築年数. 4 22/18.9％ 7 5 7 /2 9 .6％. 1 3 8 2 /6 5 .2 ％. -9. から居住形態に至るまで大きく変容しているといえる。. 4 2 7 /21.4 ％. 借家 1 8 0 6 /8 1 .1 ％. 19 41. このように成熟を迎える郊外戸建住宅地では、開発. 5 8 2 /2 7 .4 ％. 3 0 9 /1 5 .5 ％. 1 7 9 7 /7 0 .4 ％. 30. J 団地. 権利関係. や建物及び世帯属性の推移について把握できた。. 2 7 4 /1 1 .0 ％. 20.0%. 5 7 7 /2 0 .8 ％. 図 11 属性の推移. 間的な要素も含めた分析および予測の可能性を検討し. 謝辞. 232/9.7％. 1 3 5 6 /4 8 .8 ％. 4 2 6 /1 6 .0 ％. 今後の課題としては、将来予測の手法を洗練し、空. 30-. 1 0 6 8 /4 4 .8 ％. 1 6 2 1 /6 0 .9 ％. 4 0 0 /1 5 .5 ％. 3 3 1 /1 3 .2 ％. 129/5.7％. 8 5 4 /3 2 .6 ％. 持家. 本研究では GIS データベースを用いた将来予測を行. 300/13.3％ 7 3 4 /2 8 .0％. 4 3 8 /2 0 .7 ％. 3 3 9 /1 7 .0 ％. 空宅地. 75-. 5 4 6 /2 4 .1 ％. 3 9 9 /1 8 .8 ％. 2 9 4 /1 4 .7 ％. 2 1 0 /9 .3 ％. 65-74. 6 9 5 /2 6 .5 ％. 3 6 5 /1 6 .1 ％. 2 8 7 /1 3 .5 ％. 空家. 6 1 8 /2 7 .3 ％. 5 3 8 /2 0 .5 ％. 421 125 86. 632 / 20.2%. 居住住宅. 6 1 2 /2 7 .0 ％. 2 9 7 /1 1 .3 ％. / 空家除却. 196. 500 / 16.0%. １人. また、居住継続している住宅についても築 30 年以上. 304. ※凡例. 4 9 5 /2 1 .9 ％. 継続空宅地. 空家発生 / 継続空家. 1999 / 63.8%. 2 3 8 /1 0 .5 ％. 282. 分岐 04. 新築入居. 図 10 画地の用途変化. 以上から、「終の住処」という従来の郊外戸建住宅地. 1 6 4 1 /6 3 .5 ％. 2 6 2 /1 0 .5 ％. 1 6 3 2 /6 5 .3 ％. 40.0%. 60.0%. 80.0%. 100.0%. 本研究を行なうにあたり、M 市役所のご協力を頂きました。この場を借りて御礼申し上げます。. ていくことがあげられる。また、今回のような実態分析や将来予測の結果をもとにした新しい郊外戸建住宅地像に対応するための住宅地の再生・再編の可能性も今後の検討課題である。. 548. 879. また居住年数と権利関係の推移をみると、19 年を. 当初に想定された住宅地像に対して、居住する世帯層. 353 127 68. 548 / 17.5%. 世帯の転居・転出 / 自然減. 450. なうことで、郊外戸建住宅地における画地の用途変化. / 空家除却. 146. 462 / 14.8%. 分岐 01. るようになることがうかがえる。. 6. 総括. 継続空宅地. 空家発生 / 継続空家. 住宅地では高齢世帯又は単身 / 夫婦世帯が過半を占め. 地価値の低下を招く恐れがある。. 214. 分岐 04. 新築入居. 2121 / 67.7% 2121. ミリー層だったことに対して、成熟を迎える郊外戸建. 50 年以上の住宅も含まれており、これらが一度空家化. 469. 分岐 02. で約６割とピークを迎えている。また、単身世帯は年々. の住宅の割合が増加し続けている。この中には築 40、. 469 / 15.0% 394. 世帯の入居. 世帯主年齢の推移をみると、高齢者の割合が 19 年. ての住宅地のあり方及び対策も考える必要がある。. 121 19. 928. 要な属性についての推移を図 11 に示した。. 像に限らず、長期居住だけでなく短期居住の対象とし. 329. 47. 世帯の転居・転出 / 自然減. 485. と築年数の高い空家への中古入居の増加が考えられる。. / 空家除却. 空家発生 / 継続空家. 109. 各年度における属性の変化傾向を捉えるために、主. する世帯が多くなるとみられ、要因として借家の増加. 継続空宅地. 394 / 12.6%. 分岐 01. れる。従来、郊外戸建住宅地のターゲットが若年ファ. 66. 分岐 04. 新築入居. 2268 / 72.4%. 2019 2268. 増加し、対して 3 人以上の世帯は減少する傾向がみら. 438. 1080. 参考文献. 1) 友枝竜一他：統合型公簿資料 GIS データベースの更新課題 - 都市収縮期における郊外戸建住宅地および住環境の管理システムに関する研究その 11- 日本建築学会大会学術講演梗概集 p203-204 2009 年 2) 永瀬秀格他：統合型公簿資料 GIS データベースによる経年変化の分析 - 都市収縮期における郊外戸建住宅地および住環境の管理システムに関する研究その 12- 日本建築学会大会学術講演梗概集 p205-206 2009 年. 24-4.

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