大都市圏の都市郊外部における土地利用 整序のあり 方に関する研究
－ 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 の あ り 方 に 着 目 し て －
（A Study on Land Use Planning in Urban Suburbs of Metropolitan Area
--Focusing on Planning Issues on Land Use Guidance of Urbanization Control Area and Unused Land in Urbanization Promot ion Area--）
2018 年 9 月
博士（工学）
白井 高行
豊橋技術科学大学
本研究では、2000 年の都市計画法改正以降、大都市圏の自治体で運用されている開発許可制度 と市街化調整区域（以下、調整区域）の土地利用方針との関係性に着目する。また、各自治体が策 定している都市計画マスタープラン（以下、都市 MP）における調整区域の土地利用方針（以下、
都市 MP 型）と都市 MP に依らない調整区域の土地利用方針（以下、補完型）の策定実態を把握し、
その土地利用方針の内容と運用担保を整理するとともに、都市郊外部における市街化区域内の低未 利用地を解除していくための課題や事業手法について明らかにした。さらに、土地利用方針の内容 と運用担保において、計画策定や条例制定だけではなく、変更・廃止を含め、土地利用整序に向け た調整区域の土地利用方針を想定し、策定過程から運用における課題や、留意点について明らかに することを目的としている。
序章では、大都市圏の都市郊外部における土地利用整序の課題提起を行った。特に、調整区域の 既存集落の保全や、活性化に資する施設の計画的な誘導、市街化区域からの市街地の滲みだしと市 街化区域内の低未利用地の解除が必要とされながら、それに対応する十分な対策が採られていない ことを指摘した。また、関係法令の整理や、本研究の位置づけ等を明らかにしている。
第２章では、調整区域の土地利用方針と開発許可制度の策定、運用状況を整理するとともに、考 察を踏まえ、調整区域の土地利用方針の策定内容と運用パターンを整理した。また、そのパターン 別に開発許可制度との関係性を整理し、課題について論じている。
第３章では、都市 MP 型として、開発許可制度の策定状況が高い千葉県と兵庫県を対象とし、補 完型 14 基礎自治体を含め、調整区域の土地利用方針の内容を整理し、立地誘導の内容や、場所指 定方法及び実現化方策を整理・類型化し、開発許可制度との関係性を明らかにした。次に、４市（地 区）を事例に、開発許可状況から運用実態を踏まえ、土地利用方針との関係性を検証し、その運用 効果等について言及した。
第４章では、基盤整備未着手地区の事業進捗状況から未着手地区となった要因を把握し、その上 で、各地区の対応方針や、現在検討している方向性と事業手法を把握した。次に、愛知県の暫定用 途地区を対象に、宅地化進行の要因を分析するため、重回帰分析を用いて明らかにした。その結果 を踏まえ、宅地化進行の課題や、暫定用途地区のあり方を検証するため、宅地化進行の経緯や実態 に違いが見受けられる 4 地区を選定し、ヒアリング調査や、現地調査及び資料収集の分析を行った。
さらに、未着手地区の解除に向けた事業手法の妥当性から、今後の土地利用の方向性を示し、暫定 用途地区制度を総括した。
第５章では、第３章を踏まえ、加古川市を対象として、ヒアリング調査や、現地調査及び開発許 可データ等から定性的・定量的に現況を把握し、特に、特別指定区域の指定状況や、地区毎の許可 実績等から運用実態を分析し、運用を支えるまちづくり協議会について検証を行った。また、指定 地区では、田園まちづくり計画策定を前提としており、その運用効果を検証するため、計画内容の 変更に着目し、その内容や、運用実態を通じて課題と効果を総括した。
第６章では、上記の実証調査から結論を導き出し、大都市圏の都市郊外部における土地利用整序
を見据えた土地利用規制や、誘導施策のあり方及び広域自治体の役割等に対して提言を行った。
Urbanization Promotion Area--
Abstract
This study focused on the relation between the development permission systems operated by municipalities in the metropolitan areas in Japan after the amendment of the City Planning Law in 2000 and the land-use policies for urbanization control areas (Control Areas) in the municipalities. I studied the formulation of the land-use policy for Control Areas based on the Urban Planning Master Plan (Urban MP) (Urban MP policy) of each municipality and those not based on Urban MPs (Complementary policy), clarified the contents of the land-use policies and the legislative measures for them and revealed issues and project methods for reducing underutilized and unutilized land within urbanization promotion areas in suburban areas.
Concerning land-use policies and legislative measures, I further intended to clarify issues and considerations for the operation of land-use policies for Control areas in the process of plan formulation, considering not only plan formulation and ordinance enactment but also land-use policies for Control areas intended for land-use organization including the modification or abolishment of development permission systems and the policies.
In the Introduction, this study presented issues for land-use organization in suburban metropolitan areas. Especially, it was pointed out that enough measures have not been taken for the conservation of the existing villages in Control Areas, for the planned location management for facilities which could vitalize the areas and for the reduction of urban area effusion out of the urbanization promotion areas and that of underutilized and unutilized land in the areas, although they had been thought to be necessary. This study also clarified the necessity of reorganizing related laws and the significance of this study.
In Chapter 2, this study clarified the situation of formulation and operation of land-use policies for Control Areas and development permission systems and, following my discussion on it, clarified patterns of the formulation and operation of the policies. Furthermore, the relation between the policy and the permission system in each pattern was clarified and some related issues were argued.
In Chapter 3, this study sorted the contents of land-use policies of Chiba Prefecture and Hyogo Prefecture, which have Urban MP policies and well-established development permission systems, together with those of 14 basic municipalities having Complementary policies. this study then sorted and classified the contents, the methods of location designation and the measures for implementation of location management of the municipalities and clarified the relation between the policies and the development permission systems. Considering four cities (areas) as study cases, In addition, the relation between the permission systems and the policies, considering the situation of permitted developments and the actual operation of the permission systems, was investigated and the effects of the operation were argued.
In Chapter 4, this study studied areas where infrastructure development had not been started and clarified its reasons, based on the progress of the development projects for the
districts in Aichi Prefecture were clarified through multiple regression analysis. Considering the result of the analysis, this study selected four areas which had different histories and situations of progressing urbanization to clarify the issues in progressing urbanization and the desirable forms of provisional use districts and then collected and analyzed materials through hearings and on-site investigation. In addition, the future course of land use, considering the validity of project methods for reducing areas with underdeveloped infrastructures were presented and the system of designating provisional use districts was summarized.
In Chapter 5, following Chapter 3 this study studied qualitatively and quantitatively the current situation of operating the land-use policy and development permission in Kakogawa City through on-site investigation and the data of development permission, analyzed the present situation of operating the policy considering the designation of Special Designated Zones and the permitted developments in each area and also studied community planning associations, which support the operation. In addition, while Rural Community Plans were formulated in the Special Designated Zones, this study studied the modifications of the plans and the current situation of their operation to clarify the issues and effects of the operations.
In Chapter 6, obtaining results from the investigations described above, this study presented proposals for land-use regulations in view of land-use organization in suburban areas in the metropolitan areas, for policies of location management and for the roles of subnational governments.
目次
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第１章 序論
1.1 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１ 1.1.1 研究の背景
1.1.2 研究の動機 1.1.3 研究の目的
1.2 研究方法と構成・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５ 1.2.1 研究の方法
1.2.2 研究の構成 1.2.3 研究の対象範囲
1.3 既往研究の整理と研究の位置づけ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９ 1.3.1 既往研究の整理
1.3.2 大都市圏の都市郊外部における土地利用整序の概要と関係法の整理 1.3.3 本研究の位置づけ
補注・参考文献一覧
第２章 都市計画マスタープランにおける市街化調整区域の土地利用方針の特性把握 2.1 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21
2.1.1 研究の目的と背景 2.1.2 用語の定義と調査対象
2.1.3 都市計画マスタープランの策定推移 2.1.4 研究の方法
2.1.5 既往研究の整理
2.2 開発許可制度と都市計画マスタープランにおける市街化調整区域の土地利用方針との関係 性・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24 2.2.1 役割分担型の制定状況
2.2.2 3410 条例の制定状況と特性 2.2.3 3411 条例の制定状況と特性 2.2.4 3412 条例の制定状況と特性
2.2.5 統合型における市街化調整区域の土地利用方針の策定状況とその内容
2.3 市街化調整区域の土地利用方針の運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・29 2.3.1 広域自治体の都市計画マスタープランと開発許可制度との関連性
2.3.2 役割分担型の運用パターン
2.3.3 役割分担型と都市計画マスタープランとの関連性 2.3.4 統合型と都市計画マスタープランとの関連性
2.3.5 補完型における市街化調整区域の土地利用方針内容と実現化方策
2.4 事例地区からみる補完型と開発許可制度との関係性・・・・・・・・・・・・・・・・34 2.4.1 市街化調整区域の土地利用方針ゾーンと開発許可制度との関係性
2.4.2 土地利用方針ゾーンと 3410 条例との関係性
2.4.3 土地利用方針ゾーンと 3411 条例との関係性
補注・参考文献一覧
第３章 市街化調整区域の土地利用方針における開発許可制度を用いた運用
3.1 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・43 3.1.1 研究の目的と背景
3.1.2 用語の定義と調査対象 3.1.3 研究の方法
3.1.4 既往研究の整理
3.2 市街化調整区域における土地利用方針の特色・・・・・・・・・・・・・・・・・・・44 3.2.1 都市計画マスタープラン型における土地利用方針の策定状況
3.2.2 千葉県と兵庫県の人口密度等の状況 3.2.3 補完型における土地利用方針の策定状況
3.2.4 都市計画マスタープラン型における市街化調整区域の土地利用方針の特色
3.3 都市計画マスタープラン型と補完型における立地誘導の内容と仕方・・・・・・・・・50 3.3.1 場所指定方法
3.3.2 場所指定内容と実現化方策
3.4 立地誘導の運用実態・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・53 3.4.1 事例地区の考え方と概要
3.4.2 千葉県木更津市 3.4.3 千葉県富里市 3.4.4 兵庫県加古川市 3.4.5 兵庫県西脇市
3.5 本章のまとめ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・60 補注・参考文献一覧
第４章 市街化区域の低未利用地における課題と今後の対応方針
4.1 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・63 4.1.1 研究の目的と背景
4.1.2 研究の方法 4.1.3 既往研究の整理
4.2 基盤整備未着手地区の把握と特性・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・65 4.2.1 大都市圏別における土地区画整理事業の推移
4.2.2 大都市圏別における基盤整備未着手地区の発生状況 4.2.3 大都市圏別における基盤整備未着手地区の地域特性 4.2.4 大都市圏別における基盤整備未着手地区の土地利用特性 4.2.5 事業進捗状況と基盤整備未着手地区となった要因
4.3 基盤整備未着手地区における対応方針とその方策・・・・・・・・・・・・・・・・・74 4.3.1 基盤整備未着手地区における対応方針の検討状況
4.3.2 基盤整備未着手地区の解除を検討するに至った経緯 4.3.3 基盤整備未着手地区の解除に向けた広域自治体の取組 4.3.4 現在検討している方向性と事業手法について
4.3.5 現在想定している事業手法と地区特性
4.4 愛知県の暫定用途地区における宅地化進行要因の検証・・・・・・・・・・・・・79
4.4.1 基盤整備未着手地区における暫定用途地区の位置づけ
4.5 暫定用途地区の運用実態から計画課題の把握・・・・・・・・・・・・・・・・・82 4.5.1 事例地区の考え方と概要
4.5.2 宅地進行型の現況と課題 4.5.3 宅地未進行型の現況と課題
4.6 本章のまとめ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・95 補注・参考文献一覧
第５章 市街化調整区域の土地利用整序に向けて
5.1 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・99 5.1.1 研究の目的と背景
5.1.2 研究の方法と流れ 5.1.3 既往研究の整理
5.1.4 兵庫県内における地域別人口と特別指定区域制度における地域別の地区数割合 5.2 加古川市都市計画マスタープランにおける市街化調整区域の土地利用方針・・・・・102
5.2.1 対象地の概況
5.2.2 市街化調整区域の土地利用方針における開発管理区域 5.2.3 開発許可と人口の動向
5.2.4 兵庫県と加古川市における特別指定区域制度のメニュー比較
5.3 田園まちづくり計画と指定地区と開発実態・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・109 5.3.1 田園まちづくり計画の指定地区の状況
5.3.2 事例地区の考え方 5.3.3 高畑地区
5.3.4 宗佐地区 5.3.5 横大路地区 5.3.6 下村地区
5.4 本章のまとめ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・117 補注・参考文献一覧
第６章 結論
6.1 研究成果の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・119 6.1.1 都市計画マスタープランと開発許可制度との関係性から見る計画課題（第２章）
6.1.2 市街化調整区域における土地利用方針の運用実態から見る計画課題（第３章）
6.1.3 市街化区域における低未利用地の実態と課題（第４章）
6.1.4 市街化調整区域の土地利用整序のあり方（第５章）
6.2 研究成果を踏まえた提言・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・126
6.3 今後の研究課題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・130
研究実績・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・131
図表リスト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・132
謝辞・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・136
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第 1 章 序 論
1.1 は じ め に 1.1.1 研 究 の 背 景
我 が 国 の 大 都 市 圏 に お け る 土 地 利 用 規 制 は 、 高 度 経 済 成 長 期 の 市 街 地 化 の 進 展 に 対 応 し 、 大 正 8 年 （ 1919 年 ） に 旧 都 市 計 画 法 が 廃 止 さ れ た 。 そ の 後 、 昭 和 43 年 （ 1968 年 ） に 新 都 市 計 画 法 が 制 定 さ れ 、 新 た に 創 設 さ れ た 区 域 区 分 制 度 や 開 発 許 可 制 度 が 根 幹 と な っ て い る 。 区 域 区 分 は
( 1 )、 大 都 市 圏 で は 、 都 市 計 画 法 （ 以 下 、 都 計 法 ） 第 ７ 条 第 １ 項 に お い て 、 首 都 圏 整 備 法 や 、 近 畿 圏 整 備 法 及 び 中 部 圏 開 発 整 備 法 の 中 で 、 既 成 市 街 地 等 の 地 帯 、 区 域 等 を 定 め る と と も に 、 既 成 市 街 地 及 び 優 先 的 か つ 計 画 的 に 市 街 化 を 図 る （ 市 街 化 区 域 ） と 市 街 化 を 抑 制 す べ き 区 域 を （ 市 街 化 調 整 区 域 （ 以 下 、 調 整 区 域 ））区 分 し て い る 。ま た 、調 整 区 域 の 許 可 し 得 る 開 発 行 為 は 、開 発 許 可 制 度 に 基 づ き 都 計 法 第 34 条 各 号 に 限 定 さ れ て き た 。
し か し 、 大 都 市 圏 で は 、 爆 発 的 に 人 口 増 加 、 急 速 な 産 業 構 造 の 転 換 、 モ ー タ リ ゼ ー シ ョ ン の 進 展 等 に よ り 、 ス プ ロ ー ル 化 を 引 き 起 こ し つ つ も 、 こ れ ま で 一 貫 し て 市 街 地 を 拡 大 し て き た が 、 少 子 高 齢 化 等 を 踏 ま え 、 財 政 制 約 が 強 ま っ て い る と 考 え ら れ る 。 さ ら に 、 大 都 市 圏 の 都 市 郊 外 部 で は 、 ス プ ロ ー ル 化 と と も に 中 心 部 と 郊 外 部 の 地 価 と の 差 等 を 背 景 に 、 住 宅 地 の 開 発 や 、 学 校 等 の 公 共 公 益 施 設 及 び 大 規 模 集 客 施 設 の 郊 外 移 転 ・ 立 地 が 進 む 一 方 、 既 成 市 街 地 に お い て 空 家 ・ 空 地 等 が 増 加 し て い る 状 況 と な っ て い る 。 ま た 、 大 都 市 圏 で は 、 1968 年 に 区 域 区 分 制 度 及 び 開 発 許 可 制 度 が 制 定 さ れ 、 50 年 が 経 過 し た 今 日 、区 域 区 分 の 導 入 と い う 強 力 な コ ン ト ロ ー ル 手 法 を 前 提 に 、調 整 区 域 に お い て は 、 既 存 集 落 の 衰 退 や 、 都 市 的 土 地 利 用 及 び 農 業 的 土 地 利 用 の 混 在 等 の 問 題 が 顕 在 化 し て い る 。
こ の よ う に 、 調 整 区 域 が 抱 え る 問 題 は 複 雑 化 、 多 様 化 す る 中 、 地 域 の 実 情 に あ っ た 開 発 許 可 制 度 の 運 用 が 求 め ら れ 、 そ の 上 で 、 計 画 的 な 土 地 利 用 と し て 、 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン（ 以 下 、都 市 MP）の 役 割 が ま す ま す 重 要 と な っ て い る 。そ こ で 、開 発 許 可 制 度 で は 、都 市 MP を 踏 ま え 、区 域 に よ っ て は 計 画 的 で 良 好 な 開 発 行 為 や 、既 存 コ ミ ュ ニ テ ィ の 維 持 、 社 会 情 勢 の 変 化 へ の 対 応 及 び 既 成 市 街 地 の 空 洞 化 と い っ た 事 項 を 勘 案 し 、 必 要 性 が 認 め ら れ る 開 発 行 為 等 は 差 し 支 え な い と し て い る
( 2 )。 そ の 際 、 必 要 に 応 じ 、 法 の 委 任 に 基 づ く 条 例 や 、 審 査 基 準 の 制 定 等 を 通 じ て 、 地 域 の 実 情 等 に 応 じ た 運 用 を 行 う こ と を 必 要 と し て い る 。ま た 、2000 年 の 都 計 法 改 正 に よ り 、開 発 圧 力 の 格 差 や 、 開 発 内 容 の 多 様 化 に 備 え る 代 表 的 方 法 の 一 つ が 開 発 許 可 制 度 に よ る 開 発 規 制 の 弾 力 化 で あ り 、 そ の 用 い 方 の 工 夫 と 高 度 化 は 土 地 利 用 コ ン ト ロ ー ル の 可 能 性 と も 関 係 が 密 接 で あ る 。
こ う し た 中 で 、 都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に 着 目 し た 研 究 は 、 殆 ど
見 ら れ ず 、調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に お い て 、地 区 計 画 の み を 扱 い 、都 計 法 第 34 条 第
１ 項 第 11 号 等（ 以 下 、3410 条 例 、3411 条 例 、3412 条 例 ）の 開 発 許 可 制 度 で は 、個 別
の 条 例 の 運 用 に 限 定 さ れ 、都 市 MP と の 関 係 性 を 包 括 的 に 捉 え た 研 究 は 存 在 し な い 。都
市 MP は 、基 礎 自 治 体 の 判 断 で 、各 種 の 社 会 的 課 題 へ の 対 応 に つ い て 、必 要 な 関 係 部 局
と 調 整 を 図 っ た う え で 、 即 し た も の で な け れ ば な ら い が 、 記 載 内 容 や 表 現 方 法 等 の 位
置 づ け は 様 々 で 、 あ く ま で も 個 別 の 記 載 に と ど ま り 、 調 整 区 域 全 体 の 土 地 利 用 を 踏 ま
え た 記 載 は 必 ず し も 多 く な い 。 さ ら に 、 木 更 津 市 等 の 一 部 の 基 礎 自 治 体 で は 、 別 途 、
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都 市 MP を 補 完 す る 目 的 で 調 整 区 域 の 土 地 利 用 の あ り 方 を 示 し 、そ の 方 針 を 踏 ま え 、誘 導 す る 区 域 や 、 用 途 の 考 え 方 及 び 実 現 化 方 策 を 位 置 づ け て い る 。 今 後 、 益 々 必 要 性 が 高 ま る 都 市 MP 等 に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 開 発 許 可 制 度 と の 連 携 、運 用 担 保 に 関 す る 理 論 化 、一 般 化 を 目 指 し 、よ り 多 く の 研 究 を 重 ね て い く 必 要 が あ る と 考 え る 。
都 市 郊 外 部 や 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 の 現 状 で は 、 近 年 、 都 心 回 帰 の 傾 向 が 見 受 け ら れ 、 郊 外 住 宅 団 地 の 需 要 の 低 下 や 、 公 園 ・ 学 校 な ど の 公 有 地 、 畑 ・ 駐 車 場 な ど の 遊 休 地 、 空 家 、 空 地 の 進 行 に よ り 、 住 宅 地 と し て の 維 持 更 新 が 困 難 に な る こ と が 懸 念 さ れ て い る 。 そ の 一 方 、 新 た に 計 画 的 に 市 街 化 を 図 る べ き 区 域 に つ い て は 、 土 地 区 画 整 理 事 業（ 以 下 、区 画 整 理 ）の 面 的 な 公 共 施 設 整 備 に 備 え 都 市 計 画 決 定 し た 地 区（ 以 下 、 都 市 計 画 決 定 地 区 ） や 暫 定 用 途 地 域 を 指 定 し た 地 区 （ 以 下 、 暫 定 用 途 地 区 ） が あ る 。 そ の 両 地 区 で は 、指 定 後 10 年 以 上 が 経 過 し 、基 盤 整 備 が 未 整 備 状 態 と な っ て い る 地 区 が 大 都 市 圏 に 散 在 し て お り 、 都 市 の 拡 大 と 縮 小 が 同 時 進 行 し て い る 。
特 に 、愛 知 県 で は 、1970 年 11 月 24 日（ 市 街 化 区 域 決 定 年 月 日 ）以 降 、多 く の 基 礎 自 治 体 で 暫 定 用 途 地 区 を 指 定 し 、 区 画 整 理 等 の 市 街 地 開 発 事 業 を 促 す 中 心 的 な 手 法 と し て 、 長 年 に 渡 り 用 い ら れ て き た 。 暫 定 用 途 地 区 で は 、 建 築 物 の 階 数 や 高 さ 及 び 容 積 率 ・ 建 ぺ い 率 な ど の 規 制 は 、 地 元 住 民 へ の 負 担 は 大 き く 、 道 路 等 の 公 共 施 設 が 脆 弱 な ま ま 宅 地 化 が 進 行 し て い る 地 区 で は 、 車 の 円 滑 な 通 行 や 歩 行 者 の 安 全 性 に 支 障 を 来 た し て い る 。
こ の よ う に 、 本 研 究 で 対 象 と す る 都 市 郊 外 部 お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 に つ い て 、 厳 し い 開 発 制 限 に よ る 人 口 減 少 や 高 齢 化 と と も に 、 依 然 開 発 圧 力 の 継 続 が 見 込 ま れ る 三 大 都 市 圏 で は 、行 政 主 導 に よ る 都 市 MP を 中 心 と し た 土 地 利 用 コ ン ト ロ ー ル か ら 地 域 特 性 を 反 映 し 、 地 元 住 民 の 関 わ り 方 を 踏 ま え た 計 画 的 な 土 地 利 用 整 序 が 必 要 と な っ て い る 。
空 家 （ 兵 庫 県 加 古 川 市 ） 農 地 と 住 宅 （ 千 葉 県 富 里 市 ） 写 真 1-1 既 存 集 落 の 衰 退 や 都 市 的 、 農 業 的 土 地 利 用 の 混 在 （ 調 整 区 域 ）
低 未 利 用 地 （ 愛 知 県 豊 川 市 ） 狭 あ い 道 路 （ 愛 知 県 新 城 市 ）
写 真 1-2 暫 定 用 途 地 区 内 の 低 未 利 用 地 と 狭 あ い 道 路 （ 市 街 化 区 域 ）
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1.1.2 研 究 の 動 機
前 項 で 述 べ た 研 究 の 背 景 を 踏 ま え 、2014 年 の 都 市 再 生 特 別 措 置 法 改 正 に よ り 、人 口 の 急 激 な 減 少 と 高 齢 化 が 進 む 中 、 市 街 化 が 拡 散 し 低 密 度 な 市 街 地 を 形 成 し て い る こ と か ら 、 「 コ ン パ ク ト シ テ ィ・プ ラ ス・ネ ッ ト ワ ー ク 」の 考 え 方 で ま ち づ く り を 行 う こ と が 重 要 と さ れ 、「 立 地 適 正 化 計 画 （ 以 下 、 立 適 ）」 が 創 設 さ れ た 。 立 適 で は 、 居 住 機 能 や 医 療 ・ 福 祉 ・ 商 業 、 公 共 交 通 等 の さ ま ざ ま な 都 市 機 能 の 誘 導 に よ り 、 都 市 全 域 を 見 渡 し た マ ス タ ー プ ラ ン と し て 位 置 づ け ら れ て い る 。
そ こ で 、 立 適 の 策 定 が 進 む 中 、 大 都 市 圏 の 都 市 郊 外 部 に お け る 土 地 利 用 整 序 の あ り 方 と し て 、 図 1-1 に 示 す 通 り 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 で は 、 調 整 区 域 の 既 存 集 落 の 維 持 や 活 性 化 に 資 す る 施 設 等 の 計 画 的 な 誘 導 と 、 市 街 化 区 域 か ら の 市 街 地 の 滲 み だ し や 低 未 利 用 地 を 課 題 と 認 識 し 注 視 す る 。
図 1-1 大 都 市 圏 の 都 市 郊 外 部 に お け る 土 地 利 用 整 序 の 課 題
1.1.3 研 究 の 目 的
前 項 で 述 べ た 背 景 や 、 動 機 を 踏 ま え 、 本 研 究 で は 、 区 域 区 分 制 度 を 定 め る 必 要 が あ る 大 都 市 圏 の 都 市 郊 外 部 を 対 象 と し 、2000 年 の 都 計 法 改 正 以 降 、大 都 市 圏 の 広 域 、基 礎 自 治 体 で 運 用 さ れ て い る 開 発 許 可 制 度 と 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と の 関 係 性 に つ い て 明 ら か に す る 。そ こ で 、各 自 治 体 が 策 定 し て い る 都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 都 市 MP に 依 ら な い 土 地 利 用 方 針 の 実 態 把 握 と 、そ の 土 地 利 用 方 針 内 容 と 運 用 担 保 を 整 理 す る と と も に 、 都 市 郊 外 部 に お け る 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 を 解 除 し て い く た め の 課 題 や 手 法 に つ い て 明 ら か に す る 。 ま た 、 土 地 利 用 方 針 の 内 容 と 運 用 担 保 に お い て 、 計 画 策 定 や 、 条 例 制 定 だ け で は な く 、 変 更 ・ 廃 止 を 含 め 土 地 利 用 整 序 に 向 け た 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 を 想 定 し 、 策 定 過 程 か ら 運 用 に お け る 課 題 や 、 留 意 点 に つ い て 明 ら か に す る こ と を 目 的 と し て い る 。
具 体 的 に は 、 以 下 に 示 す ３ つ の 視 点 か ら 、 大 都 市 圏 に 属 す る 広 域 、 基 礎 自 治 体 を 対 象 に 、 都 市 郊 外 部 の 土 地 利 用 整 序 の あ り 方 に つ い て 論 じ る 。
（ 1） 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 開 発 許 可 制 度 の 運 用 の あ り 方
都 市 MP の 土 地 利 用 方 針 の 位 置 づ け は 様 々 で 、 開 発 許 可 制 度 の 運 用 に お い て 、 調 整
市 街 化 区 域
居 住 誘 導 区 域
市 街 地 の 調 整 区 域 へ の 滲 み だ し
市 街 化 調 整 区 域 市 街 化 区 域 に 編 入 等 さ れ 、
取 り 残 さ れ た 低 未 利 用 地 都 市 機 能 誘 導 区 域
調 整 区 域 の 既 存 集 落 調 整 区 域 の 既 存 集 落 の 維 持 を 含
む 調 整 区 域 の 土 地 利 用 整 除
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区 域 に お け る 土 地 利 用 方 針 と 実 現 化 方 策 を 見 据 え た 事 例 は 必 ず し も 多 く な い 。 そ こ で 、 2000 年 の 都 計 法 改 正 に よ り 、 3410 条 例 、 3411 条 例 、 3412 条 例 等 の 開 発 許 可 制 度 の 弾 力 的 な 運 用 を 踏 ま え 、 都 市 MP と の 関 係 性 を 明 ら か に し 、 さ ら に 、 都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 内 容 を 分 析 す る 。 ま た 、 一 部 の 基 礎 自 治 体 で は 、 都 市 MP を 補 完 す る 目 的 で 調
整 区 域 に お け る 今 後 の 土 地 利 用 の あ り 方 を 示 す た め 、 都 市 MP と は 別 途 、策 定 し て い る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に 着 目 す る 。 そ の 上 で 、 調 整 区 域 に お け る 開 発 許 可 制 度 と 別 途 、 策 定 し て い る 土 地 利 用 方 針 と の 関 係 性 や 、 運 用 実 態 を 明 ら か に す る こ と で 有 用 な 知 見 を 得 る 事 を 目 的 と す る（ 図 1-2）。
図 1-2 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 考 え 方 (執 筆 者 作 成 )
※ 本 研 究 で 取 扱 う 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 は 、 役 割 分 担 型 ・ 統 合 型 ・ 都 市 MP 型 ・ 補 完 型 と す る 。 な お 、 役 割 分 担 型 と は 、 地 区 計 画 や 集 落 活 性 化 等 の 個 別 問 題 に 対 応 し た も の 。 統 合 型 と は 、 調 整 区 域 を 包 括 的 に 捉 え る も の 。 都 市 MP 型 と は 、 都 市 MP に 土 地 利 用 方 針 を 記 載 す る も の 。 補 完 型 と は 、 任 意 で 基 礎 自 治 体 が 都 市 MP 以 外 に 別 途 策 定 す る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と す る も の 。
（ 2） 都 市 郊 外 部 に お け る 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 の あ り 方
市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 の 現 状 と し て 、 市 街 化 区 域 の 一 部 で は 、 基 盤 整 備 が 未 整 備 状 態 と な っ て い る 地 区 が 大 都 市 圏 に 散 在 し 、 道 路 等 の 公 共 施 設 が 脆 弱 な ま ま 宅 地 化 が 進 行 し て い る 地 区 で は 、 車 の 円 滑 な 通 行 や 歩 行 者 の 安 全 性 に 支 障 を 来 た し て い る 。
そ こ で 、 大 都 市 圏 に お け る 基 盤 整 備 未 着 手 地 区 を 抱 え る 基 礎 自 治 体 を 対 象 に 、 そ の 地 区 の 発 生 状 況 、対 応 方 針 と そ の 方 策 等 を 考 察 し 、今 後 の 課 題 を 明 ら か に す る 。ま た 、 愛 知 県 の 暫 定 用 途 地 区 を 対 象 に 、 土 地 利 用 状 況 の 把 握 、 宅 地 化 進 行 の 要 因 を 分 析 し 、 事 例 地 区 の 検 証 か ら 、 ミ ク ロ 的 な 土 地 利 用 の 課 題 を 明 ら か に し 県 が 示 す 解 除 に 向 け た ガ イ ド ラ イ ン
( 3 )踏 ま え 、 今 後 の 土 地 利 用 の 方 向 性 や 、 当 該 地 区 の あ り 方 に つ い て 考 察 す る こ と を 目 的 と す る 。
（ 3） 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に お け る 運 用 担 保 の あ り 方
2000 年 の 都 計 法 改 正 に よ り 、開 発 圧 力 の 格 差 や 開 発 内 容 の 多 様 化 に 備 え る 代 表 的 方 法 の 一 つ が 開 発 許 可 制 度 に よ る 開 発 規 制 の 弾 力 化 で あ り 、 そ の 用 い 方 の 工 夫 と 高 度 化 は 都 市 郊 外 部 の 土 地 利 用 コ ン ト ロ ー ル の 多 様 化 の 可 能 性 と も 関 係 が 密 接 で あ る 。
そ こ で 、 開 発 許 可 制 度 に お け る 3412 条 例 「 特 別 指 定 区 域 制 度 」 の 運 用 に お い て 、
先 進 性 ・ 独 自 性 が 認 め ら れ る 加 古 川 市 の 田 園 ま ち づ く り 制 度 （ 計 画 ） に 着 目 し 、 指 定
状 況 や 、 そ の 内 容 及 び 運 用 実 態 を 明 ら か に す る 。 ま た 、 指 定 内 容 の 変 更 等 を 実 施 し て
い る 地 区 に つ い て ケ ー ス ス タ デ ィ を 行 い 、方 針・運 用 担 保 と し て の 田 園 ま ち づ く 計 画 、
さ ら に 、 運 用 後 の 継 続 性 に つ い て 、 ま ち づ く り 協 議 会 を 考 察 す る 事 を 目 的 と す る 。
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1.2 研 究 方 法 と 構 成
1.2.1 研 究 の 方 法
本 研 究 は 、 全 ６ 章 で 構 成 さ れ る 。
ま ず 、 第 １ 章 で は 、 本 研 究 の 背 景 や 、 目 的 及 び 研 究 方 法 と 全 体 構 成 等 を 示 す と と も に 、 既 往 研 究 の 整 理 と そ れ ら を 踏 ま え た 本 研 究 の 位 置 づ け を 明 ら か に し て い る 。
第 ２ 章 で は 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 策 定 状 況 や 、 特 性 と 開 発 許 可 制 度 の 運 用 状 況 を 把 握 す る た め 、 ア ン ケ ー ト 調 査 等 か ら 、 土 地 利 用 方 針 と 開 発 許 可 制 度 の 実 態 を 整 理 、 考 察 し て い る 。 さ ら に 、 土 地 利 用 方 針 と 開 発 許 可 制 度 の 関 係 性 を 検 証 す る た め 、 土 地 利 用 方 針 の 策 定 内 容 、 運 用 パ タ ー ン 別 に 整 理 し 、 そ の パ タ ー ン 別 に 開 発 許 可 制 度 と の 関 係 性 を 把 握 し 、 調 整 区 域 に お け る 土 地 利 用 方 針 の 課 題 に つ い て 論 じ て い る 。
第 ３ 章 で は 、 土 地 利 用 方 針 と 開 発 許 可 制 度 の 運 用 実 態 、 効 果 を 明 ら か に す る た め 、 統 合 型 の 都 市 MP 型 と し て 、 開 発 許 可 制 度 の 策 定 状 況 が 高 い 千 葉 県 、 兵 庫 県 と 補 完 型 14 基 礎 自 治 体 を 対 象 と し 、土 地 利 用 方 針 の 内 容 を 整 理 、考 察 し た 。ま た 、立 地 誘 導 の 内 容 や 仕 方 と し て 、 場 所 指 定 方 法 や 、 実 現 化 方 策 （ 開 発 許 可 制 度 ） を 整 理 、 類 型 化 し た 。次 に 、運 用 実 態 と 効 果 を 図 る た め 、事 例 地 区 と し て 、実 現 化 方 策 を 複 数 位 置 づ け 、 特 徴 が 見 受 け ら れ る 千 葉 県 木 更 津 市 、 富 里 市 と 兵 庫 県 加 古 川 市 、 西 脇 市 に お い て 、 開 発 許 可 状 況 か ら 運 用 実 態 を 踏 ま え 、 調 整 区 域 に お け る 土 地 利 用 方 針 と の 関 係 性 を 検 証 し 、 そ の 運 用 効 果 と 課 題 に つ い て 言 及 し た 。
第 ４ 章 で は 、 大 都 市 圏 に お い て 残 存 し て い る 基 盤 整 備 未 着 手 地 区 を 把 握 し 、 大 都 市 圏 別 の 地 域 特 性 や 、 土 地 利 用 特 性 を 考 察 す る た め 、 広 域 自 治 体 と 基 盤 整 備 未 着 手 地 区 を 抱 え る 基 礎 自 治 体 に 対 し て ア ン ケ ー ト 調 査 等 を 行 い 、 各 地 区 の 立 地 特 性 や 、 事 業 進 捗 状 況 及 び 未 着 手 地 区 と な っ た 要 因 等 を 考 察 し た 。 そ の 上 で 、 各 地 区 の 対 応 方 針 や 、 現 在 検 討 し て い る 土 地 利 用 の 方 向 性 と 事 業 手 法 を 把 握 し た 。 次 に 、 基 盤 整 備 未 着 手 地 区 を 多 く 抱 え て い る 愛 知 県 の 暫 定 用 途 地 区 を 対 象 に 、 宅 地 化 進 行 の 要 因 を 分 析 す る た め 、 重 回 帰 分 析 を 用 い て 明 ら か に し た 。 そ の 結 果 を 踏 ま え 、 宅 地 化 進 行 の 課 題 や 、 暫 定 用 途 地 区 の あ り 方 を 検 証 す る た め 、 宅 地 化 進 行 の 経 緯 や 実 態 に 違 い が 見 受 け ら れ る ４ つ の 地 区 を 選 定 し 、 現 地 調 査 や 、 ヒ ア リ ン グ 調 査 及 び 都 市 計 画 基 礎 調 査 等 の 資 料 を 分 析 、 検 証 を 行 っ た 。 そ の 上 で 、 ガ イ ド ラ イ ン が 示 す 解 除 手 法 の 可 能 性 か ら 今 後 の 土 地 利 用 の 方 向 性 を 示 し 、 同 制 度 を 総 括 し た 。
第 ５ 章 で は 、 第 ３ 章 で 取 り 上 げ た 自 治 体 の 内 、 運 用 効 果 が 高 い と 思 わ れ る 兵 庫 県 加 古 川 市 を 対 象 と し て 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 策 定 経 緯 や 、 特 徴 、 運 用 効 果 を 明 ら か に す る た め 、 ヒ ア リ ン グ 調 査 や 、 現 地 調 査 及 び 開 発 許 可 デ ー タ 等 の 状 況 を 定 性 的 、 定 量 的 に 検 証 を 行 っ た 。 次 に 、 兵 庫 県 と の 指 定 地 区 の 考 え 方 や 、 指 定 主 体 及 び 区 域 メ ニ ュ ー の 比 較 等 を 通 じ て そ の 特 徴 を 把 握 し た 。 ま た 、 指 定 地 区 の 状 況 や 、 地 区 毎 の 許 可 実 績 等 か ら 運 用 実 態 を 分 析 し 、 ま ち づ く り 協 議 会 に よ る 土 地 利 用 整 序 の 運 用 効 果 を 検 証 す る た め 、 田 園 ま ち づ く り 計 画 （ 以 下 、 田 園 ま ち 計 画 ） の 指 定 内 容 の 変 更 に つ い て 、 そ の 背 景 や 、 内 容 及 び 運 用 実 態 の 検 証 を 通 じ て 、 課 題 や 効 果 を 総 括 し た 。
第 ６ 章 で は 、 各 章 の 研 究 成 果 の 概 要 を 整 理 す る と と も に 、 調 査 、 研 究 の 成 果 等 を 踏
ま え 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 の あ り 方 に つ い て 論 じ た 。
さ ら に 、 第 ５ 章 を 踏 ま え 、 大 都 市 圏 の 都 市 郊 外 部 に お け る 土 地 利 用 整 序 を 見 据 え 、 土
地 利 用 規 制 や 、 誘 導 施 策 の あ り 方 及 び 広 域 自 治 体 の 役 割 等 に 対 し て 提 言 を 行 っ た 。
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1.2.2 研 究 の 構 成
本 論 文 は 全 ６ 章 で 構 成 さ れ て い る 。 各 章 の 要 約 を 以 下 に ま と め る 。
図 1-3 研 究 構 成 の 流 れ 第 １ 章 序 論
・ 研 究 の 背 景 、 目 的 、 方 法 、 対 象 範 囲 、 既 存 研 究 の 整 理
・ 本 研 究 の 位 置 づ け
第 ２ 章 都 市 マ ス タ ー プ ラ ン に お け る 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 特 性 把 握
・ 大 都 市 圏 の 都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 及 び 開 発 許 可 制 度 の 運 用 実 態 の 整 理 か ら 、土 地 利 用 方 針 と 開 発 許 可 制 度 の 関 係 性 を 論 じ る 。
第 ３ 章 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に お け る 開 発 許 可 制 度 を 用 い た 運 用
・ア ン ケ ー ト 調 査 等 を 基 に 、調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 策 定 実 態 や 内 容 の 分 析 を 通 じ 、統 合 型 の 都 市 MP 型 と 補 完 型 の 効 果 と 課 題 を 論 じ る 。
第 ５ 章 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 整 序 に 向 け て
・加 古 川 市 を 事 例 と し て 、田 園 ま ち 計 画 の 策 定 経 緯 や 、制 度 内 容 の 特 徴 、運 用 効 果 を 分 析 し 、ま ち づ く り 協 議 会 型 に よ り 土 地 利 用 の 規 制 、誘 導 の 効 果 及 び 課 題 を 論 じ る 。
第 ４ 章 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 に お け る 課 題 と 今 後 の 対 応 方 針
・ ア ン ケ ー ト 調 査 等 を 基 に 、 基 盤 整 備 未 着 手 地 区 の 現 状 把 握 と 対 応 方 針 等 の 分 析 を 通 じ 、 大 都 市 圏 別 の 実 情 に 沿 っ た 対 応 方 針 の 課 題 と 方 向 性 を 論 じ る 。
大 都 市 圏
（ 広 域 自 治 体 の 傾 向
）
基 礎 自 治 体 の 事 例
第 ６ 章 結 論
・ 研 究 成 果 の 概 要 と 研 究 成 果 を 踏 ま え 提 言
・ 今 後 の 研 究 課 題
・ 調 性 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 策 定 実 態 と 内 容 分 析
・ 基 盤 整 備 未 着 手 地 区 の 現 状 把 握 と 対 応 方 針
・ 広 域 自 治 体 の 役 割
・ 理 論 、 一 般 化
・ 普 遍 化
・ 事 例 研 究 か ら 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 基 盤 整 備 未 着 手 地 区 の 運 用 実 態
・ 広 域 自 治 体 と の 役 割 分 担
・ 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 実 態 把 握
・ 開 発 許 可 制 度 の 実 態 把 握
・ 加 古 川 市 の 事 例 研 究
・ 運 用 方 針 ： 田 園 ま ち 計 画
・ 運 用 体 制 ： ま ち づ く り 協 議 会
・ 千 葉 県 と 兵 庫 県 を 事 例 と し て 、 都 市 MP 型 と 補 完 型 の 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に お け る 立 地 誘 導 の 内 容 と 実 現 化 方 策 を 把 握 し 、 加 古 川 市 、 西 脇 市 と 木 更 津 市 、 富 里 市 を 事 例 に 、 開 発 許 可 状 況 か ら 、 運 用 実 態 を 明 ら か に し 、 運 用 面 の 課 題 と 方 向 性 を 論 じ る 。
・ 愛 知 県 の 暫 定 用 途 地 区 を 事 例 に 、 指 定 経 緯 や 、 宅 地 化 進 行 の 要 因 及 び 運 用 実 態 を 分 析 し 、
4地 区 の 事 例 か ら 地 区 指 定 以 降 の 開 発 動 向 の 実 態 を 踏 ま え 、 制 度 設 計 や 、 運 用 面 の 課 題 と 今 後 の 方 向 性 を 論 じ る 。
市 街 化 調 整 区 域 市 街 化 区 域 の 都 市 郊 外 部
部
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首 都 圏 （ 1957 年 12 月 ～ ） 1.2.3 研 究 の 対 象 範 囲
区 域 区 分 を 定 め る も の で あ る 、 首 都 圏 整 備 法（ 昭 和 31 年（ 1956 年 ） 法 律 第 83 号 ） 第 2 条 第 3 項 に 規 定 す る 既 成 市 街 地 又 は 同 条 第 4 項 に 規 定 す る 近 郊 整 備 地 帯 に 隣 接 す る 都 市 開 発 区 域 と 近 畿 圏 整 備 法 （ 昭 和 38 年 （ 1963 年 ） 法 律 第 129 号 ） 第 2 条 第 3 項 に 規 定 す る 既 成 都 市 区 域 又 は 同 条 第 4 項 に 規 定 す る 近 郊 整 備 区 域 に 隣 接 す る 都 市 開 発 区 域 と す る 。 ま た 、 中 部 圏 開 発 整 備 法
（ 昭 和 41 年 （ 1966 年 ） 法 律 第 102 号 ） 第 2 条 第 3 項 に 規 定 す る 都 市 整 備 区 域 に 隣 接 す る 都 市 開 発 区 域 と す る （ 図 1-4）。
図 1-4 大 都 市 圏 の 定 義 と 研 究 の 対 象 範 囲 （ 国 交 省 HP よ り 引 用 ）
近 畿 圏 （ 1965 年 5 月 ～ ） 中 部 圏 （ 1968 年 1 1 月 ～ ）
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本 研 究 で 対 象 と す る 大 都 市 圏 の 都 市 郊 外 部 と は 、 図 1-5 に 示 す 三 大 都 市 圏 の 区 域 区
分
( 1 )に 定 め る も の と 土 地 利 用 整 序 の あ り 方 を 検 討 す る 上 で 隣 接 す る 都 市 計 画 区 域 を
含 ん だ 線 引 き 都 市 計 画 区 域 ※ 1 と し 、 市 街 化 区 域 と 調 整 区 域 を 境 界 エ リ ア と す る 。 な お 、 境 界 エ リ ア と し て は 、 土 地 利 用 の 混 乱 が 著 し い 調 整 区 域 側 を 対 象 と し 、 市 街 化 区 域 側 は 低 未 利 用 地 の み を 対 象 と す る 。
図 1-5 研 究 の 対 象 範 囲
※ 1:首 都 圏 整 備 法 第 2 条 第 3 項 に 規 定 す る 既 成 市 街 地 又 は 同 条 第 4 項 に 規 定 す る 近 郊 整 備 地 帯 に 隣 接 す る 都 市 開 発 区 域 （ 埼 玉 県 熊 谷 ・ 深 谷 地 区 、 茨 城 県 土 浦 ・ 阿 見 地 区 、 古 河 ・ 総 和 地 区 、 筑 波 地 区 、 群 馬 県 太 田 ・ 館 林 地 区 ） と 近 畿 圏 整 備 法 第 2 条 第 3 項 に 規 定 す る 既 成 都 市 区 域 又 は 同 条 第 四 項 に 規 定 す る 近 郊 整 備 区 域 に 隣 接 す る 都 市 開 発 区 域 （ 兵 庫 県 播 磨 区 域 、 和 歌 山 県 和 歌 山 区 域 、 滋 賀 県 琵 琶 湖 東 部 地 域 ） 。 ま た 、 中 部 圏 開 発 整 備 法 第 2 条 第 3 項 に 規 定 す る 都 市 整 備 区 域 と そ の 隣 接 都 市 開 発 区 域 （ 愛 知 県 東 三 河 区 域 、 三 重 県 伊 勢 区 域 、 岐 阜 県 岐 阜 地 区 、 静 岡 県 東 駿 河 湾 区 域 ） と す る 。
市 街 化 区 域 【 本 研 究 の 対 象 】 線 引 き 都 市 計 画 区 域 都 市 機 能 誘 導 区 域
居 住 誘 導 区 域
市 街 化 調 整 区 域
【 本 研 究 の 対 象 外 】
・ 非 線 引 き 都 市 計 画 区 域 ・ 準 都 市 計 画 区 域 調 整 区 域 の 既 存 集 落
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1.3 既 存 研 究 の 整 理 と 研 究 の 位 置 づ け 1.3.1 既 往 研 究 の 整 理
本 研 究 は 、 都 市 計 画 分 野 に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 に お け る 研 究 に つ い て 、 ① 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 は 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン （ 以 下 、都 市 MP）に 即 し た も の で な け れ ば な ら い が 、そ の 記 載 内 容 の 研 究 。② 2000 年 の 都 市 計 画 法 （ 以 下 、 都 計 法 ） 改 正 に よ り 、 3410 条 例 、 3411 条 例 、 3412 条 例 が 位 置 付 け ら れ 、 広 域 自 治 体 や 基 礎 自 治 体 で は 弾 力 的 な 運 用 が な さ れ て お り 、 開 発 許 可 条 例 に 基 づ く 調 整 区 域 の 土 地 利 用 コ ン ト ロ ー ル や 、 マ ネ ジ メ ン ト 手 法 の 研 究 。 ③ 土 地 利 用 整 序 と し て 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 調 整 、 管 理 の 取 組 と し て 、 兵 庫 県 の 特 別 指 定 区 域 制 度 等 を 対 象 に し た 研 究 。④ 区 画 整 理 の 面 的 な 公 共 施 設 整 備 に 備 え 都 市 計 画 決 定 し た 地 区 や 、 暫 定 用 途 を 指 定 し た 地 区 に お い て 、指 定 後 10 年 以 上 が 経 過 し 、区 画 整 理 等 が 立 ち 上 が ら ず 、 低 未 利 用 地 の 地 区 が 大 都 市 圏 に 散 在 し て い る 研 究 を 含 め 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 市 街 化 区 域 の 低 未 利 用 地 に お け る 既 往 研 究 と し て 、 大 き く ４ つ の 視 点 に よ り 分 類 す る こ と が で き る 。 以 下 に 、 そ れ ぞ れ に つ い て 整 理 す る 。
（ 1） 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン に お け る 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に 関 す る 研 究 1992 年 の 都 計 法 改 正 に よ り 創 設 さ れ た 基 礎 自 治 体 都 計 MP は 、 法 律 上 、 都 市 計 画 を 定 め る 全 て の 基 礎 自 治 体 に 策 定 が 義 務 づ け ら れ て お り 、 か つ 都 計 法 第 18 条 の ２ で は 、
「 基 礎 自 治 体 が 定 め る 都 市 計 画 は こ れ に 即 し た も の で な け れ ば な ら な い 」 と さ れ て い る 。
松 川 ら（ 2004）の 研 究
1 )で は 、新 潟 県 内 の 区 域 MP で 定 め る 白 地 地 域 等 の 土 地 利 用 方 針 を 対 象 と し 、 基 礎 自 治 体 案 の ヒ ア リ ン グ 案 を 基 に 、 不 適 切 な 白 地 方 針 の 提 示 に 至 る 実 態 と そ の 背 景 に あ る 課 題 を 明 確 に し 、 そ れ ら と 異 な る 提 示 形 態 を 踏 ま え て 、 市 街 地 拡 大 を 志 向 し な い 、 計 画 白 地 の 土 地 利 用 制 御 を 意 図 し た 、 適 正 な 土 地 利 用 計 画 の あ り 方 を 提 示 し て い る 。 そ の 提 示 内 容 と し て 、 ① 白 地 方 針 が 当 初 の 意 図 に 反 し 、 市 街 地 拡 大 に 変 容 し 、 そ の た め 、 市 街 地 拡 大 を 提 示 す る 方 針 図 へ の 変 容 を 防 ぎ 、 計 画 白 地 の 土 地 利 用 制 御 を 意 図 し た 適 正 な 提 示 を 促 す 上 で 一 定 の ル ー ル づ く り が 必 要 。 ② 土 地 利 用 転 換 を 認 め る 地 域 、 或 い は 優 良 農 地 と し て 長 期 的 に 保 全 す る 地 域 等 の フ レ ー ム を 用 途 地 域 内 外 の 土 地 利 用 現 況 を 踏 ま え 客 観 的 に 設 定 し 、基 礎 自 治 体 都 市 MP を 軽 視 し た 地 域 区 分 指 定 を 排 除 す る 手 続 き が 必 要 。 ③ 「 開 発 想 定 地 で の 優 良 農 地 の 存 在 」 と い う 、 あ る 意 味 で の 「 新 た な 既 存 不 適 格 の 発 生 」 の 防 止 が 求 め ら れ る 。 さ ら に 、 最 終 的 に は 、 そ の フ レ ー ム を 含 め 、 提 示 さ れ た 内 容 を 客 観 的 に 判 断 す る 広 域 自 治 体 の 役 割 も 一 定 程 度 必 要 と 述 べ て い る 。
岩 本 ら（ 2006）の 研 究
2 )で は 、都 市 MP に お け る 計 画 白 地 の 土 地 利 用 方 針 の 提 示 と し
て 、 将 来 市 街 地 の 選 定 過 程 に お け る 広 域 自 治 体 と 基 礎 自 治 体 の 関 係 に 着 目 し 、 両 者 の
関 わ り 方 に よ る 白 地 方 針 の 提 示 形 態 の 違 い を 明 ら か に し て い る 。 そ の 結 果 、 ① 白 地 方
針 の 提 示 形 態 と し て 、 広 域 自 治 体 主 導 型 の 長 野 県 、 調 整 型 の 熊 本 県 、 福 井 県 、 基 礎 自
治 体 主 導 型 の 宮 城 県 と し て 分 類 し て い る 。 ② 白 地 方 針 の 策 定 に 関 す る 問 題 点 の 一 つ と
し て 、 調 査 し た ４ 県 の う ち 、 区 域 MP に 即 し た 基 礎 自 治 体 都 市 MP の 見 直 し を 行 っ て い
る の は 福 井 県 の み で あ る 。土 地 利 用 に 関 し て 区 域 MP で 記 載 す る こ と が 適 当 な 広 域 的 事
項 の 定 義 を 明 確 に す る こ と も 重 要 で あ り 、 開 発 意 向 の 強 い 基 礎 自 治 体 と の 調 整 を 図 ら
な い ま ま 、基 礎 自 治 体 都 市 MP と の 役 割 分 担 を 行 う こ と は 、事 実 上 、区 域 マ ス の 形 骸 化
に 繋 が る 。 ③ 広 域 自 治 体 の 制 度 運 用 の 指 針 と な る 白 地 方 針 を 提 示 す べ き で あ り 、 広 域
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自 治 体 が 定 め る 都 市 計 画 、全 て 区 域 MP に 予 め 示 さ れ る べ き で あ る 。さ ら に 踏 み 込 ん で 、 例 え ば 用 途 地 域 を 拡 大 す る 場 合 は 広 域 自 治 体 の 同 意 の 判 断 基 準 と し て 、 白 地 方 針 に 位 置 づ け ら れ て い る 将 来 市 街 地 以 外 は 認 め な い と い う よ う な 運 用 が 必 要 と し て い る 。 そ の た め に は 前 も っ て 、 広 域 自 治 体 が 基 礎 自 治 体 と 十 分 に 調 整 を 図 っ た 上 で 広 域 的 、 客 観 的 な 見 地 か ら 用 途 地 域 の 拡 大 を 認 め る 箇 所 を 将 来 市 街 地 と 区 域 MP の 白 地 方 針 の 中 に 示 す こ と が 必 要 と 述 べ て い る 。さ ら に 、基 礎 自 治 体 都 市 MP の 記 述 と そ の 実 現 に お け る 解 釈 と 運 用 実 態 と し て 、高 木 ら（ 2007）の 研 究
3 )で は 、基 礎 自 治 体 都 市 MP 実 現 の た め の 各 種 都 市 計 画 実 施 時 に 、そ の 都 市 計 画 の 根 拠 と な る 基 礎 自 治 体 都 市 MP に 位 置 づ け る た め に 行 わ れ て い る と 考 え ら れ る 都 市 MP に 対 す る 解 釈 か ら 、運 用 実 態 を 明 ら か に し て い る 。そ の 結 果 と し て 、① 基 礎 自 治 体 都 市 MP に お け る 記 述 の 状 況 は 、単 一 具 体 、複 数 具 体 の ２ タ イ プ に 分 け ら れ 、 単 一 具 体 で は 都 市 計 画 が 具 体 的 に 表 現 さ れ て い る 記 述 の 場 合 、 そ の 都 市 計 画 を 位 置 づ け や す い 抽 象 的 な 表 現 が 併 せ て 記 述 さ れ 、 空 間 的 な 位 置 が 具 体 的 に 表 現 さ れ て い る 記 述 で は 、 様 々 な 施 策 を 位 置 づ け や す い 抽 象 的 な 表 現 を 併 せ て い る 。② 複 数 具 体 で は 、役 割 が 複 数 記 述 さ れ 、解 釈 不 要 な 記 述 が 含 め れ て お り 、 関 連 記 述 群 に は 、 望 ま し い 記 述 で は な い 表 現 を あ え て 付 記 す る こ と で 市 の 姿 勢 を 明 示 し て い る も の が 見 ら れ た 。③ 用 途 地 域 指 定 に お い て 、基 礎 自 治 体 都 市 MP と 整 合 し に く い 面 が 見 ら れ る も の の 、 概 ね 適 切 に 運 用 さ れ て お り 、 特 に 、 社 会 的 な 状 況 に よ り 具 体 的 な 表 現 を 行 え な い 場 合 や 、 長 期 的 な 情 勢 変 化 に 対 応 さ せ た 場 合 等 に は 、 法 令 の 用 語 を 連 想 さ せ る 表 現 が 望 ま し い と し て い る 。
小 林 ら （ 2009） の 研 究
4 )で は 、 1993 年 の 通 達 の 「 都 市 MP と 連 携 し た 地 区 計 画 の 策 定 の 推 進 」が 求 め ら れ 、都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 地 区 計 画（ 以 下 、調 地 区 ）の 位 置 づ け 、整 合 性 な ど の 考 察 と し て 、10 件 以 上 の 調 地 区 の 都 市 計 画 決 定 を 行 っ て い る ４ 市 か ら 、久 山 町 の み 、都 市 MP の 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に お い て 調 地 区 の 活 用 を 明 記 し て い る こ と か ら 、事 例 研 究 を 行 っ て い る 。そ の 結 果 、① 都 市 MP に お い て 、開 発 候 補 地 を ど の よ う な 手 法 で 開 発 す る の か 性 格 づ け 、 主 た る 用 途 、 建 築 物 等 の 密 度 水 準 、 地 区 施 設 の 整 備 水 準 等 、 調 地 区 に お け る 開 発 の 総 量 、 人 口 フ レ ー ム に 言 及 す る こ と を 指 摘 し て い る 。② 都 市 MP の 内 容 と 都 市 計 画 決 定 の 内 容 が 異 な る こ と は 他 都 市 で も 起 こ り う る と し て い る 。そ こ で 、都 市 計 画 決 定 に お い て 、都 市 MP と 実 際 の 地 区 計 画 の 位 置 、区 域 、 主 要 な 事 項 の 方 針 等 が ズ レ た 場 合 は 、 都 市 計 画 審 議 会 等 に お い て 、 土 地 利 用 構 想 や 地 域 別 構 想 に つ い て 再 度 議 論 し 、都 市 MP と 調 地 区 の 整 合 性 を 図 る 必 要 を 述 べ て い る 。
以 上 の よ う に 、 都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に 着 目 し た 研 究 は 、 殆 ど 見 ら れ な い 。小 林 ら の 報 告 で は 、都 市 MP の 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に お い て 調 整 区 域 の 地 区 計 画 の み を 扱 っ て お り 、 そ の 他 3411 条 例 や 、 3412 条 例 等 の 開 発 制 度 を 包 括 的 に 捉 え た 研 究 は 存 在 し な い 。そ こ で 、都 市 MP に お け る 調 整 区 域 に お け る 土 地 利 用 方 針 の 実 情 と そ の 運 用 担 保 と な る 開 発 許 可 制 度 と の 関 係 性 や 、 運 用 実 態 の 課 題 は 大 き な テ ー マ で あ る と 言 え る 。
（ 2） 開 発 許 可 条 例 に 基 づ く 市 街 化 調 整 区 域 の 土 地 利 用 マ ネ ジ メ ン ト 等 に 関 す る 研 究
2000 年 の 都 計 法 改 正 以 降 、市 街 地 縁 辺 部 に お い て 、都 市 的 土 地 利 用 が 進 出 す る 要 因
と し て 、開 発 許 可 条 例 に 基 づ く 宅 地 造 成 が 注 目 さ れ て き た 。開 発 許 可 条 例 の う ち 3411
条 例 と 3412 条 例 に つ い て は 、運 用 方 法 が 広 域 自 治 体 や 基 礎 自 治 体 に 委 ね ら れ る こ と か
ら 、 地 域 性 が 最 も 現 れ や す い 土 地 利 用 コ ン ト ロ ー ル で あ る が 、 運 用 に よ っ て は ス プ ロ
ー ル の 誘 発 に 繋 が る 恐 れ が あ る 。
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